So sánh và phân tích các chỉ số tài chính của Tập đoàn FLC và toàn ngành Bất động sản

Kế toán quản trị

Mục lục
Mở đầu
Chương 1: Giới thiệu tổng quan sự hình thành và phát triển ngành bất động
sản ở Việt Nam
Chương 2: So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành Bất động sản với
Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC
2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC
2.2 So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành BĐS với Công ty Cổ phần Tập đoàn
FLC trong năm 2016
2.2.1 Chỉ số thanh toán
2.2.2 Chỉ số hoạt động
2.2.3 Chỉ số tăng trưởng
2.2.4 Chỉ số hiệu quả hoạt động
2.3 Đưa ra nhận xét tổng quan về hoạt động của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC
trong thị trường BĐS

Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo
Bảng phân công công việc và tiến độ hoàn thành


Kế toán quản trị

Mở đầu
Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát
triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị
trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Phát triển và

quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc
đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho
phát triển, đóng góp một nguồn giá trị lớn vào nền kinh tế của đất nước. Chính vì vậy
mà nhóm chúng em đã chọn đề tài “ So sánh và phân tích các chỉ tiêu ngành BĐS với
Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC ” để từ đó đưa ra được góc nhìn tổng quan nhất về sự
phát triển của ngành BĐS cũng như FLC – một Tập đoàn hàng đầu trong thị trường
BĐS ở nước ta.


Kế toán quản trị

Chương 1
Giới thiệu tổng quan sự hình thành và phát triển ngành bất động sản ở Việt
Nam
1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ,
thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây, thị trường này
chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế
thị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ
nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian
hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ
chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ
cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như yêu cầu đảm bảo định
hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát

từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự
suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn
từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất
động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn
đề cần quan tâm nghiên cứu.
1.2. Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở VN.


Kế toán quản trị

Sự hình thành thị trường BĐS ở VN gắn liền với công cuộc đổi mới mà Đảng và Nhà
nước tiến hành từ sau đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986. Có thể chia ba giai đoạn phát
triển của thị trường:

a)

Giai đoạn 1: Trước Luật Đất đai 1993

Giai đoạn này lại có thể chia thành trước và sau Hiến pháp năm 1980. Trước năm
1980, Hiến pháp năm 1949 và 1954 đều công nhận ba hình thức sở hữu đất đai: sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1980 ra đời thay thế cho
Hiến pháp năm 1954 đã đánh dấu một thay đổi căn bản về thể chế đối với đất đai. Điều
19 Hiến pháp năm 1980 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”,
Điều 20 – “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai”. Luật Đất đai đầu tiên được ban hành
năm 1987 trên cơ sở của Hiến pháp 1980 quy định tại Điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”; Điều 5: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn
chiếm đất đai”. Chính vì những quy định của pháp luật mà trong giai đoạn này thị
trường BĐS không có căn cứ pháp lý để được hình thành một cách chính thức. Mặc dù
vậy, do nhu cầu của xã hội mà các giao dịch ngầm về đất đai vẫn diễn ra, dẫn đến hình
thành thị trường không chính thức. Hiện tượng này gây ra hai hệ lụy: Người dân khi

mua bán nhà đất không được pháp luật bảo hộ, Nhà nước không có bất kỳ một khoản
thu nào cho ngân sách quốc gia.
Công cuộc đổi mới được bắt đầu vào năm 1986 – chuyển đổi nền kinh tế từ mô hình
kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN – đã thổi một
làn gió mới vào đời sống kinh tế - xã hội của đất nước, khơi thông được các nguồn lực
của xã hội cho phát triển kinh tế và đạt được những thành quả đáng ghi nhận. Việc
chính thức thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận động theo cơ chế thị
trường đã khiến nhu cầu về các giao dịch nhà đất tăng mạnh nhưng lại thiếu cơ chế
quản lý thích hợp, khung pháp lý lạc hậu như chiếc áo quá chật chội cho một thực thể
đang lớn mạnh. Dù không được thừa nhận thì thị trường BĐS không chính thức vẫn
phát triển và vận động theo quy luật cung cầu dẫn đến cơn sốt giá nhà đất vào năm
1991-1992.
Hiến pháp năm 1992 được ban hành đánh dấu một mốc quan trọng hình thành khung
pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Điều 18 Hiến pháp năm 1992


