Du Thao ke hoach thuc hien thi cong cai tao cang song TRinhSAMCO
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.87 MB, 21 trang )
TỔNG CÔNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GÒN – SAMCO
CÔNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN CẢNG SÔNG TP. HCM
-----X$W-----
KẾ HOẠCH THỰC HIỆN
DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2015 (Giai đoạn 2 và 3)
ĐỊA ĐIỂM
KHU CẢNG PHÚ ĐỊNH – QUẬN 8 – TP. HCM
Tháng 02/2011
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
TỔNG CÔNG TY CƠ KHÍ GTVT SÀI GÒN
CÔNG TY TNHH 01 THÀNH VIÊN
CẢNG SÔNG TP. HCM
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
----------
---------Tp. Hồ Chí Minh ngày . . . tháng . . . năm 2010
DỰ THẢO
KẾ HOẠCH THỰC HIỆN GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH
I. TỔNG QUAN DỰ ÁN CẢNG SÔNG PHÚ ĐỊNH
1.1 Nội dung cơ bản của dự án được duyệt
Dự án đầu tư xây dựng Sảng sông Phú Định tọa lạc tại Phường 16, Quận 8, Tp. Hồ
Chí Minh. Theo qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/1.000 đã được Kiến trúc sư trưởng Thành phố
(nay là Sở Qui hoạch kiến trúc) phê duyệt theo Quyết định số 195/KTST-QH ngày
08/01/1999 thì tổng diện tích của khu Cảng là 82,99 ha trong đó:
- Diện tích đất xây dựng Cảng : 50,12 ha.
- Diện tích khu nước của Cảng : 30,72 ha.
- Đường vào Cảng: 2,15 ha.
Dự án này cũng đã được UBND Tp. Hồ Chí Minh phê duyệt theo quyết định số
3396/QĐ-UB ngày 07/06/2001. Mục tiêu chính của dự án là Xây dựng cảng Phú Định để
giải tỏa cảng Bình Đông phục vụ dự án xây dựng Đại lộ Đông Tây và xây dựng cảng đầu
mối của giao thông thủy khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam bộ. Các
hạng mục đầu tư chính của dự án như sau:
- Công trình bến: gồm 02 bến sà lan Lash 375T và 10 bến sà lan 300T dài 31m/bến;
02 bến ghe gỗ 100T và 15 bến ghe gỗ dạng mái nghiêng dài 31,8m/bến.
- Nạo vét khu nước trước bến và xây kè.
- Công trình kho bãi và giao thông, hạ tầng kỹ thuật nội bộ.
- Các công trình khác liên quan: nhà văn phòng, tường rào…
Dự án đầu tư đã phê duyệt được phân kỳ theo 03 giai đoạn đầu tư:
- Giai đoạn 1: đền bù giải tỏa, xây dựng 12 bến xà lan, nạo vét khu nước trước bến
(sông Chợ Đệm), xây dựng tuyến kho bãi sau bến, một đường vào cảng và một
phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nguồn vốn thực hiện: ngân sách Thành phố cấp.
Giai đoạn này phải xây dựng theo qui hoạch được duyệt.
- Giai đoạn 2: sau khi đưa giai đoạn 1 vào khai thác, tiếp tục đầu tư các bến ghe, nạo
vét hoàn thiện khu nước còn lại, xây dựng thêm hệ thống đường nội bộ, kho bãi và
hạ tầng kỹ thuật, mở thêm một tuyến đường vào Cảng. Nguồn vốn thực hiện: vốn
vay và huy động khác. Giai đoạn này có thể nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho
phù hợp.
- Giai đoạn 3: sau khi hoàn thành đưa giai đoạn 2 vào khai thác sẽ đầu tư xây dựng
và hoàn thiện phần Cảng còn lại để đưa toàn bộ Cảng vào hoạt động. Giai đoạn này
có thể nghiêm cứu điều chỉnh qui hoạch cho phù hợp.
trang 2
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
1.2 Hiện trạng đầu tư Giai đoạn 1
Trên cơ sở qui hoạch chi tiết và dự án đầu tư được duyệt, Cơng ty TNHH MTV Cảng
Sơng Tp. Hồ Chí Minh (gọi tắt là Cơng ty Cảng Sơng) đã tiến hành triển khai đầu tư Giai
đoạn 1 với diện tích 44,2 ha. Đến nay đã hồn thành các hạng mục sau:
- Đền bù giải tỏa tồn bộ phạm vi dự án;
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư với diện tích 4ha (1);
- Xây dựng đường vào Cảng;
- Xây dựng 02 bến xà lan Lash 375T và 10 bến xà lan 300T;
- Nạo vét khu nước trước bến và xây kè, diện tích khoảng 31,7 ha.
Ngồi các hạng mục hồn thành trên, các hạng mục đang triển khai thi cơng dự kiến
đến giữa Q III đưa vào khai thác gồm:
- Nhà văn phòng;
- Đường nội bộ và bãi hàng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thốt
nước) với diện tích 8,5ha.
