Tiểu luận môn luật dân sự hợp đồng mua bán tài sản

KHOA LUẬT – ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
Học phần: LUẬT DÂN SỰ 2
Lớp VB2 - Giảng đường B417

BÀI NGHIÊN CỨU NHÓM 3

ĐỀ TÀI 3: HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

GV: Th.S Nguyễn Thị Hằng

DANH SÁCH NHÓM

1. Nguyễn Minh Đức
2. Nguyễn Thị Loan
3. Trịnh Thanh Tuyền
4. Nguyễn Thành Tý
5. Nguyễn Chí Thành
6. Phạm Văn Phi
7. Phạm Đông Sơn

TP.HCM, Tháng 5 năm 2017


BẢNG PHÂN CHIA CÔNG VIỆC
STT

THÀNH VIÊN

1

Nguyễn Thị Loan

2

Nguyễn Thành Tý

3

Trịnh Thanh Tuyền

4

Nguyễn Chí Thành

5

Phạm Đông Sơn

6

Nguyễn Minh Đức

7

Phạm Văn Phi

NỘI DUNG
CÔNG VIỆC
Phân công công việc cho các
thành viên và chuẩn bị nội
dung phần lý thuyết, hoàn

thành bài word.
Chuẩn bị và thuyết trình nội
dung lý thuyết
Chuẩn bị nội dung phần nghiên
cứu chuyên sâu, phụ trách làm
powerpoint
Chuẩn bị phần nghiên cứu
chuyên sâu

ĐÁNH GIÁ
Hoàn thành tốt, nộp bài
đúng thời hạn cho nhóm
Tham gia tích cực,hoàn
thành tốt
Nộp bài đúng hạn, thiết kế
silde có đầu tư
Nộp bài đúng thời gian cho
nhóm

Chuẩn bị nội dung phần lý
Hoàn thành yêu cầu của
thuyết, thuyết trình phần nghiên nhóm , nộp bài đúng thời
cứu chuyên sâu
gian
Không hoàn thành tốt công
Bài tập tình huống 1
việc
Bài tập tình huống 2, thuyết
Hoàn thành yêu cầu của
trình phần tình huống.

nhóm, nộp bài đúng hạn


MỤC LỤC
Tình huống 1......................................................................................................................................11
Tình huống 2......................................................................................................................................13
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................................................15


MỞ ĐẦU
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý
của nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) được biết đến là loại HĐ thông
dụng nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thể tham gia
vào lĩnh vực này. HĐMBTS nhằm đáp ứng các điều kiện về vật chất, tinh thần cho các
chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển. Tuy nhiên trong quá trình mua bán thì
sẽ có những phát sinh dẫn đến các vụ tranh chấp, để giải quyết những vấn đề đó thì
HĐMBTS ngoài việc áp dụng khung pháp lý của BLDS 2015 thì những điều khoản,
những thỏa thuận kèm theo trong hợp đồng là điều không thể thiếu trong một hợp đồng
mua bàn tài sản.
I. Lý thuyết về HĐ MBTS
1. Khái niệm
 Hợp đồng
Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự. Điều 385 BLDS 2015
 Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển
quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Điều 430 BLDS 2015
Theo điều 105 BLDS 2015 thì Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.Tài
sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có
và tài sản hình thành trong tương lai.

2. Đặc điểm pháp lý
 Đối tượng của hợp đồng mua bán
- Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán.
Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài
sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.
- Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán. Điều 431,
BLDS 2015
Như vậy, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản rất phong phú, đa dạng.
Khi tài sản được đưa vào làm đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải đảm bảo
các vấn đề sau:
+ Nếu tài sản là vật thì vật đó phải được xác định rõ và phải tồn tại vào thời điểm giao
kết và thực hiện hợp đồng
1


