Bài giảng Kế toán tài chính 2 Chương 2 Nguyễn Thị Ngọc Điệp (2017)

3/27/2017

Trường Đại học Mở TPHCM – Khoa Kế toán Kiểm tốn

Nội dung

Các qui định pháp lý có liên quan
Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
Ứng dụng hệ thống tài khoản kế tốn
Trình bày thơng tin trên BCTC
3

Các quy định pháp lý có liên quan

Mục tiêu
Sau khi học xong chương này sinh viên có thể:
• Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và
phân biệt với các tài sản khác như bất động sản
hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thích được ngun tắc ghi nhận và đánh giá
bất động sản đầu tư
• Xử lý nghiệp vụ kế toán bất động sản đầu tư trên
hệ thống tài khoản kế tốn.
• Hiểu được cách thức trình bày thơng tin trên
BCTC liên quan đến BĐSĐT

2

• VAS 01- Chuẩn mực chung
• VAS 05- Bất động sản đầu tư
– Thông tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn

thực hiện chuẩn mực kế tốn
• Chế độ kế tốn doanh nghiệp theo Thơng tư
200/2014/TT-BTC

4


3/27/2017

Khái niệm và phân loại (tiếp)

Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản
• Khái niệm và phân loại

Bất động sản

• Điều kiện ghi nhận, xác định giá trị
ban đầu
• Chi phí phát sinh sau khi ghi nhận

Sử dụng cho sản
xuất kinh doanh

Bán trong kỳ kinh
doanh

Cho thuê hoạt động
hoặc chờ tăng giá

ban đầu

• Khấu hao

TSCĐ chủ sở
hữu sử dụng

• Vấn đề thay đổi mục đích sử dụng.

Hàng hóa bất
động sản

Bất động sản
đầu tư

• Bán, thanh lý bất động sản đầu tư
7

5

• Thu lợi từ
việc cho th
hoặc chờ
tăng giá

Khơng phải để:

• Quyền sử dụng
đất, nhà, hoặc
một phần của nhà
hoặc cả nhà và
đất, cơ sở hạ

tầng
•  do người chủ
sở hữu hoặc
người đi thuê tài
sản theo hợp
đồng thuê tài
chính nắm giữ

Mục đích

Bất động sản đầu tư:

Khái niệm và phân loại

Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?

• Sử dụng trong
sản xuất, cung
cấp hàng hóa,
dịch vụ
• Sử dụng cho
các mục đích
quản lý;
• Bán trong kỳ
hoạt động kinh
doanh thông
thường.

6

 Bất động sản được giữ với nhiều
mục đích khác nhau
 Bất động sản khơng bán được
riêng rẽ
 Doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ
liên quan cho những người sử dụng
bất động sản
 BĐS cho công ty mẹ hoặc công ty
con thuê hoặc sử dụng

8


3/27/2017

Bất động sản không bán được riêng rẽ

Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau

• Trường hợp bất động sản không bán được

 Phải tách biệt khi ghi nhận:
Sử dụng cho SXKD: TSCĐ hữu hình và
vơ hình

riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh

–

Chờ tăng giá hoặc cho th: BĐS đầu

tư

20% diện tích) thì hạch tốn là BĐS đầu

–

Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
BĐS

–

hoặc cho quản lý là khơng đáng kể (dưới

tư.

9

Ví dụ 1

11

Ví dụ 2A

Công ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng để làm phịng trưng bày sản phẩm của cơng
ty và các căn còn lại được cho các doanh nghiệp
khác thuê để làm văn phịng. Giá trị xây dựng 800
triệu đồng/căn.

• Công ty Vĩnh Lợi đang sở hữu một cao ốc văn
phịng 10 tầng có diện tích ngang nhau làm văn
phịng cho th. Giá trị đã quyết tốn tồn cao ốc
là 10 tỷ. Công ty sử dụng tầng trệt để làm văn
phịng làm việc và tiếp tân, phần cịn lại cơng ty
cho thuê.

Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?

Yêu cầu: Bất động sản trên được ghi nhận là gì?
10

12


3/27/2017

Ví dụ 2B

Ví dụ 3A

Cơng ty Huy Hà xây dựng tồ nhà gồm nhiều tầng (giả sử

Cơng ty Hoa Đăng sở hữu cao ốc 10 tầng có tổng

diện tích các tầng bằng nhau). Công ty sử dụng 1 tầng để

diện tích sử dụng là 10.000 m2 .Cơng ty sử dụng cao

làm văn phòng giao dịch và các tầng còn lại cho những

ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện

doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng. Giá trị đã quyết tốn
của tịa nhà là 20.000trđ. Tồ nhà được ghi nhận như thế

được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu
đồng/m2/tháng. Theo điều khoản của hợp đồng cho

nào?
- Giả sử tồ nhà có 4 tầng

th, mỗi tháng các khách hàng sẽ trả thêm tiền bảo

- Giả sử tòa nhà có 7 tầng

vệ và vệ sinh văn phịng là 50.000đ/m2/tháng.
13

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS

15

Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những
người sử dụng BĐS

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
Trường hợp giá trị dịch vụ cung cấp cho

các dịch vụ liên quan cho những người

những người sử dụng bất động sản do doanh

sử dụng bất động sản do doanh

nghiệp sở hữu là đáng kể thì tài sản đó là bất

nghiệp sở hữu là một phần tương đối

động sản chủ sở hữu sử dụng

nhỏ trong tồn bộ thoả thuận thì doanh
nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là bất
động sản đầu tư.
14

16


3/27/2017

Ví dụ 3B

Ví dụ 3B

• Cơng ty Hồng Phương đầu tư một cao ốc gồm 200

Căn cứ vào số liệu dự tốn: hoạt động kinh doanh khách

phịng. Tổng giá trị quyết tốn của cơng trình là 25 tỷ đồng.

sạn, phần dịch vụ chiếm tỷ trọng quan trọng trong doanh thu,

Công ty sử dụng cao ốc làm khách sạn, thời gian sử dụng

cịn chi phí khấu hao chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ so với tổng chi

ước tính là 25 năm. Hiệu suất sử dụng là 70%, đơn giá

phí của khách sạn. Do đó, giá trị cao ốc này sẽ được trình

bình quân cho thuê 450.000đ/phòng/đêm. Doanh thu các

bày là bất động sản chủ sở hữu.

hoạt động khác 3.500.000đ/năm.

17

Ví dụ 3B
Hiệu suất sử dụng bình qn mỗi năm
Đơn giá bình qn/phịng/ngày đêm
Doanh thu cho th phịng bình qn/năm
(200 phịng x 70% x 365 ngày x 450)
Doanh thu từ các hoạt động khác
Tổng doanh thu
Chi phí nhân viên
Chi phí khấu hao cao ốc (25.000.000 x
5%)

Chi phí phục vụ khác
Tổng chi phí
Lợi nhuận trước thuế bình qn

19

BĐS cho cơng ty mẹ hoặc cơng ty con thuê hoặc sử dụng

70%
450
22.995.000

Công ty con cho Công ty mẹ hoặc Cơng ty con khác trong

3.500.000
26.495.000
10.000.000
1.250.000

• Trên BCTC riêng: là BĐS đầu tư

cùng một Tập đoàn thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một bất
động sản:

• Trên BCTC hợp nhất: BĐS chủ sở hữu sử dụng.

2.000.000
12.250.000
13.245.000
18

20


3/27/2017

Ví dụ 4A

Ví dụ 4B

Cơng ty Địa Ốc Phong Vân là một thành viên thuộc
tập đồn Phong Vũ. Cơng ty Phong Vân vừa xây
dựng một cao ốc 5 tầng, tổng giá trị quyết tốn của

• Cơng ty Nam Long mua một cửa hàng nhằm mục đích cho
thuê, giá trị ghi trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Ngay
tại thời điểm ghi nhận ban đầu, điều kiện thứ nhất về khả

cơng trình là 12 tỷ đồng. Cơng ty sử dụng tồn bộ

năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai là chắc chắn

diện tích của cao ốc để cho các cơng ty khác thuộc

do doanh nghiệp dự tính cho th cửa hàng và điều kiện

tập đồn Phịng Vũ thuê làm văn phòng.

