Nghiên cứu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

LỜI NÓI ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài:
Định giá là hoạt động có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu trên thế giới. Cùng với
sự phát triển của kinh tế - xã hội hoạt động định giá càng thể hiện vai trò quan trọng của nó.
Định giá bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, thế chấp, góp vốn liên doanh, tư
pháp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,chứng minh năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân
quản lí nhà nước: giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời... Bất động
sản là loại hình tài sản có giá trị lớn,vị trí cố định, tồn tại lâu dài, thị trường bất động sảncó vai
trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của đất nước và nâng cao đời sống của nhân
dân.Vì vây, hoạt động định giá bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế.
Điều này được thể hiện ở số lượng bất động sản được đem định giá chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng các hoạt động định giá tài sản.
Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản ở nước ta vẫn chưa biểu hiện chuyên
nghiệp, chưa tạo nền tảng vững chắc để khẳng định mình như một ngành nghề chuyên môn
thực sự, trở thành nhân tố giúp tạo nên sức bật cho thị trường, minh bạch thị trường và tạo độ
ổn định cho thị trường bất động sản. Chất lượng của hoạt động định giá bất động sản có độ
chuẩn xác chưa cao. Mà một trong những vấn đề quan trọng quyết định tính chính xác đó là
việc lựa chọn phương pháp định giá. Một trong 5 phương pháp định giá tài sản được sử dụng
một cách phổ biến nhất là phương pháp so sánh. Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp này
còn khá nhiều hạn chế do phụ thuộc rất nhiều vào thông tin thu thập, chứa đựng yếu tố chủ
quan của người định giá,tiêu chuẩn đặt ra nhưng việc áp dụng vào thực tế còn chứa nhiều vấn
đề đề chưa tháo gỡ được. Là một sinh viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản, với mong
muốn hiểu rõ hơn và góp phần đóng góp vào sự phát triển ngành nghề trong tương lai, em đã
lựa chọn đề tài “Nghiên cứu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản” cho đề án
chuyên ngành của mình.
2.Mục tiêu nghiên cứu :
- Hệ thống hóa các vấn đề lí thuyết về phương pháp so sánh, định giá bất động sản.
1


- Đánh giá những thuận lợi khó khăn trong thực trạng định giá bất động sản bằng

phương pháp so sánh.
- Nhận xét, đánh giá và đưa ra đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc
áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu: phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thông qua ví dụ
định giá thực tế.
- Thời gian nghiên cứu: năm 2017.
4.Phương pháp nghiên cứu :
- Phương pháp tổng hợp, so sánh.
- Phương pháp phân tích.
- Phương pháp thu thập, xử lý thông tin.
Thông tin sử dụng là những thông tin thứ cấp, được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau:
các luận văn, luận án thạc sĩ, tiến sĩ nghiên cứu về lĩnh vực định giá bất động sản, các văn bản
pháp quy về hoạt động định giá, các tài liệu, báo cáo thẩm định giá thực tế.
4. Kết cấu đề án: gồm 3 chương
Chương 1: Lý luận chung về phương pháp so sánh trong định giá BĐS.
Chương 2: Thực trạng áp dụng của phương pháp so sánh trong thẩm định giá ở Việt
Nam.
Chương 3: Phương hướng hoàn thiện khi áp dụng phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản.

2


Trong quá trình làm bài, do thời gian và sự hiểu biết có hạn nên đề án còn nhiều thiếu
xót . Em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô để đề án của em được hoàn thiện .
Em chân thành cảm ơn !

Chương 1: Lý luận chung về phương pháp so sánh trong định giá BĐS

I-Lý luận về định giá BĐS:
1.Khái niệm chung:
1.1.Bất động sản:
Bất động sản và những vật thể cố định gắn với đât đai. Ngoài ra còn có các bất động sản
đặc biệt được pháp luật quy định.
-Đất đai

