Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam (LA tiến sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 62.38.01.07

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HOÀNG THẾ LIÊN

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu nêu trong luận án là trung thực. Kết quả nghiên cứu nêu trong luận án
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận án

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI ........................................................................................................................... 7
1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài… ......................................................... ..7
1.2. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................ .15
1.3. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu ....................................................... 17
Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................................ 20
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở .......................................................................................................................... 21
2.1. Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở ................................................. 21
2.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ................................ 34
2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở ........... .40
Kết luận chƣơng 2 ....................................................................................................... . 68
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM.. ................ .70
3.1. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua
bán nhà ở ở nƣớc ta ..................................................................................................... . 70
3.2. Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ở Việt Nam … ............................ 77
3.3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.. ........... 97
Kết luận chƣơng 3 ....................................................................................................... 116
CHƢƠNG 4: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở .............................................................................................................. 118
4.1. Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... .118
4.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ....................................... 123
Kết luận chƣơng 4… .................................................................................................. 145
KẾT LUẬN ................................................................................................................ 147
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 149
CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ ................................................... 158
PHỤ LỤC .................................................................................................................... 159


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BLDS 1995

Bộ luật dân sự năm 1995

BLDS 2005

Bộ luật dân sự năm 2005

BLDS 2015

Bộ luật dân sự năm 2015

BĐS

Bất động sản

BTTH

Bồi thƣờng thiệt hại

CSH

Chủ sở hữu

GTGT

Giá trị gia tăng

HĐMBNO

Hợp đồng mua bán nhà ở

HTTTL

Hình thành trong tƣơng lai

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

NLHVDS

Năng lực hành vi dân sự

PICC

Principles of International Commercial Contract
(Bộ Nguyên tắc hợp đồng thƣơng mại quốc tế của
UNIDROIT)

QSH

Quyền sở hữu

QSD

Quyền sử dụng

TAND

Tòa án nhân dân

TCHNCC

Tổ chức hành nghề công chứng

TNCN

Thu nhập cá nhân

TNBTTH

Trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại

TTBĐS

Thị trƣờng bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội. Khi xã hội

càng phát triển (sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số) nhu c u về nhà ở càng
đƣợc xã hội quan tâm.

nƣớc ta, giao dịch mua bán nhà ở trong những năm g n

đây diễn ra rất phổ biến, đa dạng, thƣờng mang giá trị lớn và là một trong những
phƣơng thức để các chủ thể thực hiện việc trao đổi, nh m th a mãn nhu c u ch ở
và các lợi ch inh tế hác. Giao dịch mua bán nhà ở giữ vị tr quan trọng trong quá
trình vận hành, phát triển inh tế- xã hội của đất nƣớc. Cũng nhƣ h u hết các quốc
gia hác trên thế giới, quyền về ch ở hợp pháp và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
đƣợc hiến pháp ghi nhận và pháp luật bảo vệ, cụ thể: Hiến pháp năm 1992 quy định
“công dân c quy n sở h u thu nhập hợp pháp, của cải đ dành, nhà ở

và Hiến

pháp 2013 tại Điều 22 tiếp tục hẳng định: “Công dân c quy n c nơi ở hợp
pháp . Để đảm bảo thực hiện quyền hiến định về nhà ở, ch ở hợp pháp của công
dân Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều ch nh sách, pháp luật thúc đẩy phát
triển inh tế- xã hội nh m hông ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh th n của
nhân dân. Trong đó pháp luật về đất đai, nhà ở inh doanh bất động sản (viết tắt là
“KDBĐS ), về hợp đồng mua bán nhà ở (viết tắt là “HĐMBNO ) đƣợc Nhà nƣớc
ta đặc biệt quan tâm, thể hiện qua việc đã ban hành và ịp thời sửa đổi, bổ sung
những quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở phù hợp với sự phát
triển inh tế - xã hội ở m i giai đoạn lịch sử của đất nƣớc.
Chế định HĐMBNO luôn chiếm vị tr quan trọng trong pháp luật về dân sự,
inh tế, trực tiếp liên quan đến quyền tài sản, phục vụ và đáp ứng những nhu c u
quan trong của các chủ thể trong xã hội nên đƣợc Nhà nƣớc ta quan tâm, không
ngừng hoàn thiện. Các văn bản pháp luật quan trọng trực tiếp điều chỉnh
HĐMBNO, nhƣ Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất
động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Bảo vệ ngƣời tiêu dùng… cùng các văn

bản hƣớng dẫn, về cơ bản đã tạo cơ sở pháp lý đ y đủ cho các giao dịch mua bán
nhà ở, từng bƣớc đƣa các giao dịch nhà ở đi vào nề nếp, ổn định và mang lại hiệu

1


quả xã hội ngày càng cao. Từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất
động sản (viết tắt là “Luật KDBĐS”) có hiệu lực thi hành thay thế cho Luật Nhà ở
2005 và Luật KDBĐS 2006 với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, vừa hắc phục
những bất cập của pháp luật cũ, vừa tạo dựng một môi trƣờng pháp lý phù hợp,
thông thoáng và đồng bộ hơn cho giao dịch mua bán nhà ở, góp ph n thúc đẩy thị
trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, hiệu quả. Đồng thời, sự ra đời của
Bộ luật dân sự 2015 (c hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) thay thế cho BLDS
2005 đã có những thay đổi há toàn diện và tác động mạnh mẽ đến pháp luật về hợp
đồng nói chung và HĐMBNO nói riêng.
Thực tế cho thấy, việc chuyển giao quyền sở hữu (viết tắt là “QSH”) nhà ở
thông qua giao dịch mua bán là hông đơn giản vì đối tƣợng giao dịch là tài sản có
giá trị lớn và đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nƣớc
ban hành ở các thời điểm hác nhau. Do vậy, các bên phải rất thận trọng hi tiến
hành giao ết và thực hiện hợp đồng. Chẳng hạn: Nhà ở thƣờng gắn liền với đất ở,
nhƣng pháp luật điều chỉnh về đất đai có một số quy định khác với pháp luật nhà ở
về thời điểm chuyển QSH. Trong giao dịch mua bán nhà ở các chủ thể phải thực
hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập và nộp ph trƣớc bạ nhà - đất nhƣng một số quy
định pháp luật về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng, mua bán bất động
sản (chẳng hạn: căn cứ t nh thuế, thuế suất, đối tƣợng chịu thuế, thu nhập chịu
thuế….) đã bộc lộ một số hạn chế, hiến cho thị trƣờng nhà ở gặp nhiều hó hăn.
Quy định của pháp luật về hình thức, nội dung HĐMBNO rất đa dạng, liên quan
đến nhiều cơ quan quản lý nhà nƣớc với nhiều thủ tục phức tạp đòi h i phải đƣợc lý
giải một cách có hệ thống, góp ph n nâng cao nhận thức chung của xã hội. Bên
cạnh đó, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội hiện nay chƣa đảm sự công b ng, chƣa

xây dựng đƣợc cơ chế quản lý việc mua bán nhà ở xã hội hiện hữu, chƣa đảm bảo
nhà ở xã hội đến đúng đối tƣợng có nhu c u làm ảnh hƣởng đến t nh nhân đạo, ƣu
việt của ch nh sách an sinh xã hội về nhà ở mà Đảng và Nhà nƣớc đã đề ra. Sự bất
ổn của thị trƣờng bất động sản (viết tắt là “TTBĐS”) những năm qua cho thấy
những yếu ém và bất cập trong ch nh sách pháp luật về bất động sản (viết tắt là

