Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
KHOA bất động sản và kinh tế tài nguyên
o0o
CHUYÊN Đề
THựC TậP TốT NGHIệP
Đề tài:
Ho n thi n chớnh sỏch nhm qun lý cáC YếU Tố TáC ĐộNG TớI
GIá TRị TĂNG THÊM Từ ĐấT ĐAI
TRÊN ĐịA BàN TP Hà NộI GIAI ĐOạN 2006 - 2011
+
Giảng viên hớng dẫn: ts. nguyễn minh ngọc
Sinh viên thực hiện : nguyễn thu trang
Mã sinh viên : cq510962
Lớp : bất động sản 51
Hà Nội, 2013
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
MỤC LỤC
§Ò tµi: 1
Hµ Néi, 2013 1
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 5
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 6
Nguồn: BỘ TNMT 19
Về dân số 27
ĐVT: Trđ, lần 35
ĐVT:m2; trđồng 38
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 65
+. Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 68
.+Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 75

Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp
một lần cho cả thời gian thuê 77
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
NSNN Ngân sách Nhà nước
NN Nhà nước
NoN Nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất
SXKD Sản xuất kinh doanh
GTrTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất
SDĐ Sử dụng đất

SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
§Ò tµi: 1
Hµ Néi, 2013 1
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 5
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 6
Bảng: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 19
Nguồn: BỘ TNMT 19
Về dân số 27
Bảng giá đất và quan hệ tỉ lệ giá đất giữa các vị trí đất nội thành phố (Quận
Thanh Xuân) và ngoại thành (Huyện cũ và huyện mới sát nhập) TP Hà Nội 35
ĐVT: Trđ, lần 35
Bảng số về DT, giá đất nộp tiền SDĐ KĐTM, dự án tại Hà Nội cũ 38
ĐVT:m2; trđồng 38

Bảng về tình hình dự án chưa xong GPMB tại huyện Mê Linh đến 12/2010 41
Bảng về tình hình thực hiện GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 42
Bảng về giá cho thuê đất CN của các KCN đầu tư bằng NSNN của TP Hà Nội.43
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 65
+. Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 68
.+Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 75
Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp
một lần cho cả thời gian thuê 77
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất
là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì
đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành
một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ
khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát
triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý
bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và
bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ
rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất
động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát
triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu
vực…”.

Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu
hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát
triển của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể
nhận được những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ
những lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên
quan, những tranh chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà
nước.
Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa,
chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ
tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những
biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của
bất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ
quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu
kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất
động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách.
Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra
đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường
nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về
lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách
nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành
phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài “Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng
thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” nhằm mục
tiêu:
+ hệ thống hóa cơ sở khoa học về chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị

tăng thêm từ đất đai.
+ khảo sát, phân tích thực trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011.
+ đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên địa bàn nghiên cứu.
+ đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý của cơ
quan Nhà nước về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
3. Phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động của 4 yếu tố: quy
hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất đai và yếu tố kinh tế-xã hội
tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
+ Không gian nghiên cứu: tại địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011.
4. Phương pháp nghiên cứu:
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng
kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu sau:
+ Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng
đất trên thực tế thị trường tại TP Hà Nội năm 2006-2011.
+ Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu liên
quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất khu
vực nghiên cứu.
+ Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên
quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Trên
cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung
nghiên cứu của đề tài.

+ Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất, tiến hành so
sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất do Nhà
nước quy định.
+ Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng
tác động của 4 yếu tố trên tới giá trị tăng thêm từ đất và tiến hành phân tích thực
trạng giá đất đối với công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài: đề tài gồm 3 chương:
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU
TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ
TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI
ĐOẠN 2006-2011
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG
CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG
THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG
NĂM TỚI
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU
TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. Tổng quan về giá trị tăng thêm tăng từ đất đai
1.1.1. Những khái niệm về giá trị tăng thêm
+ Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới sáng
tạo ra của các ngành kinh tế trong các thời kỳ nhất định. Giá trị tăng thêm là một bộ
phận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giá trị sản xuất và chi phí trung gian. Giá

trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh.
+ Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) là phần giá trị được tạo ra ở
mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất.
Theo kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, giá trị tăng thêm chỉ sự đóng góp của
các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình gia tăng
thêm giá trị của một sản phẩm tương ứng với thu nhập có được của chủ sở hữu các
nhân tố này. Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một
đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian
dùng trong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó.
Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đối
với một đơn vị đầu vào. Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính bằng cách lấy
giá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian.
Như vậy, có thể hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai là phần giá trị dôi ra ngoài giá trị
của đất đai, nó được hình thành nhờ các tác động của con người trong quá trình khai
thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích nhất định của mình.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.1.2. Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai:
Đất đai là do tự nhiên tạo ra và có trước con người. Vì vậy, đất đai không phải
là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người. Giá trị ban đầu của đất được tạo ra
bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo nên chênh lệch
về giá trị của đất đai và theo kinh tế học gọi là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong
quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động
của con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía:
+ Do tác động của NN và xã hội: NN tác động vào đất đai và làm tăng giá trị
của đất đai thông qua việc quyết định MĐSDĐ, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạch
SDĐ; và NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai;
+ Do sự tác động của người SDĐ: người SDĐ đầu tư vốn, sức lao động và áp