3


+ Phải là đất không thể di dời được hoặc di dời không đáng kể .Những đất đai di dời
được như đất làm vật liệu xây dựng , đất trồng cây cảnh thì không là BĐS, đất đã được xác
định chủ quyền và có thể đo lương về mặt giá trị.
-Nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất đai, bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở ,
công trình xây dựng đó
+ Nhà ở xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể : khách sạn , văn
phòng, trung tâm thương mại,…các nhà nghỉ di động không phải bất động sản.
+Cơ sở hạ tầng , giao thông : đường xá, cầu cống sân bay , bến cảng,…
+Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình như: các máy móc thiết bị điều
khiển hoạt động của công trình , các cây cảnh cố định tạo cảnh quan,…
-Các công trình có khả năng đo lường và lượng hoá về mặt giá trị theo tiêu chuẩn đo
lường nhất định .
-Các tài sản khác gắn liền với đất như : vườn cây lâu năm gồm cây và đất trồng cây,
công trình nuôi trồng thuỷ sản , cánh đồng làm muối ,các công trình vui chơi giải trí , phục vụ
du lịch, hầm mỏ,…
-Các tài sản khác được pháp luật quy định.
1.2.Định giá bất động sản:
-Theo từ điển Oxford: định giá là ước tính giá trj bằng tiền của tài sản, là sự ước tính giá
trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
-Trích luật kinh doanh BĐS năm 2014: định giá bất động sản là hoạt động tư vấn ,xác

định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
 Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của BĐS cụ thể tại một thời điểm xác
định qua xem xét đánh giá, đặc điểm của BĐS, các nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS và
các lĩnh vực, danh mục đầu tư có liên quan.
1.3.Thẩm định giá bất động sản :
- Thẩm định giá BĐS : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ
thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của
một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
-Theo Điều 4 ( Pháp lệnh Giá số 40) thì thẩm định giá BĐS là việc đánh giá hoặc đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
4


1.4 Phân biệt thẩm định giá và định giá BĐS :
Tiêu chí
Định nghĩa

Định giá
-Theo điều 4-luật kinh
doanh BĐS Việt Nam “Định giá
bất động sản là họat động tư vấn,
xác định giá của một bất động
sản cụ thể tại một thời điểm xác
định”

Bản chất

-Định giá là việc quy
định giá mua, giá bán tài sản bất

động sản của chủ sở hữu, người
sản xuất kinh doạnh, cơ quan có
thẩm quyền của nhà nước theo
một trình tự và thủ tục nhất định.
-Định giá được thực hiện
bởi chủ sở hữu, người sản xuất
kinh doanh hoặc cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước.
-Định giá của Nhà nước
chỉ được thực hiện bởi cơ quan
có thẩm quyền của Nhà nước?
Những mức giá do Nhà nước
quy định mang tính pháp lệnh rất
cao, bắt buộc mọi đối tượng phải
chấp hành nghiêm chỉnh.
-Định giá của chủ sở
hữu, người sản xuất kinh doanh
không mang tính pháp lệnh. Nếu
các mức giá đã quy định phù hợp
với thị trường thì được thị
trường chấp nhận; nếu không
phù hợp thì cần phải điều chỉnh.

Tính pháp
lệnh

Phạm vi

-Phạm vi định giá của
Nhà nước được thể hiện ở danh

mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà
nước định giá. Nhà nước chỉ
5

Thẩm định giá
-Theo điều 4, Pháp
lệnh giá của Việt Nam“Thẩm
định giá là việc đánh giá hay
đánh giá lại giá trị của tài sản
phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc theo thông lệ quốc
tế.
-Thẩm định giá chỉ
duy nhất là xác định một
mức giá tài sản tại một địa
điểm và thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn thẩm định
giá được Nhà nước quy
định? Kết quả thẩm định giá
bất động sản chỉ mang tính
tư vấn và thông thường dựa
trên cơ sở giá thị trường.
-Đối với thẩm định
giá, kết quả thẩm định giá
được sử dụng vào mục đích
đã ghi trong hợp đồng. Kết
quả thẩm định giá có thể
được sử dụng là một trong

những căn cứ để xem xét phê
duyệt chi từ ngân sách nhà
nước, tính thuế, xác định giá
trị tài sản bảo đảm vốn vay
ngân hàng, mua bảo hiểm,
cho thuê, chuyển nhượng,
bán, góp vốn, cổ phần hóa,
giải thể doanh nghiệp và sử
dụng vào các mục đích khác
đã được ghi trong hợp đồng
thẩm định giá.
-Đối với thẩm định
giá, ngoài phạm vi hàng hóa
dịch vụ do nhà nước định
giá, tài sản của Nhà nước


Trình tự thủ
tục ra quyết
định.