2


“BĐS”) nói chung và nhà ở nói riêng; sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tài
chính- t n dụng còn hạn chế, chƣa phát huy tiềm năng về vốn cho thị trƣờng nhà.
Xét về t nh đồng bộ, thì hệ thống pháp luật về HĐMBNO hiện nay còn há
nhiều bất cập, một số quy định đã bộc lộ hạn chế hiến cho thị trƣờng nhà ở bất ổn
định, thiếu minh bạch, chƣa đảm bảo nguyên tắc công b ng, chƣa tƣơng đồng với
pháp luật hợp đồng của một quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật Bản…) và các
Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL). Tranh chấp mua bán nhà ở phát
sinh há phổ biến, đa dạng, phức tạp và các hệ lụy của nó đã gây thiệt hại hông
nh cho xã hội.
Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật
Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu của luận án
Nghiên cứu nh m làm sáng t thêm các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật
và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO ở Việt Nam, trên cơ sở đối nghiên cứu so
sánh với pháp luật về hợp đồng của một số quốc gia, làm rõ hơn nét tƣơng đồng và
sự hác biệt của pháp luật HĐMBNO của nƣớc ta. Tiếp thu có chọn lọc những điểm
tiến bộ tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Việt Nam.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
Để thực hiện mục đ ch trên, đề tài phải thực hiện nhiệm vụ sau:
Thứ nhất. Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình hoa học nghiên

cứu liên quan đến đề tài. Trên cơ sở đó, xác định những điểm hợp lý mà luận án sẽ
ế thừa, chỉ ra những vấn đề chƣa đƣợc giải quyết hoặc c n đƣợc tiếp tục nghiên
cứu sâu sắc hơn, từ đó xác định rõ nội dung nghiên cứu của luận án.
Thứ hai. Nghiên cứu, phân t ch và làm rõ các vấn đề lý luận về HĐMBNO
và lý luật về pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam.
Thứ ba. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại
Việt Nam, làm rõ những ƣu điểm, hạn chế c n hắc phục, chỉ ra nguyên nhân của

3


những ết quả và hạn chế đó, xác định căn cứ thực tiễn cho các iến nghị hoàn thiện
pháp luật.
Thứ tư. Xác định quan điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật
HĐMBNO nh m đảm bảo quyền lợi của các chủ thể và minh bạch TTBĐS.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Luận án nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐMBNO và pháp luật về
HĐMBNO; thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam. Các văn bản
quy phạm pháp luật (Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản,
Luật Đất đai… và các văn bản hƣớng dẫn liên quan), với tƣ cách là nguồn pháp luật
điều chỉnh quan hệ hợp đồng này sẽ là đối tƣợng nghiên cứu ch nh đƣợc phân t ch
trên cả hai phƣơng diện: quy định pháp luật và thực thi pháp luật. Bên cạnh đó,
pháp luật của một số nƣớc cũng đƣợc phân t ch dƣới giác độ so sánh.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án
- Phạm vi v nội dung nghiên cứu: (i) hái niệm, đặc điểm, vai trò của
HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO (ii) Những yếu tố ảnh hƣởng tới pháp luật
HĐMBNO; (iii) Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO;
(iv) yêu c u, quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO Việt Nam.
- Phạm vi v thời gian nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu pháp luật

về HĐMBNO ở Việt Nam từ hi Hiến pháp 1992 đƣợc ban hành cho đến nay.
- Luận án hông nghiên cứu pháp luật HĐMBNO thuộc sở hữu nhà nƣớc và
tái định cƣ, vì đây là loại hợp đồng chứa đựng các yêu tố hành ch nh, hông phổ
biến trong giao lƣu dân sự, ý ch của nhà nƣớc bao trùm lên toàn bộ quá trình giao
ết và thực hiện hợp đồng.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
4.1. Phương pháp tiếp cận
Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống, đa ngành, liên ngành và lịch sử.

4


4.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận án dựa trên phƣơng pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tƣ tƣởng Hồ
Chí Minh, phép duy vật biện chứng, quan điểm lý luận về Nhà nƣớc và pháp luật để
nghiên cứu, xác định nội dung và yêu c u điều chỉnh pháp luật về HĐMBNO. Trên
cơ sở đó, luận án sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau:
(i) Phƣơng pháp lịch sử, quy nạp, tổng hợp và logic đƣợc sử dụng để nghiên
cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về HĐMBNO qua các thời ỳ
lịch sử. (ii) Phƣơng pháp phân tích, so sánh đƣợc sử dụng để tìm ra những điểm
hác biệt và tƣơng đồng giữa pháp luật của các nƣớc với pháp luật về HĐMBNO
Việt Nam, từ đó có những sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp, đảm bảo thúc đẩy tiến
trình hội nhập quốc tế. (iii) Phƣơng pháp phân t ch, tổng hợp đƣợc sử dụng để
nghiên cứu chế định pháp luật HĐMBNO, đánh thực trạng pháp luật và thực thi
pháp luật về HĐMBNO, từ đó đƣa ra iến nghị nh m tiếp tục xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam.
Các phƣơng pháp trên sẽ đƣợc sử dụng ết hợp, đan xen trong suốt quá trình
nghiên cứu của luận án.
5. Những điểm mới của luận án
Luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống và toàn diện về

HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO ở Việt Nam. Dƣới góc độ lý luận, luận án đã
góp ph n làm rõ hơn vai trò của pháp luật về HĐMBNO trong pháp luật về nhà ở,
KDBĐS nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.
Luận án phân t ch, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp
luật HĐMBNO ết hợp so sánh với pháp luật của các nƣớc phát triển từ đó chỉ ra
những ƣu điểm, hạn chế của pháp luật về HĐMBNO của Việt Nam.
Luận án đã đƣa ra quan điểm định hƣớng và đề xuất những giải pháp hoàn
thiện pháp luật về HĐMBNO phù hợp với chủ trƣơng, ch nh sách của Đảng, Nhà
nƣớc về cải cách tƣ pháp, đảm bảo giải quyết an sinh xã hội, nâng cao hiệu quả thực
thi trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc tự do ý ch và tự do hợp đồng; giải quyết hài hòa

5


và cân b ng lợi ch của các bên, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với
quy luật của nền inh tế thị trƣờng và hội nhập inh tế quốc tế.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án
6.1. Ý nghĩa khoa học của luận án
Luận án góp ph n xây dựng cơ sở lý luận hoa học và thực tiễn cho việc tiếp
tục hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO đảm bảo t nh tổng thể, đồng bộ, bảo vệ
quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở và thúc đẩy TTBĐS
phát triển ổn định, minh bạch, phù hợp với xu thế hội nhập.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham hảo cho việc học tập, giảng dạy,
nghiên cứu và xây dựng pháp luật.
7. Cơ cấu của luận án
Ngoài ph n mở đ u, ết luận, danh mục tài liệu tham hảo và phụ lục, luận
án ết cấu gồm 4 chƣơng, cụ thể nhƣ sau:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Chương 2: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Chương 4: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

6


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước
những nƣớc phát triển, pháp luật về inh doanh bất động sản (viết tắt là
“KDBĐS”) nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đã có những chuẩn mực ổn định,
inh nghiệm lâu đời, đƣợc pháp điển hóa chủ yếu trong Bộ luật dân sự (viết tắt là
“BLDS”), chẳng hạn nhƣ: BLDS Pháp, BLDS Nhật bản, BLDS Đức…. Giao dịch
mua bán nhà ở hông tách biệt mà đƣợc quy định chung trong giao dịch BĐS.
Đã có nhiều công trình trên thế giới nghiên cứu về hợp đồng và TTBĐS,
trong đó đáng ể là các cuốn sách: Contract Law (dịch sang tiếng Việt là “Luật hợp
đồng ) của Roger Halson [104]; The law of Contract (dịch sang tiếng Việt là “Pháp
luật v hợp đồng ) của Edwin Pell [100]. Hai cuốn sách này đã tập trung nghiên
cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin, tự do
giao ết hợp đồng,... Cuốn sách Formation du contract (dịch sang tiếng Việt là
“Hình thành hợp đồng ) của tác giả J. Ghestin, G.Loiseau và Y-M Seriet [101],
cũng đã tập trung nghiên cứu về sự th a thuận của các bên khi xác lập hợp đồng
theo pháp luật của Pháp có đối chiếu với một số hệ thống pháp luật Châu Âu, công
trình này đã làm rõ nguyên tắc thiện ch , trung thực liên quan đến việc thực hiện
nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở giai đoạn chuẩn bị ý ết hợp đồng (từ
trang 1251 đến 1307) và xử lý vi phạm hợp đồng. Cuốn sách “Notarielle
Verbrauchervertraege” (dịch sang tiếng Việt là “Công chứng hợp đồng tiêu dùng”)
của Britta Carmen Deimel [98] đã phân tích những vấn đề về hợp đồng có công

chứng theo Điều 310 của BLDS Đức. Tác giả này đã làm rõ điều iện giao dịch
chung và đề cập đến t nh minh bạch của hợp đồng theo yêu c u Chỉ thị số 9313/EWG của Ủy ban Châu Âu ngày 05/4/1993 về bảo lƣu mang t nh lạm dụng trong
các hợp đồng.
Một số bài viết nhƣ: “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” (dịch
sang tiếng Việt là “Bảo vệ người tiêu dùng trong Bộ luật dân sự”) của K. Schimidt

7


dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng trong inh tế thị trƣờng, các bên có quyền tự do
th a thuận hông bị hạn chế về nội dung hợp đồng, tác giả này đã đƣa ra quan điểm
bảo vệ quyền lợi của ngƣời tiêu dùng theo BLDS Đức. Friedrich Kessler tác giả
cuốn sách “Contracts of Adhesion- Some Thoughts About Freedom of Contract”
(dịch sang tiếng Việt là “Hợp đồng mẫu- Một vài suy nghĩ v tự do hợp đồng” đã
nhìn nhận rất sâu sắc, đa chiều về tự do hợp đồng và chỉ ra sự bất bình đẳng giữa
các bên trong hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo, nh m loại b hoặc iểm
soát những điều hoản bất lợi cho doanh nghiệp [83, tr.8] để thấy đƣợc nhu c u cấp
thiết bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu, chống lại sự lạm dụng tự do hợp đồng
trong quá trình giao ết.
Mar R. Ea er hi viết về “Hiệu ứng ngược vị thế” trong cuốn sách “MBA
trong tầm tay Tổng quan” [63] đã hẳng định TTBĐS có ảnh hƣởng rất mạnh mẽ
đến inh tế - xã hội của một quốc gia. Trong đó “hoạt động của thị trường nhà ở c
tác động lan tỏa đáng k với phần còn lại của n n kinh tế” [63, tr. 290], nó cho thấy
có một sự tƣơng quan mạnh giữa hối lƣợng giao dịch và giá.
Có rất t các cuộc hội thảo quốc tế bàn riêng về nhà ở mà chủ yếu tập trung
thảo luận về những vấn đề liên quan đến TTBĐS vì đây là thế mạnh của các nƣớc
có nền inh tế phát triển. Một trong những hội thảo quốc tế mà Việt Nam có thể
tham hảo, học tập đƣợc nhiều đó là hội thảo: “Phát tri n nhà ở và thị trường bất
động sản- kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” tổ chức tại Hà Nội tháng
11 năm 2010. Trong đó, có các báo cáo nhƣ: “Các vấn đ trong lĩnh vực nhà ở

nhằm phát tri n đô thị b n v ng ở Hàn Quốc” của tác giả Kim Hyun Ah và Kim
Eung Soo (Viện nghiên cứu Xây dựng và Kinh tế Hàn Quốc); “Đô thị h a b n v ng
trong ngành bất động sản Indonesia” của Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác
đầu tư bất động sản & Đô thị h a b n v ng trong lĩnh vự bất động sản của Abas
A.Jalil - Giám đốc công ty Amana Raya REIT Managers. Những bài viết này đã
giúp cho các nhà hoạch định ch nh sách của Việt Nam có cái nhìn bao quát và toàn
diện hi xây dựng ch nh sách pháp luật về TTBĐS nói chung và nhà ở nói riêng bền