dụng những tiến bộ khoa học, công nghệ… nhằm cải tạo nâng cao khả năng sinh lợi
của đất đai.
* Theo nguồn gốc GTrTTTĐ theo lý luận năng suất thặng dư:
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất thành 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
(các công trình, máy móc, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu) và quản lí. Nguyên tắc
năng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi
thanh toán đầy đủ cho lao động, vốn và quản lý.
Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng “sản phẩm ròng” là
thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và nguyên vật
liệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất.
Theo đó, NoN nhờ vào sự hỗ trợ của tự nhiên để sáng tạo ra của cải cho xã
hội, tự nhiên không lấy sự đền đáp của con người. Sản phẩm ngành NoN sau khi
khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà
tư bản thì còn sản phẩm thặng dư, làm cho của cải

xã hội được tăng thêm. Quesnay
gọi là "sản phẩm ròng" đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh
hoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên; và cho rằng nó cần thuộc về sự chiếm hữu của người
sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây:
Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây là sự ra đời của lý luận
địa tô đất đô thị, đã giải quyết 2 vấn đề:
Một là, địa tô đất đô thị (còn gọi là giá đất đô thị), điển hình là mô hình địa tô
đất đô thị của Alonso:
Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác.
Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá đất P(t) và số lượng đất q; chi
phí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chi cho các hàng

hoá khác được định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có thể
thành lập công thức sau:
Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)
Sau khi phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hàng hoá khác Z và cự
ly cách trung tâm t với nhau, Alonso tìm ra điểm cân bằng vị trí khu đất được quyết
định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn của
người muốn có đất nhưng lại chịu sự ràng buộc của thu nhập; và từ thu nhập quan
hệ giữa q, z, t sẽ chọn vị trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự
cân bằng về vị trí. Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của vấn đề địa tô để
tiến hành xem xét, và lần đầu đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cổ điển về cân
bằng phân vùng (Locationa Leguilibrium). Đây là khái niệm mới và đã giải quyết
thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị.
Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ
sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là
một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế). Do đó, tô là khoản nhận được cho những
ưu thế đặc biệt của bất kỳ loại

hình đầu nào vào. Những khoản thu được không nhất
thiết phải ở dạng tiền mà có thể là những đặc quyền nào đấy. Vì việc thu tô làm cho
các cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không”. Các nhà kinh tế
nhìn nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động chi tiêu để nhận được các đặc
quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường.
* Theo lý thuyết vị thế và chất lượng:
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Giá BĐS là sự kết hợp bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS. Chất
lượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu. Vị
thế BĐS là sự mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn còn lại do đầu tư công
của Nhà nước và xã hội mang lại.

1.2. Những yếu tố cơ bản tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
1.2.1. Yếu tố quy hoạch
1.2.1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một
tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu
quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Các nguyên tắc cơ bản khi phân bố đất đai trong quy hoạch sử dụng đất:
+ Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai;
+ Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên;
+ Tổ chức phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành;
+ Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý;
+ Phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ.
1.2.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm
Theo báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc xuất bản năm 1973, QHSDĐ là dùng
để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất NoN, đất trống dùng cho hoạt động công cộng
và khu bảo hộ tự nhiên. Có khi QH khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở
thêm các chi nhánh giao thông, do đó QH thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đất
đai có thể khai phá nên đương nhiên sẽ làm giá đất lên cao”.
Do có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương: sự thay đổi địa giới hành
chính sẽ dẫn tới sự thay đổi phạm vi quản lý kinh tế, xã hội, quản lý đất đai, thay đổi mục
đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất… của địa phương cũng dẫn đến thay đổi giá trị
đất. Có thể kể đến việc toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh phúc, 4 xã
thuộc huyện Lương Sơn của tỉnh Hòa Bình sát nhập về Hà Nội cũng khiến giá trị đất đai
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
ở đây tăng lên đáng kể. Do vậy, những người sở hữu đất đai có thể được hưởng lợi từ
việc quy hoạch của Nhà nước.