Trình độ
chuyên môn

định giá một số ít hàng hóa dịch
vụ quan trọng có ảnh hưởng đến
nền kinh tế quốc dân.
- Phạm vi định giá của
chủ sở hữu, người sản xuất kinh
doanh rất rộng: tất cả hàng hóa

dịch vụ không thuộc danh mục
hàng hóa do Nhà nước định giá.
- Đối với định giá của
Nhà nước: Trình tự định giá tài
sản, hàng hóa dịch vụ phải tuân
thủ một cách chặt chẽ theo quy
định của pháp luật được thể hiện
theo các bước sau:
+ Tổ chức, doanh nghiệp
phải lập phương án giá tài sản,
hàng hóa dịch vụ theo quy định
của nhà nước trình cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt.
+ Sau khi nhận được
phương án giá, cơ quan có thẩm
quyền phải tiến hành thẩm định
phương án giá, căn cứ vào quy
định hiện hành để quyết định
mức giá.
+ Cơ quan có thẩm quyền
có thể tổ chức họp với các ngành
có liên quan trước khi ban hành
quyết định giá.
+ Cơ quan có thẩm quyền
công bố quyết định giá.
+ Đối với định giá của
chủ sỡ hữu, người sản xuất kinh
doanh: Trình tự định giá đa dạng
do chủ sở hữu, người sản xuất
kinh doanh chọn lựa quy định

- Việc ban hành quyết
định giá của Nhà nước do cơ
quan có thẩm quyền ban hành,
dựa trên sự tham mưu, đề xuất
của cơ quan chuyên môn?kết quả
mang tính tập thể.
- Việc định giá của chủ
6

(nếu không qua đấu thầu,
đấu giá) còn lại đều là đối
tượng của thẩm định giá.

- Đối với thẩm định
giá: trình tự thẩm dịnh giá
thường qua các bước cơ bản
sau:
+ Khách hàng nộp
đơn yêu cầu thẩm định giá.
+ Tổ chức thẩm định
giá nghiên cứu hồ sơ, xác
định mục đích thẩm định giá,
lập quy trình, phương pháp
thẩm định giá được nhà nước
quy định để tiến hành thẩm
định giá.
+ Tiến hành điều tra,
khảo sát về đối tượng thẩm
định giá, tình hình thị trường
của tài sản bất động sản cần

thẩm định giá, thu thập các
thông tin có liên quan đến tài
sản cần thẩm định giá? Áp
dụng các phương pháp thẩm
định giá phù hợp.
+ Viết báo cáo kết quả
thẩm định giá và thông báo
(Chứng thư thẩm định giá)
cho khách hàng.
- Đối với thẩm định
giá: Kết quả thẩm định giá
hoàn toàn phụ thuộc vào
thẩm định viên?Trong công
tác thẩm định giá đòi hỏi
trình độ chuyên môn, kinh
nghiệm thực tiễn, đạo đức


Căn cứ pháp
lí

sở hữu, người sản xuất kinh
doanh có thể mang tính cá nhân
hoặc tập thể và dựa theo tín hiệu
của thị trường và cũng đòi hỏi
phải được đào tạo chuyên môn,
nhất là việc định giá của các đơn
vị sản xuất kinh doanh.
- Đối với tài sản do Nhà
nước định giá thì việc định giá

của cơ quan có thẩm quyền định
giá phải căn cứ vào quy định của
Pháp lệnh Giá và các văn bản
hướng dẫn thực hiện (Quy chế
tính giá tài sản hàng hóa dịch vụ
ban hành kèm theo Quyết định
số 06/2005/QĐ-BTC ngày
18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính).
- Đối với hàng hóa do chủ
sở hữu, người sản xuất kinh
doanh tự định giá thì căn cứ vào
chức năng, quyền hạn do pháp
luật quy định.

nghề nghiệp và việc áp dụng
linh họat các phương pháp
thẩm định giá của thẩm định
viên.

Đối với Thẩm
định giá: Doanh nghiệp họat
động thẩm định giá phải căn
cứ vào quy định của Pháp
lệnh Giá và các văn bản
hướng dẫn thực hiện (Nghị
định của Chính phủ số
101/2005/NĐ-CP ngày
03/08/2005 về thẩm định
giá) và Tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam và các văn bản
quy phạm pháp luật hiện
hành có liên quan.

