phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố hải phòng

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THU TRANG

PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành:

Quản lý Kinh tế

Mã số:

60 34 04 10

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Tuấn Sơn

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văm

Nguyễn Thị Thu Trang

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế và Phát triển nông
thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Tuấn Sơn, thầy là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng,
Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi
nhánh huyện Thủy Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông
tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục các chữ viết tắt .............................................................................................v
Danh mục bảng ........................................................................................................... vi
Danh mục hình, sơ đồ ................................................................................................. vii
Trích yếu luận văn ..................................................................................................... viii
Thesis abstract ...............................................................................................................x
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .....................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................3

1.2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................3
1.3.

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ....................................................4

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................4
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ............................................................................4

Phần 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn
phòng đăng ký đất đai ...................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận ......................................................................................................5

2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản ....................................................5
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản.............................................................................7
2.1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ................................................9
2.1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............................................................12
2.1.5. Phát triển hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai .........................................19
2.2.

Cơ sở thực tiễn .................................................................................................25

2.2.1. Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai ........25
2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam ...........29
2.2.3. Thực trạng hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Hải Phòng ........37
2.3.

Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài.............................................................39

iii


Phần 3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................42
3.1.

Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ...........................................................................42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên .............................42
3.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Ngô Quyền ..................................48
3.2.

Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................51

3.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................51
3.2.2. Phương pháp thu thập thông tin ........................................................................51
3.2.3. Phương pháp xử lý thông tin ............................................................................52
3.2.4. Phương pháp phân tích thông tin ......................................................................53
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận .................................................................54
4.1.

Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................................54

4.1.1. Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất......................................54
4.1.2. Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy
Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng.....................................56
4.1.3. So sánh hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và mô hình
hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai..........................................84
4.2.

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô
hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy
nguyên và quận Ngô Quyền .............................................................................92

4.2.1. Các yếu tố khách quan .....................................................................................92
4.2.2. Các yếu tố chủ quan .........................................................................................94
4.3.

Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của văn
phòng đăng ký đất đai ......................................................................................95

4.3.1. Quan điểm, phương hướng ...............................................................................95
4.3.2. Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai ............96
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................. 101
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 101

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 103

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 105
Phụ lục .................................................................................................................... 108

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

: Bất động sản

UBND

: Uỷ ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1.

Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................30

Bảng 2.2.

Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cả nước .....31

Bảng 2.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất năm 2012 ...............................35

Bảng 3.1.

Số lượng mẫu điều tra, phỏng vấn ..........................................................52

Bảng 4.1.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
năm 2012 ...............................................................................................55

Bảng 4.2.

Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ........................................70

Bảng 4.3.

Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính ......................................75

Bảng 4.4.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký ......................76

Bảng 4.5.

Ý kiến đánh giá của cán bộ và nhân viên về thời gian thực hiện giao dịch.......77

Bảng 4.6.

Ý kiến đánh giá của cán bộ nhân viên về hoạt động của Văn phòng........77

Bảng 4.7.

Bảng đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ, mức độ hướng dẫn, hoạt
động của mô hình ...................................................................................78

Bảng 4.8.

Bảng các khoản lệ phí phải đóng ............................................................81

Bảng 4.9.

Tiến độ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................82

Bảng 4.10.

So sánh mô hình hoạt động của 2 mô hình ..............................................84

vi


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 2.1.

Sơ đồ Vị trí Văn phòng đăng ký trong hệ thống cơ quản lý Nhà nước
về đất đai ................................................................................................17

Hình 3.1.

Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên ................................................42

Hình 3.2.

Lược đồ hành chính quận Ngô Quyền .....................................................49

Sơ đồ 4.1.

Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai ............................................60

Sơ đồ 4.2.

Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu .........63

Sơ đồ 4.3.

Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...........................69

Sơ đồ 4.4.

Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .............................................................70

Sơ đồ 4.5.

Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .............................................................71

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Nguyễn Thị Thu Trang
Tên luận văn: “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký
đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng”.
Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu
mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giải
pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất
đai ở địa phương những năm tới.
Phương pháp nghiên cứu : một số phương pháp nghiên cứu như phương pháp
chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập thông tin, phương pháp xử lý thông tin,
phương pháp phân tích thông tin để làm rõ tính ưu việt của mô hình kiểu mới Văn phòng
đăng ký đất đai.
Kết quả chính và kết luận : Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt
động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy
Nguyên nói riêng và của thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển
khai thực hiện các chức năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả
khá toàn diện. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước
được tinh gọn, thống nhất từ cấp thành phố đến cấp huyện; hệ thống tài chính được quản lý
chặt chẽ, thống nhất một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính
xác, khoa học, góp phần quan trọng trong việc quản lý đất đai. Mô hình Văn phòng đăng
đất đai được xem như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho
nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng
hoạt động dịch vụ công. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số
hạn chế, bất cập nhất định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng
mô hình trên phạm vi toàn thành phố.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn
phòng đăng ký đất đai của quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên nói riêng và của
thành phố Hải Phòng nói chung đã dần đi vào ổn định và triển khai thực hiện các chức
năng, nhiệm vụ được pháp luật quy định và đạt được kết quả khá toàn diện. Tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao; bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất

viii

từ cấp thành phố đến cấp huyện, hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất một
quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cập
nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính được cấp nhật thường xuyên, chính xác, khoa học; góp
phần quan trọng trong việc quản lý đất đai. Mô hình Văn phòng đăng đất đai được xem
như bước đột phá, có rất nhiều ưu điểm nổi trội hỗ trợ tích cực cho nâng cao hiệu lực,
hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ
công. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai cũng còn tồn tại một số hạn chế, bất cập nhất
định đòi hỏi phải sớm khắc phục để hoàn thiện, phát triển nhân rộng mô hình trên phạm vi
toàn thành phố.
Để phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký
đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020. Đề xuất quan điểm, phương hướng và các
nhóm giải pháp trọng tâm sau:
Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký
đất đai: (1) Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động; (2) Coi trọng xây dựng nguồn
nhân lực; (3) Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất; (4) Tin học hoá hệ thống đăng ký
quyền sử dụng đất, lập và quản lý Hồ sơ địa chính; (5) Cải cách, minh bạch các thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (6) Hoàn thiện chính sách pháp luật, nâng cao
hiểu biết pháp luật của người dân; (7) Vận hành tốt cơ chế phối hợp.
Cuối cùng, để các giải pháp đạt hiệu quả, tôi đưa ra kiến nghị với cơ quan
Nhà nước. Các kiến nghị này nếu được thực thi góp phần quan trọng phát triển và
hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói
chung trên địa bàn thành phố./.

ix


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thu Trang

Thesis title: “Develop new operation model of land registry office in area of
Hai Phong city”
Major: Economic Management

Code: 60.34.04.10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives: On basis of valuating new operation model of Land use registry
office in Hai Phong cty during past time, propose solution for developing and completing
new operation model of local land use registry in next years.
Materials and Methods: some researching methods such as gathering information
method, handling information method, information analysis mrthod to clarify the preminence of
new model of land use reigstry office.
Main findings and conclusions:
The result of the topic indicated tat new operation model of land registry office of
Ngo Quyen district and Thuy Nguyen district in specific and of Hai Phong city in general
was gradually stable and it can perform functions, tasks provided by the law and achieved
comprehensive result. Rate of issuing certificate exceeded target assigned by the city;
the apparatus was streamlined step by step, united from city level to district level;
financial system was managed carefully, unitedly in a common process to register for
isuing certificate; building land survey database, updating and adjuting land survey
document were updated regularly, accurately, scientifically; contributing significantly in
land management. Land registry office model is considered a breakthrough, with much
prominent strength, which actively support in improving effectiveness of state management
about land, improving quality of public service. However, land registry office still faces
some certain limits, weaknesses need overcoming soon to complete, develop and popularize
the model in the whole city.
To develop and complete new operation model of land registry office in Hai
Phong city until 2020, I hereby propose major viewpoint, orientation and solution as
follows:

Propose solution to develop and complete land registry office model: (1)
Complete organization, operation mechanism; (2) Focus on building manpower; (3)
Increase investment in infrastructure; (4) Computerize right to land use registry
system, make and manage land survey file; (5) Innovate, disclose all administrative

