Kiến thức về đầu tư BDS

Kiến thức đầu tư Bất động sản cơ bản

1.
•
•
•
•

2.

Tại sao đầu tư BDS: Tạo ra nguồn thu nhập thụ động tăng dần trong
tương lai -> Tự do tài chính.
Là dùng lượng tiền, vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường
vào thời điểm khác với giá chênh lệch. Gọi là đầu tư mua bán
Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là
đầu tư gia tăng giá trị bất động sản
Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán
Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt
thự, khu dân cư …
Các loại BDS:
• BDS nghỉ dưỡng: Thu lợi cao và dài hạn.
• Đầu tư lướt sóng: Thu lãi khủng trong thời gian ngắn
• Đầu tư đất nền, nhà liền thổ: Gồm đất nền dự án, đất nông
nghiệp, nhà phố, đất khu công nghiệp
• BDS cao cấp : là xu hướng"tìm nơi những người giàu có
hay lui tới" ám chỉ BĐS có vị trí tốt và giao thông dễ dàng,
gần trung tâm.
• BDS khu dâu cư: phù hợp với người có nguồn vốn nhàn rỗi
tương đối nhỏ, ổn định và ít rủi ro
• BDS mới nổi theo thị hiếu cung cầu như shophouse, officetel, condo-tel ...
• BDS thương mại: gồm văn phòng, mặt bằng, nhà xưởng

cho thuê ...


•

•

•

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng
và công trình TM DV, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong nhóm BĐS có đầu
tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan
trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm
này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất)
bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình
bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình
chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…

Quy tắc chuyển tiền thành giá trị
“Bạn kiếm tiền khi bạn mua vào một BĐS, chứ không phải khi bạn bán đi

một BĐS”
4. Chọn BDS có tính thanh khoản cao
BDS: + Tiêu dùng
+ Đầu tư
- Không xa khu trung tâm dân cư: 3 – 10km
5. Thẩm định tài sản
- Có kiến thức về BDS tốt
- Có càng nhiều thông tin thị trường càng tốt
- Quan điểm cá nhân đầu tư rõ ràng
6. Pháp lý
- Chính sách quy hoạch
- Rõ ràng trước giao dịch (giấy tờ, xung quanh)
- Thuế
- Luật kinh doanh BDS, luật đất đai
• Sổ hồng (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở)
do UBND tỉnh thành phố cấp và có giá trị pháp lý cao nhất đối với
một bất động sản
3.


•

•

•

•

Sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận QSD đất ở) trước đây sổ đỏ
chỉ cấp cho đất chưa xây dựng nên khi xây nhà chủ bất động sản

phải đăng ký đổi sang sổ hồng để thể hiện hiện trạng nhà. Nhưng
hiện tại sổ đỏ được chính phủ quy định có giá trị như sổ hồng (có
nghĩa trong sổ đỏ có thể hiện cả hiện trạng nhà) và được cấp cho cả
đất chưa xây dựng và đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay
thế cho sổ hồng
Ngoài các giấy tờ trên còn có các giấy tờ hợp pháp khác nhưng chưa
được pháp luật công nhận, có nghĩa từ những giấy tờ này các chủ bất
động sản được quyền làm các thủ tục để cấp sổ đỏ. Các giấy tờ này
không được mua bán chuyển nhượng, cầm cố thế chấp hay bảo
lãnh… việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng thoả thuận, cam kết
giữa hai bên và được hoàn tất cho đến khi bất động sản được cấp sổ
đỏ.
Trong quá trình quy hoạch đền bù giải toả, người dân sau khi bàn
giao mặt bằng được cấp phiếu bố trí đất theo quy hoạch chi tiết
(1/500). Khi dự án hoàn tất người dân sẽ được giao đất ngay sau khi
nộp đủ tiền (hoặc được nợ theo quy định) và được cấp sổ đỏ trong
thời gian quy định (tối đa là 02 tháng). Nhưng do nhu cầu thực tế
người dân sẽ bán bất động sản mà mình sở hữu theo giấy bố trí đất
của ban đền bù giải toả nhưng pháp luật không công nhận vì chưa đủ
cơ sở pháp lý nên đại đa số người mua, bán sẽ tự thoả thuận với
nhau bằng hợp đồng viết tay và tiến hành thủ tục công chứng uỷ
quyền. Bên mua sau khi được uỷ quyền sẽ thay mặt bên bán tự sang
tên cho mình hoặc bán lại cho người khác ngay sau khi nộp đủ tiền
và được cấp sổ đỏ. Do xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân
nên ở một số địa phương và tại Đà Nẵng chính quyền cho phép
người dân được sang tên trực tiếp cho người mua sau khi nộp đủ tiền
sử dụng đất và ký giấy xác nhận tại UBND phường.
Tranh chấp bất động sản: thường xảy ra từ chủ bất động sản (do thừa
kế, do nợ nần, bị kiện do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người
khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi mua bán bên mua & bán

có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả thuận không
rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Giải quyết tranh chấp: thường thì hai bên tự thoả thuận cùng nhau
giải quyết nếu không được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện
tại toà án có thẩm quyền và quyết định của toà án là quyết định sau
cùng.


Phong thuỷ trong đầu tư BDS
• Hướng: Nhà đất có tám hướng chính (Đông, Tây, Nam, Bắc, Đông
nam, Tây Nam, Đông Bắc, Tây Bắc), mỗi người có tử vi hợp với
một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác tuy nhiên ở
nước ta hướng Đông và Nam là hai hướng được chuộng nhất vì theo
vị trí địa lý thì hai hướng Đ và N có khí hậu tốt nhất, theo tử vi là hai
hướng tốt hợp với nhiều người nhất.
• Hiện trạng nhà đất: Phản ánh tình trạng sử dụng đất (đất trống, đất
xây dựng, đất trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng gồm: cấp
nhà hoặc nhà bao nhiêu mê, tổng diện tích sử dụng bao nhiêu, đã
được xây dựng bao lâu mới hay cũ …)
• Vị trí: là địa chỉ toạ lạc của nhà đất, phường, quận huyện, tỉnh thành
phố … vị trí theo nghĩa giá trị gồm: vị trí thương mại, vị trí an ninh,
vị trí tiềm năng, vị trí thích hợp để ở hoặc kinh doanh một loại hàng
hoá cụ thể …
Những lỗi phong thuỷ cơ bản cần biết về đầu tư Bất động sản
Theo Wikipedia, Phong Thủy tức là Gió và Nước, là học thuyết chuyên
nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời
sống hoạ phúc của con người
7.

Căn hộ

Trực xung cầu thang – hành lang: Khi chọn lựa mua căn hộ chung cư, để
hạn chế sự mất giá vì lỗi phong thủy, người mua nên chú ý tới yếu tố “trực
xung cầu thang-hành lang”. Có nghĩa là, cửa chính căn hộ không đối trực
diện với cầu thang và đường hành lang tòa nhà. Bởi theo phong thuỷ, dòng
năng lượng vào nhà cần sự êm ả, tránh sự đột ngột và tránh bị xung đối.
Ngoài ra, cửa phòng ngủ trong nhà tránh đối diện nhau.


Hướng ban công căn hộ “xấu” về phong thủy: Ngoài cửa chính, căn hộ
chung cư còn có cửa sổ và ban công là nơi đón các yếu tố về khí, gió tự
nhiên, ánh sáng,…Vì thế, hướng ban công cũng rất quan trọng cho căn hộ.
Do vậy, khi chọn mua chung cư cần chú ý cửa sổ của các căn hộ không
nên nhìn vào cửa sổ căn hộ khác (tầm nhìn xuyên thấu và gió lùa xuyên
phòng) mà nên bố trí nhìn được ra cảnh quan bên ngoài.
Bên cạnh đó, hướng ban công căn hộ nhìn ra nghĩa địa là điều kiêng kỵ
trong phong thủy. Những căn hộ có hướng nhìn ra nghĩa địa thường không
được nhiều người mua lựa chọn. Vì thế, giao dịch gặp rất nhiều khó khăn,
giá căn hộ có thể mất giá hơn so với những căn hộ khác.


Căn hộ hạn chế “view”, ánh sáng: Cũng liên quan đến tầm nhìn của và
ban công. Đây là khoảng tiếp xúc với thiên nhiên, nắng, gió bên ngoài. Vì
vậy, ban công căn hộ cũng đóng một vai trò quan trọng. Những căn hộ do
thiết kế kiến trúc vì lý do nào đó khiến lọt vào trong tòa nhà, ban công bị
che khuất,…cũng sẽ ít được người mua nhà quan tâm. Nếu được giao dịch,
những căn hộ loại này cũng sẽ có giá thấp hơn so với những căn hộ khác
cùng tòa nhà.
Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà thường chọn hướng ban công căn hộ
phải hợp với mệnh của mình.
Ngoài ra, để tránh sự mất giá do lỗi phong thủy, người mua căn hộ cũng

nên “soi” hình dạng căn hộ. Tránh những căn hộ có hình dạng méo mó
hoặc bị khuyết những góc quá lớn, vừa không tốt về phong thủy, vừa khó
khăn trong việc sắp đặt nội thất bên trong.
Nhà mặt đất
Đường đâm cửa chính: Đây là một lỗi phong thủy được cho là điều cấm
kỵ khi lựa chọn nhà đất. Và cũng là yếu tố phong thủy khiến giá trị bất
động sản mất giá, và khó giao dịch.Bởi theo quan niệm phong thủy thì cửa
chính là nơi dẫn những luồng khí, năng lượng từ bên ngoài vào nhà, do
đó, cần sự êm ả và tránh xung đối. Những ô nhà đất có đường đâm của
chính được cho là “xấu” về phong thủy.