2.Vai trò của bất định giá động sản :
-Đối với hoạt động mua bán:
Trong thị trường BĐS nhiều biến động, các nhân người mua, ngườ bán BĐS không phải
lúc nào cũng có đầy đủ thông tin, am hiểu tính năng , cấu trúc của BĐS, các phương pháp,
nguyên tắc trong định giá BĐS nên đôi khi không đánh giá đúng giá thị trường của BĐS. Điều
này gây thiệt hại trực tiếp đến các nhân tham gia trực tiếp trong các giao dịch. Định giá BĐS
giúp cho họ xác định tương đối chính xác giá trị của BĐS, giá cả thị trường của BĐS đó tránh
trường hợp mau với giá cao và bán với giá thấp.
-Đối với chính sách quản lí của nhà nước: giúp nhà nước ra quyết định: giao đất , cho
thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,…ảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm

7


bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ
tạo động lực cho việc phân bố đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả.
-Ngoài ra định giá BĐS giúp ngân hang xác định các BĐS thế chấp hoặc dung để chứng
minh năng lực tài chính ca nhân, hoặc góp vốn,…
3.Nguyên tắc định giá bất động sản :
-Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất : BĐS được đánh giá sử dụng cao nhất và tốt
nhất tại thời điểm định giá có nghĩa là nó tạo ra thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả cho giá trị
hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất và đang được sử dụng một cách hợp pháp
.BĐS được sử dụng kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian xác định và được phản ánh qua
4 mặt: vật chất, pháp luật, sử dụng, thời gian.
-Nguyên tắc cung cầu: giá trị của BĐS được xác định bằng quan hệ cung cầu trên thị
trường. Sự thay đổi của cung đều tác động đến cầu và ngược lại , đồng thời tác động đến giá cả

BĐS. Do đó khi định giá BĐS cần chú ý đánh giá tác động cung-cầu bất động sản tại thời điểm
định giá, từ đó dự báo xu hướng vận động của cung-cầu bất động sản để làm căn cứ định giá
BĐS.
-Nguyên tắc thay thế :Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn
số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.
-Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ
sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.
-Nguyên tắc ngoại ứng: các BĐS mục tiêu chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và
ngược lại. Cơ sở hạ tầng , các BĐS xung quanh , trình độ dân chí,…có thể làm tang hoặc giảm
giá trị của BĐS mục tiêu.
-Nguyên tắc dự báo: dự tính khả năng sinh lời của bất động sản , từ đó xác định giá trị
của bất động sản mục tiêu.
-Nguyên tắc cạnh tranh: thị trường BĐS là thi trường cạnh tranh không hoàn hảo.Bất
động sản có tính khan hiếm nên chịu tác động của tính chất cạnh tranh. Ảnh hưởng của cạnh
8


tranh sẽ tác động đến giá cả BĐS mục tiêu, lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Khi giá của
một loại BĐS ở một khu vực tăng lập tức khuyến khích sự chuyển đổi sang loại BĐS đó nhằm
thu lại lợi nhuận siêu ngạch. Cung BĐS tăng => lợi nhuận siêu ngạch giảm, có thể về mức
trung bình.
-Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ kết hợp các yếu tố của quá
trình sản xuất như đất đai, vốn, lao động và quản lý có thể được phân phối cho từng yếu tố
này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn
lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
-Nguyên tắc cân bằng cung-cầu : trong quá trình định giá BĐS có sử dụng các giá có sử
dụng nhiều mức giá khác nhau của BĐS được hình thành trên thị trường, do đó nguyên tắc này
phản ánh mức giá cân bằng cung cầu trên thị trường.Khi tiến hành công việc người định giá
phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển bằng sự hiểu biết về cộng
đồng xã hội, các chính sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. Điều này liên quan đến mục

đích sử dụng đất cũng như các yếu tố về vị trí của mảnh đất.
4.Các phương pháp định giá :
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
-Khái niệm:
Phương pháp so sánh trong định giá là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán
trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần
với thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
-Ưu điểm:
+Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây
dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị
trường để xác định giá trị.

9


+Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc
để được khách hàng, cung như các cơ quan pháp lý công nhận.
+Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. Thông thường nhà định giá sử dụng
phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
-Nhược điểm
+ Phụ thuộc rất nhiều vào thông tin thu thu thập được ,cần thiết phải có thông tin rõ
ràng, trong phương pháp này nếu không có thông tin chính xác thì dẫn đến kết việc xác định sai
về giá trị của BĐS, làm giảm uy tín, sự tin tưởng của định giá viên và gây thiệt hại cho khách
hang.
+Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với BĐS cần định giá, đặc biệt là tính
thời điểm do việc xác định giá trị của BĐS có thể dựa trên những giao dịch thành công trước
đó. Đặc biệt trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên “cũ”chỉ
trong một thời gian ngắn nên việc áp dụng một số thông tin của các giao dịch trước đó là kém
hiệu quả.

+Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Vì những nơi thị
trường kém phát triển thì số lượng giao dịch ít, rất khó tìm được các giao dịch với các BĐS
tương tự để áp dụng phương pháp này.
+Phụ thuộc một phần vào ý kiến đánh giá chủ quan của định giá viên. Đòi hỏi người
định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường.
-Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
-Điều kiện áp dụng:
+Phải tìm được bất động sản so sánh tương tự trong cùng khu vực đã giao dịch thành
công hoặc đang trong quá trình giao dịch tại thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá.
+Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
10


+Thị trường: điều kiện thương mại bình thường.
-Ứng dụng trong thực tiễn:
Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.

4.2.Phương pháp thu nhập:
-Khái niệm: phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một
BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương
lai.Hay nói cách khác là chuyển giá trị tương lai về hiện tại. Giá trị BĐS được ước tính bằng
việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại.
-Ưu điểm:
+Có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất
động sản mang lại cho nhà đầu tư.
+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng.
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh
được.
-Nhược điểm:

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai, … khó thuyết phục khách
hang bởi những thông tin đã điều chỉnh.
+Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai, mang
những thông tin hạn chế và giả định trong tương lai dẫn đến độ chính xác bị giảm sút.
+Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán.
Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan.

11


+Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong
từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của BĐS. Đây là một
công việc rất khó khăn.
-Nguyên tắc áp dụng: sử dụng cao nhất, cung-cầu, lợi ích tương lai.
-Điều kiện áp dụng:
Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
-Ứng dụng thực tiễn:
Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
4.3.Phương pháp chi phí:
-Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí
thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
-Ưu điểm:
+Được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu
cơ sở đê dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản vế mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐS
dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…
-Nhược điểm:
+Chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS.
Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường.

+Việc ước tính hao mòn tài sản, thu thập, phân tích thông tin nhiều khi phụ thuộc vào
chủ quan của người định giá.
+Phương pháp sử dụng cộng dồn xong tổng nhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị toàn
bộ. Do đó cần điều chỉnh nhưng kết quả điều chỉnh thường khó thuyết phục khách hang.
+Bao gồm những hạn chế của phương pháp so sánh.
12


-Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
-Ứng dụng thực tiễn:
+Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng,
những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường .
+ Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác.
+ Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
4.4. Phương pháp thặng dư:
-Khái niệm:Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản đó dựa trên giả định phát
triển BĐS đó thành một công trình có thể đạt mục tiêu sử dụng cao nhất, tốt nhất và tương ứng
với giá trị cao nhất tốt nhất đó trừ đi chi phí phát triển để ra giá trị của BDDS ban đầu.
-Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển, các dự án đầu
tư;
+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết
phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá.
+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư,
vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…
-Nhược điểm:
+Đây là một phương pháp cồng kềnh, chứa nhiều biến số, khó khan trong việc áp dụng
nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+Việc xác định giá trị của nhà đầu tư phát triển phức tạp, chưa có hướng dẫn của cơ
quan có thẩm quyền.

+Giá trị cuối cùng nhạy cảm với những thay đổi của việc ước tính chi phí và giá bán.
+Đổi hỏi chuyên môn cao để để ước lượng các khoản mục khác nhau.
13


4.5.phương pháp lợi nhuận:
-Khái niệm :
Là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính
giá thị trường của tài sản đem ra định giá.
-Ưu điểm:
+Không đòi hỏi ước tính giá cụ thể của BĐS.
+Thích hợp định giá các BĐS ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận
kinh doanh có sự đóng góp từ BĐS.
-Nhược điểm:
+Chỉ áp dụng với các BĐS tạo ra lợi nhuận.
+Lợi nhuận có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực do phụ thuộc vào năng lực
điều hành của người quản lí.
+Khó khăn trong việc áp dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+Khó khan trong việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận giữa BĐS.
+Đòi hỏi phải có chuyên môn, trình độ cao.
5.Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS:
Các yếu tố tác động đến giá trị, giá cả của BĐS đều tác động đến định giá BĐS.
5.1.Yếu tố tự nhiên: bao gồm có vị trí, địa điểm, diện tích, hình dáng, mục đích sử dụng,
tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quanh,…Tất cả các yếu tố này đều cấu thành nên giá cả và tác
động đến quá trình định giá BĐS.
5.1.1.Mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá:
Mục đích sử dụng đất khác nhau dẫn đến kết quả định giá bất động sản khác nhau.

