Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh (LV thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.91 MB, 93 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN DOÃN QUANG
NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN DOÃN QUANG
NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 62.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY
THÁI NGUYÊN - 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn
Trần Doãn Quang
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của
tập thể và cá nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản lý đô thị
thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, Phòng Quản
lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn
Trần Doãn Quang
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất ......................................................... 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới ............................ 5
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .................................................. 8
1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987 ........................................................ 8
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993 ................................ 9
1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003 ............................... 9
1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay .............................. 10
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tầm nhìn 2020........................................................................................................... 11
1.2. Tổng quan về giá đất .......................................................................................... 13
1.2.1. Khái niệm về giá đất ....................................................................................... 13
1.2.2. Các loại giá đất ................................................................................................ 14
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ................................ 16
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 18
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
iv
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .............................................. 30
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................................ 32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 34
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 34
2.2.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................................... 34
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...................................................................... 34
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................................. 35
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất .......... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 35
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 35
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp .............................................................. 35
2.3.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ........................................................... 37
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 38
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................................... 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên` .................................................... 38
3.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................... 38
3.1.1.2. Ðịa hình, địa mạo ......................................................................................... 39
3.1.1.3. Khí hậu ......................................................................................................... 40
3.1.1.4. Thủy văn ....................................................................................................... 40
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ................................................................................... 41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Cẩ m Phả, tin
̉ h Quảng Ninh ............ 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
v
3.1.2.1. Khu vực kinh tế nông nghiệp ....................................................................... 43
3.1.2.2. Khu vực kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng ................. 44
3.1.2.3. Khu vực kinh tế dịch vụ - thương mại ......................................................... 44
3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm, y tế và văn hóa xã hội ...................................... 44
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............ 45
3.2. Công tác thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai và giá đất
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ................................................. 47
3.2.1. Thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ...................................... 47
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......... 49
3.2.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ............ 51
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ..................................................................... 52
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2015 .............................. 52
3.3.2. Biến động sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2011 - 2015 ....................................................................................................... 53
3.3.3. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011 - 2015 ....................................................................................................... 55
3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả............................................................................................. 56
3.4.1. Dự án quy hoạch Khu dân cư tại khu 6, phường Quang Hanh thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................................... 56
3.4.2. Dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy - thành phố Cẩm
Phả - tỉnh Quảng Ninh............................................................................................... 64
3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ..... 73
3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ................................................. 74
3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 77
1. Kết luận ................................................................................................................. 77
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 79
PHỤ LỤC
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
Tên đầy đủ
BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ tài chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên Môi trường
CNH
: Công nghiệp hóa
CP
: Chính phủ
CV
: Công văn
ĐHTN
: Đại học Thái Nguyên
GCN
: Giấy chứng nhận
HĐBT
: Hội đồng Bộ trưởng
HĐH
: Hiện đại hóa
KCN
: Khu công nghiệp
KDC
: Khu dân cư
KĐT
: Khu đô thị
KHSDĐ
: Kế hoạch sử dụng đất
KS
: Khoáng sản
MNCD
: Mặt nước chuyên dùng
NĐ
: Nghị định
NN
: Nhà nước
QĐ
: Quyết định
QĐ
: Quy định
QH
: Quy hoạch
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
THCS
: Trung học cơ sở
TT
: Thông tư
TTLT
: Thông tư liên tịch
TTr
: Thị trường
TW
: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
VLXD
: Vật liệu xây dựng
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất ta ̣i thành phố Cẩm Phả năm 2015 ....................... 52
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ..... 53
Bảng 3.3. Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011- 2015 ................................................................ 55
Bảng 3.4. Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang Hanh................................................................................. 57
Bảng 3.5. Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư số
khu 6 - phường Quang Hanh .................................................................... 58
Bảng 3.6. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án khu dân cư khu 6
phường Quang Hanh................................................................................. 59
Bảng 3.7. Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư khu 6 Quang Hanh ......................... 61
Bảng 3.8. Cơ cấu sử dụng đất của dự án ................................................................... 66
Bảng 3.9. Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch nhóm nhà ở phường Cẩm
Thủy - thành phố Cẩm Phả ....................................................................... 67
Bảng 3.10. Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy ..... 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ..................................... 30
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả .................................................... 38
Hình 3.2: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch khu dân cư tại khu 6 phường Quang
Hanh - thành phố Cẩm Phả ...................................................................... 56
Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của
khu vực giáp với dự án khu dân cư khu 6 Quang Hanh .......................... 64
Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch nhóm nhà ở tại phường Cẩm Thủy
thành phố Cẩm Phả .................................................................................. 66
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án Nhóm
nhà ở phường Cẩm Thủy được thực hiện ................................................ 69
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của
dự án nhóm nhà ở phường Cẩm Thủy - tp. Cẩm Phả .............................. 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông nghiệp - lâm nghiệp - ngư nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát
triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động
vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang phát triển sử dụng vào đa mục đích. Bên
cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và
sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây
sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển
thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại
đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất ở Việt Nam hiện nay khá cao so với bình quân thu nhập của đại đa số
người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng
nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn
định được thị trường bất động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản
không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên
nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và
tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của
toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu
thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Thành phố Cẩm Phả là một thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Ninh được
thành lập theo Nghị quyết số 04/NQ - CP ngày 21 tháng 02 năm 2012 của Chính
Phủ. Cẩm Phả là thành phố công nghiệp, cảng biển lớn có vị trí đặc biệt nằm trong
vùng động lực phát triển Miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Là trung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2
tâm khai thác, chế biến, tiêu thụ than lớn của cả nước. Cẩm Phả còn đóng vai trò là
trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch phía Đông Bắc Tỉnh Quảng
Ninh. Thành phố Cẩm Phả đang trên đà phát huy lợi thế và vai trò quy hoạch trong
quá trình đô thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện
quy hoạch các dự án đầu tư phát triển đô thị. Trong những năm vừa qua đã có rất
nhiều các dự án được thực hiện trong thành phố kéo theo sự biến động của giá đất.