Kế toán quản trị

quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, “tổ
chức và cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Quy
định này đã tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành thị trường sơ cấp về quyền sử dụng
đất mà bên cung là Nhà nước và là tiền đề để phát triển thị trường thứ cấp trong đó bên
cung và cầu đều không phải Nhà nước.

b) Giai đoạn 2: Từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Ra đời trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 một mặt khẳng
định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1), mặt
khác cho phép “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” (Điều 3). Bằng việc
thừa nhận đất đai có giá trị, Luật Đất đai năm 2003 đánh dấu một mốc quan trọng cho

sự ra đời của thị trường BĐS chính thức, khi mà các giao dịch nhà đất được thừa nhận.
Thời gian tiếp theo, một loạt các văn bản quy định về giao đất, cho thuê đất, thu tiền
sử dụng đất được ban hành tạo hành lang pháp lý cho thị trường hoạt động. Những
năm 1993 – 1996 thị trường BĐS khá sôi động, các giao dịch nhà đất tăng mạnh, đặc
biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Đến năm 1997 – 1999, do ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường rơi vào trạng thái đóng băng. Từ
năm 2000, sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế đã đẩy cầu về nhà đất
gia tăng dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ hai vào năm 2001 – 2003.

c)

Giai đoạn 3: Từ Luật Đất đai 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến dài trong việc xây dựng thể chế đất đai. Các
quy định tại điều 61: “Đất được tham gia thị trường BĐS”, điều 63: “Nhà nước quản lý
đất đai trong việc phát triển thị trường BĐS”; quy định tại Điều 106 về các quyền của
người sử dụng đất đã trao thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất. Những quy
định cởi mở của Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường, giúp
giải phóng các nguồn lực đất đai phục vụ cho sản xuất, đưa thị trường BĐS bước vào
một chặng phát triển mới. Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất so với Luật
Đất đai năm 1993 đã làm cho hàng hóa trên thị trường BĐS trở nên đa dạng hơn nhiều
so với giai đoạn trước đó. Các giao dịch BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất thể hiện


Kế toán quản trị

dưới dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn đã làm thay đổi thị trường một cách căn bản. Sau khi Luật Đất
đai 2003 ra đời, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất
đai được ban hành như Nghị định 181 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,

Nghị định 188 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất,
Nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất. Tiếp đó là sự ra đời của Luật Xây
dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và nhiều văn
bản có liên quan khác đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động. NĐ181
năm 2004 bằng quy định tại Điều 101: “Không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở” đã có tác dụng chặn đứng
cơn sốt giá nhà đất vào cuối năm 2003. Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng suốt
ba năm sau đó. Đến năm 2006, Nghị định 17 ra đời với điều khoản sửa đổi NĐ 181cho
phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được phép phân lô bán nền ở một số khu
vực ngoại thành sau khi đã hoàn tất cơ sở hạ tầng của dự án. Những quy định nới lỏng
này đã khiến thị trường chuyển động tích cực. Bước sang năm 2007, cùng với việc
Việt Nam gia nhập WTO, sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng đã dẫn đến
cơn sốt giá nhà đất lần thứ ba. Thị trường chỉ hạ nhiệt khi sang năm 2008 nhờ chính
sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ. Năm 2009, nhờ chính sách kích cầu của Chính
phủ mà thị trường có sự tăng trưởng cục bộ. Từ năm 2011 đến nay, do chính sách tài
khóa thắt chặt mà thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái đóng băng.


Kế toán quản trị

Chương 2
So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành Bất động sản với Công ty Cổ
phần Tập đoàn FLC
2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC
Tiền thân Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC là Công ty TNHH Đầu tư Trường phú
Fortune được thành lập năm 2008
Ngày 22 tháng 11 năm 2010, Công ty Cổ phần FLC được đổi tên thành Công ty Cổ
phần Tập đoàn FLC- sự hội tụ của các công ty con và công ty liên kết với chủ tịch
HĐQT là Ông Trịnh Văn Quyết Với ba mảng hoạt động mũi nhọn (đầu tư tài chính,
bất động sản, khai khoáng)