Ghi chú: (1): Nội dung này khơng có trong quyết định phê duyệt dự án, tuy nhiên
trong q trình thực hiện dự án do phát sinh nhu cầu xây dựng khu tái định cư nên
UBND Thành phố quyết định trích 4ha trong khu qui hoạch Cảng Phú Định để xây dựng
khu tái định cư.
Diện tích đã đầu tư GĐ1
Diện tích chưa đầu tư
RA
ÏCH
L
ỚC
NƯ
ÊN
4,0 ha
31,8 ha
7,0 ha
ÏCH
RA
Ơ ÙC
NƯ
ÂN
LE
8,5 ha
HỒ H
O ÏC L
ÃM
SÔNG CH ĐỆM
Hình 1: Họa đồ vị trí đầu tư giai đoạn 1
trang 3
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
Tổng mức đầu tư giai đoạn 1:
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
Hạng mục
1
Đền bù giải tỏa
2
Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư
3
Đường vào Cảng
4
Xây dựng các bến xà lan
5
Nạo vét khu trước bến và xây kè dọc sông Chợ Đệm
6
Xây dựng nhà văn phòng
7
Xây dựng kho kín
8
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 1
9
Xây dựng đường nội bộ, bãi hàng giai đoạn 1
Chi phí đầu tư
Ghi chú
(PHẦN NÀY NHỜ ANH MINH, ANH GIANG CUNG CẤP SỐ LIỆU GIÚP
PHONG)
II. ĐỀ XUẤT ĐẦU TƯ CÁC GIAI ĐOẠN TIẾP THEO
2.1 Lựa chọn hình thức đầu tư
Theo quyết định phê duyệt dự án, nguồn vốn thực hiện trong giai đoạn 2 và 3 là vốn
vay và vốn huy động khác. Nhằm mục đích giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu, trong các
giai đoạn tiếp theo kiến nghị sẽ đầu tư theo hình thức Chủ đầu tư (Công ty TNHH một
thành viên Cảng Sông Tp.HCM) sẽ đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật gồm:
san lấp mặt bằng, đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng và cho
các nhà đầu tư thứ cấp thuê lại mặt bằng để đầu tư tiếp các hạng mục công trình (nhà
kho, bãi hàng…) phục vụ nhu cầu hoạt động của cảng theo đúng quy hoạch được duyệt.
Công ty TNHH một thành viên Cảng Sông Tp.HCM sẽ quản lý, giám sát các hoạt
động xây dựng và kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp theo đúng chức năng cấp thẩm
quyền cho phép.
2.2 Phân đoạn đầu tư từ 2011 - 2015
Ngoài phần diện tích quy hoạch đã đầu tư giai đoạn 1 và khu tái định cư, phần diện
tích trong khu quy hoạch cho các giai đoạn tiếp theo là khoảng 38,80 ha, trong đó phần
diện tích phía bên kia rạch Nước Lên là 6,99 ha. Căn cứ theo định hướng nhu cầu khai
thác và sử dụng, khả năng huy động và sử dụng nguồn vốn hiệu quản, kiến nghị các phân
đoạn đầu tư tiếp theo như sau :
- Giai đoạn 2: nằm liền kề giai đoạn 1 với diện tích khoảng 15,3ha. Thời gian đầu tư
trong các năm 2011 đến 2012. Giai đoạn 2 này được phân kỳ đầu tư theo kế hoạch
phân bổ nguồn vốn và nhu cầu sử dụng phù hợp, mục tiêu đến đầu năm 2012 sẽ có đất
để cho thuê. Để đẩy nhanh tiến độ đầu tư nhằm đáp ứng nhanh nhu cầu đưa vào sử
dụng, kiến nghị giai đoạn 2 vẫn thực hiện theo qui hoạch chi tiết được duyệt.
- Chi tiết cơ cấu quy hoạch sử dụng đất các hạng mục trong giai đoạn 2 như bảng sau:
trang 4
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
STT
Công năng sử dụng
Giai đoạn 2011 - 2015
Diện tích (m2)
Tỷ lệ (%)
Ghi chú
1
Đất giao thông
62.860
41,04
2
Đất khu hành chính, văn phòng
23.060
15,06
02 khu
3
Bãi container, bãi hàng
14.860
9,70
02 bãi
4
Kho
26.390
17,23
05 kho
5
Xưởng cơ khí
21.470
14,02
6
Thảm cây xanh
4.530
2,96
TỔNG CỘNG
153.170
100,00
- Giai đoạn 3: thực hiện trong giai đoạn từ 2013 đến 2015 với diện tích khoảng 23,50
ha. Giai đoạn 3 được phân thành 02 khu:
+ Khu 3A gồm phần diện tích bên này rạch Nước Lên với diện tích 16,5 ha. Chi tiết
cơ cấu quy hoạch sử dụng các hạng mục trong giai đoạn 2 như bảng sau:
STT
Công năng sử dụng
Diện tích
(m2)
Tỷ lệ (%)
1
Đất giao thông
63.930
38,81
2
Khu dịch vụ
25.210
15,30
3
Bãi vật liệu xây dựng
5.860
3,56
4
Kho
23.600
14,33
5
Khu xử lý nước thải, trạm hoa tiêu
9.120
5,54
6
Khu vực nạo vét dọc rạch Nước
Lên
14.980
9,09
7
Thảm cây xanh
22.020
13,37
TỔNG CỘNG
164.720
100%
Ghi chú
+ Khu 3B: thực hiện phần diện tích bên kia rạch Nước Lên với tổng diện tích 7,0 ha
(khoảng 2 ha nằm trong khu vực nạo vét dọc rạch Nước Lên).