Sự thay đổi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên liên quan trực tiếp: trong thực
tế, các phương án quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ và là định hướng để lập quy
hoạch sử dụng đất sử dụng cấp dưới. Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới cụ thể hóa một
bước quy hoạch sử dụng đất sử dụng của cấp trên. Do vậy khi nội dung của phương án
quy hoạch sử dụng đất cấp trên có sự thay đổi sẽ dẫn tới nội dung phương án quy hoạch
sử dụng đất cấp dưới liên quan trực tiếp bị thay đổi theo. Dự án đưa trung tâm hành
chính quốc gia lên Ba vì cũng là một bài học cho các nhiều người muốn chạy theo lợi
nhuận, đón đầu quy hoạch, nhưng cuối cùng lại phải chịu rủi ro từ chính sách. Nhiều
người đã nghe theo tin đồn, đổ xô đi mua đất, khiến giá đất bị đẩy lên cao, xa rời giá trị
thực của nó, và khi Nhà nước chính thức phủ nhận tin đồn thì lập tức giá đất ở đây rơi tự
do bởi sự tháo chạy.
1.2.2. Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2.1. Tổng quan về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình
CNH-HĐH đất nước. Nếu tiếp cận từ góc độ nội dung công việc thì chuyển đổi
MĐSDĐ bao gồm những bước công việc: thu hồi đất đai đã được duyệt từ dự án theo
quy hoạch; bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải tỏa các công trình đã có trên
mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất; tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc
sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo mục đích quy hoạch đã được duyệt.
Nhìn chung chuyển đổi MĐSDĐ là quá trình Nhà nước từ việc ra quyết định hành
chính để thu lại quyền SDĐ hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án
để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong
quá trình đó bằng các phương thức phù hợp.
Để làm rõ các khái niệm có liên quan, theo Luật đất đai 2003:
+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐ
hoặc thu lại đất đã gaio cho các tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật này.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
8

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
+ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng quyết định hành chính
cho đối tượng có nhu cầu SDĐ.
+ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng Hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu SDĐ.
+ Nhà nước chuyển quyền SDĐ là việc xác lập quyền SDĐ do người khác chuyển
quyền SDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng, cho quyền SDĐ hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ mà hình thành
pháp nhân mới.
+ Giá quyền SDĐ (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1 đơn vị đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ.
+ Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn SDĐ xác định.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ
đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để dời đến địa điểm mới.
1.2.2.2. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm
Nhu cầu phát triển kinh tế phi NoN đã trở thành một xu hướng phát triển tất yếu
của các quốc gia. Về mặt giá trị, đất phi NoN luôn có giá trị trao đổi cao hơn giá trị đất
NoN.
Việc thu hồi và chuyển mục đích SDĐ xuất phát từ những lý do khách quan chung
như: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải SDĐ có hiệu quả hơn, do sự đổi
mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình CNH trong điều
kiện đất đai có hạn. Với chủ trương đẩy mạnh CNH của Chính phủ, nhu cầu đất xây
dựng giao thông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa tăng
nhanh đòi hỏi phải chuyển đất nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu mới.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện
tích tăng lên rõ rệt. Thí dụ như đất nông nghiệp có giá 50 nghìn/m2 nhưng đất đô thị giá
có thể là 5 triệu đồng/m2 (tăng 100 lần). Trên thực tế còn có thể cao hơn mức kể trên.

SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Do vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị của đất đai lên
rất nhiều. Không những nó mang lại giá trị bằng tiền, mà việc ĐTH cũng khiến tăng tỷ
trọng lao động trong công nghiệp, dịch vụ; tăng tỷ trọng lao động và dân cư đô thị nhanh
chóng. Việc một lượng lớn lao động từ ngành nông nghiệp chuyển sang ngành công
nghiệp dịch vụ góp phần tạo thu nhập lớn hơn cho lao động, giải quyết nhu cầu việc làm,
cân đối tỷ trọng lao động phù hợp với nhu cầu thực tiễn của phát triển ngành,
1.2.3. Yếu tố đầu tư vào cơ sở hạ tầng
1.2.3.1. Tổng quan về đầu tư vào cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng trực tiếp phục
vụ dịch vụ sản xuất đời sống dân cư, được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định.
Phân loại căn cứ vào chức năng, tính chất và đặc điểm các công trình cơ sở hạ tầng
người ta chia làm 3 loại: CSHT kỹ thuật, CSHT xã hội, CSHT môi trường.
Các công trình CSHT mang tính xã hội hóa cao, có nhiều đặc tính của hàng hóa
công cộng, chủ yếu là sự đầu tư của Chính phủ hoặc qua vốn FDI. Hàng hóa công cộng
về cơ bản là do Chính phủ cấp, Chính phủ là người bỏ vốn ra đầu tư xây dựng là chủ yếu
là từ vốn Ngân sách. Đầu tư các công trình này thường có vốn đầu tư lớn, thời gian thu
hồi vốn chậm, thậm chí khó thu hồi vốn, việc thu hồi vốn phải gián tiếp thông qua các
ngành kinh tế khác.
Thời gian tồn tại của các công trình CSHT trên lãnh thổ là rất lâu dài, do vậy những
sai lầm trong bố trí địa điểm, áp dụng công nghệ sẽ đều phải trả giá đắt. Vậy nên khi xây
dựng CSHT, bên cạnh việc áp dụng những thành tựu tiến bộ của khoa học kỹ thuật, phải
căn cứ vào quy hoạch phát triển vùng, và dự kiến được những biến động trong tương lai.
1.2.3.2. Tác động của yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng vào đất đai đến giá trị đất đai
tăng thêm
Người sở hữu đất đai có thể hưởng lợi từ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của
Nhà nước. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mở rộng phát triển giao thông, các dịch vụ
phúc lợi xã hội làm gia tăng giá trị của đất đai. Do người sở hữu đất được hưởng lợi

