Đánh giá công tác phát triển quỹ đất thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2010 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ THÙY DƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2010 - 2015
Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ VĂN THƠ

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Thị Thùy Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập

thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Lê Văn Thơ,
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
Cẩm Phả, Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Đào Tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Mai Thị Thùy Dương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii

DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học và tính pháp lý của phát triển quỹ đất .............................. 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quỹ đất ................................................. 4
1.1.2. Sự cần thiết phải phát triển quỹ đất ......................................................... 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất ......................................... 6
1.2. Phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ..................................... 12
1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ................... 12
1.2.2. Bài học rút ra từ các nước ..................................................................... 20
1.3 .Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam ............ 22
1.3.1. Chính sách phát triển quỹ đất ở Việt Nam ............................................ 22
1.3.2. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển KT - XH ở Quảng Ninh ......... 29
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 33
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 33
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 33

2.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả và tình
hình quản lý, sử dụng đất của thành phố; ....................................................... 33
2.3.2. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2010 - 2015 ............................................................................................. 33
2.3.3. Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển KT - XH .... 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội tại thành phố Cẩm Phả .................................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu thứ cấp ................................. 33
2.4.2. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ................................... 34
2.4.3. Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu ................................ 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng quản lý đất đai ................ 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 38
3.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến
việc phát triển quỹ đất giai đoạn 2010 - 2015 ................................................. 38
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai .............................. 39
3.2. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất của thành phố Cẩm Phả ............. 41
3.2.1. Thực trạng công tác phát triển quỹ đất giai đoạn 2010 - 2015 ............. 41
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý quỹ đất thành phố giai đoạn 2010 - 2015 ... 51
3.2.3. Hình thức tạo quỹ đất ............................................................................ 57
3.2.4. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất .......... 62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
3.3. Ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ đất đến phát triển kinh tế xã
hội của địa phương .......................................................................................... 68
3.4. Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác quản lý và
phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả ............................................................ 75
3.4.1. Giải pháp về cơ chế chính sách ............................................................. 76
3.4.2. Giải pháp về tài chính ........................................................................... 77
3.4.3. Giải pháp về quy hoạch ......................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 80
1. Kết luận ....................................................................................................... 80
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

: Hợp tác xã

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

KĐT

: Khu đô thị

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSH

: Quyền sở hữu

SDĐ

: Sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

SHNN

: Sở hữu nhà nước

SHTD

: Sở hữu toàn dân

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi ............. 25
Bảng 1.2. Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận ............. 30
Bảng 1.3. Tổng hợp công tác phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh năm 2015 .... 32
Bảng 2.1. Thang đo và hệ số đánh giá ảnh hưởng của công tác tạo quỹ
đất tới phát triển kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả ................ 35
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của TP Cẩm Phả năm 2015 ....................... 40
Bảng 3.2. Kết quả phát triển quỹ đất của thành phố giai đoạn 2010 - 2015 ........ 43
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ giai đoạn 2010 - 2015 ............... 54
Bảng 3.4. Kết quả tạo quỹ đất bằng hình thức nhà nước thu hồi đất giai
đoạn 2010 - 2015 ............................................................................. 58
Bảng 3.5. Hình thức tạo quỹ đất ..................................................................... 61
Bảng 3.6. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố quy hoạch đến phát triển quỹ đất
tại thành phố Cẩm Phả .................................................................... 63
Bảng 3.7. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách đến công tác phát
triển quỹ đất tại thành phố Cẩm Phả ............................................... 65
Bảng 3.8. Ảnh hưởng của nhóm yếu tố tài chính đến công tác phát triển
quỹ đất tại thành phố Cẩm Phả ....................................................... 67
Bảng 3.9. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của TP Cẩm Phả ................... 70
Bảng 3.10: Kết quả khảo sát, đánh giá của hộ gia đình, cá nhân ảnh hường
công tác quản lý và phát triển quỹ đất đến đời sống xã hội ............... 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Dòng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất .................................... 11
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Cẩm Phả ............................. 36
Hình 3.2. Kết quả công tác đấu giá đất ........................................................... 56
Hình 3.3. Kết quả thu tiền sử dụng đất thông qua hình hình đấu giá tiền
sử dụng đất ........................................................................................ 57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
nhiều dự án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư
đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao
và trên quy mô rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng
để cung cấp cho thị trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các
công trình, dự án phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày
càng cao. Vì vậy, áp lực cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất sau thu hồi đất cũng ngày càng lớn.
Để chủ động trong việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế xã hội, tạo điều
kiện cho các chủ đầu tư xúc tiến đẩy nhanh quá trình đầu tư, thi công đồng

