Nghiên cứu xây dựng quy trình bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng khu đô thị mới đặng xá gia lâm hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

VŨ MẠNH TOÀN

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ NHÀ Ở XÃ
HỘI NHIỀU TẦNG - KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẶNG XÁ GIA LÂM HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XD CƠNG TRÌNH DD & CN


Hà Nội– 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

VŨ MẠNH TỒN
KHĨA 2014-2016

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG QUY TRÌNH BẢO TRÌ NHÀ Ở XÃ
HỘI NHIỀU TẦNG - KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẶNG XÁ GIA LÂM HÀ NỘI
Chun ngành: Kỹ thuật xây dựng cơng trình DD & CN
Mã số: 60.58.02.08

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XD CƠNG TRÌNH DD & CN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS VŨ QUỐC ANH

Hà Nội– 2016


i

LỜI CÁM ƠN
Tôi xin chân thành cám ơn thầy hướng dẫn khoa học PGS.TS Vũ Quốc Anh đã
tận tâm hướng dẫn khoa học, động viên và giúp đỡ tơi hồn thành luận văn này.
Tôi cũng xin bày tỏ sự biết ơn tới sự quan tâm của Trường Đại học Kiến Trúc Hà
Nội, Khoa sau đại học, đặc biệt là sự ủng hộ của bạn bè và các đồng nghiệp đã giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong q trình làm luận văn.
Cuối cùng tơi xin chân thành cám ơn đến gia đình đã động viên ủng hộ tôi trong
thời gian làm luận văn.

Tác giả luận văn

VŨ MẠNH TOÀN


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có

nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

VŨ MẠNH TOÀN


iii

MỤC LỤC
Lời cảm ơn …………………………………………………………………………. i
Lời cam đoan …………………………………………………………………..……ii
Mục lục …………………………………………………………………………..…iii
Danh mục hình vẽ …..………………………………………………………………vi
MỞ ĐẦU .................................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG .......... Error!
Bookmark not defined.
1.1. Quan niệm vấn đề bảo trì theo thời gian ........... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Vấn đề bảo trì ............................................ Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Quan hệ giữa thiết kế và bảo trì cơng trình xây dựngError! Bookmark not
defined.
1.2. Cơng tác bảo trì nhà cao tầng ở một số nước trên thế giớiError! Bookmark not
defined.
1.3. Bảo trì cơng trình xây dựng ở Việt Nam ........... Error! Bookmark not defined.
1.3.1. Tình hình phát triển nhà ở chung cư cao tầng tại các đô thị............... Error!
Bookmark not defined.
1.3.2. Chi phí bảo trì và quản lý thực hiện cơng tác bảo trìError! Bookmark not
defined.
1.3.3. Nguyên nhân của một số vướng mắc ......... Error! Bookmark not defined.
1.3.4. Một số tranh chấp giữa chủ đầu tư với người quản lý sử dụng .......... Error!

Bookmark not defined.
1.3.5. Thực trạng xuống cấp các công trình xây dựngError!

Bookmark

not

defined.
1.3.6. Hướng giải quyết các vấn đề tồn tại về bảo trì xây dựngError! Bookmark
not defined.


iv

1.3.7. Vấn đề bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng ở khu đô thị mới Đặng Xá .... Error!
Bookmark not defined.
1.4 . Nhận xét ......................................................... Error! Bookmark not defined.
1.5. Một số tài liệu liên quan tới công tác bảo trì ..... Error! Bookmark not defined.
1.5.1. Một số văn bản quy phạm của nhà nước .... Error! Bookmark not defined.
1.5.2. Một số cơng trình nghiên cứu .................... Error! Bookmark not defined.
1.6. Nhiệm vụ của luận văn ..................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG II. QUY TRÌNH BẢO TRÌ NHÀ Ở CAO TẦNGError!

Bookmark

not

defined.
2.1. Cơ sở pháp luật về bảo trì nhà chung cư cao tầngError!

Bookmark

not

defined.
2.1.1. Một số khái niệm, định nghĩa .................... Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Bảo trì các cơng trình xây dựng ................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư [2].Error!

Bookmark

not

defined.
2.1.4. Kinh phí bảo trì nhà chung cư [2] .............. Error! Bookmark not defined.
2.1.5. Ban quản trị nhà chung cư ......................... Error! Bookmark not defined.
2.1.6. Quyền và trách nhiệu của Ban quản trị trong việc bảo trìError! Bookmark
not defined.
2.1.7. Quản lý sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư [2]Error! Bookmark not
defined.
2.1.8. Ban giao kinh phí bảo trì và cưỡng chế bàn giao [12]Error!

Bookmark

not defined.
2.1.9. Nội dung và chi phí bảo trì nhà ở xã hội .... Error! Bookmark not defined.
2.2. Quy phạm kỹ thuật về bảo trì nhà ở cao tầng .... Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Một số khái niệm liên quan đến bảo trì cơng trình xây dựng [16] ..... Error!
Bookmark not defined.

v

2.2.2. Vịng đời của cơng trình và vấn đề bảo trì . Error! Bookmark not defined.
2.2.3. Sự xuống cấp của nhà ở cao tầng ............... Error! Bookmark not defined.
2.2.4. Kiểm tra cơng trình [16] ............................ Error! Bookmark not defined.
2.2.5. Khảo sát chi tiết ......................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.6. Khắc phục sự xuống cấp ............................ Error! Bookmark not defined.
2.3. Tổ chức bảo trì nhà chung cư............................ Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Tổ chức bảo trì nhà chung cư thương mại .. Error! Bookmark not defined.
2.3.2. Tổ chức bảo trì nhà chung cư nhà ở xã hội Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG III. BẢO TRÌ NHÀ Ở KHU ĐƠ THỊ MỚI ĐẶNG XÁError!

Bookmark

not defined.
3.1. Giới thiệu sơ bộ về khu đơ thì mới Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội ........... Error!
Bookmark not defined.
3.1.1. Vị trí dự án ................................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Quy mô dự án ............................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.3. Hạ tầng kỹ thuật ........................................ Error! Bookmark not defined.
3.2. Tổ chức bảo trì nhà chung cư khu đơ thị mới Đặng XáError! Bookmark not
defined.
3.3. Thực hiện bảo trì nhà chung cư khu đô thị mới Đặng XáError! Bookmark not
defined.
3.3.1. Các tiêu chuẩn liên quan ............................ Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Sơ đồ thực hiện cơng tác bảo trì................. Error! Bookmark not defined.
3.3.3. Bảo trì phần kiến trúc ................................ Error! Bookmark not defined.
3.3.4. Bảo trì phần kết cấu ................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.5. Bảo trì hệ thống cấp, thốt nước ................ Error! Bookmark not defined.

3.3.6. Bảo trì hệ thống phịng cháy, chữa cháy .... Error! Bookmark not defined.
3.3.7. Trạm biến áp và hệ thống điện. .................. Error! Bookmark not defined.
3.3.8. Hệ thống chống sét và nối đất .................... Error! Bookmark not defined.


vi

3.3.9. Hệ thống thang máy .................................. Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC HÌNH VẼ

Số hiệu hình
Hình 1.1

Tên hình
Bảo trì kính bao che tịa nhà Burikhalifa


vii

Hình 1.2

Nhà tập thể cũ khơng thực hiện cơng tác bảo trì

Hình 1.3

Cơng trình được bảo trì góp phần làm tăng tuổi thọ sử
dụng

Hình 2.1

Giá trị cơng trình trong mối tương quan với thời gian

Hình 3.1

Sơ đồ vị trí chung cư Đặng Xá

Hình 3.2

Phối cảnh khu đơ thị Đặng Xá

Hình 3.3

Phối cảnh nhà biệt thự

Hình 3.4

Phối cảnh nhà chung cư


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài.
Nhu cầu nhà ở của người dân nước ta ngày càng nhiều nhất là các thành phố
lớn như ở Hà Nội và Hồ Chí Minh. Trong những năm gần đây ở hai thành phố này
đã xây dựng nhiều nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu đó.
Hiện nay ở nước ta đã và đang xây dựng nhiều nhà ở cao tầng, đó là các cơng

trình có số tầng từ 10 tầng trở lên tương đương với cơng trình có chiều cao trên
40m. Trong vài thập kỷ gần đây, sự thay đổi nhanh chóng những nhu cầu về tiện
nghi sử dụng, yêu cầu về môi trường sống, về không gian sinh hoạt và làm việc của
cư dân trong các nhà cao tầng.
Trong thực tế có nhiều cơng trình nhà chung cứ mới đi vào sử đã có biểu hiện
xuống cấp, có nguy cơ khơng thể đảm bảo tuổi thọ theo như thiết kế. Để đề phịng
việc xuống cấp của các cơng trình nhà nước đã đưa ra quy định về bảo trì.
Nhà ở xã hội nói chung và nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Đặng Xá – Gia Lâm
– Hà Nội nói riêng có nhiều cơng trình sau một thời gian khi đưa vào sử dụng đã có
một số bộ phận của cơng trình như trần thạch cao, sơn tường ngồi nhà, mái ngói,
đá ốp tường ngồi nhà, đá ốp thang máy...bị xuống cấp mà chưa được bảo trì hoặc
là đã bảo trì nhưng chưa hiệu quả. Lý do là quy trình bảo trì đã được lập ra dành cho
khu nhà ở xã hội nhiều tầng nói chung và khu đơ thị mới Đặng Xá nói riêng chưa
thực sự có hiệu quả.
Vì vậy, học viên chọn đề tài: “Nghiên cứu xây dựng quy trình bảo trì nhà cho
xã hội nhiều tầng – khu đô thị mới Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội” để có cơ hội tìm
hiểu, xây dựng được các luận cứ về pháp luật, khoa học và thực tiễn của quy trình
bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng trong khu đô thị mới Đặng xá - Gia Lâm - Hà Nội
nhằm đưa vào thực tiễn cho có hiệu quả hơn.
2. Mục đích nghiên cứu.
Xây dựng quy trình bảo trì và phân định trách nhiệm các bên đối với các cơng
trình xây dựng nói chung và nhà ở xã hội nhiều tầng ở khu đô thị mới Đặng Xá, Gia
Lâm, Hà Nội nói riêng.


2

3. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước liên quan tới việc
bảo trì các cơng trình xây dựng nói chung và bảo trì nhà ở xa hội nói riêng. Tìm

hiểu thực tế vấn đề về bảo trì các cơng trình xây dựng nhà ở hiện nay để xây dựng
quy trình bảo trì cho nhà ở xã hội nhiều tầng khu đô thị mới Đặng Xá – Gia Lâm –
Hà Nội.
4. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan về bảo trì nhà ở nhiều tầng .
Phân tích đánh giá những vấn đề cịn tồn tại của nhà ở xã hội nhiều tầng.
Nghiên cứu về cơ sở pháp luật và cơ sơ khoa học liên quan đến quy trình bảo
trì nhà nhiều tầng khi đưa vào sử dụng.
Xây dựng quy trình bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng ở khu đô thị mới Đặng
Xá – Gia Lâm – Hà Nội
5. Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu thực tiễn ( Đánh giá qua số liệu thống kê , theo dõi ở
thực tế ngoài công trường và trên các phương tiện thông tin đại chúng).
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết về các cơ sở về pháp luât và khoa học liên
quan đến bảo trì cơng trình xây dựng.
Phân tích, tổng hợp để đưa ra kết luận.
6. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần xây dựng quy trình bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng khi đưa vào khai
thác sử dụng ở Việt Nam và là một trong những tài liệu để xây dựng lên các tiêu
chuẩn, quy phạm của nhà nước về bảo trì cơng trình nhà chung cư nhiều tầng.
Sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc đề xuất phương thức bảo trì trong
cơng trình nhà nhiều tầng.
7. Cấu trúc của luận văn
Luận văn gồm có: Phần mở đầu, ba chương, phần kết luận và kiến nghị, danh
mục các tài liệu tham khảo.


3

Mở đầu. Nêu tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, mục đích, phạm vi, phương

pháp nghiên cứu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn và cấu trúc của luận văn.
Chương 1. Tổng quan về bảo trì cơng trình xây dựng.
Nội dung: Quan niệm về vấn đề bảo trì theo thời gian, cơng tác bảo trì nhà cao
tầng trên thế giới, bảo trì cơng trình xây dựng ở Việt Nam, một số kết quả nghiên
cứu về cơng tác bảo trì các cơng trình xây dựng và nhiệm vụ của luận văn.
Chương 2. Quy trình bảo trì nhà cao tầng.
Nội dung: Giới thiệu các quy định của pháp luật và các căn cứ khoa học về
cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng nhà cao tầng từ đó xây dựng quy trình bảo trì
nhà cao tầng nhà ở xã hội.
Chương 3. Bảo trì nhà ở khu đơ thị mới Đặng Xá.
Nội dung: Giới thiệu về khu đô thị Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội, tổ chức bảo
trì nhà chung cư cao tầng nhà ở xã hội và cách thức thực hiện cơng tác bảo trì khu
đơ thị Đặng Xá.
Kết luận, kiến nghị chung của luận văn


THƠNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lịng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận
Kết quả nghiên cứu xây dựng quy trình bảo trì nhà ở xã hội nhiều tầng khu đô
thị mới Đặng Xá – Gia Lâm Hà Nội đã xây dựng được quy trình bảo trì bao gồm:
- Xây dựng được sơ đồ trình tự thực hiện cơng tác bảo trì nhà chung cư nói
chung và nhà chung cư nhà ở xã hội nói riêng.
- Thiết lập được nội dung cơng tác bảo trì của các bộ phận cơng trình trong
các giai đoạn từ thiết kế đến khai thác sử dụng
2. Kiến nghị
Đề xuất được áp dụng trình tự bảo trì nhà ở xã hội theo đó Ban quản trị nhà
chung cư nhà xã hội phải được bầu dựa trên tỷ lệ sử hữu riêng của các căn hộ và tỷ
lệ Chủ đầu tư còn giữ lại cho thuê mua.


95

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Quốc hội khóa 13 (2014), Luật xây dựng số: 50/2014/QH13.
[2] Quốc hội khóa 13 (2014), Luật nhà ở số: 65/2014/QH13.
[3] Chính phủ (2015), Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP Về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội.
[4] Chính phủ (2015), Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.
[5] Chính phủ (2015), Nghị định số: 46/2015/NĐ-CP Nghị định về quản lý
chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.
[6] Chính phủ (2003), Nghị định số: 35/2003/NĐ-CP Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy.
[7] Chính phủ (2010), Nghị định số 114/2010/NĐ-CP, Nghị định về bảo trì
cơng trình xây dựng.
[8] Bộ Xây dựng (2015), Thông tư số: 10/2015/TT-BXD, Quy định về việc
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung

cư.
[9] Bộ Xây dựng (2012), Thông tư số: 02/2012/TT-BXD, Hướng dẫn một số
nội dung về bảo trì cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây dựng
và cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị
[10] Bộ Xây dựng (2012), Thông tư số: 11/2012/TT-BXD, Hướng dẫn lập và
quản lý chi phí bảo trì cơng trình xây dựng.
[11] Bộ Xây dựng (2009), Thơng tư số: 36/2009/TT-BXD, Hướng dẫn việc
bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại khu vực đô thị
[12] Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số: 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế
quản lý và sử dụng nhà chung cư.
[13] Ủy ban nhân dân Hà Nội (2010), Quyết định số: 34/2010/QĐ-UBND Ban
hành quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người
có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.


96

[14] Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 15/2009/TT-BXD Hướng dẫn phương
pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở cơng nhân, nhà ở cho người có
thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các
dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.
[15] Bộ Xây dựng (2014), QCVN 12:2014/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia
về hệ thống điện của nhà ở và nhà công cộng
[16] Bộ Xây dựng (2012), TCVN 9343:2012 Kết cấu bê tông và bê tông cốt
thép – hướng dẫn công tác bảo trì.
[17] TS. Hồ Ngọc Khoa, TS Trần Hồng Hải - Khoa XD DD&CN, Đại học
Xây dựng “Bảo trì hệ thống kỹ thuật nhà siêu cao tầng ở Việt Nam”
[18] TS. Hồ Ngọc Khoa, Khoa XD DD&CN, Đại học Xây dựng, “Bảo trì kết
cấu bao tre nhà siêu cao tầng ở Việt Nam”

[19] TS. Hồ Ngọc Khoa, Khoa XD DD&CN, Đại học Xây dựng, “Bảo trì kết
cấu bê tơng cốt thép nhà siêu cao tầng ở Việt Nam”
[20] Phòng Hợp tác quốc tế – Cục Quản lý cạnh tranh “Các quy định về quản
lý nhà chung cư tại Singapore.”