LUẬN văn THẠC sĩ tái cơ cấu THỊ TRƯỜNG NHÀ ở TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hà nội

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường BĐS tại Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 1996,
lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong văn
kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Với sự ra đời của luật Đất đai
2003, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và hàng
loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành đã khẳng định sự tồn tại và
phát triển của thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là thị trường nhà ở của nước
ta.
Ở Việt Nam trong những năm gần đây, thị trường nhà ở đã thu hút ngày
càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh
tế. Tuy nhiên, thị trường nhà ở của Việt Nam nhìn chung đã và đang phát
triển một cách tự phát, phần lớn hoạt động ngoài tầm kiểm soát của nhà nước,
mang nhiều “tính chất” đầu cơ và là hoạt động không đúng hướng. Mặc dù
trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiều
mặt nhưng trong lĩnh vực thị trường nhà ở thì sự phát triển còn yếu kém. Hiệu
quả hoạt động thấp trong lĩnh vực này ảnh hưởng đến sự tăng giá “chóng
mặt” của nhà đất, làm giảm “nhiệt” sức cầu về nhà đất, chuyển sang cầu về
các mặt hàng khác. Từ phía cung, nghĩa là trong việc sản xuất và cung ứng
các hàng hóa, dịch vụ nhà ở, còn tồn tại nhiều khó khăn trong việc nâng cao
hiệu quả hoạt động như: thiếu chuẩn mực trong quá trình xây dựng, khai thác,
sửa chữa, những quy định làm kéo dài và tăng chi phí đầu tư, khó khăn trong
việc tiếp cận đất đai và các khoản tín dụng cần thiết.
Lĩnh vực khoa học về BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng
tuy không còn mới mẻ tại Việt Nam kể từ khi chuyển sang phát triển kinh tế
thị trường định hướng XHCN. Nhưng quá trình nhận thức và vận hành thị
trường này vẫn còn quá nhiều bất hợp lý, ảnh đến cả người mua và người
bán, trong khi Nhà nước không thật sự kiểm soát được sự lên xuống thất

3

thường của giá cả hàng hóa nhà ở. Có rất nhiều nhân tố tác động làm sai lệch
sự vận hành của thị trường nhà ở, mà điển hình cho sự méo mó này là thực
trạng mất cân đối nghiêm trọng cung - cầu thị trường nhà ở Hà Nội thời gian
qua. Điều đó đặt ra yêu cầu cần phải tái cơ cấu thị trường này để cho nó vận
hành đúng với ý nghĩa bảo đảm ngày càng tốt hơn nhu cầu nhà ở, mặt bằng
kinh doanh của đa số người dân, đồng thời đáp ứng được lợi ích của Nhà
nước, xã hội và của các chủ thể kinh doanh cung ứng hàng hóa nhà ở. Bởi
vậy, việc nghiên cứu góp phần làm sáng tỏ cả lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu
thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN, đồng thời đề xuất các quan điểm, giải
pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quá trình này là vấn đề cấp thiết.
Xuất phát từ lý do đã nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Tái cơ cấu thị
trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đế đề tài
* Các công trình nghiên cứu về các giải pháp thúc đẩy phát triển thị
trường nhà ở và BĐS:
Xung quanh vấn đề phát triển thị trường BĐS, nhà ở, đã có một số
công trình sách nghiên cứu về vấn đề này:
Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường BĐS. Trong
cuốn sách này, tác giả đã sử dụng phương pháp tổng hợp và khái quát để xây
dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS. Trên cơ
sở phân tích thực trạng và kinh nghiệm thực tiễn ở một số nước, công trình đã
đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn cho chính sách quản lý đất đai và thị trường
BĐS tại Việt Nam trên các góc độ pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả...
Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà ở cho người
có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay: Kinh nghiệm Hà Nội. Cuốn sách
đã nghiên cứu về các nội dung liên quan đến xu hướng hình thành thị trường
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới; khảo sát đánh
giá sâu sắc thực trạng quản lý và điều hành thị trường nhà ở cho người thu

nhập thấp tại Hà Nội, trên cơ sở đó đề ra các phương hướng và giải pháp thúc

4


đẩy thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển ổ định thời gian tới.
Đinh Văn Ân (Chủ biên- 2011), Chính sách phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai
trò của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò chính sách của nhà
nước trong việc phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; khảo sát kinh nghiệm
xây dựng và thực thi chính sách phát triển thị trường BĐS ở một số nước;
đánh giá thực trạng chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó
đưa ra các quan điểm định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn thiện
chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Một số đề tài dưới dạng luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ nghiên cứu
vấn đề này như:
Nguyễn Trọng Nghĩa (2009): “Chính sách thuế Bất động sản ở Việt
Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề
tài đã tập trung làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến vai trò của chính
sách thuế đến phát triển thị trường BĐS, từ đó đề ra phương hướng, mục tiêu
và giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS ở nước ta hiện nay.
Võ Thị Thu Trang (2010), "Phân tích một số biện pháp thúc đẩy thi
trường BĐS nhà đất tại Hà Nội", Luận văn thạc sĩ, Đại học kinh tế quốc dân.
Tác giả tập trung xây dựng cơ sở lý luận và kinh nghiệm quốc về thị trường
BĐS; đánh giá thực trạng thị trường BĐS nhà đất tại Hà Nội; trên cơ sở đó
đề xuất một số phương hướng, mục tiêu và giải pháp thúc đẩy thị trường
BĐS nhà đất ở Hà Nội đến năm 2020.
Trần Thị Mỹ Linh (2012): “Thực trạng và giải pháp phát triển tín dụng
bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh và

