TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1. Giới thiệu chung về định giá tài sản
1.1.1. Khái niệm định giá tài sản:
Định giá tài sản1 có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển (xem chi tiết tài liệu đính
kèm). Hoạt động định giá tài sản chỉ thực sự phát triển thành một hoạt động dịch vụ
chuyên nghiệp trên thế giới từ sau những năm 40 của thế kỷ 20.
Trong tiếng Anh, thuật ngữ Appraisal hay Valuation được sử dụng để nói đến định
giá tài sản. Nguồn gốc của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào
năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước
tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật
phẩm nhất định.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ “Valuation” có thể
được sử dụng để nói về giá trị được ước tính (như là kết quả của định giá) hoặc để đề cập
đến sự chuẩn bị cho ước tính giá trị (hoạt động định giá)2.
Bản thân khoa học định giá không phải là khoa học thuần túy với các quy luật tự
nhiên được diễn đạt một cách chính xác và bất biến như hóa học hay vật lý mà nó vừa là
một môn khoa học vừa là nghệ thuật. Khoa học vì hoạt động định giá tài sản vẫn phải dựa
vào những mối quan hệ logic, nguyên tắc được thừa nhận chung, thống nhất. Đồng thời,
hoạt động này chỉ có khả năng thực hiện thành công khi vận dụng nhiều kỹ năng phân
tích cần thiết, kinh nghiệm, kiến thức, khả năng phán đoán, khả năng nghiên cứu và quan
sát. Do đó, có thể nói rằng, định giá tài sản vừa kết hợp giữa những yếu tố tốt nhất của cả
nghệ thuật và khoa học.
Có nhiều định nghĩa giải thích định giá tài sản nhưng để phù hợp với yêu cầu và
mục tiêu của môn học này, khái niệm sau được sử dụng: Định giá tài sản là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
1

Lưu ý: có một số tài liệu Việt Nam sử dụng thuật ngữ thẩm định giá, và thể hiện sự khác biệt giữa hai thuật ngữ
định giá tài sản và thẩm định giá. Tuy nhiên, cách tiếp cận trong môn học này, hai thuật ngữ này là đồng nhất và có
thể thay thế nhau.
2

Nguyên văn: “The word “valuation” can be used to refer to the estimated value (the valuation conclusion) or to
refer to the preparation of the estimated value (the act of valuing).”

1


một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.3
Lưu ý: Tại Việt Nam, Luật giá do Quốc hội ban hành năm 2012 quy định một số khái
niệm liên quan như sau:
1) “Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân
sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”
2) “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự
phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ
cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Theo văn bản luật này, mục tiêu của thẩm định giá là xác định giá trị tài sản phù
hợp với thị trường. Trong khi đó, môn học Định giá tài sản hướng đến cung cấp phương
pháp luận cho việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường. Vì
vậy, xét về nội dung, môn học Định giá tài sản này hướng đến những nội dung hoạt động
“Thẩm định giá” theo Luật giá năm 2012. Tuy vẫn còn những tranh cãi về việc dùng từ
“định giá tài sản” hay từ “thẩm định giá tài sản” trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn
về ước tính giá trị của tài sản nhưng hai từ này trong nhiều trường hợp (trong nhiều văn
bản luật cũng như trong thực tế) được sử dụng với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế. Môn
học này sẽ sử dụng từ “định giá tài sản” với nội dung và ý nghĩa kinh tế giống như từ
“thẩm định giá” theo quy định của Luật giá năm 2012 của Việt Nam.
1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản4
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, trong hoạt động thẩm định giá
quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng định giá sau:
1) Quyền tài sản bất động sản (Real Property)5

3

PGS. Lim Lan Yuan, Trường Đại học Quốc gia Singapore
Nguồn: Chuyên đề Nguyên lý căn bản về thẩm định giá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính
5
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ property valuation (tạm dịch: định giá/thẩm định
giá quyền tài sản) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ asset valuation (định giá/thẩm định giá tài sản) – là thuật
ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài chính.
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu
tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của
những gì mình sở hữu.
4

2


Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản.
Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình
thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất
động sản là một khái niệm phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này
thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ
như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý
tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động
sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất
động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự
nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.
2) Quyền tài sản động sản (Personal Property)
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác
với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô

hình như khoản nợ hay bằng sáng chế 6. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản
không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển
được.
Một số ví dụ về một số quyền tài sản động sản:
a) Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là thông
dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng.
b) Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho, vật liệu cung
cấp.
c) Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng
trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng
thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu của mình.
d) Máy và thiết bị.
Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ
6
Quyền tài sản động sản (Personal Property), gồm: quyền tài sản động sản hữu hình (tangible personal property) và
quyền tài sản động sản vô hình (intangible personal property). Thông thường, quyền tài sản đối với tài sản vô hình
(intangible property) được hiểu chính là quyền tài sản động sản vô hình (intangible personal property)

3


e) Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi
nợ ngắn hạn.
f) Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm:
- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ
thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu
- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với
cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang
chương trình được mã hóa

- Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu
dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ
dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu
- Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây
trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu.
Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm
định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi
hay giá thanh lý.
3) Doanh nghiệp (Business)
Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư
theo đuổi một hoạt động kinh tế.7
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn
định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các
hoạt động kinh doanh.8
Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm
hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật
ngữ doanh nghiệp đang hoạt động. Đó là một doanh nghiệp thực hiện các hoạt động kinh
tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, được xem như

7
8

Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005

4


đang tiếp tục hoạt động, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động
của nó.

