Nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá rừng để định giá rừng sản xuất tại huyện kim bôi, tỉnh hòa bình

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu đề tài độc lập của
tác giả. Các số liệu thu thập và kết quả nêu trong luận văn hoàn toàn trung
thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào
khác. Các số liệu trích dẫn trong quá trình nghiên cứu đều được ghi rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài: " Nghiên cứu áp dụng các phương
pháp định giá rừng để định giá rừng sản xuất tại huyện Kim Bôi - tỉnh
Hòa Bình"
tôi luôn nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên của rất nhiều người.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa đào tạo sau
đại học trường Đại học Lâm nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô chú, các
anh chị phòng Nông nghiệp huyện Kim Bôi, phòng tài nguyên và môi trường,
hạt kiểm lâm huyện Kim Bôi, Chi cục Lâm nghiệp tỉnh Hòa Bình, đã tạo điều
kiện cho tôi trong thời gian thực tập.
Tôi xin cảm ơn sự động viên, giúp đỡ của gia đình và bạn bè để tôi có
thể hoàn thành được luận văn này.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo TS. Nguyễn Quang Hà
người đã định hướng tư duy, cung cấp tài liệu và trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn.
Trong thời gian nghiên cứu tìm hiểu do thời gian có hạn, tầm nhận thức
còn mang nặng tính lý thuyết, chưa nắm được kinh nghiệm thực tế nên không

tránh khỏi thiếu sót. Tôi mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo,
cô giáo và những người quan tâm tới đề tài này để cho đề tài được hoàn thiện
hơn.
Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tôi thực hiện, các số liệu thu
thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất
kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2013
Tác giả


iii

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ RỪNG ..................................... 4
1.1. Lý luận chung về định giá rừng ............................................................. 4
1.1.1 Giá trị của rừng ................................................................................ 4
1.1.2. Khái niệm về giá cả tài sản ............................................................. 5
1.1.3. Định giá tài sản................................................................................ 7
1.1.4. Vai trò của hoạt động định giá ........................................................ 9
1.1.5. Đặc thù của định giá rừng ............................................................. 10
1.1.6. Kinh nghiệm định giá rừng trên thế giới....................................... 12
1.2. Các phương pháp định giá rừng ........................................................... 14
1.2.1. Phương pháp chi phí ..................................................................... 14
1.2.2. Phương pháp thu nhập................................................................... 18
1.2.3. Phương pháp so sánh..................................................................... 21
1.3. Các căn cứ pháp lý về định giá rừng .................................................... 26
Chương 2 CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................... 32

2.1. Đặc điểm cơ bản của tỉnh Hòa Bình .................................................... 32
2.2. Đặc điểm cơ bản của huyện Kim Bôi .................................................. 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên và khí hậu ....................................................... 33
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội .............................................................. 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 45
2.3.1. Các bước nghiên cứu..................................................................... 45
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................ 46
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu và phân tích số liệu ............................ 48


iv

Chương 3 XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN ĐỊNH GIÁ RỪNG Error! Bookmark
not defined.
3.1. Lựa chọn đối tượng định giá ................................................................ 50
3.2. Lựa chọn phương pháp định giá rừng .................................................. 51
3.2.1. Căn cứ lựa chọn............................................................................. 51
3.2.2. Lựa chọn phương pháp sử dụng.................................................... 52
3.3. Định giá rừng theo các phương pháp hiện hành .................................. 53
3.3.1. Định giá rừng sản xuất là rừng trồng ............................................ 53
3.2.2. Định giá cho rừng sản xuất là rừng tự nhiên................................. 81
3.3.1. Đối với giao dịch cho thuê rừng ................................................... 92
3.3.2. Đối với giao dịch giao rừng .......................................................... 94
3.4. Đề xuất phương án định giá ............................................................... 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................... 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO


v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Viết đầy đủ

Từ viết tắt

1

BNN - BTC

Bộ Nông Nghiệp - Bộ Tài Chính

2

BNN&PTNT

Bộ nông nghiệp và phát triển nông thôn

3

BTN&MT

Bộ tài nguyên và môi trường

4

BHXH

Bảo hiểm xã hội

5

BHYT

Bảo hiểm y tế

6

CP

Chính Phủ

7

DT

Diện tích

8

ĐVT

Đơn vị tính

9

GTGT

Giá trị gia tăng

10

KPCĐ

Kinh phí công đoàn

11

LSNG

Lâm sản ngoài gỗ

12

NĐ

Nghị định

13

QHLN

Quy hoạch lâm nghiệp

14

RT

Rừng trồng

15

TT

Thứ tự

16

TTLT

Thông tư liên tịch

17

UBND

Ủy ban nhân dân

18

XD

Xây dựng


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng

STT

Trang

2.1

Hiện trạng đất lâm nghiệp phân theo 3 loại rừng năm 2012

38

2.2

Thống kê sản phẩm lâm sản ngoài gỗ

41

2.3

Giá trị gia tăng và cơ cấu kinh tế

42

3.1

Định mức công và chi phí khai thác cho 1ha

55

3.2

Doanh thu và chi phí hàng năm cây keo tai tượng tuổi 1

59

3.3

Doanh thu và chi phí hàng năm cây Keo lai tuổi 1

60

3.4

Giá 1 ha rừng sản xuất là rừng trồng theo phương pháp thu

61

nhập
3.5

Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

63

phương pháp thu nhập
3.6

Chi phí đầu tư tạo rừng (cây keo tai tượng tuổi 7)

67

3.7

Chi phí đầu tư tạo rừng (cây keo lai tuổi 7)

68

3.8

Giá 1 ha rừng sản xuất là rừng trồng theo

69

phương pháp chi phí
3.9

Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

70

phương pháp chi phí
3.10

Định mức công và chi phí khai thác cho 1ha của hộ gia đình

72

3.11

Doanh thu và chi phí hàng năm cây keo tai tượng tuổi 1 của hộ

74

gia đình
3.12

Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

76

phương pháp thu nhập của hộ gia đình
3.13

Chi phí đầu tư tạo rừng (cây keo tai tượng tuổi 7) của hộ gia

78

đình
3.14

Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

80


vii

phương pháp chi phí
3.15

Trữ lượng rừng sản xuất là rừng tự nhiên và ở tuổi khai thác

83

theo quy định
3.16

Giá lâm sản tại thời điểm định giá và doanh thu

85

ở thời điểm khai thác
3.17

Doanh thu và chi phí hàng năm từ năm định giá đến năm kết

87

thúc giao
3.18

Giá quyền sử dụng rừng sản xuất là rừng tự nhiên

89

3.19

Tổng hợp kết quả định giá rừng tại huyện Kim Bôi năm 2012

91

3.20

Giá đất rừng sản xuất huyện Kim Bôi năm 2012

95

3.21

Diện tích đất rừng sản xuất là rừng trồng của các xã của huyện

96

Kim Bôi theo từng vùng năm 2012
3.22

Giá trị đất rừng sản xuất là rừng trồng huyện Kim Bôi năm

97

2012
3.23

Kết quả định giá từ phương pháp chi phí

99

3.24

Tổng hợp giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo

101

phương pháp thu nhập
3.25

Doanh thu và chi phí hàng năm từ năm định giá đến năm kết
thúc giao trong phương án định giá

104


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Rừng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của
con người. Nhưng cách mà con người sử dụng và xác định giá trị của rừng
như thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào sự khan hiếm hay phong phú của
chúng trong mối tương quan với nhu cầu ngày càng tăng của con người.
Trong những năm gần đây, sự gia tăng dân số, sự di cư, quá trình công
nghiệp hóa, sự phát triển kinh tế xã hội đã có những ảnh hưởng rất lớn đến tài
nguyên rừng. Nạn phá rừng ở khu vực nhiệt đới được thừa nhận rộng rãi và là
mối quan tâm mang tính chất toàn cầu, ảnh hưởng tới môi trường sống và khả
năng cung cấp lâm sản cho thị trường thế giới. Trong khi đó cùng với sự phát
triển của kinh tế xã hội thì nhu cầu của con người về các sản phẩm từ rừng lại
không ngừng tăng lên, điều đó càng làm tăng nhận thức của con người về
những lợi ích thiết yếu của rừng. Cũng giống như các hàng hóa khác, rừng
cũng cần phải được đánh giá một cách thỏa đáng để làm cơ sở cho việc ra các

quyết định quản lý và sử dụng rừng một cách bền vững.
Hiện nay, giá rừng đang rất được quan tâm trong nền kinh tế nói chung
và ngành kinh tế lâm nghiệp nói riêng. Và tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình
cũng vậy. Việc mua bán quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng giữa hộ gia đình
với tư nhân, nhưng không phải với tư cách là tài sản rừng để kinh doanh mà
thực chất là mua bán đất đai, đất rừng sau khi mua được chuyển mục đích sử
dụng thành đất nông nghiệp hoặc đất ở, đất chuyên dùng đang diễn ra. Vẫn
chưa có một thị trường chính thức cho việc trao đổi, mua bán quyền sử dụng,
quyền sở hữu rừng với tư cách là một tài sản để tiến hành các hoạt động sản
xuất kinh doanh. Do đó, việc hình thành thị trường tài sản rừng là một xu thế
tất yếu góp phần quan trọng thúc đẩy nền sản xuất hàng hóa trong lâm nghiệp.
Trong quá trình thực hiện các giao dịch trên thị trường về rừng, việc xác