từ sự đầu tư công, Nhà nước đã đề ra các chính sách về thu thuế trên phần giá trị
tăng thêm từ đất đai.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thiện hệ thống đường giao thông, hạ
tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu nghỉ dưỡng ) khiến giá trị
đất đai tăng nhanh chóng. Thông thường giá đất tăng vọt nếu có quy hoạch mở một
con đường nào đó. Những người sở hữu đất đai sẽ được hưởng lợi khi đất ra mặt
đường, giá trị của đất sẽ thay đổi nhanh chóng. Một thí dụ ở Bắc Ninh, Bắc Giang
có thông tin quy hoạch về mở rộng tuyến đường vành đai 4 thì thị trường đất đai ở
đây cũng trở nên sôi động hẳn, và những mảnh đất nằm trong vị trí mà theo như quy
hoạch sẽ ra mặt đường sẽ có giá tăng gấp bội.
Thị trường đất ở các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình
Phước v.v đang được quan tâm vì ở những nơi này quỹ đất còn lớn, đất đai cũng
bị đầu cơ nhưng chưa đáng kể, giá chuyển nhượng đất dự án còn thấp, nên các nhà
đầu tư còn đánh hơi thấy tiềm năng lợi nhuận để đầu tư vào đó. Việc quy hoạch các
Khu công nghiệp ở Bình Dương, Nhà nước đầu tư hoàn thiện hệ thống CSHT ở
đây, cũng khiến Bình Dương trở thành một khu vực tiềm năng để đầu tư vào đất
đai. Sự sôi động của phân khúc đất nền tại Bình Dương thời gian qua là một điển
hình.
1.2.4. Nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội
1.2.4.1. Tổng quan về các nhân tố Kinh tế-xã hội
Có nhiều nhân tố tác động gây ảnh hưởng tới nền kinh tế như vấn đề về tăng
trưởng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất ngân hàng, tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại, đầu
tư, nợ xấu, vấn đề hàng tồn kho, giải quyết công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp, an
sinh xã hội( quỹ hưu trí, y tế, giáo dục, sinh hoạt )
Tăng trưởng kinh tế là sự tăng lên về số lượng, chất lượng, tốc độ và quy mô
sản lượng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Sự tăng trưởng được so sánh
theo các thời điểm gốc sẽ phản ánh tốc độ tăng trưởng. Đó là sự gia tăng quy

mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc. Quy mô và tốc độ tăng
trưởng là"cặp đôi" trong nội dung khái niệm tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, trên thế
giới người ta thường tính mức gia tăng về tổng giá trị của cải của xã hội bằng các
đại lượng tổng sản phẩm quốc dân hoặc tổng sản phẩm quốc nội.
+ Tổng sản phẩm quốc dân (GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của những hàng hoá
và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình (dù là sản xuất
ở trong nước hay ở nước ngoài) trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm).
+ Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ hàng
hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó (dù nó thuộc về
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
người trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định (thường là
một năm).
Trong kinh tế học, thuật ngữ “lạm phát” được dùng để chỉ sự tăng lên theo thời gian
của mức giá chung hầu hết các hàng hoá và dịch vụ so với thời điểm một năm trước
đó. Như vậy tình trạng lạm phát được đánh giá bằng cách so sánh giá cả của một
loại hàng hoá vào hai thời điểm khác nhau, với giả thiết chất lượng không thay
đổi. Khi giá trị của hàng hoá và dịch vụ tăng lên, đồng nghĩa với sức mua của đồng
tiền giảm đi, và với cùng một số tiền nhất định, người ta chỉ có thể mua được số
lượng hàng hoá ít hơn so với năm trước. Có nhiều dạng lạm phát khác nhau, như
lạm phát một con số, lạm phát hai con số, lạm phát phi mã, siêu lạm phát Lạm
phát được đo lường bằng cách theo dõi sự thay đổi trong giá cả của một lượng lớn
các hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế. Các giá cả của các loại hàng hóa và
dịch vụ được tổ hợp với nhau để đưa ra một chỉ số giá cả để đo mức giá cả trung
bình, là mức giá trung bình của một tập hợp các sản phẩm. Tỷ lệ lạm phát là tỷ lệ
phần trăm mức tăng của chỉ số này. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng
lạm phát, trong đó "lạm phát do cầu kéo" và "lạm phát do chi phí đẩy" được coi là
chính. Tuy nhiên lạm phát ở mức độ vừa phải cũng có cái lợi, đó là nó góp phần
phân phối lại thu nhập trong xã hội, giữa những người thừa tiền và những người có

hàng hoá cần thanh lý. Sau khi lạm phát kết thúc thì tiền sẽ phân phối đều hơn, ít
trường hợp người này wá nhiều tiền còn người kia wá nhiều hàng nhưng lại thiếu
vốn.
Nợ xấu hay nợ khó đòi là các khoản nợ dưới chuẩn, có thể quá hạn và bị nghi ngờ
về khả năng trả nợ lẫn khả năng thu hồi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra khi
các con nợ đã tuyên bố phá sản hoặc đã tẩu tán tài sản. Nợ xấu gồm gồm các khoản
nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên thường quá ba tháng căn cứ vào khả năng trả nợ
của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Bản chất của
nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại được và
bị xóa sổ khỏi danh sách các khoản nợ phải thu của chủ nợ. Đối với các Ngân hàng,
nợ xấu tức là các khoản tiền cho khách hàng vay, thường là các Doanh nghiệp, mà
không thể thu hồi lại được do doanh nghiệp đó làm ăn thua lỗ hoặc phá sản, Nhìn
chung, một doanh nghiệp luôn phải ước tính trước những khoản nợ xấu trong chu
kỳ kinh doanh hiện tại dựa vào những số liệu nợ xấu ở kì trước.
Lãi suất hiểu theo một nghĩa chung nhất là giá cả của tín dụng, vì nó là giá của
quyền được sử dụng vốn vay trong một khoảng thời gian nhất định, mà người sử
dụng phải trả cho người cho vay; là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền
vay trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để
được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được
đối với việc trì hoãn chi tiêu. Lợi tức là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự vận
động của tín dụng và do bản chất của tín dụng quyết định. Lợi tức tín dụng là thu
nhập mà người cho vay nhận được ở người đi vay trả cho việc sử dụng tiền vay.
Thực chất, lãi suất được biểu hiện bằng quan hệ tỷ lệ giữa lợi tức tín dụng và tổng
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
số tiền vay trong một thời gian nhất định. Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiền
vay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng, v.v.
Hàng tồn kho là một phần quan trọng trong tài sản lưu động và nằm ở nhiều khâu
trong quá trình cung ứng sản xuất, dự trữ và lưu thông của nhiều doanh nghiệp.

Hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp thường bao gồm: Nguyên liệu, vật liệu, công
cụ, dụng cụ, sản phẩm dịch vụ dở dang, thành phẩm, hàng hoá(gọi tắt là vật tư, hàng
hoá). Việc tính đúng giá trị hàng tồn kho, không chỉ giúp cho doanh nghiệp chỉ đạo
kịp thời các nghiệp vụ kinh tế diễn ra hàng ngày, mà còn giúp doanh nghiệp có một
lượng vật tư, hàng hoá dự trữ đúng định mức, không dự trữ quá nhiều gây ứ đọng
vốn, mặt khác không dự trữ quá ít để bảo đảm cho quá trình sản xuất kinh doanh
của doanh nghiệp được tiến hành liên tục, không bị gián đoạn.
Giải quyết việc làm là một trong những chính sách quan trọng của mỗi quốc gia, nó
có tác động không chỉ đối với sự phát triển kinh tế mà còn đối với đời sống xã hội
của mỗi quốc gia. Đối với nước ta giải quyết việc làm còn là giải quyết một vấn đề
cấp thiết trong xã hội đồng thời là tiền đề quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn
lực lao động, góp phần chuyển đổi cơ cấu lao động đáp ứng nhu cầu của quá trình
CNH, HĐH và hội nhập quốc tế, là yếu tố quyết định để phát huy nhân tố con
người.
1.2.4.2. Tác động của nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội tới giá trị đất đai tăng thêm
Các nhân tố Kinh tế-xã hội có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường đất
đai, giá trị của đất đai trên thị trường. Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định, tỷ lệ
lạm phát hợp lý, nợ xấu ở mức vừa phải, hàng hóa lưu thông có thanh khoản tốt trên thị
trường sẽ là điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, nhờ vậy chính phủ sẽ gia tăng đầu
tư công, ngân sách sẽ tập trung cho đầu tư CSHT xã hội, mở rộng hệ thống đường giao
thông, điện, đường, trường, trạm Việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất đai
phục vụ xây dựng các KCN, KCX, mở rộng đường giao thông làm gia tăng giá trị của
đất đai khu vực đó. Bởi giá trị đất đai được phần lớn quyết định bởi yếu tố vị trí, đất đai
tại những nơi có vị trí thuận lợi, đắc địa, gần đường giao thông, nơi dân cư sầm uất, có
cơ sở hạ tầng môi trường và xã hội thuận lợi, sẽ có giá trị cao hơn những nơi khác.
Các chính sách về kinh tế, tài chính tiền tệ có ảnh hưởng tới thị trường đất đai.
Những chính sách nới lỏng tín dụng, các gói lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, sẽ giúp
thu hút người dân có điều kiện sở hữu nhà ở, giúp phần nào giải quyết nhu cầu nhà ở cho
xã hội. Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng có thể ảnh hưởng tới việc người dân đầu tư
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962

