Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011-2013

Header Page 1 of 133.

i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

"NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013"

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 1 of 133.

/>

Header Page 2 of 133.

ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY

" NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013"

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 2 of 133.

/>

Header Page 3 of 133.

i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp
thực hiện dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kế quả nghiên cứu
trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một
học vị nào
- Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Diệu Thúy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 3 of 133.

/>

Header Page 4 of 133.

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo các cấp, các ngành: UBND thành
phố Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh, Phòng TN&MT thành
phố Hà Tĩnh.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Nguyễn Thị Diệu Thúy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 4 of 133.

/>

Header Page 5 of 133.

iii
MỤC LỤC
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT ........................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài. ................................................................................. 2
2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3
3. Yêu cầu. .................................................................................................... 3
4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
4.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................... 3
4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
CHƢƠNG I ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 4
1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................... 4
1.1.1 Khái quát chung về giá đất ............................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................ 7
1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất ................. 7
1.1.4 Lãi suất ngân hàng .......................................................................... 9
1.1.5. Quan hệ cung cầu ........................................................................ 10
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất .................................................... 13
1.2.1. Yếu tố thông thường .................................................................... 13
1.2.2. Yếu tố khu vực .............................................................................. 18
1.2.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................ 19

1.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .......................................... 20
1.3.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................... 21
1.3.2. Nguyên tắc thu lợi ........................................................................ 21
1.3.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................. 22
1.3.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ...................................... 22
1.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh................................................................. 22
1.3.6. Nguyên tắc đóng góp .................................................................... 23
1.3.7. Nguyên tắc biến động................................................................... 23
1.3.8. Nguyên tắc hòa hợp ..................................................................... 23
1.3.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai .................................................... 23
1.4. Các phƣơng pháp định giá đất.......................................................... 24
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................... 24
1.4.2. Phương pháp thu nhập ................................................................ 25
1.4.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................. 26
1.4.4. Phương pháp thặng dư ................................................................ 26
1.4.5. Phương pháp chi phí.................................................................... 27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 5 of 133.

/>

Header Page 6 of 133.

iv
1.5. Cơ sở thực tiễn .................................................................................... 27
1.5.1 Tổng quan thị trường đất đai ....................................................... 27
1.5.2. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................... 28
1.5.3. Thị trường đất đai Việt Nam........................................................ 30
1.5.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 35
1.5.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa

qua ........................................................................................................... 40
1.5.6. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Hà Tĩnh ........................ 41
1.6. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 42
CHƢƠNG 2.................................................................................................... 45
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 45
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................... 45
2.2. Địa điểm tiến hành. ............................................................................ 45
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 45
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. ....... 45
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 20092011 .......................................................................................................... 45
2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn
TPHT ...................................................................................................... 45
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh .......................................................................................................... 45
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp ............................................................. 45
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................... 45
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 46
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 46
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu. ........ 48
2.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ........................ 48
CHƢƠNG 3.................................................................................................... 49
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 49
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Hà Tĩnh ............ 49
3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................... 49
3.1.2. Địa hình ........................................................................................ 49
3.1.3. Khí hậu ......................................................................................... 50
3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...................................... 50
3.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 50
3.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ............................................................... 51
3.3. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn tp. Hà Tĩnh ....... 52

3.3.1. Tình hình sử dụng đất đai ........................................................... 52
3.3.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Hà Tĩnh. .......... 54
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Hà Tĩnh........................................................................................................ 56
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 6 of 133.

/>

Header Page 7 of 133.

v
3.4.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước. ..................... 56
Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 ........................ 57
3.4.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh ................... 57
3.4.3. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................... 60
3.4.4. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ...................................... 64
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ...... 68
3.4.6. Ảnh hưởng khả năng sinh lời của thửa đất đến giá đất ........... 69
3.4.7. Ảnh hưởng của thu nhập và tăng dân số đến giá đất ............... 69
3.4.8. Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ....................................... 70
3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
1. Kết luận .................................................................................................. 74
2. Kiến nghị ................................................................................................ 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 7 of 133.