+ Nếu tài sản mà theo quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (như xe
máy, ô tô…) thì khi đem vào làm đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản thì tài sản đó
phải có giấy chứng nhận, đăng ký…
+ Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh
quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.
+ Tài sản đưa ra làm đối tượng của hợp đồng mua bán không bị hạn chế quyền chuyển
nhượng của chủ sở hữu như: không bị kê biên làm tài sản đảm bảo cho thi hành án;
không bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho đem ra giao
dịch; không phải là tài sản đang đem làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa
vụ dân sự khác.
Ví dụ như tài sản đang bị cầm cố, thế chấp…thì không được phép đưa ra làm đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, những tài sản này vẫn có thể là đối
tượng của hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản sau này
(sau khi giải chấp hoặc không bị cầm cố nữa…)
 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản

- Bên bán: là người có tài sản đem bán, là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được uỷ
quyền bán hoặc cũng có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bên mua: là người có tiền mua tài sản.
Đặc biệt các bên của chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự như đối với chủ thể là cá
nhân tùy theo mục đích và giá trị của hợp đồng mà pháp luật quy định ở những độ tuổi
khác nhau, không bị vấn đề về nhận thức.
 Cơ sở để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các
bên.
Người ta thường gọi nguyên tắc này là nguyên tắc hiệp ý. Nguyên tắc hiệp ý là kết quả
tất yếu của tự do hợp đồng: khi giao kết hợp đồng các bên được tự do quy định nội dung
hợp đồng, tự do xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên. Đương nhiên tự do hợp
đồng không phải là tự do tuyệt đối. Nhà nước buộc các bên khi giao kết hợp đồng phải
tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng, không qui phạm pháp luật.
3. Ý nghĩa
HĐMBTS là cơ sở để các chủ thể giao dịch đúng pháp luật, đồng thời còn là công cụ
pháp lý hữu hiệu để nhà nước hướng dẫn cách hành xử cho công dân, bảo vệ các bên khi
có tranh chấp xẩy ra, chế định này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự, kỹ

2


cương xã hội, phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước đối với đời sống dân sự giúp thúc đẩy
nền kinh tế và góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
4. Một số quy định pháp luật về HĐ MBTS
 Chất lượng của tài sản mua bán (Điều 432)
Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thoả thuận.Trường hợp tiêu chuẩn về chất
lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định
thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của
tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.

Khi các bên không có thoả thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản
mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng
của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo
tiêu chuẩn ngành nghề.
Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản
mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp
với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu
dùng.
 Giá và phương thức thanh toán (Điều 433)
Giá, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo
yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải
theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù
hợp với quy định đó.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức
thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác
định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
 Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán (Điều 434)
1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài
sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc
sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu
bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc
nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc
xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời
điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
3

 Địa điểm giao tài sản (Điều 435)
Địa điểm giao tài sản do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì áp dụng quy
định tại khoản 2 Điều 277 của Bộ luật này.
 Phương thức giao tài sản (Điều 436)
Tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận
thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua.
Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên
bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần
hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
 Trách nhiệm do giao tài sản không đúng số lượng (Điều 437)
Nếu bên bán giao tài sản với số lượng nhiều hơn số lượng đã thoả thuận thì bên mua có
quyền nhận hoặc không nhận phần dôi ra; nếu nhận thì phải thanh toán đối với phần dôi
ra theo giá được thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nếu bên bán giao ít hơn số lượng đã thoả thuận thì bên mua có một trong các quyền
sau đây: Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu; Nhận
phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường
thiệt hại nếu việc vi phạm làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng.
 Trách nhiệm do giao vật không đồng bộ hoặc giao tài sản không đúng chủng
loại (Điều 438- 439)
Được quy định rất rõ trong từng trường hợp như chưa giao vật đã thu tiền, hay đã giao
vật và thu tiền
 Nghĩa vụ trả tiền (Điều 440)
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy
định trong hợp đồng.
Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền
thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.
Còn bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả
theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự 2015.
 Thời điểm chịu rủi ro (Điều 441); Chi phí vận chuyển và chi phí liên quan đến
việc chuyển quyền sở hữu (Điều 442)

Theo sự thõa thuận của các bên trong hợp đồng, nếu không có thõa thuận hoặc những
điều khoản trong hợp đồng không rõ ràng thì giải quyết theo luật định hoặc theo tiêu
chuẩn của ngành nghề.
 Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng (Điều 443); Nghĩa vụ
bảo hành (Điều 446)

4


Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và
hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; và bảo hành tài sản trong một khoảng thời gian nhất
định.
 Quyền yêu cầu bảo hành (Điều 447); Sửa chữa vật trong thời hạn bảo hành
(Điều 448)
Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì
có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật
lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền.
5. Một số quy định riêng về mua bán tài sản
a. Bán đấu giá tài sản
Căn cứ theo quy định tại Điều 451 – Bộ luật dân sự năm 2015 về Bán đấu giá tài sản:
“Tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật. Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có sự đồng ý của tất cả
các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác.
Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch,
bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và được thực hiện theo quy định
của pháp luật về bán đấu giá tài sản.”
- Khái niệm: Là việc doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc trung tâm
bán đấu giá tổ chức bán đấu giá tài sản theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản hoặc theo quy
định của pháp luật.

Từ khái niệm trên, cần xác định các vấn đề liên quan đến bán đấu giá tài sản:
- Về chủ thể:
+ Người bán đấu giá tài sản: Là doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc
trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, trong đó người điều hành bán đấu giá là Đấu giá
viên thuộc doanh nghiệp hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và là người đại diện
của doanh nghiệp hoặc trung tâm đó trong việc bán đấu giá tài sản;
+ Người yêu cầu bán đấu giá: Có thể là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, có thể là
bên nhận bảo đảm tài sản bán đấu giá, có thể là cơ quan thi hành án;
+ Người tham gia đấu giá: Là người được quyền tham gia trả giá khi cuộc bán đấu giá
tài sản được tiến hành bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu
giá và có tên trong danh sách người tham gia đấu giá;
+ Người mua tài sản đấu giá: Là người đã trả giá cao nhất trong số những người tham
gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ đã trả bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm.
- Về trình tự:
Bán đấu giá tài sản phải tuân theo trình tự mà pháp luật về bán đấu giá đã quy định
như sau:
5


+ Tổ chức, cơ quan bán đấu giá phải thông báo công khai tại nơi bán đấu giá và trên
phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục
tài sản bán đấu giá chậm nhất là bảy ngày đối với động sản và ba mươi ngày đối với bất
động sản trước ngày bán đấu giá. Chủ sở hữu và những người có liên quan đến tài sản
đem bán đấu giá phải được thông báo về việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm,
trừ trường hợp cỏ thỏa thuận khác.
+ Khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải công bố giá bán khởi điểm.
+ Nếu tài sản bán đấu giá là bẩt động sản thì việc bán đấu giá được thực hiện tại địa
phương nơi có bất động sản hoặc một nơi khác do tổ chức, cơ quan bán đấu giá xác định.
Người muốn mua tài sản qua bán đấu giá bất động sản phải đăng ký mua và phải nộp
khoản tiền đặt trước theo quy định của tổ chức bán đấu giá. Nếu người mua mua được tài

sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua. Khi người mua từ chối
mua, thì không được nhận lại số tiền đã đặt trước (tương tự như tính chẩt đặt cọc quy
định tại BLDS).
- Về thủ tục:
Hợp đồng mua bán tài sản theo thủ tục bán đẩu giá phải được xác lập bằng văn bản
giữa người bán đấu giá và người mua đấu giá. Việc mua bán bất động sản bằng hình thức
đấu giá cũng phải được lập thành văn bản có công chứng và phải đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
b. Mua trả chậm, trả dần.
- Mua trả chậm, trả dần là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó các bên có thoả thuận
về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua.
- Trong mua trả chậm, trả dần các bên phải thoả thuận thời hạn và số lượng tiền trả dần
theo định kỳ nhất định sau khi bên mua nhận tài sản mua. Dù đã giao tài sản bán, nhưng
bên bán vẫn được bảo lưu quyền sở hữu đối với vật bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền.
Nếu bên mua không trả đủ tiền, bên bán có thể đòi lại vật bán và buộc bên mua phải bồi
thường thiệt hại về những hao mòn và giảm giá trị của tài sản. Trong thực tế, các bên
thường thoả thuận về việc người mua phải chịu một mức lãi suất nhất định đối với khoản
tiền chưa trả.

