Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA: TÀI CHÍNH
MÔN: ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ
BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 5

KHOẢN VAY
GVHD

THẾ CHẤP
BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN
NHÓM THỰC HIỆN
HÀ HOÀNG VY
NGUYỄN THÀNH VINH

CÓ ĐIỀU CHỈNH

NGUYỄN THỊ CẨM ANH
NGUYỄN HOÀNG TÂN
NGUYỄN QUÝ KIỆT
HUỲNH THỦY TIÊN


MỤC TIÊU

 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất của khoản vay thế chấp bất động sản
 Phân loại khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnh và có điều chỉnh
 So sánh, lựa chọn giữa các khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định và khoản vay

thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh


NỘI DUNG
I.

TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1.

Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp bất động sản

2.

Xác định lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất trong khoản vay thế chấp bất động sản

II.

KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH

III.

KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

1.

Khoản vay thế chấp bất động sản, dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá (PLAM)

2.

Khoản vay thế chấp bất động sản, kỳ hạn điều chỉnh (RAM)

3.

Khoản vay thế chấp bất động sản, lãi suất điều chỉnh (ARM)

IV. SO SÁNH KHOẢN VAY THẾ CHẤP FRM VÀ ARM

4.
5.
6.

So sánh các giả thuyết điều khoản vay
Tính toán cơ bản
Lựa chọn khoản vay thế chấp


I
TỔNG QUAN KHOẢN VAY THÊ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN


1. Các điều khoản chính trong khoản vay thế chấp BĐS

 Dư nợ gốc: là tổng số tiền bên vay nhận được tại từng thời điểm tương ứng, dư nợ gốc là căn cứ
để tính lãi vay

 Chỉ số điều chỉnh : một loại lãi suất sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người

vay và người

cho vay, căn cứ thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ

 Biên độ lãi suất: mức lãi suất cộng thêm ngoài chỉ số điều chỉnh, biên độ lãi suất thông thường
được bên cho vay xác định

 Lãi suất tổng: Tổng các khoản lãi suất dựa trên các chỉ số điều chỉnh được lựa chọn cộng với
biên độ điều chỉnh được sử dụng để thiết lập mức lãi suất mới


 Ngày điều chỉnh: là ngày khoản vay sẽ được điều chỉnh sau một khoảng thời gian
 Khấu trừ âm: khi khoản thanh toán trong kỳ thấp hơn khoản thực tế phải trả, mức chênh lệch sẽ
được tính cộng vào dư nợ gốc tại ngày điều chỉnh

 Các mức trần: mức tăng tối đa cho phép trong các chỉ tiêu (số tiền thanh toán tối đa, lãi suất tối đa,
tăng kỳ hạn thanh toán tối đa,..)

 Các mức sàn: mức giảm tối đa trong các chỉ tiêu vào ngày điều chỉnh
 Khả năng tiếp nhận: khả năng người mua tài sản mới tiếp nhận lại khoản vay với các điều khoản
không thay đổi


 Phí chiết khấu : là một loại lãi suất trả trước hoặc khoản phí người vay thế chấp có thể mua để
giảm lãi suất cho các khoản thanh toán tiếp theo.

 Phí phạt trả trước hạn: khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm khi thực hiện trả trước hạn
 Điều khoản hạn chế: điều khoản liên quan đế việc hạn chế quyền của bên cho vay hoặc bên vay,

chẳng hạn như điều khoản hạn chế trả nợ trước hạn, nhiều khoản vay có thế chấp thương mại
cấm hoàn trả cho một vài năm nào đó.

 Quyền chuyển đổi: quyền cho phép người vay chuyển đổi từ khoản vay thế chấp lãi suất cố định
thành khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh, hoặc ngược lại


Chú ý

 Nhiều kết hợp của các điều khoản trên có thể được dùng để phân tán rủi ro giữa người cho vay và
người đi vay

 Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh cũng không thể hoàn toàn loại trừ khả năng
người cho vay nhận thiệt hại do sự biến động lãi suất

 Khoảng thời gian điều chỉnh thanh toán càng dài, rủi ro lãi suất đối với người vay sẽ càng thấp
 Khi người cho vay giả định rủi ro lãi suất cao, người vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất lớn, và
ngược lại


2. Xác định lãi suất khoản vay thế chấp
i=r+p+f+c



i : lãi suất vay (lãi suất danh nghĩa)



r : lãi suất phi rủi ro, là phần tỷ suất sinh lợi tối thiểu nhà đầu tư nhận được khi đầu tư vào tài

sản có mức rủi ro thấp nhất



p : phần bù rủi ro của bên cho vay, là một mức thu nhập tăng thêm mà bên cho vay đòi hỏi bù
đắp lại rủi ro có thể phát sinh khi cho vay



f : phần bù lạm phát kỳ vọng, khoản vay được xác định bằng tiền, chi trả bằng tiền, và tiền luôn
mang theo rủi ro lạm phát



c : các khoản chi phí người vay phải thanh toán thêm


3. Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất
3.1. Sự ảnh hưởng của Cung – Cầu vốn