8


vững, minh bạch, hiệu quả hơn. Qua đó xây dựng cơ chế ch nh sách về nhà ở,
KDBĐS đáp ứng đƣợc nhu c u và thực tế của đất nƣớc.
Một số công trình trong nƣớc nghiên cứu pháp luật KDBĐS của các nƣớc
trên thế giới nhƣ: “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản- kinh nghiệm quôc
tế và bài học cho Việt Nam” [5]; “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản ở
Việt Nam” [6]. Qua nghiên cứu cơ chế, ch nh sách pháp luật về TTBĐS của một số
nƣớc nhƣ Mỹ, Ph n Lan, Hàn Quốc, Sigapore,.... Cả 02 công trình này đã chỉ ra
những inh nghiệm của m i nƣớc mà Việt Nam c n phải học tập, chẳng hạn nhƣ
các ch nh sách về thuế để iểm soát đ u cơ, iềm chế giá nhà của Hàn Quốc, ch nh
sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của Thụy Điển và nhà ở xã hội của
Singapore, vai trò của Nhà nƣớc trong điều tiết hoạt động KDBĐS của
Philippines... và hẳng định “các nước đ u đặt nhà ở vào vị trí trọng yếu trong hệ
thống chính sách của mình đối với TTBĐS” và đều tập trung xây dựng hung pháp
lý cho ch nh sách phát triển TTBĐS phù hợp với đặc điểm của m i nƣớc. Nguyễn
Minh Tuấn [89] đã tập trung nghiên cứu pháp luật về đăng ý BĐS của Nhật Bản,
Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển từ đó chỉ ra những hác biệt, inh nghiệm
cho Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ý BĐS. Và theo tác giả này “khi thực hiện
việc đăng ký, các thông tin v BĐS, v chủ sở h u BĐS được lưu gi , tích hợp
thống nhất, giúp cho TTBĐS được vận hành an toàn, minh bạch” [89, tr.16].

Phạm Văn B ng hi nghiên cứu “Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học
đối với Việt Nam v chính sách xây dựng và phát tri n thị trường bất động sản”
[67] đã cho r ng đăng ký giao dịch BĐS là đi u kiện c hiệu lực của giao dịch.
Giao dịch BĐS không đăng ký sẽ không được pháp luật bảo vệ” [67, tr.18].
1.1.2. Tình hình nghiên cứu trong nước
Sau hi đất nƣớc bƣớc vào thời ỳ đổi mới, chuyển từ cơ chế tập trung bao
cấp sang nền inh tế thị trƣờng, nhất là từ hi BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật
KDBĐS 2006 và các văn bản hƣớng dẫn đƣợc ban hành thì việc nghiên cứu pháp
luật về HĐMBNO đã đƣợc nhiều nhà hoa học quan tâm. Theo thống ê chƣa đ y
đủ của tác giả có 51 công trình hoa học nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp liên

9


quan đến pháp luật Việt Nam về HĐMBNO; trong đó gồm: 21 sách, 02 đề tài cấp
Bộ, 04 Luận án tiến sĩ, 11 Luận văn thạc sỹ, 13 bài báo hoa học đăng trên các tạp
chí chuyên ngành.
1.1.2.1. Nhóm các công trình nghiên cứu nh ng vấn đ lý luận pháp luật v
HĐMBNO tại Việt Nam
Các công trình trực tiếp nghiên cứu HĐMBNO có Luận văn cao học với đề
tài: “Nh ng vấn đ cơ bản v hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự” của
Đ Văn Hãn [37]; Lê Thị Lan viết về: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của
pháp luật hiện hành- Một số vấn đ lý luận và thực tiễn” [51]; Nguyễn Nhật
Phƣơng Giang nghiên cứu “Đi u kiện c hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở”
[36]; Nguyễn Thị Minh Phƣợng với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và
giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” [70] và giáo trình
Luật Dân sự Việt Nam, do Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) [80].
Tác giả của các công trình nêu trên hi nghiên cứu các vấn đề về lý luận pháp luật
HĐMBNO đều đƣa ra hái niệm HĐMBNO với sự thống nhất cao về những đặc
điểm cơ bản của HĐMBNO là tính song vụ, ƣng thuận, có đền bù và chuyển giao

QSH tài sản. Các tác giả một số công trình khác [36, 70] đã chỉ ra những bất cập
của pháp luật trong quy định về hình thức HĐMBNO phải công chứng, chứng thực,
coi đó là điều iện có hiệu lực của hợp đồng và hẳng định quy định này “đã tạo kẽ
hở cho việc hủy bỏ tính hiệu lực của HĐMBNO”. Tác giả các công trình trên cũng
đã chứng minh vai trò của pháp luật HĐMBNO tạo cơ sở pháp lý an toàn cho các
chủ thể tham gia giao ết hợp đồng và iến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm
chuyển QSH, hình thức của HĐMBNO theo hƣớng hông nên quy định bắt buộc
phải công chứng, chứng thực mà theo hƣớng “mở’ để các bên tự lựa chọn trong quá
trình giao ết hợp đồng [70].
Một số công trình nghiên cứu từng loại HĐMBNO riêng biệt nhƣ: “Hợp
đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt Nam hiện nay [39]; “Hợp đồng mua bán
nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay [45] và “Pháp luật v mua bán
nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội” [19]. Tác giả các công trình này đã đƣa

10


ra hái niệm về HĐMBNO tƣơng ứng với từng loại nhà ở mà mình nghiên cứu và
chỉ ra một số bất cập trong quy định của pháp luật liên quan. Chẳng hạn nhƣ: Đinh
Gia Cảnh [19], đã chỉ ra các quy phạm pháp luật (viết tắt là “QPPL”) về mua bán
NOXH là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự h trợ về nhà ở từ ph a nhà nƣớc
dành cho những ngƣời thu nhập và là hung pháp lý c n phải có trong sự phát triển
TTBĐS. Tác giả này cũng cho r ng những quy định về đối tƣợng, điều iện đƣợc
mua NOXH chƣa thật sự phù hợp, đã ảnh hƣởng đến t nh ch nh xác và công b ng
hi áp dụng ch nh sách NOXH; các thủ tục hành ch nh liên quan đến việc xác định
thực trạng thu nhập, cƣ trú, ch ở đã tạo điều iện cho việc sách nhiễu của ch nh
quyền địa phƣơng. Phạm Thị Hƣờng [45], đã chứng minh thực tiễn cấp giấy chứng
nhận QSH nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hác gắn liền với đất (viết tắt là
“GCN”) đối với căn hộ chung cƣ còn nhiều bất cập do sự thiếu trách nhiệm của chủ
đ u tƣ mà hông có một cơ chế giám sát hữu hiệu nào điều chỉnh, hiến cho quyền

