Hòa giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện đông anh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ MINH CHIẾN

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
TỪ THỰC TIỄN HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

i


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ MINH CHIẾN

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
TỪ THỰC TIỄN HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG ANH

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

Hà Nội – 2017

ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU

5

Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ
HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1.

Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản về tranh chấp đất đai,

10
10

giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.1.

Tranh chấp đất đai

10

1.1.2.

Giải quyết tranh chấp đất đai

13

Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản về hòa giải tranh chấp

17

1.2.

đất đai
1.2.1.

Khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai

17

1.2.2.

Đặc trưng của hòa giải tranh chấp đất đai

19

1.2.3.

Phân loại về hòa giải tranh chấp đất đai

23

1.2.4.

Ưu, nhược điểm của hòa giải tranh chấp đất đai

30

1.2.5.

Ý nghĩa, vai trò của hòa giải tranh chấp đất đai

34

1.2.6.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả hoạt động hòa

35

giải
Chƣơng 2 HỆ THỐNG PHÁP LUẬT HÒA GIẢI TRANH CHẤP

39

ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN ĐÔNG ANH
2.1.

Pháp luật thực định điều chỉnh hòa giải tranh chấp đất đai

39

2.1.1.

Các quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai

39

2.1.2.

Các cơ quan thực hiện hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai
theo pháp luật hiện hành

1

46


2.2.

Thực trạng áp dụng pháp luật hòa giải tranh chấp đất đai trên địa

57

bàn huyện Đông Anh

2.2.1.

Tổng quan về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, KT – XH của

57

huyện Đông Anh
2.2.2.

Những yếu tố đặc thù ảnh hưởng đến hòa giải tranh chấp đất

60

đai trên địa bàn huyện Đông Anh
2.2.3.

Tình hình hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Đông

63

Anh
2.2.4.

Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật hòa giải tranh chấp đất

70

đai trên địa bàn huyện Đông Anh
Chƣơng 3 NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG, HIỆU QUẢ HÒA GIẢI

76

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM QUA THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN ĐÔNG ANH
3.1.

Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết

76

tranh chấp đất đai thông qua hòa giải
3.2

Định hướng của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống

78

pháp luật hoà giải trong giải quyết tranh chấp đất đai
3.3.

Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về hòa giải tranh chấp

80

đất đai
3.4.

Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp

86

đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh
3.4.1.

Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp

86

đất đai của tổ hòa giải
3.4.2.

Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp

88

đất đai của Hội đồng hòa giải
3.4.3.

Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp

90

đất đai của cơ quan tham mưu thuộc UBND cấp huyện
3.4.4.

Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp
đất đai của Tòa án nhân dân

2

91


KẾT LUẬN

93

TÀI LIỆU THAM KHẢO

94

PHỤ LỤC

3


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Bộ TN và MT:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

HĐND:

Hội đồng nhân dân

HĐXX:

Hội đồng xét xử

GCN QSD:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

MTTQ:

Mặt trận Tổ quốc

Phòng TN và MT

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Sở TN và MT

Sở Tài nguyên và Môi trường

TAND:

Tòa án nhân dân

QSD:

Quyền sử dụng

UBND:

Ủy ban nhân dân

UBMTTQ:

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc

KT-XH:

Kinh tế - xã hội

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của một quốc gia, dân tộc. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất, môi
trường sống mà quyền sử dụng đất còn là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị sử
dụng cao và chịu sự chi phối của quy luật cung cầu, quy luật giá trị … Chính từ sự
đặc biệt của loại hàng hóa này, trong quá trình khai thác, sử dụng và quản lý đã nảy
sinh nhiều mâu thuẫn, bất đồng. Đó là bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử
dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với các chủ thể khác có liên quan…
Những bất đồng, mâu thuẫn này không được dung hòa và giải quyết kịp thời sẽ trở
thành tranh chấp. Trong giai đoạn hiện nay, tranh chấp đất đai đã trở thành một hiện
tượng phổ biến, ngày càng tăng về số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở
những vùng đang chịu ảnh hưởng của tốc độ đô thị hóa.
Khi tranh chấp phát sinh, có rất nhiều phương thức được các chủ thể sử dụng
để giải quyết tranh chấp như: Giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, giải quyết
tranh chấp theo con đường hành chính, giải quyết tranh chấp theo con đường Tòa
án… Việc sử dụng loại phương thức giải quyết tranh chấp nào lại phụ thuộc vào
từng loại tranh chấp. Tuy nhiên, trong số những phương thức giải quyết tranh chấp,
hòa giải được xem là phương thức tối ưu nhất. Với phương thức này, các bên tranh
chấp có thể tự tìm đến nhau để thương lượng và đưa ra phương án giải quyết triệt để
tranh chấp hoặc có thể thông qua chủ thể thứ ba đứng ra giúp đỡ các bên tìm đến sự
thỏa thuận, thống nhất để giải quyết tranh chấp phát sinh. Do vậy, hòa giải được coi

là phương thức đảm bảo một cách tối đa quyền tự định đoạt của các bên, giải quyết
một cách triệt để mâu thuẫn phát sinh, đảm bảo tình đoàn kết giữa các bên cũng như
giảm những chi phí phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Xuất phát từ ưu điểm của phương thức này, trong những năm qua, để giải
quyết một cách có hiệu quả những tranh chấp phát sinh trong hoạt động quản lý,