6


- Hợp đồng mua trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản. Kể từ thời điểm nhận
tài sản để sử dụng, bên mua phải chịu những rủi ro đối với tài sản như chủ sở hữu trong
thời gian sử dụng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Khoản 2 Điều 453 BLDS có quy định: “… Bên mua có quyên sử dụng vật mua trả
chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thoả thuận
khác” nên có thể hiểu nếu các bên trong hợp đồng này không có thỏa thuận nào khác thì
từ thời điểm nhận vật mua, bên mua có toàn quyền đổi với vật đó như một chủ sở hữu
của vật, ngoại trừ quyền định đoạt.

c. Bán có chuộc lại tài sản
Là một hợp đồng mua bán tài sản nhưng trong đó, các bên có thoả thuận về việc bên
bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán trong một thời hạn. Khi có sự thoả thuận về thời
hạn chuộc lại của bên bán, bên mua dù là chủ sở hữu nhưng không được bán, trao đổi,
tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản đó và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Đây là
những hạn chế quyền của bên mua. Khoản 1 Điều 454 BLDS quy định cụ thể nội dung
này.1
II. Lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở
1. Khái niệm
• Khái niệm hợp đồng nhà ở theo luật dân sự 2015
Theo luật dân sự 2015 thì nhà ở là một loại tài sản (điều 105, luật dân sự 2015)
Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản mà theo
đó là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên
mua và bên mua trả tiền cho bên bán.( Điều 430, luật Dân sự 2015)
Từ những khái niệm về nhà ở và hợp đồng nhà ở thì hợp đồng nhà ở bao gồm: hợp
đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, hợp đồng mua bán nhà
ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Khái niệm hợp đồng nhà ở theo luật nhà ở theo luật kinh doanh bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của
hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu một bên chủ thể của hợp đồng là Tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản (điều 17, luật kinh doanh bất động sản 2014)
1

BLDS 2015

7


2. Đặc điểm pháp lý
• Hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng song vụ và có đền bù

Hợp đồng mua bán nhà là một loại của hợp đồng mua bán tài sản nên nó có tính chất
song vụ: “khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực
hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn” (Điều 410, BLDS 2015)
Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau. Bên bán có quyền yêu
cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, đồng thời bên mua
nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương
thức các bên đã thỏa thuận. Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao
đúng nhà đã bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất
khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định
của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đề bù nhằm để phân biệt với hợp
đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
• Hợp đồng mua bán nhà có sự chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà
hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp
đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.( Điều 120,
luật nhà ở 2014)
“Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của
chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên
thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”2
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà
nước, có xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương về tình trạng ngôi nhà không có
tranh chấp.
2

Luật nhà ở 2014, luật kinh doanh bất động sản 2014

8


Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các
bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở.
Để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ,
giấy tờ sau:
+Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc
bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên
quan đến tài sản đó;
+Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán gồm:
- Giấy CMND/Hộ chiếu (còn thời hạn sử dụng: chứng minh không quá 15 năm
và Hộ chiếu không quá 10 năm kể từ ngày cấp).
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận độc thân
(trường hợp đang độc thân hoặc đã ly hôn).
- Ngoài ra trong trường hợp có ủy quyền thì văn bản ủy quyền phải được công
chứng và người được ủy quyền cũng phải mang bản chính Giấy CMND/Hộ chiếu và sổ
hộ khẩu.
+Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế,…
(nếu có)
+Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị hoặc các bên cũng có thể yêu
cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp.
Trình tự:

1. Các bên mang đầy đủ giấy tờ nêu trên đến phòng/ văn phòng công chứng để yêu
cầu công chứng hợp đồng, giao dịch của các bên.
2. Công chứng kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo
yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
3. Các bên tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
4. Các bên ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
5. Các bên đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
4. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

9


Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2014, quy định về “Hợp đồng về nhà ở” với một số
nội dung sau:
- Tên và địa chỉ của các bên
- Mô tả đặc điểm của nhà ở (số nhà, địa điểm, diện tích, kết cấu, vị trí…)
- Giá và phương thức thanh toán
- Thời gian giao nhận nhà ở
- Quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó:
 Nghĩa vụ của bên bán nhà ở được quy định tại Điều 451 BLDS 2005 “Bên bán
nhà ở có các nghĩa vụ sau đây
1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu
có;
2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho
bên mua;
4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.”
 Quyền của bên bán nhà ở được quy định tại Điều 452 BLDS 2005 “Bên bán nhà ở
có các quyền sau đây
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận;
3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa
thuận;
4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận.”
 Nghĩa vụ của bên mua nhà ở được quy định tại Điều 453 BLDS 2005 “Bên mua
nhà ở có các nghĩa vụ sau đây
1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không
có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán
giao nhà và tại nơi có nhà;
2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của
người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.”
 Quyền của bên mua nhà ở được quy định tại Điều 454 BLDS 2005 “Bên mua nhà
ở có các quyền sau đây
1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận;
10


2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa
thuận;
3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì
phải bồi thường thiệt hại.”
- Cam kết của các bên
- Các thỏa thuận khác (nếu có) như về các lý do dẫn đến việc một bên đơn phương
chấm dứt hợp đồng; nghĩa vụ bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng; nguyên tắc
giải quyết tranh chấp, tòa án chọn làm nơi giải quyết tranh chấp…
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
- Ngày tháng năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản
- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người
ký)

Tình huống 1
Công ty TNHH Bình Minh ngành nghề kinh doanh chủ yếu là dịch vụ vận tải.
Trong quá trình thực hiện hoat động SXKD Công ty gặp phải vụ kiện sau đây:
Tháng 01/2017, Công ty TNHH Bình Minh ký hợp đồng mua ô tô với Công ty
TNHH An Phát. Số lượng 3 chiếc xe, Chủng loại Inova G, lắp ráp tại VN năm 2016, màu
bạc. Giá mỗi chiếc 37.675 USD tương đương 859.000.000 VNĐ. Công ty Bình Minh
thanh toán luôn 50.000 USD (phần còn lại sẽ thanh toán đủ khi giao xe). Trong hợp đồng
quy định Công ty An Phát được ủy quyền và có trách nhiệm thực hiện các thủ tục về
đăng ký lưu hành.
Tháng 5/2017: Công ty An Phát tiến hành giao xe cho công ty TNHH Bình Minh.
Công ty Bình Minh sau khi sử dụng 1 tuần, phát hiện ra hàng hóa giao không đúng chủng
loại. Những chiếc Inova này được lắp đặt tại VN năm 2015. Công ty TNHH Bình Minh
đã kiện An Phát ra tòa và yêu cầu Toà án giải quyết như sau: Hủy bỏ hợp đồng mua ô tô
đã ký, yêu cầu công ty An Phát trả lại 50.000 USD đã thanh toán đồng thời cả số tiền tính
theo lãi suất ngân hàng ( tổng cộng 51.150 USD). Công ty An Phát thì yêu cầu Tòa án
buộc Bình Minh phải thanh toán toàn bộ số tiền còn thiếu và chịu phạt và toàn bộ lệ phí
đăng kiểm.
Giải quyết tình huống
Thứ nhất, công ty An Phát đã có hành vi vi phạm hợp đồng. Theo đề bài: “Công ty
Bình Minh sau khi sử dụng 1 tuần, phát hiện ra hàng hóa không đúng chủng loại”. Việc
thực hiện hợp đồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc sau đây: Thực hiện đúng hợp đồng,
11


đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa
thuận khác.
Theo điều 439 Luật dân sự 2015 về trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại thì:
“Trong trường hợp vật được giao không đúng chủng loại thì bên mua có một trong các
quyền sau đây:
1. Nhận và thanh toán theo giá do các bên thoả thuận;

2. Yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại;
3. Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Trong tình huống trên, trong hợp đồng mua bán được ký kết giữa công ty TNHH
Bình Minh và công ty An Phát thì công ty TNHH Bình Minh có yêu cầu chủng loại xe là
xe lắp ráp tại Việt Nam năm 2016 nhưng khi giao hàng thì công ty An Phát lại giao xe lắp
ráp năm 2015. Như vậy là công ty An Phát đã vi phạm hợp đồng. Mặt khác, căn cứ vào
khoản 3 điều 40 Luật thương mại 2005 thì: “Bên bán phải chịu trách nhiệm về khiếm
khuyết của hàng hóa phát sinh sau thời điểm chuyển rủi ro nếu khiếm khuyết đó do bên
bán vi phạm hợp đồng”. Như vậy, mặc dù rủi ro đã được chuyển cho bên công ty TNHH
Bình Minh nhưng vì công ty An Phát đã chủ động vi phạm hợp đồng nên vẫn hoàn toàn
phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình.
Thứ hai, mặc dù công ty An Phát vi phạm hợp đồng nhưng công ty TNHH Bình
Minh không có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng vì theo quy định tại điều 293
Luật thương mại 2005 thì: “Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, bên bị vi phạm
không được áp dụng các chế tài tạm ngừng thực hiện hợp đồng, đình chỉ thực hiện hợp
đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng đối với vi phạm không cơ bản”. Theo khoản 13 điều 3 Luật
Thương Mại 2005 “Vi phạm cơ bản là sự vi phạm hợp đồng của một bên gây thiệt hại
cho bên kia đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp
đồng”.
=> Từ những phân tích này có thể thấy rằng công ty TNHH Bình Minh không
được yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đã được ký kết với công ty An Phát mà chỉ có
thể áp dụng các chế tài khác như buộc thực hiện đúng hợp đồng hoặc buộc bồi thường
thiệt hại.
Vì vậy công ty An Phát có trách nhiệm thực hiện theo đúng hợp đồng, hai bên có
thể thỏa thuận để gia hạn thêm thời hạn thực hiện hợp đồng. Nếu cả hai công ty cũng
không đồng ý thỏa thuận Tòa án sẽ giải quyết theo yêu cầu của hai bên.

12

Trong hợp đồng quy định công ty An Phát được ủy quyền và có trách nhiệm thực
hiện các thủ tục về đăng ký lưu hành. Vậy nên khi ra tòa công ty An Phát yêu cầu công ty
Bình Minh chịu toàn bộ lệ phí đăng kiểm là không có căn cứ.
Tình huống 2
Ngày 1/1/2017,Bà Duyên cần tiền nên vay ông Hải 250 triệu, thời hạn cho vay là 3
tháng, ngày trả nợ cho ông Hải là ngày 31/03/2017. Ông Hải yêu cầu để đảm bảo nợ vay
bà Duyên phải ký hợp đồng bán nhà đất cho ông. Ông Hải trình bày với bà Duyên đây
chỉ là thủ tục khi vay tiền ai cũng phải làm vậy, số tiền được ghi trong hợp đồng là tiền
đặt cọc để mua nhà, khi nào bà trả nợ xong thì ông sẽ trả lại giấy tờ nhà đất và sẽ hủy hợp
đồng. Tin lời, bà Duyên đã giao giấy tờ nhà và ký hợp đồng mua bán nhà với giá 800
triệu, trong đó có khoản tiền cọc 250 triệu
Đến ngày 07/08/2017, do bà Duyên không trả được nợ quá hạn 4 tháng 7 ngày nên ông
Hải kiện ra Tòa án Huyện A yêu cầu bà Duyên chuyển nhượng nhà và đất (vào thời điểm
khởi kiện có giá thị trường là 8 tỷ) cho ông Hải với giá 800 triệu như đã thõa thuận theo
hợp đồng mua bán
Bà Duyên ở thế yếu, là luật sư , các anh chị tư vấn sao cho quyền lợi của bà duyên
được bảo vệ cao nhất trong trường hợp này trước pháp luật.
Thảo luận của nhóm
1) Căn cứ pháp lý
- Khoản 2 & 3 , điều 3 BLDS 2015. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự
- Khoản 2 , Điều 328. Đặt cọc , BLDS 2015
- Điều 127 BLDS2015. Giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
- Khoản 2 , Điều 129, BLDS 2015.
- Điểm a , Khoản 3, Đ 167 Luật Đất Đai 2013.
2) Quan Điểm tư vấn của nhóm dựa trên cách xác định hình thức của hợp đồng
trong giao dịch trên từ đó chọn lựa hình thức có lợi nhất cho bà Duyên.
Hình thức thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc.
- Nếu xác định hình thức giao dịch trên là hợp đồng đặt cọc thì bà Duyên có quyền từ
chối giao kết hợp đồng dân sự và chỉ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương
đương với tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS2015. Ở đây, Bà Duyên phải trả