lợi của ngƣời mua bị xâm phạm nghiêm trọng.
Khi nghiên cứu “Pháp luật v hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai [21] và “Pháp luật v mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai” [52] tác giả các công trình này đã chỉ ra những hạn chế của pháp
luật khi quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS của chủ đ u tƣ và cơ chế
pháp lý giám sát việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và quyền tiếp nhận
thông tin liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai (viết tắt là “HTTTL”).
1.1.2.2. Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh
chấp HĐMBNO tại Tòa án
Cuốn sách “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án” [27, 28,
29] của Đ Văn Đại, đã chỉ ra những bất cập của pháp luật dân sự liên quan đến chế
định hợp đồng nhƣ quy định về nh m lẫn, lừa dối, hủy b hợp đồng, từ đó đƣa ra
quan điểm cá nhân là hạn chế tuyên bố, hủy b hợp đồng nếu có cơ hội hãy cứu hợp
đồng vì hợp đồng sinh ra để thực hiện chứ hông phải là để triệt tiêu. “Pháp luật
dân sự và thực tiễn xét xử” [54] của Nguyễn Duy Lƣợng đã chỉ rõ: Bảo vệ QSH
ch nh là biện pháp nhà nƣớc tác động pháp luật tới hành vi xử sự của con ngƣời,

11


bảo đảm cho CSH thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình;
và hông phải trong mọi trƣờng hợp CSH đều đƣợc lấy lại tài sản hiện do ngƣời thứ
ba chiếm hữu, mà c n phân biệt việc chiếm hữu tài sản bất hợp pháp ngay tình hay
hông ngay tình để từ đó áp dụng đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi
của ngƣời thứ ba ngay tình hi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu.
Tác giả bài viết: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở và
chuy n nhượng quy n sử dụng đất” [44] lại cho r ng HĐMBNO phải tuân thủ quy
định hình thức công chứng, chứng thực nh m đảm bảo trật tự xã hội và thu ngân
sách Nhà nƣớc.
1.1.2.3. Nh m các công trình nghiên cứu v thị trường bất động sản gián tiếp liên

quan đến đ tài
Tác giả cuốn sách “Pháp luật v kinh doanh bất động sản” [90] và “Pháp
luật v kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” [91] đã hẳng định sự phát
triển của TTBĐS Việt Nam còn mang t nh tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ng m
chiếm tỷ lệ lớn. Cung – c u mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân. Tình trạng
đ u cơ nhà, đất,

ch c u ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trƣờng “n ng, lạnh thất

thƣờng, nhiều con sốt giá nhà, đất xảy ra trong những năm g n đây, thông tin về
BĐS hông đ y đủ, thiếu minh bạch và hó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch
BĐS còn phức tạp, phải trải qua nhiều hâu trung gian, tốn nhiều thời gian; quyền
và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch hông đƣợc bảo đảm, còn có hiện tƣợng
lừa đảo trong KDBĐS [90, tr. 270-271], từ đó hẳng định sự c n thiết phải tăng
cƣờng vai trò của nhà nƣớc trong quản lý đối với hoạt động KDBĐS.
Luận án tiến sỹ “Pháp luật v kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Nh ng
vấn đ lý luận và thực tiễn” của Vũ Anh [4] đã làm rõ thêm yêu c u đối với pháp
luật về KDBĐS phải đảm bảo công hai, minh bạch, hạn chế và giảm thiểu rủi ro,
đảm bảo TTBĐS phát triển bền vững, và hẳng định “pháp luật KDBĐS còn thiếu
các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, c hiệu hiệu quả đ xử lý tình
trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so
với giá trị thực tế” [4, tr.94].

12


Các công trình nghiên cứu trên đều cho r ng TTBĐS ở nƣớc ta chậm phát
triển, t nh minh bạch thấp và thiếu cơ chế giám sát của nhà nƣớc đối với các chủ
đ u tƣ trong quá trình thi công và thực hiện dự án nhà ở. Các giá trị về KDBĐS chỉ
mới dừng lại ở góc độ hái quát, chƣa đáp ứng nhu c u thực tiễn đất nƣớc. Và

hẳng định muốn TTBĐS phát triển minh bạch phải có một hệ thống thông tin BĐS
công hai, đ y đủ, ch nh xác, minh bạch và dễ tiếp cận. Do vậy, c n phải ban hành
quy định bảo đảm cho việc lƣu giữ dữ liệu và phân phát thông tin.
Sách chuyên hảo “Các giải pháp đ hoàn thiện th chế thúc đẩy sự phát
tri n của thị trường bất động sản Việt Nam” [68], công trình này đã nghiên cứu cơ
sở lý luận,

inh nghiệm quốc tế (Nhật Bản, Đức, Trung Quốc, Malayxia,

Singapore…) và ch nh sách nhà ở tại Việt Nam. Tác giả cuốn sách “Quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” [47], đã hẳng định vai trò quản
lý của nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà- đất là c n thiết. Hai công trình này đã đƣa ra
định hƣớng đổi mới vai trò quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS theo hƣớng hông can
thiệp trực tiếp, thái quá vào các quan hệ mang t nh thị trƣờng và đƣa ra giải pháp
hoàn thiện môi trƣờng cho TTBĐS là phải tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ
thống pháp luật, cơ chế ch nh sách phù hợp, đảm bảo thống nhất.
Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát v hệ thống của nhà
quản lý đô thị” [20], Võ Kim Cƣơng đã chỉ ra t m quan trọng của ch nh sách
NOXH đối với ngƣời thu nhập thấp, ngƣời nghèo trong việc thực hiện mục tiêu an
sinh xã hội của quá trình đô thị. Tác giả này cũng cho r ng xây dựng chính sách
NOXH phải đảm bảo tiêu ch công b ng, t nh nhân đạo và t nh đô thị; tạo điều iện
về luật pháp (thông qua các chính sách ưu đãi v tín dụng, thuế, quy n sử dụng đất,
ki m sát giá bán của các dự án NOXH) và trợ cấp (trực tiếp chi từ ngân sách hoặc
quỹ đất công) cho các chủ thể hi tham gia vào giao dịch NOXH, để biến nhu c u
ch ở thành c u trong TTBĐS và huyến nghị học h i có chọn lọc mô hình, ch nh
sách phát triển nhà ở của Singapore.
Tr n Minh Đức, với “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập
cá nhân ở Việt Nam” [33] đã chứng minh những hạn chế, hó thực hiện của pháp

13

luật thuế hi chuyển nhƣợng nhà, căn hộ; cụ thể: Quy định nộp thuế thu nhập cá
nhân (viết tắt là “thuế TNCN”) với thuế suất 2% trong giao dịch BĐS đối với trƣờng
hợp nhà đ u tƣ BĐS phải chịu l hoặc hòa vốn để bảo toàn vốn do biến động của
TTBĐS là chƣa đúng với bản chất của thuế TNCN và hông đảm bảo nguyên tắc
công b ng hi xác định giá chuyển nhƣợng nhà ở để làm cơ sở t nh thuế TNCN.
Luận án tiến sĩ “Giai đoạn ti n hợp đồng trong pháp luật Việt Nam của Lê
Trƣờng Sơn hẳng định “các hệ thống pháp luật đang c xu hướng xích lại gần
nhau với nội hàm ghi nhận ngày càng lớn trách nhiệm của các bên trong giai đoạn
ti n hợp đồng” [74, tr.18] và cho r ng việc ghi nhận nghĩa vụ cung cấp thông tin,
hậu quả pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai
đoạn tiền hợp đồng là rất quan trọng.
Khi “Bàn v giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu” [53], Hoàng Quảng Lực
cho r ng với cách t nh thiệt hại tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP-TANDTC
ngày 18/6/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao là chƣa đảm bảo công b ng
và đã iến nghị góp ph n hoàn thiện cách t nh thiệt hại hi Tòa án tuyên bố
HĐMBNO vô hiệu dựa vào chỉ số tiêu dùng (CPI- Consummer Price index).
Luận án tiến sỹ: “Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quy n lợi người tiêu dùng ở
Việt Nam hiện nay” [83] của Nguyễn Thị Thƣ cho r ng: Tình trạng xâm phạm
quyền lợi ngƣời tiêu dùng (viết tắt là “NTD”) hông giảm, nguyên nhân một ph n
hông nh n m ở ch nh pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi của NTD c n iểm soát các
điều iện giao dịch chung vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro hoặc bất công. Bài viết:
“Đi u kiện thương mại chung- nhu cầu đi u chỉnh pháp luật từ phương diện bảo vệ
quy n lợi của người tiêu dùng ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật
(số 6/2003) của Lê Minh Hùng đã nêu lên sự hông hợp lý và bất công b ng hi
giao ết, thực hiện hợp đồng theo mẫu của thƣơng nhân đối với NTD.
Tại các báo cáo tổng ết và phƣơng hƣớng nhiệm vụ công tác hàng năm của
Tòa án nhân dân và tài liệu tập huấn về thi hành BLDS và Bộ luật tố tụng dân sự
“Một số vấn đ cấp thiết cần lưu ý v áp dụng pháp luật dân sự” của Chu Xuân

14


Minh [56] đã chỉ ra những bất cập của pháp luật thực định dẫn đến việc áp dụng
pháp luật khi giải quyết tranh chấp HĐMBNO chƣa thống nhất giữa các cấp Tòa án.
Báo cáo tổng ết thực hiện Luật Nhà ở 2005 của Bộ xây dựng đã nêu rõ việc
áp dụng chƣa thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai về thời điểm chuyển QSH
nhà ở, cùng việc liên tục thay đổi các văn bản hƣớng dẫn đã ảnh hƣởng đến việc cấp
GCN, nhiều cơ chế ch nh sách phát triển nhà ở vẫn chƣa đi vào cuộc sống do thiếu
t nh thực thi, các ƣu đãi chƣa đủ sức thu hút các chủ thể tham gia phát triển nhà ở.
Các công trình trên có giá trị tham hảo rất quan trọng trong quá trình nghiên
cứu, thực hiện đề tài của luận án.
1.2. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu
Từ ết quả nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận án, có thể
đƣa ra một số đánh giá sau:
HĐMBNO là hợp đồng thông dụng, inh điển của đời sống xã hội và chế
định pháp luật về HĐMBNO giữ vị tr quan trọng trong pháp luật dân sự của đất
nƣớc.

nhiều nƣớc, chế định pháp luật này đã đƣợc pháp điển hóa ở trình độ cao

nên rất ổn định, các công trình nghiên cứu nƣớc ngoài về hợp đồng nhìn chung đều
thống nhất xác định hợp đồng phải đƣợc giao ết đảm bảo nguyên tắc tự do, thiện
ch , trung thực và nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng là bắt
buộc.

Việt Nam, do nhiều nguyên nhân hác nhau mà chế định này chƣa thật phát

triển phù hợp với quy luật của nền inh tế thị trƣờng và quá trình hội nhập. Chính

điều này đã đặt pháp luật về HĐMBNO trƣớc yêu c u phải đƣợc sửa đổi, bổ sung
ịp thời và phù hợp. Để giải quyết các yêu c u đó, nhiều nhà hoa học đã vào cuộc,
với nhiều công trình nghiên cứu hông những lý giải các vấn đề lý luận mà còn chỉ
ra những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại, hiếm huyết đó và đƣa ra
những giải pháp cụ thể với những lập luận há thuyết phục. Tuy nhiên, các công
trình đã nghiên cứu trƣớc đây chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu, đánh giá từng
h a cạnh của từng loại HĐMBNO riêng biệt, còn thiếu vắng công trình hoa học
nghiên cứu vấn đề pháp luật về HĐMBNO một cách tổng thể, có hệ thống với t nh
chuyên sâu cao.

15


1.2.1. Các vấn đề đã giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa
V lý luận: Các công trình đều phân t ch, luận giải những vấn đề lý luận về hái
niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở và HĐMBNO. Một số công trình nghiên cứu chuyên
biệt từng loại HĐMBNO. Các công trình đã làm sáng t những vấn đề lý luận pháp
luật về TTBĐS, các yêu c u về t nh minh bạch, công hai và ổn định đặt ra để TTBĐS
phát triển bền vững. Dƣới góc độ tham hảo cho luận án thì những iến thức lý luận
trên sẽ là cơ sở hoa học để xác định quan điểm định hƣớng trong hoàn thiện pháp luật
HĐMBNO. Những nghiên cứu về vai trò của nhà nƣớc trong quản lý hoạt động
KDBĐS cũng có ý nghĩa gợi mở và củng cố thêm định hƣớng để luận án nghiên
cứu vai trò của nhà nƣớc trong quản lý giao dịch mua bán nhà ở nhƣ một thiết chế
bảo vệ lợi ch công, bảo vệ nhóm yếu thế trong xã hội cao hơn cả là bảo đảm quyền
con ngƣời, quyền về ch ở hợp pháp của công dân.
V thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật v HĐMBNO: Các
công trình đã công bố đều hẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nƣớc ta
còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chƣa đáp ứng đƣợc sự năng động của nền inh
tế thị trƣờng, làm cho TTBĐS của nƣớc ta rơi vào tình trạng thiếu minh bạch và
công khai, chẳng hạn nhƣ: Cách t nh diện t ch chung - diện t ch riêng, sở hữu chung

- sở hữu riêng đối với căn hộ chung cƣ, nhà thƣơng mại đã mang đến nhiều bất lợi
cho ngƣời mua và tạo lợi thế cho ngƣời bán. Quy định của BLDS và Luật Nhà ở về
thời điểm có hiệu lực của HĐMBNO là thiếu thống nhất, hông đảm bảo nguyên
tắc tự do hợp đồng. Một số quy định về nhà ở xã hội (viết tắt là “NOXH”) chƣa đảm
bảo quyền lợi của ngƣời mua nhà, ảnh hƣởng đến t nh ch nh xác và công b ng hi áp
dụng. Các công trình nghiên cứu cũng thống nhất nhận định vai trò quản lý của nhà
nƣớc đối với hoạt động KDBĐS là quan trọng và c n thiết nhƣng thời gian qua
chƣa phát huy hiệu quả, còn mang t nh thủ tục, hành ch nh; và đề xuất sớm xây
dựng cơ chế công hai thông tin BĐS, ban hành Luật đăng ý BĐS. Khi nghiên cứu
thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án các công trình đã chỉ ra sự
thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa tòa án các cấp.

16


Kết quả nghiên cứu của các công trình có giá trị tham hảo hữu ch cho việc
nghiên cứu, đánh giá, nhận xét ƣu điểm và hạn chế của pháp luật về HĐMBNO tại
Việt Nam, từ đó tiếp tục tìm hiểu nguyên nhân của những hạn chế để có giải pháp
hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phù hợp với nền inh tế thị trƣờng và hội nhập
quốc tế.
1.2.2. Những vấn đề còn tranh luận, chưa được nghiên cứu mà luận án cần tiếp
tục nghiên cứu
Luận án sẽ tiếp tục làm rõ hơn những vấn đề lý luận và nội dung pháp luật về
HĐMBNO, cụ thể: Tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật về hình thức là điều iện
phát sinh hiệu lực của HĐMBNO, các yếu tố cấu thành của HĐMBNO, cơ chế đảm
bảo sự minh bạch thông tin BĐS, hiệu quả điều chỉnh của các chế tài xử lý hi có
hành vi vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của HĐMBNO vô hiệu. Đồng thời,
luận án cũng tiếp tục làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật HĐMBNO đối với
TTBĐS, so sánh, đối chiếu với pháp luật của một số nƣớc để tìm ra những hác biệt
và tƣơng đồng từ đó đề xuất các giải pháp góp ph n hoàn thiện pháp luật về

HĐMBNO tại Việt Nam theo hƣớng bảo đảm t nh đồng bộ, thống nhất, thông thoáng,
dễ tiếp cận.
Các công trình nghiên cứu trƣớc đây về pháp luật về HĐMBNO dựa trên quy
định của BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hƣớng
dẫn nhƣng đến nay các văn bản đó đã hết hiệu lực thi hành, nhiều thông tin không
còn t nh thời sự. Hiện nay, Hiến pháp 2013, BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất
đai 2013, Luật KDBĐS 2014, ... đã có hiệu lực thi hành với nhiều nội dung mới
nhƣng chƣa đƣợc nghiên cứu nhiều. Đây ch nh là hông gian mở với nhiều thách
thức đặt ra cho luận án tiếp tục nghiên cứu, nh m phát huy hơn nữa vai trò hiệu lực,
hiệu quả của sự điều chỉnh pháp luật đối với HĐMBNO trong quá trình phát triển
TTBĐS ở Việt Nam.
1.3. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu
1.3.1. Cơ sở lý thuyết
Để đạt đƣợc mục đ ch nghiên cứu, luận án sử dụng một số lý thuyết sau:

17


Học thuyết Mác- lênin về nhà nƣớc và pháp luật để nghiên cứu vai trò của
nhà nƣớc trong việc ban hành và thực hiện pháp luật.
Lý thuyết về hợp đồng, lý thuyết về tự do giao kết, tự do kinh doanh, lý
thuyết về cung- c u để nghiên cứu quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, đánh giá
sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa
đến sự phát triển của TTBĐS.
Lý thuyết về hiệu lực hợp đồng, vi phạm hợp đồng, nguyên tắc tuân thủ hợp
đồng, quyền cơ bản của NTD đƣợc tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau từ ph a ngƣời
mua, chủ đ u tƣ (ngƣời bán) và quản lý nhà nƣớc.
Lý thuyết bảo vệ ngƣời yếu thế trong mối tƣơng quan với ngƣời mạnh thế
nh m bảo đảm công b ng và ổn định xã hội với tƣ cách là tiền đề của sự phát triển.
1.3.2. Hướng tiếp cận nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan tình hình nghiên cứu của các công trình khoa học đã
công bố, luận án phân t ch, đánh giá ết quả các nghiên cứu liên quan đến đề tài để
kế thừa có chọn lọc và đƣa quan điểm của mình về những vấn đề tiếp tục nghiên
cứu. Cùng với việc nghiên cứu pháp luật thực định về HĐMBNO, luận án sẽ nghiên
cứu thực tiễn thực hiện những quy định này để có những đánh giá toàn diện, làm cơ
sở cho việc đề xuất các giải pháp cụ thể.
1.3.3. Khung phân tích để làm rõ lý thuyết
Với mục đ ch làm rõ thêm pháp luật về HĐMBNO cả về phƣơng diện lý luận
và thực tiễn, tác giả tập trung phân tích vai trò, đặc điểm và nội dung pháp luật về
HĐMNO. Trên cơ sở đó, thực hiện việc đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành
pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên
nhân. Để giải quyết các vấn đề này, tác giả đặt ra các giả thuyết và câu h i nghiên
cứu nhƣ sau:
Giả thuyết nghiên cứu 1: Hiện nay ý thức tuân thủ pháp luật khi giao kết và
thực hiện HĐMBNO của ngƣời dân chƣa cao. Rất nhiều ngƣời không hiểu biết về
trình tự, thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở. Tình trạng lợi dụng kẽ hở của
pháp luật và sự thiếu hiểu biết của ngƣời mua để ký kết các HĐMBNO bất bình

18


đẳng về lợi ích, có lợi cho bên bán, tình trạng thực hiện không nghiêm các quy định
về điều kiện có hiệu lực của HDMBNO diễn ra phổ biến, với thủ đoạn tinh vi và
mức độ chất phức tạp ngày gia tăng.
Câu hỏi nghiên cứu 1: Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? HĐMBNO có gì khác
biệt so với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác? Nội dung của pháp luật về
HĐMBO gồm những gì?
Giả thuyết nghiên cứu 2: Pháp luật về HĐMBNO còn nhiều hạn chế, tính ổn
định không cao, liên tục sửa đổi, bổ sung. Một số quy định của pháp luật thiếu tính
khả thi. Có nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nƣớc ban hành ở những thời

