CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM

Header Page 1 of 137.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUỐC TẾ HỒNG BÀNG

VÕ THỊ THÙY LINH

ĐỀ TÀI:

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA NHÀ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM

Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã số: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Văn Ngãi
TP. Hồ Chí Minh, Năm 2016

Footer Page 1 of 137.


Header Page 2 of 137.

LÝ LỊCH KHOA HỌC

1. SƠ LƢỢC LÝ LỊCH:
Họ và tên

: VÕ THỊ THÙY LINH

Giới tính: Nữ

Ngày sinh

: 18/04/1990

Nơi sinh: TP.HCM

Quê quán

: TP.HCM

Dân tộc : Kinh

Địa chỉ

: 6A/1 An Phú Tây, Bình Chánh, Tp.HCM

Điện thoại

: 0909 88 66 46

E-mail:

2. QUÁ TRÌNH HỌC TẬP:
Từ tháng 10/2010 đến tháng 10/2014: Học tại Trường Đại Học Quốc Tế
Hồng Bàng
Trình độ: Đại học
Từ tháng 7/2014 đến nay: Học viên tại Trường Đại Học Quốc Tế Hồng

Bàng
Trình độ: Cao học
3. QUÁ TRÌNH LÀM VIỆC:
Từ tháng 3/2014 đến tháng 3/2015: Học viện Anh Ngữ Quốc Tế AMA
Chức vụ: Trợ giảng
Từ tháng 4/2015 đến nay: Công ty Cổ Phần Đầu Tư Khương Thịnh
Chức vụ: Trưởng phòng kinh doanh
Tôi cam đoan khai đúng sự thật.
Tp. HCM, ngày 10 tháng 10 năm 2016
Học viên

Võ Thị Thùy Linh

Footer Page 2 of 137.


Header Page 3 of 137.

ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà chung cư tại TP.HCM” là bài nghiên cứu của chính tôi.
Ngoài trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi
cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được
công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.
Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong
luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các
trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.

TP. HCM, ngày …..tháng …. năm 2016
`

Tác giả

Võ Thị Thùy Linh

Footer Page 3 of 137.


Header Page 4 of 137.

iii

LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành tại Trường Đại học Quốc Tế Hồng Bàng. Trong
quá trình làm luận văn tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ để hoàn tất luận văn.
Trước tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Văn Ngãi đã
tận tình hướng dẫn, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô của Trường Đại học Quốc Tế Hồng
Bàng, những người đã truyền đạt kiến thức quý báu cho tôi trong thời gian học
cao học vừa qua.
Sau cùng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và các bạn học viên lớp CH14QT1 đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận luận văn. Đồng
thời xin gửi lời cám ơn đến các anh/chị đáp viên đã nhiệt tình tham gia trả lời câu
hỏi khảo sát giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
TP. HCM, ngày … tháng …. năm 2016

Footer Page 4 of 137.

Header Page 5 of 137.

iv

TÓM TẮT

Nghiên cứu này tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
chung cư tại TP.HCM. Mô hình nghiên cứu được xây dựng dựa trên các nghiên
cứu trước đó về hành vi người tiêu dùng cho dịch vụ bất động sản.
Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và
phân tích nhân tố khám phá EFA với bảng trả lời của 350 khách hàng tại
Tp.HCM, kết quả cho thấy nhân tố mua nhà chung cư có 07 nhân tố với 25 biến
quan sát có liên quan. Trong đó, thành phần thứ nhất là Tình hình tài chính (có 4
biến quan sát; thứ hai là Kiến trúc (có 4 biến quan sát); thứ ba là Vị trí nhà (có 4
biến quan sát); thứ tư là Marketing (có 3 biến quan sát); thứ 5 là Dịch vụ hỗ trợ
(có 4 biến quan sát); thứ 6 là môi trường sống (có 3 biến quan sát) và cuối cùng
thứ 7 là ảnh hưởng xã hội (có 3 biến quan sát).
Đề tài sử dụng phân tích phương sai ANOVA để chứng minh quan điểm
khác nhau giữa nam và nữ, các nhóm tuổi, các nhóm thu nhập về sự lựa chọn mua
nhà chung cư. Từ đó, đề xuất cho nhà quản trị nên xem trọng tính cách nào ở
nhóm khách hàng nào cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng đó. Cuối cùng,
tác giả đề nghị hướng nghiên cứu tiếp theo để hoàn thiện hơn nữa nghiên cứu
này.

Footer Page 5 of 137.


Header Page 6 of 137.

v

ABSTRACT
This study to find out the factors that influence the choice of buying a
condominium in HCMC. Research model is based on previous studies on
consumer behavior for real estate services.
Through testing the scales using Cronbach Alpha coefficients reliability and
factor analysis discovered 350 EFA with customer responses in HCMC, the
results showed that there are 07 factors condominium buyers and 25 variable
factors relevant observations. In particular, the first component is the financial
situation (with 4 observed variables); the second is Architecture (4 observed
variables); the third is the location (there are 4 observed variables); fourth,
Marketing (3 variables observed); No. 5 is services (4 observed variables;
6th is habitat (with 3 variables observed) and finally the 7th is the social impact
(3 variables related Iron).
Topics using ANOVA analysis of variance to show different perspectives of men
and women, age groups, income groups about the choice to buy a condominium.
Since then, the recommendations for administrators to see how important
personality in the group that to suit the customer's needs. Finally, the authors
recommend further studies to guide further reforms in this study.

Footer Page 6 of 137.


Header Page 7 of 137.

vi

MỤC LỤC

LÝ LỊCH KHOA HỌC ........................................................................................... i
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. ii
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... iii
TÓM TẮT………………………………………………………………………. iv
MỤC LỤC ............................................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... x
DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................... x
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................... xii
CHƢƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................... 1
1.1

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1

1.2

Tổng quan tình hình nghiên cứu .............................................................. 2

1.3

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2

1.4

Câu hỏi nghiên cứu................................................................................... 4

1.5

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 5

1.6

Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 5

1.6.1 Nghiên cứu định tính:............................................................................ 5
1.6.2 Nghiên cứu định lượng: ........................................................................ 5
1.7

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................. 6

1.7.1 Ý nghĩa khoa học ................................................................................ 6
1.7.2 Ý nghĩa thực tiễn................................................................................. 6
1.8

Cấu trúc của nghiên cứu ........................................................................... 6

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................... 8

Footer Page 7 of 137.


Header Page 8 of 137.

vii

2.1

Chung cư và căn hộ chung cư .................................................................. 8

2.2

Các lý thuyết liên quan đến quyết định của người mua ........................... 9

2.2.1 Lý thuyết về hành vi tiêu dùng ........................................................... 9
2.2.2 Thuyết hành động có lý do (Theory of Reasoned Action – TRA) ... 11
2.2.3 Thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB)14
2.3

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của người mua ................................ 15

2.3.1 Các yếu tố văn hóa ............................................................................ 16
2.3.2 Các yếu tố xã hội .............................................................................. 17
2.3.3 Các yếu tố cá nhân ............................................................................ 18
2.3.4 Các yếu tố tâm lý .............................................................................. 20
2.3.5 Các yếu tố marketing ........................................................................ 21
2.4

Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng ..................................... 33

2.4.1 Các vai trò trong việc mua ................................................................ 33
2.4.2 Các dạng hành vi mua....................................................................... 37
2.4.3 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng................................ 37
2.4.4 Quyết định mua ................................................................................. 37
2.5

Tổng quan các nghiên cứu trước ............................................................ 33

2.5.1 Một số nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 33
2.5.2 Một số nghiên cứu trong nước .......................................................... 37
2.6

Mô hình nghiên cứu đề xuất ................................................................... 39

2.7

Các giả thuyết cho đề tài ........................................................................ 39

2.8

Tóm tắt Chương 2 .................................................................................. 40

CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................. 41
3.1. Thiết kế nghiên cứu. ............................................................................... 41

Footer Page 8 of 137.


Header Page 9 of 137.

viii

3.2. Nghiên cứu sơ bộ.................................................................................... 42
3.3. Nghiên cứu chính thức ........................................................................... 43
3.3.1. Thang đo ........................................................................................... 43
3.3.2. Đối tượng khảo sát ............................................................................ 43
3.3.3. Bảng câu hỏi ..................................................................................... 43
3.3.4. Phương pháp chọn mẫu. ................................................................... 44
3.3.5. Cỡ mẫu. ............................................................................................. 44
3.4.

ử lý và phân tích dữ liệu ...................................................................... 44

3.4.1. Đánh giá thang đo ............................................................................. 45
3.4.2. Kiểm định mô hình ........................................................................... 46
3.5. Tóm tắt ................................................................................................... 47
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................... 49
4.1. Phân tích tần số ...................................................................................... 49
4.2. Thống kê mô tả các biến định lượng ...................................................... 51
4.3. Phân tích tương quan và độ tin cậy của từng thang đo .......................... 53
4.4. Phân tích nhân tố .................................................................................... 54
4.4.1. Phân tích nhân tố các biến độc lập.................................................... 55
4.4.2. Phân tích nhân tố biến phụ thuộc ...................................................... 56
4.5. Kiểm định mô hình với các giả thuyết ................................................... 56
4.5.1. Kiểm định tương quan giữa các biến ................................................ 56
4.5.2. Kiểm định các phạm vi giả định ....................................................... 56
4.5.3. Phân tích hồi quy và kiểm định mô hình. ......................................... 59
4.5.4. Kiểm định giả thuyết. ....................................................................... 61
4.6. Tóm tắt. .................................................................................................. 64

Footer Page 9 of 137.


Header Page 10 of 137.

ix

CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 72
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 62

Footer Page 10 of 137.

Header Page 11 of 137.

x

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Mô hình lý thuyết Thái độ - Hành vi của người tiêu dùng ..................... 9
Hình 2.2. Mô hình lý thuyết hành vi mua hàng .................................................... 10
Hình 2.3: Mô hình lý thuyết hành động có lý do – TRA ...................................... 12
Hình 2.4: Mô hình lý thuyết hành vi có hoạch định – TPB ................................. 13
Hình 2.5. Mô hình chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng .............. 15
Hình 2.6 Mô hình của Connie, Susilawati, Fernando Baptista và Anunu (2001). 23
Hình 2.7 Mô hình của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011)24
Hình 2.8 Mô hình của Mansi Misra, Gagan Katiyar and A.K. Dey (2013) .......... 25
Hình 2.9 Mô hình của Phạm Minh Bằng (2013)................................................... 26
Hình 2.10 Mô hình của Võ Phạm Thành Nhân (2013) ......................................... 27
Hình 2.11 Mô hình nghiên cứu đề xuất................................................................. 28
Hình 3.1. Qui trình nghiên cứu ............................................................................. 31
Hình 4.1. Biểu đồ phân phối chuẩn phần dư ......................................................... 47
Hình 4.2. Biểu đồ phân tán phần dư và giá trị dự đoán của mô hình hồi quy tuyến
tính ...................................................................................................................... 48
Hình 4.3. Kết quả mô hình hồi quy tuyến tính bội................................................ 52

Footer Page 11 of 137.


Header Page 12 of 137.

xi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................... 30
Bảng 4.1. Phân tích tần số về giới tính. ................................................................ 39
Bảng 4.2. Phân tích tần số về độ tuổi .................................................................... 39
Bảng 4.3. Phân tích tần số về thu nhập ................................................................. 40
Bảng 4.4. Thống kê mô tả biến định lượng .......................................................... 40
Bảng 4.5. Tóm tắt kết quả phân tích độ tin cậy thang đo...................................... 43
Bảng 4.6. Bảng tóm tắt nhân tố tương ứng với các biến quan sát sau khi phân tích
nhân tố ................................................................................................................... 45
Bảng 4.7. Kết quả kiểm tra VIF và Tolerance ...................................................... 46
Bảng 4.8. Kết quả phân tích hồi qui đưa vào một lượt ......................................... 47
Bảng 4.9. Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết ................................................... 51

Footer Page 12 of 137.


Header Page 13 of 137.

xii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
BĐS: Bất động sản
VN: Việt Nam
TT: Thông tư
B D: Bộ xây dựng

Footer Page 13 of 137.

Header Page 14 of 137.

CHƢƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế VN đã có nhiều biến chuyển tích cực từ sau khi đổi mới. Kinh
tế phát triển kèm theo sự gia tăng mức sống của người dân, đặc biệt tại thành phố
lớn như HCM nên nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Thị trường bất động sản VN
hình thành và nhanh chóng phát triển cung cấp hàng loạt các sản phẩm cho người
dân. Tuy nhiên, hiện nay bởi nhiều nguyên nhân, thị trường bất động sản đang
trải qua thời kỳ khó khăn. Tại thời điểm này nguồn cung sản phẩm còn khá nhiều
với nhiều loại sản phẩm như nhà ở, biệt thự, đất nền, căn hộ, ... trong khi nhu cầu
người dân lại cao. Mặt khác, việc phát triển ồ ạt của các dự án chung cư với giải
pháp thiết kế chưa phù hợp với nhu cầu của khách hàng một phần đã dẫn đến
việc khó tiêu thụ loại hàng hóa đặc biệt này. Để đón đầu khi thị trường bất động
sản đang vực dậy, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần hiểu rõ nhu cầu
khách hàng của mình vì vậy nghiên cứu hành vi người tiêu dùng có ý nghĩa rất
quan trọng đối với sự thành công của các doanh nghiệp này. Ngoài ra, sự cạnh
tranh trong phân khúc sản phẩm căn hộ cũng khá căng thẳng với nhiều dự án ở
khu đô thị mới. Song song đó thị trường BĐS cũng đang trải qua thời kỳ khó
khăn với khối lượng hàng tồn kho lớn và sức mua giảm. Việc doanh nghiệp kinh
doanh BĐS có còn tồn tại hay không phụ thuộc vào việc điều chỉnh sản phẩm
phù hợp với thị trường và nhanh chóng tiêu thụ số sản phẩm này.
Nhận thức được tầm quan trọng của tìm hiểu nhu cầu khách hàng, trong
những năm gần đây, các doanh nghiệp đã có sự chú ý quan tâm đến vấn đề thiết
kế sản phẩm căn hộ thúc đẩy sự thu hút khách hàng tuy nhiên chưa đạt hiệu quả.
Sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường đã tác động lớn vào sự phát
triển của các đô thị. Sự gia tăng dân số nhanh chóng kéo theo hệ quả nhu cầu nhà
ở lớn hơn sự phát triển quỹ nhà ở. Nhu cầu nhà ở cho người dân trên địa bàn

Tp.HCM càng trở nên bức bách rất cần có sự can thiệp hơn nữa của nhà nước.
Thời gian vừa qua thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố đang gặp rất
nhiều khó khăn. Các dự án căn hộ chung cư cao cấp, hạng trung trên địa bàn
thành phố tạm ngưng thi công hoặc thi công với tốc độ rất chậm không bàn giao
Footer Page 14 of 137.

được hàng như dự tính. Chậm tiến độ gây mất lòng tin cho người tiêu dùng.


Header Page 15 of 137.

2

Chính vì nguyên nhân đó, qua một thời gian dài suy nghĩ, cùng với mong muốn
khám phá những điều mới lạ trong ngành bất động sản và để phục vụ cho công
việc hiện tại, tôi quyết định thực hiện nghiên cứu đề tài “CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ CHUNG CƢ TẠI TP.HCM” làm
luận văn thạc sĩ của mình
1.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu
Cùng với tiến trình phát triển của xã hội, hành vi của người tiêu dùng cũng
ngày càng đa dạng hơn. Hiện nay, có rất nhiều nghiên cứu về hành vi mua hàng
của khách hàng trong các lĩnh vực như xe máy, sản phẩm tiêu dùng nhanh, dịch
vụ giáo dục, du lịch… Tuy nhiên, nghiên cứu về hành vi lựa chọn của khách
hàng trong lĩnh vực nhà chung cư thì chưa đầy đủ một cách khoa học.Vì vậy tác
giả mong muốn làm một nghiên cứu thật sự về hành vi lựa chọn của khách hàng
đối với sản phẩm nhà chung cư. Thông qua quá trình thu thập dữ liệu và thực
hiện hồi quy mô hình thể hiện sự tương quan giữa biến quyết định lựa chọn và
các biến tác động đến quyết định lựa chọn.
Trong số các nghiên cứu về hành vi mua của khách hàng đã thực hiện thì
những nghiên cứu sau là nổi bậc nhất:

Philip Kotler là giáo sư hàng đầu trong lĩnh vực Marketing hiện đại. Ông
là giáo sư danh dự tại trường quản trị kellogg, tiến sĩ tại viện MIT và là hiệu
trưởng trường Marketing thuộc viện khoa học quản trị. Ông còn là tác giả của rất
nhiều đầu sách nổi tiếng như: Quản trị Marketing, Nguyên lý Marketing,
Marketing quốc tế… Ông đã được vinh danh trong rất nhiều giải thưởng danh giá
như: giải thưởng Distinguished Marketing Educator (1985), giải thưởng Paul
Converse (1978) và giải thưởng nghiên cứu Marketing hàng năm

Charles

Coolidge Parlin (1989). Theo Philip Kotler(2001), hành vi mua của người tiêu
dùng chịu sự tác động của bốn nhóm nhân tố chính là các yếu tố văn hóa, xã hội,
cá nhân và tâm lý. Trong đó:

Footer Page 15 of 137.


Header Page 16 of 137.

3

Các yếu tố văn hóa là có ảnh hưởng sâu rộng nhất đến hành vi của người
tiêu dùng. Khi nghiên cứu các yếu tố này, ông xem xét đến vai trò của nền văn
hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội của người mua.
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến hành vi của người tiêu dùng bao gồm
các nhóm tham khảo, gia đình và vai trò địa vị xã hội
Quyết định của người tiêu dùng cũng chịu ảnh hưởng của các đặc điểm cá
nhân, nổi bậc nhất là tuổi tác và giai đoạn chu kỳ sống của người mua, nghề
nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và tự ý niệm của người đó.
Việc quyết định mua cũng còn chịu ảnh hưởng của bốn yếu tố tâm lý là

động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin, thái độ.
Mô hình của Philip Kotler về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa
chọn của người tiêu dùng đã trở thành mô hình được ứng dụng phổ biến cho các
nghiên cứu ứng dụng và nghiên cứu hàn lâm lặp lại trong nghiên cứu hành vi của
người tiêu dùng hiện nay.
Nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực nhà ở
Nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực nhà ở tại TP.HCM
hiện nay chủ yếu là do các công ty nghiên cứu – tiếp thị trong thị trường BĐS
thực hiện (tiêu biểu là Savills và CBRE). Các nghiên cứu của những công ty này
thường thực hiện theo định kì hoặc có thể theo đơn đặt hàng thương mại, do đó
cũng khác so với nghiên cứu dành cho học thuật. Cách thức nghiên cứu của công
ty chủ yếu sử dụng phương pháp thăm dò và tổng hợp số liệu thống kê. Các kết
quả nghiên cứu chủ yếu chỉ dừng lại ở việc đi tìm những đặc tính nào của sản
phẩm khiến khách hàng thích hoặc không thích khi chọn nhà cho mình, mà chưa
chú trọng đến sự tác động của các yếu tố một cách tổng quát đến hành vi tiêu
dùng.
Vì vậy đề tài nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua
nhà chung cư là một điểm mới trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng trong
lĩnh vực nhà chung cư tại TP.HCM hiện nay.

Footer Page 16 of 137.


Header Page 17 of 137.

4

1.3 Mục tiêu nghiên cứu
1) Mục tiêu tổng thể:
Hệ thống hóa các cơ sở lí luận khoa học liên quan đến căn hộ chung cư, lý

thuyết hành vi người tiêu dùng và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
chung cư. Trên cơ sở đó đề ra mô hình nghiên cứu đánh giá các nhân tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại TP.HCM, từ đó đưa
ra giải pháp giúp nâng cao quyết định mua nhà chung cư của người dân tại
TP.HCM.
2) Mục tiêu cụ thể:
Xây dựng mô hình nghiên cứu đánh giá quyết định mua nhà chung cư của người
dân tại TP.HCM.
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân
tại TP.HCM.
Xác định, phân tích mức độ tác động và mối liên hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng
đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại TP.HCM.
Nhận xét và đề xuất các khuyến nghị, giải pháp nâng cao quyết định mua nhà
chung cư của người dân tại TP.HCM.
1.4 Câu hỏi nghiên cứu
Để giải quyết vấn đề nghiên cứu, một số câu hỏi đặt ra cho tác giả:
Các nhân tố nào ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của
người dân tại TP.HCM?
Mức độ tác động của từng nhân tố đến quyết định mua nhà chung cư
của người dân tại TP.HCM như thế nào?
Giải pháp nào để nâng cao nâng cao quyết định mua nhà chung cư của
người dân tại TP.HCM?

Footer Page 17 of 137.


Header Page 18 of 137.

5

1.5 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Người dân đang có nhu cầu mua nhà chung cư tại
Tp.HCM
Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian: nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi TP.HCM.
Về thời gian:
+ Thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp: Từ năm 2011 đến năm 2015
+ Thời gian thu thập số liệu sơ cấp: Từ năm 2015 đến năm 2016.
1.6 Phƣơng pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ
bộ sử dụng phương pháp định tính và nghiên cứu chính thức sử dụng phương
pháp định lượng.
1.6.1 Nghiên cứu định tính: phỏng vấn chuyên gia nhằm xác định các
yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân tại TP.HCM.
Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính nhằm khám phá
các nhân tố ảnh hưởng và đồng thời thẩm định lại các câu hỏi trong bảng câu hỏi
phỏng vấn thông qua quá trình phỏng vấn thử. Mục đích của nghiên cứu này
dùng để điều chỉnh và bổ sung thang đo.
1.6.2 Nghiên cứu định lượng: Nghiên cứu chính thức là nghiên cứu định
lượng với kỹ thuật thu thập dữ liệu là phỏng vấn qua bảng câu hỏi đóng dựa trên
quan điểm, ý kiến đánh giá của người dân tại TP.HCM. Toàn bộ dữ liệu hồi đáp
sẽ được xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 16.0.
Thông tin thu thập sẽ được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0. Thang đo sau khi
được đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach‟s Alpha và phân tích
nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy tương quan được sử dụng để kiểm định
mô hình nghiên cứu.

Footer Page 18 of 137.

Header Page 19 of 137.

6

1.7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.7.1

Ý nghĩa khoa học

Đề tài bổ sung thêm lý luận về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS.
Ngoài ra, nghiên cứu này có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên
nghiên cứu các vấn đề liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp một
phần cơ sở lý luận cho các nghiên cứu tiếp theo về lĩnh vực này.
1.7.2

Ý nghĩa thực tiễn

Nghiên cứu này được xây dựng trên cơ sở một sự khan hiếm thông tin về
các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của người dân. Kết quả
của nó sẽ góp phần cung cấp kiến thức liên quan đến các yếu tố tác động đến
quyết định mua nhà chung cư của người dân tại TP.HCM. Cụ thể kết quả nghiên
cứu của đề tài này đem lại một số ý nghĩa như sau:
Cung cấp thông tin thực tế về các biến số về các yếu tố tác động đến quyết định
mua nhà chung cư của người dân tại TP.HCM.
Khám phá tầm quan trọng tương đối của các yếu tố tác động đến quyết định mua
nhà chung cư của người dân tại TP.HCM.
Chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà chung
cư của người dân tại TP.HCM hiểu rõ hơn về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản.

Làm cơ sở cho các công ty kinh doanh bất động sản tham khảo, hiểu biết sâu hơn
về hành vi người tiêu dùng để có chiến lược kinh doanh phù hợp.
1.8 Cấu trúc của nghiên cứu
Bố cục luận văn này được chia thành 5 chương như sau:
CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

Footer Page 19 of 137.


Header Page 20 of 137.

7

Trình bày lý do chọn đề tài (tính cấp thiết của đề tài), mục đích nghiên
cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu chủ yếu, giới
thiệu bố cục của đề tài.
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Chương này tác giả đã tìm hiểu cơ sở lý luận về nhà chung cư, lý thuyết
hành vi người tiêu dùng và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung
cư. Ngoài ra trong chương này tác giả cũng khái quát một số nghiên cứu trước
đây ở trong và ngoài nước cùng những mô hình tham khảo. Trên cơ sở lý luận
này tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu và các giả thuyết cho nghiên cứu.
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trình bày phương pháp nghiên cứu sẽ giới thiệu về việc xây dựng thang đo,
cách chọn mẫu, công cụ thu thập dữ liệu, quá trình thu thập thông tin được tiến
hành như thế nào và các kỹ thuật phân tích dữ liệu thống kê được sử dụng trong
nghiên cứu này.
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Mô tả kết quả nghiên cứu đã tiến hành, các số liệu nghiên cứu khoa học,
các số liệu khảo sát thực nghiệm bao gồm các kết quả kiểm định độ tin cậy và độ

phù hợp thang đo. Phần thảo luận căn cứ vào các dữ liệu thu được trong quá trình
nghiên cứu của đề tài hoặc đối chiếu với kết quả nghiên cứu của các tác giả khác
thông qua các tài liệu tham khảo
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận và kiến nghị sẽ đưa ra một số kết luận từ kết quả thu được, một số
kiến nghị và một số hạn chế và góp ý cho các nghiên cứu tương lai.

Footer Page 20 of 137.


Header Page 21 of 137.

8

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN HÀNH VI NGƢỜI TIÊU DÙNG
2.1 Chung cƣ và căn hộ chung cƣ
Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm một hay nhiều đơn
nguyên, bên trong chung cư bố trí các căn hộ khép kín gọi là căn hộ chung cư
(nhà chung cư) cho các gia đình sinh sống. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở
các đô thị. Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại,
bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh
vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng
khác...). Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành
xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau. Phân loại
căn hộ chung cư Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ban hành ngày 02/06/2008 của
Bộ Xây Dựng hướng dẫn phân hạng căn hộ chung cư, theo đó căn hộ chung cư
được phân thành 4 loại cơ bản như sau:
Căn hộ chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt

mức độ hoàn hảo.
Căn hộ chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tương đối hoàn hảo.
Căn hộ chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá.
Căn hộ chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng

Footer Page 21 of 137.


Header Page 22 of 137.

9

hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
2.2 Các lý thuyết liên quan đến quyết định của ngƣời mua
2.2.1 Lý thuyết về hành vi tiêu dùng
Hành vi tiêu dùng là một tiến trình cho phép một cá nhân hay một nhóm
người lựa chọn, mua sắm, sử dụng hoặc loại bỏ một sản phẩm, dịch vụ, những
suy nghĩ đã có, kinh nghiệm hay tích lũy, nhằm thỏa mãn nhu cầu hay ước muốn
của họ (Solomon & ctg., 2006).
Theo Philip Kotler (2005), hành vi người tiêu dùng được định nghĩa là
“Một tổng thể những hành động diễn biến trong suốt quá trình kể từ khi nhận biết
nhu cầu cho tới khi mua và sau khi mua sản phẩm”. Nói cách khác, hành vi của

người tiêu dùng là cách thức các cá nhân ra quyết định sẽ sử dụng các nguồn lực
sẵn có của họ như: thời gian, tiền bạc, nỗ lực,… như thế nào cho các sản phẩm
tiêu dùng.
Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi người tiêu dùng chính là sự tác
động qua lại giữa các yếu tố kích thích của môi trường với nhận thức và hành vi
của con người, mà qua sự tương tác đó, con người thay đổi cuộc sống của họ.
Theo cách định nghĩa này, khái niệm hành vi người tiêu dùng được nhìn dưới góc
độ tính tương tác, tác động qua lại lẫn nhau giữa con người và môi trường bên
ngoài.
Hành vi tiêu dùng còn được định nghĩa là “một cam kết sâu sắc để mua
lặp lại, bảo hành một sản phẩm ưa thích hoặc dịch vụ trong tương lai”. Vì vậy, sự
hiểu biết về các yếu tố quyết định trong việc “giữ chân khách hàng” có thể tạo
thuận lợi cho người quản lý tập trung vào những yếu tố chính dẫn đến hành vi
tiêu dùng của khách hàng
Chất lượng, giá trị nhận thức và sự hài lòng đều đã được chứng minh là
yếu tố dự báo tốt về ý định hành vi (Petrick, 2004).

Footer Page 22 of 137.


Header Page 23 of 137.

10

Nhìn chung, tất cả các định nghĩa về hành vi người tiêu dùng đều tập trung
vào các khía cạnh quá trình nhận biết, thu thập thông tin, đánh giá mua hàng,
phản ứng sau mua của người tiêu dùng, và mối quan hệ biện chứng giữa quá trình
đó với các yếu tố bên ngoài tác động trực tiếp, gián tiếp vào nó.
Xu hướng hành vi có thể được xác định và đánh giá bằng thái độ và hành
vi. Thái độ đề cập tới một mong muốn cụ thể để tiếp tục mối quan hệ với một nhà

cung cấp dịch vụ, trong khi quan điểm hành vi đề cập đến khái niệm về sự bảo
đảm lặp lại. Khách hàng có thể phát triển một thái độ dựa trên các thông tin thu
thập trước đây mà không có kinh nghiệm thực tế. Những thông tin này có thể tạo
nên thái độ thành kiến hay đối lập với các nhà cung cấp từ những hình ảnh của họ
trên thị trường.
Hình 2.1. Mô hình lý thuyết Thái độ - Hành vi của người tiêu dùng

(Nguồn: Fishbein & Ajzen, 1975)
Trong một nghiên cứu của Cronin & ctg (2000) phát hiện ra rằng giá trị
nhận thức có tác động tích cực đến hành vi tiêu dùng. Hành vi tiêu dùng là những
hành vi cụ thể của một cá nhân khi thực hiện các quyết định mua sắm, sử dụng và
vứt bỏ sản phẩm hay dịch vụ (Kotler, 2005).
Theo Kotler, nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của khách hàng là nhiệm vụ
quan trọng hàng đầu có ảnh hưởng rất lớn đến các quyết định về chiến lược tiếp
thị của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp mới bắt đầu, những người làm tiếp thị có
thể hiểu được người tiêu dùng thông qua kinh nghiệm bán hàng hàng ngày; và
đến một thời điểm nhất định, sự phát triển về quy mô của doanh nghiệp và thị
trường đã làm cho nhiều nhà quản trị và tiếp thị không còn điều kiện tiếp xúc
trực tiếp với khách hàng nữa, chính vì vậy họ phải nghiên cứu về hành vi tiêu
dùng của khách hàng cho doanh nghiệp của mình.
Nghiên cứu hành vi của người mua là nghiên cứu hành vi cá nhân quyết
định như thế nào về khả năng chi tiêu của họ cho mục tiêu có liên quan. Người
Footer Page 23 of 137.