thứ hai về giá trị của bất động sản đầu tư được thỏa mãn vì
bất động sản được hình thành từ giao dịch mua bán nên

Tịa nhà trên được Cty Phong Vân ghi nhận là gì?

nguyên giá đã được xác định trên hợp đồng mua bán

21

Điều kiện ghi nhận

23

Ví dụ 4C

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản

Doanh nghiệp nhận chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà

phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

trên đất, tổng số tiền phải thanh toán là 40 tỷ và thuế trước bạ

– Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương

0,5%.
• Hợp đồng mua bán có cơng chứng

lai; và
– Ngun giá của bất động sản đầu tư phải được

• Biên bản bàn giao nhà

• Uỷ nhiệm chi chuyển tiền thanh toán 40tỷ

xác định một cách đáng tin cậy.

• Biên lai nộp thuế bằng tiền mặt
Doanh nghiệp này sẽ dùng tài sản này để cho thuê theo hợp
22

đồng thuê hoạt động.

24


3/27/2017

Ví dụ 5

Xác định giá trị của BĐS đầu tư

• Doanh nghiệp Hồng Bích mua một lơ đất với giá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 45 triệu đồng.
Ngoài ra doanh nghiệp còn chi thêm 15 triệu đồng
để làm giấy chủ quyền. Do lô đất này nằm trong
khu quy hoạch trọng điểm của thành phố nên đơn
vị dự tính nắm giữ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
Yêu cầu: Cho biết lơ đất trên có phải là bất động
sản đầu tư hay không? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giá của bất động sản đầu tư.

• Mua BĐS
• Xây dựng BĐS

27

25

Ví dụ 6

Mua bất động sản
• Nguyên giá BĐS = Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếp khác
– Giá mua: Giá mua trả ngay
– Chi phí liên quan trực tiếp khác

Ngày 1/1/20X0, Cơng ty Nhất Phong mua trả góp
một cửa hàng từ cơng ty Hồng Long để cho th
hoạt động. Lãi suất mua trả góp là 15%/năm và tổng
số tiền phải thanh tốn cho Hồng Long là 1.500
triệu đồng theo phương thức trả sau: Trả ngay 500
triệu đồng khi nhận cửa hàng, sau đó mỗi năm trả
góp 200 triệu đồng vào ngày 01/1 hàng năm trong 5
năm tiếp theo và trả bằng tiền gửi ngân hàng .

• Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan
• Thuế trước bạ
• Chi phí giao dịch liên quan khác

Yêu cầu: Hãy xác định nguyên giá của bất động sản
trên

26

28


3/27/2017

Ví dụ 7

Xây dựng bất động sản
• Ngun giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
quan trực tiếp tính đến ngày hồn thành cơng việc
xây dựng

• Cơng ty ABC xây dựng một cao ốc để cho thuê,
thời gian xây dựng 1,5 năm. Chi phí phát sinh gồm:
– Ngày 1/2/20x1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thanh toán bằng vốn vay dài hạn 30 tỷ. Lệ phí trước bạ
nộp bằng tiền mặt 0,5% giá mua. Lãi vay 14%/năm
– Ngày 15/2/20x1: Bắt đầu xây dựng tồ nhà với tổng kinh
phí dự toán là 38 tỷ vốn vay, giải ngân thành 3 đợt, theo
chứng từ phát sinh:
• Ngày 15/3/20x1: Giải ngân 12 tỷ đồng, Lãi suất 13%/năm
• Ngày 10/12/20x1: Giải ngân 15 tỷ đồng, Lãi suất 14%/năm
• Ngày 25/6/20x2: Giải ngân 11 tỷ đồng, Lãi suất 15%/năm

29

– Ngày 1/7/20x2, cơng trình đã hoàn thành bàn giao đưa
vào cho thuê theo hợp đồng đã ký kết.

Yêu cầu: Chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị cơng trình?
Chi phí lãi vay phát sinh từ ngày 1/7/20x2 đến khi trả gốc sẽ
31
được xử lý như thế nào?

Ví dụ 8

Chi phí lãi vay
• Chi phí lãi vay phát sinh trong q trình xây dựng để hình
thành bất động sản đầu tư.
– Vốn hóa
– Chi phí tài chính
• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thành BĐS đầu tư
– Chi phí tài chính

30

Cơng ty CP Tập đồn ABC thực hiện xây dựng một toà
nhà 22 tầng: Tầng 1 là tầng thương mại, tầng 2 đến tầng
22 là căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như
sau:
• Chi phí quyền sử dụng đất: Công ty nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu
dài, giá chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng
chuyển khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền
sử dụng đất là 0,5%, nộp bằng tiền mặt.
• Chi phí th thiết kế phải trả cho Cty TNHH Trung
Dũng, tổng số tiền 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20
trđ. DN thanh thanh tốn cho cơng ty Trung Dũng 50%
bằng chuyển khoản.

32


3/27/2017

Ví dụ 8 (tiếp)

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Chi phí th quản lý dự án phải trả cho Coteba Việt Nam
toàn bộ dự án là 3.300 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%. Do
quản lý dự án không tốt nên công ty Coteba bị phạt 200 trđ,
trừ vào số tiền phải trả. Chi phí thuê quản lý dự án được
thanh toán thành 20 lần. ABC đã thanh tốn cho Coteba 16
lần bằng chuyển khoản.
• Chi phí thuê xây dựng: Phát sinh liên quan đến nhiều công
ty theo từng hạng mục cơng trình, tổng chi phí được duyệt
theo quyết tốn là 166.000 trđ, trong đó có thuế GTGT
10%. ABC đã thanh toán cho các nhà thầu được 80% bằng
chuyển khoản.
• Cơng trình hồn thành sau 17 tháng.
u cầu: BĐS trên được trình bày trên BCTC như thế nào và
giá trị là bao nhiêu?
33

Các khoản chi phí khơng tính vào ngun giá
• Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này
là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn

• VAS 05, đoạn 20: “Chi phí liên quan đến bất động

sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư”
– Nâng cấp, cải tạo: Vốn hóa
– Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt động ban đầu:
chi phí SXKD
35

Ví dụ 9
Do một bất động sản cho thuê bị xuống cấp, doanh
nghiệp Trân Châu quyết định sửa chữa để đảm bảo

sàng hoạt động);
• Các chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động

hoạt động bình thường. Tổng chi phí sửa chữa phải

lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái

thanh tốn cho nhà thầu là 200 triệu đồng.

hoạt động bình thường theo dự kiến;

Yêu cầu: Cho biết khoản chi trên có được ghi tăng

• Các chi phí khơng bình thường về nguyên vật liệu, lao động

hoặc các nguồn lực khác trong q trình xây dựng bất động

ngun giá hay khơng và ghi nhận vào sổ sách kế
toán.

sản đầu tư.
34

36


3/27/2017

Ví dụ 10

Ví dụ 11

Cơng ty Hồn Cầu có một tịa nhà đang cho th
làm văn phịng. Vào năm 20X0,cơng ty đã sửa
chữa nâng cấp tòa nhà theo phương thức giao thầu
toàn bộ, bao gồm làm thêm tầng hầm gửi xe, thiết
kế lại các văn phòng cho thuê theo hướng khơng
gian mở để tạo thêm diện tích. Tổng chi phí sửa
chữa nâng cấp phải thanh toán cho nhà thầu là 1 tỷ
đồng. Sau khi sửa chữa, giá cho thuê văn phòng đã
tăng lên.
Yêu cầu : Hãy cho biết khoản chi trên có làm tăng
nguyên giá bất động sản đầu tư hay khơng?

Tiếp theo Ví dụ số 10, thơng tin bổ sung sau: Nguyên

giá ban đầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấu hao trước và sau khi nâng cấp vẫn là 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.
Thông tin bổ sung;
- Thời gian sử dụng của tịa nhà tính đến thời điểm
bắt đầu nâng cấp là 4,5 năm
- Thời gian sửa chữa nâng cấp là 6 tháng.
Yêu cầu: Xác định nguyên giá, hao mòn, giá trị còn
lại tại ngày 31/12/20x0.