4) Các lợi ích tài chính (Financial Interests)
Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với
quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.
Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ :
-

sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất
động sản;

- chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản;
- những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản.
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :
-

những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:
quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;

-

những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua
hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê;

- những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.
1.1.3. Vai trò của định giá tài sản
a. Đối với nền kinh tế:
-

Hoạt động định giá giúp xác định giá trị thị trường của các tài sản, hàng hóa hay
các nguồn lực trong nền kinh tế, góp phần đảm bảo cơ chế thị trường tự động
phân bổ tối ưu các nguồn lực trong nền kinh tế.

-

Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường các loại tài
sản trong nước.

-

Tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế hội nhập với khu vực và thế giới.

b. Đối với các chủ thể trong nền kinh tế:
-

Hỗ trợ quá trình ra quyết định của các chủ thể liên quan trong các trường hợp cụ
thể liên quan đến giá trị, giá cả tài sản. Xuất phát từ chức năng của định giá tài
sản là xác định giá trị và tư vấn về giá trị, giá cả tài sản cho các bên có nhu cầu.

5


-

Định giá tài sản có thể đáp ứng nhiều mục đích khác nhau. Từ cho giao dịch đầu
tư mua bán, cho thuê tài sản cho đến các hoạt động bảo hiểm, tính thuế, thanh lý
tài sản,… Cùng một tài sản và cùng thời điểm định giá nhưng mục đích định giá
khác nhau thì kết quả giá trị tài sản định giá cũng khác nhau. Các kết quả này có
thể phục vụ cho các tình huống ra quyết định khác nhau.

1.1.4. Mục tiêu của định giá tài sản:
Mục tiêu định giá thể hiện người sử dụng kết quả định giá là ai và định giá phục vụ

cho tiến trình ra quyết định nào. Một số mục tiêu phổ biến gồm:
1) Xác định giá giao dịch và tổ chức giao dịch (như mua sắm, chuyển nhượng, cho
thuê, bảo hiểm, làm cơ sở để đấu giá,…);
2) Tài trợ tiến trình chứng khoán hóa và bảo lãnh (huy động vốn phát hành trái phiếu
đảm bảo bằng tài sản, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, vay nợ của Chính phủ,
vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ,...);
3) Phục vụ tính thuế;
4) Cung cấp thông tin cho nhà quản lý và hoạch định chiến lược (để tư vấn đầu ra và
ra quyết định đầu tư, nghiên cứu thị tường, phân tích khả thi, phân tích lợi
nhuận,...);
5) Phân tích để tái cơ cấu tổ chức hoặc để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể
doanh nghiệp;
6) Hỗ trợ cho các vụ kiện pháp lý và giải quyết tranh chấp (để thực hiện các án lệnh
đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và
quyền lợi các bên,…).
1.1.5. Các khái niệm cơ bản sử dụng trong định giá tài sản
a. Chi phí, giá cả và giá trị9
Chi phí, giá và giá trị là ba khái niệm cơ bản trong định giá tài sản. Dù tồn tại khác
biệt nhưng chúng thường có mối quan hệ trực tiếp với nhau và trong nhiều trường hợp,
không nhất thiết là bằng nhau.

9

Xem thêm Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS)

6


Chi phí (cost) liên quan đến quá trình tạo ra tài sản, không liên quan đến quá trình
trao đổi thị trường. Nó là khoản chi tiêu cần có để tạo ra hoặc đạt được một tài sản và khi