 Cung vốn gồm những cá nhân, tổ chức có nguồn vốn sẵn sàng cho vay
 Cầu vốn gồm những cá nhân, tổ chức cần nguồn vốn để đầu tư, chi tiêu,…
 Lãi suất thị trường được hình thành bởi giao điểm giữa Cung và Cầu, dó đó lãi suất thị trường sẽ
bị chi phối bởi Cung – Cầu vốn. Khi Cung vốn thặng dự, thì lãi suất sẽ giảm. Và ngược lại, khi
Cầu vốn thặng dư, thì lãi suất sẽ tăng

 Trong thực tế, Chính phủ cũng có thể can thiệp vào thị trường vốn để điều tiết, tác động đến lãi
suất

3.2. Sự ảnh hưởng của các thành phần xác định lãi suất

 Các khoản chi phí phát sinh (c) người vay phải chi trả thêm để sử dụng vốn vay nên sẽ ảnh
hưởng đến chi phí sử dụng vốn thực tế của người vay, làm gia tăng lãi suất thực tế

 r thường được xác định bằng lãi suất tín phiếu chính phủ, tuy nhiên có hạn chế khi lựa chọn
mức lãi suất tín phiếu chính phủ có kỳ hạn khác với kỳ hạn khoản vay Do đó, việc lựa chọn sử
dụng mức lãi suất tín phiếu chính phủ nào sẽ ảnh hưởng đến r, từ đó ảnh hưởng đến lãi suất.


 f thường xác định dựa trên mức lạm phát dự kiến được công bố trên thị trường và độ tin cậy
nguồn thông tin. Nói cách khác, dựa trên mức lạm phát dự kiến công bố, các bên cho vay
cũng có thể xác định f khác nhau, nên sẽ ảnh hưởng đến i

 p bao gồm phần bù của nhiều loại rủi ro, để trình bày rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến
phần bù rủi ro, cần tìm hiểu về các loại r. Xét về xuất phát của rủi ro trong khoản vay thế
chấp chia làm 03 loại chính:
 Rủi ro xuất phát từ người vay
 Rủi ro xuất phát từ bên cho vay
 Rủi ro thị trường


Rủi ro xuất phát từ người vay

 Rủi ro vỡ nợ: là rủi ro khi người vay không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính đã cam kết
theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro tín nhiệm: là rủi ro khi người vay cố ý không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và phi
tài chính đã cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp

 Rủi ro cung cấp thông tin: là rủi ro khi người vay cung cấp thông tin sai lệch ảnh hưởng đến
đánh giá khả năng cho vay


Rủi ro xuất phát từ bên cho vay

 Rủi ro đánh giá: khi đánh giá để thực hiện cho vay, bên cho vay sẽ dựa vào những đánh giá
định lượng và cả định tính, những đánh giá sai lệch sẽ ảnh hưởng đến quyết định sai lầm trong
việc cho vay, từ đó có thể gây thiệt hại cho cả người vay và cho vay

 Rủi ro xác định lãi suất: là rủi ro khi bên cho vay xác định không chính xác về các yếu tố cấu
thành lãi suất cho vay, dẫn đến xác định mức lãi suất sai lệch

 Rủi ro chính sách: là rủi ro khi các chính sách, quy định về việc cho vay thay đổi ảnh hưởng
đến khả năng cho vay.


Rủi ro thị trường

 Rủi ro lãi suất thị trường: là rủi ro xuất phát từ việc lãi suất vay trên thị trường biến động trong
tương lai gây thiệt hại tài chính cho người vay hoặc bên cho vay

 Rủi ro pháp lý: là rủi ro khi các quy định, luật pháp liên quan đến hoạt động cho vay thay đổi
ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các cam kết theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của
người vay và bên cho vay.


 Đối với khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản thì r, p và f được xác định tại thời điểm
vay vốn, trong suốt thời gian vay dù diễn biến thị trường diễn ra như thế nào thì r, p và f đối
với khoản vay vẫn không thay đổi, từ đó lãi suất vay i sẽ không thay đổi.

 Trong khi đó, đối với khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh thì r, p và f có thể thay đổi,
nên dẫn đến sự thay đổi của lãi suất vay

 Thông thường lãi suất sẽ được quyết định bởi bên cho vay, bên cho vay sẽ căn cứ vào mức
độ rủi ro cao nhất để xác định tổng phần bù rủi ro yêu cầu


 Nói chung, bên cho vay sẽ quan tâm nhất đến khả năng thu hồi gốc, lãi vay, được thể hiện qua
phần bù rủi ro vỡ nợ, và khả năng biến động của lãi suất trên thị trường gây thiệt hại đối với bên
cho vay, được thể hiện qua phần bù rủi ro lãi suất.