x


procedures in land; (6) Complete policies and law, raise awareness about law of the
people;(7) Operate well combination mechanism.
Finally, to effect the solutions, I would like to send this proposal to the State
authority. If this proposal is implemented, it will contribute a significant part in
developing and completing land registry office model in particular and land
management in general in the city./.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những nguồn lực quan trọng cho
chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược
phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi
hoạt động sản xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vô cùng
quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi
lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai. Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu
toàn dân Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách
đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất. Vấn đề đăng ký đất đai, thiết lập quyền lợi, nghĩa vụ của Nhà nước,
của công dân luôn được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, điều đó đã được thể hiện
trong Hiến pháp, trong luật và các văn bản quy định pháp luật khác.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai nói chung và mô hình hoạt động Văn phòng
đăng ký đất đai nói riêng trong quá trình hoạt động, cũng đã bộc lộ một số bất cập,
hạn chế yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, hiệu quả. Chưa đáp ứng được yêu cầu công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, cải cách hành chính công của đất nước, đặc biệt là trong
công tác xây dựng, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa tuân thủ theo quy định
của pháp luật.
Do đó, việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và
mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai là hết sức cần thiết. Cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải vừa đảm bảo mục tiêu đơn giản hóa,
giảm thủ tục, phiền hà, chi phí, vừa phải hỗ trợ cho việc quản lý đất đai hiệu quả
và tiết kiệm.
Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện như sau: đối với mô
hình 2 cấp thì Văn phòng đăng ký cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi

1


trường thực hiện các thủ tục về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý biến động về đất đai,
nhà ở và tài sản trên đất... trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các thủ tục về
cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai... trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật. Với cách thức tổ chức trên có nhiều hạn chế.
Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, thành phố
Hải Phòng được lựa chọn để triển khai thực hiện tại quận Ngô Quyền, huyện Thủy
Nguyên. Đến tháng 6/2014, thời gian thực hiện thí điểm mô hình Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất 1 cấp đã kết thúc.
Sau thời gian thực hiện thí điểm, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất 1 cấp của Hải Phòng đã thể hiện được những điểm nổi bật so với mô hình Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp trước đây, cụ thể: Tỷ lệ cấp giấy chứng
nhận vượt chỉ tiêu thành phố giao (tại quận Ngô Quyền vượt 138,8%, huyện Thủy
Nguyên vượt 185,37%); Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đạt 53,7%
gấp 12 lần so với 10 năm trước đây; Bộ máy từng bước được tinh gọn, thống nhất từ
cấp thành phố đến cấp huyện; Hệ thống tài chính được quản lý chặt chẽ, thống nhất
một quy trình chung để đăng ký cấp giấy chứng nhận; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014). Tuy
nhiên, qua mô hình thí điểm cũng còn tồn tại một số hạn chế nhất định sự phối hợp
hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký giữa cấp thành phố và cấp quận,
huyện thiếu chặt chẽ. Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng
đăng ký cấp thành phố đối với Văn phòng đăng ký cấp quận, huyện trong quá trình
thực thi nhiệm vụ thiếu hiệu lực, hiệu quả. Sự phối hợp với nhau giữa các Văn
phòng đăng ký các quận, huyện chưa tốt. Việc giải quyết các thủ tục hành chính về
đất đai còn nhiều bất cập, quy trình thực hiện tại Văn phòng đăng ký các cấp chưa
thống nhất, thời gian thực hiện chưa đảm bảo theo quy định để đảm bảo tính pháp
lý, ổn định tổ chức và hoạt động hiệu quả theo quy định của pháp luật, góp phần tích
cực vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố.

2

Căn cứ vào thực tiễn của thành phố, vào kết quả thí điểm mô hình Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
chúng tôi tiến hành nghiên cứu tổng kết, đánh giá hoạt động mô hình thí điểm
thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp, đề xuất các giải pháp
hoàn thiện, phát triển và nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Nhằm tiếp tục phát triển và hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo
thực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy định
của pháp luật đất đai hiện nay. Văn phòng đăng ký đất đai vận hành trên cơ sở hệ
thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; Hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng
yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản tiến tới chuẩn
hóa theo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các nước trên thế giới, phù
hợp với điều kiện công nghệ hiện đại. Đảm bảo việc đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện; Hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ
liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu
thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật; tăng sự hài lòng của
người dân trong việc đăng ký đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
góp phần xây dựng nền hành chính trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện
đại, hoạt động có hiệu lực, hiệu quả của dịch vụ công, nhất là lĩnh vực quản lý
đất đai.
Với ý nghĩa đó, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phát triển mô hình
hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải
Phòng”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng

đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng thời gian qua đề xuất giải pháp phát triển
và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở địa
phương những năm tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lí luận và thực tiễn về mô hình hoạt động
kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai.