+ Sẽ xem xét xin điều chỉnh qui hoạch trên cơ sở đề nghị điều chỉnh mục đích sử
dụng khu 3B theo hướng là khu dịch vụ cảng và bổ sung thêm cầu nối giữa hai khu
nhằm tăng hiệu quả đầu tư tại thời điểm phù hợp.
trang 5
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
ỚC
NƯ
ÏCH
RA
16,5 ha
ÂN
LE
ÏCH
RA
7,0 ha
4,0 ha
15,3 ha
NƯ
ỚC
ÂN
LE
HỒ H
8,5 ha
ỌC L
A
SÔNG CH ĐỆM
Hình 2: Họa đồ vị trí đầu tư giai đoạn 2 và 3
III/ KHÁI TỐN CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÁC GIAI ĐOẠN
Khái tốn tổng mức đầu tư các giai đoạn như sau:
Đơn vị tính : 1.000 đồng
Hạng mục chi phí
Giai đoạn II
(15,3 ha)
1
Chi phí xây dựng sau
thuế
89.637.400
166.464.040
41.964.000
298.065.440
2
Chi phí tư vấn, QLDA
và chi phí khác
8.963.740
16.646.404
4.196.400
29.806.544
3
Chi phí dự phòng
9.860.114
18.311.044
4.616.040
32.787.198
108.461.254
201.421.488
43.538.220
360.659.182
STT
TỔNG CỘNG
Giai đoạn IIIA
(16,5 ha)
Giai đoạn IIIB
(7,0 ha)
TỔNG
CỘNG
trang 6
ÕM
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG GIAI ĐOẠN 2
(Diện tích 15,3 Ha)
STT
TÊN HẠNG MỤC
THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)
GHI CHÚ
A
CHI PHÍ XÂY DỰNG
89.637.400
I
Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 2
89.637.400
Xem khái toán GĐ2
B
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ
KHÁC
8.963.740
(Tạm tính 10%)
C
DỰ PHÒNG
9.860.114
(Tạm tính 10%)
TỔNG CỘNG
108.461.254
TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN 3A
(Diện tích 16,5 Ha)
STT
TÊN HẠNG MỤC
THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)
GHI CHÚ
A
CHI PHÍ XÂY DỰNG
166.464.040
I
Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3A
107.735.800
Xem khái toán GĐ3A
II
Bến Ghe 100T (10 bến)
38.637.000
Xem khái toán Bến Ghe
III
Bến Sà lan 300T (4 bến)
20.091.240
Xem khái toán Bến Sà lan
B
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ
KHÁC
16.646.404
(Tạm tính 10%)
C
DỰ PHÒNG
18.311.044
(Tạm tính 10%)
TỔNG CỘNG
201.421.488
TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƯ ĐOẠN 3B
(Diện tích 7 Ha)
STT
TÊN HẠNG MỤC
THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)
GHI CHÚ
A
CHI PHÍ XÂY DỰNG
41.964.000
I
Hạ tầng kỹ thuật Giai đoạn 3B
30.000.000
5 Ha*6.000.000.000 đ/Ha
II
Nạo vét rạch Nước Lên
11.964.000
19.940m2*5m*120.000
đ/m3
B
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ
KHÁC
4.196.400
(Tạm tính 10%)
C
DỰ PHÒNG
4.616.040
(Tạm tính 10%)
TỔNG CỘNG
50.776.440
trang 7
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
KHÁI TOÁN CHI PHÍ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG GIAI ĐOẠN 2 : Diện tích 15,3 ha
ĐƠN GIÁ
(1000 đồng)
THÀNH TIỀN
(1000 đồng)
GHI CHÚ
TÊN HẠNG MỤC
A
CHI PHÍ XÂY DỰNG
I
San lấp mặt bằng
II
Hệ thống đường nội bộ
2.1
Nền đường + Mặt đường
m2
44.520,0
- Đường D4
m2
8.940,0
Lộ giới:
2m+20m+2m
- Đường D3
m2
10.720,0
nt
- Đường N2
m2
4.280,0
nt
- Đường N3
m2
3.000,0
nt
- Đường N4
m2
1.400,0
nt
- Đường N5
m2
4.300,0
nt
- Đường N6
m2
1.400,0
nt
- Đường N7
m2
4.340,0
nt
- Đường N8
m2
4.380,0
nt
- Đường N9
m2
1.760,0
nt
2.2
III
IV
V
ĐVT
KHỐI
LƯỢNG
STT
89.637.400
ha
15,3
2.000.000
30.600.000
40.068.000
Bó vỉa + vỉa hè
8.904,0
820
400
36.506.400
3.561.600
- Đường D4
m2
1.788,0
Lộ giới:
2m+20m+2m
- Đường D3
m2
2.144,0
nt
- Đường N2
m2
856,0
nt
- Đường N3
m2
600,0
nt
- Đường N4
m2
280,0
nt
- Đường N5
m2
860,0
nt
- Đường N6
m2
280,0
nt
- Đường N7
m2
868,0
nt
- Đường N8
m2
876,0
nt
- Đường N9
m2
352,0