FLC chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán, ngày 5/10/2011, mở ra kênh huy
động vốn lớn cho công ty để thực hiện các chiến lược đầu tư lớn trung và dài hạn, vốn
điều lệ của toàn bộ tập đoàn và các công ty thành viên cũng tăng rất mạnh, lên 1.000 tỷ
đồng. Tổng tài sản tăng lên hàng nghìn tỉ đồng.
Tháng 12/2011, toàn bộ Tập đoàn chuyển về hoạt động tại tòa nhà FLC Landmark
Tower, nằm tại tâm điểm của phía Tây Hà Nội, khu vực có tốc độ phát triển mạnh nhất
ở Hà Nội trong nhiều năm qua. Đáng chú ý là trong giai đoạn này, khi thị trường bất
động sản gặp tình trạng khó khăn chung thì tòa nhà FLC Landmark Tower vẫn thực
hiện đúng cam kết đảm bảo đúng tiến độ.


Kế toán quản trị

Từ năm 2011 và đặc biệt năm 2012, trong định hướng thực hiện việc mua bán, sáp
nhập các công ty có tiềm năng phát triển, tái cơ cấu và sắp xếp lại tổ chức các công ty
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động, FLC bắt đầu mở rộng rất nhiều các mảng kinh
doanh khác, đặc biệt là mảng dịch vụ,
Tiếp nối thành công trong hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2014 với doanh thu và
lợi nhuận tăng mạnh so với năm trước đó, năm 2015 đã đánh dấu bước đột phá của
Tập đoàn trên nhiều khía cạnh: nguồn vốn, tài sản, thương hiệu, doanh thu và lợi
nhuận. Những bước phát triển này gắn liền với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động
sản, vốn là hoạt động nòng cốt của Tập đoàn.
Năm 2015, Tập đoàn tiếp tục đẩy mạnh hoạt động M&A dự án bất động sản mà tiêu
biểu là tháp đôi FLC Twin Towers tại 265 Cầu Giấy, nâng tổng mức đầu tư các dự án
được mua lại tại Hà Nội của Tập đoàn lên mức gần 10 nghìn tỷ đồng. Song song với
hoạt động mua lại và triển khai các dự án bất động sản nhà ở trên địa bàn Hà Nội, Tập
đoàn cũng phát triển đồng loạt nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng và khu công
nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước. Trong số này, phải kể đến đầu tiên là đại
dự án Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn, tại thị xã Sầm Sơn, tỉnh
Thanh Hóa. Dự án có tổng mức đầu tư 5.500 tỷ đồng, triển khai trên diện tích 200 hécta. Dự án được khánh thành đi vào hoạt động tháng 7/2015 sau thời gian thi công

nhanh kỷ lục 9 tháng. Sau đó là một loạt các dự án BĐS nghỉ dưỡng và resort trải khắp
mọi miền đất nước như Quần thể sân golf, resort, biệt thự nghỉ dưỡng và giải trí cao
cấp FLC Quy Nhơn vào tháng 5/2015; khu tổ hợp thể thao và giải trí cộng đồng đa
chức năng FLC Vĩnh Thịnh, Vĩnh Phúc cùng hàng loạt các dự án sắp được triển khai
tại Hạ Long-Quảng Ninh, Đồ Sơn-Hải Phòng, Quảng Bình …Với hàng loạt dự án đã
và đang được triển khai, tổng giá trị đầu tư bất động sản của Tập đoàn được Savills,
một công ty bất động sản quốc tế, định giá xấp xỉ 2 tỷ USD, chưa kể các dự án sắp
được khởi công. Kết thúc năm tài chính 2015, doanh thu hợp nhất của Tập đoàn đạt
5.326 tỷ đồng, tăng 258% so với năm 2014; lợi nhuận trước thuế 1.158 tỷ đồng, tăng
255% so với năm 2014; chi trả cổ tức bằng cổ phiếu 748 tỷ đồng; đóng góp cho ngân
sách nhà nước 272 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, trên thị trường chứng khoán, FLC tiếp tục là doanh nghiệp niêm yết thu
hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cổ phiếu FLC giữ vững là mã có


Kế toán quản trị

thanh khoản lớn nhất thị trường, duy trì trong nhóm cổ phiếu tính chỉ số VN30, được
Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM ghi nhận có đóng góp tích cực cho sự phát triển
của thị trường.
Với hàng loạt dự án bất động sản lớn được mở bán và đưa vào khai thác, Tập đoàn
FLC được đánh giá là một trong những doanh nghiệp năng động, phát triển mạnh mẽ
bậc nhất cả nước bên cạnh những ông lớn về BĐS như Vingroup, Sun Group hay
Novaland. Điều này đã giúp Ông Trịnh Văn Quyết-Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC
vượt mặt Ông Trần Đình Long-Chủ tịch Tập đoàn Hòa Phát và Ông Phạm Nhật
Vượng-Chủ tịch Tập đoàn Vingroup để trở thành người giàu nhất trên thị trường
chứng khoán Việt Nam với tổng tài sản gần 31000 tỷ đồng (1.4 tỷ USD).

