KHÓA LUẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Phạm Quỳnh Như Ý, sinh viên khoa Luật Thương Mại khóa 20102014. Tác giả của đề tài khóa luận: “Pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án
đầu tư trong kinh doanh bất động sản”. Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình
nghiên cứu nghiêm túc của riêng tôi, hoàn toàn chưa được công bố trên bất kì
phương tiện nào khác, qua sự giúp đỡ của giảng viên hướng dẫn là Thạc sĩ Hoàng
Thị Biên Thùy, giảng viên khoa Luật Thương Mại, Trường Đại Học Luật thành phố
Hồ Chí Minh.
Bài có sử dụng các tài liệu của các tác giả khác. Sự tiếp thu này minh bạch
qua danh mục tài liệu tham khảo.
Nội dung đề tài khóa luận sâu nhưng kiến thức của tác giả có giới hạn nên
những nội dung trình bày không tránh khỏi những sơ suất và thiếu sót. Tác giả rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo.
Xin chân thành cảm ơn!

Người thực hiện

Phạm Quỳnh Như Ý


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Viết đầy đủ

LĐĐ 2003

Luật Đất đai năm 2003

LĐT 2005

Luật Đầu tư năm 2005

LKDBĐS 2006

Luật Kinh doanh bất động sản 2006

HĐKDBĐS

Hoạt động kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất



MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.

Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh phổ biến và có từ lâu đời
trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì còn khá mới mẻ và hạn chế. Hiến pháp năm
1992 và Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà Nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn
dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; có quyền sử
dụng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử dụng
đất, đã tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành và phát triển.
Đặc biệt từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, hoạt động kinh
doanh bất động sản đã có tầm quan trọng hơn trong đời sống kinh tế của đất nước.
Dự án kinh doanh bất động sản phát triển đem lại một diện mạo mới cho đất nước,

các dự án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự phát triển kinh tế, đồng thời đẩy
mạnh tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, Việt Nam đang bước vào nền kinh tế thị trường các ngành kinh tế
trong nước chịu sự tác động từ những biến động của kinh tế thế giới. Khi kinh tế thế
giới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực,
các lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy sụp của các thị trường
khác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi những khủng hoảng.
Những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của chủ
doanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh dự án, gây những khó khăn trong việc
đầu tư, xây dựng, các chủ đầu tư không có đủ năng lực tài chính thực hiện toàn bộ
dự án dẫn đến nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án được thực hiện. Điều này đặt ra
vấn đề pháp lý về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong dự án kinh doanh
bất động sản. Đây là một bộ phận không thể thiếu trong qui định về các dự án kinh
doanh bất động sản, tạo thành một hành lang pháp lý cho các nhà đầu tư thực hiện
hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án một cách hiệu quả ở Việt Nam.
Hiện nay nhiều văn bản pháp luật qui định khác nhau về chuyển nhượng dự án
đầu tư có sử dụng đất gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2003
Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005, Luật Nhà Ở 2005 và các văn bản hướng
dẫn thi hành. Tuy nhiên, việc qui định ở nhiều văn bản khác nhau đã mang đến
những thuận lợi và khó khăn nhất định. Thuận lợi là: qui định được một cách chi tiết,
chặt chẽ các vấn đề pháp lý trong hoạt động chuyển nhượng dự án phù hợp với tình
4


hình kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn, bên cạnh đó còn nêu được rõ
ràng quan điểm quản lý Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khó khăn
là: qui định trong nhiều văn bản pháp luật về cùng một vấn đề tạo nên sự chồng
chéo, không thống nhất, gây khó khăn trong áp dụng pháp luật. Ngoài ra qui định về
thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp gây mất thời gian, công sức và tài sản của
nhà đầu tư. Những khuyết điểm này cần được khắc phục nhằm phát huy hơn nữa vai

trò của pháp luật trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam và đáp ứng nhu cầu hội
nhập kinh tế quốc tế, thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh dự án bất
động sản.
Từ những vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản” làm đề tài khóa luận tốt
nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài.

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất là một chế định quan
trọng của Luật kinh doanh bất động sản 2006 (sau đây viết tắt là LKDBĐS 2006).
Từ khi hình thành có rất ít công trình nghiên cứu về chuyển nhượng dự án đầu tư có
sử dụng đất.
Ở thời điểm viết đề tài, trường Đại Học Luật thành phố Hồ Chí Minh có công
trình nghiên cứu liên quan : “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại
Thành Phố Hồ Chí Minh”, Nguyễn Tuấn Anh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại Học
Luật Thành Phố Hồ Chí Minh1. Luận văn nghiên cứu tổng quát những vấn đề về
hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, phân tích được
những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển kinh tế,
xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên luận văn nghiên cứu một cách chung
chung về tất cả các hoạt động kinh doanh trên địa bàn thành Phố Hồ Chí Minh,
không phân tích cụ thể về hoạt động chuyển nhượng dự án.
Ngoài trường có các công trình nghiên cứu : “Hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay”: Lê Thùy
Dương, Luận văn thạc sĩ luật học; Trường Đại Học Luật Hà Nội 2. “Các vấn đề pháp
lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản” : Phạm Thị
Hằng Nga, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội 3. Đây là những công
1 PGS.TS Trương Đắc Linh hướng dẫn. -2009. -108tr.; 28cm.
2 PGS.TS Hoàng Thế Liên hướng dẫn. – Hà Nội, 2011. -74tr. ; 28cm.
3 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến hướng dẫn. – Hà Nội, 2012.-57 tr.; 28cm.

5


trình khoa học nghiên cứu các qui định của pháp luật về hoạt động chuyển nhượng
dự án, phân tích các qui định và đưa ra những kết quả đạt được trong chuyển
nhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và giải pháp để hoàn
thiện qui định của pháp luật.
Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012. Phân tích
gần như cụ thể những bất cập về chuyển nhượng dự án trên thực tiễn, các hành vi
chuyển nhượng dự án thông qua các hình thức khác vi phạm qui định của pháp luật,
nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan qui định về cùng một
vấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về hoạt
động chuyển nhượng.
Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Trần Quang Huy - Nguyễn
Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội. Công trình khắc họa khá rõ nét về các
hoạt động kinh doanh bất động sản (sau đây gọi tắc là HĐKDBĐS) như: Phân tích rõ
về quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về kinh doanh
nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ bất
động sản; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước đối
với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nhìn chung, các nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân tích, đánh giá
một cách toàn diện về tầm quan trọng của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
trong quá trình phát triển nền kinh tế. Hơn nữa trong nền kinh tế- xã hội đang có
những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu mà mà các nhà
khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện theo thời
gian. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư trong kinh doanh bất động sản” là cần thiết.
Trong tình hình Dự thảo LKDBĐS 2006 được thông qua tác giả phân tích hoạt
động này dựa trên qui định của Luật cũ và so sánh với Dự thảo Luật mới, để đưa ra

những nhận định và cơ sở cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.

Đề tài nghiên cứu những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử
dụng đất trong các dự án kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, qua đó chỉ ra những
tồn tại, sự hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt động này, đồng thời đưa ra
các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
6


Trong phạm vi đề tài, tác giả nghiên cứu những vấn đề về chuyển nhượng dự
án đầu tư có bao gồm: khái quát HĐKDBĐS và nghiên cứu cụ thể về hoạt động
chuyển nhượng dự án đầu tư, cụ thể nêu lên vai trò của chuyển nhượng dự án và
phân tích những qui định của pháp luật về điều kiện chuyển dự án.
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS là lĩnh vực pháp
luật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp
Luật Đầu tư 2005, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp
luật nhà ở và pháp luật dân sự v.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một khóa luận cử
nhân luật, khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định về chuyển nhượng
dự án kinh doanh BĐS của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
5. Phương pháp nghiên cứu.

Tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp phương pháp
phân tích, so sánh, tổng hợp, logic, phương pháp quy nạp và diễn giải, nhằm đánh
giá và đưa ra quan điểm trên cơ sở tiếp thu các kiến thức kinh tế xã hội và pháp luật.
Tất cả các phương pháp này đều được kết hợp và sử dụng để lý giải những vấn đề
đặt ra trong nội dung khóa luận. Cụ thể, khi một luận điểm được đưa ra thì kèm theo
đó là các luận cứ để chứng minh, phân tích luận điểm đó. Sau khi phân tích, tác giả

sẽ tổng hợp lại vấn đề và đưa ra kết luận. Trong quá trình phân tích, tác giả có thể
kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp và diễn giải. Sự gắn kết giữa các Chương của
khóa luận được thể hiện bằng phương pháp logic. Nếu như Chương 1 nghiên cứu các
vấn đề lý luận, khái quát thì Chương 2 đi sâu phân tích nội dung của vấn đề, nêu ra
thực trạng và đề xuất giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, chỉ ra những
phương hướng mới nhằm đáp ứng yêu cầu đề ra.
6. Ý nghĩa khoa học và ứng dụng của đề tài.

Trong quá trình phát triển của nền kinh tế, cơ sở hạ tầng ngày càng được cải
thiện. Các dự án ngày càng nhiều dẫn đến hoạt động chuyển nhượng phát sinh nhiều
trên thực tế, nhà nước phải có một cơ chế hoàn chỉnh để điều tiết giao dịch này. Với
mục tiêu là nghiên cứu pháp luật về hoạt động chuyển nhượng dự án đề tài sẽ là
nguồn tư liệu nhằm giúp người đọc có cái nhìn tổng quan hơn qui định của pháp luật
và cụ thể thực trạng còn tồn tại của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt
Nam, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn qui định pháp luật và là
nguồn tham khảo cho những người nghiên cứu sau về vấn đề này.
7. Cơ cấu của khóa luận.
7


Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tham khảo thì nội dung đề tài gồm hai phần:
•

Chương 1: Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

•

Chương 2: Những qui định của pháp luật hiện hành, thực trạng và những
kiến nghị về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
có sử dụng đất

8


CHƯƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái quát bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có
các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất
mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất
động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ
đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của
cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất4. Bất động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không
gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu
trúc và công năng được xác định. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới công nhận
bất động sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
mỗi nước cũng có quan điểm và tiêu chí riêng để phân biệt tài sản là động sản và tài
sản là bất động sản, tạo ra ranh giới của hai khái niệm “động sản” và “bất động sản”.
Hầu hết các nước điều coi bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai,
được xác định với vị trí của mảnh đất được qui định trong các điều luật cụ thể: Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga .v.v. Tuy nhiên, pháp luật các nước này công
nhận đất đai là mảnh đất nhất định chứ không phải đất đai nói chung. Qui định như
vậy hoàn toàn hợp lý vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ rộng lớn, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Về tài sản gắn liền với đất là bất động sản
cũng có quan niệm khác nhau tại mỗi nước, theo Điều 520 Luật Dân sự Cộng Hòa

Pháp qui định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bức khỏi cây là bất động sản, đã
bứt khỏi cây được gọi là động sản”, trong khi đó Điều 100, Luật Dân sự Thái Lan
qui định “ bất động sản là đất đai và những vật gắn lền với đất đai hoặc hợp thành
một thể thống nhất với đất đai”. Vậy có hai cách diễn đạt chính về khái niệm bất
động sản: một là, mô tả cụ thể những gì gắn liền với đất đai là bất động sản; hai là,
không mô tả cụ thể và dẫn đến các cách hiểu khác nhau về những “tài sản gắn liền
với đất đai”. Bộ luật dân sự Việt Nam qui định cụ thể về khái niệm bất động sản tại
4 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư

pháp, Hà Nội, tr 9.
9


Điều 174, Bộ Luật dân sự 2005 “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà,
công trình xây dựng xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác do pháp luật qui định”. Pháp luật Dân
sự Việt nam ngoài mô tả cụ thể những tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản còn
bao hàm thêm trường hợp pháp luật qui định, tức là dẫn đến cách hiểu khác nhau về
bất động sản khi không có trong mô tả, bao gồm tất cả đất đai và tài sản gắn liền với
đất không thể di dời được. Căn cứ vào các điều kiện để trở thành bất động sản như
giá trị cho con người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo
lường bằng giá trị nhất định, không thể di dời được và tồn tại lâu năm thì bất động
sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây: nhóm một gồm đất đai, là đất
không di dời được, đã được xác định chủ quyền, đất này được đo lường bởi một giá
trị nhất định; nhóm hai gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định
không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách
sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông xây dựng gắn liền
với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng các
công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu

chuẩn đo lường nhất định; nhóm ba, gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai như:
vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng
thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số
công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định . Tất cả các
bất động sản đều là một tài sản hữu hình, nhưng trong mối liên hệ về tính chất giữa
vật hữu hình và quyền vô hình đối với vật thì quyền sử dụng đất cũng là bất động
sản, cụ thể tại Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng
khóa IX5 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kì đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã ghi nhận “quyền sử dụng đất là hàng hóa
đặc biệt”. LKDBĐS 2006 đã ghi nhận điều này6. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
các chủ thể sử dụng hợp pháp qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt; người có quyền sử dụng đất không
có quyền sở hữu và định đoạt như những tài sản khác, được chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật. Trong chuyển nhượng dự án đầu tư, với dự án có sử dụng đất, quyền
5 Tra cứu văn bản pháp luật của Thư việc pháp luật. />
22-KL-TW-tong-ket-Nghi-quyet-Hoi-nghi-lan-thu-bay-Ban-Chap-hanh-vb150987.aspx, truy cập
ngày 14.5.2014.
6 Khoản 2, Điều 6, LKDBĐS.