nt
Hệ thống TN mưa
8.158.000
- Cống thoát nước các
loại
m
4.452
1.500
6.678.000
- Hố ga các loại
cái
148
10.000
1.480.000
Hệ thống thoát nước bẩn
2.156.400
- Cống thoát nước D300
m
- Hố ga các loại
cái
2.694
90,0
600
1.616.400
6.000
540.000
Hệ thống ống cấp nước
+PCCC
- Đường ống cấp nước
1.610.000
m
2.000,0
700
1.400.000
trang 8
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
- Trụ cứu hỏa
VI
trụ
Giai đoạn 2011 - 2015
14,0
15.000
HT cấp điện, chiếu sáng
- Đường dây điện 0,4kV
- XD Trạm biến áp
210.000
7.045.000
Km
KVA
1,8
1.100.000
1.980.000
850,0
2.000
1.700.000
- Đường dây chiếu sáng
Km
2,5
350.000
875.000
- Trụ đèn chiếu sáng
trụ
166,0
15.000
2.490.000
B
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC
A * 10%
8.963.740
(Tạm tính 10%)
C
DỰ PHÒNG
(A + B )
*10%
9.860.114
(Tạm tính 10%)
TỔNG CỘNG
A+B+C
108.461.254
KHÁI TOÁN CHI PHÍ ĐẦU TƯ KHU 3A : Diện tích 16,5 ha
STT
TÊN HẠNG MỤC
ĐVT
A
CHI PHÍ XÂY DỰNG
I
San lấp mặt bằng
ha
II
Hệ thống đường nội bộ
m
2.1
Nền đường + Mặt đường
2.2
KHỐI
LƯỢNG
ĐƠN GIÁ
(1.000 đồng)
THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)
GHI CHÚ
107.735.800
16,5
2.000.000
33.000.000
47.385.800
53.570,0
820
43.927.400
- Đường N1
m2
15.510,0
Lộ giới:
30m+2m
- Đường N2
m2
5.220,0
Lộ giới:
2m+20m+2m
- Đường N3
m2
4.520,0
nt
- Đường N5
m2
13.420,0
nt
- Đường N10
m2
3.340,0
nt
- Đường D2
m2
1.440,0
nt
- Đường D5
m2
1.820,0
nt
- Đường D6
m2
1.820,0
nt
- Đường D7
m2
3.280,0
nt
- Đường D8
m2
3.200,0
nt
Bó vỉa + vỉa hè
8.646,0
400
3.458.400
- Đường N1
m2
1.034,0
Lộ giới:
30m+2m
- Đường N2
m2
1.044,0
Lộ giới:
2m+20m+2m
- Đường N3
m2
904,0
nt
- Đường N5
m2
2.684,0
nt
- Đường N10
m2
668,0
nt
- Đường D2
m2
288,0
nt
- Đường D5
m2
364,0
nt
trang 9
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
III
IV
V
Giai đoạn 2011 - 2015
- Đường D6
m2
364,0
nt
- Đường D7
m2
656,0
nt
- Đường D8
m2
640,0
nt
HT thoát nước mưa
10.480.000
- Cống thoát nước các loại
m
4.840,0
1.500
7.260.000
- Hố ga TN các loại
cái
322,0
10.000
3.220.000
HT thoát nước bẩn
2.682.000
- Cống thoát nước D300
m
3.350,0
600
2.010.000
- Hố ga các loại
cái
112,0
6.000
672.000
HT ống cấp nước +PCCC
1.610.000
- Đường ống cấp nước
m
2.000,0
700
- Trụ cứu hỏa
trụ
14,0
15.000
1.400.000
210.000.000
VI
Hệ thống cấp điện, chiếu
sáng
- Đường dây điện 0,4kV
- XD Trạm biến áp
VII
8.084.000.000
Km
KVA
2,0
1.100.000
2.200.000
917,0
2.000
1.834.000
- Đường dây chiếu sáng
Km
3,0
350.000
1.050.000
- Trụ đèn chiếu sáng
trụ
200,0
15.000
3.000.000
Nạo vét rạch Nước Lên
- Khối lượng nạo vét
4.494.000
m3
74.900,0
60
4.494.000
14.980m2*5m
B
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD + CHI PHÍ KHÁC
A * 10%
10.773.580
(Tạm tính 10%)
C
DỰ PHÒNG
(A + B )
*10%
11.850.938
(Tạm tính 10%)
A+B+C
130.360.318
TỔNG CỘNG
KHÁI TOÁN CHI PHÍ ĐẦU TƯ BẾN GHE VÀ BẾN SÀ LAN
STT
TÊN HẠNG MỤC
ĐVT
KHỐI
LƯỢNG
ĐƠN GIÁ
(1.000 đồng)
THÀNH TIỀN
(1.000 đồng)
1
BẾN GHE 100T
bến
10,0
3.863.700
38.637.000
2
BỀN SÀ LAN 300T
bến
4,0
5.022.810
20.091.240
TỔNG CỘNG
GHI CHÚ
58.728.240
trang 10
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
IV/ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN II
4.1. Giả thuyết tính toán
Doanh thu
Hình thức đầu tư trong giai đoạn 2 là Chủ đầu tư sẽ đầu tư hạ tầng và cho có nhà đầu
tư thứ cấp thuê lại kinh doanh. Doanh thu chủ yều của Chủ đầu tư gồm:
- Doanh thu từ cho thuê đất. Dự kiến năm đầu tiên cho thuê ở mức 25.000 đồng/m2.
