tóm tắt ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2009-2013

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoa
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Hà Nội, năm 2014


Lời cảm ơn
Trong quá trình nghiên cứu và học tập, với sự hướng dẫn của các thầy cô giáo
trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội em đã nhận được rất nhiều sự giúp
đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong trường đặc biệt là các thầy cô trong
khoa Quản lý đất đai. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô
trong trường nói chung và các thầy cô trong khoa quản lý đất đai nói riêng.
Đặc biệt để hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực học
hỏi không ngừng của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ hết sức nhiệt
tình của cô giáo TS. Nguyễn Thị Hải Yến – trường đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội cùng các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức; sự động
viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn
thành đồ án tốt nghiệp.

Đồ án sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận được sự đóng
góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để em vững bước hơn trong
chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trường Đại học Tài nguyên và
Môi trường Hà Nội, lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài Nguyên & Môi trường huyện Hoài
Đức, gia đình bạn bè luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt nhiều thành công.
Hoài Đức, ngày

tháng

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hoa

i

năm 2014


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ......................................................................................................................... 3
1.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận .................................... 4
1.1.3.Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về đất đai ...... 5
1.2.Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 6
1.2.1.Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 7
1.2.2. Một số quy định hiện hành về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 9
1.2.3. Mẫu giấy chứng nhận .................................................................................... 23
1.3. Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 26
1.3.1.Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên thế giới ...................................... 26
1.3.2.Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam ............................................................. 28
1.3.3. Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội ......... 32
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ................................................ 37
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu: ............................................................. 37
2.3.2. Phương pháp thống kê: .................................................................................... 38

ii


2.3.3. Phương pháp so sánh: ...................................................................................... 38
2.3.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: ......................................................... 38
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ....... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 39
3.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên .................................................................... 41

3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 47
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................................ 55
3.1.5. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Hoài Đức................... 58
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Hoài Đức giai đoạn 2009 - 2013 ...... 59
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai và cơ cấu bộ máy quản lý đất đai của huyện Hoài Đức
.................................................................................................................................. 59
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức ....................................... 63
3.2.3. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Hoài Đức giai đoạn 2009
– 2013........................................................................................................................ 64
3.3. Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoài Đức
thành phố Hà Nội....................................................................................................... 66
3.3.1. Trình tự thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 66
3.3.2. Tình hình đăng ký, cấp GCN trên địa bàn huyện Hoài Đức .............................. 68
3.3.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận .............................. 78
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCN
tại huyện Hoài Đức. ................................................................................................... 80
huyện. ........................................................................................................................ 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................... 82
KẾT LUẬN: .............................................................................................................. 82
KIẾN NGHỊ: ............................................................................................................. 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 84

iii


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

Chính phủ

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

XD

Xây dựng

iv


DANH MỤC HÌNH ẢNH, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1: Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Trang 1,4)…………………….24
Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trang 2,3)………………………24
Hình 1.3: Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất………………………………………………………………….26
Hình 3.1 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý nhà nước cấp huyện và cấp xã………………61

Hình 3.2 Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu.................................66
Biểu đồ 1.1: Kết quả cấp Giấy chứng nhận một số loại đất chính đến năm
2004...............................................................................................................................29
Biểu đồ 1.2 : Cơ cấu các loại đất chính của thành phố Hà Nội năm 2013……..…….33
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu diện tích đất huyện Hoài Đức năm 2013......................................49
Biểu đồ 3.2 Cơ cấu diện tích đất của huyện Hoài Đức năm 2013.................................60

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất chính cả nước…………………30
Bảng 3.1 : Một số chỉ tiêu của huyện Hoài Đức và một số địa phương năm 2013……...47
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức…………………...48
Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất ngành nông nghiệp - thuỷ sản giai
đoạn 2009-2013……………………………………………………………………….51
Bảng 3.4: Giá trị sản xuất công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng huyện Hoài
Đức giai đoạn 2009-2013……………………………………………………………..53
Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2009 – 2013……………………..55
Bảng 3.6: Tình hình dân số huyện Hoài Đức giai đoạn 2009 – 2013………………...56
Bảng 3.7: Cơ cấu diện tích đất huyện Hoài Đức năm 2013…………………………..59
Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp đến năm 2013…………………………69
Bảng 3.9: Thống kê số lượng GCN đất nông nghiệp cấp lần đầu giai đoạn 2009 2013...............................................................................................................................72
Bảng 3.10: Thống kê số lượng GCN đất ở cấp lần đầu từ năm 2009-2013..................75
Bảng 3.11: Thống kê những trường hợp không được cấp GCN đất ở………………..77

vi

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Các Mác viết rằng “Đất
là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể
thiếu được để sản xuất và là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.
Từ rất lâu con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc
sống của mình, đất đai không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến
hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự
tồn tại của loài người. Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường phát triển thì đất đai ngày
càng thể hiện rõ giá trị và tầm quan trọng của nó đối với con người.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở
hữu. Sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một yêu cầu cấp thiết không
chỉ của Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới. Vì vậy các cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách
linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý tài nguyên đất
đai một cách tốt nhất.
Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) là một nội dung quan
trọng trong số 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 6 Luật Đất
đai năm 2003 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Thông
qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất sẽ yên tâm đầu tư và cải tạo
sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất trên diện tích đất được Nhà nước giao.
Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận là một thủ tục hành chính có tính cấp
thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, chủ
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời quản lý chặt chẽ quỹ đất của Quốc
gia.
Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội với nhiều tiềm năng