Đặng Thị Thu Hiền (2013): “Tín dụng bất động sản của các Ngân hàng
thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp”,
Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Cả 2 công
trình trên đã làm rõ những vấn đề chung về tín dụng BĐS của các ngân hàng

5


thương mại, từ đó đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển tín dụng
BĐS của các ngân hàng thương mại ở Thành phố Hồ Chí Minh.
Đặng Thị Ánh Thi (2012): “Giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ
kinh tế, Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Tác giả tập trung hệ thống hóa
cơ sở lý luận và thực tiễn, từ đó đề xuất các giải pháp huy động và cung ứng
các nguồn vốn thông qua thị trường tài chính, tín dụng, vốn góp... cho các
doanh nghiệp kinh doanh phát triển BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh...
Nguyễn Minh Quỳnh Phương (2014): “Xây dựng chiến lược kinh
doanh bất động sản cho công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức giai đoạn
2015 - 2020”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí
Minh. Đề tài tiếp cận dưới góc độ quản trị kinh doanh, đề cập đến cách thức,
biện pháp xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS đúng đắn cho một công ty nhà thầu xây dựng có thể đứng vững, mở rộng thị phần xây dựng và kinh
doanh BĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh.
* Các công trình nghiên cứu về cơ cấu và tác động của thị trường
BĐS nhà ở đến các ngành của nền kinh tế và các chủ thể tham gia:
Tạ Chiêu Trung (2011): “Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát
triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế,
Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Đề tài tập trung hệ thống hóa một số vấn
đề lý luận và thực tiễn về sự hình thành, tính chu kỳ của thị trường BĐS liên
thông với thị trường tài chính; sự bất cập trong hệ thống quản lý và lợi ích
của các chủ thể tham gia thị trường BĐS ở nước ta, đưa ra những cảnh báo

về nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS do tình trạng tăng giá nhanh chóng vì yếu
tố đầu cơ và sự dễ dãi của hệ thống tín dụng BĐS.
Đoàn Nhật Minh Thư (2011): “Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán
và thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế
TP. Hồ Chí Minh và Hồ Trần Trực (2012): “Giải pháp thực hiện chứng khoán
6


hóa BĐS ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí
Minh. Cả 2 công trình đều trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn về mối quan hệ và
ảnh hưởng của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề
xuất các giải pháp huy động các nguồn lực cho BĐS từ thị trường chứng khoán.
Nguyễn Trung Hoàng (2013): “Sự tác động của giá bất động sản đến tín
dụng Ngân hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại
học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn
về mối quan hệ giữa giá cả BĐS đối với hoạt động tín dụng và sự liên thông
của 2 loại thị trường BĐS và tài chính; từ đó đề xuất giải pháp nâng cao tính an
toàn, thanh khoản đối với hoạt động tín dụng cho các dự án BĐS.
Trần Văn Tuyến (2013): “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận
văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế TPHN và Võ Kim Thảo (2014):
“Nghiên cứu tác động của các hoạt động tài chính đối với sự phát triển thị
trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học
Kinh tế TP. Hồ Chí Minh. Cả 2 công trình trên đều nghiên cứu những yếu tố
ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, từ đó đánh giá hiện
trạng tác động và giải pháp hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực đến thị
trường BĐS ở TP. Hồ Chí Minh.
Nguyễn Tiến Quang (2014): “Tác động của thị trường BĐS đến các
ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn
thạc sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở nghiên

cứu sự phát triển của thị trường BĐS ở TP. Hồ Chí Minh, đề tài đã đánh giá
những tác động tích cực và tiêu cực của nó đến hoạt động cho vay và lợi ích
của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện nay; từ đó
đề xuất giải pháp phát huy tác động tích cực, hạn chế tác động tiêu cực của
thị trường này đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Thị Ngọc Lan (2015): “Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt

7


động kinh doanh BĐS giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015”, Luận văn thạc sĩ
kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân. Đề tài đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn giải
quyết vấn đề khó khăn cơ bản của thị trường BĐS là tạo vốn xây dựng các
công trình BĐS liên quan đến lợi ích các chủ thể tham gia thị trường BĐS như
doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư, ngân hàng, môi giới, người tiêu dùng...
Tất cả các công tình trên tuy bàn về BĐS, ảnh hưởng của nó với sự phát
triển của đời sống kinh tế - xã hội, tuy quy mô bàn luận không giống nhau, có
công trình đề cập quy mô trên cả nước, có công trình đề cập đến một lĩnh vực
một ngành, nhưng cũng có công trình chỉ bàn ở qui mô doanh nghiệp... Tuy
nhiên, điểm giống nhau của các công trình trên là đều luận giải phân tích làm
nổi bật sự ảnh hưởng của BĐS với sự phát triển KT-XH, ít nhiều phân tích ảnh
hướng đến lợi ích của các chủ thể tham gia và các giải pháp nhằm thúc đẩy thị
trường BĐS nhà ở phát triển đúng hướng, hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực và
bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia...
Cùng với các công trình nêu trên, liên quan đến thị trường BĐS trên
các bình diện khác còn có khá nhiều các công trình nghiên cứu đã được công
bố như: Luận án Tiến sĩ “Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
trên địa bàn TPHN” của Nguyễn Văn Điển thực hiện năm 2011 tại Học viện
Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh; Luận án Tiến sĩ “Áp dụng pháp luật trong

quản lý nhà nước về đất đai của Ủy ban nhân dân ở Thành phố Hồ Chí
Minh hiện nay” của Lê Văn Thành thực hiện năm 2012 tại Học viện Chính
trị Quốc gia Hồ Chí Minh…
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên tập trung vào những vấn đề
chung trên phạm vi tổng thể cả nước hoặc trên địa bàn cụ thể. Trong đó một
số công trình nghiên cứu tiếp cận dưới dạng quản lý kinh tế, kinh tế học phát
triển và một số đề tài nghiên cứu tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trị,
nhưng lại chỉ bàn về một khía cạnh trong thị trường BĐS... Đến nay, ở Hà
Nội chưa có công trình khoa học nào tiếp cận dưới góc độ kinh tế chính trị
nghiên cứu về tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHN.

8


Như vậy, xét về tổng quan kết quả các công trình nghiên cứu có liên
quan đã nêu trên, tuy có nghiên cứu về BĐS nhưng hầu hết đều là những đề tài
nghiên cứu sâu trong một lĩnh vực, hoặc một phạm trù, một ngành… Có thể
thấy, cho đến nay chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu một cách hoàn
chỉnh và hệ thống liên quan đến Tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn
TPHN dưới góc độ kinh tế chính trị. Do đó, đề tài “Tái cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội” không trùng lặp với các công trình đã công bố
và có tính cấp thiết về lý luận và thực tiễn ở TPHN hiện nay...
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Luận giải cơ sở lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu
thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN, từ đó đề xuất quan điểm cơ bản và các giải
pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN thời gian tới.
Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về tái cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn TPHN.
- Đánh giá thực trạng cơ cấu và tái cơ cấu thị trường nhà ở tại TPHN

thời gian qua, trên cơ sở đó, chỉ ra nguyên nhân và những mâu thuẫn cần
giải quyết thời gian tới.
- Đề xuất quan điểm cơ bản và những giải pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy
tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tái cơ cấu thị trường nhà ở.
* Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung là tái cơ cấu thị trường nhà ở chủ
yếu là nhà ở dân dụng, nhà ở dịch vụ và cho thuê, thế chấp (không xem xét nhà
ở, nhà vườn do người dân tự xây dựng, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà
phố cổ, phố cũ); về không gian giới hạn nghiên cứu tại địa bàn các quận nội
thành TPHN. Các số liệu khảo sát, đánh giá từ năm 2011 đến nay.
5. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu
* Cơ sở lý luận và thực tiễn: Đề tài dựa trên cơ sở lý luận của Chủ
nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối quan điểm của Đảng
9


Cộng sản Việt Nam để nghiên cứu, xem xét các phạm trù, nội dung liên
quan đến thị trường nhà ở, BĐS; nghiên cứu các số liệu thống kê, báo cáo
của Bộ Xây dựng, UBND TPHN, các sở, ngành và địa phương có liên quan
đến đề tài... để rút ra những nhận định, kết luận khoa học.
* Phương pháp nghiên cứu: Trên cơ sở phương pháp luận biện chứng
duy vật, duy vật lịch sử và kế thừa các kết quả nghiên cứu có liên quan, đề tài
sử dụng tổng hợp các phương pháp của Kinh tế chính trị Mác - Lê nin như
trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, logic và lịch sử, so sánh…
các phương pháp nghiên cứu thống kê tư liệu, báo cáo tổng kết, phương
pháp chuyên gia… được sử dụng rộng rãi trong khoa học kinh tế chính trị.
6. Ý nghĩa của đề tài
Luận giải những vấn đề lý luận và thực tiễn về tái cơ cấu thị trường nhà
ở trên địa bàn TPHN; trên cơ sở đó đề xuất những quan điểm cơ bản và giải

pháp chủ yếu nhằm thúc đẩy tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN
thời gian tới.
Việc thực hiện mục đích, nhiệm vụ và những đóng góp về mặt khoa
học của đề tài sẽ đáp ứng yêu cầu thực tiễn về tái cơ cấu thị trường nhà ở tại
TPHN nói riêng và thị trường BĐS Việt Nam nói chung. Đề tài có thể dùng
làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo giảng dạy bộ môn kinh tế chính trị, quản
lý kinh tế ở các Học viện, Nhà trường trong nước.
7. Kết cấu của đề tài
Đề tài gồm phần mở đầu, 3 chương (7 tiết), danh mục tài liệu tham
khảo và phụ lục.
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÁI CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Một số vấn đề chung về thị trường nhà ở và cơ
cấu thị trường nhà ở
1.1.1. Quan niệm thị trường nhà ở
* Quan niệm bất động sản và nhà ở
10


Tài sản bao gồm nhiều loại và tùy theo mục đích quản lý và sử dụng
để có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Trong quá trình phát
triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất động sản” và “động sản”.
Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao
động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới
đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, thống nhất coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm

BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước như Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm
khác về những tài sản “gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Luật Dân
sự Pháp quy định: những mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là
BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng
được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Luật dân sự Thái Lan quy định: BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản
gắn với việc sở hữu đất. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất
đai và các tài sản gắn liền với đất... Như vậy, BĐS bao gồm đất đai và những
tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật.
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS như:
BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất. Đây là
khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế
nào thì được coi là BĐS.
BĐS là đất, nhà và các công trình khác xây dựng trên đất.
Khái niệm này lại coi những vật không di dời được là BĐS. Có hai thứ
11


không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Theo điều 107, Bộ luật Dân sự Việt Nam (Bổ sung, sửa đổi năm 2015)
thì BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình
xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Quan niệm này thể hiện tương đối đầy đủ nội hàm của BĐS, thể hiện
trên 2 dấu hiệu nổi bật sau: Một là, BĐS là tài sản không thể di dời được,

yếu tố không thể di dời được như là dấu hiệu quan trọng nhất. Hai là, ngoài
ra còn có các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng
gắn liền với nhà, ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định, bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Quan niệm BĐS ở đây không
kể tài sản cố định nói chung theo ý nghĩa là tài sản khấu hao, là vật có thể di
dời được, mà chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với mảnh đất. Nói
chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
Theo ý nghĩa trên, nhà ở là dạng công trình kiến trúc được xây dựng
trên mỗi mảnh đất nhất định có giới hạn không gian xác định. Còn theo Luật
Nhà ở (2014): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Đó là một dạng hàng hóa
hoàn chỉnh bao gồm cả giá trị sử dụng (chức năng, công dụng thỏa mãn nhu
cầu ở - sinh sống hoặc kinh doanh, cất trữ của cải) và giá trị (chứa đựng hao
phí lao động xã hội cần thiết để xây dựng công trình đó).
* Thị trường nhà ở
BĐS hay nhà ở ngay từ đầu không phải là hàng hóa, mà quá trình phát
triển kinh tế hàng hóa, chúng mới trở thành hàng hóa, là đối tượng để trao
đổi, mua bán. Do đó, thị trường nhà ở là thành tố của sản xuất hàng hóa
BĐS. Có thể thấy rằng bản thân thị trường nhà ở không tự dưng mà có, nó
phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua,
bán, cho thuê, chuyển nhượng… nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
12


Thị trường nhà ở ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản
xuất BĐS. Có nhiều quan niệm và cách hiểu khác nhau về thị trường nhà ở:
Thị trường nhà ở - bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS là thị trường
của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử
dụng nhà ở theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Quan
niệm này nhấn mạnh yếu tố cấu thành thị trường nhà ở là đối tượng, hành vi và

môi trường, hành lang hoạt động của các chủ thể trên thị trường BĐS.
Thị trường nhà ở là tổng hoà các giao dịch dân sự về nhà ở tại một địa
bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Quan niệm này mang tính khái quát
cao, thể hiện yếu tố thời gian, không gian xác định, song lại không chỉ rõ
được chủ thể, điều kiện, môi trường cho sự vận hành của thị trường nhà ở.
Thị trường nhà ở là tổ chức các quyền có liên quan đến nhà đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Quan niệm thứ ba này nghiêng về thị trường nhà ở là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc
lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua
bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là
sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Do đó, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường nhà ở
là: Thị trường nhà ở là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa nhà ở, quan
hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện
các quan hệ chuyển dịch về giá trị hàng hóa nhà ở, diễn ra trong một không
gian và thời gian nhất định. Thị trường nhà ở thường được coi là nơi diễn ra
các quan hệ giao dịch về nhà ở, tại đó những người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ nhà
ở được giao dịch. Đó là các quan hệ giao dịch về nhà ở được thực hiện thông
qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, dưới nhiều dạng thức khác nhau song gắn
liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị

13


trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trường nhà ở.
Sự ra đời và phát triển của thị trường nhà ở gắn liền với quá trình đất

đai chuyển thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các
hoạt động KT-XH. Nhà ở với tư cách là BĐS khác với các hàng hóa khác ở
chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch
khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường
nhà ở hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về
nhà ở mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến nhà ở đó như cho
thuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyển dịch quyền sử dụng nhà ở…
Có nhiều tiêu thức phân loại thị trường nhà ở. Nếu theo mục đích sử
dụng có: thị trường nhà ở dùng để ở; nhà dùng để cho thuê, mượn; nhà ở để
thế chấp, kinh doanh...; theo kết cấu kiến trúc có: thị trường nhà ở chung cư,
nhà ở thấp tầng, nhà ở biệt thự (song lập, đơn lập), nhà ở nghỉ dưỡng (Resort);
theo cấp độ có: thị trường căn hộ cao cấp, trung cấp, sơ cấp (bình dân); theo
tính chất, mục đích sử dụng có: thị trường nhà ở thương mại (do các chủ đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê...), nhà ở xã hội (được nhà nước hỗ trợ, ưu đãi
về chính sách để bán cho các đối tượng được hưởng chính sách nhất định),
nhà ở công vụ (cho các đối tượng có đủ điều kiện nhất định được thuê, mượn
có thời hạn), nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở tự xây dựng trên đất chia lô...
* Hàng hoá trên thị trường BĐS và nhà ở
Để phát triển thị trường nhà ở, cần phát triển hàng hoá cho thị trường
này, bao gồm các nhà ở sẵn sàng để mua bán, cho thuê và thế chấp trên thị
trường. Có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trường hàng hoá tiêu dùng như
nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng; có hàng hóa nhà ở tham gia vào thị trường
yếu tố như nhà xưởng, khách sạn, cửa hàng… tức là tham gia kết hợp với
các yếu tố sản xuất khác.
Hàng hoá trên thị trường nhà ở bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và
vật kiến trúc đã xây dựng xong trên đất đai đó.

14

Một là, đất đai. Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một
mình thoả mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để
phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt mục đích trở thành
không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của nhà ở.
Hai là, vật kiến trúc. Vật kiến trúc là các công trình có mục đích sử
dụng nào đó do con người tạo ra trên một đơn vị diện tích đất nhất định, đã
xây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:
- Công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung. Loại
công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải
thiện đời sống của nhân dân.
- Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,
ki-ốt... nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê.
- Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanh
nghiệp đầu tư phục vụ cho hoạt động SXKD của mình hoặc đầu tư xây dựng
để cho thuê, thường là tại các khu công nghiệp tập trung.
- Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay,
bến cảng... Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
* Phân loại thị trường nhà ở.
Có nhiều tiêu thức khác nhau để phân loại thị trường nhà ở:
- Theo các cấp của thị trường
Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu nhà đất chuyển giao quyền
sử dụng cho người khác. Thị trường này thường do Nhà nước khống chế.
Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng nhà đất
tái chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. Trong thị trường này cả người bán
và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua
bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất đó.
Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng nhà đất cho thuê quyền
sử dụng cả nhà và đất hoặc chỉ cho thuê nhà ở nằm trên đất đai đó.
- Theo đối tượng của thị trường gồm: Thị trường nhà ở để ở, thị trường
15

khách sạn, nghỉ dưỡng, resort, thị trường nhà ở cho thuê, thị trường văn phòng...
Phạm vi đề tài luận văn chỉ nghiên cứu thị trường nhà ở để ở thông dụng.
- Theo mục đích sử dụng gồm: thị trường nhà ở mua và bán, thị trường
nhà cho thuê, thị trường nhà thế chấp, bảo hiểm...
- Theo khu vực: Thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà ở nông thôn...
* Đặc điểm của thị trường nhà ở
Hàng hóa nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường nhà ở cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, thị trường nhà ở thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS - nhà ở. Đặc điểm này do đặc điểm
của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất
đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử
dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ
mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem
xét giá cả nhà đất, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của
các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của
nhà đất và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào nhà đất đó.
Thứ hai, sự cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch. Đối với
hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của
hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa nhà ở, địa điểm giao dịch lại cách
biệt với hàng hóa được giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa nhà ở có
vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch nhà đất
thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa nhà đất. Các chợ này rất đa
dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một
địa điểm nhỏ hẹp ở bất cứ đâu…đều có thể tạo nên chợ giao dịch nhà ở.
Quan hệ giao dịch nhà đất không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản là: Đàm phán tại chợ
giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về nhà đất giao dịch; kiểm tra

16


thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về
nhà ở, đánh giá các yếu tố bên ngoài của nhà ở; đăng ký pháp lý để thực hiện
các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường nhà ở không thể như
với thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ
nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt
buộc. Quan hệ giao dịch nhà ở không thể tiến hành trong một thời gian ngắn,
do dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của
pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các
bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian
diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao,
do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch nhà ở thì điều quan
trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của
quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường nhà ở đều phải
trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối
với thị trường nhà ở chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính vùng và khu vực sâu sắc. Nhà ở
có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên,
KT-XH của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở các
vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu
mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà ở còn có
đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi
khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu về nhà ở. Người ta
không thể di dời nhà ở từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di
chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác,
do đó, thị trường nhà ở mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho
thấy, thị trường nhà ở tại các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị

hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch… thường có quy mô,
17


trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch về nhà
ở thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả nhà ở chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng rất chậm đến thị trường nhà ở của các vùng, các khu vực khác. Đồng
thời, nghiên cứu thị trường nhà ở phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu
vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của
vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả nhà ở của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường nhà ở là thị trường không hoàn hảo, nhiều rào cản và
khó thâm nhập, đòi hỏi sự can thiệp mạnh mẽ từ nhà nước. Mặc dù thị trường
nhà ở có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ
như vậy là do các thông tin về hàng hóa nhà ở và thị trường nhà đất không đầy
đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các nhà ở
cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá nhà ở không chính xác như đối
với các hàng hóa khác. Nhà ở mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề
nhau và không phải bao giờ cũng tìm được nhà ở cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả nhà ở không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong
nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc
quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao
cho người có quyền đối với nhà đất và thường là lợi thế thuộc về người bán
vì đặc điểm thị trường nhà đất là cung thường không đáp ứng đủ so với cầu.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng
thêm làm giá cả nhà ở sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị
trường nhà ở càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của nhà đất.

Mặt khác, nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của
Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các
giao dịch về nhà đất. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước,

18


đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường
nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường này ổn định hơn và an
toàn hơn. Nhà ở được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn,
chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơn nữa, thông qua
kiểm soát thị trường nhà đất, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế
đối với các giao dịch về nhà ở.
Thứ năm, cung về nhà ở phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả nhà ở. Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và
giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ
kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng.
Tuy nhiên, đối với hàng hóa nhà ở, khi cầu tăng, cung nhà ở không thể phản
ứng tăng nhanh kịp như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của nhà ở
cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình cần phải có thời
gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép
xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung nhà ở là có giới hạn và cầu nhà ở lại luôn luôn tăng, cung cầu
được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường nhà ở, sự
thay đổi về giá nhà đất thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu.
Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm,
cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để
người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị nhà đất; ngược lại, khi giá tăng
thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá

tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn nhà ở, nhất là
đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian
nên khi cầu tăng thì cung không tăng ngay. Giá cả nhà ở do quan hệ cung
cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự
phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá nhà ở. Do vậy, Nhà nước cần