Điều chỉnh tăng giá 8% cho các năm sau.
- Thu phí quản lý, bảo dưỡng, bảo vệ ngoài hàng rào từ các nhà đầu tư thứ cấp. Mức thu
350 đồng/m2 cho năm đầu tiên và điều chỉnh tăng giá 8% cho các năm tiếp theo.
Các loại chi phí gồm:
- Trả tiền sử dụng đất hàng năm.
- Khấu hao hệ thống hạ tầng kỹ thuật: dự kiến khấu hao trong 20 năm.
- Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tần hàng năm: dự kiến bằng 3% tổng mức
đầu tư.
- Chi phí quản lý doanh nghiệp: dự kiến bằng 8% doanh thu.
Tiền sử dụng đất hàng năm được tính theo các căn cứ:
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về việc thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc bổ sung, sửa đổi một số điều
của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn
nghị định số 142/2005/NĐ-CP về việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Quyết định về đơn giá thuê đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh số 107/2006/QĐ-UBND
ngày 17/07/2006 của UBND Tp. Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND Tp. Hồ Chí Minh về
việc quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh.
- Bảng giá đất ở đô thị trên địa bàn Quận 8 ban hành kèm Quyết định số 89/2010/QĐUBND ngày 22/12/2010 của UBND Tp. Hồ Chí Minh.
Theo các căn cứ trên thì tiền sử dụng đất hàng năm được tính bằng:
5.100.000 đồng 1,5%x0,6 = 45.900 đồng/m2.
Trong đó:
- 5.100.000 đồng: giá đất ở đô thị trên đường Hồ Học Lãm theo bảng giá đất năm 2011.
- 1,5%: Đơn giá thuê đất hàng năm lấy theo điều 5a của Nghị định số 121/2010/NĐ-CP.
- 0,6: hệ số điều chỉnh áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, căn cứ
theo qui định tại Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND.
Theo các căn cứ trên thì tiền sử dụng đất hàng năm được tính bằng:
Nguồn vốn đầu tư
Trong quá trình phân tích hiệu quả đầu tư, chúng tôi giả thuyết nguồn vốn đầu tư trên
cơ sở tỷ lệ 50% vốn tự có của doanh nghiệp và 50% vốn huy động khác. Cụ thể như sau:
- Tổng nguồn vốn đầu tư cần thiết:
125.000 triệu đồng.
trang 11
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
- Vốn chủ đầu tư
62.500 triệu đồng.
- Vốn huy động
Điều kiện huy động vốn:
62.500 triệu đồng.
- Lãi suất huy động
15%/năm.
- Thời gian huy động
10 năm.
- Thời gian ân hạn trả nợ gốc
Thời gian phân bổ nguồn vốn:
02 năm.
- Vốn chủ đầu tư:
+ Năm 2011
+ Năm 2012
+ Năm 2014
38.000 triệu đồng.
20.000 triệu đồng.
4.500 triệu đồng.
- Vốn huy động trong năm 2012
62.500 triệu đồng.
4.2. Hiệu quả đầu tư
Căn cứ theo các giả thuyết trên, sau khi phân tích hiệu quả đầu tư trong thời gian 20
năm, nhận thấy dự án rất khả quan. Các chỉ tiêu cụ thể như sau:
- Thời gian hoàn vốn:
- Tỷ lệ lợi nhuận/doanh thu:
07 năm.
bình quân 2%/năm.
- Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/vốn chủ đầu tư
bình quân 32%/năm.
- Giá trị hiện tại thuần (với r = 12%) NPV
= 35.591 triệu đồng.
- Suất thu lợi nội tại IRR
= 16,49% > 12%.
Chi tiết xem trong các bảng tính đính kèm trong phần phụ lục.
V/ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN III
(PHẦN NÀY ĐỀ NGHỊ CHỦ ĐẦU TƯ CUNG CẤP THÊM THÔNG TIN VỀ VIỆC
TÍNH DOANH THU CÁC BẾN GHE VÀ HÌNH THỨC KINH DOANH ĐỂ PHONG
PHÂN TÍCH CHO PHÙ HỢP).