13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
vào đất đai, giao dịch chuyển nhượng đất đai cũng là nguồn thu Thuế quan trọng đóng
góp vào Ngân sách nhà nước.
Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định, chính phủ kiềm chế lạm phát tốt, các
chính sách khuyến khích đầu tư sẽ khiến thu hút vốn FDI vào nước ta. Điều này cũng
thu hút một lượng ngoại tệ lớn về cho đất nước. Sự đầu tư FDI từ nước ngoài vào các
KCN-KCX tại Việt Nam cũng giúp tạo công ăn việc làm cho người dân.
Các chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng tới thị trường đất đai. Vấn đề về
thu thuế chuyển nhượng đất đai, thuế thu nhập cũng tác động tới sự đầu tư vào đất đai.
Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN, dưới chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai như nước ta thì NN đóng hai vai trò khi phân phối GTrTTTĐ qua thu tài
chính đất đai: Thí dụ như quy định đánh thuế lũy tiến cho người sở hữu đất đai, hay thuế
sử dụng đất đai, tăng tiền thuê đất sẽ khiến sự kỳ vọng về hiệu quả đầu tư của nhiều
người giảm xuống, người ta sẽ không mặn mà để đầu tư, đầu cơ đất đai hay xây dựng cơ
sở hạ tầng nhằm gia tăng giá trị của đất đai.
Về nhân tố kinh tế có liên quan tới mức độ dự trữ và đầu tư, quan hệ thu nhập và
tiêu dùng của dân cư, các kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy,
chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư; tiếp theo là các hoạt động cung
cấp dịch vụ chiếm 24%; đầu tư cho sản xuất còn hạn chế với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ
gia đình có hoạt động đầu tư. Việc thắt chặt tín dụng từ đầu năm 2011 đánh dấu sự kết
thúc quá trình tăng trưởng nóng của thị trường BĐS thời gian qua. Trên toàn hệ thống
ngân hàng, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương 245.000 tỷ đồng tại thời
điểm 30/6/2011). Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng
6/2011. Sự bất ổn của TTBĐS khiến nợ BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu. Thực tế là
TTBĐS đóng băng chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% tương ứng
1.766 nghìn tỷ đồng so với 31/12/2010 (Nguồn UBGSTTQG).
Sự gia tăng dân số và sự tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất tăng
mạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, cơ
sở hạ tầng giao thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế khác và bao hàm

cả yếu tố do đầu cơ đất đai. Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, cầu về đất tăng
dẫn đến giá đất trên thị trường tăng.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.3. Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất
đai
1.3.1. Về quy hoạch sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003 do Quốc hội ban hành, có quy định về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất tại mục 2, chương II, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 21. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 22. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 23. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 24. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 25. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 26. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 27. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 28. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 29. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 30. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
1.3.2. Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Mục 3 chương II Luật đất đai 2003 có những quy định rất chi tiết cụ thể về chuyển
mục đích sử dụng đất, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 31. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 32. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Điều 33. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Điều 35. Cho thuê đất
Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất
Mục 4 chương II cũng quy định cụ thể về Thu hồi đất, qua các điều sau:
Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng
Điều 40. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
Điều 41. Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi
Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường
Điều 44. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 45. Trưng dụng đất có thời hạn
1.3.3. Về đầu tư cơ sở hạ tầng
Tại chương 1 Luật Quy hoạch đô thị của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 năm 2009 có
quy định về quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, trong đó có:
Điều 13. Nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chiến lược phát triển đô thị.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý hoạt động
quy hoạch đô thị.
3. Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch,
kiến trúc đô thị.
4. Quản lý hoạt động quy hoạch đô thị.
5. Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và thông tin về quy hoạch đô thị.
6. Tổ chức, quản lý hoạt động đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực, nghiên cứu, ứng
dụng khoa học và công nghệ trong hoạt động quy hoạch đô thị.
7. Hợp tác quốc tế trong hoạt động quy hoạch đô thị.
8. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động
quy hoạch đô thị.