19


phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về nhà ở, đặc biệt là có các
giải pháp để bình ổn thị trường nhà ở, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của
cầu về nhà ở không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả
tạo). Chính vì vậy hoạt động của thị trường nhà ở cần có sự quản lý điều tiết
của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình
giao dịch về nhà đất phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các
lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường nhà đất. Vai trò của Nhà nước
bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa nhà ở giao dịch, kiểm soát các
hoạt động giao dịch về nhà ở thông qua giao dịch trên thị trường chính thức,
ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh
nhà đất... Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa
nhà ở giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về nhà đất
thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi
các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh nhà đất. Nhà nước
quản lý thị trường nhà đất là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường
và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh nhà ở theo cơ chế thị
trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh
tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển KT-XH.
Thứ sáu, thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của nhà đất là có giá trị lớn, do đó, mọi

giao dịch đầu tư kinh doanh nhà ở đòi hỏi một lượng vốn lớn và thời gian
thực hiện kéo dài. Do đó, lượng vốn này chủ yếu được huy động từ thị
trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển
lành mạnh và ổn định, thị trường nhà ở cũng không thể phát triển lành mạnh
và ổn định được. Hầu hết các cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều
bắt nguồn hoặc dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường nhà đất. Khi nhà đất
sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo
theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
1.1.2. Cơ cấu thị trường nhà ở
20


* Quan niệm cơ cấu thị trường nhà ở
Cơ cấu kinh tế của xã hội là toàn bộ những quan hệ sản xuất phù hợp
với quá trình phát triển nhất định của các lực lượng sản xuất vật chất của xã
hội. Khi phân tích cơ cấu, cần chú ý đến mối tương quan của hai khía cạnh
là chất lượng và số lượng. Cơ cấu kinh tế chính là sự phân chia về chất và tỉ
lệ về số lượng của những quá trình sản xuất xã hội. Như vậy, cơ cấu kinh tế
là tổng thể các ngành, lĩnh vực, bộ phận kinh tế với vị trí, tỉ trọng tương ứng
của chúng và mối quan hệ hữu cơ tương đối ổn định hợp thành.
Thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trường có thể
được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ trao
đổi lợi ích giữa các chủ thể kinh tế với nhau.
Từ các định nghĩa trên, có thể hiểu cơ cấu thị trường là toàn bộ
những quan hệ giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, phù hợp
với quá trình phát triển của các lực lượng sản xuất vật chất, trong mối
tương quan giữa số - chất lượng hàng hóa dịch vụ và giá cả.
Thị trường nhà ở là một loại hình thị trường đặc biệt của nền kinh tế thị
trường. Do vậy, nó vừa có những đặc điểm chung của các thị trường thông

thường như vận hành theo các quy luật khách quan, chịu sự tương tác tác của
các nhân tố cung – cầu, giá cả, sản lượng… vừa tuân theo những đặc trưng
riêng có (như phân tích ở trên). Theo đó có thể hiểu, Cơ cấu thị trường nhà ở
là tổng thể những quan hệ giao dịch, mua bán các loại hình nhà ở diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, phù hợp với quá trình phát triển KT-XH, trong
mối tương quan về số, chất lượng, vị trí, quy mô, tỷ trọng của các yếu tố cấu
thành cung - cầu thị trường nhà ở.
* Các dạng cơ cấu thị trường nhà ở
Tùy theo từng góc độ tiếp cận, có thể phân chia cơ cấu thị trường nhà
ở thành các dạng sau:

21


Theo đối tượng sử dụng: cơ cấu thị trường nhà ở gồm các mối tương
quan, tỷ trọng giữa nhà ở dân dụng (nơi sinh sống của dân cư), nhà ở thương
mại (dùng để mua đi bán lại), nhà ở dịch vụ, cho thuê, thế chấp…
Theo mức giá: gồm các mối tương quan, tỷ trọng giữa nhà ở giá cao
(cao cấp), bình thường và giá rẻ (còn gọi là các phân khúc thị trường nhà ở)…
Theo chất lượng, tính năng của vật kiến trúc: gồm các mối tương quan,
tỷ trọng giữa các loại nhà ở biệt thự, resort, nhà vườn, nhà liền kề, nhà ở hỗn
hợp, chung cư (cao cấp, bình dân…)
Theo tính chất hành vi, gồm cơ cấu: thị trường nhà ở sơ cấp (mới đưa
hàng hóa ra thị trường lần đầu) và thị trường nhà ở thứ cấp (mua đi bán lại)…
* Các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu thị trường nhà ở
Nhà đất là một dạng thị trường vừa độc lập, vừa phụ thuộc vào các thị
trường khác. Đây là thị trường có độ nhạy cảm rất cao và chịu sự tác động
của nhiều yếu tố khác nhau:
Một là, các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của nhà ở: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí nhà ở mang lại càng

cao thì giá trị của nhà ở càng lớn. Mỗi loại nhà ở luôn đồng thời tồn tại hai loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai
loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của nhà ở
đó. Những nhà ở nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những nhà ở nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan
trọng lại có giá trị cao hơn những nhà ở nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc
xem xét đánh giá ưu thế về vị trí nhà ở là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất để xây dựng nhà ở.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất xây dựng nhà ở:
một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một hoặc nhiều
loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.
- Loại hình nhà ở tọa lạc: địa hình nơi nhà ở tọa lạc cao hay thấp so

22


với các nhà ở khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của nó. Ở
những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều
cường thì giá của nhà ở sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của nhà ở (đối với BĐS là nhà ở hoặc
các công trình xây dựng khác): nếu hai công trình có giá xây dựng như nhau,
thì nhà ở nào nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý...) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của nhà đất ở tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu
mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông
nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà ở.

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt. Cũng ảnh
hưởng đến giá cả nhà ở...
Hai là, các yếu tố KT-XH
Khả năng mang lại thu nhập từ nhà ở: mức thu nhập hàng năm từ nhà
ở mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của căn nhà ở đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại. Ở địa phương hay vùng nào có điều kiện KT-XH thuận lợi cho
các hoạt động SXKD thì thường giá BĐS nhà ở khu vực đó tăng cao hơn các
nơi khác do có nhiều người muốn được sở hữu các nhà đất tại đó.
Những tiện nghi gắn liền với nhà ở như hệ thống đường giao thông,
điện nước, vệ sinh, điều hòa, chợ, trường học, bệnh viện... Hệ thống kết cấu
hạ tầng KT-XH xung quanh nhà ở càng tiện lợi, đồng bộ, chất lượng tốt thì
giá nhà đất càng cao.
Ba là, các yếu tố chính trị - pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến cơ cấu thị trường BĐS nói chung và

23


sự đầu tư vào lĩnh vực nhà ở nói riêng, cụ thể:
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về nhà ở qua đó có thể làm
cho giá nhà ở gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp tác động rất mạnh đến cơ cấu cầu
hoặc cung thị trường nhà ở như: Chính sách cho phép người nước ngoài
được mua nhà ở tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có
hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng
đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; chính sách tín
dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở; chính sách thuế của Nhà

nước đối với nhà ở... Các chính sách nói trên có thể tác động đồng thời hoặc
riêng rẽ đối với cầu hoặc cung với mỗi loại hình nhà ở theo chiều hướng
tăng hoặc giảm, từ đó tác động đến giá cả nhà ở.
Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý liên quan đến nhà đất như: tình trạng
pháp lý của BĐS nhà ở, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp nhà đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở
hữu chung... cũng ảnh hưởng đến cung - cầu thị trường nhà ở.
Bốn là, các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của quốc gia và địa phương.
Thường khi kinh tế tăng trưởng cao, các thị trường đều được mở rộng, trong
đó có thị trường BĐS nhà đất. Một bộ phận trong xã hội giàu lên cùng với
yếu tố đầu cơ thúc đẩy làm tăng cầu đối với phân khúc nhà ở cao cấp và
trung cấp dẫn đến cung nhóm hàng này tăng theo. Ngược lại, khi kinh tế suy
thoái thì phân khúc này lại trở nên dễ bị "đóng băng" nhất và phân khúc bình
dân có xu hướng tăng hơn nhóm nhà ở trung, cao cấp. Thu nhập bình quân
hàng năm của người dân cũng là một chỉ dấu quan trong tác động đến sức
cầu, qua đó ảnh hưởng đến cung hàng hóa nhà ở theo những mức độ khác
nhau đối với từng phân khúc trong cơ cấu thị trường nhà ở.

24


Một khía cạnh khác của kinh tế vĩ mô tác động lớn đến cơ cấu thị trường
nhà ở là chính sách thuế, tín dụng, mức độ lạm phát của nền kinh tế... Lẽ
thường, khi mức thuế và lãi suất thấp sẽ làm giảm chi phí, giá thành sản phẩm
nhà ở, thúc đẩy tăng cầu và dẫn đến kích thích tăng cung về nhà ở và ngược lại.
Hoặc chẳng hạn khi có chính sách tín dụng ưu đãi sử dụng 30.000 tỷ VNĐ để
hỗ trợ cho vay đối với những người có thu nhập thấp vay mua nhà và các chủ
đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại giá rẻ, cơ cấu thị

trường nhà ở đã chuyển dịch mạnh sang phân khúc nhà ở này thời gian qua.
Năm là, các yếu tố tâm lý - xã hội:
Đây cũng là nhóm nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến cơ cấu thị
trường nhà ở. Trước hết, phải kể đến là tâm lý chung rằng đất đai ngày càng
khan hiếm do có hạn trong khi dân số đô thị ngày càng tăng cao và tâm lý
phải có “tấc đất cắm dùi” mới an cư lạc nghiệp của người Việt đã thúc đẩy
các hoạt động đầu cơ nhà đất rất mạnh ở hầu hết các đô thị tại Việt Nam
hiện nay. Đây là lý do cơ bản làm cho mặt bằng giá nhà đất của Việt Nam
thuộc loại cao nhất nhì thế giới trong khi chúng ta vẫn còn là một quốc gia
nghèo, thu nhập thấp. Đây cũng có thể là động lực để các nhà đầu tư kinh
doanh nhà đất tập trung nguồn lực triển khai các dự án đô thị mới, nhà ở mới
nhưng cũng làm cho việc giải phóng mặt bằng thêm khó khăn, phức tạp vì kì
vọng tăng giá đất từ những người có đất bị thu hồi. Mặt khác, do giá nhà đất
tăng cao làm cho những người nghèo ở đô thị, những người có nhu cầu thật
càng khó có cơ hội mua được nhà đất với giá hợp lý so với thu nhập của họ,
trong khi tỉ lệ nhà đất bỏ không, hoang hoá rất nhiều trong các khu đô thị
mới vì nhiều chủ nhân của nó mua chỉ vì mục đích đầu cơ chứ không phải để
ở. Tập quán phải có nhà đất để ở lâu dài và thừa kế cho con cái như là một
thứ tài sản để dành cũng góp phần làm cho cơ cấu thị trường nhà ở cho thuê
ở Việt Nam kém phát triển bởi nhu cầu không có nhiều thì nguồn cung về
các dạng căn hộ cho thuê cũng hạn hẹp. Trong khi đó, chúng ta lại thiếu các