trang 12
Kế hoạch thực hiện dự án Cảng Phú Định
Giai đoạn 2011 - 2015
VI/ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
Tiến độ thực hiện các hạng mục chủ yếu như sau:
STT
Hạng mục công việc
Bắt đầu
Kết thúc
Giai đoạn II (2011-2012)
I
1.1
Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn II
Quý I/2011
Quý II/2011
1.2
Thi công hạ tầng khu 1 - Giai đoạn II
Quý III/2011
Quý I/2012
1.3
Thi công hạ tầng khu 2 - Giai đoạn II
Quý II/2012
Quý IV/2012
II
Giai đoạn III (2013-2015)
2.1
Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết
Quý III/2011
Quý II/2012
2.2
Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn III - khu 3A
Quý II/2012
Quý IV/2012
2.3
Thi công hạ tầng khu 3A
Quý I/2013
Quý II/2014
2.4
Thi công bến ghe + nạo vét rạch Nước Lên
Quý I/2014
Quý IV/2014
2.5
Công tác chuẩn bị đầu tư giai đoạn III - khu 3B
Quý IV/2013
Quý I/2014
2.6
Thi công hạ tầng khu 3B
Quý II/2014
Quý III/2015
2.7
Hoàn thiện tổng thể toàn Cảng
Quý I/2015
Quý IV/2015
Tiến độ chi tiết các hạng mục xem trong bảng tiến độ đính kèm thuyết minh này.
Viết thuyết minh
KS.......................................
trang 13
Bảng 1: BẢNG TÍNH DOANH THU TỪNG NĂM
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
Diện tích đất giai đoạn 2
- Diện tích đất giao thông
- Diện tích đất cây xanh
- Diện tích đất cho thuê
153.170 m2
62.860 m2
Đơn giá cho thuê đất năm đầu tiên
2
4.530 m
85.780 m2
Thời gian thi công: 18 tháng
- Khởi công
: Quý II/2011
- Hoàn thành
: Quý IV/2012
25.000 đồng/m2/tháng
Thu phí quản lý, bảo dưỡng năm đầu tiên
350 đồng/m2/tháng
Tỷ lệ điều chỉnh tăng giá
8% /năm
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
I
LOẠI DOANH THU
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Giả thuyết tính toán
- Năng suất khai thác
II
NĂM
0%
50%
70%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
- Đơn giá cho thuê
(đồng/m2/tháng)
-
25.000
27.000
29.160
31.493
34.012
36.733
39.672
42.846
46.273
49.975
53.973
58.291
62.954
67.991
73.430
79.304
85.649
92.500
99.900
- Đơn giá thu phí quản lý, bảo dưỡng
(đồng/m2/tháng)
-
350
378
408
441
476
514
555
600
648
700
756
816
881
952
1.028
1.110
1.199
1.295
1.399
-
13.047
19.727
27.393
29.584
31.951
34.507
37.268
40.249
43.469
46.946
50.702
54.758
59.139
63.870
68.980
74.498
80.458
86.894
93.846
- Cho thuê đất
-
12.867
19.455
27.015
29.176
31.510
34.031
36.753
39.693
42.869
46.298
50.002
54.002
58.322
62.988
68.027
73.469
79.347
85.695
92.550
- Phí quản lý, bảo dưỡng
-
180
272
378
408
441
476
515
556
600
648
700
756
817
882
952
1.029
1.111
1.200
1.296
Doanh thu
Bảng 2: BẢNG TÍNH CHI PHÍ TỪNG NĂM
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
Diện tích đất QH giai đoạn II
Tổng mức đầu tư
Thời gian khấu hao
153.170 m2
108.461 triệu đồng
20 năm
0,046 triệu đồng/m2/năm
8% doanh thu
3% tổng mức đầu tư
Nộp tiền sử dụng đất
Chi phí quản lý
Chi phí duy tu, bảo dưỡng hàng năm
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
I
Hạng mục chi phí
Định phí
Trả tiền thuê đất
II
Cách tính
0,0459x153170 m2
2012
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
NĂM
2013
2013
7.031
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
15.707
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
2011
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
Khấu hao tài sản cố định
108461 /20
-
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
Duy tu, bảo dưỡng
3% x108461
-
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
Biến phí
-
1.044
1.578
2.191
2.367
2.556
2.761
2.981
3.220
3.478
3.756
4.056
4.381
4.731
5.110
5.518
5.960
6.437
6.952
7.508
Chi phí quản lý
-
1.044
1.578
2.191
2.367
2.556
2.761
2.981
3.220
3.478
3.756
4.056
4.381
4.731
5.110
5.518
5.960
6.437
6.952
7.508
TỔNG CỘNG
7.031 16.751 17.286 17.899 18.074 18.263 18.468 18.689 18.927 19.185 19.463 19.764 20.088 20.438 20.817 21.226 21.667 22.144 22.659 23.215
duy tu từng năm
1,92%
1,92%
trung tu sau 4 năm
8,70%
2,18%
Đại tu sau 10 năm
49,60%
4,96%
9,06%
Bảng 3: BẢNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ SẢN XUẤT KINH DOANH
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
STT
I
Chỉ tiêu
Năm
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Các khoản doanh thu
-
12.867
19.455
27.015
29.176
31.510
34.031
36.753
39.693
42.869
46.298
50.002
54.002
58.322
62.988
68.027
73.469
79.347
85.695
97.973
1.1
- Doanh thu từ cho thuê đất
-
12.867
19.455
27.015
29.176
31.510
34.031
36.753
39.693
42.869
46.298
50.002
54.002
58.322
62.988
68.027
73.469
79.347
85.695
92.550
1.2
- Thu phí quản lý
-
180
272
378
408
441
476
515
556
600
648
700
756
817
882
952
1.029
1.111
1.200
1.296
1.3
- Thanh lý tài sản cố định
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5.423
II
Chi phí
7.031
21.439
26.661
27.274
26.277
25.294
24.327
23.377
22.443
21.529
20.635
19.764
20.088
20.438
20.817
21.226
21.667
22.144
22.659
23.215
2.1
- Khấu hao TSCĐ
-
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
5.423
2.2
- Duy tu, bảo dưỡng
-
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
2.3
- Trả tiền thuê đất
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
2.4
- Chi phí quản lý tòa nhà
-
1.044
1.578
2.191
2.367
2.556
2.761
2.981
3.220
3.478
3.756
4.056
4.381
4.731
5.110
5.518
5.960
6.437
6.952
7.508
2.6
- Chi phí lãi vay vốn huy động
-
4.688
9.375
9.375
8.203
7.031
5.859
4.688
3.516
2.344
1.172
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.899
6.215
9.704
13.376
17.250
21.340
25.663
30.238
33.914
37.884
42.171
46.801
51.802
57.203
63.036
74.758
(20.169)
(13.953)
(4.250)
9.127
26.376
47.716
73.379
103.618
137.532
175.416
217.587
264.388
316.190
373.393
436.429
511.187
1.554
2.426
3.344
4.312
5.335
6.416
7.560
8.479
9.471
10.543
11.700
12.951
14.301
15.759
18.690
2.899
4.661
7.278
10.032
12.937
16.005
19.247
22.679
25.436
28.413
31.628
35.101
38.852
42.902
47.277
56.069
(20.169)
(15.507)
(8.229)
1.803
14.740
30.745
49.992
72.671
98.107
126.520
158.148
193.249
232.101
275.003
322.280
378.348
III Lợi nhuận trước thuế (I-II)
(7.031)
(8.572)
(7.206)
(259)
IV Lợi nhuận trước thuế cộng dồn
(7.031)
(15.602)
(22.808)
(23.067)
V
Thuế TNDN
VI Lợi nhuận sau thuế
(7.031)
(8.572)
(7.206)
(259)
VII Lợi nhuận sau thuế cộng dồn
(7.031)
(15.602)
(22.808)
(23.067)
1. Dự kiến nguồn vốn
2. Điều kiện huy động vốn
- Tổng nguồn vốn
125.000 triệu đồng
- Vốn chủ đầu tư
62.500 triệu đồng
- Thời gian huy động
- Lãi suất huy động
- Vay huy động khác
62.500 triệu đồng
- Thời gian ân hạn trả nợ gốc
3. Các chỉ tiêu
15% /năm
10 năm
2 năm
Thời gian hoàn vốn của dự án
Tỷ lệ Lợi nhuận/Doanh thu
Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ đầu tư
7,00 năm kể từ khi khai thác
2% năm
32% năm
Bảng 4: BẢNG TÍNH CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ HIỆN TẠI RÒNG (NPV) VÀ SUẤT THU LỢI NỘI TẠI (IRR)
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
Chỉ tiêu
Năm
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
37.031
94.477
21.238
29.663
28.667
29.238
29.142
29.110
29.145
29.253
29.440
21.900
23.144
24.486
25.937
27.503
29.195
31.022
32.995
36.482
30.000
78.461
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
1.4 Trả lãi vốn huy động
-
4.688
9.375
9.375
8.203
7.031
5.859
4.688
3.516
2.344
1.172
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.5 Chi trả nợ gốc
-
-
-
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1.6 Thuế thu nhập doanh nghiệp
-
-
-
-
-
1.554
2.426
3.344
4.312
5.335
6.416
7.560
8.479
9.471
10.543
11.700
12.951
14.301
15.759
18.690
1.7 Chi phí quản lý
-
1.044
1.578
2.191
2.367
2.556
2.761
2.981
3.220
3.478
3.756
4.056
4.381
4.731
5.110
5.518
5.960
6.437
6.952
7.508
-
75.547
19.727
27.393
29.584
31.951
34.507
37.268
40.249
43.469
46.946
50.702
54.758
59.139
63.870
68.980
74.498
80.458
86.894
99.269
2.1 Doanh thu
-
13.047
19.727
27.393
29.584
31.951
34.507
37.268
40.249
43.469
46.946
50.702
54.758
59.139
63.870
68.980
74.498
80.458
86.894
93.846
2.2 Giải ngân vốn huy động
-
62.500
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
2.3 Thanh lý TSCĐ
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5.423
918
2.713
5.365
8.157
11.104
14.216
17.506
28.802
31.615
34.652
37.933
41.476
45.303
49.436
53.900
62.787
0,636
0,567
0,507
0,452
0,404
0,361
0,322
0,287
0,257
0,229
0,205
0,183
0,163
0,146
0,130
0,116
583