2.2 So sánh và phân tích các chỉ tiêu của ngành Bất động sản với Công ty Cổ phần Tập
đoàn FLC

2.2.1 So sánh và phân tích các chỉ số thanh toán
Chỉ số thanh toán là những chỉ số được tính toán và sử dụng để quyết định xem một
doanh nghiệp có khả năng thanh toán các nghĩa vụ phải trả ngắn hạn hay không. Ở đây
sẽ phân tích 3 chỉ số trong nhóm chỉ số thanh toán đó là chỉ số thanh toán hiện hành và
chỉ số thanh toán nhanh
a) Chỉ số thanh toán hiện hành
Chỉ số thanh toán hiện hành cho biết khả năng của một công ty trong việc dùng các
tài sản ngắn hạn như tiền mặt, hàng tồn kho hay các khoản phải thu để chi trả cho các
khoản nợ ngăn hạn của mình. Chỉ số này càng cao chứng tỏ công ty càng có nhiều khả
năng sẽ hoàn trả được hết các khoản nợ. Chỉ số thanh toán hiện hành nhỏ hơn 1 cho
thấy công ty đang ở trong tình trạng tài chính tiêu cực, có khả năng không trả được các
khoản nợ khi đáo hạn. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là công ty sẽ phá sản bởi vì
có rất nhiều cách để huy động thêm vốn. Mặt khác, nếu chỉ số này quá cao cũng không
phải là một dấu hiệu tốt bởi vì nó cho thấy doanh nghiệp đang sử dụng tài sản chưa
được hiệu quả.


Kế toán quản trị

Chỉ số thanh toán hiện hành =

Tài sản lưu động
Nợ ngắn hạn

Năm 2015

Chỉ số thanh
toán hiện hành

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

138 %

194 %

118 %

140 %

Bảng 1: Chỉ số thanh toán hiện hành ngành BĐS và FLC

Quan bảng số liệu ở trên ta có thể thấy được tính thanh khoản rất cao của ngành BĐS
cùng với FLC. Điều này cho thấy việc các DN trong toàn ngành BĐS nói chung cũng
như FLC nói riêng có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn nhanh chóng.
Trong năm 2015 chỉ số thanh toán hiện hành đều ở mức cao cụ thể là 138 % đối với
toàn ngành BĐS và 194 % đối với FLC. Sự phát triển mạnh mẽ và bùng nổ của FLC
trong năm 2015 với hàng loạt các dự án BĐS được đầu tư, bắt đầu đi vào hoạt động
trên khắp mọi miền đất nước và thu được những nguồn lợi khổng lồ đã thể hiện cho
tính thanh khoản rất cao trong thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của FLC
Sang đến năm 2016 chỉ số này có phần giảm xuống tuy nhiên vẫn ở mức khá tốt. Toàn
ngành BĐS với chỉ số thanh toán hiện hành là 118 %, của FLC là 140 %
Nhìn chung mặc dù là một trong những ngành cần số vốn ban đầu rất lớn để phát triển

tuy nhiên ngành BĐS nói chung cũng như FLC nói riêng đang có tính thanh khoản khá
cao trong nền kinh tế, đây sẽ là yếu tố được các nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng
tới để đầu tư vào thị trường BĐS.


Kế toán quản trị

b) Chỉ số thanh toán nhanh
Chỉ số thanh toán nhanh đo lường mức thanh khoản cao hơn so với chỉ số thanh toán
hiện hành. Chỉ những tài sản có tính thanh khoản cao mới được đưa vào để tính toán.
Hàng tồn kho và các tài sản ngắn hạn khác được bỏ ra vì khi cần tiền để trả nợ, tính
thanh khoản của chúng rất thấp.