Mặc dù đã có nhiều điều chỉnh, nhưng giá đất do Nhà nước quy định so với giá của
thị trường vẫn còn chênh lệch. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên
cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất một số dự án đến giá đất trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả tỉnh - Quảng Ninh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp trong việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác
động tích cực đối với giá đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả.
- Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011 - 2015 đến giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và
quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất; nâng cao
nhận thức về nô ̣i dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoa ̣ch sử dụng
đất đến giá đất tại trên địa bàn thành phố.
- Hình thành cơ sở khoa ho ̣c cho viê ̣c đề xuấ t mô ̣t số giải pháp nhằ m nâng
cao khả năng thực hiện, quản lý quy hoa ̣ch sử dụng đấ t để nó mang lại tác động tích
cực đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phu ̣c vu ̣ cho các nhà quản lý, các đơn vị, trung tâm
tư vấn thiết kế, quy hoạch sử dung đất của thành phố Cẩm Phả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) tạo ra điều kiện nhất
định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất cần phải
có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm phân
định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất
nhất định.
Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố
quỹ đất đai (khoanh định cho các ngành và các mục đích) và tổ chức sử dụng đất
đai như tư liệu sản xuất đặc biệt(các giải pháp, biện pháp sử dụng cụ thể), nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất - kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ môi trường và
đất đai”. [9].
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vi mô
tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 của Luật
đất đai năm 2013 đó là:
- Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng,
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh [18].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29).
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí
thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT 17 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 17/12/2009, thay thế Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT).
Mục 1 Chương II Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư (với 8 điều, từ Điều 3 đến Điều 10).
Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 05 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT
ngày 24 tháng 10 năm 2005).
Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15 tháng 4 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới việc quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất sớm vì
thế họ đã tích lũy được rất nhiều kinh nghiệm trong công tác quy hoạch sử dụng đất.
Hiện nay công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong mọi quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất trong ngành nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất theo theo tổ chức FAO (Food and Agriculture
Organization of the United Nations) là bước tiếp theo của công tác đánh giá đất. Kết
quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất phù hợp. Trên
thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy vào
đặc điểm tình hình cụ thể của mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ. Có hai trường phái
quy hoạch chính sau:
- Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một cách hài hòa,
sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành.
- Quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy bản, lập sơ
đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, thể chế kế hoạch
hóa tập trung. Ngoài ra ở các quốc gia khác nhau còn có các phương pháp quy
hoạch đất đai khác nhau và mang tính đặc thù, riêng biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rất lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô thị
hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu
công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân,
xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản không
những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi
trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể;
quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng được
xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở
lên, được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm
nhằm đáp ứng các nhu cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch
sử dụng đất tổng thể không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ
khoanh định cho các loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân
cư, đất cơ sở hạ tầng, đất khác.
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ nhỏ hơn
tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về nội dung
quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các thửa đất và
các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất như: về
hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng.
Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất
đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến
đất đai.Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển
địa phương và quy hoạch xây dựng.
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng được tích hợp
đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai
nói chung, ví dụ như: cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v [4].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch sử dụng đất
của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung qui định về
nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên bang), các
bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. Trong đó qui
hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện tích, diện tích mặt
nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao thông và cơ sở hạ
tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi chung là đất ở và đất giao
thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên bang.
Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử
dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi
ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định
các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế
chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [4].
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa
phương đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng,
nhiệm vụ và biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm
và hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. [4].