14

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như
nhau thì có mức giá như nhau. Ngược lại,ở cùng một vị trí nhưng mục đích sử dụng đất khác
nhau dẫn đến các mức giá khác nhau trên cơ sở khung giá đất (Điều 113-Luật đất đai 2013);
Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114-Luật đất đai-2013) được áp dụng cho từng mục đích
nhất định.Theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ban hành giá các loại đất trên đị bàn thành
phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến 3/1/2019 uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội:
-Định giá đất đối với mục đích đất phi nông nghiệp:
a) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí 1 có trùng từ 2 mức giá trở lên thì
xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất.
b) Các vị trí trong mỗi đường, phố được xác định như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với
đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này;
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ,
ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí
thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ
có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ
có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.
Tương ứng với mỗi vị trí sẽ được định giá với các mức giá khác nhau.
c) Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối
thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường, phố gần
nhất. Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố
có mức giá cao nhất,…

15

-Định giá đất đối với đất nông nghiệp:
1. Giá đất nông nghiệp trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm,
đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tại các xã thuộc các
huyện được xác định căn cứ mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và được phân theo khu vực,
theo vùng (vùng đồng bằng, vùng trung du, vùng núi) quy định tại Bảng 1, Bảng 2, Bảng 3,
Bảng 4 và Phụ lục phân loại xã.
2. Giá đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được xác định là đất ở;
đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định
ranh giới theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (trường hợp chưa có
quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng khu dân
cư) được xác định giá cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng quy
định tại Bảng 1, Bảng 2, Bảng 3, Bảng 4 và Phụ lục phân loại xã.
3. Giá đất nông nghiệp khác (gồm đất tại các xã ngoại thành sử dụng để xây dựng nhà
kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được
pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên
cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa cây cảnh) được xác định
bằng giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm của cùng khu vực, cùng vùng quy định tại Bảng 2
và Phụ lục
5.1.2.Vị trí:
Bất động sản luôn hình thành hai loại vị trí : vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối.Với vị trí
tương đối, những bất động sản ở trung tân thành phố thường có giá trị lớn hơn các bất động sản
ven đô. Với vị trí tuyệt đối, những BĐS nằm tại các ngã 3 , ngã 4, trên các trục giao thông
chính, gần trung tâm thương mại lại có giá cao hơn các vị trí khác.
5.1.3.Kích thước hình thể, diện tích:

16


Mặc dù không thể phủ nhận vị trí là yếu tố cốt yếu để hình thành giá BĐS nhưng kích

thước , hình thể, điện tích có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị BĐS. các yếu tố này
khi đánh giá phải đặt trong một nhu cầu cụ thể. Với nhu cầu để ở tại trung tâm Hà Nội thì
kíchm thước thửa đất tối ưu là 4m x 15m, nhưng đối với đất ở nông thôn thì kích thước tối ưu
lại có thể là 10m x 20m. Như vậy , yếu tố kích thước, hình thể, diện tích sẽ quyết định đến giá
đất…Mảnh đất có hình dạng càng vuông vức, giá trị càng cao. Diện tích cũng được áp dụng
trong việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS. Diện tích càng lớn, BĐS có giá trị càng lớn.
5.1.4 Địa hình BĐS:
Cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
5.1.5 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS:
Đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác: nếu 2 BĐS có giá xây dựng
như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì 5.1.6. Tình trạng môi trường:
Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp
đến giá trị BĐS.
5.1.6. Nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự
cố của thiên tai: bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và
ngược lại.
5.2.Quan hệ cung - cầu:
Quan hệ cung cầu ảnh hưởng giá cả của hàng hoá mà BĐS là một loại hang hoá nên
chịu tác động mạnh mẽ của quan hệ cung cầu. Trong thị trường BĐS, cung bao giờ cũng phản
ứng chậm hơn cầu, điều đó dẫn đến nguồn cung BĐS không thể đáp ứng được lúc cầu về BĐS
tăng cao dẫn đến giá cả tăng cao vọt, điển hình là cơn sốt giá nhà đất.
5.3.Chính sách của nhà nước:

17


Các chính sách nhà nước bao gồm: chính sách, về đất đai, pháp luật đất đai, luật kinh
doanh BĐS điều chỉnh các quan hệ đất đai là cơ sở hình thành giá đất và BĐS.