Chỉ số thanh toán nhanh =

Tiền + Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn
Nợ ngắn hạn

Năm 2015

Chỉ số thanh
toán nhanh

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

13 %

12 %

12 %

10 %

Bảng 2: Chỉ số thanh toán nhanh ngành BĐS và FLC
Chỉ số thanh toán nhanh cũng là một chỉ số đo lường tính thanh khoản nhưng hàng
tồn kho và các tài sản ngắn hạn khác được loại ra khi tính chỉ số này. Ở đây chỉ số
thanh toán nhanh của toàn ngành BĐS và FLC trong bảng 2 là tương đối thấp với số
liệu cụ thể là 13% với ngành BĐS và 12 % với FLC trong năm 2015; 12 % đối với
ngành BĐS và 10 % đối với FLC. Điều này có thể lý giải là do sản phẩm của ngành
BĐS chính là những công trình, dự án có thời gian kéo dài (nhiều năm); số tiền đầu tư
vào các công trình rất lớn chưa thể thu hồi trong trước mắt, bởi vậy chỉ số thanh toán
nhanh của toàn ngành BĐS và FLC là tương đối thấp. Điều này cũng xảy ra tương tự
với một số ngành trong nền kinh tế như Ngân hàng, bảo hiểm, xây dựng…
2.2.2 So sánh và phân tích các chỉ số hoạt động


Kế toán quản trị

Ngoài các chỉ số về tính thanh khoản, các nhà đầu tư luôn quan tâm tới các chỉ số hoạt
động của toàn ngành cũng như các DN trong ngành. Ở đây nhóm sẽ phân tích những
chỉ số quan trọng như Tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA), Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ
sở hữu (ROE), Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu thuần và Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu

(EPS).
a) Tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA)
ROA thể hiện tính hiệu quả của quá trình tổ chức, quản lý hoạt động sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp. Kết quả chỉ tiêu cho biết bình quân cứ một đồng tài sản được
sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh thì tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nhuận.
Chỉ tiêu này càng tốt thì doanh nghiệp hoạt động càng hiệu quả và ngược lại

ROA =

Lợi nhuận sau thuế
Tổng tài sản

Năm 2015

ROA

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

3%

11.86 %

3%

7.09 %

Bảng 3: Tỷ suất sinh lợi trên tài sản của BĐS và FLC

Dựa vào bảng 3 và biểu đồ ở trên ta thấy chỉ số ROA tương đối thấp đối với ngành
BĐS cũng như FLC. Như đã phân tích ở trên với một lượng tài sản đầu tư ban đầu rất
lớn và thời gian thu hồi vốn là dài bởi vậy không khó hiểu khi ROA của ngành BĐS ở
mức thấp là 3 % đối với ngành và 11.86 % đối với FLC vào năm 2015. Chỉ số có xu
hướng giảm xuống vào năm 2016 tương đương là 3 % đối với BĐS và 7.09 % đối với
FLC. Mặc dù ROA của ngành BĐS nói chung tương đối thấp nhưng đối với riêng FLC
thì chỉ số này vẫn ở mức chấp nhận được và có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm
2015 so với những năm trước đó. Tuy nhiên sang đến năm 2016 thì ROA của FLC
giảm xuống chỉ còn 7.09 %. Nguyên ngân dẫn tới điều này là trong giai đoạn 2015-


Kế toán quản trị

2016 tài sản của FLC tăng gần gấp đôi ( từ 9815 tỷ đồng lên 17790 tỷ đồng ), lợi
nhuận sau thuế tăng 77 tỷ đồng (từ 902 tỷ lên 979 tỷ đồng). Mặc dù ROA giảm xuống
trong năm 2016 nhưng vẫn có tín hiệu mừng đối với FLC khi tài sản tăng đột biến
cùng với đó là lợi nhuận cũng tăng lên đáng kể. Điều này được nhận thấy rõ ràng trên
thực tế khi trong năm 2016 FLC đã đưa vào khai thác hàng loạt khu nghỉ dưỡng,
resorts và sân golf ở FLC Sầm Sơn-Thanh Hóa, FLC Quy Nhơn-Bình Định,.. đem lại
doanh thu lớn cho Tập đoàn FLC.

b) Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE)
ROE cho biết số lợi nhuận được thu về cho các chủ sở hữu doanh nghiệp sau khi họ
đầu tư một đồng vốn vào sản xuất kinh doanh. Tương tự như ROA, chỉ tiêu này càng

tốt thì doanh nghiệp hoạt động càng hiệu quả và ngược lại. ROE chính là chỉ số phân
tích quan trọng đối với các cổ đông giúp họ theo dõi xem một đồng vốn bỏ ra đã tích
lũy được bao nhiêu lời.
Lợi nhuận sau thuế
ROE =
Vốn chủ sở hữu
Năm 2015