quá trình tạo ra hoặc đạt được tài sản đó đã được hoàn tất thì chi phí của nó trở thành một
yếu tố lịch sử. Mặc dù giá được trả cho tài sản đó là chi phí của người mua nhưng bản
thân khái niệm chi phí không cho biết người mua tự nguyện trả bao nhiêu để có được tài
sản đó, hay người bán muốn tìm kiếm mức giá bao nhiêu để tự nguyện bán tài sản đó.
Giá cả (price), ngược lại với chi phí, là khái niệm liên quan đến quá trình trao đổi
và giao dịch thị trường. Nó là khoản tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được thanh toán
cho một tài sản vào một thời điểm nhất định. Về tổng thể, mặt bằng giá của một tài sản
được xác lập trên thị trường dựa vào cung và cầu của tài sản đó.10
Giá trị (value): theo IVS, đây không phải là một khái niệm biểu hiện bằng thực tế
(như số chi phí bỏ ra để có được tài sản) mà là quan điểm về:
a) mức giá có thể chấp nhận nhất để trả cho một tài sản trong một trao đổi, hoặc
b) những lợi ích kinh tế của việc sở hữu tài sản đó.
Còn theo lý thuyết kinh tế thị trường: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích
mà chúng mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Biểu hiện của giá
trị trong nền kinh tế thị trường là số tiền ước tính của tài sản tại một thời điểm trên
một thị trường nhất định. Trong kinh tế thị trường, có 4 yếu tố gắn liền với nhau và
thiếu một trong bốn yếu tố đó thì giá trị thị trường của một tài sản không tồn tại, đó là:
1) tính hữu ích;
2) tính khan hiếm;
3) nhu cầu;
4) khả năng chuyển giao.
Mối quan hệ giữa giá cả và giá trị
Theo khái niệm ở trên, ta hiểu rằng giá trị là nội dung và giá là hình thức biểu hiện của
giá trị. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp, giá luôn đồng nhất với giá trị. Theo

10

The Appraisal of Real Estate, 11th ed, Chicago:Appraisal Institute, 1996, trang 19. Nguyên văn:“A price, once
finalized, represents the amount a particular purchaser agrees to pay and a particular seller agrees to accept under the
circumstances surrounding their transaction.”

7


Robert F. Reilly và Robert P. Schweihs, có tối thiểu 5 yếu tố mà một nhà phân tích cần
xem xét trước khi kết luận liệu giá cả thể hiện giá trị hay không. Đó là:
1) Thị trường và các điều kiện thị trường (marketplace and market conditions).
2) Động cơ của bên bán và bên mua (Buyer and seller motivations).
3) Các điều khoản thanh toán (Payment terms).
4) Các yếu tố giao dịch (Elements of the transaction).
Mỗi yếu tố trên có thể phân biệt giá với giá trị.
Tóm lại, chi phí, giá và giá trị là không luôn đồng nhất và bằng nhau. Điều này dẫn
đến lưu ý: để ước tính giá trị tài sản dựa trên chi phí hoặc dựa trên giá cả, các nhà phân
tích phải thực hiện các điều chỉnh thích hợp đối với chi phí và giá để ước tính giá trị của
tài sản cần định giá.
b. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường
Theo Tiêu chuẩn số 1 – Cơ sở giá trị thị trường của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế: “giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể được trao đổi vào ngày
thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch
khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một
cách có hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào”
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 ban hành theo quyết định
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính: “giá trị của một tài sản là mức giá
ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định
giữa một bên là người mua sẵn sang mua và người bán sẵn sang bán; trong một giao
dịch mang tính khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Trong
đó:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường... ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều

kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường
tại thời điểm định giá.

8


- " vào thời điểm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá, được
gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá
trị tài sản.
- "giữa một bên là người mua sẵn sàng mua..." là người đang có khả năng thanh
toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
- "và một bên là người bán sẵn sàng bán..." là người bán đang có quyền sở hữu tài sản
(trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được
trên thị trường.
- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố
cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch
họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá
cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.
Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều
người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả
thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn
tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết
định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Các căn cứ xác định giá trị thị trường:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển
nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên

quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
Giá trị phi thị trường

9


Trường hợp áp dụng: hoạt động định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị
trường, tuy nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích định giá riêng biệt đòi hỏi
định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: “giá trị phi thị trường là mức giá
ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được
mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị
thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc
các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài
sản đó.
a) Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét
từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành định giá loại tài sản này, người/bộ phận định giá tập trung chủ yếu
vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất,
một doanh nghiệp... không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản
hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn
giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi
nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu
hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh

nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc
doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các
doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
b) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc
do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
10


Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng
bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài
hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
c) Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng
hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi
kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó.
Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào
hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến
giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại
khi được mang ra bán.
d) Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của
tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã
hết hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải
cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những
tài sản khác còn hoạt động.
e) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều
kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để
thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc
bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một
tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện
người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc
người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện. Giá cả trong những
cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá
trị thị trường.

11


Trong những cuộc mua bán như vậy bộ phận định giá phải tìm hiểu và mô tả đầy
đủ, chi tiết trong báo cáo định giá hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản
chất của việc mua bán và mức giá thể hiện.
f) Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền
với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt
của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá
giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản,
hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị
trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu
dụng của tài sản.
g) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư
nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối
với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục
tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc
thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh
nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.
h) Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách
bảo hiểm.

i) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến
việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
c. Giá trị sổ sách và giá trị thị trường:
Giá trị sổ sách: là giá trị kế toán của tài sản, nó bằng chi phí mua sắm tài sản trừ
đi phần khấu hao tích lũy của tài sản đó. Còn giá trị sổ sách của một doanh nghiệp là giá
trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả và giá trị cổ phiếu
ưu đãi được liệt kê trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.

12


Giá trị thị trường: là giá trị giao dịch trên thị trường của tài sản/doanh nghiệp.
Nhìn chung, giá trị thị trường của doanh nghiệp thường cao hơn giá trị thanh lý và giá trị
hoạt động của nó.
d. Giá trị lý thuyết (giá trị nội tại) và giá trị thị trường: thường dùng để chỉ giá trị
của các tài sản tài chính. Trong đó:
Giá trị thị trường: là giá trị của chứng khoán khi nó được giao dịch trên thị
trường.
Giá trị lý thuyết: là giá trị mà chứng khoán nên có dựa trên các yếu tố liên quan
khi định giá chứng khoán đó. Nói cách khác, giá trị lý thuyết của một chứng khoán tức là
giá trị kinh tế của nó và trong điều kiện thị trường hiệu quả thì giá cả thị trường của
chứng khoán sẽ phản ánh gần đúng giá trị lý thuyết của nó.
e. Giá trị thanh lý và giá trị hoạt động:
Giá trị thanh lý: là giá trị hay số tiền thu được khi bán doanh nghiệp hay tài sản
không còn tiếp tục hoạt động nữa.
Giá trị hoạt động: là giá trị hay số tiền thu được khi bán doanh nghiệp vẫn còn
tiếp tục hoạt động.
Như vậy, cặp khái niệm giá trị này dùng để chỉ giá trị của doanh nghiệp hoặc tài sản dưới
hai góc độ khác nhau. Hai loại giá trị này ít khi nào bằng nhau, thậm chí giá trị thanh lý
đôi khi còn cao hơn cả giá trị hoạt động.

1.2. Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá tài sản:
Giá trị tài sản hình thành bởi các yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan
hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán,… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị,
cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Trong khi
đó, bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình
thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn
cần thiết khi tiến hành định giá. Những nguyên tắc cơ bản sau đây cần phải được tính
đến khi tiến hành định giávà đưa ra kết luận về giá trị của tài sản cần định giá:
1.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
13


Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối
đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
1.2.2. Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên
thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá
trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về
đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản
khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và
giá trị tài sản.
1.2.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt
các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong định giá tài sản, bộ phận định giá phải
nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình
thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

1.2.4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử
dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này
đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của tài
sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài
sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi
chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm
trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người khôn ngoan sẽ không trả giá cao
hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
14


1.2.5. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh
lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế
cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
1.2.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
1.2.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao
động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được
thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối
cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.2.8. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào
sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào
tài sản khi người/bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.9. Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, người/bộ phận định giá phải phân tích xem liệu tài sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.10. Nguyên tắc cạnh tranh
15


Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể
làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ
cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác.
Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
1.2.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai (nguyên tắc kỳ vọng):
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích
dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
Trong các nguyên tắc trên, các nguyên tắc gắn liền với thị trường gồm: nguyên tắc cung
cầu, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc thay đổi.

1.3. Các cách tiếp cận định giá tài sản chủ yếu:
Giới thiệu: Có rất nhiều phương pháp và quy trình11 khác nhau phù hợp cho các mục
đích định giá tài sản khác nhau. Tuy nhiên, khi xem xét những điểm tương đồng và điểm
khác biệt cơ bản giữa các phương pháp và quy trình này, đa số các nhà phân tích đều
phân loại chúng thành ba nhóm phân tích định giá thuộc ba cách tiếp cận cơ bản. Bao
gồm:
1) Cách tiếp cận chi phí (cost approach);
2) Cách tiếp cận thị trường (market approach);
3) Cách tiếp cận thu nhập (income approach).
Về mặt lý thuyết, cách phân loại này không dựa trên một quy luật nào. Dù vậy, đây
được xem là một hệ thống phân loại hợp lý12 và được thừa nhận rộng rãi trên thế giới vì
cả 3 cách tiếp cận này chứa đựng một chuỗi rộng các lý thuyết kinh tế và các khái niệm
đầu tư tài sản.
11
12

Method: phương pháp; Procedure: quy trình
Logical classification system: hệ thống phân loại hợp lý;