10


sử dụng đất cũng là tài sản để chuyển nhượng, nhà đầu tư mới bỏ vốn ra để có được
quyền sử dụng đất hợp pháp thực hiện dự án, tài sản chuyển nhượng chính vẫn là
dự án đầu tư.
Nội hàm bất động sản rất rộng, pháp luật mỗi nước đưa ra các cách khác nhau
để xác định bất động sản. Việt nam qui định theo hướng tùy nghi xác định bất động
sản.
•

Đặc điểm của bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hóa cố định không thể di dời được 7. Đặc điểm
này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai thì không có
khả năng dịch chuyển, cố định về vị trí, địa điểm. Do đó, các công trình, nhà, kiến
trúc được xây dựng gắn liền với đất bị cố định về vị trí. Khi xây dựng một bất động
sản, vị trí là một yếu tố được quan tâm vì giá trị và lợi ích của bất động sản phụ
thuộc vào từng vị trí nhất định, các yếu tố vùng tác động rõ rệt đến bất động sản
(như thời tiết, khí hậu, môi trường, con người…). Ngoài yếu tố vùng địa lý của bất
động sản thì yếu tố tiếp cận xã hội và rút ngắn khoảng cách với các khu trung tâm
cũng là điều cần thiết đối với các công trình xây dựng. Để đạt được những điều đó
đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố hệ thống
cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Thứ hai, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản thấp.
Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất của hầu hết các lĩnh vực kinh tế, là điều kiện cần để
các hoạt động kinh doanh sản xuất xảy ra trên thực tế, ngoài ra đất đai có tầm quan
trọng khi xác định phạm vi lãnh thổ kinh tế của một quốc gia. Bên cạnh đó các bất
động sản là tài sản gắn liền với đất luôn có chi phí đầu tư cao và lâu dài, đặc biệt là
các dự án, công trình lớn. Giá trị của bất động sản là giá trị của đất đai và cả giá trị
của phần tài sản trên đất. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản yêu cầu nguồn
vốn lớn và dài hạn, có sự tham gia góp mặt của các ngân hàng và tổ chức tín dụng,
cùng với giá trị lớn của bất động sản dẫn đến tính thanh khoản thấp.
Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm 8. Đặc điểm này là do giới
hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng khu vực. Tính khan
hiếm của đất đai là vì sự giới hạn của bề mặt đất, đất đai nói chung, đất đai dùng để
đầu tư, xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện khác nhau như yếu tố tự nhiên, thổ
nhưỡng, môi trường xung quanh vì vậy hạn chế trong việc chọn đất thực hiện và
7 Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), tlđd 3, tr 12.
8 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 14.

11


không thể mở quá rộng diện tích đất công trình bất động sản khi cần thiết. Hằng năm
đất đai chịu sự tác động của quá trình sạc lỡ, bồi đắp thì diện tích đất cũng có sự thay
đổi. Sạc lỡ khiến diện tích giảm xuống, bồi tụ sẽ làm tăng lên diện tích đất nhưng sự
thay đổi tổng diện tích đất đai nói chung rất hạn chế vì việc sạc lỡ, bồi tụ xảy ra
không thường xuyên, diện tích sạc lỡ, bồi tụ không nhiều và theo tình hình khu vực
nhất định. Trong khi đó dân số thế giới ngày càng tăng lên theo từng năm, dân số thế
giới đến tháng 6/2014 là 7,247,352,062 người 9. Để đáp ứng được nhu cầu sinh sống
của con người thì nhà cửa, công trình và các bất động sản khác được hình thành,
nhưng tốc độ tăng dân số tăng nhanh, trong khi diện tích đất không tăng theo từng
năm làm cho bất động sản khan hiếm. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, và các
yếu tố tác động như: môi trường, quan cảnh, kết cấu, kiến trúc công trình khác nhau
đã dẫn đến tính cá biệt của các bất động sản. Vì vậy, không thể tồn tại hai bất động
sản hoàn toàn giống nhau, luôn có sự khác biệt giữa các bất động sản dù ở trong
cùng khu vực, hay cùng kiểu thiết kế.
Thứ tư, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau10. Mỗi bất động sản là
một tài sản riêng biệt và không giống bất kì một bất động sản nào khác, tuy nhiên
các bất động sản lại có mối liên hệ với nhau sâu sắc. Sự ra đời hay mất đi của một
bất động sản có thể dẫn đến sự tăng thêm hay giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
bất động sản liền kề. Khi đó giá trị của một bất động sản được đặt vào mối tương
quan với các bất động sản gần đó. Việc hình thành nên hạ tầng kỹ thuật, hay mở một
con đường có thể tạo thuận lợi hơn rất nhiều với các bất động sản trên tuyến đường,
hay gần với những khu hạ tầng cơ sở được đặt, ngoài việc ảnh hưởng đến giá trị các
bất động sản khác, thì việc hình thành một bất động sản cũng ảnh hưởng rất lớn đến
các hoạt động kinh tế trong xã hội. Vì vậy, khi xây dựng bất động sản nhà đầu tư
phải quan tâm đến yếu tố các bất động sản sẽ hình thành trong tương lai và sự tác
động của bất động sản hiện tại với các bất động sản đã hình thành từ trước.

Thứ năm, bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật và chính sách của
nhà nước. Bất động sản là tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, của mỗi cá nhân. Vì
vậy các giao dịch bất động sản thường tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động
kinh tế - xã hội và để thực hiện vai trò quản lý của mình nhà nước điều chỉnh hoạt
động của thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính sách và hệ thống pháp luật
về bất động sản. Chính sách của pháp luật ảnh hưởng đến việc phát triển hay kìm
9 Thông tin số lượng dân số thế giới, o/. Dữ liệu ngày

16/07/ 2014 at 7:57:52.
10 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 15.