5


khai thác, sử dụng đất, Đảng và nhà nước ta đã xây dựng và hoàn thiện chủ trương,
đường lối, chính sách và pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai theo hướng khuyến
khích các chủ thể trong quan hệ tranh chấp thương lượng để giải quyết tranh chấp
nếu việc thương lượng đó không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Nếu các bên
không tự hòa giải được tranh chấp thì có quyền gửi đơn tới cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giải quyết theo quy định. Việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cũng được tiến hành trên cơ sở lấy hòa giải là trọng tâm và là một thủ tục bắt
buộc nếu vụ việc tranh chấp không giải quyết được mà các bên lựa chọn con đường
giải quyết là hành chính hoặc tố tụng.
Như vậy, có thể thấy hòa giải là một phương thức quan trọng trong quá trình
giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên trong thực tế, tranh chấp trong lĩnh vực đất
đai phát sinh nhiều nhưng chất lượng cũng như hiệu quả của việc giải quyết tranh
chấp bằng con đường hòa giải đạt được không cao do rất nhiều nguyên nhân và chịu
sự chi phối bởi nhiều yếu tố, đặc biệt là ở những vùng đang chịu ảnh hưởng của tốc
độ đô thị hóa như Đông Anh - một huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội. Là huyện
của Thủ đô Hà Nội, theo quy hoạch đến năm 2030 Đông Anh sẽ trở thành đô thị vệ
tinh của Thủ đô với những tuyến giao thông có vị trí chiến lược, quan trọng cho sự
phát triển KT - XH của đất nước và Thủ đô như: Đường cao tốc Bắc Thăng Long Nội Bài, tuyến đường Quốc lộ 5 nối liền trục tam giác Hà Nội - Hải Phòng - Quảng
Ninh… Để nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động hòa giải tranh chấp trên địa bàn
huyện Đông Anh nói riêng, hòa giải tranh chấp đất đai trên phạm vi cả nước nói
chung cũng như hoàn thiện các quy định về hòa giải tranh chấp đất đai trong hệ

thống pháp luật hiện hành, việc nghiên cứu vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai là cần
thiết trong giai đoạn hiện nay. Do vậy, tôi chọn đề tài “Hòa giải tranh chấp đất đai
theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn
huyện Đông Anh” làm luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Có thể nói, nghiên cứu vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai trong thời gian gần
đây đã được nhiều tác giả đặc biệt quan tâm. Cho đến nay đã có nhiều công trình

6


khoa học, nhiều bài viết đề cập và nghiên cứu về vấn đề này như: Giáo trình Luật
đất đai năm 2011 của trường Đại học Luật Hà Nội; cuốn sách “Kỹ năng áp dụng
pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam” do PGS-TS Doãn Hồng
Nhung làm chủ biên năm 2014; Luận văn Tiến sĩ của tác giả Phạm Thị Lan Hương
với đề tài “Hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay” năm
2014; Luận văn Thạc sĩ của tác giả Trần Thanh Thủy với đề tài “Giải quyết tranh
chấp đất đai qua thực tiễn ở Hà Nội” năm 2014… Viện nghiên cứu chính sách,
pháp luật và phát triển trực thuộc Liên hiệp các Hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam
đã có công trình nghiên cứu với đề tài “Hòa giải tranh chấp đất đai tại Việt Nam Phân tích pháp luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến khích cho cải cách”… Các
công trình khoa học này đã nghiên cứu một số khía cạnh nhất định của tranh chấp
đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và hòa giải tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, cho
đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu một cách cơ bản, có hệ thống về hòa
giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn huyện Đông Anh. Vì
vậy, việc nghiên cứu những quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai và
việc áp dụng chúng trên địa bàn huyện Đông Anh cũng như đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai là rất cần
thiết.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai, hòa giải

tranh chấp đất đai và thực trạng về hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện
Đông Anh để từ đó đưa ra những giải pháp góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả
hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai ở Việt Nam.
Với mục đích nêu trên, đề tài nghiên cứu sẽ giải quyết những nhiệm vụ sau
đây:
Thứ nhất: Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về tranh chấp đất đai, giải
quyết tranh chấp đất đai.

7


Thứ hai: Làm rõ những vấn đề về hòa giải tranh chấp đất đai, tính ưu việt của
hòa giải tranh chấp đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả hoạt
động hòa giải; các quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai hiện hành.
Thứ ba: Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai
trên địa bàn huyện Đông Anh thông qua đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp và sự
cần thiết phải nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai.
Cuối cùng: Trên cơ sở những hạn chế của Luật cũng như những bất cập,
vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai trong
thực tiễn chúng tôi kiến nghị và đưa ra các giải pháp áp dụng có hiệu quả các quy
định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hòa giải tranh chấp
đất đai theo pháp luật hiện hành cũng như thực trạng hòa giải tranh chấp đất đai trên
địa bàn huyện Đông Anh, từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng, hiệu quả hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai của cả nước nói chung,
của huyện Đông Anh nói riêng.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, quan điểm của Đảng và Nhà nước về nhà
nước và pháp luật, về tranh chấp đất đai, về hòa giải tranh chấp đất đai, về việc đa

dạng hóa các hình thức giải quyết tranh chấp trong bối cảnh Cải cách tư pháp được
thể hiện tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 về Chiến lược cải cách tư
pháp đến năm 2020 của Bộ Chính trị.
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả luận văn còn sử dụng một
số phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
Phương pháp phân tích, tổng hợp dùng để phân tích thực trạng áp dụng pháp
luật hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Đông Anh, qua đó đưa ra các
kiến nghị, giải pháp và sự cần thiết phải nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động
hòa giải tranh chấp đất đai; phương pháp thống kê được sử dụng để tổng hợp kết

8


quả hòa giải tranh chấp đất trên địa bàn huyện Đông Anh; phương pháp hệ thống
hóa được sử dụng để hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến hòa giải tranh
chấp đất đai; phương pháp so sánh, đối chiếu được sử dụng để chỉ ra những điểm
mới của hệ thống pháp luật hiện hành so với hệ thống pháp luật trước đây; phương
pháp diễn dịch, quy nạp được dùng để liệt kê các giải pháp hoàn thiện hệ thống
pháp luật, nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp đất đai; phương pháp
lịch sử được sử dụng để làm rõ lịch sử phát triển của hệ thống pháp luật về hòa giải
tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử; phương pháp phân loại pháp lý, phân tích
quy phạm được sử dụng để xác định loại quan hệ pháp luật hòa giải tranh chấp đất
đai là loại quan hệ gì và chịu sự điều chỉnh của loại quy phạm nào, sự phù hợp hay
không phù hợp của các quy phạm đó trong thực tiễn áp dụng.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm có 03 chương với kết cấu như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản về hòa giải tranh chấp đất
đai.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật hòa giải tranh chấp đất đai trên địa

bàn huyện Đông Anh.
Chương 3: Nâng cao chất lượng, hiệu quả hòa giải tranh chấp đất đai ở Việt
Nam qua thực tiễn thi hành tại huyện Đông Anh.

9


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ CƠ BẢN
VỀ HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô giá của mỗi quốc gia, dân tộc.
Trong quá trình quản lý, khai thác và sử dụng nguồn tài nguyên phục vụ cho sự phát
triển của đất nước đã nảy sinh không ít mâu thuẫn. Khi các mâu thuẫn không được
giải quyết kịp thời, tích tụ lâu ngày sẽ trở thành tranh chấp. Để hạn chế đến mức
thấp nhất tranh chấp phát sinh cũng như sự tác động của nó tới mọi mặt của đời
sống xã hội, vấn đề đặt ra là phải làm sao giải quyết được triệt để những tranh chấp
đó. Trong rất nhiều phương thức giải quyết tranh chấp, hòa giải là phương thức
được nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam khuyến khích và ưu tiên áp dụng. Sở dĩ
như vậy vì xuất phát từ tính ưu việt của hòa giải so với các phương thức giải quyết
tranh chấp khác. Do vậy, để làm rõ hơn vai trò của hòa giải trong giải quyết tranh
chấp đất đai thì cần phải làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về tranh chấp đất đai,
giải quyết tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai…
1.1. Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai
1.1.1. Tranh chấp đất đai
Trong đời sống xã hội khi tham gia bất kỳ mối quan hệ nào con người đều
hướng tới những lợi ích nhất định, đó có thể là lợi ích vật chất hoặc lợi ích tinh
thần. Khi lợi ích vật chất và lợi ích tinh thần của con người được thỏa mãn, đồng
nghĩa với nó là các mối quan hệ được duy trì góp phần đảm bảo sự ổn định và phát
triển của xã hội, tuy nhiên thực tế không phải lúc nào lợi ích của chủ thể trong các

mối quan hệ xã hội cũng đều được thỏa mãn. Khi lợi ích của các chủ thể không
được thỏa mãn, hậu quả tất yếu là các quan hệ xã hội sẽ bị phá vỡ, mâu thuẫn nảy
sinh và đến một thời điểm nào đó sẽ trở thành tranh chấp, như vậy bản chất của
tranh chấp là những mâu thuẫn về lợi ích [19, tr21].

10


Có rất nhiều quan điểm khác nhau về tranh chấp. Tranh chấp được hiểu là:
“giành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào” [44, tr989] hay là:
“những mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các bên quan hệ pháp luật”
[14, tr443].
Dưới góc độ pháp lý, tranh chấp được hiểu là những mâu thuẫn về lợi ích
xảy ra khi một hoặc cả hai bên không thống nhất được với nhau về việc xác lập,
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của mình lên một đối tượng nhất định [19, tr
21].
Cũng như các loại tranh chấp khác, tranh chấp đất đai đã trở thành một hiện
tượng phổ biến, nhất là khi đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản
xuất và môi trường sống của con người mà nó còn là một loại hàng hóa đặc biệt có
giá trị cao, được lưu thông và chịu sự chi phối bởi các quy luật của nền kinh tế thị
trường. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu khai thác, sử dụng các giá trị do đất
đai mang lại ngày càng tăng. Tỷ lệ thuận với nhu cầu khai thác, sử dụng của các chủ
thể, tranh chấp đất đai ngày càng tăng về số lượng và mức độ phức tạp.
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp
đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ
giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” [45, tr455], hay
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất
đai”[46, tr74],“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các
bên về quyền sử dụng đất đai” [14, tr444].

Theo Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai”. Với khái niệm này có thể hiểu: Tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, bất
đồng về quyền và nghĩa vụ giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người
sử dụng đất với các chủ thể có liên quan. Như vậy, chủ thể tranh chấp đất đai được
mở rộng, nó không chỉ bó hẹp giữa hai bên trong quan hệ đất đai mà là nhiều bên, tức
là từ hai bên trở lên. Việc mở rộng chủ thể trong tranh chấp đất đai xuất phát từ thực

11


tiễn khi việc sử dụng đất trở thành nhu cầu không thể thiếu của các tổ chức, cá nhân
trong đời sống, trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đồng thời nó là hệ quả tất yếu
từ việc ghi nhận và mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất trong hệ thống
pháp luật.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp giữa hai hay nhiều
chủ thể về quyền quản lý, sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà bên nào cũng
cho rằng mình phải được quyền quản lý, sử dụng khu đất đó do được pháp luật ghi
nhận và bảo hộ [19, tr23].
Do vậy, có thể định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa
các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá
trình quản lý và sử dụng đất” [19, tr23].
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật tố tụng dân sự năm
2015 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất.,
còn tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm: Tranh chấp về chia tài sản chung là
quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về các giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Do vậy có thể thấy tranh chấp đất đai khác
với tranh chấp liên quan đến đất đai ở chỗ nếu như tranh chấp đất đai là tranh chấp
về quyền sử dụng đất, có nghĩa là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai
có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất cụ thể nào đó thì tranh chấp liên

quan đến đất đai là những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình
sử dụng đất.
Từ định nghĩa trên cho thấy, tranh chấp đất đai có các đặc điểm như: Chủ thể
của tranh chấp chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và QSD đất vì đất đai thuộc
sở hữu toàn dân; nội dung tranh chấp đất đai phong phú và đa dạng; tranh chấp đất
đai ảnh hưởng tới mọi mặt của đời sống xã hội; khách thể của tranh chấp đất đai là
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai, là QSD đất; đối tượng của
tranh chấp đất đai thay đổi theo hoàn cảnh lịch sử và phụ thuộc vào quan điểm của
Đảng, Nhà nước đối với chế độ sở hữu về đất đai.

12


1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
1.1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng QSD đất và công nhận QSD
đất cho các tổ chức, cá nhân trên cơ sở quy định của pháp luật.
Trong quá trình quản lý và sử dụng đất được Nhà nước giao, giữa các tổ
chức, cá nhân đã phát sinh bất đồng, mâu thuẫn với nhau hoặc với các chủ thể khác
và dẫn tới tranh chấp. Để điều hòa mâu thuẫn và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp
của các bên trong quan hệ pháp luật đòi hỏi phải có chủ thể thứ ba đứng ra làm
trung gian giúp các bên xóa bỏ mâu thuẫn, điều hòa lợi ích giữa các bên, điều hòa
lợi ích của cá nhân, lợi ích của tập thể và lợi ích của toàn xã hội.
Với tư cách vừa là đại diện chủ sở hữu, vừa là cơ quan quản lý xã hội, Nhà
nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật; xây dựng hệ thống các
cơ quan, tổ chức và đội ngũ cán bộ, công chức cũng như đảm bảo cơ chế, chính
sách phục vụ cho giải quyết tranh chấp đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ
“góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích chính đáng của
cộng đồng, xã hội và của từng cá nhân cụ thể, đồng thời đấu tranh, ngăn chặn,

phòng ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và giáo dục ý thức tôn trọng
pháp luật của mọi công dân” [19, tr51].
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng các quy định của
pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của nhân
dân. Ngoài ra, nó còn được hiểu là việc vận dụng các quy định của pháp luật để điều
hòa các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ pháp luật đất đai nảy sinh
trong quá trình quản lý, sử dụng đất [19, tr52].
Từ định nghĩa trên có thể thấy, giải quyết tranh chấp đất đai có một số đặc
điểm như: Giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện bởi nhiều chủ thể, với nhiều
hình thức giải quyết phong phú và đa dạng; giải quyết tranh chấp đất đai bị chi phối
bởi chủ thể và đối tượng của tranh chấp; giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết

13


tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất chứ không phải là giải quyết tranh chấp
về quyền sở hữu đất đai…
1.1.2.2. Ý nghĩa, vai trò của giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra trong thực tế sẽ gây ra những hậu quả xấu tác động
tới mọi mặt của đời sống xã hội. Khi tranh chấp được phát hiện và giải quyết kịp
thời, thấu đáo sẽ góp phần ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội của địa phương
nơi có đất tranh chấp; giảm thiểu những thiệt hại về lợi ích vật chất và tinh thần của
các chủ thể tranh chấp… Do vậy có thể khẳng định, giải quyết tranh chấp đất đai có
ý nghĩa, vai trò rất quan trọng:
Một là: Giải quyết tranh chấp đất đai góp phần điều hòa các bất đồng, mâu
thuẫn phát sinh trong cộng đồng dân cư, đảm bảo hài hòa lợi ích vật chất và tinh
thần của các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất, góp phần giữ vững an
ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội của đất nước, của địa phương nơi có đất tranh
chấp.
Hai là: Để giải quyết tranh chấp đất đai đạt được kết quả đòi hỏi phải có sự

tham gia của nhiều chủ thể với nhiều phương thức khác nhau. Do vậy, giải quyết
tranh chấp đất đai là biện pháp thu hút các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư tham
gia tích cực, hiệu quả vào hoạt động quản lý nhà nước, quản lý xã hội.
Ba là: Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong hệ thống pháp luật. Kết quả
giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tế là thước đo để đánh giá tính khả thi, tính
phù hợp của hệ thống pháp luật, đồng thời là thước đo để đánh giá năng lực, trình
độ chuyên môn nghiệp vụ, ý thức chấp hành pháp luật của các cơ quan nhà nước,
đội ngũ cán bộ, công chức từ đó hướng tới xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp
luật thống nhất, đồng bộ, xây dựng bộ máy nhà nước trong sạch, hiệu quả.
Bốn là: Giải quyết tranh chấp đất đai là biện pháp quan trọng để Nhà nước
phát huy vai trò quản lý xã hội bằng pháp luật [19, tr55], đồng thời cũng là biện
pháp phát huy tính tự quản của cộng đồng dân cư trong đời sống xã hội.

14


Năm là: Giải quyết tranh chấp đất đai góp phần giáo dục, nâng cao ý thức
chấp hành pháp luật của người dân, ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa
[19, tr55].
1.1.2.3. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai
Trong thực tế, khi tranh chấp đất đai nảy sinh đã có rất nhiều hình thức giải
quyết. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai gồm:
a) Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải
Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải là hình thức giải quyết theo
đó các bên tranh chấp thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, bất
đồng dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện của các bên.
Đây là phương thức góp phần giữ gìn tình đoàn kết, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau
giữa các thành viên trong gia đình, dòng họ, trong cộng đồng dân cư [19, tr83];

giảm tải lượng công việc cho cơ quan nhà nước và tiết kiệm được thời gian, công
sức, tiền của cho các bên tranh chấp.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hòa giải được chia thành hòa giải
trong tố tụng và hòa giải ngoài tố tụng.
Hòa giải trong tố tụng được thực hiện bởi TAND. Hòa giải ngoài tố tụng
được thực hiện bởi hòa giải viên của tổ hòa giải, Hội đồng hòa giải thuộc UBND
cấp xã và các cơ quan tham mưu của UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ TN và MT.
b) Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi có tranh chấp phát sinh, Nhà
nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua
hòa giải cơ sở, nếu không hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải [35, Điều 202].
Như vậy, hòa giải là một hình thức giải quyết tranh chấp được ưu tiên áp
dụng khi tranh chấp xảy ra. Khi không tự hoà giải được hoặc hòa giải ở cơ sở không
đạt kết quả, các bên tranh chấp có thể gửi đơn đến UBND cấp xã để được xem xét

15


giải quyết. UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp sẽ là cơ quan nhà nước đầu tiên giải
quyết tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể bằng hình thức hòa giải.
Trong trường hợp UBND cấp xã hòa giải không thành, các bên tranh chấp có
thể gửi đơn đến UBND cấp huyện để được xem xét giải quyết theo quy định. Khi
giải quyết tranh chấp, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định giải quyết
tranh chấp. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, UBND cấp huyện có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư mà các
bên tranh chấp chưa có GCN QSD, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền
với đất hoặc không có một trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều
50 Luật đất đai năm 2013 [35, Điều 203].
UBND cấp tỉnh giải quyết các tranh chấp: Tranh chấp đất đai đã được

UBND cấp huyện giải quyết nhưng các bên không nhất trí với kết quả giải quyết
của Chủ tịch UBND cấp huyện và đề nghị UBND cấp tỉnh giải quyết; tranh chấp
giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư [35, Điều 203].
Bộ TN và MT là cơ quan thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai trong phạm vi
cả nước. Trong quá trình quản lý, Bộ TN và MT có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã có quyết định giải quyết của UBND cấp
tỉnh nhưng các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết đó và tiếp tục
đề nghị Bộ TN và MT giải quyết. Quyết định giải quyết của Bộ TN và MT là quyết
định giải quyết cuối cùng [35, Điều 203].
Như vậy, theo quy định của pháp luật, hệ thống cơ quan hành chính nhà
nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai gồm: UBND cấp xã, UBND cấp
huyện, UBND cấp tỉnh, Bộ TN và MT.

16


c) Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án
Theo quy định tại khoản 1, Điều 203 Luật đất đai năm 2013, TAND giải
quyết tranh chấp đất đai trên cơ sở đơn khởi kiện của một hoặc các bên tranh chấp.
Khi tranh chấp phát sinh, sau khi được UBND cấp xã hòa giải nhưng không thành,
các bên tranh chấp có quyền lựa chọn khởi kiện hay không khởi kiện yêu cầu Tòa
án giải quyết tranh chấp. Những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
gồm: Tranh chấp đương sự đã có GCN QSD đất hoặc các giấy tờ được quy định tại
Điều 100 Luật đất đai năm 2013; các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc

thẩm quyền giải quyết của Tòa án; tranh chấp không có GCN QSD đất hoặc không
có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng một hoặc
các bên lựa chọn đề nghị Tòa án giải quyết.
Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 được sửa đổi, bổ sung
năm 2011 và Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, thẩm quyền giải quyết của TAND
được xác định theo từng loại vụ việc, theo cấp hành chính, theo lãnh thổ và theo sự
lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án nhân danh Nhà nước ban hành
những bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật đòi hỏi các cơ quan, tổ chức, cá
nhân, các chủ thể có liên quan phải tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành, được tổ
chức thực hiện bởi cơ quan thi hành án dân sự.
1.2. Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản về hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải là một phương thức được nhiều chủ thể áp dụng để giải quyết các
tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội, trong đó có tranh chấp đất đai. Để thấy
rõ hơn vai trò của hòa giải cũng như những ưu điểm của nó trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai thì trước hết phải đi tìm hiểu các vấn đề lý luận có liên
quan.
1.2.1. Khái niệm hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải là khái niệm được sử dụng từ rất lâu trong đời sống xã hội. Thuật
ngữ hòa giải được sử dụng để miêu tả việc giải quyết tranh chấp giữa cá nhân với cá

17


nhân, giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức để tìm kiếm tiếng nói
chung, duy trì các mối quan hệ.
Có nhiều quan điểm khác nhau về hòa giải. Có quan điểm cho rằng: “Hòa
giải là sự can thiệp, sự làm trung gian hòa giải; hành vi của người thứ ba làm trung
gian giữa hai bên tranh chấp nhằm thuyết phục họ dàn xếp hoặc giải quyết tranh
chấp giữa họ. Việc giải quyết tranh chấp thông qua người trung gian hòa giải (bên

trung lập)”[62, tr307]. Theo Từ điển pháp lý của Rothenberg: “Hòa giải là hành vi
thỏa hiệp giữa các bên sau khi có tranh chấp, mỗi bên nhượng bộ một ít” [63, tr
410]. Tại Điều 2 Luật hòa giải nhân dân Trung Hoa năm 2010: “Hòa giải nhân dân
là quá trình một Ủy ban nhân dân thuyết phục các bên liên quan đến một mâu
thuẫn đạt được một thỏa thuận hòa giải trên cơ sở thương lượng bình đẳng và tự do
ý chí mang lại một kết quả là giải quyết mâu thuẫn giữa các bên”. Theo Từ điển
tiếng Việt: “Hòa giải là hành vi thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc
xích mích một cách ổn thỏa'' [43, tr350].
Từ những quan điểm trên cho thấy, mặc dù có sự khác nhau về cách sử dụng
từ ngữ nhưng suy cho cùng có thể hiểu: Hòa giải là một phương thức giải quyết
tranh chấp với sự giúp đỡ của một bên thứ ba trung gian, các bên tranh chấp tự
nguyện thỏa thuận giải quyết các tranh chấp phù hợp với các quy định của pháp
luật, truyền thống, đạo đức xã hội [15, tr2].
Là một dạng tranh chấp phổ biến trong đời sống xã hội, khi tranh chấp đất
đai phát sinh, để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất, lợi ích của nhân
dân, của cộng đồng dân cư, nhiều phương thức giải quyết đã được áp dụng, trong đó
hòa giải là một phương thức được Nhà nước khuyến khích, tạo mọi điều kiện về cơ
sở pháp lý, về nguồn nhân lực để giải quyết có hiệu quả các tranh chấp. Do vậy, có
thể hiểu hòa giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt xích mích, bất đồng, mâu thuẫn
trong quản lý, sử dụng đất giữa các bên qua sự trung gian của chủ thể thứ ba.
Hòa giải tranh chấp đất đai là một phương thức giải quyết tranh chấp được
ghi nhận trong hệ thống pháp luật về hòa giải và pháp luật về đất đai.

18


Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước khuyến khích các bên
tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở,
nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa
giải [35, Điều 202]. Tiếp tục kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và

Luật đất đai năm 2003 về việc hòa giải tranh chấp đất đai và ghi nhận vai trò của
UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp thực hiện việc hòa giải, Luật đất đai năm 2013
về cơ bản có một số điểm mới đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn như: Nâng thời hạn hòa
giải tranh chấp của UBND cấp xã từ 30 ngày lên 45 ngày; việc hòa giải của UBND
xã được thực hiện bởi Hội đồng hòa giải; kết quả hòa giải là biên bản hòa giải thành
hoặc hòa giải không thành … Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013, ngoài việc quy định
trách nhiệm của UBND xã trong việc hòa giải tranh chấp đất đai thì trong thủ tục
giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ TN và MT, Luật
quy định trách nhiệm của các cơ quan tham mưu khi xác minh giải quyết đơn thư
của tổ chức, cá nhân cũng có thẩm quyền hòa giải, nếu hòa giải thành Chủ tịch
UBND cấp huyện, cấp tỉnh và Bộ trưởng sẽ ra quyết định công nhận hòa giải thành
của các đương sự. Đây là một quy định mới nhằm đề cao sự thỏa thuận, sự tự
nguyện, sự tự định đoạt của các bên tranh chấp cũng như trách nhiệm của các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp phát sinh.
1.2.2. Đặc trưng của hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải là một trong những phương thức được các chủ thể ưu tiên áp dụng
để giải quyết tranh chấp đất đai. Ngoài đặc điểm là phương thức giải quyết tranh
chấp luôn có sự tham gia của chủ thể thứ ba, là biện pháp giải quyết tranh chấp đề
cao quyền tự định đoạt của các bên, hòa giải tranh chấp đất đai còn có các đặc trưng
sau:
Thứ nhất: Hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ là quá trình các chủ thể tiến
hành hòa giải vận dụng quan điểm, đường lối, chính sách, pháp luật của Đảng và
Nhà nước vào việc giải quyết tranh chấp mà còn là quá trình tìm hiểu, khai thác, sử
dụng các phong tục, tập quán, hương ước, quy ước, luật tục của địa phương để
thuyết phục, động viên các bên tranh chấp hóa giải những bất đồng, mâu thuẫn.