16


1.3.1. Cách tiếp cận chi phí
Là cách tiếp cận dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự với tài sản cần định
giá để ước tính giá trị của tài sản cần định giá.
a. Cơ sở lý thuyết:
Cách tiếp cận chi phí xem xét khả năng, thay vì mua một tài sản nhất định trên thị
trường, người ta có thể xây dựng hay chế tạo một tài sản khác giống nguyên bản hay có
tính hữu dụng tương đương.
Cách tiếp này dựa trên nguyên tắc kinh tế chi phối là nguyên tắc thay thế và

nguyên tắc cân bằng giá (hay còn gọi là giá cân bằng cạnh tranh)13.
Nguyên tắc thay thế ghi nhận rằng một nhà đầu tư khôn ngoan sẽ không bỏ ra cho
một khoản đầu tư nhiều hơn chi phí để đạt được một khoản đầu tư có tính hữu ích như
nhau14.
Trong khi đó, nguyên tắc cân bằng lập luận rằng: thị trường hiệu quả sẽ điều chỉnh
giá của tất cả các tài sản về mức cân bằng để giá mà thị trường tự nguyện trả là dựa trên
tính hữu ích so sánh của mỗi tài sản.
Vì sao cách tiếp cận này lại tuân theo nguyên tắc cân bằng giá ?
Tính sẵn có của các tài sản thay thế (và do đó, chi phí của tài sản thay thế) bị tác
động trực tiếp bởi những thay đổi của nhân tố cung và cầu liên quan đến toàn bộ các tài
sản thay thế. Khi phía cung tài sản thay thế tăng, trong khi các yếu tố khác không đổi,
ảnh hưởng của thị trường có xu hướng kéo chi phí của tài sản thay thế xuống. Ngược lại,
khi phía cung các tài sản thay thế giảm, tác động của thị trường sẽ khiến chi phí của tài
sản thay thế tăng lên. Tương tự, khi phía cầu về các tài sản thay thế tăng, tác động của thị
trường làm tăng chi phí của các tài sản thay thế, và khi phía cầu này giảm, thị trường có
xu hướng kéo chi phí của các tài sản thay thế giảm xuống.
Vậy, vì sao có thể dựa trên chi phí để xác định giá trị của tài sản cần định giá ?

13

Principle of substitution: nguyên tắc thay thế; Principle of price equilibrium (competitive equilibrium price):
nguyên tắc cân bằng giá
14
Nguyên văn: “An investor will pay no more for a investment than the cost to obtain (i.e., eitheir by purchase or by
construction) an investment of equal utility.”

17


Trong cách tiếp cận định giá dựa vào chi phí, chi phí bị ảnh hưởng bởi thị trường.

Tức là, chi phí liên quan là mức cao nhất mà thị trường hài lòng trả để có được tài sản
mục tiêu (đây là một cách diễn đạt nội dung nguyên tắc thay thế). Chi phí đề cập ở đây
không đồng nhất với nguyên giá thực tế tạo ra tài sản mục tiêu15 hay là tổng chi phí mà
người bán bỏ ra nay muốn thu hồi. Nói cách khác, chi phí được đề cập ở đây là chi phí
được đo lường dưới góc độ kinh tế chứ không phải là chi phí được đo lường dưới góc độ
kế toán. Chi phí này chỉ bằng với chi phí được đo lường dưới góc độ kế toán khi chi phí
dưới góc độ kế toán đã được điều chỉnh theo các ảnh hưởng tăng hoặc/và giảm gây ra
bởi các điều kiện thị trường. Khi đó, giá trị có thể được xem bằng với chi phí được đo
lường dưới góc độ kinh tế (chứ không phải dưới góc độ kế toán).
b. Nội dung:
Trong cách tiếp cận chi phí, có các phương pháp định giá khác nhau. Mỗi phương
pháp sử dụng khái niệm về loại chi phí phù hợp để định giá. Có hai loại chi phí cơ bản
được sử dụng phổ biến trong cách tiếp cận định giá tài sản dựa trên chi phí, từ đó hình
thành hai phương pháp định giá cơ bản trong cách tiếp cận này:
1) Chi phí tái tạo (Reproduction cost).
2) Chi phí thay thế (Replacement cost).
Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để sản xuất, chế tạo ra tài sản thay thế giống
nguyên mẫu với tài sản cần định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài
sản cần định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên, nhiên vật liệu
đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (X) giá tại thời điểm cần định giá.
Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành để sản xuất, chế tạo tài sản thay thế tài sản
cần định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ
khoa học, công nghệ tại thời điểm cần định giá để tạo ra tài sản thay thế có tính năng ưu
việt hơn so với tài sản cần định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng
nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (X) giá tại thời điểm định giá.
Thảo luận mở rộng:
 Có sự khác biệt quan trọng nhưng khó nhận thấy trong hai khái niệm về chi phí này:
15

Tài sản mục tiêu (subject asset): là cách diễn đạt khác của tài sản cần định giá.