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất ở theo các cấp sau: quy
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô
thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, quy hoạch sử
dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Quy hoạch sử dụng
đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng
đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: đất đô
thị, đất để phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các
khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp
huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện
nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến
nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp
nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá
nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi
của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ
như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống [4].
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Trước năm 1987 khi chưa có Luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất đai chưa
được coi là nội dung công tác của ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như
là một phần của quy hoạch phát triển của ngành nông lâm nghiệp. Sau năm 1975 đất
nước thống nhất, dựa trên cơ sở nội dung chỉ thị số 122/ 1970/CT-TTg trước đây,
Chính phủ đã thành lập Ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông - lâm nghiệp Trung
ương để triển khai công tác này trong cả nước. Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp
trong cả nước đã được Chính phủ phê duyệt năm 1978 và là cơ sở để triển khai
công tác quy hoạch sử dụng đất đầu những năm 1980, Đảng và Nhà nước đã có chủ
trương thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ nêu rõ:
“Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9
hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy định là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối
với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã
xây dựng quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ
bản chưa đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy
hoạch của nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất
lượng quy hoạch còn nhiều hạn chế.
1.1.4.2. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Năm 1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai 1988 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng
đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại Điều 11 quy định
cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân dân các cấp lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và quy định thẩm quyền
phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng, Nhà nước ta triển khai công tác nghiên
cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53 tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế, bắt đầu của thời kỳ đưa công tác
quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch.
1.1.4.3. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003
Ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu lực
từ ngày 15/10/1993, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các
địa phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua
các lần sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm
1998 và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
10
sử dụng đất các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo
hướng dẫn các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000.
Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng
về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi như: Đất đai
được khẳng định là có giá trị, ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài
cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được hưởng các quyền và quy định
7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày 27/09/1998 quy
định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 quy định về
quản lý, sử dụng đất lâm nghiệp.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng
đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất
đai 1998 và Luật đất đai 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐCP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở 4 cấp hành chính.
Thông tư 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/02/2001 để hướng đẫn chi tiết đối
với công tác quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất
các cấp.
1.1.4.4. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Năm 2003 tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm
2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004. Luật đã quy định rõ về công tác
quản lý Nhà nước về đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong 13 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai. Cùng với Luật đất đai năm 2003, Nhà nước đã
ban hành các Nghị định, Thông tư, Chỉ thị đã v.v tạo ra một hành lang pháp lý cho
công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó có
chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy định rõ các vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và môi trường đã ban hành
Quyết định số 04/2005/ QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 ban hành quy trình lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
11
Năm 2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về
kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29/11/2012 Luật Đất
đai 2013 được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Trong đó từ
điều 21 đến điều 30 quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết
định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai được đánh giá là tương đối hoàn chỉnh
với những nội dung quy định cụ thể.
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh - tầm
nhìn 2020
Tăng cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp được coi là một điểm nhấn cơ bản
trong Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất trong 5 năm kỳ
đầu tiên giai đoạn 2011-2015 của tỉnh. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện
quản lý nhà nước về sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
phát triển kinh tế - xã hội của Quảng Ninh đến năm 2020.Nôi dung cơ bàn gồm:
a. Giảm dần đất nông nghiệp
Theo quy hoạch được Chính phủ phê duyệt, cơ cấu đất nông nghiệp của
Quảng Ninh được điều chỉnh giảm đáng kể so với cơ cấu hiện trạng. Với tổng diện
tích tự nhiên 610.235ha, Quảng Ninh có hiện trạng đất nông nghiệp chiếm
460.119ha, chiếm 77,35% cơ cấu sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2020, diện tích đất nông nghiệp giảm xuống còn 445.226ha, chỉ còn
chiếm 72,96% trong cơ cấu. Cụ thể, với đất trồng lúa hiện trạng tính đến năm 2010,
Quảng Ninh có 28.531ha nhưng theo quy hoạch được phê duyệt đến năm 2020 diện
tích đất nông nghiệp giảm còn 25.000ha. Đất trồng cây lâu năm từ 15.227ha giảm
xuống còn 11.446ha. Việc điều chỉnh diện tích đất nông nghiệp sẽ theo hướng giảm
dần trong kế hoạch sử dụng đất ở 2 phân kỳ 2011-2015 và 2016-2020. Trong phân
kỳ đầu tiên đã được Chính phủ phê duyệt, diện tích đất nông nghiệp giảm tương
ứng theo từng năm: 2012 (459.639ha), 2013 (456.965ha), 2014 (454.956ha), 2015
(450.582ha)… Tuy nhiên, với việc điều chỉnh đất nông nghiệp giảm dần đến năm
2020 sẽ tạo ra sức ép cho phát triển kinh tế nông nghiệp. Do vậy, để giải toả sức ép
này, trong định hướng phát triển nông nghiệp thời gian tới của tỉnh được tập trung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
12
ứng dụng công nghệ cao, công nghệ sạch để có thể gia tăng khối lượng nông sản
trong sản xuất, bảo đảm phát triển bền vững.
b. Mở rộng đất phi nông nghiệp, đô thị
Có thể khẳng định, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã giúp
cho cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu
kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn
phù hợp với nền kinh tế hàng hoá thì việc mở rộng đất phi nông nghiệp, đô thị là
một xu thế tất yếu trong quá trình phát triển của tỉnh. Theo hiện trạng sử dụng đất
năm 2010 đất phi nông nghiệp là 83.795ha, chiếm 13,73% cơ cấu; đến năm 2020, sẽ
tăng lên 130.510ha, chiếm 21,39% cơ cấu sử dụng đất. Theo Chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh tới năm 2020, tỉnh chú trọng tới việc phát triển
nguồn nhân lực chất lượng cao, ưu tiên tập trung cho các ngành công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp với hàm lượng khoa học công
nghệ cao trong sản phẩm, những ngành kinh tế biển có lợi thế. Do đó, tỉnh sẽ được
ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng để thu hút đầu tư. Trong giai đoạn 2010-2015, toàn tỉnh
có 11 KCN với diện tích 11.736ha. Trong đó, 4 KCN là Cái Lân, Việt Hưng, Hải
Yên, Đông Mai đang triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng và đã cho nhà đầu tư thứ cấp
thuê lại đất. Các KCN đi vào hoạt động về cơ bản được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ
thuật cấp điện, nước, thoát nước và hệ thống xử lý nước thải tập trung. Diện tích lấp
đầy đạt trên 55%. 3 KCN Hoành Bồ, Cảng biển Hải Hà giai đoạn 1 và KCN
Phương Nam đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và tiến hành các thủ tục đầu
tư. 4 KCN còn lại đang thu hút, kêu gọi các nhà đầu tư nghiên cứu đầu tư.
Theo quy hoạch đến năm 2020, Chính phủ cho phép Quảng Ninh điều chỉnh
tăng diện tích đất khu công nghiệp từ 1.281ha lên 9.308ha vào năm 2020. Theo đó,
diện tích đất khu công nghiệp sẽ tăng dần tương ứng theo các năm trong 2 phân kỳ
sử dụng đất đã được phê duyệt: Năm 2011 (1.281ha), năm 2012 (2.045ha), năm
2013 (2.590ha), năm 2014 (2.224ha), năm 2015 (4.044ha). Cũng trong định hướng
đến năm 2020, diện tích đất ở đô thị cũng được Chính phủ cho phép điều chỉnh tăng
dần theo tốc độ đô thị hoá của Quảng Ninh, từ 5.396ha lên 8.069ha vào năm 2020.
Tuy vậy, do dân số của tỉnh có sự chuyển dịch nhanh từ nông thôn sang thành thị
nên nhiều điểm dân cư nông thôn sẽ chuyển thành khu dân cư đô thị và một số được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
13
tái định cư thực hiện các dự án phát triển cũng sẽ khiến đất ở đô thị tăng nhanh, đất
ở nông thôn chuyển dần sang đất ở đô thị… Với việc phân bổ đất dân cư như trên sẽ
tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, tiền đề cho đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn
tỉnh. Ngoài ra, theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
phân kỳ đầu tiên, các phương án quy hoạch sử dụng đất trên các lĩnh vực như đất
quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan, văn hoá - xã hội, xử lý chất thải, giao thông,
thuỷ lợi, năng lượng… cũng đã được tính đến.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm thời kỳ
đầu 2011-2015 tỉnh Quảng Ninh góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư, tăng nguồn thu từ đất, nâng cao hiệu quả hơn nữa vai trò quản lý nhà nước về
đất đai. Qua đó, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của tỉnh.
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ chênh
lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng đất tức là
quyền của người sử dụng đất.
Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai. Trong
thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả năng
sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh,
khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn
lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng
(phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”[18].
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
14
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại chương VIII, mục 2, điều 114 của Luật đất đai 2013.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2.2. Các loại giá đất
a. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, tại cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, nhất thiết phải xác định một
mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng
chính là cơ sở tạo nên giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư
của người sử dụng đất. Ở nước ta mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là
mục đích sử dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay
trong các quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất. Các
mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải
là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. [13].
b. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được thể
hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định, địa điểm
nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường. Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện
cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến
trong những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và
tài sản, nên giá thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá
mức nào [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
15
c. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị
thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác
định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một
mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể [13].
d. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng.Giá cả hàng
hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do giá trị hàng
hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện
tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong
mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với
nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật
kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay
quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động
của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu [12].
e. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa
đất. Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị
thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [13].
f. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất
trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
