Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam tt

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 62.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


Công trình được hoàn thành tại : Học viện khoa học xã hội –
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thế Liên

Phản biện 1: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị
Phản biện 2: PGS.TS. Dương Đăng Huệ
Phản biện 3: TS. Trần Quang Huy

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học
viện họp tại Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học
xã hội Việt Nam.

Vào hồi ……. .giờ ……… phút, ngày ……… tháng ………
.năm 2017

Có thể tìm hiểu luận án tại:
- Thư viện Quốc gia Việt Nam
- Thư viện Học viện Khoa học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở giữ vai trò rất quan trọng đối với đời sống xã hội của một đất
nước. hi hội càng phát triển nhu cầu nhà ở càng được hội quan t m.
Cũng như các quốc gia khác trên thế giới, ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013
khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Để đảm bảo thực hiện
quyền hiến định trên, các chính sách pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
(viết tắt là “HĐMBNO” đ được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, thể hiện
qua việc đ ban hành và kịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định pháp luật
phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi giai đoạn lịch sử của đất
nước. Chế định HĐMBNO luôn chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quy
phạm pháp luật và ngày càng được hoàn thiện. Các văn bản pháp luật quan
trọng trực tiếp điều chỉnh HĐMBNO, như: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật
đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế, Luật bảo vệ người tiêu
dùng… cùng các văn bản hướng dẫn, về cơ bản đ tạo được khung pháp lý
phù hợp cho các chủ thể khi xác lập HĐMBNO và mang lại hiệu quả xã hội
ngày càng cao. Tuy nhiên, xét về tính đồng bộ thì pháp luật về HĐMBNO
hiện nay còn nhiều bất cập, hạn chế khiến cho thị trường nhà ở bất ổn định,
thiếu minh bạch, chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng, chưa tương đồng với
pháp luật hợp đồng của một quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật
Bản… , các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL), tranh chấp
HĐMBNO phát sinh khá phổ biến, phức tạp và các hệ lụy của nó đ g y

thiệt hại không nhỏ cho xã hội.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua
bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và
thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu của luận án:
Ph n tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp
luật HĐMBNO tại Việt Nam để thấy những hạn chế, tồn tại, từ đó đề xuất
giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO.

1


2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án:
(i) Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình khoa học
nghiên cứu liên quan đến đề tài. Xác định những điểm hợp lý luận án sẽ kế
thừa, chỉ ra những vấn đề chưa được giải quyết hoặc phải tiếp tục nghiên
cứu, từ đó mở rộng hướng nghiên cứu để đạt được mục đích đề ra; (ii) làm
rõ lý luận HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO, so sánh pháp luật của một
quốc gia để học hỏi kinh nghiệm tiến bộ; (iii) ph n tích, đánh giá thực trạng
pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam chỉ ra những ưu
điểm, hạn chế để ác định căn cứ thực tiễn cho việc đề xuất hoàn thiện pháp
luật; (iv) đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về HĐMBNO, thực
trạng và thực tiễn pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam. Các văn bản quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng này nên sẽ là đối tượng
nghiên cứu chính. Nghiên cứu pháp luật của một số nước để so sánh và có
thêm góc nhìn toàn diện.

3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án
Nghiên cứu: (i) khái niệm, đặc điểm HĐMBNO và pháp luật về
HĐMBNO (ii Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp luật HĐMBNO; (iii Thực
trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO; (iv giải pháp
hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO Việt Nam.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án
4.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống, đa ngành, liên ngành và lịch sử
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh,
phương pháp duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử được vận
dụng nghiên cứu trong tất cả các chương của luận án. Ngoài ra, còn có các
phương pháp: Lịch sử, phân tích, tổng hợp, so sánh, quy nạp và logic.
5. Những điểm mới của luận án

2


Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu hệ thống và toàn diện
dưới góc độ lý luận và thực tiễn về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO ở
Việt Nam.
Luận án đ đánh giá thực trạng pháp luật theo các yêu cầu cụ thể,
chỉ ra những bất cập, hạn chế trong điều chỉnh pháp luật về HĐMBNO và
thực tiễn áp dụng chế định pháp luật này.
Luận án đ đưa ra quan điểm định hướng và đề xuất giải pháp hoàn
thiện pháp luật về HĐMBNO phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng
và Nhà nước, đảm bảo giải quyết an sinh xã hội, nâng cao hiệu quả thực thi,
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật
của nền kinh tế thị trường Việt Nam và hội nhập kinh tế quốc tế.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án
6.1. Ý nghĩa khoa học của luận án

Luận án làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận khoa học và thực
tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐMBNO mang tính tổng thể,
đồng bộ, phù hợp với xu thế hội nhập.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập,
giảng dạy và nghiên cứu.
7. Bố cục luận án
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
luận án kết cấu gồm 4 chương.
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nƣớc
Ở những nước phát triển, giao dịch mua bán nhà ở được quy định
chung trong giao dịch bất động sản. Đ có nhiều công trình trên thế giới
nghiên cứu về hợp đồng và thị trường bất động sản. Cuốn sách: Contract

3


Law của Roger Halson và The law of Contract của Edwin Pell đ nghiên
cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin,
tự do giao kết hợp đồng, ... Cuốn sách Formation du contrat của tác giả J.
Ghestin, G. Loiseau và Y-M Seriet đ làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung
thực liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở
giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm hợp đồng theo pháp
luật của Pháp. Cuốn sách “Notarielle Verbrauchervertraege” của Britta
Carmen Deimel đ ph n tích những vấn đề về hợp đồng có công chứng theo
Điều 310 của Bộ luật dân sự Đức và làm rõ điều kiện giao dịch chung, tính

minh bạch của hợp đồng theo yêu cầu Chỉ thị số 93-13/EWG ngày
05/4/1993 của Ủy ban Châu Âu về bảo lưu mang tính lạm dụng trong các
hợp đồng. Friedrich Kessler tác giả cuốn sách “Contracts of AdhesionSome Thoughts About Freedom of Contract” đ chỉ ra sự bất bình đẳng giữa
các bên trong hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo và nhu cầu cấp
thiết bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu, chống lại sự lạm dụng tự do
hợp đồng trong quá trình giao kết.
Bài viết “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” của K.
Schimidt đ đưa ra quan điểm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng theo
Bộ luật dân sự Đức trên nguyên tắc tự do thỏa thuận không bị hạn chế về
nội dung hợp đồng. Mark R. Eaker khi viết về “Hiệu ứng ngược vị thế” đ
khẳng định: sự ảnh hưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản đến kinh tế
- xã hội của một quốc gia, “hoạt động của thị trường nhà ở có tác động lan
tỏa đáng kể với phần còn lại của nền kinh tế”.
Báo cáo tại hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất
động sản- kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” như: “Các vấn
đề trong lĩnh vực nhà ở nhằm phát triển đô thị bền vững ở Hàn Quốc” của
tác giả im Hyun Ah và im Eung Soo; “Đô thị hóa bền vững trong ngành
bất động sản Indonesia” của Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác đầu tư
bất động sản & Đô thị hóa bền vững trong lĩnh vự bất động sản” của Abas
A.Jalil đ giúp cho các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam có cái nhìn
bao quát và toàn diện khi xây dựng chính sách pháp luật về nhà ở.

4


Khi nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sảnkinh nghiệm quôc tế và bài học cho Việt Nam” và “Chính sách phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam”, các tác giả đ chỉ ra kinh nghiệm Việt
Nam cần phải học tập như chính sách về thuế để kiểm soát đầu cơ, kiềm chế
giá nhà của Hàn Quốc; chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
của Thụy Điển và nhà ở xã hội của Singapore,... Nguyễn Minh Tuấn đ

nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Nga, Hàn
Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển và chỉ ra những khác biệt, kinh nghiệm cho
Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ký bất động sản.
1.1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc
1.1.2.1. Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về
HĐMBNO tại Việt Nam
Tác giả luận văn cao học “Những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua
bán nhà ở trong Bộ luật dân sự”, “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán nhà ở” và “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” đ đưa ra khái niệm, đặc
điểm cơ bản (tính song vụ, ưng thuận, có đền bù và chuyển giao quyền sở
hữu tài sản) của HĐMBNO và đề xuất hoàn thiện pháp luật về thời điểm
chuyển quyền sở hữu, hình thức của HĐMBNO.
Tác giả công trình “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt
Nam hiện nay”, “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam
hiện nay”, “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai” và “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”
đ đưa ra khái niệm về HĐMBNO tưng ứng với từng loại nhà ở, chỉ ra bất
cập trong quy định của pháp luật về đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã
hội, ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng. Hoặc sự thiếu trách nhiệm
của chủ đầu tư trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với căn
hộ chung cư khiến cho quyền lợi của người mua bị xâm phạm nhưng không
có cơ chế giám sát hữu hiệu điều chỉnh.
1.1.2.2. Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết
tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án.

5


Cuốn sách: “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án”,

“Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” và “Một số vấn đề cấp thiết cần lưu
ý về áp dụng pháp luật dân sự” đ chỉ ra hạn chế của pháp luật thực định và
sự linh hoạt của Tòa án khi áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp vi
phạm điều kiện có hiệu lực của HĐMBNO, bảo vệ người thứ ba ngay tình
và cách tính thiệt hại khi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu trên quan điểm hạn
chế hủy bỏ hợp đồng vì hợp đồng sinh ra để thực hiện chứ không phải để
triệt tiêu.
1.1.2.3. Nhóm các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản gián
tiếp liên quan đến đề tài
Khi nghiên cứu “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở
Việt Nam”, “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” và
“Thị trường bất động sản” các tác giả đ chỉ ra sự cần thiết phải có một hệ
thống thông tin bất động sản đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận; cũng như cơ
chế giám sát đảm bảo thực thi để thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển năng
động, cân bằng quyền lợi của các chủ thể. Cuốn sách “Các giải pháp để
hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt
Nam” và “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”
đ làm rõ vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và
đề xuất ban hành Luật đăng ký bất động sản, Luật tiếp cận thông tin, hoàn
thiện cơ chế chính sách, kiểm tra giám sát pháp luật đối với nhà ở xã hội.
Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát về hệ thống của
nhà quản lý đô thị”, Võ im Cương cho rằng xây dựng chính sách nhà ở xã
hội phải đảm bảo công bằng, tính nh n đạo và tính đô thị; khuyến nghị học
hỏi chính sách phát triển nhà ở của Singapore. Luận án tiến sĩ “Nguyên tắc
công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam” của Trần
Minh Đức đ cho rằng pháp luật thuế đối với chuyển nhượng nhà, căn hộ là
chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Luận án tiến sĩ luật học
“Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam hiện
nay” của Nguyễn Thị Thư cho rằng cần kiểm soát các điều kiện giao dịch
chung vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro hoặc bất công.

6


1.2. Đánh giá về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và
những vấn đề còn tồn tại, cần nghiên cứu trong đề tài luận án
1.2.1. Các vấn đề đã được giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa
Các công trình đ đưa ra được kết luận khoa học về khái niệm, đặc
điểm, vai trò của HĐMBNO. Quá trình phát triển của pháp luật về
HĐMBNO tại Việt Nam qua các thời kỳ cũng được tập trung nghiên cứu và
khẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nước ta còn nhiều bất cập,
thiếu thống nhất, chưa đáp ứng được sự năng động của nền kinh tế thị
trường. Từ đó, đề xuất xây dựng cơ chế công khai thông tin bất động sản,
ban hành Luật đăng ký bất động sản.
1.2.2. Những vấn đề còn tranh luận, chưa được nghiên cứu mà luận án
cần tiếp tục nghiên cứu
Chưa thống nhất được quan điểm về hình thức là điều kiện phát
sinh hiệu lực của HĐMBNO, giao dịch mua bán nhà ở phải đăng ký. Cho
đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu các quy định liên quan đến
HĐMBNO tại Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật
dân sự 2015.
Kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu các công trình đi trước,
luận án tiếp tục làm rõ những vấn đề lý luận, quá trình phát triển và sự điều
chỉnh của pháp luật đối với quan hệ HĐMBNO tại Việt Nam. Nghiên cứu
và làm sáng tỏ pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở để thấy
được điểm mới, tiến bộ và hạn chế; so sánh, đối chiếu với pháp luật của một
số nước tìm ra những khác biệt và tương đồng để làm căn cứ cho đề xuất
hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
1.3. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu
1.3.1. Cơ sở lý thuyết

Học thuyết Mác- lênin về nhà nước và pháp luật; một số lý thuyết
về hợp đồng, tự do giao kết, cung- cầu; quyền cơ bản của người tiêu dùng;
bảo vệ kẻ yếu thế; chủ trương đường lối của Đảng, Nhà nước ảnh hưởng
nhiều đến việc nghiên cứu.
1.3.2. Hướng tiếp cận nghiên cứu

7


Ph n tích, đánh giá kết quả nghiên cứu đ được công bố liên quan
đến đề tài, đưa quan điểm của mình về vấn đề tiếp tục nghiên cứu, tập trung
làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật HĐMBNO làm
tiền đề cho các giải pháp cụ thể.
1.3.3. Khung phân tích để làm rõ lý thuyết
Câu hỏi nghiên cứu 1: HĐMBNO là gì? có gì khác biệt so với các
loại hợp đồng mua bán tài sản khác? Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
gồm những gì?
Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật
về HĐMBNO hiện nay như thế nào? Kết quả đạt được và hạn chế? Nguyên
nhân?
Câu hỏi nghiên cứu 3: Vì sao phải hoàn thiện pháp luật
HĐMBNO? Các giải pháp cụ thể để bảo đảm nguyên tắc trong giao kết hợp
đồng, phù hợp quy luật của nền kinh tế và hội nhập quốc tế.
CHƢƠNG 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở:
HĐMBNO là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên
bán nhà. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà cho

bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các
bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đ thực
hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở
(i) Mang tính ưng thuận, song vụ, có đền bù; (ii) chỉ ràng buộc
trách nhiệm pháp lý giữa các chủ thể khi hợp đồng giao kết hợp pháp; (iii)
là phương tiện pháp lý để chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán sang
người mua; (iv) hình thức hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng,
chứng thực; (v) chịu sự điều chỉnh của hệ thống luật tư.

8


2.1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
(i) phải ghi rõ ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; họ - tên, chữ ký
và địa chỉ của bên mua và bên bán, nếu là tổ chức phải đóng dấu và ghi rõ
chức vụ của người ký; (ii) phải mô tả đặc điểm của nhà giao dịch và thửa
đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với HĐMBNO là căn hộ chung cư phải ghi rõ
phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu
riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu
chung, sử dụng chung theo đúng mục đích thiết kế đ được phê duyệt ban
đầu; (iii) thể hiện giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán; (iv) thỏa thuận
về thời hạn và thời điểm giao – nhận nhà cùng các giấy tờ pháp lý liên quan
và thời gian bảo hành nhà ở; (v) thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên; (vi)
nội dung thỏa thuận, cam kết trong việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
(vii), trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận xâm phạm đến quyền, lợi ích của bên
có quyền; (viii) phải thể hiện được thời điểm có hiệu lực.
2.1.3. Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Đối với HĐMBNO thông thường phải bằng văn bản có công
chứng, chứng thực. Đối tượng của hợp đồng này phải là nhà ở: (i đ được
cấp giấy chứng nhận; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) không
bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính
đ có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iv) không
thuộc diện đ có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở
của cơ quan có thẩm quyền.
2.1.3.2. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Bên mua nhà thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo
quy định. Bên bán, chỉ được bán nhà khi có văn bản thông báo của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
2.1.3.3. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng,
chứng thực trừ mua bán nhà ở đ có giấy chứng nhận. Đối với nhà ở hình

9


thành trong tương lai trước khi bán, chủ đầu tư có thông báo về nhà đủ điều
kiện bán gửi sở xây dựng. Bên bán phải có chức năng kinh doanh bất động
sản, có vốn pháp định theo quy định và được ng n hàng thương mại bảo
l nh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà.
2.1.3.4. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả
tiền thì trở thành người mua nhà và có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ theo HĐMBNO bên chuyển nhượng đ ký với chủ đầu tư và phải nộp
thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.
2.2. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.1.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

Pháp luật HĐMBNO là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà
nước ban hành và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế nhằm
điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp
đồng.
2.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở
(i) Mang tính liên ngành luật; (ii) thuộc lĩnh vực luật tư; (iii) gắn
liền với việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước giúp
đỡ, hỗ trợ các đối tượng chính sách và yếu thế trong xã hội có thể tự tạo lập
nhà ở một cách dễ dàng.
2.2.2. Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.2.1. Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển
thị trường nhà ở
Đường lối, chính sách của Đảng và nhà nước có tác động mạnh mẽ
đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và có ảnh hưởng đến cung - cầu
về nhà ở. Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường nhà phát triển, ngược lại
sẽ làm gia tăng tính tự phát và kìm hãm sự phát triển lành mạnh.
2.2.2.2. Sự vận động của các quy luật cơ bản trong nền kinh tế thị trường
Đ làm thay đổi căn bản các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,
Luật kinh doanh bất động sản và các chính sách nhà đất tại Việt Nam.

10


2.2.2.3. Sự tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế
Đ đặt ra yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách chính sách nhà đất,
hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản bao gồm pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua
bán nhà ở
2.2.3.1. Điều chỉnh pháp luật về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

* Đối với cá nhân, phải là “người từ đủ 18 tuổi trở lên” có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ. * Đối với pháp nhân, phải có chức năng kinh
doanh bất động sản. Việc ác định năng lực hành vi dân sự của pháp nhân
tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải căn cứ BLDS, Luật Doanh nghiệp,
Luật đầu tư, Luật hợp tác , … vì chủ thể này phải tuân thủ quy định về
đại diện. Các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng không có giá trị ràng
buộc người đại diện mà chỉ ràng buộc pháp nhân.
* Nhà nước, là chủ thể đặc biệt, Nhà nước sẽ cử cơ quan đại diện
liên quan đến hoạt động quản lý nhà đất (Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và
Môi trường, … thay mặt Nhà nước tham gia quan hệ giao dịch mua bán
nhà.
* Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể và phải thuộc đối
tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
2.2.3.2. Điều chỉnh pháp luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức của HĐMBNO phải bằng văn bản, đối với nhà ở đ được
cấp giấy chứng nhận thì hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
2.2.3.3. Điều chỉnh pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán phải thuộc quyền sở hữu của
bên bán, có thực, được phép giao dịch, không bị kê biên và không có tranh
chấp về quyền sở hữu. Tính hợp pháp, hợp lệ của nhà ở thể hiện thông qua
giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Khi bán nhà ở thuộc quyền
sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.
2.2.3.4. Điều chỉnh pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

11


2.3.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
* Nghĩa vụ cung cấp thông tin nhà- đất của bên bán là tiền đề cho

việc giao kết cũng như đảm bảo thực hiện hợp đồng. Bên bán có nghĩa vụ
“cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực” và phải chịu hậu quả pháp lý đối
với thông tin mà mình cung cấp.
* Giao – nhận tài sản. Bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà đúng
chất lượng, thời hạn cam kết trong hợp đồng khi bên mua thực hiện đúng
nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà.
* Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu. Bên bán phải hoàn tất thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và bàn giao hồ sơ nhà cho người
mua trên cơ sở hợp tác của bên mua. Nếu bên mua không phối hợp thực
hiện và thiệt hại phát sinh bên mua phải tự gánh chịu.
Thứ hai. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
* Nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà. Nếu bên mua không thực
hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý
theo pháp luật quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
* Quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng,
việc sử dụng tiền ứng trước để người mua thực hiện quyền giám sát, nhằm
hạn chế rủi ro phát sinh cho bên mua.
* Nghĩa vụ nhận tài sản. Khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà
đúng theo thỏa thuận thì nhận nhà kèm theo giấy chứng nhận và hồ sơ lại
trở thành nghĩa vụ của bên mua.
* Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chỉ áp dụng
đối với mua bán nhà ở thương mại khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
2.2.3.5. Điều chỉnh pháp luật đối với việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà
ở và xử lý vi phạm hợp đồng
HĐMBNO ký kết hợp pháp buộc các bên phải thực hiện đúng hợp
đồng. Chủ thể nào vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì phải gánh chịu chế tài do
pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận. Các chế tài dân sự sẽ được
áp dụng để xử lý vi phạm hợp đồng, gồm: (i) buộc tiếp tục thực hiện đúng

12


hợp đồng; (ii) phạt vi phạm hợp đồng; (iii) bồi thường thiệt hại; (iv) hủy bỏ
hợp đồng; (v) đơn phương chấm dứt hợp đồng.
2.2.3.6. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu
quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
* Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Thứ nhất. HĐMBNO được xác lập dù tuân thủ pháp luật nhưng nếu
các bên thông đồng cùng nhau thiết lập hợp đồng để che dấu một giao dịch
khác nhằm “trốn tránh” pháp luật thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu vì nó
chứa đựng sự giả tạo, còn hợp đồng bị che giấu có thể được công nhận nếu
tuân thủ quy định về điều kiện giao dịch hợp pháp.
Thứ hai. HĐMBNO sẽ vô hiệu nếu bị nhầm lẫn. Trường hợp các
bên xác lập hợp đồng đ đạt được mục đích hoặc khắc phục ngay sự nhầm
lẫn làm cho mục đích của việc xác lập vẫn đạt được thì hợp đồng đ ác lập
không vô hiệu.
Thứ ba. HĐMBNO vô hiệu khi bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
Thứ tư. HĐMBNO vô hiệu khi người xác lập không nhận thức và
làm chủ được hành vi.
Thứ năm. HĐMBNO vi phạm điều kiện hình thức thì sẽ không phát
sinh hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, để hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu do vi phạm hình thức, Bộ luật dân sự quy định trường hợp một
trong các bên đ thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì Tòa án công
nhận hiệu lực của giao dịch đó khi có yêu cầu.
Thứ sáu, HĐMBNO vô hiệu khi có đối tượng không thể thực hiện
được. Nhà ở dù đ được cấp giấy chứng nhận nhưng nếu nhà đó nằm trong
quy hoạch, có quyết định thu hồi đất, hoặc nhà đang thế chấp thì nó thuộc
đối tượng không được phép giao dịch mua bán. HĐMBNO sẽ vô hiệu ngay
tại thời điểm giao kết.

2.3.6.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
(i) Hợp đồng không phát sinh hiệu lực tại thời điểm ký kết. Nếu các
bên đang thực hiện phải ngưng thực hiện hợp đồng, nếu chưa thực hiện thì
không được thực hiện.

13


(ii) Khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những
gì đã nhận. Bên mua phải trả lại chính tài sản là căn nhà đ mua - bán, nếu
không trả được bằng hiện vật thì sẽ thanh toán bằng tiền.
(iii) Phải bồi thường thiệt hại phát sinh. Cần ác định rõ mức độ lỗi
của thể vi phạm trong mối quan hệ với thiệt hại, để ác định trách nhiệm
dân sự một cách chính xác.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
3.1. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ
HĐMBNO ở nƣớc ta
3.1.1. Pháp luật về HĐMBNO theo pháp lệnh dân sự năm 1991 và các
văn bản pháp luật có liên quan
Pháp lệnh nhà ở ra đời, đánh dấu bước tiến quan trọng bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của công dân. Tuy nhiên, pháp luật về giao dịch mua
bán nhà giai đoạn này chỉ mới ở mức độ mang tính định hướng, việc xác lập
quyền sở hữu nhà ở không được quy định cụ.
3.1.2. Pháp luật về HĐMBNO theo Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn
bản pháp luật có liên quan
Pháp luật giai đoạn này đ quy định khá chi tiết quyền và nghĩa vụ
của các bên, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể, quyền lợi của người
thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà- đất vô hiệu và mua bán nhà –

đất có yếu tố nước ngoài.
3.1.3. Pháp luật về HĐMBNO theo quy định của Bộ luật dân sự năm
2005 và các văn bản pháp luật có liên quan
Pháp luật HĐMBNO giai đọan này đ tạo sự công bằng hơn giữa
các chủ thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, giải quyết tốt hơn vấn đề an
sinh xã hội, tạo môi trường pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản.
3.2. Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ở Việt Nam

14


3.2.1. Những điểm mới của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán
nhà ở
Thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản của trước khi bán nhà ở
hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Thứ hai, thống nhất tên gọi và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà- đất.
Thư ba, vốn pháp định của chủ thể kinh doanh bất động sản không
được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Thứ tư, quyền sở hữu nhà ở đối với chủ thể là cá nhân, tổ chức
nước ngoài và thời hạn sở hữu nhà ở đối với chủ thể này tối đa là 50 năm,
được gia hạn nếu có nhu cầu.
Thứ năm, xóa bỏ quan niệm bán nhà là đồng thời bán đất, chủ sở
hữu được bán nhà không đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
gắn liền.
3.2.1.2. Những quy định tiến bộ của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, thời hạn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận của chủ
đầu tư là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà và chế tài xử phạt tiền.
Thứ hai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người mua tốt hơn

và hạn chế việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu một cách tùy tiện.
Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình hợp lý và tốt
hơn khi mua nhà ở đ được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở phù hợp hơn.
3.2.1.3. Một số hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của
HĐMBNO chưa đảm bảo nguyên tắc tự do hợp đồng, sẽ là chỗ dựa cho sự
“bội tín”.
Thứ hai, quy định điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
mang tính chất thủ tục hành chính, không phát huy động hiệu quả điều
chỉnh pháp luật. Quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn khi dự án
đang thế chấp cho thấy chư có sự gắn kết giữa quy định của pháp luật về
mua bán nhà ở với pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.