19


Thứ hai: Xuất phát từ vai trò, tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống xã

hội, khi tranh chấp phát sinh nó sẽ gây hậu quả xấu, tác động tới mọi mặt của đời
sống xã hội, gây xói mòn các giá trị truyền thống, đạo lý tốt đẹp của dân tộc, gây
bất ổn về chính trị và trật tự an toàn xã hội. Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai
không chỉ là nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan nhà nước mà còn là trách nhiệm của
cả hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương, của cộng đồng dân cư và của
các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Thứ ba: Trong thực tế, khi tranh chấp đất đai nảy sinh không được giải quyết
kịp thời, dứt điểm sẽ dẫn tới tình trạng tranh chấp kéo dài, sự việc trở nên phức tạp
và kéo theo nó là những vi phạm pháp luật khác nảy sinh, gây ra những điểm nóng
về chính trị… Do vậy, với tính chất ngày càng phức tạp của loại tranh chấp này đòi
hỏi việc hòa giải phải được tiến hành nhanh chóng, kịp thời, các chủ thể tham gia
hòa giải phải tích cực, chủ động nắm bắt dư luận, vào cuộc kịp thời khi có tranh
chấp phát sinh.
Thứ tư: Trong thực tế, việc giải quyết tranh chấp không chỉ đơn thuần là việc
giải quyết một mối quan hệ mà là giải quyết nhiều mối quan hệ. Do vậy, việc hòa
giải tranh chấp đất đai là quá trình tuyên truyền, vận động, thuyết phục kiên trì, bền
bỉ, tốn nhiều thời gian, công sức của các chủ thể và đòi hỏi phải có sự tham gia tích
cực của cộng đồng dân cư, của các tổ chức quần chúng bên cạnh trách nhiệm của cơ
quan nhà nước.
Thứ năm: Hòa giải tranh chấp đất đai cần xóa tan tâm lý “thắng - thua”,
khuyến khích tinh thần cả hai bên cùng thắng, đôi bên cùng có lợi [61, tr13]. Bản
chất của tranh chấp là những bất đồng về lợi ích và hòa giải tranh chấp là sự điều
hòa mâu thuẫn, điều hòa lợi ích giữa các chủ thể. Do vậy, khi giải quyết các tranh
chấp, chủ thể tiến hành hòa giải phải nắm bắt được tâm lý của các bên, xác định
được nguyên nhân sâu xa của mâu thuẫn để từ đó có biện pháp tác động phù hợp.
Vì vậy, hòa giải vừa là khoa học vừa là nghệ thuật.
Thứ sáu: Trong quá trình hòa giải, chủ thể tiến hành hòa giải phải đảm bảo
khách quan, công minh, giải quyết tranh chấp công bằng, không thiên vị, không áp

20

đặt các bên đương sự theo ý kiến, quan điểm của bản thân [61, tr13]. Hòa giải tranh
chấp phải được tiến hành trên cơ sở tôn trọng sự tự thỏa thuận, sự tự định đoạt của
các đương sự. Các chủ thể tham gia hòa giải chỉ đưa ra những phân tích có tình có
lý, những lời tư vấn để các đương sự quyết định đường hướng giải quyết sự việc
chứ không được bắt buộc các bên phải thỏa thuận theo ý chủ quan của các chủ thể
hòa giải.
Thứ bảy: Hòa giải không phải là phương thức áp dụng để giải quyết mọi loại
tranh chấp đất đai. Thực tế cho thấy có tranh chấp đất đai được hòa giải, có tranh
chấp đất đai không được hòa giải.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi tranh chấp đất đai xảy ra, Nhà
nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông
qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có
đất tranh chấp để hòa giải. Hệ thống pháp luật đất đai từ Luật đất đai năm 1993,
năm 2003 và đến nay là Luật đất đai năm 2013 không quy định cụ thể loại tranh
chấp đất đai nào được hòa giải, tranh chấp đất đai nào không được hòa giải. Tuy
nhiên, từ các quy định của Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013 và các quy định của Bộ
luật tố tụng dân sự năm 2004, được sửa đổi, bổ sung năm 2011 và văn bản hướng
dẫn thi hành có thể suy luận: Mọi tranh chấp đất đai phát sinh trong đời sống xã hội
đều có thể sử dụng hòa giải là phương thức để giải quyết, trừ các tranh chấp phát
sinh gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước; tranh chấp phát sinh từ các giao dịch
dân sự liên quan đến QSD đất trái pháp luật, trái đạo đức xã hội; tranh chấp phát
sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà
nước về đất đai, các cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ liên quan đến công tác
quản lý đất đai, cụ thể:
* Đối với trường hợp tranh chấp phát sinh gây thiệt hại đến tài sản của Nhà
nước có thể chia làm 02 trường hợp:
- Trường hợp Nhà nước giao đất cho cơ quan, tổ chức, đơn vị vũ trang quản
lý, sử dụng hoặc đầu tư vào doanh nghiệp nhà nước do Nhà nước thực hiện quyền