Header Page 24 of 137.

11

mua có nhiều quyết định mỗi ngày, hầu hết các nghiên cứu về hành vi tiêu dùng

của các doanh nghiệp lớn phải đưa vào việc nghiên cứu khách hàng để trả lời câu
hỏi người tiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào họ mua, họ mua bao nhiêu, khi
nào họ mua, và tại sao họ mua (Solomon & ctg., 2006; Kotler và Armstrong,
2012).
Điểm xuất phát để hiểu được khách hàng là mô hình tác nhân phản ứng
được thể hiện trong Hình 2.2 cho thấy các yếu tố tiếp thị và các tác nhân của môi
trường đi vào ý thức của người mua. Những đặc điểm và quá trình quyết định của
người mua dẫn đến những quyết định mua sắm nhất định. Thực tế chỉ ra có rất
nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của con người liên quan đến việc mua sản
phẩm (Kotler, 2005).
Hình 2.2. Mô hình lý thuyết hành vi mua hàng

2.2.2 Thuyết hành động có lý do (Theory of Reasoned Action – TRA)
Thuyết hành động có lý do (TRA) là một lý thuyết thuộc ngành tâm lý học
xã hội. Các nhà tâm lý học xã hội đã cố gắng giải thích làm thế nào và tại sao thái
độ lại tác động đến hành vi. Tại sao và như thế nào mà niềm tin của mỗi con
người khiến họ thay đổi cách thức và đường lối hành động. Thuyết hành động có

Footer Page 24 of 137.


Header Page 25 of 137.

12

lý do được Martin Fishbein giới thiệu lần đầu vào năm 1967, một nhà tâm lý học
xã hội của đại học Illinois tại Urbana. Ông đã đưa ra nhận định về mối quan hệ
giữa niềm tin và thái độ. Sau đó vào thập niên 70, Fishbein đã cộng tác cùng Icek
Ajzen thuộc đại học Massachusetts, Amherst để nghiên cứu và phát triển lý
thuyết này.

TRA quan tâm đến mối liên quan giữa niềm tin, hành vi, chuẩn chủ quan,
thái độ và ý định hành vi. Fishbein đã phân biệt thái độ về một đối tượng cụ thể
và thái độ hướng về hành vi liên quan đến đối tượng đó. Ông cũng chứng minh
thái độ hướng về hành vi giúp dự đoán hành vi tốt hơn là thái độ đối với con
người, các tổ chức, các hiện tượng xã hội,... Lý thuyết này cho rằng có một mối
liên kết mật thiết giữa việc đo lường thái độ, ý định hành vi và hành vi của một
cá nhân trong cùng điều kiện hoàn cảnh, thời gian và mục tiêu hành động.
Thuyết TRA giả định một chuỗi ngẫu nhiên liên kết niềm tin về hành vi và
chuẩn chủ quan với ý định hành vi và hành vi. Lý thuyết này cũng cho thấy rằng
yếu tố quyết định quan trọng nhất của hành vi là ý định hành vi của cá nhân.
TRA giải thích rằng hành vi cá nhân được điều khiển bởi ý định hành vi, và ý
định hành vi là yếu tố quyết định thái độ hướng về hành vi. Ý định hành vi là một
sự phán đoán tốt cho hành vi. Khái niệm này được xem là khả năng có thể xảy ra
mà một cá nhân chắc chắn sẽ thực hiện một hành vi. Fishbein cho rằng các biến
trong mô hình ông xây dựng có thể ảnh hưởng đến ý định và hành vi. Tuy nhiên,
các biến này phải ảnh hưởng đáng kể đến các yếu tố thái độ hoặc niềm tin, chuẩn
chủ quan. Các biến ông đề cập bao gồm các yếu tố nhân khẩu và tính cách tiêu
biểu của cá nhân.
Theo TRA, ý định hành vi có thể được dự đoán nếu đáp ứng được ba điều
kiện. Thứ nhất, những ý định và hành vi phải phù hợp với mục tiêu hành động,
hoàn cảnh và thời gian cụ thể. Thứ hai, ý định và hành vi không thay đổi trong
cùng khoảng thời gian khi việc đánh giá ý định và đánh giá hành vi diễn ra. Cuối
cùng, hành vi đó phải chịu sự kiểm soát của nhận thức. Từ đó, cá nhân sẽ quyết
định thực hiện hay không thực hiện hành vi.

Footer Page 25 of 137.