Quản lý bất động sản đô thị dưới tác động của quy hoạch xây dựng địa điểm nghiên cứu thành phố hạ long

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O
TR

NGă

B XÂY D NG

I H C KI N TRÚC HÀ N I
---------------------------

LụăV NăVINH

QU N LÝ B Tă
NG S N ỌăTH D
I TÁC
NG C A QUY HO CH XÂY D NG
Aă I M NGHIÊN C U: THÀNH PH H LONG
LU N ÁN TI NăS :ăQU NăLụă ỌăTH VÀ CÔNG TRÌNH

HÀ N I THÁNG 03/2016


B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O
TR

NGă

B XÂY D NG

I H C KI N TRÚC HÀ N I
---------------------------

LụăV NăVINH

QU N LÝ B Tă
NG S N ỌăTH D
I TÁC
NG C A QUY HO CH XÂY D NG
Aă I M NGHIÊN C U: THÀNH PH H LONG
LU N ÁN TI NăS :ăQU NăLụă ỌăTH VÀ CÔNG TRÌNH
Chuyên ngành: QU NăLụă ỌăTH VÀ CÔNG TRÌNH
Mã s : 62.58.01.06

NG

IăH

GS.TS.ă

NG D N KHOA H C:
H U

HÀ N I, THÁNG 03/2016


L I C Mă N
Trong quá trình th c hi n Lu năпn,ătôiăđưănh năđ

c r t nhi u s giúpăđ

nhi tătыnhăvƠăđóngăgópăquỦăbпuăc a các t p th cпănhơnăđ hoàn thành Lu n án

này.
L iăđ uătiшnăchoătôiăđ
th вăgiпoăh

c bày t lòng bi tă năsơuăs c t i GS.TSă

ng d n tr c ti p,ăng

H u,

iăđưă h t lòng ch b o tôi trong su t quá

trình th c hi n Lu n án.
Tôi xin chân thành c mă năs ch b o,ăđóngăgópănhi t tình c a các th y,
cô giáo, các cán b thu căkhoaăsauăđ i h c và b môn qu nălỦăđôăth tr

ng

i h c ki n trúc Hà N i.
Tôiăc ngăxinăchơnăthƠnhăc mă năPhòngătƠiănguвшnămôiătr

ng,ăPhòngăđôă

th thành ph H Long,ăc ngănh ăth ăvi n Vi n ki n trúc ậ quy ho chăđôăth
và nông thôn (VIAP) hi n nay là Vi n quy ho ch và nông thôn qu c gia
(VIUP) và Vi n ki n trúc qu c gia (VIAr) đưăt oăđi u ki n cung c p tài li u,
s li u nghiên c u cho tôi trong quá trình th c hi n Lu n án.
Hà N i ngрв thпng 03 n m 2016
TÁC GI LU N ÁN

L IăCAMă OAN
Tôiăxinăcamăđoan Lu n án ti n s là công trình nghiên c u khoa h căđ c
l p c a tôi. Các s li u khoa h c, k t qu nghiên c u c a Lu n án là trung
th c và có ngu n g c rõ ràng.
TÁC GI LU N ÁN


i

M CL C
L I C Mă N
L IăCAMă OAN
DANH M C CÁC T

NG

VI T T Tầầầầầầầầầầầầầ..vi

DANH M C B NGăầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.vii
DANH M C HÌNH MINH H A (BI Uă
PH N M

,ăS ă

, B Nă

)...............viii

U ............................................................................................... 1

1. S c n thi t nghiên c u .............................................................................. 1
2. M căđíchănghiшnăc u.................................................................................. 5
3.ă

iăt

ng, ph m vi nghiên c u ................................................................. 5

3.1ă

iăt

ng nghiên c u ........................................................................... 5

3.2 Ph m vi nghiên c u .............................................................................. 5
4. Ý ngh aăkhoaăh c và th c ti n c aăđ tài ................................................... 6
4.1ăụăngh aăkhoaăh c .................................................................................. 6
4.2ăụăngh aăth c ti n................................................................................... 6
4.3 Nh ngăđóngăgópăm i c a Lu n án ....................................................... 6
5.ăPh

ngăphпpănghiшnăc u ........................................................................... 7

5.1ăPh

ngăphпpăthuăth p và phân tích s li u: .......................................... 7

5.2ăPh

ngăphпpăth ng kê, t ng h p, so sánh, phân tích: .......................... 7

5.3ăPh

ngăphпpăđi u tra xã h i h c .......................................................... 8

5.4ăPh

ngăphпpănghiшnăc u h th ng ....................................................... 8

5.5ăPh

ngăphпpătoпnăh c .......................................................................... 9

6. Khái ni m và các thu t ng

liên quan ....................................................... 9

PH N N I DUNG ......................................................................................... 13
CH NGă I:ă T NG QUAN QU N LÝ B Tă
NG S N THÀNH PH
H LONGăD IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG ............. 13
1.1 T ng quan qu n lý b tăđ ng s năđôăth trên th gi i và Vi tăNamăd i
tпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng ................................................................ 13
1.1.1 Qu n lý b tăđ ng s năđôăth trên th gi i......................................... 13


ii

1.1.2 Qu n lý b tăđ ng s năđôăth

Vi t Nam ......................................... 14

1.2 Th c tr ng qu n lý b tăđ ng s năđôăth H Longăd iătпcăđ ng c a quy
ho ch xây d ng ............................................................................................ 19
1.2.1ă

căđi măđ a bàn nghiên c u .......................................................... 19

1.2.2 Hi n tr ng b tăđ ng s năđôăth ......................................................... 22
1.2.3 Tình hình qu n lý b tăđ ng s năđôăth ............................................. 27
1.2.4 Nh ng t n t i trong qu n lý b tăđ ng s năđôăth ............................. 41
1.2.5ăTпcăđ ng c a quy ho ch xây d ngăđ n qu n lý b tăđ ng s năđôăth 44
1.3 T ng h p các k t qu nghiên c uăliшnăquanăđ năđ tài lu n án ............. 56
CH NGă II:ă C ă S KHOA H C V QU N LÝ B Tă
NG S Nă Ọă
TH D IăTÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG ........................ 64
2.1 Nh ngăc ăs lý lu n v qu n lý b tăđ ng s năđôăth d iătпcăđ ng c a
quy ho ch xây d ng ..................................................................................... 64
2.1.1 N i dung qu nălỦănhƠăn

c v b tăđ ng s năđôăth ......................... 64

2.1.2 Các nguyên t căđ qu n lý b tăđ ng s năđôăth ............................... 70
2.1.3 Quy ho ch xây d ngătпcăđ ngăđi u ti t cung ậ c uăB Săđôăth ...... 71
2.1.4 Lý thuy t cân b ng v trí .................................................................. 74
2.2 Nh ngăc ăs pháp lý qu n lý b tăđ ng s năđôăth d iătпcăđ ng c a quy
ho ch xây d ng ............................................................................................ 76
2.2.1ăV năb n pháp lu t ............................................................................ 76
2.2.2ă

пnăđi u ch nh QHC xây d ng thành ph H Longăđ năn mă2020ă
vƠă đ án QHC xây d ng thành ph H Longă đ nă n mă 2030,ă t m nhìn
2050........................................................................................................... 84
2.3 Nh ng y u t ch y uătпcăđ ngăđ n qu n lý b tăđ ng s năđôăth do quy
ho ch xây d ng ............................................................................................ 85
2.3.1ăC ăch chính sách và h th ngăv năb n pháp lu t ........................... 85
2.3.2 Quy ho ch xây d ng, các quy ho chă chuвшnă ngƠnhă tпcă đ ng làm
thaвăđ i giá tr B Săđôăth ........................................................................ 90
2.3.3 Quan h ph i h p gi a các c p ngành và t ch c b máy qu n lý . 97
2.4 Kinh nghi m v qu n lý b tă đ ng s nă đôă th d iă tпcă đ ng c a quy
ho ch xây d ng .......................................................................................... 101
2.4.1 Kinh nghi măn

c ngoài ............................................................... 101


iii

2.4.2 Kinh nghi mătrongăn

c ................................................................ 112

2.5 пnhăgiпătómăt tăcпcăc ăs khoa h c nhăh ngăđ n công tác qu n lý
B S ............................................................................................................ 116
CH NGăIII:ăM T S GI I PHÁP QU N LÝ B TăB Să ỌăTH D I
TÁCă NG C A QUY HO CH XÂY D NG T I TP H LONG ......... 118
3.1ăQuanăđi m, m c tiêu ............................................................................ 118
3.1.1ăQuanăđi m ...................................................................................... 118
3.1.2 M c tiêu ......................................................................................... 119
3.2 Gi i pháp v QHXD g n v i công tác qu nălỦăB Săđôăth ................. 120

3.2.1 B sung n i dung l păđ án quy ho ch xây d ng .......................... 120
3.2.2 Quy ho ch cung ậ c u nhà

g n v i quy ho ch phát tri n nhà . 121

3.2.3ă T ngă c ng ph i h p và phát huy vai trò c a QHXD trong 3 lo i
hình quy ho ch (quy ho ch phát tri năKTXH,ăQHSD ăvƠăQHXD) ...... 124
3.3 Gi i pháp v c ăch chính sách............................................................ 126
3.3.1ă

xu t b sungăphíătпcăđ ng b i quy ho ch................................. 126

3.3.2 Chính sách qu n lý và phát tri n nhà

xã h i ............................... 127

3.3.3 Chính sách v kinh t tài chính ...................................................... 131
3.4 Gi i pháp v t ch c qu n lý ............................................................... 135
3.4.1 C pătrungă

ng .............................................................................. 135

3.4.2 C păđ aăph

ng .............................................................................. 136

3.4.3 Vai trò tham gia qu n lý c a c ngăđ ngădơnăc ............................ 137
3.4.4ăNơngăcaoătrыnhăđ chuвшnămônăđ iăng ăCBCCăqu n lý ................ 140
3.5 Nhóm gi i pháp khác ........................................................................... 142
3.5.1 ng d ng công ngh thôngătinătrongăl nhăv c qu nălỦăB Săđôăth

................................................................................................................. 142
3.5.2ăT ngăc ng công tác thông tin tuyên truy n v qu n lý quy ho ch
xây d ng và qu n lý b tăđ ng s năđôăth ................................................ 145
3.5.3 Nâng cao hi u qu công tác thanh tra, ki m tra, giám sát ............ 146
3.6 Bàn lu n k t qu nghiên c u ................................................................ 150


iv

3.6.1 Bàn lu n v n iădung:ăắT ngăc ng ph i h p và phát huy vai trò
c a QHXD trong 3 lo i hình quy ho ch: QHPTKTXH ậ QHSD ă QHXDẰ ................................................................................................... 151
3.6.2 Bàn lu n v n iă dung:ă ắB sungă phíă tпcă đ ng b i quy ho ch vào
trong các ngh đ nhăcóăliшnăquanăđ n QHXD và qu nălỦăB SẰ ............. 152
3.6.3 Bàn lu n v n iă dung:ă ắQuвă ho ch nhà g n v i quan h cung ậ
c u b tăđ ng s năđôăth Ằ .......................................................................... 154
3.6.4 Bàn lu n v n iădung:ăắKi n toàn và c ng c các Trung tâm thông
tin v qu nălỦăđ tăđaiăvƠănhà Ằ .............................................................. 155
3.6.5 Bàn lu n v n iădung:ăắH th ngăhóaăc ăs lý lu n v m i quan h
qu nălỦăB Săđôăth d iătпcăđ ng c aăQHXDẰ ..................................... 156
PH N K T LU N, KI N NGH ................................................................ 157
1. K t lu n .................................................................................................. 157
2. Ki n ngh ................................................................................................ 158
DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH KHOA H C C A TÁC GI LIÊN
QUANă N LU N ÁN ............................................................................... 162
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................. 163
1. Ti ng Vi t .............................................................................................. 163
2. Ti ng Anh .............................................................................................. 172
3. Ti ng Nga ............................................................................................... 173
PH L C 1 ................................................................................................ 174
1. Các Lu n án ti n s ................................................................................ 174

2. Các Lu năv năth c s ............................................................................. 178
3. Quy ho ch s d ngăđ tătrongăđ án Quy ho ch chung xây d ng H Long
đ năn mă2020ă(l păn mă2003) ................................................................... 180
4. K ho ch s d ngăđ t H Longăđ năn mă2010 ...................................... 181
5. Thành ph H Long trong m i quan h vùng t nh................................. 182
6. Quy ho chădoăt ăv n Hunggari l păn mă1974 ....................................... 182
7.ă пnhăgiпăquвăho ch 2003 so v i th c ti năđ tăđ

căn mă2013 ............ 183

8. Phân vùng phát tri năkhôngăgianăđôăth (quy ho chăchungăn mă2013) . 183
9.ăS ăđ c ăc u và phân khu ch căn ngă(quвăho chăchungăn mă2013) .... 184
10.ă nhăh

ng phát tri n không gian (quy ho chăchungăn mă2013) ....... 184


v

PH L C 2:............................................................................................... 185
1. Danh m c m t s đ пnăQHXDăđ c phê duy tătr c khi l păđi u ch nh
quy ho ch chung TP H Longăđ năn mă2030ăt m nhìn 2050 (l păn mă2013).
.................................................................................................................... 185
2. B ngăgiпăđ t m t s ph

ng t i thành ph H Longăn mă2014 ............ 189

3.ă i uătraăgiпăđ tătr c và sau khi quy ho ch t iăK TMăc c 5 ậ c c 8 và
K TMăHùngăTh ng. .................................................................................. 195

vi

DANH M C CÁC CH

VI T T T

Vi t t t

C m t vi t t t

B S

B tăđ ng s n

CHXHCN

C ng hòa xã h i ch ngh a

CDS

Chi năl

CNTT

Công ngh thông tin

CNH

Công nghi p hóa

TXD
TH

c phát tri n thành ph

uăt ăxơвăd ng
ôăth hóa

GDP

T ng thu nh p s n ph m qu c n i

HTKT

H T ng k thu t

HTXH

H t ng xã h i

H H

Hi năđ i hóa

K T

Khuăđôăth

KTXH

Kinh t xã h i

NCS

Nghiên c u sinh

QHC

Quy ho ch chung

QHPTKTXH

Quy ho ch phát tri n kinh t xã h i

QHXD

Quy ho ch xây d ng

QHSD

Quy ho ch s d ngăđ t

QSD

Quy n s d ngăđ t

QCXD

Quy chu n xây d ng

TCXD

Tiêu chu n xây d ng

TNMT

TƠiănguвшnămôiătr

TTB S

Th tr

UBND

ng

ng b tăđ ng s n

y ban nhân dân


vii

DANH M C B NG BI U
S hi u b ng

Tên các b ng

Trang

1.1

T că đ t ngă tr
2011 - 2014

ng kinh t H Longă giaiă đo n 2009 ậ

21

1.2

Các ch tiêu kinh t - xã h i thành ph H Longă n mă
2009, 2010, 2011 và 2014

21

1.3

Hi n tr ng nhà

H Long hi n nay

25

1.4

Hi n tr ng nhà

theo ch tăl

25

1.5

M c tiêu phát tri n nhà
nhìn 2030

H Longă đ nă n mă 2020ă t m

30

1.6

Ch tiêu trong PTKTXH H Longăđ năn mă2015ăt m nhìn
2020

32

1.7

Quy ho ch s d ngă đ tă trongă đ án QHC xây d ng H
Longăđ năn mă2030,ăt mănhыnăngoƠiăn mă20150

36

1.8

K ho ch s d ngăđ t H Longăđ năn mă2020

37

1.9

Các ch tiêu phát tri n nhà
n mă2020

t i thành ph H Long t i

39

1.10

T ng h p nhu c u nhà
2020

t i thành ph H Long t iăn mă

39

1.11

T ng h p nhu c u nhà

1.12

K t qu đi uătraăgiпăđ tătr
c c5ậc c8

c và sau khi quy ho chăK Tă

48

1.13

K t qu đi uătraăgiпăđ tătr
Hùng Th ng

c và sau khi quy ho chăK Tă

50

Ph l c 1

ng

theoăcпcănhómăđ iăt

ng

40

Các Lu n án ti n s

174

Các Lu năv năth c s

178

2.1

Các nguyên t c quy ho chăbanăđ u

101

2.2

Dân s t p trung t i SMA, 1960 ậ 1990

108

M tăđ dân s 6 thành ph l n nh t Hàn Qu c, 1990
Quy ho ch s d ngă đ tă trongă đ án QHC xây d ng H
Longăđ năn mă2020
K ho ch s d ngăđ t H Longăđ năn mă2010

109
180

Ph l c 1

2.3
Ph l c 1
Ph l c 1

181


viii

DANH M C HÌNH MINH H A (BI Uă
S hi u
hình

,ăS ă

, B Nă

)

Tên hình

Trang

1.1

Bi uăđ soăsпnhăt ngătr
Ninh và c n c

ng GDP c a H Long, Qu ng

22

1.2

Bi uă đ bi nă đ ng di nă tíchă đ tă đaiă H Long t n mă
2003ăđ n nay

23

1.3

B năđ hi n tr ng s d ngăđ t H Long hi n nay

24

1.4

Bi uăđ bi năđ ng t ng di n tích nhà
1999ăđ n nay

25

1.5

Bi uăđ bi năđ ng di n tích bình quân nhà
n mă1999ăđ n nay

H Long t

25

1.6

B năđ thay đ i ranh gi i H Longăgiaiăđo n 1999-2005

34

1.7

B năđ khu v c l p bi năđ xây d ngăđôăth

34

1.8

Bi uă đ so sánh m că t ngă nhƠă ,ă đ tă đaiă vƠă dơnă s t i
thành ph H Longătrongăvòngă10ăn mă(2003ă- 2014)

46

1.9

B năđ quy ho ch chi ti tăK Tăvenăbi n c t 5 ậ c t 8

47

1.10

Hình ph i c nh Quy ho ch chi ti tăK TăHùngăTh ng

49

1.11

B năđ quy ho ch chi ti tăK TăHùngăTh ng

49

1.12

S ăđ tпcăđ ng c a QHC xây d ng t i qu nălỦăB Săđôă
th thành ph H Long

51

1.13

S ăđ tпcăđ ng c a quy ho ch chi ti t xây d ng t i qu n
lỦăB Săđôăth thành ph H Long

54

2.1

S ăđ mô hình qu n lý h th ngăđ tăđai

67

2.2

S ăđ c ăch qu n lý th tr

70

2.3

tr

H Long t n mă

ngăB S

th mô t tr ng thái cân b ng cung ậ c u trong th
ng hàng hóa

71


ix

2.4

th t ngăcungăB Săv i y u t QHXD c aăNhƠăn

2.5

th giá nhà khi không có hi u ng thay th

74

2.6

th giпănhƠăđ

75

c

ng cong (l i) khi có hi u ng thay th

72

2.7

S ăđ giá tr B Săđôăth tr

2.8

S ăđ ph i h p các c p ngành tham gia qu nălỦăB Săđôă
th và QHXD

98

2.9

S ăđ t ng h p các b ngành tham gia qu nălỦăB Săđôă
th

100

2.10

B năđ quy ho ch 5 thành ph v tinh c a SEOUL

110

2.11

Bi uă đ t ngă cungă c nă h chào bán và hoàn thành xây
d ng t i thành ph H Chí Minh 2003 ậ 2011

113

2.12

Hình tr c H Tây ậ Ba Vì (ph i c nh)

115

2.13

B năđ bi năđ ngăgiпăđ t t i m t s khu v c Hà N i sau
khi có các d án QHXD

115

3.1

S ă đ các ho tă đ ngă QHXDă vƠă PT Tă cóă c ngă đ ng
tham gia

138

3.2

Môăhыnhăđ xu t h th ng thông tin qu n lý d án B S

144

3.3

Môă hыnhă đ xu t x lý h th ng thông tin ki n trúc và
xây d ng

144

c và sau khi QHXD

96


1

PH N M

U

1. S c n thi t nghiên c u

Qu nă lỦă B Să đôă th là m t ch tr
tr ng c aă

ngăvƠăNhƠăn

ngă l n và có t m chi nă l

c quan

c, b iăkinhădoanhăB Săđôăth là m t trong nh ng

ngành kinh t m iănh n, góp ph nălƠmăt ngăthuăngơnăsпchăvƠăchi m t tr ng
đпngăk trong t ng s n ph m qu c n iăđ i v i m i qu c gia.
qu nălỦăđ tăđai,ăB S đôăth NhƠăn

c đưăbanăhƠnhăLu tă

tăđaiă(1987;

1993 s aăđ i b sung 1998, 2001; 2003; 2013), Lu t Xây d ng (2003, 2014),
Lu t Nhà

(2005, 2014), Lu t Kinh doanh B S (2006, 2014), và m t lo t

các ngh đ nh chính ph ,ăthôngăt ăh

ng d n khác nh m t o l p khuôn kh

phпpălỦăđ ng b cho qu nălỦăB S đôăth b n v ng, phát tri n.
N

cătaăăđangătrongăquпătrыnhăth c hi n công nghi p hóa, hi năđ i hóa v i

m că tiшuă đ nă n mă 2020ă tr thành m tă n

c công nghi p hi nă đ i.ă

tă đai,ă

ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu căgiaăquỦăgiпăđưătr thành ngu n n i
l căđ xây d ng, phát tri năđ tăn

c. Tuy nhiên, qu n lý B S đôăth bao g m

đ tăđaiăvƠănhƠă v n còn khi m khuy t,ăch aăphпtăhuв kh iăd y đ
t nhiên v n có. S bi năđ ng th tăth

ng c a Th tr

n măquaăcóăth iăđi mătпcăđ ng x u t i t ngătr
xu t, đ i s ng c aă nhơnă dơn.ă
ng

c ti măn ng

ng B S trong nh ng

ng kinh t , nhăh

ngăđ n s n

c bi t, ch aă đпpă ng nhu c u v nhà

cho

iălaoăđ ng, ngoài các nguyên nhân khách quan, có s y u kém trong công

tác qu n lý, quy ho ch, d báo B Săđôăth .
Quy ho ch xây d ng là công c đ qu nălỦăđôăth trongăđóăcóăB Săđôăth .

Bên c nh nh ng nh ng m tătпcăđ ng tích c cănh :ăvi c ph kín QHC di n tích
xây d ngăđôăth s t oăđi u ki n thu n l i cho nh ngăđ nhăh
quy ho ch phát tri nă KTXHă đ

ng kinh t trong

c th c hi n; QHXD góp ph n t o l p b trí


2

đ nhăh

ng không gian phát tri n công nghi p, d ch v , xây d ng k t c u h

t ng, c i t oăcпcăkhuădơnăc ăđôăth ;ăQHXDătпcăđ ngăđi u ti tăt ngăngu n cung
B Săkhiăth tr

ng thi u hàng hóa (nhà ,ăđ t ); QHXD làm thay đ i giá tr

B Să t o nên giá tr giaă t ngă toă l n cho ti nă đ kinh t phát tri n v.v... Tuy
nhiên, hi n nay ch tă l

ngă cпcă đ пnă QHXDă ch aă t t, còn nhi u t n t i do

trongăcпcăđ án quy ho ch vi căt
vƠăB Săch aăđ
c ngăch aăđ

ngătпcăhaвăk t n i gi aăhaiăđ iăt

ng QHXD

c nghiên c u toàn di n, th uăđпo.ăCпcăv năđ v kinh t đôăth
c xem xét k khi quy ho chăđ nhăh

ng phát tri n không gian,

d năđ n nhi u khu v căđưăquвăho chănh ngăkhôngăcóăngu n v năđ th c hi n.
Tình tr ngăd ăth aăB Sătínhăt i th iăđi măn mă 2014 là m t ví d , do tri n
khai th c hi n các d án quy ho ch,ăcпcăK Tă
c a quy ho ch, k ho ch nhà

(hi n naв Nhр n

t thi u s ki m soát ch t ch
c m i có chi n l

c phát

tri n nhà ) d n t i ngu năt ngăcungăkhôngăh pălỦăgơвăd ăth a l n, hàng hóa
B S khôngăbпnăđ

c, giá tr suy gi măgơвăkhóăkh năchoăn n kinh t . Vi c

t ng,ăgi m giá tr B Sătr

căvƠăsauăkhiăQHXDăc ngăgơвăraănh ngăkhóăkh nă

trong công tác qu n lý, d nă đ n hi nă t

ngă đ uă c ă lƠmă r i lo n th tr

ng.