18


Chi phí tái tạo là chi phí ước tính để xây dựng (hoặc mua) tài sản thay thế giống
nguyên mẫu với tài sản mục tiêu. Trước khi thực hiện bất kỳ điều chỉnh nào để phù hợp
với mục tiêu định giá, chi phí tái tạo không xem xét nhu cầu thị trường hay mức độ chấp
nhận của thị trường đối với tài sản mục tiêu16. Nói cách khác, trước khi thực hiện các
điều chỉnh tiên quyết cho định giá, việc ước tính chi phí tái tạo không trả lời (hoặc thậm
chí xem xét) câu hỏi liệu có người nào muốn mua một tài sản hoàn toàn giống hệt tài sản
mục tiêu hay không.
Chi phí thay thế: là chi phí để tái tạo tính hữu ích của tài sản mục tiêu, nhưng
dưới một hình thức có thể khá khác biệt so với nguyên mẫu của tài sản mục tiêu cần định
giá.
Không giống chi phí tái tạo, ở mức độ nào đó chi phí thay thế xem xét nhu cầu thị
trường và mức độ chấp nhận của thị trường đối với tài sản mục tiêu. Tức là, nếu có những
yếu tố hoặc bộ phận của tài sản mục tiêu ít tạo ra hoặc không tạo ra nhu cầu thị trường,
chúng sẽ không được bao gồm trong tài sản thay thế. Vì những yếu tố hay bộ phận này
không tạo ra giá trị cho tài sản mục tiêu, nên chúng không được tính trong tài sản thay
thế.


Tính hữu ích là một khái niệm kinh tế đề cập đến khả năng của một tài sản thay thế

có thể cung cấp mức thỏa mãn tương đương như tài sản mục tiêu. Trong khi tài sản thay
thế thực hiện chức năng, nhiệm vụ giống như tài sản mục tiêu, tài sản thay thế có thể “tốt
hơn” (theo cách nào đó) so với tài sản mục tiêu. Trong trường hợp này, tài sản thay thế có
thể đạt mức thỏa mãn cao hơn (tạo ra tính hữu ích lớn hơn) so với tài sản mục tiêu. Nếu
điều này đúng, người định giá cần cẩn thận thực hiện điều chỉnh trong quá trình định giá.
Do đó, khi phân tích giá trị tài sản dựa vào cách tiếp cận chi phí, cần cẩn trọng khi

lựa chọn loại chi phí, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế.
Chi phí thay thế = Chi phí tái tạo – Hao mòn do lỗi thời chức năng và lỗi thời
công nghệ có thể khôi phục được17
16

Tài sản mục tiêu: là cách gọi khác của tài sản cần định giá.
Hao mòn do lỗi thời chức năng và công nghệ có thể khôi phục được: là sự mất/giảm giá trị của tài sản được xem
là có thể phục hồi được khi lợi ích kinh tế trong tương lai do việc nâng cấp hoặc sửa đổi tài sản mang lại vượt quá
chi phí hiện hành (nguyên vật liệu, lao động, thời gian) để thay đổi tài sản đó.
17

19


Giá trị = Chi phí thay thế - Hao mòn vật lý – Hao mòn kinh tế - Hao mòn do lỗi
thời chức năng và lỗi thời công nghệ không thể khôi phục được18.19


Tuy nhiên, cần lưu ý: mặc dù có sự khác biệt quan trọng về khái niệm giữa chi phí

tái tạo và chi phí thay thế nhưng giá trị tài sản cần định giá được tính toán từ hai phương
pháp không nên khác nhau. Nói cách khác, sự lựa chọn phương pháp chi phí tái tạo hay
phương pháp chi phí thay thế sẽ không tác động đến kết quả ước tính giá trị cuối cùng
của tài sản mục tiêu. Do việc lựa chọn các loại chi phí khác nhau để định giá thì việc ước
tính giá trị giảm đi do hao mòn cũng khác nhau. Điều này là do đo lường hao mòn phụ
thuộc loại cơ sở chi phí nào mà hao mòn được tính – chi phí tái tạo hay chi phí thay thế.
Trong cách tiếp cận chi phí, còn có vài loại chi phí khác có thể được áp dụng để
định giá tài sản. Ví dụ:
 Có thể xem xét mức chi phí được tránh (cost avoidance). Phương pháp này
định lượng một số chi phí quá khứ hoặc chi phí tương lai mà chủ sở hữu tài

sản có thể tránh (và do đó không xảy ra) vì quyền sở hữu tài sản mục tiêu của
ông ta.
 Một phương pháp khác có thể sử dụng là các chi phí triển khai và phát triển
tài sản trong quá khứ được xác định và định lượng, sau đó chuyển đổi về thời
điểm định giá theo chỉ số lạm phát20.
c. Trường hợp áp dụng21:
- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.

18

Hao mòn do lỗi thời chức năng và lỗi thời công nghệ không thể khôi phục được: là sự mất/giảm giá trị tài sản
được xem là không thể phục hồi được khi chi phí hiện hành cho việc nâng cấp hoặc sửa đổi tài sản (nguyên vật liệu,
lao động, và thời gian) vượt quá lợi ích kinh tế kỳ vọng trong tương lai do việc cải thiện tài sản đó mang lại.
Bản thân hao mòn kinh tế thường là từ bên ngoài tác động lên tài sản mục tiêu nên hao mòn kinh tế cũng thường
được xem là không thể phục hồi được.
19
Physical deterioration: Hao mòn vật lý; Economic obsolescence: Hao mòn kinh tế; Curable functional and
technological obsolescence: hao mòn do lỗi thời chức năng và lỗi thời công nghệ có thể khôi phục được; Incurable
functional and technological obsolescence: hao mòn do lỗi thời chức năng và lỗi thời công nghệ không thể khôi
phục
20
Inflation-based index factor (tạm dịch: chỉ số lạm phát): trong trường hợp này, đây là nhân tố để tính sự mất giá
đồng tiền do lạm phát khi chuyển đổi một khoản chi phí đã bỏ ra trong quá khứ về hiện tại (thời điểm định giá)
21
Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8: Phương pháp chi phí

20

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi
thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
d. Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
- Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để xác định giá trị theo các phương
pháp thuộc cách tiếp cận thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biêt.
Nhược điểm:
-

Chi phí không phải là giá trị. Thông thường, chi phí được đo lường như là giá lịch
sử (historical price), còn giá trị là nội dung được biểu hiện dưới giá cả kỳ vọng
(expected price). Ngoại trừ trường hợp thị trường có thể chấp nhận một số cách
đo lường chi phí như là giá hợp lý, không có giao dịch nào (mua, bán, đăng ký,…)
sẽ được kỳ vọng xảy ra ở mức giá lịch sử hết.

-

Giá trị thị trường toàn bộ tài sản không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;

-

Phải có dữ liệu từ thị trường;

-

Lựa chọn phương pháp tính khấu hao và hao mòn mang tính chủ quan;

-

Các phương pháp định giá của cách tiếp cận chi phí đòi hỏi người định giá phải
am hiểu về cách đặc điểm của tài sản đang cần định giá (đặc điểm cấu tạo, kỹ
thuật, đặc điểm kinh tế, đặc điểm pháp lý,…).

1.3.2. Cách tiếp cận so sánh (còn gọi là cách tiếp cận thị trường)
Là cách tiếp cận định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự
với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào
thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài
sản cần định giá.
a. Cơ sở lý thuyết:
Giá trị thường được định nghĩa như mức giá kỳ vọng 22. Giá trị là mức giá mà tài
sản được kỳ vọng bán được trên thị trường phù hợp với nó. Trong tất cả trường hợp, các
22

Expected price: mức giá kỳ vọng

21


điều kiện thị trường ảnh hưởng lên mức giá kỳ vọng của tài sản nên chúng cũng ảnh
hưởng lên giá trị tài sản đó. Điều kiện thị trường lại bị ảnh hưởng bởi mức độ cạnh tranh
trên thị trường (tức là, bên cầu của phương trình) và mức sẵn có của các tài sản thay thế
trên thị trường (tức là, bên phái cung của phương trình).
Giả sử trong điều kiện thị trường hiệu quả (tới một mức nào đó) và không bị giới
hạn, điểm giao nhau giữa cung và cầu tạo ra mức giá cân bằng của tài sản. Điểm cân bằng
này là mức giá kỳ vọng của tài sản (không phải là chi phí và cũng không phải là mức giá
đã được xác lập trước đó). Đó là đo lường mức giá kỳ vọng cho giao dịch tiếp theo của
tài sản (không phải cho giao dịch trước đây hay một giao dịch đầu tiên nào đó). Tức là,
đây là giá trị của tài sản này. Theo đó, thị trường tác động trực tiếp lên giá trị - tức là, giá
kỳ vọng – của tài sản.

Các nguyên tắc kinh tế chi phối
Dựa trên nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc cân bằng23. Cả hai nguyên tắc này
đều cho rằng, trong một thị trường tự do và không bị giới hạn, các nhân tố cung và cầu sẽ
điều chỉnh giá của bất kỳ loại hàng hóa nào (chẳng hạn cac công cụ đầu tư hoặc một tài
sản hữu hình) đến điểm cân bằng.
Nguyên tắc thay thế cũng hỗ trợ cách tiếp cận này khi việc xác định và phân tích
các mức giá cân bằng hay các tài sản thay thế cung cấp chứng cứ thực tế cho người định
giá xem xét khi xác định giá trị tài sản mục tiêu.
b. Nội dung:
Cách tiếp cận so sánh (tiếp cận thị trường) sử dụng hai loại phân tích để xác định
giá trị tài sản:
1) Thu thập và phân tích dữ liệu giao dịch có được từ thị trường; tức là, dữ liệu
liên quan đến giao dịch mua bán hay đăng ký của chính bản thân tài sản mục
tiêu và của các tài sản so sánh.

23

Nguyên tắc cạnh tranh: Principle of competition; Nguyên tắc cân bằng: Principle of equilibrium.

22


2) Đánh giá các điều kiện thị trường hiện tại (ví dụ: các điều kiện kinh tế ảnh
hưởng đến giá) và đánh giá những thay đổi về điều kiện thị trường giữa ngày
dữ liệu giao dịch thực tế được ghi nhận và ngày thực hiện định giá.
Tất cả các phương pháp định giá thuộc cách tiếp cận thị trường đều có một quy
trình được hệ thống hóa hoặc khung phân tích chung để định giá một tài sản. Quy trình
này có thể tóm tắt thành 8 bước cơ bản sau:
1) Thu thập và chọn lọc dữ liệu.
2) Phân loại dữ liệu đã được chọn lọc.

3) Kiểm tra dữ liệu đã được chọn lọc.
4) Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn (units of comparison).
5) Xác định hệ số định giá (pricing multiples).
6) Điều chỉnh các hệ số định giá
7) Áp dụng hệ số định giá
8) Tổng hợp các chỉ dẫn giá trị (value indications).
c. Trường hợp áp dụng:
Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
d. Ưu, nhược điểm:
Ưu điểm:
-

Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chác để được công nhận vì nó dựa vào chứng
cứ gái trị thị trường.

Nhược điểm:
-

Bắt buộc phải có thông tin từ thị trường, các dữ liệu mang tính lịch sử;

-

Khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn
giống với tài sản cần định giá (điều này dẫn đến phải thực hiện ít hay nhiều điều
chỉnh đối với tài sản so sánh trước khi xac định mức giá cuối cùng của tài sản cần
định giá).

1.3.3. Cách tiếp cận thu nhập:

23

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có
thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá
trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần định giá.
a. Cơ sở lý thuyết:
Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai (hay còn gọi
là nguyên tắc kỳ vọng)24. Trong cách tiếp cận này, giá trị của các tài sản mục tiêu là giá
trị hiện tại của thu nhập kinh tế kỳ vọng có được từ sở hữu tài sản đó. Sự kỳ vọng vào thu
nhập kinh tế này được chuyển đổi thành giá trị hiện tại – tức là, giá trị cần xác định của
tài sản mục tiêu.
Cách tiếp cận thu nhập yêu cầu phải ước tính tỷ suất lợi nhuận yêu cầu trên khoản
đầu tư để tạo ra thu nhập kinh tế trong tương lai (tỷ suất chiết khấu/tỷ suất vốn hóa). Tỷ
suất này là một hàm của nhiều biến số kinh tế, bao gồm rủi ro hay tính bất định của thu
nhập kinh tế kỳ vọng gắn liền với tài sản mục tiêu.
b. Nội dung:
Lưu ý: Thu nhập kỳ vọng được sử dụng trong định giá chỉ nên bao gồm thu nhập
liên quan đến tài sản mục tiêu. Nói cách khác, dòng thu nhập này không nên bao gồm thu
nhập tạo ra bởi (hoặc gắn liền với):
1) Các tài sản khác, không phải là tài sản mục tiêu.
2) Toàn bộ doanh nghiệp trong đó tài sản mục tiêu hoạt động.
c. Trường hợp áp dụng:
Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc các tài sản
thuộc dang đầu tư.
d. Ưu và nhược điểm:
Ưu điểm:
-

Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

Nhược điểm:

24

Principle of anticipation (or principle of expection): nguyên tắc dự tính (hoặc nguyên tắc kỳ vọng)

24


-

Việc xác định tỷ suất vốn hóa (tỷ suất chiết khấu) phức tạp do việc đầu tư tài sản
phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.

Lưu ý: Cần lưu ý 2 điểm sau:
1) Mặc dù phân loại thành ba cách tiếp cận định giá tài sản khác nhau nhưng mỗi
cách tiếp cận đều có đối tượng phân tích cơ bản giống nhau: đều tạo ra chỉ dẫn
hợp lý về giá trị của tài sản mục tiêu vào một thời điểm cụ thể.
2) Mỗi cách tiếp cận định giá có thể bao gồm nhiều phương pháp định giá và quy
trình định giá khác nhau. Theo đó, các phương pháp định giá được phân loại vào
một trong ba cách tiếp cận định giá trên nếu:
i.

Tất cả các phương pháp này trong mỗi cách tiếp cận đều chia sẻ một hay
nhiều nền tảng nguyên tắc kinh tế cơ bản giống nhau, và

ii.

Các phương pháp định giá trong cùng một cách tiếp cận có những điểm

khác biệt kỹ thuật cơ bản so với các phương pháp thuộc cách tiếp cận định giá
khác.

1.3. Quy trình định giá:
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, cần tuân thủ theo đầy đủ trình tự 6 bước
trong quá trình định giá một tài sản cụ thể25:
Bước 1: Xác định vấn đề:
Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị
trường làm cơ sở định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
- Mục đích định giá: phải xác định và nhận thức mục đích định giá nhằm làm cơ sở
lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:
Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý,
25

Quy trình định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 cũng phù hợp với quy trình định giá chung
được áp dụng tại nhiều nước khác.

25