/>

Header Page 8 of 133.

vi
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

NĐ

: Nghị định

CP

: Chính phủ

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

QĐ-UBND

: Quyết định của Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TĐC

: Tái định cư

CNH

: Công nghiệp hóa

HĐH

: Hiện đại hóa

ĐTH

: Đô thị hóa

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 8 of 133.

/>

Header Page 9 of 133.

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của
môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an
ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề
nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải
quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước,
các cấp, các ngành.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính
sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư
phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn
định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,

đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 9 of 133.


Header Page 10 of 133.

2
tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Thành phố Hà Tĩnh nằm trên vùng đồng bằng ven biển miền Trung, có
địa hình bằng phẳng, với tổng diện tích tự nhiên 56,32 km2. Năm 2007 được
công nhận đô thị loại III. Với mục tiêu phấn đấu phát triển thành phố Hà Tĩnh
theo hướng CNH-HĐH và mục tiêu quốc gia (MTQG) về xây dựng nông thôn
mới, trong những năm gần đây cơ sở hạ tầng của thành phố nói chung và của
các phường, xã nói riêng liên tục được nâng cấp, chỉnh trang, tốc độ đô thị
hóa nhanh, nhưng vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong
đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính gây ra những khó khăn
vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân
dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các
cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa
phương.

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới là cần thiết. Được
sự phân công của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học
Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi
tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm
góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn
tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như trên thành phố Hà Tĩnh nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài.
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Hà Tĩnh. Những lợi thế và hạn chế của từng vị trí, trên cơ sở đó đề xuất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 10 of 133.


Header Page 11 of 133.

3
một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai
đoạn 2009 – 2011 ;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất
phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, mang
lại hiệu quả tốt nhất cho công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.
3. Yêu cầu.

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Tĩnh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây
dựng giá đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi
trả của người sử dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất các mức giá phù hợp trên từng cung
đường, từng vị trí của thửa đất cũng như lợi thế về độ rộng mặt tiền, hạn chế
tối đa nạn đầu cơ, góp phần ổn định thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà
Tĩnh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 11 of 133.

/>

Header Page 12 of 133.

4
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá

cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện
bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một
mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật
chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do
vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có
được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một
thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh
mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng
đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003)[10].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 12 of 133.


Header Page 13 of 133.

5
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích
sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 13 of 133.

/>

Header Page 14 of 133.

6
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ

biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều
kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 14 of 133.


Header Page 15 of 133.

7
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định"[2].
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6].
1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 15 of 133.


Header Page 16 of 133.

8
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản,
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay
sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không

bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh
lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ
canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 16 of 133.


Header Page 17 of 133.

9
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư
cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của
con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch
lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề
cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,

song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
1.1.4 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 17 of 133.


Header Page 18 of 133.

10
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương
Thảo, 2007)[7].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

1.1.5. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 18 of 133.

/>

Header Page 19 of 133.

11
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai

Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa
được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống
P1.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 19 of 133.

/>

Header Page 20 of 133.

12
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai

luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà..
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện
ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá
đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ
này. Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là
do chúng ta không thể làm được điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007)[8].
Giá

S

G1
D1
G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 20 of 133.

Header Page 21 of 133.

13
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung đất
đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất
đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho
vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân
bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là
một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai
2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003
cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo, 2007) [8].
1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất

nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 21 of 133.


Header Page 22 of 133.

14
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh

tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm,
nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng
lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[7].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 22 of 133.

/>

Header Page 23 of 133.

15
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) [7]

* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 23 of 133.


Header Page 24 of 133.

16
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu

nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2008)[7].
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc
tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
Footer Page 24 of 133.

/>

Header Page 25 of 133.

17
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi
mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau
thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu

thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh
hưởng của mức đọ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN
/>Footer Page 25 of 133.