3


- Đánh giá mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố Hải Phòng thời gian qua.
- Đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới
của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
1.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu
mới của Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối tượng khảo sát: Cán bộ, công nhân viên văn phòng, lãnh đạo Sở và
lãnh đạo các đơn vị có liên quan của Sở tài nguyên môi trường Hải Phòng, người
dân đến giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Về không gian: Nghiên cứu được tiến hành tại quận Ngô Quyền, huyện
Thủy Nguyên thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2013 đến
2015. Số liệu sơ cấp được tiến hành điều tra trong năm 2015. Thời gian nghiên
cứu được thực hiện từ tháng 5/2015 đến tháng 5/2016.

4

PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ MÔ HÌNH HOẠT
ĐỘNG KIỂU MỚI CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1. Đất đai
Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên
vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản
vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài
người luôn gắn liền với đất đai”.
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích
sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian
có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ
bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng
sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ
nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò
quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Đối với con người,
đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006).
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và
gen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới

mặt đất.
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ
cuộc sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và

5


rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp
qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó và là tấm
thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ hấp
thu và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí
quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ
nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho
mọi nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian bảo vệ, bảo
tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều
kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận
của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật
giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
Đất đai là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng như: sử dụng trên cơ
sở sản xuất trực tiếp, sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tiếp, sử dụng vì
mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư, công
nghiệp, an dưỡng...). Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông,

lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn
vị bản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).
2.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân
loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật
quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 ).

6


BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được,
tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính
phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan
đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS
theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị
trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp

nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ
dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban
đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn
tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất... Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường
xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất
được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ
phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được
chia thành hai giai đoạn:
Giai đoạn 1: Đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.

7


Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập (Trịnh Văn Quyết, 2015).
2.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với Nhà nước
và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân
như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Phạm Văn Thái, 2013).
2.1.2.3. Đơn vị đăng ký đất đai
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất (Luật đất đai, 2003).
Đơn vị đăng ký là thửa đất. “Thửa đất là phần diện tích được giới hạn bởi
ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Luật đất đai, 2003).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các

8


thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ

thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở các nước phát triển như ở Châu Âu,
việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy
mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng nghìn ha được xác định trên
bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống
nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.1.3.1. Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979
Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng
ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa
được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các
cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ
yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp
tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu
gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải
tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó
thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không
thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.
2.1.3.2. Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988
Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước
quan tâm, thể hiện:
- Ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 20-CP về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về đo đạc và
đăng ký thống kê ruộng đất.
Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản
đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK
ngày 05/11/1981. Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký

9

thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND
huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ
thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu).
Việc triển khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm
1988, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu dân cư hầu hết còn đo
bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ,
hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của người kê khai
đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất
đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên
hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa
được thực hiện (Đặng Anh Quân, 2011).
2.1.3.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay:
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993:
Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị
299/TTg năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK
ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất trong việc thực hiện đăng ký đất và bắt đầu từ năm 1990 được
triển khai đông loạt trên phạm vi cả nước (Đặng Anh Quân, 2011).
Tuy nhiên, trong thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số
vướng mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg
còn có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi
mới. Vì vậy, công việc triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
địa phương, nhất là các tỉnh phía Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất
chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn định nhiều địa phương đã thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời.
* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003:

Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu
nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên
bức bách. Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm
2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc
tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:

10


- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng
đất” (Luật đất đai, 1993).
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi
hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó
một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ
IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của
Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001). Luật này tiếp tục
hoàn thiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993.
Công tác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở
địa phương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ
đăng ký đất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục
khó khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình.
* Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến năm 2013:
Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai
2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào
ngày 01/07/2004.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người

11


sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Cụ thể thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm 2010 hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn
phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất...
* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay:
Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ
công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013
Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013. Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ - CP
ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới
về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013
quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”

- Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất
để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu
cầu của chủ sở hữu (Điều 5, điều 8 - Luật Đất đai 2013).
- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, điều 96 Luật Đất đai 2013).
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả
đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95- Luật đất đai 2013).
- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
2.1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
2.1.4. 1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
- Điều 46 - Luật Đất đai 2003 quy định: Việc đăng ký quyền sử dụng đất
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận
thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này.

12


+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ.
- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan,
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc
chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.

13