37

Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

39

Chuyển đổi mục đích nắm giữ
BĐS xây dựng

BĐS hoàn thành

– Nguyên giá

BĐS đầu tư

BĐS chủ sở hữu

– Giá trị hao mịn

BĐS đầu tư

Hàng hóa BĐS

• Phản ánh bằng 3 chỉ tiêu giá trị:

– Gía trị cịn lại

38

40


3/27/2017

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

CSH bắt đầu sử dụng

Kết thúc xây dựng, đưa vào đầu tư

BĐS XÂY DỰNG

BĐS ĐẦU TƯ

BĐS ĐẦU TƯ

BĐS CSH SỬ DỤNG

CSH kết thúc sử dụng tài sản

41

43

Ví dụ 12

Ví dụ 13

• Tháng 5/20X7 cơng ty bỏ tiền mua lại một tòa nhà đã xuống
cấp và tiền hành xây dựng mới một cao ốc để cho th văn
phịng .
• Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa đã hồn thành và
cơng ty ký một số hợp đồng cho các DN khác thuê làm văn
phịng làm việc.
u cầu: Cơng ty sẽ trình bày BĐS trên như thế nào ở tháng
5/20x7 và ở tháng 4/20x8?

• Ngày 10/03/20X7, đơn vị bắt đầu đưa vào sử dụng một
tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuê hoạt
động.
• Ngày 01/01/20X8, đơn vị lấy lại để làm nơi trưng bày sản
phẩm.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên như
thế nào tại ngày 01/01/20x8?

x/x/x
5/x7

10/3/x7

1/1/x8

4/x8
42

44


3/27/2017

Ví dụ 15

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

• Doanh nghiệp A xây dựng một chung cư cao cấp để bán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 cơng trình hồn thành.
• Ngày 01/3/20X8, công ty A đã ký hợp đồng cho công ty B
thuê toàn bộ chung cư này trong 3 năm.
Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày
01/03/20x8?

CSH bắt đầu triển khai mục đích bán

BĐS ĐẦU TƯ

HÀNG HĨA BĐS
x/x/x

5/x7

CSH bắt đầu cho bên khác th hoạt động

1/3/x8

45

Ví dụ 14

47

Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán

Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.
Ngày 01/11/20x7 doanh nghiệp không tiếp tục cho thuê
hoạt động, tiến hành sửa chữa và bán nhà vào tháng
12/20x7.
Yêu cầu: Doanh nghiệp sẽ ghi nhận bất động sản trên
như thế nào tại ngày 01/11/20x7?

 TK 217
 TK 2147
Tài khoản sử dụng

 TK 1567
 TK 5117
 TK 632

x/x/x

1/11/x7

12/x7

46

48


3/27/2017

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư
Bên Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
tăng trong kỳ

Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản
Bên Nợ

Bên Có
Nguyên giá BĐS đầu tư
giảm trong kỳ

Dư Nợ
Nguyên giá BĐS đầu tư
còn lại cuối kỳ.

Bên Có

•Trị giá thực tế hàng hố bất động
sản mua về để bán;
•Giá trị cịn lại của bất động sản
đầu tư chuyển thành hàng tồn
kho;
•Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng
cấp triển khai cho mục đích bán
ghi tăng giá gốc hàng hoá bất
động sản chờ bán

Trị giá thực tế hàng hoá bất động
sản bán trong kỳ, hoặc chuyển
thành bất động sản đầu tư;

Dư Nợ
Trị giá thực tế hàng hoá bất
động sản còn lại cuối kỳ.
49

Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
Bên Nợ
Hao mòn bất động sản
đầu tư giảm đi trong kỳ

51

Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT
Bên Nợ

Bên Có
Hao mịn bất động sản đầu
tư tăng lên trong kỳ

Bên Có

•Kết chuyển doanh thu
thuần để xác định kết quả
kinh doanh trong kỳ

Doanh thu kinh doanh bất
động sản phát sinh trong kỳ.