“Thế đầu voi đuôi chuột”: Đây cũng là một điều kiêng kị khi đi mua nhà
đất, bởi thế đất này có nghĩa là mặt tiền ô đất to hơn mặt hậu, hay nói cách
khác là nở đầu hẹp đuôi. Thế đất theo quan niệm phong thủy là “xung
khí”.
Đối diện chùa chiền, miếu thờ, đền thờ: Những ngôi nhà, mảnh đất có địa
thế đối diện với các chùa chiền, miếu thờ, đền thờ, bụi tre…thường được
cho là không tốt về phong thủy. Do vậy, trên thị trường người mua nhà đất
thường kiêng kị khi giao dịch.
8.

•

Tạo đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau. Tuy
nhiên khi xét về khía cạnh đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài chính chỉ
Mức độ sử dụng vốn vay trên tổng vốn đầu tư cần bỏ ra để đầu tư
sinh lời. Tức là việc sử dụng tiền vay để tăng lợi nhuận.
Lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy tài chính?

Tối ưu dòng tiền
Các khoản vay trả góp là cách để nhiều nhà đầu tư cân bằng dòng
tiền ròng. Đối với vay bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo
được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi
ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm
gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản
như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài
đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho
thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật
sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ
siêu lợi nhuận”.


•

•

•

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản
Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là
một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại.
Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn,
việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối
với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo
dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp
định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức
thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà
đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo
ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình

tài sản đặc thù này.
Chủ động trước biến động thị trường
Thị trường bất động sản luôn là thị trường biến động mạnh, nơi khả
năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để
thành công. Đòn bẩy tài chính vì thế mà luôn được ưa chuộng bởi
tính khả thi và nhanh chóng. Có thể thấy điều này ngay tại thị trường
Việt. Trong giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các
khoản vay trả góp với thủ tục vay vốn ngày càng được đơn giản hóa
chính là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực
tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà “xoay” từ
60-80% giá trị bất động sản khá nhanh chóng khi thời gian xét duyệt
và giải ngân chỉ từ 1-3 ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài
chính mua bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của
các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay
“khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn. Có thể kể đến gói vay
“Nhà tài lộc - Đón yêu thương” có quy mô vốn 15 nghìn tỷ đồng
đang được BIDV phát động. Bất kể là hách hàng cá nhân hay hộ gia
đình, chỉ cần đáp ứng quy định vay hiện hành của BIDV với khoản
vay giải ngân mới thời hạn từ 36 tháng, đều có thể tham gia gói vay
siêu ưu đãi này để mang về “đủ tài dư lộc” cho kế hoạch an cư của
mình.
Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi
Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà tại thị trường Việt
là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều
rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác.


Các bước giao dịch BDS:
Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát
sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho

mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình
thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua
bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số
vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua
bán sao cho có hiệu quả
1) Các bước tiến hành giao dịch
– Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn
– Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục
pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ…
– Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc
– Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và
thanh lý hợp đồng
2) Các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:
Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp
đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng
(gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của
công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức
giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan
đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước
chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến
hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.
+ Chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp
– số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên
được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại
trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường
mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp
đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.
– thuế và phí chuyển nhượng:
+ Mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền
sử dụng đất theo đơn giá quy định

+ Mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy
định phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí
trước bạ sang tên … nhưng giá trị không đáng kể
trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí
phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất
9.


– phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội
dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá
trình thanh toán
+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau
đặt cọc – công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước
theo quy định) – nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài
nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh
toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận,
hình thức giao nhận …
Thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành
các bước sau:
– tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc
– ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà
và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên
mua giao toàn bộ số tiền còn lại
– trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì
bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc
thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên
mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao
dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và
hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện

sau khi đã được gia hạn.
3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp
thường gặp:
– Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà… do các rủi ro
khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không
hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan
do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý
của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh
chấp hay không.
– Một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không
thực hiện coi như đã mất tiền cọc nhưng nếu bên bán chấm dứt hợp đồng
nếu muốn bồi thường bên mua phải khởi kiện tại toà mất rất nhiều công
sức, do vậy cần xem xét tư cách đạo đức của người bán…

10.Gia tăng kiến thức Bất động sản từ sách


Cách nhanh nhất để tăng kiến thức đầu tư bất động sản là đọc sách
đầu tư do những người thành công trong lĩnh vực bất động sản.
Trước hết là hiểu được các thuật ngữ cơ bản tiếp đến là có cái nhìn
khái quát về thị trường và các hình thức đầu tư của các nhà đầu tư từ
đó học từ những bài học từ những kinh nghiệm đầu tư của các nhà
đầu tư nổi tiếng và quan trọng nhất là tìm ra cho mình một phương
pháp đầu tư và thực hành.
Xin giới thiệu 4 cuốn sách hay về bất động sản:

Chúc các bạn Thành công!