12


hãm hoạt động của thị trường bất động sản. Thời gian qua nhiều dự án không thể
hoàn thành, làm ‘‘đóng băng” thị trường bất động sản cũng có một phần nguyên
nhân từ qui định của pháp luật, chính sách của nhà nước. Cụ thể một trong những
qui định là cơ chế tự thỏa thuận đền bù giải phóng mặt. Qui định này là một trong
những nguyên nhân gây nên sự khó khăn khi nhà đầu tư trong nhiều trường hợp
không thể thỏa thuận giá với người dân để thực hiện đầu tư, xây dựng 11, hoạt động
kinh doanh không thể thực hiện liên tục. Sự “đóng băng” của thị trường bất động
sản, ngoài tác động của bối cảnh kinh tế chung, còn có nguyên nhân không nhỏ từ
những vướng mắc trong cơ chế, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực này. Mỗi
quốc gia để khơi thông thị trường bất động sản, cần bắt đầu từ việc hoàn thiện cơ
chế, chính sách đối với bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản là loại tài sản mang tính lâu bền 12. Tính lâu bền của bất
động sản là do tính chất của đất đai và công trình kiến trúc trên đất quyết định. Về
mặt vật lý đất đai không bị phá hủy theo thời gian hoặc giảm dần diện tích khi sử
dụng, vì vậy thời gian của bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào thời gian tồn tại của
tài sản gắn với đất, đa số các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng được xây đựng một

cách qui mô và chi tiết, nguồn vốn đầu tư lớn dẫn đến các công trình được sử dụng
lâu dài và bền vững, nếu có những hư hỏng, và sa sút đa số được trùng tu và sử dụng
theo mục đích cũ. Vì vậy, bất động sản mang tính bền vững theo sự bền vững của
kiến trúc xây dựng.
Thứ bảy, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm
nhiều chủng loại đất đai, tài sản trên đất đai, nên việc quản lý chúng khá phức tạp,
Đặc biệt vấn đề thực hiện các công trình xây dựng trải qua nhiều giai đoạn, yêu cầu
hoàn thành theo tiến độ đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản
lý cũng tốn kém hơn so với các hàng hóa thông thường.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản
Trong sự phát triển không ngừng của xã hội, thì nhu cầu vật chất của con
người ngày càng tăng lên. Để đáp ứng được những nhu cầu đó, kinh tế ngày một
phát triển, hoạt động kinh doanh của các chủ thể nhằm hướng đến mục tiêu lợi
11 Quan điểm của Luật sư Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn FLC, Tổng giám

đốc Công ty Luật SmiC. />12 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 13.

13


nhuận ngày càng nhiều, các loại hình kinh doanh ngày càng phong phú và đa dạng
hơn. Kinh doanh nói chung bao gồm kinh doanh hàng hóa và kinh doanh dịch vụ,
kinh doanh hàng hóa là sản xuất ra hàng hóa phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng hằng
ngày của con người, và tìm kiếm giá trị thặng dư trên công sức tạo ra sản phẩm, kinh
doanh dịch vụ là thực hiện các công việc phục vụ cho các hoạt động sản xuất, cho
các nhu cầu chung của xã hội tìm kiếm giá trị trên thời gia phục vụ. Cũng giống như
các lĩnh vực kinh doanh khác, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản cũng bao gồm
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động
sản là bỏ vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận, hoạt động kinh

doanh tạo ra được tài sản cho nhà kinh doanh và cho xã hội. “Kinh doanh bất động
sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi”13. Như vậy, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc các chủ thể
kinh doanh tiến hành các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển bất động sản để chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nhằm mục tiêu lợi. Kinh doanh tạo lập,
phát triển bất động sản là các hoạt động đầu tư tạo lập, phát triển hàng hóa bất động
sản như xây dựng, cải tạo nhà ở, khu đô thị mới, công trình xây dựng công nghiệp,
dịch vụ để bán, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường. Tuy nhiên không phải bất kỳ
đối tượng nào cũng được kinh doanh bất động sản mà chỉ các tổ chức, cá nhân có đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các hoạt động kinh doanh
này. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong kinh doanh thuộc nhóm
hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản. Các chủ thể kinh doanh bất động sản
có thể đầu tư tạo lập bất động sản bằng các cách thức như: được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê
đất của người sử dụng, sau đó bỏ vốn đầu tư xây nhà, công trình xây dựng, kết cấu
hạ tầng làm tăng giá trị bất động sản rồi chuyển nhượng, cho thuê kiếm lời. Bất động
sản là hàng hóa có giá giá trị cao, khan hiếm, cá biệt và lâu bền, vì những giá trị đó
mà hàng hóa bất động sản luôn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng giá trị kinh tế trong
quốc gia. Kinh doanh bất động sản phát triển tạo tiền đề cho sự phát triển của các
nghành nghề khác, hàng hóa bất động sản sẽ cung cấp cho người sử dụng tính hữu
ích và tiện nghi, làm nền tảng cho cơ sở hạ tầng của đất nước. Bên cạnh đó, nó còn
tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho HĐKDBĐS. Việt Nam
đang bước vào giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, nên cơ sở vật chất đang
từng bước được cải thiện và hiện đại hóa từng ngày, vì vậy việc phát triển
13 Khoản 2, Điều 4, LKDBĐS 2006.

14

HĐKDBĐS tạo cơ hội cho thị trường bất động sản hoạt động liên tục và hiệu quả
làm cho công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước thực hiện nhanh chóng.
Như đã phân tích ở trên, hàng hóa đưa vào kinh doanh là những hàng hóa đặc biệt
gồm quyền sở hữu công trình trên đất và quyền sử dụng đất có các điều kiện nhất
định14. Vì vậy, hoạt động kinh doanh loại hàng hóa này có những đặc điểm khác so
với các hoạt động kinh doanh khác:
Thứ nhất, kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh có điều kiện. Vì
hàng hóa đưa vào kinh doanh có giá trị lớn, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Hàng hóa có tính đặc biệt nên pháp luật qui định nhiều điều kiện đối với kinh doanh
bất động sản. Vì vậy, mọi tổ chức, cá nhân muốn tham gia vào HĐKDBĐS phải đáp
ứng các điều kiện về tư cách pháp lý, vốn pháp định, vốn đầu tư dự án theo qui định
của pháp luật. Chủ thể tham gia phải đảm bảo vốn pháp định là 6 tỷ đồng, phải có
vốn đầu tư với từng loại dự án15. Chủ thể tham gia phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã có vốn pháp định và điều kiện kinh doanh bất động sản theo qui định của
pháp luật16. Các qui định về này nhằm đảm bảo tránh cho các chủ thể không đủ điều
kiện tham gia vào thị trường, giúp cho hoạt động kinh doanh hiệu quả, tránh rủi ro
cho khách hàng.
Thứ hai, HĐKDBĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy
động khác để thực hiện dự án17. Kinh doanh bất động sản là hoạt động xây dựng, cải
tạo dự án nhà ở, dự án khu đô thị, dự án khu chế xuất, khu công nghiệp mới để mua
bán và cho thuê. Với những dự án có qui mô lớn đến hàng trăm hàng ngàn tỉ thì chủ
đầu tư phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như hợp tác liên doanh với các
chủ thể khác, vay vốn ngân hàng thương mại, huy động vốn tư khách hàng.v.v.
Nhưng chủ yếu vốn của chủ đầu tư mang tính chất chủ động, vì nguồn vốn cá nhân
lớn sẽ giúp cho chủ đầu tư có được sự chủ động trong đầu tư và kinh doanh về sau.
Nhu cầu về vốn trong hoạt động kinh doanh này không bao giờ giảm, ngay cả khi dự
án đã hình thành thì hoạt động mua bán, cho thuê cũng diễn ra hết sức lâu dài và
phức tạp, tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc
thu hồi lại vốn.
14 Điều 7, LKDBĐS 2006.

15 Điều 3, Khoản 1, Điều 5, NĐ153/2007/NĐ-CP.
16 Điều 8, LKDBĐS 2006.
17 Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành

phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, Tr7.
15


Thứ ba, HĐKDBĐS có sự tương tác với các ngành kinh tế trong xã hội. Kinh
doanh bất động sản phát triển kéo theo các ngành nghề khác hình thành và phát triểt
như tư vấn lập - quản lý dự án, khảo sát địa chất, thi công công trình, sản xuất vật
liệu xây dựng, đặc biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sự kết hợp giữa kinh
doanh bất động sản và thị trường tài chính là mối liên hệ khăng khít, tạo nên bộ đôi
tiền đề, thị trường tài chính tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, xây dựng dự án
kinh doanh bất động sản. HĐKDBĐS sẽ thu lại nguồn lợi nhuận và sự cân bằng cho
thị trường tài chính hoạt động.
Thứ tư, đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng
rất nhiều18. Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự biến dộng của kinh
tế, xã hội và thị hiếu người tiêu dùng. Mặt dù mang lại mức lợi nhuận cao cho chủ
đầu tư nhưng những rủi ro mà hoạt động kinh doanh này mang lại cũng khá lớn, một
khi nền kinh tế rơi vào tình trạng bất ổn dẫn đến lạm phát trong xã hội, gây khó khăn
trong dòng huy động vốn, và hạn chế nhu cầu về bất động sản của người tiêu dùng,
thì thị trường bất động sản sẽ bị “đóng băng” ngay lập tức, hoạt động kinh doanh
không thể tiến triển theo xu thế bình thường vì chính các chủ thể kinh doanh cũng
không thể lường trước được những rủi ro sẽ xảy đến lúc nào và mức độ ra sao.
Thứ năm, hoạt động kinh doanh này chịu sự can thiệp của nhà nước.
HĐKDBĐS chịu sự điều chỉnh của nhà nước thông qua hệ thống văn bản pháp luật
gồm: LKDBĐS 2006, Luật Đất đai 2003 (sau đây viết tắt là LĐĐ 2003), Luật Doanh
nghiệp 2005, Luật Đầu tư (sau đây viết tắc là LĐT 2005), và các văn bản hướng dẫn
thi hành. Xuất phát từ giá trị cao và lâu bền của bất động sản mà việc can thiệp của

nhà nước sẽ đảm bảo sự cân bằng hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế. Các điều
kiện quản lý chặt chẽ bất động sản và yêu cầu đặt ra cho các chủ thể tham gia kinh
doanh đã góp phần hạn chế những rủi ro xảy ra, góp phần đảm bảo an toàn cho
HĐKDBĐS. Thị trường bất động sản chịu sự tác động và ảnh hưởng nhiều bởi
những biến động của nền kinh tế, xã hội của đất nước vì vậy mỗi quốc gia sẽ có
những chính sách khác nhau để can thiệp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh này
phát triển theo ý chí của giai cấp cầm quyền, một mặt bảo vệ lợi ích quốc gia mặt
khác thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này.
Như vậy kinh doanh bất động sản có những thuận lợi nhưng cũng có nhiều khó
khăn, chủ đầu tư phải có những điều kiện về vốn và những kinh nghiệm trong hoạt
động này để đứng vững trong thị trường. Việt Nam đang phát triển kinh tế nhiều
thành phần trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân trong
18 Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, tlđd 3, tr 47.

16


và ngoài nước đều có quyền tham gia kinh doanh, nhưng để đảm bảo hoạt động
minh bạch và an toàn của thị trường nhà nước qui định chặt chẽ các điều kiện đối với
chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản.

1.2. Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư trong dự án kinh doanh bất
động sản
1.2.1. Chuyển nhượng dự án
Trong giao dịch có liên quan đến dự án kinh doanh bất động sản có giao dịch
chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư và chuyển nhượng một phần dự án đầu tư. Để
giúp các chủ dự án tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình đầu tư và
nâng cao hiệu quả của dự án. LKDBĐS 2006 cho phép các chủ đầu chuyển nhượng
dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản.
* Về dự án đầu tư có sử dụng đất:

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định 19. Dự án đầu tư
xây dựng bao gồm tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng nguồn vốn, tài
nguyên lâu dài để xây dựng, mở rộng hoặc cải tạo bất động sản, tạo ra hàng hóa bất
động sản nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội nhất định. Dự án kinh doanh
bất động sản bao gồm dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình 20. Về cơ bản dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản :
Thứ nhất, dự án phải được thực hiện gắn liền với quyền sử dụng đất của chủ
đầu tư, thông qua sự cho phép của nhà nước bằng các hình thức: giao đất hoặc cho
thuê đất. Có hai trường hợp đầu tư là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, đối với đầu
tư trực tiếp chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án bất động
sản nên chủ đầu tư phải có được quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi thực hiện dự
án, ngược lại, với đầu tư dán tiếp nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các
dự án đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình đối với một dự án,
hoặc đầu tư các dự án không thuộc dự án kinh doanh bất động sản. Vì vậy, với đầu
tư trực tiếp các vấn đề liên quan đến dự án sẽ liên quan đến quyền sử dụng đất đang