Dư Có
TK này khơng có số dư
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư
luỹ kế đến cuối kỳ.

50

52


3/27/2017

Mua bất động sản đầu tư

Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán
Bên Nợ

Bên Có

Số khấu hao BĐS đầu tư trích
trong kỳ;
Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải
tạo BĐS đầu tư khơng đủ điều
kiện tính vào ngun giá BĐS
đầu tư;
Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ
cho thuê hoạt động BĐS đầu tư
trong kỳ;
Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
bán, thanh lý trong kỳ;
Chi phí của nghiệp vụ bán,
thanh lý BĐS đầu tư phát sinh
trong kỳ.

Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh
doanh BĐS đầu tư phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động
kinh doanh.

TK 217
TK 11*, 331, …
TK 133

TK 333

TK này khơng có số dư

53

Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu

55

Bài tập thực hành số 1

◘ Mua BĐS đầu tư
◘ Xây dựng BĐS đầu tư
◘ Chi phí phát sinh sau ghi nhận

• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

ban đầu Bán BĐS đầu tư
Khấu hao BĐS đầu tư
Cho thuê hoạt động BĐS
Bán bất động sản đầu tư
Cải tạo BĐS đầu tư để bán
Chuyển đổi mục đích nắm giữ

bằng chuyển khoản. Chi phí mơi giới thanh toán

◘
◘
◘
◘
◘

trên đất, giá mua là 1.400 triệu đồng thanh toán

bằng tiền mặt là 7 triệu đồng. Giá trị nhà trên đất
được xác định là 200 triệu đồng. Doanh nghiệp
mua chờ tăng giá để bán lại.

54

56


3/27/2017

Mua trả chậm

BĐS đầu tư qua xây dựng

TK 217

TK 241
TK 11*, 331…

TK 217

TK 11*, 331, 333
TK 133

TK 242

TK 133

TK 635

57

Bài tập thực hành số 2

59

Bài thực hành số 3

• Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất,
giá mua trả ngay là 5.000 triệu đồng. Tại thời điểm mua phải
thanh tốn ngay 1.500 triệu đồng, số cịn lại trả dần trong 10
năm, mỗi năm 350 triệu đồng. DN chuyển khoản 1.500 triệu
đồng trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm
là 2.310 triệu đồng (lãi suất cố định là 12%/năm tính trên số
dư nợ gốc giảm dần).
• Thuế trước bạ phải nộp là 25 triệu đồng, đã nộp bằng tiền
mặt.
• Chi phí mơi giới thanh tốn bằng tiền mặt là 2,2 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 0,2 triệu đồng.
• Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá.

58

• Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 triệu đồng trả
ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây
dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động.
Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau:

– Vật liệu mua ngồi thanh tốn bằng TGNH: 200 triệu đồng
– Cơng cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 triệu
đồng
– Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 triệu đồng
– Chi phí dịch vụ mua ngồi phải trả 5,2 triệu đồng
– Chi phí khác thanh tốn bằng tiền mặt: 7 triệu đồng
– Lãi vay: 5 trđ
• 10 tháng sau cơng trình hồn thành và sẵn sàng để bán
hoặc cho thuê hoạt động.
60


3/27/2017

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Bài tập thực hành số 4

• Tăng lợi ích kinh tế:
TK 241
TK 11*, 331…

TK 217
TK 133

Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư

61

• Cơng ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất

động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí
phát sinh gồm:
- Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa, mở
rộng khơng gian từng phịng 220 triệu đồng,
trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh tốn bằng
TGNH.
- Nhân cơng khốn cho nhà thầu 50 triệu đồng,
thanh tốn bằng chuyển khoản.
- Chi phí khác bằng tiền mặt 10 triệu đồng.
• Cơng việc sửa chữa đã hồn thành, đưa vào cho
thuê, giá cho thuê tăng 20%.
63

Bài tập thực hành số 5A

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

• Bên th văn phịng thơng báo một bên tường
nhà bị thấm. Cơng ty An Phương đã khốn cho
cơng ty xây dựng Hịa Bình thực hiện sữa chữa
với tổng chi phí là là 5,5 triệu đồng, trong đó có
thuế GTGT 10%, thanh tốn bằng tiền mặt.

• Khơng tăng lợi ích kinh tế:
TK 632
TK 11*, 331…
TK 133

TK 242

Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán

62

64


3/27/2017

Bài tập thực hành số 5B

Đánh giá tổn thất do giảm giá trị

• Bên th văn phịng thơng báo một bên tường
nhà bị thấm, tường nghiêng. Cơng ty XYZ đã
khốn cho công ty xây dựng nhà Xinh thực hiện
sữa chữa với tổng chi phí là 132 triệu đồng, trong
đó có thuế GTGT 10%, thanh tốn bằng TGNH,
thời gian hồn thành 1 tháng, DN phân bổ chi phí
trong 6 tháng.

TK 217
TK 632

BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán xác định tổn thất do
giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phịng giảm giá
của hàng hóa bất động sản)

65

67

Khấu hao bất động sản đầu tư

Cho thuê bất động sản đầu tư
TK 3387

TK 2147
TK 511

TK 632

TK 11*, 131
TK 3331

Lưu ý : Trường hợp BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, doanh
nghiệp khơng trích khấu hao mà xác định tổn thất do giảm giá
trị

TK 632
TK 2147
TK 632
TK 11*, 331

TK 133
66

68

3/27/2017

Bài tập thực hành số 6

Bài tập thực hành số 7

• Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời
hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là
10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận
bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã
nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên.
• Chi phí mơi giới cho th thanh tốn bằng tiền mặt
500.000đ.
• Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là
2.000.000đ.
u cầu: Định khoản kế tốn.

• Cơng ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có
ngun giá là 1.200 triệu đồng, đã trích khấu hao
100 triệu đồng. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000
triệu đồng, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển
khoản.
Yêu cầu: Định khoản kế toán

69

71

Bán bất động sản đầu tư

Sửa chữa BĐS đầu tư để bán

Trường hợp: không cần sửa chữa trước khi bán
TK 1567
TK 632

TK 217

TK 217
TK 2147
TK 2147

TK 154
TK 11*, 152,
331, 334,…

TK 5117
TK 11*, 131

TK 133
TK 3331
70

72


3/27/2017

Bài tập thực hành số 8

BĐS đầu tư

• Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định
cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp
đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là
1.020 triệu đồng, đã trích khấu hao 20 triệu đồng.
• Chi phí th ngồi nâng cấp thanh tốn bằng
chuyển khoản 44 triệu đồng, trong đó có thuế GTGT
4 triệu đồng. Cơng việc cải tạo đã xong, sẵn sàng
để giao cho khách hàng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán.

BĐS chủ sở hữu sử dụng

TK 211
1

TK 217
TK 213
TK 2141, 2143
TK 2147

Trường hợp BĐS đầu
tư đang nắm giữ chờ
tăng giá khi chuyển
thành BĐS chủ sở
hữu sử dụng thì khơng
có bút tốn số 2

2

Khi CSH bắt đầu sử dụng
73

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

75

Bài tập thực hành số 9A
• Cơng ty Vạn Phát quyết định khơng chờ tăng giá

• BĐS đầu tư  BĐS CSH sử
dụng
• BĐS CSH sử dụngBĐS đầu
tư
• BĐS đầu tư  Hàng hóa BĐS
• Hàng hóa BĐSBĐS đầu tư

một chung cư ở Phú Mỹ Hưng, chuyển thành văn
phòng đại diện tại TPHCM cho cơng ty mẹ ở Hà
Nội. Chung cư này có nguyên giá 4.000 triệu đồng,
giá trị quyền sử dụng đất là 2.800 triệu đồng (không
thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.200triệu đồng.
Yêu cầu: Định khoản kế toán
74


3/27/2017

Bài tập thực hành số 9B

Bài tập thực hành số 9C

• Cơng ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê
khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới
thiệu sản phẩm. Khu văn phịng cho th này có
ngun giá 3.000 triệu đồng, giá trị quyền sử dụng
đất là 2.000 triệu đồng (không thời hạn), giá trị nhà
trên đất 1.000triệu đồng, đã khấu hao đến thời điểm
hiện tại là 500 triệu đồng.
• Chi tiền mặt qt vơi lại tồn bộ khu văn phịng 12
triệu đồng, kế tốn phân bổ vào chi phí trong 1
năm.
u cầu: Định khoản kế tốn

BĐS chủ sở hữu sử dụng

BĐS đầu tư

Trường hợp chuyển
thành BĐS đầu tư nắm
giữ chờ tăng giá

TK 217
TK 211, 213

TK 217
TK
211,213

TK 2147
TK 2141, 2143
TK 2141
Khi CSH kết thúc sử dụng TS
78

• Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà
đang làm văn phịng đại diện tại TPHCM cho cơng
ty mẹ ở Hà Nội. Cơng ty sẽ chờ tăng giá để bán vì
có kế hoạch qui hoạch của Thành phố. Biết rằng
Tòa nhà có nguyên giá 4.200 triệu đồng, giá trị
quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không thời
hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao mòn
lũy kế 800 trđ.
Yêu cầu: Định khoản kế tốn

Bài tập thực hành số 9D
• Do kinh doanh thua lỗ Công ty Thịnh Hưng quyết
định chấm dứt việc kinh doanh của một tòa nhà
đang làm văn phịng đại diện tại TPHCM cho cơng
ty mẹ ở Hà Nội. Công ty sẽ cho thuê trong 2 năm.
Biết rằng Tịa nhà có ngun giá 4.200 triệu đồng,
giá trị quyền sử dụng đất là 2.900 triệu đồng (không
thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.300 triệu đồng, hao
mòn lũy kế 800 trđ.
Yêu cầu: Định khoản kế toán


3/27/2017

BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS
BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS

Trình bày thơng tin trên BCTC

Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư

TK 1567

TK 217

Trên Bảng Cân đối kế
toán

Bất động sản đầu tư

TK 217

- Liên quan đến cho
thuê:
+ Doanh thu bán hàng
và CCDV
+ Giá vốn hàng bán

TK 1567
Nguyên giá

TK 2147

CSH bắt đầu triển khai mục đích bán

Trên Báo cáo KQHĐKD

Hao mòn lũy kế

Trên Báo cáo lưu
chuyển tiền tệ

Dòng tiền liên quan
đến mua, bán, cho
thuê BĐS đầu tư là
dòng tiền từ hoạt
động đầu tư.

Bản thuyết minh BCTC

- Các chính sách liên
quan đến BDS Đt
- Số liệu chi tiết của
BĐSĐT

- Liên quan đến thanh lý,
nhượng bán
+ Doanh thu bán BĐSĐT
+ Giá vốn BĐSĐT

CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động
81

83

Chứng từ kế tốn
Mua ngồi

Xây dựng

• Hợp đồng mua bán
• Hóa đơn
• Chứng từ nộp thuế
•
•
•
•

Biên bản quyết tốn
Biên bản nghiệm thu
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận sở hữu cơng trình xây dựng

Khấu hao

• Bảng tính và phân bổ khấu hao

Cho th

• Hợp đồng cho th
• Hóa đơn

Thanh lý,

nhượng bán

• Biên bản thanh lý
• Hợp đồng mua bán

Bảng tính nợ gốc và lãi vay
Ngày

Khoản thanh tốn

Chi phí lãi vay

Thanh toán nợ gốc

1/1/20x0

Số dư nợ gốc

1.170.431.000

1/1/20x0

500.000.000

500.000.000

670.431.000

1/1/20x1

200.000.000

100.564.650

-

99.435.350

570.995.650

1/1/20x2

200.000.000

85.649.348

114.350.653

456.644.998

1/1/20x3

200.000.000

68.496.750

131.503.250

325.141.747

1/1/20x4

200.000.000

48.771.262

151.228.738

173.913.009

1/1/20x5

200.000.000

26.086.951

173.913.010

(0)

1.500.000.000

329.568.961

1.170.431.000

84