21


sở hữu thông qua cơ quan có thẩm quyền, khi có tranh chấp phát sinh thì không
được hòa giải.
- Trường hợp QSD đất được Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp nhà nước,
góp vốn trong các doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư của các chủ sở hữu khác
theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp được quyền tự chủ quản lý, sử dụng hoặc
định đoạt tài sản và chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với các tài sản đó trong
hoạt động sản xuất, kinh doanh, khi có tranh chấp phát sinh có thể tiến hành hòa
giải.
* Đối với các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự liên quan đến
QSD đất trái pháp luật, trái đạo đức xã hội, pháp luật quy định không được hòa giải
nếu việc hòa giải nhằm mục đích để các bên tiếp tục thực hiện các giao dịch và chỉ
cho phép hòa giải giữa các bên để giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh từ giao dịch
trái pháp luật.
* Đối với các tranh chấp phát sinh từ hành vi vi phạm pháp luật của cơ quan
thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, các cán bộ, công chức được giao
nhiệm vụ liên quan đến công tác quản lý đất đai: Khi tranh chấp phát sinh, người
dân sử dụng quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Kế thừa tư tưởng, quan điểm của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, được sửa
đổi, bổ sung năm 2011, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định những vụ việc
không được hòa giải gồm: Các tranh chấp phát sinh từ yêu cầu đòi bồi thường vì lý
do gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước; tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự
vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội [30, Điều 206]. Có thể thấy giữa
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, được sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Bộ luật Tố
tụng dân sự năm 2015 có sự khác nhau trong việc sử dụng từ ngữ khi nói về các vụ
việc không được hòa giải. Nếu trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, được sửa

đổi, bổ sung năm 2011 là “yêu cầu đòi bồi thường gây thiệt hại đến tài sản của
Nhà nước” thì trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là “ yêu cầu đòi bồi thường
vì lý do gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước”; nếu như trong Bộ luật Tố tụng

22


dân sự năm 2004, được sửa đổi, bổ sung năm 2011 là tranh chấp phát sinh từ “các
giao dịch dân sự trái pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội” thì đến Bộ luật Tố tụng
dân sự năm 2015 được thay là tranh chấp phát sinh từ “các giao dịch dân sự vi
phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội”.
Ngoài ra, trong quá trình hòa giải, các chủ thể tham gia hòa giải phải đảm
bảo bí mật đời tư của các bên tranh chấp; không xâm phạm lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng [61, tr13]; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
1.2.3. Phân loại về hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp không chỉ được các bên tranh
chấp ưu tiên lựa chọn mà còn được Nhà nước khuyến khích áp dụng. Hòa giải tranh
chấp đất đai có hai hình thức là hoà giải ngoài tố tụng và hòa giải trong tố tụng.
1.2.3.1. Hòa giải tranh chấp đất đai ngoài tố tụng
Hòa giải ngoài tố tụng là hình thức hòa giải qua một bên trung gian, được các
bên lựa chọn tiến hành trước khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án [19, tr85].
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hòa giải tranh chấp đất đai ngoài tố
tụng được thực hiện bởi chủ thể gồm: Hòa giải viên thuộc tổ hòa giải hoạt động
theo Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013, Hội đồng hòa giải thuộc UBND cấp xã, cơ
quan tham mưu của UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ TN và MT hoạt động theo quy
định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn. Đây là hình thức hòa
giải mà chủ thể tiến hành hòa giải là tổ chức tự quản của cộng đồng dân cư và các
cơ quan hành chính nhà nước. Trong đó, hòa giải được thực hiện bởi các hòa giải
viên là biện pháp được Nhà nước khuyến khích thực hiện, không mang tính bắt
buộc. Hòa giải được thực hiện bởi Hội đồng hòa giải thuộc UBND cấp xã là biện

pháp tiền tố tụng, mang tính chất bắt buộc phải thực hiện đối với một số tranh chấp
trước khi khởi kiện ra Tòa. Hòa giải được thực hiện bởi cơ quan tham mưu của
UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ TN và MT được ghi nhận trong các văn bản pháp
luật nhưng lại không quy định cụ thể có mang tính bắt buộc hay chỉ mang tính chất
khuyến khích. Kết quả hòa giải do các hòa giải viên tiến hành không lập biên bản
hoặc sẽ được lập biên bản nếu các bên đồng ý. Kết quả hòa giải do Hội đồng hòa

23