thời phát huy hiệu quả của công tác quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch
treo, dự án treo gây lãng phí tài nguyên đất Nhà nước quy định: “Nhà nước
chủ động thực hiện việc thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng sau khi
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu
cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” (Luật đất đai 2003,[19]). Điều này đã
góp phần tích cực trong việc thu hút các nguồn lực từ bên ngoài.
Là 1 trong 4 thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, Cẩm Phả có vị trí
chiến lược quan trọng trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế phía Bắc, là
đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh và của vùng duyên hải Bắc bộ với
cảng Cửa Ông là cảng nước sâu và cảng than lớn nhất miền Bắc. Cẩm Phả sở
hữu nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú (than, đá vôi, đất sét) và có bờ
biển dài dọc vịnh Bái Tử Long cùng với hệ thống danh lam thắng cảnh và tài
nguyên văn hóa như Đền Cửa Ông - là những tiềm năng để thành phố Cẩm
Phả phát triển mạnh về công nghiệp, du lịch và thương mại - dịch vụ. Theo
Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
đến năm 2030 và Quy hoạch vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn
đến năm 2050, Cẩm Phả được xác định thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long,
là vùng hạt nhân của tỉnh Quảng Ninh, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa
của toàn tỉnh và là đầu mối giao thông của tỉnh, quốc gia, khu vực và quốc tế.
Với thế mạnh về công nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng, cụm cảng
biển, thương mại - dịch vụ và du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị
phát triển công nghiệp và dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững với môi
trường, là đô thị điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi mô hình

phát triển từ “nâu” sang “xanh”
Kể từ khi được công nhận là đô thị loại III năm 2005, thành lập thành
phố năm 2012 đến nay, thành phố Cẩm Phả đã không ngừng sắp xếp, quy
hoạch và xây dựng đô thị, hoàn thiện hệ thống hạ tầng khung, phát triển các
công trình công cộng, nỗ lực trong công tác vệ sinh môi trường và xây dựng
nếp sống văn minh đô thị. Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội là quá
trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, nhu cầu quỹ đất phi nông nghiệp để
thực hiện những dự án lớn của quốc gia, của tỉnh và của địa phương tăng
mạnh. Phát triển quỹ đất bao gồm quá trình tạo quỹ đất sạch, quản lý và phát
triển quỹ đất sạch tạo ra. Quá trình này chịu sự chi phối của nhiều yếu tố khác
nhau. Tại Cẩm Phả, trong thời gian qua, công tác Phát triển quỹ đất để phục
vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội còn gặp nhiều khó khăn, làm chậm
tiến độ thực hiện dự án, gây tổn thất về kinh tế, môi trường, mất trật tự an
ninh xã hội và làm giảm cơ hội thu hút đầu tư, ảnh hưởng đến sự phát triển
chung của địa phương.
Từ thực tế trên, để đáp ứng nhu cầu quỹ đất phục vụ cho sự phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương trong tương lai, cần thiết phải nghiên cứu, tìm
ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại, vướng mắc, nâng cao hơn nữa
chất lượng và hiệu quả công tác phát triển quỹ đất của thành phố, chính vì lý
do đó tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác phát triển quỹ đất
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2010-2015”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng

Ninh giai đoạn 2010 - 2015 để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng, đề xuất các
giải pháp tạo quỹ đất phục vụ cho sự phát triển của thành phố trong thời gian tới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng công tác phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh;
- Xác định những yếu tố ảnh hưởng đến công tác phát triển quỹ đất.
- Đề xuất một số giải pháp tạo quỹ đất phục vụ cho sự phát triển của thành
phố trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Luận văn đã đánh giá được thực trạng công tác phát triển quỹ đất của
thành phố Cẩm Phả và phân tích được ảnh hưởng của công tác phát triển quỹ
đất đến phát triển kinh tế xã hội của thành phố.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về
công tác phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học và tính pháp lý của phát triển quỹ đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quỹ đất
1.1.1.1. Đất đai và quỹ đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các

cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại
để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà
của, ...) ( Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janerio (2003) [12]).
- Quỹ đất đai là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bố và
sử dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã
hội trong từng giai đoạn phát triển nhất định.
- Quỹ đất được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả
nước, tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng
1.1.1.2. Phát triển quỹ đất
- Phát triển quỹ đất: Phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của
những biến đổi đang diễn ra trong thế giới, là một thuộc tính phổ biến của vật
chất trong đó có đất đai. Phát triển quỹ đất cũng thể hiện một tính chất chung
của tất cả những biến đổi ấy, về lượng (diện tích đất) thành những thay đổi về
chất (tính chất của đất đai phù hợp sử dụng cho mục đích cụ thể) và ngược lại
của đất đai.
- Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo
quỹ đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào
quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành

thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích
chính là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất
đai một cửa, quy phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều
tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai
quốc gia. Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất
đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.
* Quỹ phát triển đất
Theo luật đất đai 2013: Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài
chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt
bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Luật Đất đai năm 2013, [21]).
Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu riêng,
được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt
động theo quy định của pháp luật. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP, [9]).
1.1.2. Sự cần thiết phải phát triển quỹ đất
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia đồng
thời cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất. Trải qua quá trình hình thành và phát triển
với nguồn gốc ban đầu của đất đai là tự nhiên nhưng dưới sự tác động của con
người vào đất đai cải tạo, biến đổi đất đai làm cho đất đai thành sản phẩm
mang tính xã hội và là tài sản của mỗi cộng đồng, mỗi quốc gia. Luật Đất đai
năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:“Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”( Luật Đất đai năm 1993, [18]).
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là
tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể truyền lại qua các thế hệ.
Tuy nhiên đất đai có những đặc tính hết sức quan trọng đó là tính hữu
hạn về diện tích, tính cố định về vị trí tạo nên những lợi thế về vị trí địa lý.
Đây là yếu tố quyết định giá trị của mỗi thửa đất, ở những vị trí khác nhau giá
trị mà đất đai mang lại khác nhau. Và ở tất cả mọi lĩnh vực, ngành nghề trong
xã hội không có lĩnh vực nào không gắn với đất, hay nói một cách khác không
có đất đai sẽ không có xã hội. Và nhu cầu về đất đai phục vụ cho sự phát triển
kinh tế, xã hội ngày càng tăng cao do đó cần có những giải pháp để tạo ra qũy
đất đảm bảo cho sự phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu hiện tại nhưng
không ảnh hưởng đến sự phát triển của tương lai.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất
1.1.3.1. Nhóm yếu tố chính sách
Có thể nói đây là nhóm có yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến công tác phát
triển quỹ đất. Chính sách pháp luật đất đai của nước ta tương đối phức tạp và
liên tục thay đổi. Tính từ khi Luật Cải cách ruộng đất năm 1954 cho đến nay
nước ta đa có 5 lần ban hành luật mới và nhiều lần sửa đổi bổ sung để phù
hợp với tình hình thực tế của đất nước qua từng giai đoạn phát triển. Ở mỗi
giai đoạn khác nhau, chính sách đất đai quyết định chế độ sở hữu đất đai làm
ảnh hưởng trực tiếp đến công tác phát triển qũy đất. Trước cách mạng Tháng
Tám, Đảng ta xác định “Quyền sở hữu ruộng đất thuộc về chánh phủ công