Tại điều 4 chương I Luật Đầu tư số 29/2005/QH11 có quy định về Chính sách đầu
tư
1. Nhà đầu tư được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật không
cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt
Nam.
2. Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộc mọi
thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài; khuyến khích và
tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.
3. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản, vốn đầu tư, thu nhập và các
quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư; thừa nhận sự tồn tại và phát triển lâu
dài của các hoạt động đầu tư.
4. Nhà nước cam kết thực hiện các điều ước quốc tế liên quan đến đầu tư mà Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
5. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với đầu tư vào các lĩnh vực,
địa bàn ưu đãi đầu tư.
1.3.4. Về các nhân tố Kinh tế-xã hội
Trong Luật đất đai 2003 tại mục 6 chương II có quy định về Chính sách của Nhà
nước đối với Tài chính về đất đai và Giá đất, cụ thể tại các điều sau:
Điều 54. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
1. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
16

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Chính phủ quy định việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất đai.
Điều 56. Giá đất do Nhà nước quy định
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Điều 60. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu
đãi đầu tư;
b) Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
c) Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ
gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn;

d) Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
đ) Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
e) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng
thêm từ đất đai
GTrTTTĐ chịu tác động của các nhân tố chủ yếu, bao gồm:
(i) giá đất NN thu TSDĐ khi giao đất hoặc cho thuê đất (thu một lần cho cả thời
gian thuê);
(ii) suất đầu tư KCHT KĐTM;
(iii) chi phí BTGPMB (phần không được trừ vào nghĩa vụ tài chính);
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
(iv) giá bán QSDĐ đã có hạ tầng hoặc giá vốn đầu vào của các dự án thứ cấp,
(v) thời gian lấp đầy KĐTM (bán hết QSDĐ đã có hạ tầng hoặc chuyển giao cho dự
án thứ cấp), vì thế để đánh giá hiệu quả đầu tư KCHT KĐTMM là giá bán và thời
gian thu hồi vốn.
Trong số năm yếu tố tác động chủ yếu đến giá trị tăng thêm do đầu tư KCHT
KĐTM thì có ba yếu tố có tính vĩ mô là giá đất NN thu tiền SDĐ khi giao đất hoặc
cho thuê đất, chi phí BTGPMB, nghĩa vụ về các loại thuế, lãi vay tín dụng; giá bán
sản phẩm (QSDĐ đã có hạ tầng) tác động trực tiếp đến GTrTTTĐ do đầu tư KCHT
KĐTM.
1.5 Kinh nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
trên Thế giới và tại Việt Nam
Quản lý giá trị tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang cùng với sự
tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng. Các hướng dẫn này được
sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây dựng thành đồ án tác

nghiệp ở cấp vùng.
* Philipine: tồn tại ba cấp quy hoạch - Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn
chỉ đạo chung
- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho quy hoạch cấp vùng
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và các quan
hệ giữa các cấp lập quy hoạch khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các chủ sử
dụng đất tham gia. Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và cấp
vùng.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập quy hoạch sử dụng đất đai theo từng cấp khác
nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất
đai trong từng giai đoạn và các cấp quy hoạch được tiến hành như sau:
+ Quy hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan
+ Quy hoạch sử dụng đất theo vùng
+ Quy hoạch phát triển tổng hợp của huyện, thành phố
+ Quy hoạch đô thị
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
+ Quy hoạch sử dụng đất phi đô thị
* Liên Xô (cũ): Có 4 cấp quy hoạch gồm:
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn liên bang
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và các nước cộng hòa.
+ Quy hoạch sử dụng đất các vùng và huyện
+ Quy hoạch sử dụng đất liên xí nghiệp và xí nghiệp.
Điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ nhà, đất đã và đang được thực thi tại
nhiều quốc gia trên thế giới. Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng các chính
sách thu đối với giá trị tăng thêm từ đất ở các khu vực do việc đầu tư cơ sở hạ tầng
làm gia tăng giá trị của nhà, đất sở hữu bởi khu vực tư nhân cho 3 giai đoạn: phát
triển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản.