điểm khác nhau cùng điều chỉnh quan hệ HĐMBNO, khiến cho ngƣời dân cũng nhƣ
cán bộ thực thi pháp luật gặp nhiều hó hăn trong việc nắm bắt, hiểu biết kịp thời
dẫn đến việc sử dụng, thực thi, chấp hành và áp dụng pháp luật chƣa thống nhất,
gây thiệt hại không nh cho các chủ thể, xã hội và ảnh hƣởng đến sự phát triển của
thị trƣờng bất động sản.
Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật
về HĐMBNO hiện nay nhƣ thế nào? Ƣu điểm và hạn chế? Nguyên nhân?
Giả thuyết nghiên cứu 3: Pháp luật về HĐMBNO đã góp ph n tạo hành lang
pháp lý cho các chủ thể khi giao kết hợp đồng và duy trì trật tự xã hội. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa đảm bảo quyền tự do ý chí khi th a thuận theo các
nguyên tắc chung của BLDS. Các chính sách NOXH chƣa đảm bảo công b ng.
Chƣa có cơ chế đồng bộ lƣu trữ thông tin BĐS, các quy định về bán nhà ở HTTTL
đang đƣợc thế chấp còn nhiều kẽ hở, dễ bị lạm dụng, lợi dụng; vì vậy chƣa đủ sức
thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh và ổn định trong điều kiện giao dịch BĐS
đang ngày gia tăng mạnh.
Câu hỏi nghiên cứu 3: Vì sao phải hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO? Để
bảo đảm quyền chủ thể trong ký kết và thực hiện HĐMBNO, ổn định trật tự xã hội,
phù hợp với thực tiễn nền kinh tế thị trƣờng và hội nhập quốc tế thì pháp luật về
HĐMBNO c n đƣợc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện nhƣ thế nào?

19


Kết luận chƣơng 1
Đánh giá các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến đề tài luận án
để xác định những vấn đề đã đƣợc giải quyết, những nội dung c n tiếp tục nghiên
cứu sâu sắc hơn hoặc chƣa đƣợc nghiên cứu để ế thừa, tiếp tục nghiên cứu và tìm
ra điểm mới của đề tài. Qua tổng quan tình hình nghiên cứu đƣợc thực hiện ở
Chƣơng I cho thấy:
(i) Chế định pháp luật về HĐMBNO thu hút sự quan tâm nghiên cứu của

nhiều nhà hoa học ở các vị tr

hác nhau. Các công trình đã góp ph n quan trọng

vào việc tạo lập cơ sở lý luận và thực tiễn, phục vụ việc xây xựng và hoàn thiện
pháp luật, đáp ứng yêu c u của từng giai đoạn phát triển đất nƣớc, tạo điều iện
thuận lợi cho tác giả trong việc nghiên cứu, hoàn thành công trình của mình.
(ii) Các công trình đã công bố liên quan đến pháp luật về HĐMBNO đều lấy
việc bảo vệ quyền, lợi ch hợp pháp của các chủ thể, của ngƣời yếu thế, của xã hội,
việc bảo đảm nguyên tắc tự do inh doanh, tự do hợp đồng, thiện ch trung thực và
tự chịu trách nhiệm, … làm căn cứ để phân t ch, đánh giá thực trạng pháp luật
HĐMBNO. Qua đó chỉ ra những thành công, những mặt còn hạn chế cũng nhƣ
nguyên nhân của những hạn chế đó trong điều chỉnh pháp luật đối với HĐMBNO,
đặt ra yêu c u tiếp tục c n nghiên cứu về chế định pháp luật này. Trong nhiều phân
t ch, đánh giá đến nay vẫn còn nguyên giá trị thời sự của nó, rất c n đƣợc tham hảo
và ế thừa.
(iii) Sau hi Hiến pháp năm 2013 đƣợc ban hành đã có nhiều văn bản pháp
luật liên quan đến HĐMBNO cũng đƣợc sửa đổi, bổ sung, ban hành mới với nhiều
nội dung mới đặt ra yêu c u phải nghiên cứu để nhận thức một cách đ y đủ, sâu sắc,
xây dựng cơ chế bảo đảm thực thi các quy định đó một cách hiệu quả. Đó cũng là
một trong những lý do mà tác giả chọn “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật
Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án của mình.

20


CHƢƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là một yếu tố cấu thành ết cấu hạ t ng inh tế- xã hội nói chung và
ết cấu hạ t ng đô thị nói riêng. Giao dịch nhà ở là bộ phận của TTBĐS, chịu tác
động của môi trƣờng inh tế. Tùy thuộc vào vị tr địa lý, giai đoạn lịch sử, nét văn
hóa vùng miền của đất nƣớc mà quan niệm, cấu trúc nhà ở sẽ có những đặc trƣng
hác biệt. Theo từ điển Tiếng Việt, nhà ở đƣợc hiểu là: “Công trình xây dựng c
mái, c tường vách đ ở hay dùng vào một việc nào đ ” [65, tr.900]. Theo hoa học
pháp lý, nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích đ ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [36, tr.10]. Nếu nhà xƣởng hay các công trình
xây dựng phục vụ các mục đ ch hác nhƣ inh doanh, sản xuất …. thì nhà ở là “chỗ
ở và sinh hoạt của một gia đình”. Với quan niệm “an cư, lạc nghiệp , nhà ở giữ vị
trí rất quan trọng trong đời sống dân sự, nó là phƣơng tiện giúp con ngƣời chống
chọi trƣớc sự tác động của thiên nhiên, tái tạo sức lao động và th a mãn nhu c u
tinh th n, nhƣng nó cũng phục vụ một số mục đ ch hác tại các quốc gia đang phát
triển [5, tr.217]. Theo Ph. Ănghen: “… Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và
mặc rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ” [3, tr.500]. Ngoài
giá trị về tinh th n, xét về giá trị vật chất, inh tế thì nhà ở là tài sản gắn liền với
quyền sử dụng (viết tắt là “QSD”) đất, là BĐS có giá trị lớn trong lƣu thông trên thị
trƣờng. Xét về phƣơng diện triết học, nhà ở là lƣợng vật chất định hình iến thức,
đồng bộ và mang t nh văn hóa. Xét về phƣơng diện xã hội học, nhà ở đã trở thành
phƣơng tiện sinh hoạt và nhu c u hông thể thiếu của m i cá nhân, gia đình, xã hội.
một h a cạnh hác, nhà ở còn tƣợng trƣng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một
dân tộc. Trên phƣơng diện pháp luật, quyền có nhà ở hay ch ở hợp pháp là quyền
con ngƣời đƣợc Hiến pháp năm 2013 của nƣớc ta ghi nhận và bảo hộ. Nhà nƣớc

21