nông” . Đến năm 1954, Luật Cải cách ruộng đất Nhà nước chủ trương tịch thu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH
của họ trên những diện tích đất đó. Kết quả hình thành nhiều hình thức sở hữu
đất đai tương ứng với mỗi thành phần kinh tế trong xã hội. Điều 11 Hiến pháp
năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ
bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: SHNN tức là SHTD; sở
hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao
động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc. Từ quy định QSH về tư liệu sản
xuất của nông dân, của những người làm nghề thủ công, những người làm
nghề riêng lẻ và các nhà tư sản dân tộc, Nhà nước đã bảo hộ QSH về đất đai.
Cụ thể, Điều 12 Hiến pháp 1959 đã quy định “những rừng cây, những đất
hoang… mà pháp luật quy định là của Nhà nước thì đều thuộc SHTD”. Khi
Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành phố thì sẽ thu xếp công ăn
việc làm cho người bị lấy ruộng đất hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác
để họ làm ăn sinh sống và sẽ bồi thường thích đáng cho họ về những ruộng
đất đã bị lấy. (Luật cải cách ruộng đất, 1953, [15])
1.

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD “ Đất

đai, rừng núi, sông hồ thuộc về dân tộc Việt Nam”. (Hiến pháp năm 1980,
[16]). Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành Trung
ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX. Với Chỉ thị
100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt

là trong sản xuất nông nghiệp. Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một
cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên
của chúng ta quy định “Đất đai thuộc SHTD, do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn
định, lâu dài” .( Luật Đất đai năm 1987, [17]) Nhưng trong thực tế thực hiện,
Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích
được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
Để phù hợp với đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, luật đất đai
1993 ra đời thay thế luật đất đai 1987 qui định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất sử
dụng ổn định lâu dài”. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng trao các quyền cho người
sử dụng đất như: được cấp giấy chứng nhận; được hưởng thành quả lao động
trên đất; được chuyển quyền; được góp đất để sản xuất kinh doanh, được bảo
vệ khi người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
(Luật Đất đai năm 1993, [18]). Chính các qui định này đã góp phần rất nhiều
trong sự phát triển kinh tế xã hội, cởi trói cho nền kinh tế và giải phóng năng
lượng của nông dân, làm tăng giá trị của đất đai do người sử dụng đất khi
được giao đất thì yên tâm đầu tư, chủ động trong công tác quản lý, sử dụng
đất có hiệu quả, tăng năng suất vật nuôi cây trồng, phát triển nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần, thúc đẩy sự phát triển toàn diện các ngành công nghiệp,
dịch vụ.
Từ năm 1993 cho đến nay, trải qua nhiều lần sửa đổi, thay thế nhà nước

ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất nhằm nâng cao hơn nữa
hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, chế độ sở hữu đất đai vẫn không thay đổi, để
tránh xung đột trong hai hình thức sở hữu công về đất đai và sở hữu tư nhân
về tài sản cùng tồn tại trên cùng một diện tích đất đai Nhà nước mở rộng các
quyền cho NSDĐ đảm bảo tiệm cận đến QSH.
1.1.3.2. Nhóm yếu tố tài chính
* Nguồn tài chính
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động phát triển quỹ đất bao gồm:
- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực
hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp
công lập.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư
xây dựng theo quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập,
phát triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để
thực hiện nhiệm vụ theo quyế t đinh
̣ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình,
phương án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luâ ̣t.
Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà
nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời
chính phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển đất được ngân sách
nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương, được cấp khi bắt
đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các nguồn vốn
khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ chức
quốc tế, tổ chức, cá nhân trong và nước ngoài theo chương trình, dự án viện
trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật. (Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
2014, [9]).
Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để
thực hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm
vụ khoa học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;... nhưng mục
chi chủ yếu là chi cho việc ta ̣o quỹ đấ t và phát triển quỹ đất thông qua việc
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
* Giá đất
Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự
hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng,
giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị
trường nhà đất. Đối với công tác phát triển quỹ đất, giá đất có vai trò quan
trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích
của nhà đầu tư với lợi ích của người sử dụng đất đất. Việc quy định giá đất để
phát triển quỹ đất hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt

bằng, đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư.
Việc xác định giá đất hợp lý trong công tác tạo quỹ đất sẽ góp phần hạn
chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành tạo quỹ đất,
nhà đầu tư thỏa thuận để có đất. Thực tế, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn
ra khá phổ biến trong giai đoạn hiện nay. Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ
việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc
sống của họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm, chỗ
ở lại bấp bênh... Điều này khẳng định được vai trò của giá đất trong thực hiện
công tác tạo quỹ đất dưới mọi hình thức.
1.1.3.3. Nhóm yếu tố quy hoạch
Mục 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Quy hoạch sử dụng đất là
việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng đất cho các mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích
ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính
trong một khoảng thời gian xác định (Luật Đất đai năm 2013, [21]).
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang
lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh

thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các
ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết cho mình; xác lập sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến
hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực,
phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng
phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp,
lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường
dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và
các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở
từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang kinh tế thị trường.

Dự kiến đưa
vào sử dụng

Quy hoạch sử
dụng đất

Kinh tế
- Xã hội
Môi trường
Đất không sử
dụng, để
hoang hóa

Đưa đất vào
sử dụng

Hình 1.1. Dòng chu chuyển của quản lý, sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
1.2. Phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới
1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Phát triển đất ở Australia
Australia là liên bang gồm 6 tiểu bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy
chế tự quản tương đương bang, có nền công nghiệp phát triển và thuộc nhóm
có thu nhập bình quân đầu người cao. Chế độ sở hữu đất đai của Australia
gồm có sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân, việc quản lý và phát triển quỹ
đất của mỗi bang đều thông qua quy hoạch và kế hoạch của bang đó. Luật đất
đai bảo hộ tuyệt đối quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đồng thời cũng qui
định Nhà nước có quyền trưng thu đất của tư nhân phục vụ mục đích phát
triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nhà nước có
chính sách bồi thường đối với đất bị trưng thu.
Tại Australia tồn tại 02 hình thức thu hồi đất đó là thu hồi đất bắt buộc
và thu hồi đất tự nguyện. Hình thức thu hồi đất tự nguyện là hình thức thu hồi
dựa trên nguyên tắc tự thỏa thuận giữa người thu hồi đất và người có đất bị
thu hồi trên cơ sở đồng thuận giữa 2 bên và căn cứ vào giá thị trường.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác,
thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho
các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích
công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất
miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích

vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất
có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi
đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài
phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem
xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
đề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ
sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định
thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi
đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành
các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục
ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi
có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường. Nguyên
tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Thông thường, các yếu
tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc
biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái
định cư (TĐC) (Phương Thảo (2013), [33]).
1.2.1.2. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
a. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước,
sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân
chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền
định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu.
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để
thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng

trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà
nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi
thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là
nhận chuyển nhượng của Người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường
theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng
và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
và Chủ sở hữu tài sản. Giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực
hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có
đất bị thu hồi. Tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường
được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển
nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở
Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao
thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay
từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao
được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng
mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo
lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất
chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường
đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm

2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập
đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của
người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống
người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản
thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp,
phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý; xây dựng, cải
tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855
kỹ sư (gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô
thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác)
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul
và 15 chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
với 18 tổ chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn
đã phối hợp với KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26
chương trình đào tạo chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia
với mục tiêu nhằm nâng cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ
trong phát triển nhà và khu đô thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu
biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc
xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt
bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết
cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho
người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do

Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu
tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực
hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích
của Quốc gia. (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), [2])
b. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
- Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản
(đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự
án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức
thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái
định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng
đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất
nhà nước thu hồi.
- Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án
phát triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao
các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN