Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân em, dựa trên những
kiến thức chuyên ngành đã học, với sự giúp đỡ của các anh chị tại Trung tâm Quản
lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sản bảo đảm, Hội sở
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. Chuyên đề dựa trên tình hình thực tế và
số liệu thực của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.
Hà Nội ngày 06 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Ngô Trang Nhung


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường Học Viện Ngân Hàng đã mang
lại cho em khoảng thời gian vô cùng quý báu. Đặc biệt là sự quan tâm chỉ bảo của
các thầy, cô đã giúp em tích lũy được nhiều kiến thức, kinh nghiệm bổ ích, phục vụ
cho nghề nghiệp tương lai của mình.
Qua chuyên đề thực tập này, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo đã quan
tâm, chỉ bảo, giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa học của mình.
Để có những kiến thức thực tế trong chuyên đề về “Quy trình và phương pháp
định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt
Nam Thịnh Vượng”, em đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của các anh, chị cán bộ
tại Trung tâm Quản lý hiệu quả & Chiến lược bán hàng và Phòng Định giá Tài sản
bảo đảm, Hội sở Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. Qua đây, em xin gửi tới
các anh, chị lời cảm ơn sâu sắc nhất.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Sinh Viên
Ngô Trang Nhung


MỤC LỤC

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU
Hình/Bảng
Hình 1.1
Hình 1.2
Hình 2.1
Hình 2.2
Hình 2.3
Hình 2.4
Hình 2.5
Hình 2.6
Bảng 1.1
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bảng 2.3
Bảng 2.4

Nội dung
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí
Sơ đồ tổ chức VPBank
Trích Báo cáo Tài chính hợp nhất VPBank
Đặc điểm của BĐS thế chấp khi khảo sát
Ảnh chụp tổng quát và các phần trong nhà
Ảnh tiếp giáp mặt đường, lối đi
Tính chuyển nhượng thuận lợi của tài sản
Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh
Miêu tả sản phẩm cho vay có TSBĐ
Các bước tiến hành định giá BĐS tại Phòng ĐGTSBĐ –
VPBank

Mẫu danh mục chi tiết hồ sơ bàn giao
Danh mục chi tiết các hồ sơ

Trang
17
19
27
29
44
45
46
47
18
32
35
38
39


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
VPBank Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
SSC/ Trung tâm Trung tâm Quản lý hiệu quả và chiến lược bán hàng, Ngân
QLHQ&CLBH hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
BĐS Bất động sản
ĐGTS Định giá tài sản
TSBĐ Tài sản bảo đảm
PHƯƠNG PHÁP Phương pháp
Phòng ĐG TSBĐ Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội Sở VPBank
DCF Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền
LTV Loan to value ratio - tỷ số nợ trên giá trị tài sản

Ban/Bộ phận C/A Ban/Bộ phận C/A (Credit Adminitration)
(Credit Adminitration)
A/O (Account Officer) Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách hàng
Bộ phận Thẩm định tài Bộ phận thẩm định, đánh giá các tài sản bảo đảm Hội sở
sản bảo đảm (TĐTSBĐ) VPBank (hoặc còn có thể được gọi là bộ phận ĐGTSBĐ)


6

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Lý do lựa chọn đề tài
Việt Nam hiện nay được xem là một trong những nền kinh tế đang phát triển,

là thị trường thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong điều kiện nhu cầu
vốn đầu tư tăng cao , tín dụng Bất động sản qua ngân hàng là một kênh huy động
vốn truyền thống góp phần thiết thực vào quá trình hoạt động và phát triển của thị
trường. Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt Nam cũng như
mong muốn có được bước phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực tín dụng, những năm
gần đây, Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng - VPBank đã đẩy
mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản. Bên cạnh đó, phòng định giá tài
sản đảm bảo của VPBank đã được thành lập nhằm hoàn thiện và nâng cao chất
lượng dịch vụ. Phòng có nhiệm vụ và chức năng chính là định giá TSBĐ phục vụ
hoạt động cho vay của Ngân hàng, tiêu biểu là định giá BĐS phục vụ cho vay.
Tuy nhiên đinh giá Bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế
do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt
động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của Ngân hàng là khắc phục những hạn chế
đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và
lợi nhuận. Để làm được điều này, VPBank đã chuẩn hóa quy trình định giá bất động

sản được dùng làm tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay, hay còn gọi là BĐS thế
chấp.
Với mục đích tìm hiểu về hoạt động định giá Bất động sản nói chung, trong
VPBank nói riêng, để nhận diện những hạn chế còn tồn tại, đưa ra các giải pháp
nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản thế chấp ở Việt Nam,
trong quá trình thực tập tại Hội sở VPBank, em quyết định chọn đề tài “Quy trình
và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại
cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng”.
Em đã cố gắng học hỏi nghiên cứu môi trường làm việc và kết hợp với kiến
thức ở trường để hoàn thành bài chuyên đề. Hy vọng những đóng góp của em sẽ


7

hữu ích đối với VPBank nói riêng và hệ thống Ngân hàng nói chung. Tuy nhiên với
vốn kiến thức còn nhiều hạn chế, cũng như thời gian nghiên cứu học hỏi còn ít nên
không tránh khỏi sai sót, em rất mong nhận đươc sự đánh giá khách quan cũng như
nhận được góp ý từ phía thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn !
2.

Mục tiêu nghiên cứu

-

Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản.

-

Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng

thương mại VPBank.

-

Một số giải pháp đế nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tại ngân
hàng thương mại VPBank.
3.

-

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
VPBank, trong đó tập trung vào quy trình định giá bất động sản mà ngân hàng đang
áp dụng

-

Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập: Phòng Định giá
Tài sản bảo đảm, Hội Sở VPBank, số 8 Lê Thái Tổ, phường Hàng Trống, quận
Hoàn Kiếm, TP Hà Nội
4.

-

Phương pháp nghiên cứu

Tiếp cận lý thuyết chung về Bất động sản thế chấp, quy định về định giá/thẩm định
giá Bất động sản thế chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư đã ban hành.

-

Thống kê số liệu , có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy.

-

Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp cán bộ định giá của VPBank, tham gia
vào quá trình định giá trong vai trò Thực tập sinh.

-

Tìm hiểu và chọn lọc các thông tin từ nguồn tại liệu đào tạo, hồ sơ Khách hàng,
kênh thông tin nội bộ E-Office.


8

-

Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thông tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa ra đề
xuất giải pháp và kiến nghị.
5.

Kết cấu của chuyên đề

Chuyên đề được viết dựa theo các nghiên cứu thực tế và các nguồn tài liệu tham
khảo có độ tin cậy cao. Nội dung chuyên đề gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá Bất động sản thế chấp.
Chương II: Quy trình và phương pháp định giá Bất động sản phục vụ cho vay tại
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất động sản phục vụ cho vay
tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng.


9

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1.

MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1. Tài sản và tài sản bảo đảm

Theo Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy
tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu...) và các quyền tài sản (như quyền tác
giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền
được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn
góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng…)
Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các
quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở
hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định
khi làm chủ tài sản đó.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp
quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là
nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất
định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm,
nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết các nước) quyền và mục đích mà
tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản
và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
1.1.2. Bất động sản thế chấp

1.1.2.1. Khái niệm Bất động sản.

Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được bao gồm:
-

Đất đai.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó.

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.


10

-

Các tài sản khác do pháp luật qui định
1.1.2.2. Phân loại Bất động sản

Theo Bách khoa toàn thư mở ( Wikipedia ), bất động sản có thể phân thành 3
loại :
-

Bất động sản có đầu tư xây dựng

-

Bất động sản không đầu tư xây dựng

-

Bất động sản đặc biệt

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:
-

Đất đai

-

Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai

-

Tài sản khác gắn liền với đất đai

-

Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản
chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất
cả những gì gắn liền với đất).
Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý
vẫn được coi là bất động sản.
1.1.2.3. Bất động sản thế chấp

Thế chấp là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho một khoản
vay ,hay một khoản nợ nào đó. Thế chấp bất động sản là việc sử dụng các tài sản là
bất động sản để bảo đảm cho một khoản nợ hay một khoản vay nào đó. Bất động
sản thế chấp là bất động sản được sử dụng trong quá trình bảo đảm tiền vay
1.1.3.

Định giá bất động sản thế chấp


11

Khái niệm định giá bất động sản

1.1.3.1.

Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất
động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc
điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động
sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

1.1.3.2.

Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm về định giá BĐS thế chấp được rút ra
như sau:
Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định
giá trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với
bên vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các
đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất
động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Mặt khác, cũng có thể hiểu định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của
BĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng,
nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính
đến các đặc điểm của BĐS.
1.2.

CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.2.1. Vai trò định giá bất động sản thế chấp

 Vai trò của bất động sản thế chấp
Muốn đầu tư phát triển một lĩnh vực nào đó, điều chúng ta quan tâm đầu tiên
và đa số đó là có vốn để đầu tư hay không? Vốn có thể được huy động bằng nhiều
cách, tuy nhiên một kênh huy động vốn hiệu quả và hay được sử dụng nhất chính là
việc thế chấp bất động sản ở các ngân hàng.

-

Đối với người đi thế chấp: Thế chấp BĐS là một trong những quyền của người sử
dụng đất được hưởng, nó giúp cho người sử dụng vốn vay vốn một cách dễ dàng và
thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.


12

- Đối với Ngân hàng: hoạt động thế chấp của người sử dụng vốn đã thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng.

- Đối với nền kinh tế: thế chấp BĐS giúp cho nền kinh tế có vốn hoạt động, dịch

chuyển cơ cấu, gia tăng sản lượng và tạo công ăn việc làm cho người lao động, tạo
ra nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ tiêu dùng.

 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại
một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị
của bất động sản đó. Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị
trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,
sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên
vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường
hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất
động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết.
Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế
chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp
với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật.
Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền
là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán.

1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS thế chấp
-

Tình trạng vật chất của bất động sản: Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ
thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng
các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc v...v


13

-

Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và công dụng hữu
ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí như: Tình trạng ô
nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan.

-

Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của pháp luật đối
với tài sản. Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay
không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứ pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản
quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có
tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đêt chứng minh.
Ví dụ: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền thuê. Đối
với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê.

-

Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho người sử dụng nó. Nghĩa là một BĐS có
ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo ra một dòng tiền thu
nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp pháp BĐS. Điều đó
có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS như căn hộ chung cư
thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể do nhiều nguyên nhân khác nhau
nhưng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động
kinh doanh, buôn bán được. Như vậy căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản
thu nhập thêm cho người sử dụng nó một dòng tiền.

-

Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan. Do BĐS không chỉ có đất đai
mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các công trình đó thì phải
dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu tố đầu vào này mà thay
đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi theo.

-

Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm trong quy hoạch
khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó với những người khác
sẽ giảm đi nhiều.


14

-

Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung cầu. Do BĐS
là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng cung là không thể
nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn nhất định.

-

Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến giá trị BĐS
đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm của BĐS là cố
định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ như những người sống
ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh.

-

Các yếu tố khác: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.
1.2.3. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp

a.

Căn cứ vào BĐS thế chấp
Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị

khác nhau. Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm)
như nhau thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó. Các
đặc điểm của BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
 Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS

Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra công trình,
chi phí khác gián tiếp tạo nên công trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào công trình
đó.
Để tính chi phí trực tiếp tạo ra công trình thì ta dựa vào bản vẽ thi công công
trình. Mặt khác chi phí gián tiếp tạo nên công trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu
tư bỏ ra để trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi công, dự toán, giám sát
công trình, thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hoàn thành
công trình – đây đều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập
và sử dụng công trình theo đúng pháp luật.
 Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công

năng


15

Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khai

thác BĐS của chủ đầu tư. Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụ
thuộc vào tuổi thọ kinh tế của BĐS. Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh
doanh BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm,
đánh giá toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi
trong tương lai để định giá BĐS.
 Căn cứ vào kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng BĐS

Công trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng
càng cao, giá trị công trình càng lớn. Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến
định giá BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ
được đánh giá cao.
 Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS.

Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánh
khi định giá. Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ
thống giao thông, cấp thoát nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thông) hay Cơ sở
hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ
quan trọng khi định giá BĐS. Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS
cần định giá.
b.

Căn cứ vào thị trường bất động sản
 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS

Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu
nhược điểm gì so với các BĐS khác. Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương
đồng đã giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá
trị thực của BĐS mục tiêu.
 Cung – cầu và hiện trạng thị trường

Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng
mua BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá


16

như thế nào. Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá
(PI), Tỷ lệ hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS
(REMI).
 Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc

Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều
kiện kinh tế, điều kiện môi trường, chính sách kinh tế. Từ các điều kiện đó xác định
sự ảnh hưởng của khu vực đến giá của BĐS.
c. Căn cứ vào quy định pháp lý
 Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS
Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê,
quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tại quyền sở hữu BĐS. Các quy
định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế người
định giá bất động sản thế chấp cần xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất
động sản thế chấp như:

-

Quyền sử dụng đất.

-

Thời hạn sử dụng đất.

-

Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, công trình.

.

 Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng

Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng công trình, quy định pháp
lý về hành lang an toàn của công trình công cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp
lý về phân cấp công trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn
cứ cho định giá BĐS thế chấp.
 Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật

Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng của
người sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của Luật
Đất đai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản.


17

 Quy định pháp lý về giá

Cần quan tâm đến Pháp lệnh giá, quy định pháp luật về tính giá.
 Quy định pháp lý về định giá BĐS

Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn hành nghề định giá.
1.2.4. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
-

Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi
nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một
người cụ thể);

-

Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo
hộ.

-

Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi
mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

-

Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.


18

 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của
cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá
thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá
thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất

động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi
môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động

sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động
sản...
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá
trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận
dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.


19

 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản
trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
 Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá

thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân
đối.
 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra

rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động
sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc
có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương
mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là
căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của
toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích
sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng
khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
 Nguyên tắc cạnh tranh


20

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay
thế được cho nhau.
 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động
sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà
nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động
sản mà nó tham gia hợp thành.
 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập
ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố

đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động

sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong
định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của
bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một
vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng
thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử
dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Những bất động sản có giá trị thực
cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn


21

nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng
giảm so với giá trị thực của chính nó.
 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ
các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả

năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất
trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của
đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.3.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.3.1.

Phương pháp so sánh trực tiếp

 Khái niệm

Đây là phương pháp thẩm định giá dựa trên các số liệu phản ánh các giao dịch,
mua bán của tài sản tương tự trên thị trường, chủ yếu thông qua việc so sánh với các
mức giá của tài sản so sánh
 Nguyên tắc ứng dụng
-

Nguyên tắc thay thế: Người ta sẽ không trả giá cho tài sản cần mua với một mức giá
cao hơn mức giá của tài sản tương tự cú cựng sử dụng.


22

-

Nguyên tắc đóng góp: Để điều chỉnh giá trị của tài sản phải dựa trên cơ sở sự tham
gia đóng góp của các bộ phận cấu thành tài sản.
 Điều kiện thực hiện

-

Chất lượng thông tin thu thập phải chuẩn xác, phù hợp và có thể kiểm tra được

-

Trong điều kiện thị trường phải ổn định

-

Phải thu thập được những thông tin liên quan đến tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường và phải so sánh được với tài sản cần thẩm định

-

Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

 Các bước tiến hành

Hình 1.1: các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh




23

 Các yếu tố điều chỉnh

Bảng 1.1 Các yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh

TT

Các nhóm điều chỉnh

1

Hình dáng mặt bằng

Yếu tố điều chỉnh
- Kích thước lô đất
- Hình dáng lô đất
- Quy mô lô đất
- Khả năng tiếp cận

2

Vị trí và địa điểm

- Môi trường xung quanh
- Khả năng sinh lợi

3

Yếu tố về công trình

- Địa thế
- Kết cấu số tầng công trình
- Loại vật liệu xây dựng

4

Điều kiện thị trường

- Qui mô công trình
- Điều kiện bán
- Điều kiện thanh toán
- Thời gian bán
- Chi phí cho việc lập giấy tờ pháp lý

3

Yếu tố pháp lý

- Rủi ro gặp phải
- Quyền năng hạn chế

Ưu điểm của phương pháp
-

Phương pháp này là phương pháp đơn giản nhất, hay được các tổ chức định giá sử
dụng và khách hàng cũng dễ hiểu và chấp nhận, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì
không phải tính toán nhiều.

-

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.

-

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa

vào sự hiện diện của các giao dịch và các yếu tố cụ thể trên thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.


24

 Hạn chế của phương pháp
-

Đây là phương pháp sử dụng nhiều thông tin trên thị trường, trong khi đó thị trường
bất động sản Việt Nam lại kém minh bạch, do đó thông tin còn nhiều sai lệch và
không sát với giá trị thực của tài sản.

-

Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều
tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đú
đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.

-

Khi bất động sản so sánh là bất động sản tạo thu nhập có giá trị lớn thì rất khó thực
hiện.
1.3.2.

Phương pháp định giá chi phí

 Khái niệm:

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí

thay thế tài sản tương tự với tài sản cân thẩm định.
 Nguyên tắc ứng dụng
-

Nguyên tắc đóng góp: Qua trình điều chỉnh ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự
tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản.

-

Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản thẩm định cú thờ được xác định bằng chi
phí để làm ra một bất động sản thay thế.
 Các bước thực hiện


25

Hình 1.2 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp chi phí

 Công thức tính

Giá trị BĐS Mục tiêu = Giá trị đất + chi phí tái tạo – Giá trị hao mòn tích lũy
của công trình xây dựng
 Ưu điểm của phương pháp

Được áp dụng cho những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt , và thường
không có cở sở để so sánh, dùng để kiểm tra kết quả của những phương pháp khác.
 Hạn chế của phương pháp
-

Kết quả chi phí không hẳn đólà giá trị thị trường, giá trị thị trường toàn bộ không

hẳn là tổng giá trị của từng bộ phận cộng lại.

-

Yêu cầu phải có dữ liệu từ thị trường

-

Việc xác định khâu hao mang tính chủ quan của người định giá, dựa trên kinh
nghiệm và sự hiểu biết về tài sản.

-

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp. Ít
được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.3.3.

Phương pháp vốn hóa

 Khái niệm