ROE

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

8%

17.78 %

8%

13.38 %

Bảng 4: Tỷ suất sinh lợi trên VCSH của BĐS và FLC

Cũng giống như ROA, chỉ số ROE ngành BĐS không có biến động trong giai đoạn
2015-2016, còn đối với FLC có xu hướng giảm từ 17.78 % xuống 13.38 %. Mặc dù
chỉ số ROA có biến động giảm xuống nhưng nó vẫn mang thiên hướng tích cực đối với
ngành BĐS cũng như FLC. Cụ thể là chủ sở hữu các DN BĐS đã liên tiếp đầu tư thêm


Kế toán quản trị

vốn của mình để tăng thêm hiệu quả hoạt động và đầu tư của DN. Cùng với đà tăng
của VCSH thì lợi nhuận các DN cũng tăng lên tương ứng. Tuy nhiên chỉ số ROA của
ngành BĐS vẫn ở mức dưới so với một số ngành quan trọng trong nền kinh tế.
c) Tỷ suất sinh lợi trên Doanh thu thuần (ROS)
Chỉ tiêu này cho biết với một đồng doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ
sẽ tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. ROS mang giá trị dương nghĩa là công ty kinh
doanh có lãi; tỷ số càng lớn nghĩa là lãi càng lớn. ROS mang giá trị âm nghĩa là công
ty kinh doanh thua lỗ.
Lợi nhuận sau thuế
ROS =
Doanh
thu sau
thuần
Lợi
nhuận
thuế

Năm 2015

ROS

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

12 %

16.93 %

10 %

15.71 %

Bảng 5: Tỷ suất sinh lợi trên DTT của BĐS và FLC
Trong giai đoạn 2015-2016 chỉ số ROS của FLC luôn cao hơn so với toàn ngành
BĐS. Cụ thể ROS của FLC bằng 16.93 % vào năm 2015, cao hơn 4.93 % so với ngành
BĐS. Năm 2016 chỉ số này của FLC giảm nhẹ xuống và bằng 15.71 %, cao hơn 5.71
% so với toàn ngành BĐS. Điều này cho thấy hiệu quả hoạt động của FLC trong giai
đoạn 2015-2016 là tốt hơn so với mặt bằng chung của toàn ngành BĐS
d) Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS)
EPS là chỉ số nói lên phần lợi nhuận thu được trên mỗi cổ phần. Đây cũng có thể coi
như phần lợi nhuận thu được trên mỗi khoản đầu tư ban đầu, nên nó được coi như là
chỉ số xác định khả năng lợi nhuận của một công ty (hay một dự án đầu tư).


Kế toán quản trị

EPS =

Lợi nhuận sau thuế - Cổ tức cổ phiếu ưu đãi
Lượng cổ phiếu bình quân đang lưu thông

Đvt: VNĐ
Năm 2016

EPS

BĐS

FLC

1469

1733

Bảng 6: Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu của BĐS và FLC
Chỉ số EPS của ngành BĐS năm 2016 là 1469 đồng / 1 cổ phiếu, còn với FLC cao hơn
đạt 1733/ 1 cổ phiếu. Điều này cho thấy giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán
của FLC cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường BĐS. Với số lượng cổ phiếu
phát hành ra trên thị trường tương đối lớn đối với ngành BĐS cũng như FLC thì đây
chính là nguồn vốn rất lớn đối với các DN trong việc huy động vốn đảm bảo quá trình
sản xuất kinh doanh của mình.
2.2.3 So sánh và phân tích các chỉ số tăng trưởng
Ngoài các chỉ số về thanh toán và chỉ số về hoạt động, chỉ số tăng trưởng cũng là một
phần quan trọng trong phân tích tài chính giữa các DN so với toàn ngành. Chỉ số tăng
trưởng được phân tích ở đây bao gồm: Chỉ số tăng trưởng doanh thu và Chỉ số tăng

trưởng VCSH.
a) Tỷ lệ tăng trưởng Vốn chủ sở hữu
Năm 2015

Tỷ lệ tăng
trưởng VCSH

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

28 %

59.18 %

14 %

34.92 %

Bảng 7: Tỷ lệ tăng trưởng VCSH của BĐS và FLC


Kế toán quản trị

Nhìn vào bảng 7 và biểu đồ ta thấy được sự tăng trưởng VCSH của toàn ngành BĐS
và FLC ở mức khá cao mặc dù đã có xu hướng giảm xuống trong năm 2016. Đối với
ngành BĐS, tăng trưởng VCSH đạt 28 % trong năm 2015 và giảm xuống một nửa còn
14 % trong năm 2016. Còn với FLC, tăng trưởng VCSH trong năm 2015 đạt mức cao
ky lục là 59.18 % và giảm xuống còn 34.92 % vào năm 2016. Có thể dễ dàng hiểu
được sự tăng trưởng vốn chủ sở hữu của FLC khi nhóm đã phân tích ROA ở trên đó là
trong giai đoạn 2015-2016 VCSH của FLC tăng gần gấp đôi. Mặc dù có sự tăng
trưởng VCSH thấp hơn FLC tuy nhiên với ngành BĐS có cũng những con số ấn tượng
và đây chính là sự phục hồi của thị trường BĐS đối với khoảng thời gian đóng băng
trước đó.
b) Tỷ lệ tăng trưởng Doanh thu
Năm 2015

Tỷ lệ tăng
trưởng Doanh
thu

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

12 %

158.11 %

37 %

17.99 %

Bảng 8: Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu của ngành BĐS và FLC

Dựa vào biểu đồ ta thấy có một sự giảm sút rõ rệt về tỷ lệ tăng trưởng doanh thu đối
với riêng FLC và có sự tăng trưởng đối với toàn ngành BĐS. Đối với FLC tỷ lệ tăng
trưởng doanh thu đạt mức kỷ lục là 158.11 % và giảm xuống chỉ còn 17.99 %. Lý giải
cho điều này là bởi Doanh thu của FLC năm 2015 tăng gần 2.6 lầ so với năm 2014 (từ
2064 tỷ đồng lên 5326 tỷ đồng). Doanh thu của FLC đến từ các khu chung cư trung
bình và cao cấp, các khu nghỉ dưỡng , resorts và sân golf trên khắp mọi miền đất nước
đặc biệt là quần thể nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn-Thanh Hóa. Đến năm 2016, Doanh thu
của FLC vẫn có sự tăng trưởng nhưng không tăng trưởng mạnh mẽ như năm 2015.
Tuy nhiên dự đoán năm 2017 , FLC sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ về Doanh


Kế toán quản trị

thu khi trong năm này, công ty sẽ đưa vào hoạt động hàng loạt khu chung cư và quần
thể nghỉ dưỡng tiếp theo tại Bình Định, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh và Hải Phòng.
Còn đối với ngành BĐS có sự tăng trưởng về doanh thu tốt trong giai đoạn 20152016. Cụ thể là tăng trưởng 12 % trong năm 2015 và 37 % năm 2016. Trong năm 2015
tỷ lệ tăng trưởng doanh thu của toàn ngành thấp hơn so với FLC nhưng sang đến năm
2016, tỷ lệ này đã tăng trưởng tốt đối với toàn ngành. Điều này chứng tỏ các DN trong
thị trường BĐS đang có sự tăng trưởng ổn định.
2.2.4 So sánh và phân tích các chỉ số về hiệu quả hoạt động
Các chỉ số về hiệu quả hoạt động được phân tích đó là vòng quay tổng tài sản và vòng
quay vốn chủ sở hữu.
a) Vòng quay tổng tài sản

Năm 2015

Vòng quay
tổng tài sản

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

0.24 vòng

0.7 vòng

0.26 vòng

0.46 vòng

Bảng 9: Vòng quay tổng tài sản của BĐS và FLC
Vòng quay tổng tài sản là chỉ số đo lường khả năng doanh nghiệp tạo ra doanh thu từ
việc đầu tư vào tổng tài sản. Chỉ số này có nghĩa là: với mỗi đồng được đầu tư vào
trong tổng tài sản, thì công ty sẽ tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu. Các doanh
nghiệp trong ngành thâm dụng vốn thường có chỉ số vòng quay tổng tài sản thấp hơn
so với các doanh nghiệp khác.
Doanh thu thuần