để phát triển kinh tế. Huyện đã và đang có những chính sách tích cực để thu hút đầu tư
1


trong nước, nước ngoài. Kinh tế phát triển nhanh, đời sống vật chất được nâng lên rất
đáng kể, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn làm cho đất đai trở nên khan
hiếm và có giá trị lớn. Vì vậy đòi hỏi chúng ta càng quan tâm nhiều hơn đến việc quản
lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, đồng thời được sự phân công của
khoa Quản lý đất đai - Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
của giảng viên TS. Nguyễn Thị Hải Yến, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá
thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức - Thành phố Hà
Nội giai đoạn 2009-2013”.
2. Mục đích, yêu cầu
Mục đích:
+ Tìm hiểu văn bản, quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký biến
động đất đai, cấp giấy chứng nhận.
+ Tìm hiểu tình hình kê khai cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai
trên địa bàn huyện Hoài Đức – Thành phố Hà Nội.
+ Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận.
+ Đề xuất các giải pháp khắc phục những hạn chế, tiêu cực nhắm hoàn thiện
công tác cấp giấy chứng nhận.
Yêu cầu:
+ Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN.
+ Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác,
phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội.
+ Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan đúng pháp luật.

2


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Quyền sử dụng là quyền của
chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, quyền sử dụng chỉ là
một trong ba quyền của chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất là quyền được khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức.... từ đất theo
quy định của pháp luật.
Tại Việt Nam, hiện nay quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước, mọi công dân,
tổ chức, công ty … chỉ có quyền sử dụng đất đai. Hiểu theo khái niệm địa tô trên đây
thì những người đang có quyền sử dụng đất không có quyền gì trong việc thu địa tô
hay địa tô thặng dư, mà quyền này thuộc về Nhà nước. Điều này trên thực tế làm cho
Nhà nước có một vai trò độc quyền trong việc định giá đền bù khi thu hồi đất đai, và
khi các chính sách định giá đền bù chưa hợp lý dễ gây ra phản ứng của người sử dụng
cũng như tạo kẽ hở để một số người làm giàu bất chính từ đất.
Hiến Pháp năm 1992 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Theo Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy
định về quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Nhà nước cấp giấy

3


chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy, đủ các chứng từ pháp
lý có liên quan.
Điều 174 Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định các
tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng với các tài sản khác gắn liền
với đất đai và các tài sản khác do Pháp luật quy định được gọi chung là bất động sản.
1.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
1.1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng) là chứng thư pháp lý
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, chủ sơ hữu tài sản
gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử
dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất xác nhận quyền hạn, nghĩa vụ của mỗi người sử dụng đất như mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng...
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thể hiện ý chí của nhà nước đối với chức năng là cơ quan quyền lực

nhà nước quản lý về đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sở hữu toàn dân về đất đai,
tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền của người có nhà ở và đất ở theo pháp luật của nhà
nước quy định.

4


1.1.2.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Điều 3 NĐ 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy
định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất như sau:
Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người
sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp
hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước
cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng
thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
1.1.3. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay
thế được của ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá
và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện

tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài
nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu điều đó phụ thuộc vào việc
khai thác sử dụng của con người.
Trong những năm gần đây do thực hiện công nghiệp hoá đất nước, cùng với tốc
độ đô thị hoá ngày càng cao và sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất ở và đất sản
xuất gia tăng gây sức ép lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói
chung. Do đó đòi hỏi Nhà nước phải có những quy định phù hợp đối với đất đai nhằm

5


sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử đất là một công cụ của Nhà nước để
bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên
trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những lực cản cả trên phương diện chủ
quan lẫn khách quan.
- Đối với Nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đem lại những lợi ích đáng kể như:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân…
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
+ Giám sát giao dịch đất đai;
+ Phục vụ quy hoạch;
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an…
- Đối với công dân việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem
lại những lợi ích như:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn;

+ Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
+ Giảm tranh chấp đất đai…
Với những lợi ích trên cho thấy công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận là một
công việc không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo khoản 2 điều 4 luật đất đai 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6


Như vậy, Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất
đai, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng.
Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất, người sở hữu tài
sản trên đất đặc biệt quan tâm, thông qua Giấy chứng nhận, Nhà nước xác nhập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Mặt khác Giấy chứng
nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn, diện tích sử dụng, xác định giá trị tài
sản trên đất và hiện trạng công trình xây dựng trên đất…
1.2.1. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1.Văn bản trước luật đất đai 2003
Chỉ thị số 299/1980/TTg-CP ngày 10/11/1980 của Chính phủ về công tác đo
đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất;
Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp;

Nghị định 02/CP ngày 05/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất lâm
nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất lâm nghiệp;
Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh doanh
nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
Nghị định 88/CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng đất
đô thị;
Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh và
hoàn thành việc giao đất, cấp GCN;
Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất;
1.2.1.2. Văn bản từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004;
Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai

7


thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai
Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa
đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc
cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp GCN, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư 17/2010/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

8