250tr+ 250tr= 500tr.( Vì ở đây không có thỏa thuận khác)
Hình thức thứ hai: Hợp đồng mua bán nhà đất.
- Nếu xác định hình thức là hợp đồng mua bán nhà đất thì có 4 khả năng xảy ra tại
phiên hòa giải.
13


Khả năng thứ nhất:
- Nếu tại phiên hòa giải, tòa yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định tại
điểm a , Khoản 3 Đ 167 Luật Đất Đai 2013 và theo Điều 129 BLDS 2015. Cả hai ( Bà
Duyên và Ông Hải) cùng thực hiện thì bà Duyên hoàn toàn bất lợi vì đã hoàn thành thủ
thục mua bán nhà đất.
Khả năng thứ hai:
- Nếu tại phiên hòa giải, mà tòa án yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật
định và chỉ có ông Hải hoặc bà Duyên thực hiện và có yêu cầu tòa công nhận hiệu lực
của giao dịch đó thì theo Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015 . “ Giao dịch dân sự đã được
xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà
một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu
của một bên hoặc các bên .Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
- Trường hợp này, bà Duyên cũng hoàn toàn bất lợi chỉ được nhận thêm 550tr trong
khi giá thị trường đến 8 tỷ, vì giao dịch được tòa công nhận và bà Duyên mất nhiều hơn
được.
Khả năng thứ ba:
- Nếu tại phiên hòa giải tòa có yêu cầu hoàn thành thủ tục công chứng theo luật định
và cả ông Hải và bà Duyên điều không thực hiện. Thì tòa có khả năng tòa tuyên giao dịch
dân sự vô hiệu theo điều 129 BLDS và Tham chiếu khoản 2, Điều 119 BLDS 2015. Buộc
cả hai cùng chia đôi giao dich vì cả hai đều không thực hiện. Trường hợp này, Bà Duyên
mất nhiều hơn được.
Khả năng thứ tư

- Nếu tại phiên hòa giải, tòa án không có yêu cầu gì thì khả năng tòa tuyên hợp đồng
vô hiệu theo Điều 127 BLDS2015. Giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép,
và Khoản 2 , Điều 129, BLDS 2015. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy
định về hình thức và áp dụng điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
- Trường hợp này, ít có khả năng xảy ra vì có khả năng tòa yêu cầu bà Duyên cung
cấp bằng chứng lời nói của ông Hải lúc giao dịch, hoặc người làm chứng thì …
 Qua kết quả phân tích trên nên khuyên bà Duyên chọn hình thức hợp đồng là
hợp đồng đặt cọc có lợi hơn cho bà Duyên khi trình bày trước tòa.

14


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo Trình Luật Dân Sự, NXB Hồng Đức;
2. Các Văn Bản Luật;
- Bộ Luật Dân Sự 2015
- Luật Nhà Ở 2014
- Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014
3. Trang web: />
15