Vòng quay tổng tài sản =
Giá trị bình quân tổng tài sản
Quan bảng số liệu số 9, ta thấy chỉ số vòng quay tổng tài sản của toàn ngành BĐS
không có sự biến động lớn khi chỉ có 0.24 vòng trong năm 2015 và 0.26 vòng năm
2016. Chỉ số của toàn ngành thấp hơn so với FLC với con số cụ thể là 0.7 vòng trong
năm 2015 và 0.46 vòng trong năm 2016. Điều này cho thấy giá trị tài sản được đầu tư
để tạo ra doanh thu ở FLC có hiệu quả tốt hơn so với mặt bằng chung của toàn ngành


Kế toán quản trị

bởi Doanh thu thuần của công ty có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 20152016 cùng với đó tổng tài sản cũng tăng theo trong giai đoạn này.

b) Vòng quay vốn chủ sở hữu
Vòng quay VCSH là chỉ số đo lường mối quan hệ giữa Doanh thu thuần và VCSH
bình quân của doanh nghiệp, nó cho biết một đồng VCSH tạo ra được bao nhiêu đồng
Doanh thu.
Chỉ số này càng cao cho thấy hiệu quả sử dụng VCSH của DN càng cao và ngược lại
chỉ số này càng thấp cho thấy hiệu quả sử dụng VCSH không tốt.

Vòng quay VCSH =

Doanh thu thuần
VCSH bình quân

Năm 2015

Vòng quay
VCSH

Năm 2016

BĐS

FLC

BĐS

FLC

0.66 vòng

1.05 vòng

0.75 vòng

0.86 vòng

Bảng 10: Vòng quay VCSH của BĐS và FLC
Năm 2015 chỉ số vòng quay VCSH của toàn ngành BĐS là 0.66 vòng và tăng lên 0.75
vòng trong năm 2016. Trong khi đó đối với FLC là 1.05 vòng năm 2015 và giảm
xuống còn 0.86 vòng trong năm 2016. Như đã phân tích với các chỉ số trước đó như
ROE, ROS đối với FLC, dễ dàng nhận thấy chỉ số vòng quay VCSH cao hơn so với
chỉ số của toàn ngành BĐS và nó cho thấy hiệu quả sử dụng VCSH để tạo ra Doanh
thu của FLC.


Kế toán quản trị

Kết luận

Qua quá trình phân tích những chỉ số tài chính của FLC so với toàn ngành BĐS ở
trên, nhóm em đã đưa ra kết luận tổng quát về tình hình hoạt động, tài chính-kế toán
của toàn ngành BĐS và Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC như sau
Đối với toàn ngành BĐS thì sau một giai đoạn dài từ năm 2010-2013 đã trải qua sự
suy thoái và khó khăn thì đãn trở lại phát triển ổn định trong giai đoạn 2014-2016.
Trong thị trường BĐS hiện nay thị phần chính rơi vào tay những ông lớn BĐS như
Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn FLC, Tập đoàn Sun group và Novaland. Để có được sự
phát triển và tiệm cận được với thị phần của những ông lớn BĐS ở trên, những Doanh
nghiệp top dưới cần cải thiện quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư của
mình, từ đó giúp cải thiện được những chỉ số tài chính quan trọng và các nhà đầu tư sẽ
dựa vào những chỉ số này để quyết định đầu tư vào Doanh nghiệp.
Đối với FLC sự phát triển vượt bậc trong giai đoạn 2014-2016 với hàng loạt dự án
BĐS chung cư, quần thể nghỉ dưỡng, resorts, sân golf.. đã giúp Tập đoàn vươn lên trở
thành một ông lớn trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam hiện nay. Sự tăng trưởng mạnh mẽ
là cần thiết tuy nhiên Tập đoàn FLC cần xây dựng thêm những chiến lực chi tiết cụ thể
trong tương lai để hướng tới một sự phát triển bền vững.


Kế toán quản trị

Danh mục tài liệu tham khảo
Các trang web về tài chính như
/>o=oel&ud=d&year=2015&quarter=0 />cùng với những bài báo phân tích về thị trường BĐS cũng như Tập đoàn FLC như báo
Vneconomy, Vnepress, Tuổi trẻ…

Danh mục một số từ viết tắt trong đề tài
BĐS: Bất động sản
FLC: Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC
DN: Doanh nghiệp
VCSH: Vốn chủ sở hữu

DTT: Doanh thu thuần


Kế toán quản trị