Chính sách giá đất và BĐS tác động vào sự ổn định hoặc diễn biến của giá đất và BĐS;
các chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hoặc hạn
chế phát triển kinh tế của vùng này hay vùng khác và các chính sách thuế cũng góp phần làm
ổn định hoặc làm tăng, giảm giá đất và BĐS. Đặc biệt các quyết định quy hoặc của nhà nước
ảnh hưởng đến định giá đất.
5.4.Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột
nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng
cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo
dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS.Các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội trình độ học thức của những người đang
chung sống.
Quá trình đô thị hoá cũng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến
giá đất, vì nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn
đến sự biến động của giá đất.
Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con
người.
6.Các căn cứ định giá BĐS:
6.1. Giá trị thị trường của bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định căn cứ vào những dữ liệu giao dịch
trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị thị trường của bất động sản là
mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập trong điều kiện thương mại bình thường được gắn với những yếu tố về
18


cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị của thiên tai, địch họa, nền kinh tế không bị suy thoái
hoặc phát triển quá
- Giá thị trường được xác định dựa trên các căn cứ sau:

+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và mặt pháp lý của bất động sản, giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự có thể so sánh được.
+ Mức độ sử dụng tốt nhất và có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho bất động sản. Việc đánh giá sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu có liên quan
đến bất động sản trên thị trường.
+ Kết quả khảo sát thực tế.
- Trường hợp có sự hạn chế về thông tin, dữ liệu trên thị trường thì định giá viên phải
nêu rõ thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả
định giá do sự hạn chế của các số liệu đó.
- Định giá viên phải thận trọng trong việc phân tích và phản ánh trạng thái của thị
trường, thông báo đầy đủ các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo
cáo kết quả định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường, đột biến, tạo nên rủi ro
trong định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp.
- Định giá viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá
thị trường, mục đích của việc định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và
bảo vệ cho các ý kiến, kết quả và kết luận định giá mà định giá viên nêu ra trong báo cáo kết
quả khi xác định giá thị trường của bất động sản.
6.2. Giá trị phi thị trường của bất động sản
- Hoạt động định giá chủ yếu căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Tuy nhiên,
có những loại bất động sản riêng biệt đòi hỏi khi định giá phải căn cứ vào giá trị phi thị trường.
- Giá trị phi thị trường của bất động sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
19


phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo
hiểm, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế….
- Việc đánh giá giá trị của bất động sản được căn cứ chủ yếu vào các công cụ kinh tế, kỹ
thuật và các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường.

- Giá trị của bất động sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem
xét từ góc độ một người sử dụng riêng biệt bất động sản vào mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành định giá loại bất động sản này, định giá viên phải tập trung chủ yếu vào
khía cạnh tham gia, đóng góp của bất động sản vào hoạt động sản xuất, đời sống không xét đến
khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của bất động sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán bất
động sản đó trên thị trường.
- Giá trị bất động sản có thị trường hạn chế là giá trị của những bất động sản có tính đơn
chiếc hoặc những điều kiện thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho bất động
sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nhất định.
Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của bất động sản này không phải là
không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá
trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những bất động sản khác.
- Giá trị bất động sản chuyên dùng là giá trị của những bất động sản đặc
6.3. Một số căn cứ pháp lý xác định giá bất động sản:
- Luật Đất đai 2013;
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy định
chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

20


- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 nămn 2003 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;
- Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá các loại đất.
-Nghị định Số: 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 6 tiêu
chuẩn thẩm định giá.
- Luật kinh doanh bất động sản 2014.

II.Nội dung của phương pháp so sánh trong định giá BĐS:
1.Khái niệm:
Phương pháp so sánh là một phương pháp xác định giá trị BĐS dựa trên phân tích giá
của bất động sản tương tự với giá giao dịch bất động sản đang giao dịch hoặc BĐS đã giao dịch
thành công trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm xác định để xác định giá thị
trường của BĐS.
2.Bản chất của phương pháp so sánh:
Thực chất của phương pháp so sánh cho rằng các BĐS cần định giá có mối quan hệ
mật thiết với các BĐS đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Do đó , để thực hiện phương
pháp này, trước tiên cần tìm các BĐS tương đồng đã giao dịch thành công hoặc đang giao dịch
trên thị trường và tiến hành so sánh, điều chỉnh sao cho phù hợp với quy định nhằm mục tiêu
cuối cùng là xác định giá trị BĐS cần định giá một cách tương đối chính xác nhất.
3.Cơ sở của phương pháp so sánh:
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các
tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
4.Nguyên tắc ứng dụng:
- Nguyên tắc thay thế: thông thường không một người mua hay nhà đầu tư nào ra quyết
định mua một BĐS có giá trị lớn hơn BĐS tương tự , có cùng sự hữ ích với nó. Nguyên tắc này
21