M t trong nh ng nguyên nhân c a các v n đ k trên là n i dung l păcпcăđ
пnăQHXDăth

ng b qua hay không xem xét t i y u t kinh t trongăcпcăđ án

nh ăcпcăв u t v v trí, c nhăquan,ămôiătr

ng, giao thông v.v...M t s đ án

quy ho ch c i t o phát tri năc ăs h t ng hay quy ho ch c i t o giao thông thì
ngoài m cătiшuăchínhăđ tăđ

c c a d án, ch m t s cпcănhƠăđ uăt ăvƠăcпcăh

t ă nhơnă trongă khuă v c quy ho chă đ

că h

ng l i,ă trongă khiă nhƠă n

ngu năngơnăsпchăđ uăt ăcôngăl n,ănh ngăthuăl iăđ
đ пnăQHXD,ăđ năv t ăv năth

c b ra

c ít. M t khác, khi l p các

ng d a trên các quy chu n, tiêu chu n hi n

hƠnhă nh ngă vыă l i nhu n m t s ch đ uă t ă đưă thaвă đ iă M XD,ă t ng cao,
gi m b t di n tích cây xanh công c ng, không xây d ng công trình HTXH
theo quy ho chăđ

c duy t...trong khi v n tr ti n s d ng đ t th p, làm môi


3

tr

ng s ng trong khu v căkhôngăđ

căđ m b o,ăngơnăsпchănhƠăn

Qu n lý m tăđ , t ng cao xây d ngătrongăcпcăđ пnăQHXDăth

c th t thu.

ng g p nhi u

khóăkh n,ăkhiăcпcănhƠăđ uăt ălпchăquвăchu n - tiêu chu n xây d ng, tính toán
m tăđ xây d ng, h s s d ngăđ tăv

t quy chu n cho phép nh t là nh ng

khu v c n iăđôătrungătơm,ăt o nên tình tr ng quá t iăđ i v i h t ngăđôăth .
ThƠnh ph H Long đóngăgópăt i 31% GDP c a t nh Qu ng Ninh[18], lƠ
m t trong nh ng c c phпt tri n quan tr ng c a vùng kinh t tr ngăđi m B c B ,
lƠ vùngăđ i tr ng v i vùng HƠ N i. ôăth H Long đóng vai trò lƠ đi m k t n i,
m ra vùng bi n V nh B c B c a tr c hƠnh lang kinh t qu c t Côn Minh LƠo Cai - Qu ng Ninh. ThƠnh ph H Longăđ

c bi tăđ n v i di s n thiên nhiên

th gi i V nh H Long, có m t n n t ng kinh t v ng ch c trong s phпt tri n
c a t nh Qu ng Ninh.
Ngày 29/04/1994, QHC xây d ng thành ph H Longăđ năn mă2010ăl n
đ uătiшnăđưăđ

c Th t

ng Chính ph phê duy t t i quy tăđ nh s 257/Q -

TTg.ăSauăh nă5ăn măth c hi n, H Longăđưătuơnăth ch t ch cпcăđ nhăh

ng

c ăb n phát tri n v t ch c qu n lý, xây d ng thành ph theo quy mô, tính
ch t,ăch

ngătrыnhăphпtătri n d пnăđôăth đ

ho ch và xây d ng đ

c phê duy t. Nhi u d án quy

c tri năkhaiănh ăd án c ng Cái Lân, c ng hành khách

qu c t c u Bãi Cháy; C i t o và nâng c p qu c l 18A, khu công nghi p cái
Lân; D án c păn

c,ăthoпtăn

c và v sinhămôiătr

ng, qu n lý ch t th i r n,

d пnăcпcănhƠămпвăxiăm ng,ănhi tăđi n; Tuy n c uăđ
tuy năđ
n

ng Hùng Th ng .v.v...Cùng v i đƠăt ngătr

ngăraăđ o Tu n Châu,
ng kinh t chung c a c

c, sau khi có QHC xây d ng giá tr B Săt ngăcao.
N mă2003, thành ph đ

c công nh năđôăth lo i II. Vi c nâng c păđôăth

lên thành lo i II t o ra cú hích trên th tr

ng B SăthƠnhăph . Giá B S vào

n mă2003 cao trung bình g păđôiăsoăv iăvƠoăcпcăn mă1995ăậ 1996.

4

NgƠy 20/11/2003. Th

t

ng Chính ph

đư kỦ Quy tă đ nh s

250/2003/Q -TTg phê duy tă đi u ch nh quy ho ch chung xây d ng thƠnh
ph H Long đ năn mă2020.[83] T n mă2004ăđ n 2010, UBND thƠnh ph
đư phê duy tă17ăđ пn QH chi ti t xây d ng t l 1/500 chi m 26,44% di n
tích xây d ngăđôăth .[17] Chính s ph kín quy ho ch chung xây d ng toƠn
b di n tích thƠnh ph nên nh ngăđ nhăh

ng l n v khu v c kinh t trong

quy ho ch phát tri n KTXH t iă n mă 2010ă c nă b nă đư đ

c th c hi n. Do

công tác qu nă lỦă B Să t i thành ph H Long còn b t c p,ă tпcă đ ng c a
QHXD t iă B Să đôă th khôngă đ

c xem xét, nghiên c u toàn di nă nh :ă

QHXDătпcăđ ngălƠmăthaвăđ i giá tr đ tăđai,ăB Săđôăth ,ăQHXDătпcăđ ngăđ n

cung - c uăB Săđôăth ,ăQHXDătпcăđ ngăđ n th tr

ngăs ăc p quy n s d ng

đ tăđôăth ...;ăCh aăcóăquвăho ch, k ho ch phát tri n nhà ; Thành ph ch aă
có nghiên c u cung - c uăB Săđôăth g n v iăQHXD,ăQHSD ăvƠăquвăho ch
phát tri n KTXH.v.v...Nên giá tr B Sădi n bi n th tăth

ng. T n mă2009ă-

2014, giao d chăB Săt i H Longăđóngăb ng,ăgiпătr B Săsuвăgi m gây khó
kh năchoăkinhăt vƠăt ngătr

ng thành ph .

Cu iă n mă 2013,ă thƠnhă ph đ

c nâng c p lên đôă th lo i I,ă đ ng th i

9/10/2013 UBND t nh Qu ng Ninh đã phê duy tăđi u ch nh QHC xây d ng
thành ph H Longă đ nă n mă 2030 t m nhìn 2050. V i 2 quy tă đ nh quan
tr ng này, H Long đưăcóădi n m o m i v t m vóc và pháp lý. Tuy nhiên, th
tr

ngăB S v n tr m l ng tuy có m t vài d u hi u kh i s c.
Qu n lý B S đôăth d

iătпcăđ ng c a QHXD là v năđ m iăliшnăquanăđ n

lý lu n v QHXD, qu n lý và kinh t đôăth . Nó k t n i các b môn khoa h c

gi a quy ho ch, qu n lý và kinh t .ăNóăcóăỦăngh aăgiпă tr khoa h c và th c
ti nămƠăch aăcóălu n án hay lu năv nănƠoăđ c p. Nhi u tài li uăđưănghiшnăc u
nh ngăs li uăcònăs ăsƠi,ăch aăc th vƠămangătínhăđ iăc

ng.


5

Vì v y, NCS ch năđ tài nghiên c u c a Lu n án là:ăắQu n lý b tăđ ng
s n đôă th d

iă tпcă đ ng c a quy ho ch xây d ng.ă (đ aă đi m nghiên c u:

thành ph H Long).ă

tƠiămangăỦăngh aăkhoaăh c và th c ti n.

2. M căđíchănghiênăc u

Nghiên c u tпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng t i qu n lý b tăđ ng s n đôă
th t i thành ph H Longăđ th вăđ

căcпcătпcăđ ng tích c c và tiêu c c c a

QHXD t i qu n lý B Săđôăth
xu t m t s gi i pháp qu n lý B Săg n v i QHXD thành ph H Long
và c ăch chính sách nh m đ côngătпcăQHXDăcóătпcăđ ng hi u qu t i qu n
lỦăB Săđôăth
3.ă

3.1ă

iăt
iăt

ng, ph m vi nghiên c u
ng nghiên c u

Công tác qu nălỦăB Săđôăth ,ătrongăđóăt p trung xem xét qu nălỦăđ tăđaiă
và nhà

nóiă riшngă d

iătпcă đ ng c aă đ án quy ho chă chungăvƠă đ án quy

ho ch chi ti t xây d ng thành ph H Long.
3.2 Ph m vi nghiên c u

- V khôngăgian:ăđ a bàn thành ph H Long.
- V th i gian nghiên c u t 2003 đ n nay: phù h p v iăđ nhăh

ng c a

QHC xây d ng thành ph H Long đ năn mă2030,ăt mănhыnăngoƠiăn mă2050.
- V qu n lý b tăđ ng s năđôăth bao g măcпcăl nhăv c: qu nălỦăđ tăđaiăđôă
th ; qu n lý nhà

đôăth ; qu n lý th tr

ng b tăđ ng s n.

6

4. ụăngh aăkhoaăh c và th c ti n c aăđ tài
4.1 ụăngh aăkhoaăh c

Lu n án đưă phơnă tích,ă làm rõ tính ch t khoa h c g n bó ch t ch gi a
QHXD và B Să đôă th ; Quan h gi a QHXD và các lo i quy ho ch ngành
khác; Làm rõ n i dung qu nălỦănhƠăn

c, các nguyên t c qu n lý,ăc ăs pháp

lý qu nălỦăB Săđôăth ; Tính ch t khoa h c c aăQHXDătпcăđ ngăđ n qu n lý
B Săđôăth nh : QHXD tпcăđ ng t i cung ậ c uăB Săđôăth , QHXD tпcăđ ng
làm thaвăđ i giá tr B Săđôăth , QHXD tпcăđ ng t i th tr

ngăs ăc p quy n

s d ngăđ t và t i phát tri n các d пnăđô th quaăđóătпcăđ ng t i qu nălỦăB Să
đôăth .
4.2ăụăngh aăth c ti n

Thông qua c ăs lý lu n th c ti n, Lu n án đưălƠmăsпngăt m t s v năđ
th c ti n c aăQHXDătпcăđ ng t i qu n lý B Săđôăth nh :ămô hình t ch c
qu n lý; Th c ti n QHXDă tпcă đ ngă đ n cung - c uă B S đôă th ; Th c ti n
QHXDătпcăđ ngăvƠălƠmăthaвăđ i giá tr đ tăđaiăB Săđôăth vƠătпcăđ ng t i th
tr

ngăs ăc păQSD ăv.v...

4.3 Nh ngăđóngăgópăm i c a Lu n án

- Lu năпnăđóngăgópăm t s v năđ lý lu n v tпcăđ ng c a QHXD t iăB Să
đôăth ,ăquaăđóăt i qu nălỦăB Săđôăth nh :ăQHXDătпcăđ ngăđ n ngu n cung
B Săđôăth ;ăQHXDătпcăđ ngăvƠălƠmăthaвăđ i giá tr đ tăđaiăB Săđôăth và tác
đ ng t i th tr
-

ngăs ăc păQSD ...

xu t b sung v phíătпcăđ ng b i QHXD hay thu đóngăgópăchoăxơвă

d ngăc ăs h t ng do QHXD đemăl i vào trong các ngh đ nhăliшnăquanăđ n
quy ho chăđôăth vƠăB Săđôăth .


7

đ

xu t quy ho ch phát tri n nhà

g n v i quy ho ch cung c u nhà

và

c tích h pătrongăcпcăđ án QHC và quy ho ch chi ti t xây d ng.
- Nh ngăđóngăgópăc a Lu n án có th

các thành ph khác
5. Ph

Vi t Nam.

ngăphápănghiênăc u

Lu n án s d ngăcпcăph
5.1 Ph

ng d ng t i thành ph H Long và

ngăphпp:

ngăphápăthuăth p và phân tích s li u:

- Thu th p các tài li u, s li uăc ăb n th c t v quy ho ch xây d ngăđôă
th , quy ho ch s d ngăđ t, các s li u v ngu n cung ậ c u nhà , giá tr b t
đ ng s năthaвăđ i t i Vi t Nam, m t s n

c trên th gi i và các tài li u khác

liшnăquanăđ n n i dung nghiên c u.
- S li uăđ

c thu th p t các ngu n: niên giám giám th ng kê c a trung

ngă vƠă đ aă ph

ng,ă cпcă quв tă đ nh phê duy t c aă c ă quană cóă th m quy n

choăđ n th iăđi m hi n nay.
5.2ăPh

ngăphápăth ng kê, t ng h p, so sánh, phân tích:

- Th ng kê, t ng h p các s li u th c p,ăs ăc p
- T ng h p, phân tích, làm rõ các y u t tпcăđ ngăđ n ngu n cung (nhà ,
quy n s d ng đ t

đô th )

- T ng h p, phân tích, làm rõ các y u t tпcăđ ng c a quy ho ch xây d ng
đ n giá tr đ tăđai,ăb tăđ ng s n đôăth .
- T ng h p, phân tích s li u th c ti năQHXDătпcăđ ng t i th tr
c p quy n s d ngăđ t.

ngăs ă


8

- T ng h p, phân tích s li u th c ti năQHXDătпcăđ ng t i phát tri n các
d пnăđôăth
5.3ăPh

ngăphápăđi u tra xã h i h c

5.3.1 M c đích c a đi u tra xã h i h c

Xпcăđ nh rõ s li u giá tr đ tăđaiăbi năđ ng (giá th tr
án quy ho ch chi ti t xây d ngă1/500ătr

ng) t i m t s đ

c và sau khi quy ho ch

thành ph

H Longăđ ph c v c ăs lý lu n th c ti n v giá tr đ tăđaiăbi năđ ng sau
khi có quy ho ch.
5.3.2 N i dung đi u tra xã h i h c (xem ph l c 2 – các s li u đi u tra XHH)

- Thi t l p và so n th o b ng câu h i (b ng k t qu đi u tra tr. 51 và 52)
- Ti n hành thu th p thông tin: phát b ng câu h iăchoădơnăc ăs ng t i khu
v c c năđi u tra.
- Thu th p b ng câu h i và ti n hành phân tích
5.3.3

it

ng đi u tra xã h i h c

Dơnăc ăs ng t i cпcăph

ng H ng Hà, H ng H i khu v c th c hi năđ án

quy ho ch chi ti t xây d ng (1/500) khuăđôăth m i c t 5 ậ c t 8 và dơnăc ă
s ng t iăph
5.3.4 Ph

ng Bãi Cháy khuăđôăth m i Hùng Th ng thành ph H Long.

ng pháp ch n m u

Trшnăc ăs b ng kê khai nhân kh u t iăcпcăph
Bãi Cháy, s d ngăph
xã h i h c[51] v i s l
ph

ngăphпpăch n m u ng uănhiшnăđ năgi nătrongăđi u tra
ng m u phi uăphпtăraălƠă100ăchoădơnăc ăs ng t i 3

ng nói trên. S m u phi u thu v là 100.

5.4 Ph

ng H ng Hà, H ng H i và

ngăphápănghiênăc u h th ng:


9

- H th ng hóa toàn b s li u cung ậ c uăđ tăđai,ănhƠă , h th ng hóa s
li u giá tr đ tăđai,ănhƠă t i thành ph H Long và m t s thành ph khác trên
c n
5.5 Ph

c; H th ngăhóaăt ngătr

ngăđôăth , chuy n d chăđ tăđaiă.v.v...

ngăphápătoánăh c

- S d ng các hàm toán h c tuy nătínhăđ phơnătíchăcпcăđ

ng th ng cung

ậ c uăB S,ăthi t l păđi m cân b ng cung ậ c u và b sungăthшmăđ

ngăt ngă

cung khi QHXD.
- S d ng các hàm toán h căphơnătíchăhƠmăgiпăthuшăđ t,ănhƠ,ăquaăđóălàm
rõătпcăđ ng c a QHXD t i giá tr đ tăđai,ăB S.
6. Khái ni m và các thu t ng

liên quan

 Tài s n

Theoăquвăđ nh t iă i u 163 c a B lu t Dân s n mă2005ătƠiăs n bao g m
v t, ti n, gi y t cóăgiпă(nh ătrпiăphi u, c phi u, k phi u...) và các quy n tài
s n (nh ăquв n tác gi , quy n s h u công nghi p, quy năđ i v i gi ng cây
tr ng, quy năđòiăn , quy năđ

c nh n s ti n b o hi măđ i v i v t b oăđ m,

quy n tài s năđ i v i ph n v n góp trong doanh nghi p, quy n tài s n phát

sinh t h păđ ng...).[66]
Tuy nhiên, có nhi u quan ni m khác nhau v tài s nă nh ă tƠiă s nă lƠă đ i
t

ng c a quy n s h u; Tài s n là c a c i v t ch t t n t iăd

Tài s n là nh ngăgыăđ nhăgiпăđ
Trong Lu n án, tài s năđ

i d ng c th ;

c; Tài s n bao g măđ ng s n và B S.
c hi u là bao g măđ ng s n và B S.

 B t đ ng s n đô th

B tă đ ng s n, theo t đi n oxford s aă đ iă 18/09/2011ă đ nhă ngh a:ă lƠă tƠiă
s n bao g mă đ tă đaiă vƠă nhƠă

trшnă đóă cùngă v i các ngu n tài nguyên thiên


10

nhiшnăkhпcănh ăcơвătr ng, khoáng v t, tài s n c đ nh t nhiên, quy n l iăđ m
b o t nhiên g n li n v iănó.ăNh ăv y khái ni m B S r t r ng,ăđaăd ng và
đ

căquвăđ nh c th b ng pháp lu t c a m iăn
Theo B lu t dân s n mă2005ăc aăn

c.[112]

c CHXHCN Vi tăNam,ăđi u 174

quвăđ nh:ăắB S là các tài s n bao g m: Nhà, công trình xây d ng g n li n v i
đ tăđai,ăk c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng đó;ăCпcătƠiăs n
khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quвăđ nhẰ.[66]
Nh ăv y khái ni m v B Să Vi t Nam và n
Khái ni m v B Sătrong Lu n án đ
c a B lu t dân s n mă2005 n
nhà

c ngoài khá gi ng nhau.

c NCS s d ng là khái ni m v B Să

c CHXHCN Vi t Nam bao g măđ tăđaiăvƠă

đôăth .
 Qu n lý b t đ ng s n đô th

Theo Qu nălỦăđ tăđaiăvƠăB Săđôăth c aăGS.TS.ă

H u và TS. Nguy n

ыnhă B ng, qu nă lỦă B Să đôă th là nh ng công vi c qu nă lỦă liшnă quană đ n
nh ng ho tăđ ng và các d ch v đ

c cung c p cho b tăđ ng s năvƠăc ădơnă

sinh s ng t iăđó.[49]
 Quy ho ch xây d ng

TheoăLu tăxơвăd ngă2003, 2014 QHXDălƠăvi că t ăch căkhôngăgianăđôă
th ăvƠăđi mădơnăc ănôngăthôn,ăh ăth ngăcôngătrыnhăh ăt ngăk ăthu t,ăh ăt ngăxưă
h i;ăT oăl pămôiătr

ngăs ngăthíchăh păchoăng

iădơnăs ngăt iăcпcăvùngălưnhă

th ,ăb oăđ măk tăh păhƠiăhƠoăgi aăl iăíchăqu căgiaăvƠăl iăíchăc ngăđ ng,ăđпpă
ngăcпcăm cătiшuăphпtătri năkinhăt ă- xưăh i,ăqu căphòngăanăninhăb oăv ămôiă
tr

ng.ăQHXDăđ

vƠăthuв tăminh.[70]

căth ăhi năthôngăquaăđ ăпnăQHXDăbaoăg măb năv ,ăs ăđ ă


11

TheoăLu tăquвăho chăđôăth ă2009, quвăho chăđôăth ălƠăvi căt ăch căkhôngă
gian, ki nătrúc,ăc nhăquanăđôăth ,ăh ăth ngăcôngătrыnhăh ăt ngăk ăthu t,ăcôngă
trыnhăh ăt ngăxưăh iăvƠănhƠă ăđ ăt oăl pămôiătr
dơnăs ngătrongăđôăth ,ăđ

ngăs ngăthíchăh p choăng

iă

căth ăhi năthôngăquaăđ ăпnăquвăho chăđôăth .[67]

Hai khái ni m này g năt

ngăđ ng nhau. Tuy nhiên, khái ni m v QHXD

Theo Lu t xây d ng 2003, 2014 đ вăđ h n.ăTrong lu n án NCS s d ng khái
ni m v QHXD theo Lu t xây d ng 2014.
Lu t quy ho chăđôăth n mă2009 có các lo i quy ho ch: quy ho ch vùng,
quy ho ch chung xây d ngăđôăth , quy ho ch phân khu, quy ho ch chi ti t và
quy ho ch ch nhătrangăđôăth .[67]

gi i h n ph m vi nghiên c u, Lu n án

ch nghiên c u 2 lo iăđ án quy ho chătпcăđ ng t i b tăđ ng s năđôăth là: quy
ho ch chung xây d ng và quy ho ch chi ti t xây d ng.
 Cung b t đ ng s n

Cung B S là kh iăl
mƠăng

i bán mu n bán

ng hàng hóa s n có, s n sàng cung c p ra th tr

ng

nh ng m c giá khác nhau t i m t th iăđi m nh t

đ nh. Ngu n cung B S có th là các t ch căNhƠăn

c, các t ch căt ănhơnă

vƠăt ănhơnăs h u hàng hóa B S.[21]
Trong kinh t h c,ăđ đ năgi năng
xem xét quan h gi a giá c và s l
s l

i ta c đ nh y u t giá c và t p trung
ng cung. Khi giá c t ngăho c gi m thì

ngăcungăc ngăbi năđ i theo chi uăh

giá c vƠăl

ngăt ngăho c gi m (quan h gi a

ng cung là quan h t l thu n).

Ngu n cung B S ph thu c r t l n vào quy ho ch, k ho ch s d ngăđ t
đôăth , quy ho chăcпcăkhuăđôăth .ăNh ăv в,ăNhƠăn

c thông qua quy ho ch, k

ho ch s d ngăđ t, QHXD là ngu n cung chính, duy nh t cho th tr
c p quy n s d ngăđ t và phát tri n các d пnăđôăth .[69, 70, 71]

ngăs ă


12

 C u b t đ ng s n

C u B S là kh iăl

ng hàng hóa mà khách hàng có kh n ngăthanhătoпnă

và s n sàng mua kh iăl

ngăhƠngăhóaăđóătrшnăth tr

nhi u lo i, song c u v đ tăđaiăvƠănhƠă lƠăl
th tr

ngăB S.ăQuanăh gi a giá c vƠăl

ng.[21] C u v B Săcóă

ng c uăc ăb n và ch y u c a

ng c u là quan h t l ngh ch.

 Giá tr b t đ ng s n, giá tr đ t sau quy ho ch, giá tr th tr

ng, giá tr

đ u t , giá tr s d ng

- Giá tr B S: là giá tr c a m t B S,ă đ
khпcănhauăđ đ aăraăcпcă

că xпcă đ nh b ng nhi u cách

c tính khác nhau v giá tr trшnăc ăs tiêu chu n

đ nh giá Vi t Nam do B Tài chính ban hành phù h p v i các tiêu chu năđ nh
giá qu c t .
- Giá tr đ t sau quy ho ch:ăđ

c hi u là giá tr đ tătrongăcпcăđ án quy

ho ch chi ti t xây d ng sau khi có các d пnăđ uăt ăxơвăd ng c th .
- Giá tr th tr

ng:ălƠăgiпăđ

căxпcăđ nhăthôngăquaăcпcăc năc v nh ng

thông tin, d li u k thu t và pháp lý c a tài s n, chuy nănh
t có th soăsпnhăđ
c tính s đ
m tăbшnălƠăng

c trên th tr

ng; Giá tr th tr

c mua bán trên th tr

ng c a tài s n là m c giá

ng vào th iăđi m th măđ nh giá, gi a

i mua s n sàng mua và m tăbшnălƠăng

trongăđi u ki năth

ngăm iăbыnhăth

ng tài s n th c

i bán s n sàng bán,

ng.

- Giá tr đ uăt :ălƠăgiпătr d a trên nh ng thông s hay gi đ nhăđ uăt ăc a
nhƠăđ uăt ăkhiăđ uăt ăkinhădoanhăb tăđ ng s n.
- Giá tr s d ng: là giá tr đ i v i m t cá nhân có nhu c u s d ng c th .