19 Khoản 8, Điều 3 LĐT 2005.
20 Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành
phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, tr.3.
17


có của chủ đầu tư, vì vậy cần đáp ứng các qui định của pháp luật đất đai khi giao
dịch chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, dự án xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định, mang tính địa
phương cao. Mỗi dự án xây dựng mang tính qui mô và sử dụng nhiều diện tích đất
trọng điểm của quốc gia, mỗi một khu vực xây dựng dự án sẽ có những thuận lợi và
khó khăn nhất định, việc lựa chọn mảnh đất phù hợp với dự án sẽ tạo nên lợi thế

trong hoạt động kinh doanh, loại bỏ đi những rủi ro về thiên nhiên, môi trường đảm
bảo khả năng kinh doanh của chủ đầu tư. Vì vậy, lựa chọn khu vực đầu tư rất quan
trọng sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đầu tư và khả năng lợi nhuận thu được trong
kinh doanh.
Thứ ba, dự án yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn. Dự án đầu tư có sử
dụng đất là các dự án có qui mô lớn, thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu công
nghiệp trọng điểm, có vai trò quan trọng cho hoạt động sản xuất và nhu cầu nơi ở
của người dân. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiến hành xây dựng đảm bảo chất lượng
cho bất động sản dẫn đến nguồn vốn đầu tư huy động từ nhiều kênh khác nhau. Dự
án thực hiện trong thời gian lâu dài, và thu hồi vốn chậm nên trong mỗi giai đoạn
đều có thể huy động vốn chủ yếu là vốn dài hạn để phát triển dự án, từ vốn góp của
các nhà đầu tư khác thông qua liên doanh, hợp tác với đối tác nước ngoài, ngoài ra
còn vay tín dụng ngân hàng, huy động từ khách hàng .v.v..
Thứ tư, dự án kinh doanh cũng là một bất động sản. Bất động sản bao gồm
công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai 21. Dự án đầu tư là tài sản gắn
liền với đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trên
đất cụ thể, ngoài ra dự án là “một tài sản có đăng ký quyền sở hữu” thể hiện tại giấy
chứng nhận đầu tư, giấy phép đầu tư và hồ sơ liên quan, khẳng định quyền sở hữu
của chủ sở hữu chính là chủ đầu tư nên nó là bất động sản của nhà đầu tư.
* Chuyển nhượng dự án :
Trong ngôn ngữ thông thường, chuyển nhượng và chuyển giao là những
thuật ngữ đồng nghĩa được sử dụng nhằm chỉ hành vi bàn giao vật hay một việc gì
đó cho người khác. Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Chuyển giao: Giao, bàn
giao lại cho người khác”22. Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng thì
chuyển nhượng dự án đầu tư là “chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp
21 Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005
22 Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội. - 2001, tr.175

18

từ chủ đầu tư cũ sang nhà đầu tư mới”. Về mặt kinh tế, bản chất của việc đầu tư là
nhà đầu tư bỏ vốn bằng các tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành các tài sản
tiến hành các hoạt động đầu tư nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận hoặc những lợi
ích nhất định. Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu, chiếm hữu và định
đoạt dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình 23. Điều này cũng đã được khẳng
định tại Điều 17 của LĐT 2005. Cụ thể, Khoản 1 Điều 17 LĐT 2005 năm 2005 quy
định “Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư.
Trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận thì bên chuyển nhượng phải
nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế”. Vì vậy chuyển nhượng dự
án là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ nhà đầu tư cũ sang nhà đầu tư mới và
là quyền đương nhiên của chủ đầu tư dự án” được xác lập trong các hợp đồng, giao
dịch của các bên.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng dự án thường
gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi đặc trưng của lĩnh vực đầu tư,
kinh doanh bất động sản là phải gắn liền với một địa điểm cố định, khi chuyển
nhượng dự án thì không thể tách rời khỏi quyền sử dụng đất. Tuy vậy, bản chất của
việc sở hữu đất đai và sở hữu dự án là khác nhau, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà
nước quản lý và trao quyền sử dụng đất cho từng chủ thể nhất định, đất đai tồn tại
lâu bền theo thời gian và không bị suy giảm, quá trình sử dụng chỉ trong thời gian
nhất định, việc chuyển nhượng đất đai chỉ được xem là chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chủ đầu tư không được tự ý định đoạt và chiếm dụng như đối với hàng hóa
khác, tất cả các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt trong sự
quản lý của nhà nước. Khác với đất đai, dự án là tài sản riêng của chủ đầu tư, được
tạo nên từ tài sản của chủ dự án nên chủ sở hữu có toàn quyền quyết định đối với dự
án, việc bán, cho thuê không phân biệt chủ thể và không bị hạn chế. Nhưng việc
chuyển nhượng dự án kinh doanh lại gắn liền với quyền sử dụng đất, với cơ chế
quản lý hai loại hàng hóa này là khác nhau, dẫn đến một số khó khăn khi thực hiện
mua bán, cho thuê bất động sản. Buộc các chủ thể khi chuyển giao quyền sở hữu dự

án, tùy vào quốc tịch của chủ đầu tư mới mà phải xử lý hình thức sử dụng đất phù
hợp theo qui định của LĐĐ 2003. Khi nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản bên cạnh việc hưởng các quyền thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng
cũng phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký. Nghĩa vụ về thuế
và các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước, quy trình thủ tục thực hiện án,
23 Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, Trương Thế Côn,

Nghề Luật. Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012.
19


nghĩa vụ đối với khách hàng theo hợp đồng mà chủ dự án trước đó đã ký và các
nghĩa vụ khác mà pháp luật đã qui định.
Chuyển nhượng dự án đóng một vai trò quan trọng trong các giao dịch kinh
doanh bất động sản, ngoài việc tạo sự thuận lợi cho chủ đầu tư cũ thoát khỏi tình
trạng khó khăn về vốn, tạo cơ cấu cho hoạt động đầu tư còn giúp nhà đầu tư mới tiếp
cận dự án, hoạt động chuyển nhượng còn giúp thông thoáng thị trường kinh doanh
bất động sản, tăng nguồn thu cho nhà nước, thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư
nước ngoài, tạo kiện cho thị trường kinh doanh ở Việt Nam phát triển.
1.2.2. Các trường hợp chuyển nhượng dự án
Hình thức của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng bất
động sản ở các nước với những điều kiện kinh tế xã hội khác nhau thì có sự khác
nhau. Có quốc gia điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch về bất động sản trong một
văn bản pháp lý riêng. Có những quốc gia việc điều chỉnh quan hệ mua bán, chuyển
nhượng đất đai hay quyền sử dụng đất được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật
khác nhau, thuộc các chuyên ngành khác nhau, như Trung Quốc, Việt Nam 24. Ở Việt
Nam quan hệ chuyển nhượng bất động sản được quy định trong nhiều văn bản pháp
luật như: BLDS 2005, LĐT 2005, LKDBĐS 2006, LĐĐ 2003... Trong đó các trường
hợp chuyển nhượng cũng được qui định trong nhiều luật khác nhau. Pháp luật về đầu
tư qui định về các hình thức đầu tư, trong đó có phân chia các trường hợp chuyển

