Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ KIM HẢO

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ KIM HẢO

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn

Vũ Thị Kim Hảo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy,
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái
Nguyên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng
Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn

Vũ Thị Kim Hảo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi

DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất...................................................................3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ................................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.........................................................4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ............................5
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam ..................................................8
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................12
1.2. Tổng quan về giá đất ..........................................................................................12
1.2.1. Khái niệm về giá đất .......................................................................................12
1.2.2. Các loại giá đất ................................................................................................13
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ................................16
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................20
1.2.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ............................................22
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..............................................26
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................................31
2.2.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên ..31
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên .......................................................................................................31
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................31
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...32
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................32
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp ..............................................................32
2.3.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................33
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ...........................................................33
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .....................................................35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............42
3.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên .....44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................44
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................................47
3.2.3. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..49
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên .......................................................................................................50
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................50
3.3.2. Những nội dung chính trong quy hoạch tổng thể của thành phố Thái Nguyên .....52
3.3.2.1. Phương án quy hoạch thành phố Thái Nguyên năm 2011 - 2020................ 52
3.3.2.2. Các phân khu chức năng của thành phố ....................................................... 53
3.3.3. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2012 - 2014 ...............................................................................................................56
3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................60
3.4.1. Dự án quy hoạch khu dân cư số 7B Túc Duyên thuộc phường Túc Duyên
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................60
3.4.2. Dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng thuộc phường Phan Đình Phùng
thành phố Thái Nguyên .............................................................................................67
3.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......75
3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân .................................................76
3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......77
3.5.1. Giải pháp khoa học..........................................................................................77
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách .......................................................................77
3.5.3. Giải pháp về vốn đầu tư ..................................................................................78
3.5.4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật .....................................................78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................79
1. Kết luận .................................................................................................................79
2. Kiến nghị ...............................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH

: Công nghiệp hóa

CP

: Chính phủ

CV

: Công văn

ĐHTN

: Đại học Thái Nguyên

GCN

: Giấy chứng nhận

HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

KĐT

: Khu đô thị

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

KS

: Khoáng sản

MNCD

: Mặt nước chuyên dùng

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QĐ

: Quy định

QH

: Quy hoạch

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

TTr

: Thị trường

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

VLXD

: Vật liệu xây dựng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên ...............................38
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2012 - 2014 ...............................................................................41
Bảng 3.3: Diện tích đất được giao theo đối tượng quản lý sử dụng năm 2014 ........45
Bảng 3.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
năm 2014 ..................................................................................................46
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................48
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 ......................51
Bảng 3.7: Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2011-2020 .........53
Bảng 3.8: Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 .................................................................56
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất

giai đoạn 2012 - 2014 của thành phố Thái Nguyên .................................58
Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư số 7B
Túc Duyên ................................................................................................61
Bảng 3.11: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch
khu dân cư số 7B Túc Duyên ...................................................................62
Bảng 3.12: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án
khu dân cư số 7B Túc Duyên ...................................................................63
Bảng 3.13: Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư số 7B Túc Duyên .........................65
Bảng 3.14: Giá đất nông nghiệp và đất ở trước khi có quy hoạch
khu đô thị Hồ Xương Rồng ......................................................................68
Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp và đất ở khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu đô thị
Hồ Xương Rồng .......................................................................................69
Bảng 3.16: Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch
khu đô thị Hồ Xương Rồng ......................................................................70
Bảng 3.17: Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng ....73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai.........................................................................18
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ..............................................19
Hình 1.3: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất .....................................26
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Thái Nguyên..............................................35
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2014 ...................................37
Hình 3.3: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 ...........................................55
Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết thửa đất tại khu dân cư số 7B Túc Duyên ..........................60

Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của khu
vực giáp với dự án khu dân cư số 7B Túc Duyên......................................67
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án ................72
Hình 3.7: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của dự án
khu đô thị Hồ Xương Rồng .......................................................................75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông - lâm - ngư nghiệp, là thành phần quan
trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến
nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai
có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất
đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia
tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói
riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội
có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa
số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập
thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất

động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất
động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò
quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và
tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của
toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu
thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
Thành phố Thái Nguyên là cửa ngõ, đầu mối giao thông và giao lưu phát
triển kinh tế giữa thủ đô Hà nội với các tỉnh vùng núi phía Bắc. Năm 2005, Đồ án
điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt tại Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005. Thành phố Thái
Nguyên đang trên đà phát huy lợi thế và vai trò quy hoạch cho quá trình đô thị hóa,
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện quy hoạch các dự án
đầu tư phát triển đô thị. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu
ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc quy

hoạch, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích
cực đối với giá đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên.
- Phân tích được ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và
quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội
dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
tại địa phương.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực
đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của TP Thái Nguyên.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh
đất, miếng đất, v.v) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc
mới tạo thành (đặc tính, thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ

nước, ánh sáng, nhiệt độ, thảm thực vật, các tính chất lý hóa tính, v.v) tạo ra điều
kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng
đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo
nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định [11].
Về bản chất: Đất đai là đối tượng của mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử
dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) và tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản xuất
đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ
là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất
đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ
đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa

chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vĩ mô
đến vi mô. Ở nước ta hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 Luật đất đai
2013 đó là: Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử
dụng đất an ninh [11].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29).
Mục 1 Chương II Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư (với 8 điều, từ Điều 3 đến Điều 10).
Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 17/12/2009, thay thế Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

5
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 05 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT
ngày 24 tháng 10 năm 2005).
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí
thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15 tháng 4 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT 17 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất
nhiều năm trước vì thế họ đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báu. Hiện nay
công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan trọng
trong quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp.
Theo tổ chức FAO, quy hoạch sử dụng đất đai là bước kế tiếp của công tác đánh
giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất hợp lý.

Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy
vào đặc điểm của mỗi nước. Nhìn chung có hai trường phái quy hoạch chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một
cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành, như các
nước Anh, Đức, Úc v.v.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy
bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, kế
hoạch hóa tập trung. Lao động và đất đai là yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu,
như Liên Bang Nga và các nước xã hội chủ nghĩa.
Ngoài ra ở các nước khác còn có các phương pháp quy hoạch đất đai mang
tính đặc thù và riêng biệt.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tu nhân nhưng việc quản lý và
sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và
chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng
của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại
hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của
toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định

các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp,
quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng
đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [19].
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng
đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy
hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh
là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10
năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát
triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ
khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông
nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử
dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện,
vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh
phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt.
Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện
nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến
nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp

nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá
nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi
của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ
như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống [4].
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương
đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và
biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các
nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung quốc đã tiến
hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương
theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường [4].
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất
đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến
đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển
địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò
rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp
nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và
khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp
thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v [4].

1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
a. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đất đã được quan tâm từ rất
sớm. Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng một hệ thống
chính sách về đất đai phù hợp với tình hình đất nước thể hiện ở chính sách
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước, đồng thời thực hiện công tác đo đạc phân hạng đất và đăng ký thống kê
đất đai trong cả nước. Đặc biệt là ngày 18/12/1980 Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa v.v đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch chung”. Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để
thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước [21].
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 1/7/1980 của Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước nêu
rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy dinh là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối
với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc
lần thứ V của Đảng (năm 1981) hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng
quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của

nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất lượng quy
hoạch còn nhiều hạn chế.
b. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai
1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt
nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch
sử dụng đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch
hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất
đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ
ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương
mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất của các cấp.
Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà nước thực hiện
chính sách hội nhập với thế giới, Hiến pháp năm 1992 ra đời đánh dấu điểm khởi
đầu của công cuộc đổi mới chính trị. Tại điều 18 chương II khẳng định: “Đất đai
thuộc quyền sở hữu của toàn dân và quy định Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng (năm 1992) Nhà nước ta triển khai công
tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của
thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch [21].
c. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003
Khi Luật đất đai 1988 không còn phù hợp và bộc lộ nhiều điểm bất cập,
chính vì vậy ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu
lực từ ngày 15/10/1993. Trong giai đoạn này được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và
Nhà nước, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa
phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các
lần sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng
dẫn các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng
đất hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt.
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông qua
tại kỳ họp thứ 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QH về kế hoạch sử dụng đất đai trong
cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000. Để đưa công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa
chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC hướng dẫn việc triển khai thực hiện các
nội dung công tác quản lý nhà nước về quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình
tự và nội dung các bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ
hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện, xã v.v); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán
vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác hàng năm.
Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng
về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng
như: Đất đai được khẳng định là có giá trị, ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn
định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được hưởng các quyền
và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày
27/09/1998 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định 02/CP ngày
15/01/1994 quy định về quản lý, sử dụng đất lâm nghiệp.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử

dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng
đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của
Luật đất đai 1998 và Luật đất đai 2001, ngày 01 tháng 10 năm 2001 Chính phủ
đã ban hành Nghị định số 68/2001/ NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai ở 4 cấp hành chính. Đây là Nghị định đầu tiên của Chính phủ về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Ngay sau đó Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư 1842/2001/TT-TCĐC
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
kèm theo Quyết định số 424a, 424b, Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001
để hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và việc điều
chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp[5].
d. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Ngày 26/11/2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất
đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Luật đất đai 2003 và hệ thống pháp luật đất
đai sau này đã vận dụng cũng như kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến
bộ của hệ thống pháp Luật đất đai trước đây đồng thời tiếp thu, đón đầu những
chính sách pháp luật đất đai tiên tiến, hiện đại, phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội
và chính trị của đất nước.
Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã ban hành các Nghị định,
Thông tư, Chỉ thị đã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý quy
hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có chương III, từ
điều 12 đến điều 29 quy định rõ các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các

cấp. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành
quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ đã trình báo cáo quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước. Năm
2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế hoạch sử
dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2012 Luật Đất
đai 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ
điều 21 đến điều 30 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết
định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh
với những nội dung quy định cụ thể [5].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên
Cấp thành phố: Năm 2000, 2001, UBND thành phố Thái Nguyên đã tiến
hành lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 và đã được
UBND tỉnh Thái Nguyên ra quyết định phê duyệt số: 129/QĐ-UB ngày
15/12/2002 V/v phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2000 - 2010.
Cấp phường, xã: Năm 2004, UBND thành phố Thái Nguyên đã phối hợp với
UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố triển khai công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cho 26 phường, xã (riêng xã Cao Ngạn và Đồng Bẩm do mới sát

nhập về thành phố nên chưa thực hiện được) và được UBND tỉnh Thái Nguyên phê
duyệt tại Quyết định số: 1550/QĐ-BND ngày 31 tháng 7 năm 2006 Về việc phê
duyệt Dự án đầu tư lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết
26 xã, phường thuộc thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006 - 2010 và định hướng
đến năm 2020. Đến nay, việc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến
năm 2010, kế hoạch sử dụng đất chi tiết giai đoạn 2006 - 2010 và định hướng sử
dụng đất đến năm 2020 cho 26 đơn vị phường, xã đã thực hiện xong và đã đưa vào
khai thác, sử dụng phục vụ cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố.
Hàng năm, thành phố Thái Nguyên xây dựng kế hoạch sử dụng đất trình
UBND tỉnh phê duyệt nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng các loại đất cho hoạt động
phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Đồng thời, định kỳ báo cáo UBND tỉnh về
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo quy định.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai
phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó theo không
gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều

năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định” [18].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các loại giá đất
a. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được
biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa
điểm nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

14
thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên
bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá thị
trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào [22].
b. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ.
Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do
giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả
là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị
hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá
trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên. Nếu
cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt quá cầu
thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật
kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay
quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động
của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị trường lên
xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá
trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng
lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong

thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và mới có thể xác
định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và
tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định,
trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu
của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu
của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có
tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý
nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng
hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [22].
c. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử
dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích
đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất
xác định là mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các
mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường
gọi chúng là giá trị tiềm năng [12].
d. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị
thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác

định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một
mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể [12].
e. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ
thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa
đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [12].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN