Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Duyên Hải, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực tập, em đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng
góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản Lý Đất Đai trường Đại
Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng các phòng, ban của nhà trường và địa
phương tại nơi em tham gia kỳ thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn
thành báo cáo tốt nghiệp này.
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong Trường Đại
học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội nói chung, các thầy, cô giáo trong khoa
Quản lý đất đai nói riêng đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo ân cần trong suốt thời gian em
học tập tại trường. Trong đó, đặc biệt em nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình
của Th.S. Hoàng Thị Phương Thảo là người đã hướng dẫn trực tiếp cho em thực
hiện những định hướng và hoàn thiện báo cáo này.
Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ tại phường Duyên Hải, thành phố Lào
Cai - nơi em thực tập đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong thời gian em
thực tập và nghiên cứu làm chuyên đề này.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú cán bộ luôn
mạnh khỏe, hạnh phúc, thành đạt trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!

1


MỤC LỤC

2


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Thời xưa, cha ông ta đã có câu: “Tấc đất, tấc vàng”. Đi cùng thời gian, qua
bao thế kỷ, đất đai chưa bao giờ bị mất đi tầm quan trọng của nó. Đất đai là tài

nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn để phân bổ các khu dân cư sinh sống, là địa điểm để xây dựng các khu
công nghiệp, dịch vụ, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Ngày nay, trong điều kiện dân số ngày càng tăng, nền kinh tế phát triển tốt hơn
qua từng thời kỳ, giai đoạn thì đất đai càng mang ý nghĩa to lớn trong sự nghiệp
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và cải thiện nền kinh tế cho người dân.
Chính vì thế mà trong Hiến chương về đất (đã được ủy ban các Bộ trưởng Châu Âu
biểu quyết tại Nghị quyết số 19 năm 1972) đã tuyên bố như sau: “Ruộng đất là một
trong những của cải lớn nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực
vật, động vật và con người trên mặt đất”.
Theo điều 4,luật đất đai 2013: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý…”
Luật đất đai 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong
đó công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất là một thủ tục
hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà
nước và đối tượng sử dụng đất, lòa cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ
diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,. cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý
của nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và đạt hiệu quả
cao,
Phường Duyên Hải là một trong số các phường đang phát triển của Thành phố
Lào Cai, là trung tâm văn hóa, chính trị xã hội của tỉnh Lào Cai. Việc đẩy mạnh

3


công tác cấp GCN là một việc làm cần thiết để nâng cao sự quản lý của nhà nước

nói riêng và nền kinh tế- xã hội nói chung.
Từ thực tế, cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Đồng thời, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, trường đại học Tài
Nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của Th.S Hoàng Thị Phương
Thảo, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại phường Duyên Hải, thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định chung về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại phường Duyên Hải, thành phố Lào
Cai.
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn phường
Duyên Hải,
- Đánh giá thực trạng, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác cấp GCN tại phường Duyên Hải.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách phấp luật đất đai, chính sách cấp GCN để
vận dụng vào quá trình phân tích đánh giá nội dung của đề tài.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phục vụ nghiên cứu đề tài phải chính
xác, trung thực, khách quan, phản ánh đúng tình hình đăng ký cấp GCN tại địa
phương.
- Số liệu điều tra, thu thập được phải phân tích chính xác, khách quan, đúng
pháp luật.
- Các giải pháp đề xuất phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa
phương.

4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai
* Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước
biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ
người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao
dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhànước.Nhà nước chia cho dân sử dụng trên
bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không,
nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì

5

vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ
giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Việc đăng ký nhằm “ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ
không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây
chỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký
và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản
lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.
* Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc.
Theo Khoản 2, Điều 95 và Điều 96, Luật đất đai 2013: Luật bổ sung quy định
về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời
kỳ đăng ký đất đaiđược chia thành 2 giai đoạn:
- Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập

6

Theo Khoản 3 và 4, Điều 95,Luật đất đai 2013: Bổ sung các trường hợp đăng
ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;

7


+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
* Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.
Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất
trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất
hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực

hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:

8


- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử
dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử
dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai. Đông thời, việc đăng ký và cáp
GCN sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thô. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiếtt
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ
đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu
của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã

hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

9


Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ
sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp
GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với
công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác
định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để
phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN
thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho
việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực
tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh
đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính

phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và định
giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.

10


Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản
lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng
nhận
* Trước khi Luật Đất Đai 2003 ra đời có các văn bản liên quan đến công tác
cấp GCN sau:
- Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993, quy định về giao đất cho các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp;
- Nghị định số 61/NĐ- CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán
kinh doanh nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
- Nghị định 88/NĐ-CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử
dụng đất đô thị;
- Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh
và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
* Ngày 1/7/1004, Luật Đất Đai 2003(sửa đổi, bổ sung năm 2009) có hiệu lực
thi hành và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai
thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

11


Luật đất đai
- Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số47/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai ngày 25 tháng 12
năm 2009, Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa

12


bàn tỉnh Lào Cai
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Ngày 1/7/2014, Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thi hành và các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai 2013.
-Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Mẫu Giấy chứng nhận GCN là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người
sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:
-

Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất đai 1988
do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu
quy định tại Quyết định số 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý

-

ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.
Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai 1993. Giấy chứng nhận có hai màu:
Màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở Tài

-

nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Mẫu giấy thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy định
của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày

13


01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT. Giấy có hai màu: Màu đỏ giao
cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại phòng Tài nguyên và Môi trường.Theo

điều 48 của Luật đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐ-BTN&MTngày
01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử
dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, cấp theo từng thửa
-

đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
Mẫu giấy thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo
Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi là
GCN, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ
tục cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy
định và hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
Có thể thấy, ở nước ta tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận với văn bản pháp
luật hướng dẫn chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các Bộ, Ngành nên việc cấp
Giấy chứng nhận thực hiện chậm, ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên
đất đai của Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp
pháp của công dân. Vì vậy, để tháo gỡ vướng mắc, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã
ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu Giấy
chứng nhận thành 1 mẫu lấy tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thực hiện theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 09/01/2008, BTNMT chủ
trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án sửa đổi
Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp Giấy chứng nhận theo hướng thống
nhất cấp một loại giấy là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất. Đến nay việc cấp GCN đã được thực hiện trên thực
tế theo quy định của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và

14


được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. GCN gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng
cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang
có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm có nội dung quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”. Trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sở đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Trang 4 in chữ màu đen nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau
khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ
sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”
như trang 4 của Giấy chứng nhận;
- Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1
Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 do Văn phòng đăng ký đất
đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi

chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận
thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

15


Hình 1.1: Mẫu GCN trang 1-4 (TT23/2014/TT-BTNMT)
1.2.2.2. Đối tượng được cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trường hợp sau đây:
* Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
* Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

16


* Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
* Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
* Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
* Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
* Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.2.2.3. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102 của Luật Đất đai 2013,điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
* Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (điều 100, Luật đất đai 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

17


+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở

trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.

18


- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất(điều 101, Luật đất đai 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.

19


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
* Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (điều
102, Luật đất đai 2013)

- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân
dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ

20


gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
- Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất
quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục
ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau
đây:
+ Được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Không có tranh chấp;

+ Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7
năm 2004.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.2.2.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013,thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

21


Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.5. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trình tự, thủ tục cấp GCN theo điều 135 nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày

29/10/2004.
* Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một (01)
bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
* Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy

22


định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất,
sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh
sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15)
ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác
nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp
không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ
quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải

thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường
hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên
và Môi trường;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy
ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp
đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
- Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản này
không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai
danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian
người sử dụng đất thực
1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.1. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận ở một số nước

23


Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu
đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà
nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
1.3.1.1. Tại Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCN và hoàn thiện hồ sơ
địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu
trữ trong máy tính, qu đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai
một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm
được hoàn thiện.Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại
Mỹ phát triển ổn định.
1.3.1.2. Tại Pháp

Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được
hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ
thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ
có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường
xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng
khu vực, từng thửa đất. Tuy nhiên nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà
họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hóa và tư liệu trên giấy,
bao gồm : các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng
đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu
địa chính đối với bất kì bất động sản nào cần đăng ký.
1.3.1.3. Tại Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia làm ba loại :
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì
được cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần
xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cáp bìa vàng.
Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác
minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa

24


vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các Quyết định xử lí cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ
chuyển sang cấp bìa đỏ.
1.3.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
* Tình hình công tác cấp GCN trước khi có Luật đất đai năm 2003
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển
kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ
nhằm tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua

Luật đất đai, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác định là duy nhất và thống
nhất, đảm bảo đúng mục tiêu "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật".
Chính sách đầu tiên mà Đảng và Nhà nước thực hiện đó là: "Chính sách cải cách
ruộng đất" ra đời ngày 4/12/1953. Chính sách này đã đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu
của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như bọn địa chủ phong kiến. Thực hiện chế
độ sở hữu ruộng đất của nhân dân lao động. Sau khi thực hiện chế độ cải cách ruộng đất,
đời sống của nhân dân dần dần đi vào ổn định.
- Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị quyết
10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã khẳng
định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời
của luật đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn: Ruộng đất được giao ổn định lâu
dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được thừa hưởng các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp,... với những thay đổi đó,
chính quyền các cấp, các địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác
cấp GCN. Công tác cấp GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước,
nhất là từ năm 1997 đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCN vào năm 2000 cho
khu vực nông thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg
và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng chính phủ.Bước sang nền kinh tế thị
trường, Luật đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp với
thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001.

25