15


Thứ ba, quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐMBNO, chuyển
giao quyền sở hữu và định đoạt nhà ở thuộc sở hữu chung chưa đáp ứng về
mặt lý luận, không phát huy hiệu lực điều chỉnh pháp luật và không đảm
bảo thực hiện quyền của người mua sau khi đ nhận bàn giao nhà nhưng
chưa được cấp giấy chứng nhận và chưa đúng với bản chất pháp luật của
quyền sở hữu.
Thứ tư, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình và tiến
độ thi công của chủ đầu tư; chưa y dựng được hệ thống lưu trữ thông tin
về nhà đất liên thông giữa các ngành và thống nhất từ trung ương đến địa
phương; chưa có cơ chế bảo vệ người mua nhà xã hội thỏa đáng; chưa có
quy định chuyển tiếp bảo vệ quyền lợi của người mua khi tính phí quản lý
liên quan đến cách tính diện tích căn hộ.
Thứ năm, chưa có chế tài đủ mạnh đối với chủ thể có hành vi gian

lận thuế trong chuyển nhượng bất động sản. Việc ác định đối tượng được
miễn thuế thu nhập, quy định tính thuế khi mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai còn nhiều bất cập, dẫn đến bất lợi mà người mua phải gánh chịu.
3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam
3.2.1. Thực tiễn chấp hành và tuân thủ pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở
Ý thức tuân thủ pháp luật của các chủ thể chưa cao, như: mua bán
nhà ở bằng giấy tay, trốn thuế diễn ra khá phổ biến hoặc không thực hiện
tách giá bán căn hộ và giá trị quyền sử dụng đất để tính thuế của chủ đầu tư
và cơ quan thuế; chủ đầu tư vi phạm thời hạn giao nhà, tự ý thay đổi vị trí
cũng như công năng sử dụng đối với phần công trình thuộc sở hữu chung,
chất lượng nhà ở không đảm bảo … khiến cho thị trường bất động sản thiếu
ổn định.
3.2.2. Thực tiễn sử dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ đầu tư và khách hàng lợi dụng kẽ hở của pháp luật, “bắt tay
nhau” ký kết hợp đồng hứa bán, đặt chỗ khi nhà chưa đủ điều kiện bán theo
quy định nhưng không có cơ chế kiểm tra, giám sát. Việc sử dụng pháp luật
thiếu cương quyết, thiếu nghiêm minh và việc áp dụng các chế tài hình sự

16


chưa được đặt đúng chỗ của các cơ quan tư pháp trong thời gian qua đ tạo
kẽ hở cho việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản là nhà- đất núp bóng HĐMBNO
gia tăng.
3.2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở tại tòa án
3.2.3.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ liên quan đến thuế
chuyển nhượng bất động sản
Tòa án các cấp đ vận dụng nguyên tắc tự do giao kết, thỏa thuận

của các bên trong hợp đồng để đưa ra phán quyết chứ không áp dụng Luật
thuế giá trị gia tăng, Luật bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và người
mua đ phải gánh chịu thiệt hại mà đáng lẽ ra họ phải được bảo vệ.
3.2.3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm điều kiện
hình thức
Tòa án đ ác định việc hoàn thiện hình thức hợp đồng là không
cần thiết và đ công nhận hợp đồng. Tùy thuộc vào mức độ hợp đồng đ
thực hiện mà Tòa án đ có sự linh hoạt khi áp dụng pháp luật.
3.2.3.3. Giải quyết tranh chấp HĐMBNO khi đối tượng của hợp đồng
không thể thực hiện được
Việc hiểu không thống nhất và khi xét xử việc ác định hợp đồng
“vi phạm điều cấm của luật” hay hợp đồng có “đối tượng không thể thực
hiện được” phụ thuộc vào nhận thức chủ quan của thẩm phán dẫn đến cách
giải quyết hậu quả khác nhau.
3.2.3.4. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán
nhà ở bị tuyên bố vô hiệu
Quyền lợi của người thứ ba ngay tình chưa thật sự được pháp luật
bảo vệ khi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu và sẽ là bất hợp lý, mâu thuẫn
với quy định về xác lập quyền sở hữu theo bản án, quyết định của Tòa án
hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
3.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
3.3.3.1. Những kết quả đạt được

17


Pháp luật đ tạo được chuẩn mực pháp lý để các chủ thể ác định rõ
quyền và nghĩa vụ của mình, giúp cho sự hiểu biết và ý thức trong việc
chấp hành, sử dụng, thực thi pháp luật của các chủ thể từng bước được nâng
cao; việc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp cũng trở nên linh hoạt,

phù hợp với thực tiễn cuộc sống, hạn chế thiệt hại phát sinh và bảo vệ tốt
hơn quyền lợi của người mua. Các cơ chế, chính sách hỗ trợ của Nhà nước
linh hoạt đ giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng nguồn vốn
huy động tốt hơn, giải quyết được an sinh xã hội về nhà ở, phát huy hiệu
quả quản lý của nhà nước, và giúp cho hoạt động của thị trường bất động
sản phát triển phù hợp với nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập.
3.3.3.2. Những khó khăn, hạn chế trong quá trình thực hiện pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất. Các chính sách nhà- đất thường uyên thay đổi, thiếu
nhất quán, một số quy định của pháp luật bất cập, chưa phù hợp nhưng
chậm được sửa đổi, bổ sung. Thiếu cơ chế, kiểm tra giám sát thực thi pháp
luật đối với chủ đầu tư sau khi dự án được cấp phép xây dựng, không có
chế tài hữu hiệu để xử lý chủ đầu tư vi phạm về thời hạn giao nhà, chất
lượng, chậm hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
cho người mua. Các chính sách thuế, tài chính, tín dụng liên quan đến giao
dịch mua bán nhà ở thời gian qua chưa thực sự phát huy hết hiệu quả, chưa
điều tiết được giao dịch nhà- đất diễn ra một cách công khai, minh bạch;
chưa y dựng được cơ sở lưu trữ và quản lý thông tin bất động sản đầy đủ,
thống nhất giữa các ngành, đơn vị có liên quan trên phạm vi cả nước.
Thứ hai. Các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương chưa làm
tốt chức năng kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật, người dân còn gặp
nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin nhà đất hoặc liên hệ làm các
thủ tục cấp giấy chứng nhận. Công tác quản lý hành chính nhà nước còn
nhiều bất cập trong việc cấp số nhà, tên đường trùng lắp. Sự phối hợp giữa
các cơ quan quản lý nhà, đất tại địa phương với Tòa án trong việc thu thập
chứng cứ pháp lý nhà đất để giải quyết tranh chấp chưa tốt.

18

Thứ ba. Ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật của bộ phận không
nhỏ người dân, doanh nghiệp và cơ quan thực thi pháp luật chưa cao. (i)
Các doanh nghiệp đ lách luật để sử dụng vốn góp, tiền ứng trước của
khách hàng không đúng mục đích, mập mờ trong cách tính diện tích căn hộ.
Quy định mua bán nhà dự án phải lập theo mẫu là điều kiện để các nhà đầu
tư lợi dụng đưa ra các điều khoản bất lợi cho người mua. (ii) Người mua chỉ
thấy lợi trước mắt nên thường né tránh thực hiện đúng quy định về hình
thức, trình tự thủ tục giao kết, thực hiện nghĩa vụ thuế…. (iii) Đối với các
cơ quan hành chính nhà nước trong quá trình thực thi nhiệm vụ đ không
làm hết trách nhiệm của mình trong việc tuân thủ pháp luật, gây mất niềm
tin của người dân vào tính nghiêm minh của pháp luật. (iv) Đối với cơ quan
tư pháp luật (Tòa án) đ thiếu cẩn trọng khi áp dụng pháp luật, thu thập
chứng cứ không đầy đủ khi giải quyết tranh chấp, việc vận dụng chưa đúng
quy định pháp luật. Bên cạnh đó, còn do nhận thức giữa các cấp xét xử
chưa thống nhất, dẫn đến việc áp dụng pháp luật thiếu nhất quán ảnh hưởng
đến chất lượng xét xử.

CHƢƠNG 4
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
4.1. Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà hợp đồng
mua bán nhà ở
4.1.1. Hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phải đặt trong toàn bộ hệ
thống pháp nói chung, đảm bảo tính công khai, minh bạch
Phải đặt trong nhiệm vụ chung của quá trình cải cách tư pháp, đảm
bảo tính tương thích, phù hợp với quy luật cạnh tranh, cung- cầu của nền
kinh tế thị trường.
4.1.2. Đảm bảo ổn định lâu dài, phòng- chống rủi ro và tạo cơ sở pháp lý
thuận lợi nhằm đảm bảo thực hiện quyền có nhà ở, chỗ ở hợp pháp của
công dân

19


Hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phải đảm bảo tôn trọng nguyên
tắc tự do kinh doanh và lợi nhuận nhưng phải đảm bảo quyền lợi của người
tiêu dùng. Đồng thời, phải xây dựng được các chính sách an sinh xã hội về
nhà ở phù hợp với đối tượng chính sách, người ngh o, người thu nhập thấp.
4.1.3. Đảm bảo phát triển lành mạnh, bền vững trong xu thế hội nhập
Phải xây dựng cơ chế thực thi hữu hiệu, làm mạnh thị trường bất
động sản thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin và đăng ký bất động
sản; từng bước thống nhất áp dụng pháp luật, tạo sự bình đẳng đối với các
chủ thể đầu tư trong nước và nước ngoài phù hợp với xu thế hội nhập.
4.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Bộ luật dân sự về giao dịch
dân sự
4.2.1.1. Không nên quy định hình thức là điều kiện bắt buộc có hiệu lực của
hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức hợp đồng bằng văn bản là sự ghi nhận ý chí của các bên
tại thời điểm giao kết ra bên ngoài. Việc công chứng, chứng thực thực chất
chỉ là thủ tục hành chính xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về sự kiện
pháp lý giữa các bên chứ không quyết định thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng. Cần phải thống nhất quy định mẫu HĐMBNO trong kinh doanh bất
động sản chỉ để các bên tham khảo, chứ không phải mang tính bắt buộc.
4.2.1.2. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô
hiệu
Pháp luật cần sửa đổi bằng việc công nhận quyền sở hữu tài sản của
người thứ ba trong các giao dịch mà họ xác lập ngay tình sẽ phù hợp với
quy định về xác lập quyền sở hữu tài sản theo bản án, quyết định của Tòa
án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

4.2.1.3. Giải quyết hậu quả đặt cọc khi giao dịch dân sự vô hiệu
Pháp luật nên sửa đổi quy định cho bên bị từ chối hợp đồng được
quyền lựa chọn hoặc là áp dụng phạt cọc do bên bán từ chối giao kết, hoặc
là áp dụng bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu vì lỗi của bên bán.

20


4.2.1.4. Bổ sung chủ thể được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô
hiệu do người có năng lực hành vi không đầy đủ xác lập, thực hiện
Bổ sung quy định cho phép những người có quyền lợi liên quan
khác được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với giao dịch dân sự
do người không có năng lực hành vi đầy đủ xác lập, thực hiện.
4.2.2. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật nhà ở về giao dịch mua
bán nhà
4.2.2.1. Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
quyền sở hữu
Cần sửa đổi quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐMBNO
là thời điểm các bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng bằng văn bản. Còn thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên mua được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở.
4.2.2.2. Chính sách và điều kiện mua nhà xã hội
Sửa đổi theo hướng: Mỗi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
nhà ở xã hội chỉ được mua nhà ở xã hội một lần.
4.2.3. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật kinh doanh bất động
sản
4.2.3.1. Hoàn thiện cơ chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình và hoàn
thành dự án
Pháp luật cần quy định bắt buộc doanh nghiệp phải mua bảo hiểm
chất lượng và hoàn thiện công trình.

4.2.3.2. Cho phép ký hợp đồng đặt chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
4.2.4. Bổ sung quy định xác định lỗi và các biện pháp chế tài giải quyết
hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý vi phạm
hợp đồng
4.2.4.1. Xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại
Ban hành văn bản hướng dẫn cách ác định lỗi làm căn cứ tính toán
bồi thường thiệt hại khi giải quyết hậu quả pháp lý của HĐMBNO vô hiệu
và xử lý các vi phạm không thực hiện đúng hợp đồng; cho phép kết hợp

21


giữa bồi thường thiệt hại theo luật định và phạt vi phạm nếu các bên có thỏa
thuận; bồi thường thiệt hại đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai theo tỷ lệ số tiền đ nộp trên cơ sở giá trị căn hộ tương đương trên cùng
khu vực.
4.2.4.2. Tính thiệt hại khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán
nhà ở vô hiệu
Cần bổ sung quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi vi phạm
nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đối với thiệt hại thực tế trực tiếp có thể tính
được và cả những thiệt hại gián tiếp.
4.2.5. Kiến nghị một số giải pháp đảm bảo giao dịch mua bán nhà ổn
định, minh bạch và thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam thời gian tới
4.2.5.1. Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu bất động sản
Cần thay đổi quan điểm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thành “đất
đai thuộc sở hữu nhà nước” sẽ phù hợp hơn với bản chất Nhà nước ta là
nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân.
4.2.5.2. Hoàn thiện pháp luật về minh bạch thị trường bất động sản

Xây dựng cổng thông tin điện tử Quốc gia về bất động sản, ban
hành Luật đăng ký bất động sản.
4.2.5.3. Hoàn thiện chính sách pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Nên cho phép thương mại hóa nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ tạo ra cơ
chế, chính sách để người dân có thu nhập thấp nhưng ổn định có điều kiện
vay tiền để mua nhà phù hợp với điều kiện tài chính của họ. Sớm thành lập
“Quỹ tiết kiệm nhà ở” trên toàn quốc để hỗ trợ đầu tư y dựng nhà ở và
cho người có nhu cầu về nhà ở vay ưu đ i.
4.2.5.4. Hoàn thiện pháp luật thuế bất động sản
Ban hành Luật thuế bất động sản, thay thế tên gọi thuế thu nhập
trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản thành thuế chuyển dịch bất
động sản; giảm mức thuế suất giao dịch nhà- đất xuống 1% để khuyến
khích các giao dịch chính thức. Nên quy định mức thuế trên cơ sở diện tích
căn hộ để đánh thuế cho phù hợp.

22


4.2.5.5. Hoàn hiện pháp luật giao dịch bảo đảm đối với tài sản là bất động
sản
Để thúc đẩy các giao dịch nhà đất phát triển theo hướng tự do thỏa
thuận, tự do hợp đồng và minh bạch, pháp luật cần quy định cho phép chủ
sở hữu được bán tài sản là nhà- đất đang được thế chấp có đăng ký giao
dịch bảo đảm.
KẾT LUẬN
Sau khi nghiên cứu “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt
Nam”, luận án rút ra những kết luận quan trọng sau:
1. HĐMBNO có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội và
phát triển kinh tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐMBNO là yêu
cầu tất yếu khách quan và cấp bách cả về lý luận và thực tiễn.

2. Quan hệ pháp luật HĐMBNO chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn
bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động
sản, Luật đất đai, Luật thuế, Luật công chứng,… với các quy định phức tạp,
liên quan đến nhiều cơ quan nhưng pháp luật lại liên tục sửa đổi, bổ sung
dẫn đến tính ổn định không cao, đ bộc lộ nhiều hạn chế, có những quy
định chưa đảm bảo nguyên tắc tự do hợp đồng, nhiều vấn đề liên quan đến
HĐMBNO chưa được pháp luật điều chỉnh hoặc có quy định như nhưng
còn mang tính hình thức, không phát huy hiệu quả điều chỉnh cần được
nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi thực tiễn của đời sống
dân sự và phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế. Bên cạnh đó, sự am
hiểu pháp luật của đa số các chủ thể khi xác lập HĐMBNO còn hạn chế, do
vậy đòi hỏi pháp luật phải có những quy định điều chỉnh phù hợp, đảm bảo
quyền lợi của các chủ thể khi xác lập hợp đồng.
3. Luận án đ đưa ra quan điểm định hướng hoàn thiện pháp luật về
HĐMBNO phải đáp ứng các yêu cầu sau: (i đảm bảo tính thống nhất và
đồng bộ với hệ thống pháp luật; (ii) tạo cơ sở pháp lý đảm bảo thực hiện
quyền có nhà ở, chỗ ở hợp pháp của người d n; (iii thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong xu thế hội nhập trên cơ sở

23