nhượng dự án. Pháp LKDBĐS 2006 điều chỉnh các hoạt động kinh doanh trong đó
có chia trường hợp chuyển nhượng theo cách thức chuyển nhượng toàn bộ dự án
hay chuyển nhượng một phần dự án. Có thể thấy, các lĩnh vực pháp luật trên có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau, bổ sung cho nhau trong việc điều chỉnh các giao dịch về
bất động sản.
Theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì có hai dạng chuyển nhượng là chuyển nhượng
toàn bộ và chuyển nhượng một phần dự án đầu tư 25. Hệ quả pháp lý của chuyển
nhượng toàn bộ dự án là bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ đầu tư mới của dự
án. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án chỉ đặt ra đối với dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, điều này khiến cho các dự án khác
không phải dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp không có cơ sở
24 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh

doanh bất động sản, tr 75.
25 Khoản 1, Điều 6, NĐ153/2007/NĐ-CP.

20


để chuyển nhượng theo trình tự, thủ tục của pháp luật. Hoạt động chuyển nhượng cần
thiết đối với dự án, chủ đầu tư luôn có mong muốn tháo gỡ những khó khăn về vốn
thực hiện dự án, hoặc kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án, nhưng luật không
qui định gây ra những trở ngại cho việc xác định điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển
nhượng, hạn chế nhiều quyền của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến khi có các yếu tố làm
cho chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện các dự án thì hoạt động chuyển nhượng
vẫn xảy ra nhưng không theo qui định của pháp luật.
Chuyển nhượng một phần dự án đầu tư là việc chuyển nhượng một phần
quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển
nhượng. Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này là cả bên chuyển nhượng

và bên nhận chuyển nhượng trở thành đồng chủ đầu tư của dự án. Tuy nhiên, khi
chuyển nhượng toàn bộ dự án được qui định cụ thể trong luật và văn bản hướng dẫn
thi hành thì chuyển nhượng một phần dự án không được qui định, LKDBĐS chỉ qui
định vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án: “Trường hợp
chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu
nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng
tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt”26, qui định một
cách chung chung và không có văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn đến nhiều khó khăn
cho các chủ thể khi hiện chuyển nhượng dự án. Vấn đề chuyển nhượng một phần dự
án đầu tư không được qui định trực tiếp trong các qui phạm pháp luật. Tuy nhiên,
việc nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư trong nước được điều chỉnh một cách
gián tiếp thông qua chuyển nhượng dự án thành phần và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Thứ nhất, dự án chuyển nhượng phải là một dự án thành phần thuộc tổng
thể dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp của chủ đầu tư, lúc này
việc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư trong
nước được thực hiện như chuyển nhượng toàn bộ dự án. Thứ hai, chủ đầu tư được
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất
đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc
theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét duyệt; tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung
xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó27. Với dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư
26 Điểm e Khoản 2 Điều 7 LKDBĐS.
27 Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Điểm a Khoản 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày

27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003.
21


là dự án khu đô thị mới và được hưởng các quy định của Quy chế khu đô thị mới ban

hành kèm theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5 tháng 1 năm 2006 của Chính Phủ
thì chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới cho chủ
đầu tư mới là nhà đầu tư trong nước thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Như vậy, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thành phần trong dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản, qua việc căn cứ qui định của pháp luật và văn bản
hướng dẫn thi hành.
Thực tế hoạt động chuyển nhượng một phần dự án vẫn diễn ra với những hình
thức khác nhau. Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư tổng thể và khi có nhu cầu thì
chuyển nhượng một dự án thành phần trong dự án tổng thể đó, gọi là chuyển
nhượng một phần dự án. Việc chuyển nhượng dự án thành phần trong dự án đầu tư
được triển khai nhiều, nhưng không được thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng dự
án mà trong nhiều trường hợp thực hiện thông qua việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong dự thảo LKDBĐS 2006 2013 đã khắc phục được điều này, qui định
hẳn một mục chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động
sản trong chương kinh doanh bất động sản, qui định cụ thể điều kiện chủ thể, điều
kiện dự án, quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng. Điều này có
giá trị rất lớn với thị trường bất động sản, trong khi hoạt động chuyển nhượng một
phần dự án vẫn được thực hiện trên thực tế với nhiều hình thức mà luật lại không có
qui định cụ thể để điều chỉnh, dẫn đến sự chồng chéo khi lấy qui định của Luật Đất
đai để chuyển nhượng dự án bằng cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án có nội dung khác nhau.
Theo Nghị định số 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của LĐT 2005 năm 2005 có phân chia chuyển nhượng dự án theo hai
trường hợp: một là, việc chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với
việc chấm dứt hoạt động của các tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển
nhượng dự án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn quy định tại
Điều 65 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 như sau: “ bảo đảm
các yêu cầu theo quy định của Luật doanh nghiệp, Nghị định này và pháp luật có
liên quan, bảo đảm tỷ lệ và các điều kiện phù hợp với quy định trong điều ước quốc
tế mà Việt Nam là thành viên. Việc chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất

phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan”. Hai là,
chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển
nhượng thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện và thủ tục
sáp nhập, mua lại doanh nghiệp tại Điều 56 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22
tháng 9 năm 2006. Qui định này của LĐT dẫn đến phân biệt hình thức chuyển
22


nhượng theo sự tồn tại hay không tồn tại của doanh nghiệp được thành lập để thực
hiện dự án, dẫn đến vấn đề phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng
vốn trong doanh nghiệp. Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự
án và chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác
với chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án thực chất là
chuyển nhượng tài sản của doanh nghiệp cho bên thứ ba. Chuyển nhượng vốn trong
doanh nghiệp là chuyển nhượng quyền sở hữu của các cổ đông, thành viên trong
doanh nghiệp. Việc chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh
nghiệp (hoặc tỷ lệ sở hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung
nào trong dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện. Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể
pháp luật độc lập với cổ đông, thành viên của nó. Chuyển nhượng dự án có mối quan
hệ với việc sáp nhập, mua lại doanh nghiệp nhưng không trùng nhau. Đối với việc
sáp nhập doanh nghiệp, thì doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và
nghĩa vụ của doanh nghiệp bị sáp nhập. Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục sáp nhập thì
doanh nghiệp bị sáp nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh nghiệp này
(nếu có) sẽ đương nhiên tiếp tục được thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập.
Việc sáp nhập được thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật doanh nghiệp.
Việc mua lại doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần,
phần vốn góp của doanh nghiệp thực hiện dự án. Pháp LĐT 2005 xem dự án đầu tư
là vốn của doanh nghiệp, vì vậy việc chuyển nhượng căn cứ vào sự tồn tại của doanh
nghiệp sau khi chuyển nhượng dự án.