 Trong cả trường hợp khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều
chỉnh, thì tổng phần bù rủi ro yêu cầu (p) đều bằng phần bù rủi ro lãi suất cộng với phần bù rủi ro
vỡ nợ


 Trong khoản vay thế chấp ARM, rủi ro lãi suất đối với bên cho vay bắt đầu tại điểm A
 Trong trường hợp nếu người cho vay giả định bao gồm tất cả các rủi ro lãi suất hiện tại (điểm B), điều này sẽ
tương đương với mức rủi ro lãi suất giả định trong khoản vay FRM

 Khi bên cho vay đánh giá người vay có thể gặp rủi ro lãi suất càng cao thì bên cho vay sẽ đòi hỏi phần bù rủi
ro cao hơn. Do đó, đường cong rủi ro lãi suất dốc lên (AB)
 Phần bù rủi ro lãi suất của khoản vay FRM cao hơn ARM




Khoản vay thế chấp ARM: khi giả định rủi ro lãi suất của người vay tăng lên, bên cho vay sẽ đánh giá rủi ro vỡ nợ
cao hơn. Khi lãi vay ARM gia tăng, người vay có thể phải đối mặt cú sốc thanh toán. Do đó, khả năng xảy ra vỡ nợ

của người vay lớn nhất (điểm C) khi giả định tất cả các rủi ro lãi suất



Rủi ro vỡ nợ của người vay vẫn có thể bị giới hạn bởi vì áp dụng các mức trần thanh toán hoặc lãi suất  (CD dốc
xuống)



Nhưng, mức rủi ro vỡ nợ khoản vay thế chấp ARM không bao giờ giảm xuống dưới mức rủi ro vỡ nợ trong khoản
vay thế chấp FRM (điểm D)  phần bù rủi ro vỡ nợ khoản vay ARM cao hơn FRM




Đường tổng rủi ro hình thành từ việc kết hợp đường rủi ro lãi suất ARM ( đường AB trong hình A) và đường phần bù
rủi ro vỡ nợ (đường CD trong hình B)



Tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM mà người cho vay cần có được sẽ tăng dần tương ứng với các mức rủi
ro. Tuy nhiên, tổng phần bù rủi ro khoản vay thế chấp ARM không vượt quá tổng phần bù rủi ro khoản vay FRM
(điểm E)



Đường rủi ro lãi suất ARM bị giới hạn bởi mức rủi ro lãi suất khoản vay FRM, nên đường tổng rủi ro cũng sẽ bị giới
hạn

 Phần bù rủi ro khoản vay ARM không vượt quá so với FRM



Mối quan hệ giữa tổng rủi ro và phần bù rủi ro theo yêu cầu của người cho vay đối với những người đi vay khác
nhau. Rủi ro lãi suất vẫn đối với các người vay là như nhau, nhưng rủi ro vỡ nợ sẽ khác đối với từng đối tượng vay cụ
thể



Do đó, phần bù của người cho vay trên ARM sẽ thay đổi, tùy thuộc vào mức rủi ro vỡ nợ được giả định cho mỗi
người đi vay

 Người vay #1 có phần bù rủi ro vỡ nợ cao hơn  tổng phần bù rủi ro trong khoản vay FRM và ARM đối với người vay
#1 sẽ cao hơn so với người vay #2


Chú ý

 Mối quan hệ chính xác giữa rủi ro vỡ nợ và rủi ro lãi suất vẫn chưa được nghiên cứu rộng rãi
 Các khoản vay ARM sẽ chỉ được thực hiện khi lợi nhuận dự kiến của người cho vay có được từ
việc thay đổi rủi ro lãi suất lớn hơn rủi ro vỡ nợ. Tương tự như vậy, nếu người vay sẵn sàng chấp
nhận rủi ro lãi suất thấp hơn phần bù rủi ro vỡ nợ thì ARM sẽ được người vay chấp nhận

 Sự đánh đổi rủi ro giữa người cho vay và người vay, điều khoản trong vay thế chấp ARM có thể
được cấu trúc theo nhiều cách tạo sự cân bằng giữa rủi ro lãi suất và rủi ro vỡ nợ cho cả hai bên


II
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐIỀU

CHỈNH


 Các điều khoản trong khoản vay thế chấp không có sự điều chỉnh trong suốt thời gian vay. Nói
cách khác, lịch trình thanh toán nợ sẽ được xác định cụ thể từ ban đầu và không có bất kỳ sự thay
đổi nào trong suốt thời gian vay vốn.

 Một số khoản vay thế chấp bất động sản không điều chỉnh như:


Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ toàn phần, với khoản thanh toán định kỳ
không đổi



Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ một phần, với khoản thanh toán định kỳ
không đổi



Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, không khấu trừ, với khoản thanh toán định kỳ không
đổi



Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, khấu trừ âm, với khoản thanh toán định kỳ không đổi


Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM)

 Khoản vay thế chấp lãi suất cố định cơ bản (FRM) là khoản vay có lãi suất cố định trong suốt
thời gian vay vốn với khoản thanh toán định kỳ bằng nhau.

 Đặc điểm:
 Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay
 Khoản thanh toán định kỳ bằng nhau
 Phần bù rủi ro cao nhất
 Bất kỳ yếu tố nào thay đổi thì lãi suất cho vay vẫn không đổi, nếu bên cho vay xác định mức
phần bù rủi ro thấp tại thời điểm bắt đầu thì lãi suất cho vay sẽ thấp, do đó những biến động
của các yếu tố, sự gia tăng mức độ rủi ro trong thời gian vay sẽ gây thiệt hại tài chính đối với
bên cho vay