Về bản chất, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng
mang lại là giống nhau nhưng ở mỗi nước lại có tên gọi khác nhau, cụ thể: Các
nước châu Mỹ La tinh như Colombia, Peru, Argentina áp dụng hình thức thuế/phí
đối với giá trị tăng thêm của đất; Hàn Quốc áp dụng thuế quy hoạch đô thị và Nhật
Bản áp dụng thuế quy hoạch thành phố.
Bảng: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia
QUỐC GIA SỐ QUỐC GIA (1990s)
Các nước có nền kinh tế phát triển nhất thế giới (OECD) 16 1,44%
Các nước đang phát triển 23 0,42%
Các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi 20 0,57%
Tất cả các nước 58 0,75%
Việt Nam (thu từ BĐS):
- Bình quân từ năm 1991 – 2000 1,205%
- Bình quân từ năm 2001 – 2010 0,65%
Nguồn: BỘ TNMT
Phân phối giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sở
hữu (quyền sử dụng)
- Ở Indonesia, thuế đất đai tính trên giá trị nhà và đất (tính gộp). Căn cứ tính
thuế là giá tính thuế và thuế suất. Việc định giá được thực hiện 3 năm một lần (ở
những khu vực có tốc độ đô thị hoá cao định giá hàng năm). Thuế suất được áp
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
dụng chung cho cả nhà và đất là 0,5%. Chủ sở hữu hoặc người thụ hưởng nhà, đất
là đối tượng nộp thuế (khi không xác định được chủ sở hữu).
- Ở Thái Lan, thuế đất đai áp dụng đối với nhà ở, văn phòng hoặc đất được
đem cho thuê hoặc được sử dụng cho mục đích thương mại. Căn cứ tính thuế là giá
trị cho thuê hàng năm hoặc giá trị cho thuê ước tính. Thuế suất là 12,5% tính trên
giá trị cho thuê.
- Ở Trung Quốc, thuế đất được thu hàng năm và người nộp thuế có thể nộp

thuế theo nhiều lần. Cơ sở tính thuế là diện tích đất và thu theo mức tuyệt đối. Mức
thu từ 0,5 đến 10 NDT/m2, tuỳ theo khu vực. Chính quyền cấp tỉnh quy định mức
thuế suất cụ thể.
- Thuế đất ở Hàn Quốc có thuế suất cao, từ 0,2% đến 0,5%, tùy theo theo mục
đích sử dụng đất.
Phân phối giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và
phát sinh thu nhập
Khi phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất (quyền sử
dụng đất), hầu hết các nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thông qua sắc
thuế thu nhập. Về bản chất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất đai là thuế đánh
vào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, trừ đi một số chi phí liên quan theo
quy định pháp luật của mỗi nước, trước khi xác định thu nhập chịu thuế (giá trị tăng
thêm ròng). Người nộp thuế là người có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng. Giá
tính thuế là giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thuế suất thường là thuế lũy tiến.
Điều quan trọng là các nước đều có hệ thống quản lý và kiểm soát tốt các giao dịch
chuyển nhượng BĐS nên việc sử dụng công cụ thuế đối với các giao dịch chuyển
nhượng đất đai khá hiệu quả.
Trên thực tế, có nước ban hành luật thuế riêng điều tiết thu nhập từ giao dịch
BĐS nhưng hầu hết các nước (Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia) đều quản lý
thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS thông qua thuế thu nhập cá nhân hoặc
thuế công ty, tùy theo đối tượng điều chỉnh là cá nhân hay tổ chức. Tuy áp dụng
thuế thu nhập cá nhân nhưng các nước (Hàn Quốc, Thái Lan) thường tách riêng thu
nhập từ đầu tư vốn và áp dụng biểu thuế lũy tiến.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc thuế riêng với tên gọi “Thuế giá trị tăng
thêm của đất” nhưng về bản chất là thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển
nhượng (mua bán, thừa kế đất đai), nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên
(phần giá trị tăng thêm không phải do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà do tác động của

các nhân tố như quy hoạch, tác động của chính phủ, thay đổi chính sách ) của đất
cho xã hội, chống đầu cơ đất đai. Người nộp thuế là người bán đất hoặc người nhận
thừa kế. Cơ sở tính thuế là giá trị ròng tăng thêm của đất sau khi trừ đi các chi phí
theo quy định pháp luật, có tính đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Biểu thuế suất lũy
tiến đối với giá trị tăng thêm ròng của đất khi chuyển nhượng như sau:
BIỂU THUẾ SUẤT THUẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA
ĐẤT Ở ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC)
Thuế suất
Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu
hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 20%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá
trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 30%
Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu
hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước 40%
Nguồn: Guide to Republic of China Taxes, 2007
Trung Quốc vừa áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vừa áp dụng thuế giá trị tăng thêm của đất (từ năm
1994) khi tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến
trúc trên đất.
Thuế thu nhập cá nhân: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản, trong
đó có quyền sử dụng đất, cho dù địa điểm thanh toán ở Trung Quốc hay ngoài lãnh
thổ Trung Quốc, đều là thu nhập có nguồn gốc từ Trung Quốc thì phải nộp thuế
TNCN với thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác
định bằng cách lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý theo quy
định pháp luật.
Thuế giá trị tăng thêm của đất: Phần giá trị tăng thêm của đất là khoản thu
nhập từ việc chuyển nhượng BĐS trừ đi một số khoản khấu trừ theo quy định (chi
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
21