1.3. Cơ sở và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh
doanh bất động sản
1.3.1

Cơ sở của chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Tìm hiểu vấn đề chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, chúng
ta thấy rằng hoạt động chuyển nhượng dự án xuất hiện là bởi các nguyên nhân cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, ngân hàng và tổ chức tín dụng ngày một thắt chặt cho vay tín dụng,
bằng cách tăng mức lãi xuất cho vay, gây áp lực cho nhiều hoạt động kinh doanh,
trong đó kinh doanh bất động sản cũng bị tác động đáng kể. Để đầu tư, kinh doanh
một dự án bất động sản cần có nguồn vốn lớn, trong khi vốn tự có của đa số doanh
nghiệp lại rất hạn chế, đa phần phải dựa vào nguồn vốn vay của các ngân hàng

23


thương mại28. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản lại luôn có sự biến động, như tạo
nên một cơn sốt giá trên thị trường bằng sự can thiệp của những thế lực tài chính, để
làm “phồng” giá trị thực tế của dự án và bất động sản, rối sau đó lại để thị trường “tự
thả rơi” về trạng thái ban đầu. Khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “đóng
băng” thì tính thanh khoản của bất động sản ở mức độ rất thấp. Điều này có nghĩa là
việc xác lập các giao dịch về mua bán bất động sản rất khó thực hiện. Phần lớn các
chủ đầu tư bất động sản vừa và nhỏ ở nước ta có năng lực tài chính rất hạn chế. Tất
cả những yếu tố trên, sẽ khiến cho các chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế yếu khó có thể
trụ vững trên thị trường. Chính vì vậy, điều tất yếu là phải chuyển nhượng dự án cho
nhà đầu tư khác có tiềm năng về tài chính thực hiện tiếp những hạn mục tiếp theo.
Thứ hai, cũng có một số dự án được lập và triển khai không tuân theo quy
hoạch và nhu cầu ban đầu, mà chạy theo xu hướng đầu tư dự án trong ngắn hạn dựa

vào kỳ vọng sinh lời từ quyền sử dụng đất của dự án 29. Hoặc một số nhà đầu tư ban
đầu thành lập dự án để chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Vì vậy, một
số dự án không còn sức thu hút khách hàng và cạn kiệt nguồn vốn đầu tư và từ đó,
xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án.
Thứ ba, nước ta trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO.
Điều này đánh dấu quá trình hội nhập của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới. Trong
bối cảnh kinh tế thế giới cũng gặp phải những biến động khó kiểm soát. Lạm phát và
nợ công là những thách thức to lớn mà các nước trên thế giới đang phải nỗ lực giải
quyết; đặc biệt là các nước trong khu vực Euro Zon 30. Kinh tế nước ta cũng chịu
nhiều tác động tiêu cực của tình hình kinh tế thế giới. Trong điều kiện đó, nhiều
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản bị thiếu vốn
huy động từ các nền kinh tế trên thị trường dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện dự
án đã buộc phải chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn còn thực hiện nhiều trên thực tế
như một hoạt động kinh doanh tự nhiên nhằm tìm kiếm lợi nhuận của các chủ thể.
1.3.2 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất
28 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr.20.
29 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr.21.
30 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr21.
24


Có nhiều trường hợp khiến doanh nghiệp chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự
án. Khi doanh nghiệp đang triển khai dự án nhưng gặp khó khăn buộc chủ đầu tư

phải bán cả dự án với giá rẻ để thu hồi vốn đầu tư hoặc trường hợp những doanh
nghiệp chủ định tạo lập dự án để sau đó chuyển nhượng kiếm lời.v.v, với mỗi một
trường hợp chuyển nhượng sẽ có những ý nghĩa khác nhau:
Thứ nhất, chuyển nhượng dự án sẽ giúp giải quyết tình trạng dự án “treo”.
Khi gặp những khó khăn về tài chính, sự cố trong bồi thường đất, khó khăn về thủ
tục hành chính hoặc những nguyên nhân khách quan khác mà chủ đầu tư không thực
hiện dự án nữa, làm cho dự án không thể hoàn thành đúng thời hạn và “ ” giá trị
quyền sử dụng đất theo dự án. Khi đó, chuyển nhượng dự án sẽ là biện pháp tối ưu
để sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả, giúp cho
thị trường bất động sản vận động một cách liên tục và kéo theo sự phát triển của các
ngành nghề liên quan.
Thứ hai, chuyển nhượng dự án sẽ giúp các nhà đầu tư thu hồi vốn, giải quyết
được áp lực tài chính. Một khi doanh nghiệp vì lý do nào đó mà không đủ nguồn lực
tài chính để hoàn thành dự án. Hoặc dự án đã hoàn thành nhưng gặp khó khăn trong
khâu bán ra. Khi đó, chuyển nhượng dự án là giải pháp tốt nhất giúp doanh nghiệp
thu hồi vốn, giải quyết được áp lực tài chính đang đè nặng, tự giải thoát cho bản thân
khi các ngân hàng thương mại không thể vào cuộc để tập trung vào nghành nghề
kinh doanh chính của mình, khôi phục lại sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.
Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư còn giúp tạo điều kiện đẩy nhanh
tốc độ chu chuyển dòng vốn đầu tư và tính hiệu quả trong kinh doanh tài nguyên
đất31. Khi doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư hoặc đầu tư kém hiệu quả sẽ dẫn đến việc
dự án đầu tư bị ngưng trệ, dở dang. Hậu quả là một diện tích đất không nhỏ bị bỏ
hoang và một lượng tiền vốn đầu tư “bị chôn” trong đất gây tác động tiêu cực đến sự
phát triển liên tục của thị trường BĐS. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh
doanh BĐS cho chủ thể đầu tư khác có điều kiện hơn sẽ khắc phục được những hệ
quả này.
Thứ tư, việc chuyển nhượng dự án tạo được cơ hội việc làm cho người lao
động trong ngành xây dựng góp phần thực hiện an sinh xã hội, nhanh chóng hoàn
thành dự án theo đúng tiến độ bàn giao cho khách hàng. Giúp doanh nghiệp được
hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc chuyển nhượng dự án trong trường hợp xây dựng

31 Phạm Thị Hằng Nga (2012), “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh

doanh bất động sản”, khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr22.
25