25


biện pháp chống đầu cơ, quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả khiến cho
hầu như ai có chút tài sản dành dụm cũng đều có khuynh hướng dành một
kênh đầu cơ, mua gom nhà đất làm tài sản cất trữ bên cạnh các kênh tiết
kiệm, cất trữ tài sản khác. Hậu quả là một phần lớn nguồn lực xã hội đã bị
lãng phí hoặc sử dụng không hiệu quả, bị “chôn vùi” vào các mảnh đất

hoang hóa, dự án nhà ở dở dang, phi sản xuất.
1.2. Quan niệm, nội dung và sự cần thiết tái cơ cấu thị trường nhà ở
trên địa bàn thành phố Hà Nội
1.2.1. Quan niệm, nội dung yêu cầu tái cơ cấu thị trường nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội
* Quan niệm tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN
Trên cơ sở những vấn đề chung về cơ cấu thị trường nhà ở, vận dụng ở
một địa phương cụ thể là TPHN, có thể quan niệm: Cơ cấu thị trường nhà ở
TPHN là tổng thể những quan hệ giao dịch, mua bán các loại hình BĐS nhà
ở diễn ra trên địa bàn TPHN, phù hợp với quá trình phát triển KT-XH của
địa phương, trong mối tương quan về số, chất lượng, vị trí, quy mô, tỷ trọng
của các yếu tố cấu thành cung - cầu thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là kết quả tương tác của các thành tố
cung, cầu, giá cả dẫn đến sự vận động, biến đổi và cân đối tạm thời về quy mô,
số lượng, chất lượng tương ứng với cung - cầu đối với mỗi dạng sản phẩm nhà
ở. Khi có sự mất cân đối về cung cầu, biến động mạnh về giá cả đối với các sản
phẩm trên thị trường nhà ở, làm cho lợi ích của các chủ thể tham gia bị tổn thất
hoặc mâu thuẫn xung đột, đòi hỏi phải can thiệp, tác động nhằm tạo ra trạng
thái ổn định, cân bằng mới, đáp ứng nhu cầu, lợi ích các chủ thể tham gia thị
trường nhà ở trên địa bàn.
Với ý nghĩa như vậy, có thể quan niệm: Tái cơ cấu thị trường nhà ở trên
địa bàn TPHN là tổng thể những hoạt động có chủ đích của các chủ thể lãnh
đạo, quản lý và chủ thể thị trường nhằm điều chỉnh, làm biến đổi cấu trúc hiện
26


tại, tạo ra trạng thái cân bằng cung - cầu, khối lượng sản phẩm nhà ở và mặt
bằng giá cả mới phù hợp với lợi ích chung của Nhà nước, xã hội, người cung
cấp và người tiêu dùng hàng hóa nhà ở trên địa bàn Thành phố.
Quan niệm trên thể hiện một số nội hàm cụ thể sau:

Mục đích tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN nhằm làm cho
thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng đầu cơ, bảo đảm lợi
ích của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu
cầu nhà ở của đại đa số người dân lao động, cán bộ công chức, lực lượng vũ
trang và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư, doanh nghiệp SXKD nhà ở…
Chủ thể và lực lượng tham gia tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn
bộ hệ thống chính trị từ Thành phố đến cơ sở, các cơ quan quản lý nhà nước ở
Trung ương có liên quan, các chủ thể thị trường... trong đó, chủ thể chủ yếu là
UBND Thành phố, UBND các quận, phường và các Sở, ngành có liên quan.
Đối tượng, phạm vi tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là toàn bộ các
công trình, dự án nhà ở tại các khu đô thị mới; các khu đô thị cũ và khu dân cư
được chỉnh trang, cải tạo, nâng cấp; các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội,
nhà ở dịch vụ, cho thuê... trên địa bàn TPHN.
Phương thức tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN là hành động can thiệp
có chủ đích của chủ thể quản lý dựa vào các quy hoạch, kế hoạch, sử dụng
công cụ luật pháp, cơ chế chính sách... kết hợp với sử dụng cơ chế điều tiết của
thị trường nhằm đạt được mục đích phát triển thị trường nhà ở TPHN một cách
lành mạnh, bền vững, bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia…
* Nội dung, yêu cầu tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN
Một là, điều chỉnh, thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đúng mục tiêu
và định hướng của cơ quan quản lý nhà nước. Đây là yêu cầu hàng đầu của
việc tái cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN hiện nay. Theo đó, quá trình
tái cơ cấu thị trường nhà ở TPHN cần phải hạn chế và đi đến dẹp bỏ tình trạng
đầu cơ, khan hiếm giả tạo; tăng nhanh nguồn cung nhà ở nói chung, nhất là nhà
27