là cơ sở lí luận chủ yếu cho phương pháp so sánh. Để thực hiện phương pháp này đòi hỏi phải
nắm bắt được thông tin về giá cả của các BĐS tương tự ở thời điểm xác định để xác định giá trị
của BĐS càn định giá.
- Nguyên tắc đóng góp:
Quá trình ước lượng, điều chỉnh giá trị BĐS trong phương pháp so sánh phải dựa trên cơ
sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS.
5.Quy trình của phương pháp so sánh:
Quá trình định giá là một quá trình có trật tự, phù hợp các quy tắc cơ bản được xác định
rõ rang, các bước tiến hành định giá BĐS bằng phương pháp so sánh bao gồm các bước sau:

5.1.Các bước tiến hành:
-Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch thành công trong thời gian gần
nhất hoặc các BĐS đang trong quá trình giao dịch phù hợp với các điều kiện đặt ra. Nghiên cứu
thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hay giá chào bán và các yếu tố so sánh
như vị trí , diện tích, tiện ích bao quanh của các BĐS tương tự trong cùng một khu vực với BĐs
so sánh.
-Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng
các bất động sản này có thể so sánh được.
-Bước 3: Lựa chọn một số đơn vị so sanh chuẩn có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5
BĐS).Cùng với các nghiệp vụ như: thu thập , kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh
của BDDS cùng loại. Xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với đơn vị so sánh chuẩn.
-Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh
với thửa đất cần thẩm định giá. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
+Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích
thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… .tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ
phần trăm (%).
+Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan,
phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh
là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
22


-Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần
thẩm định giá:
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm
và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện
đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh
định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.
+ Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao
dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh

hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường.
- Nguyên tắc điều chỉnh:
+Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ
điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so
sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh
tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
+Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều
chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
+Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ
nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
-Phương thức điều chỉnh:
+Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể
lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể
bơi, gara ô tô... Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì
23


nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với
nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không
thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí. Những yếu tố
nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố
liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
+Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về
chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
-Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ
lệ phần trăm sau.

-Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức
giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều
chỉnh theo các yếu tố so sánh) không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
-Bước 4: phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS đem ra định
giá, từ đó thực hiện điều chỉnh các BĐS so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh với tài
sản định giá rồi lập thành bảng.
-Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, ước tính giá trị
BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
5.2.Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập:
+Tình trạng pháp lí: quyền tài sản giữa BĐS so sánh và BĐS định giá như nhau: có sổ
đỏ, không xảy ra tranh chấp…
+Các điều khoản về tài chính của các giao dịch tương tự nhau.
+Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất: Đất giao có thời hạn hay được giao vĩnh viễn.

24


+Tính chất của giao dịch của BĐS so sánh: là giao dịch giữa bên mua và bên bán độc
lập, tự nguyện , có khả năng tiếp cận thông tin về BĐS là như nhau, không chịu sức ép từ bên
ngoài.
+Giá trị tài sản không phải BĐS: nếu tài sản không là BĐS thuộc BĐS định giá thì phải
trừ đi vào giá trị, còn nếu tì sản không là BĐS thuộc BĐS so sánh thì cộng vào.
+Tình hình thị trường lúc giao dịch: của tài sản định giá và tài sản so sánh phỉ tương tự
nhau, nếu có biến động thì phải điều chỉnh.
+Địa điểm, vị trí.
+Các đặc điểm tự nhiên: hình dạng, kích thước,diện tích… việc điều chỉnh nếu có chênh
lệch về mặt tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc
phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập được trên thị trường.
+Cần xem xét BĐS cần thẩm định giá và BĐS so sánh có đồng nhất với nhau về mặt

quy hoach hay không.
+Các tài sản trên đất như: nhà, gara, cây cối,…
+Cơ sở hạ tầng, tiện ích đi kèm: của hang, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, các BĐS
công nghiệp,…
5.3.Thời hạn và điều kiện thu thập thông tin:
a.Thời hạn thu thập thông tin:
-Thông tin của BĐS so sánh phải được thu thập khi BĐS so sánh đã giao dịch thành
công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá, hoặc gần thời điểm định
giá.
-Trường hợp không thu thập được thông tin về BĐS so sánh trong hoặc gần khoảng thời
gian định giá thì có thể thu thập thông tin BĐS so sánh tối đa 1 năm đính đến thời điểm định
giá.

25