1.540
2.718
3.690
4.485
5.126
5.636
8.280
8.115
7.941
7.762
7.578
7.390
7.200
7.009
7.290
6.701
14.091
21.291
28.301
35.591
I
Dòng tiền chi
1.1 Chi phí đầu tư xây dựng
1.2 Chi phí duy tu, bảo dưỡng
1.3 Trả tiền thuê đất
II
Dòng tiền thu
III Dòng tiền thuần hiệu số thu chi
IV
(37.031) (18.929)
(1.510)
(2.271)
0,797
0,712
(1.204)
(1.616)
Hệ số chiết khấu
k = 1/(1+r)^t víi r = 12%
1,000
0,893
V
Dòng tiền thuần chiết khấu
VI
Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu (37.031) (53.932) (55.136) (56.752) (56.169) (54.629) (51.911) (48.221) (43.737) (38.611) (32.974) (24.694) (16.580)
(37.031) (16.901)
Các chỉ tiêu
Với suất sinh lợi tối thiểu r =
12%
Giá trị hiện tại thuần NPV = 35.591 > 0
Suất thu lợi nội tại IRR = 16,49% >12%
(8.638)
(876)
Bảng 5: BẢNG PHÂN TÍCH DÒNG NGÂN LƯU
Dự án: Cảng Sông Phú Định - Giai đoạn 2
1. Dự kiến nguồn vốn
- Tổng nguồn vốn
- Vốn chủ đầu tư
- Vốn huy động khác
2. Điều kiện huy động vốn
- Lãi suất huy động
- Thời gian huy động
- Thời gian ân hạn trả nợ gốc
125.000 triệu đồng
62.500 triệu đồng
62.500 triệu đồng
15% /năm
10 năm
2 năm
Đơn vị tính: triệu đồng
NĂM
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
38.000
95.547
19.727
31.893
29.584
31.951
34.507
37.268
40.249
43.469
46.946
50.702
54.758
59.139
63.870
68.980
74.498
80.458
86.894
99.269
-
13.047
19.727
27.393
29.584
31.951
34.507
37.268
40.249
43.469
46.946
50.702
54.758
59.139
63.870
68.980
74.498
80.458
86.894
93.846
38.000
20.000
- Vốn huy động khác
-
62.500
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- Thanh lý TSCĐ
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5.423
Dòng ngân lưu ra
37.031
94.477
21.238
29.663
28.667
27.684
26.716
25.766
24.833
23.918
23.025
14.340
14.665
15.015
15.394
15.803
16.244
16.721
17.236
17.792
- Đầu tư xây dựng ban đầu
30.000
78.461
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
3.254
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
7.031
- Quản lý
-
1.044
1.578
2.191
2.367
2.556
2.761
2.981
3.220
3.478
3.756
4.056
4.381
4.731
5.110
5.518
5.960
6.437
6.952
7.508
- Trả lãi vốn huy động
-
4.688
9.375
9.375
8.203
7.031
5.859
4.688
3.516
2.344
1.172
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- Trả nợ gốc vốn huy động
-
-
-
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
7.813
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Dòng ngân lưu ròng trong năm
969
1.071
2.229
918
4.267
7.791
11.501
15.416
19.550
23.922
36.362
40.093
44.123
48.476
53.177
58.254
63.737
69.658
81.477
Dòng ngân lưu ròng cộng dồn
969
2.040
2.759
3.677
7.944
15.734
27.236
42.652
62.202
86.124
122.486
162.579
206.702
255.178
308.355
366.609
430.346
500.004
581.481
Dòng ngân lưu vào
- Thu tiền cho thuê đất + phí quản lý
- Vốn CĐT
- Duy tu, bảo dưỡng
- Trả tiền thuê đất
4.500
(1.510)
530
TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN CẢNG PHÚ ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011-2015
2011
STT
1
HẠNG MỤC CÔNG VIỆC
GIAI ĐOẠN II (2011-2012)
2
- Khảo sát, lập dự án đầu tư
3
- Trình duyệt thiết kế cơ sở, dự án đầu tư
4
- Lập thiết kế bản vẽ thi công
5
- Trình duyệt thiết kế BVTC
6
- Thi công khu 1 - giai đoạn 2
7
- Thi công khu 2 - giai đoạn 2
8
GIAI ĐOẠN III (2013-2015)
9
- Hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết
10
- Trình duyệt hiệu chỉnh quy hoạch chi tiết
11
- Khảo sát, lập dự án đầu tư khu IIIA
12
- Trình duyệt thiết kế cơ sở, DAĐT khu IIIA
13
- Lập thiết kế bản vẽ thi công khu IIIA
14
- Trình duyệt thiết kế BVTC khu IIIA
15
- Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIA
16
- Thi công bến ghe và nạo vét kênh nước lên
17
- Khảo sát lập DAĐT khu IIIB
18
- Trình duyệt thiết kế cơ sở, dự án đầu tư khu IIIB
19
- Lập thiết kế bản vẽ thi công khu IIIB
20
- Trình duyệt thiết kế BVTC khu IIIB
21
- Thi công hạ tầng kỹ thuật khu IIIB
22
- Hoàn thiện tổng thể dự án Cảng
Project: TienDo2011-2015
Date: Wed 12/29/10
Q1
1/1
Q2
2012
Q3
Q4
Q1
Q2
2013
Q3
Q4
Q1
Q2
Task
Progress
Summary
External Tasks
Split
Milestone
Project Summary
External Milestone
Page 1
2014
Q3
Q4
Q1
Deadline
Q2
2015
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