2

định giá trị rừng để làm cơ sở tiến hành các giao dịch: giao rừng, cho thuê rừng,
chuyển nhượng, đền bù, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa, ... là rất cần thiết
nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, định
giá rừng là một vấn đề rất mới không chỉ ở Việt Nam nói chung và huyện Kim
Bôi nói riêng. Các phương pháp định giá rừng hiện tại chưa được áp dụng rộng
rãi do còn nhiều bất cập và hạn chế. Nhận thấy tầm quan trọng của thị trường tài
sản rừng, đề tài: " Nghiên cứu áp dụng các phương pháp định giá rừng để
định giá rừng sản xuất tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình” đã được tôi tiến
hành nghiên cứu; nhằm góp phần bổ sung hoàn thiện nguyên tắc và phương
pháp định giá rừng làm cơ sở cho thực hiện các giao dịch về rừng.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Mục tiêu tổng quát:
Nghiên cứu khả năng áp dụng các phương pháp định giá vào huyện
Kim Bôi nhằm góp phần bổ sung hoàn thiện các nguyên tắc và phương pháp

định giá rừng làm cơ sở cho thực hiện các giao dịch về rừng.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Lựa chọn các giao dịch về rừng như giao đất, giao rừng làm cơ sở
cho việc định giá rừng.
+ Hệ thống hóa các cơ sở lý luận về định giá rừng.
+ Đánh giá khả năng áp dụng các phương pháp định giá.
+ Ứng dụng các phương pháp được quy định trong các văn bản pháp quy
hiện hành để định giá rừng và tìm ra các bất cập, hạn chế trong việc thực hiện.
+ Bổ sung, sửa đổi một số phương án định giá rừng.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Các giao dịch về rừng như giao đất, giao rừng,...
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài:


3

+ Phạm vi về nội dung: Nội dung nghiên cứu của đề tài về vấn đề Định
giá rừng sản xuất không bao gồm rừng đặc dụng và rừng phòng hộ. Áp dụng
các phương pháp đã có (hiện hành) vào thực tế để đưa ra những bất cập, hạn
chế và đề xuất phương án định giá.
+ Phạm vi về không gian: Để định giá rừng bằng các phương pháp định
giá đề tài sẽ nghiên cứu tại huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình.
+ Phạm vi về thời gian: Các số liệu liên quan tới chuyên đề được thu
thập trong 5 - 10 năm gần đây.
1.4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận về định giá rừng.
- Kinh nghiệm định giá trong nước và thế giới.
- Giới thiệu về huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình.
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên huyện Kim Bôi - tỉnh Hòa Bình.

- Xác định các phương pháp định giá được sử dụng tại tỉnh Hòa Bình.
- Định giá rừng theo các phương pháp hiện hành và phân tích kết quả.
- Đề xuất phương án định giá rừng phù hợp và đưa ra những bất cập
hạn chế trong việc áp dụng các phương pháp định giá rừng.


4

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ RỪNG
1.1. Lý luận chung về định giá rừng
1.1.1 Giá trị của rừng
Có hai cách tiếp cận về giá rừng là tiếp cận theo sử dụng và tiếp cận theo
tổng lợi ích.
Tiếp cận theo sử dụng, giá trị của rừng được hiểu là tổng thể những lợi ích
mà rừng trực tiếp hoặc gián tiếp mang lại. Xem xét về khía cạnh lợi ích, lợi ích
kinh tế tổng thể của khu rừng được phân chia thành những bộ phận gắn liền với
quyền đại diện hoặc sở hữu của một chủ thể nhất định là Nhà nước hoặc chủ rừng
khi những chủ thể này tham gia vào các quan hệ pháp luật về rừng.
Khi xác định giá rừng cần phân biệt rõ giá trị nào của rừng mang lại cho
chính chủ thể hay người sở hữu rừng, giá trị nào của rừng mang lại cho xã hội
chứ không mang lại lợi ích cho chính người tạo ra rừng.
Tiếp cận theo tổng lợi ích, giá trị rừng được hiểu là tổng các lợi ích do
rừng mang lại. Giá trị của rừng không chỉ là những sản phẩm hữu hình (gỗ,
củi, lâm sản ngoài gỗ...) mà còn bao gồm giá trị tạo ra do rừng phòng hộ, duy
trì bảo vệ môi trường sống như điều hòa khí hậu, giữ đất, giữ nước, hấp thụ
cacbon, bảo tồn đa dạng sinh học...
Khái niệm tổng giá trị kinh tế đă trở thành một trong những khuôn khổ
để xác định và phân loại các lợi ích của rừng (Pearce, 1990). Theo
Munasinghe (1992) Tổng giá trị kinh tế của rừng (TV) bao gồm giá trị sử

dụng (UV) và giá trị phi sử dụng (NV) (Hình 1) Tùy theo mục đích định giá
mà các bộ phận giá trị nói trên được tính vào trong giá rừng:
+ Khi rừng được định giá cho mục đích giao dịch như là một hàng hóa tư
nhân, chỉ các bộ phận giá trị mang lại lợi ích tư nhân được tính đến.


5

+ Khi rừng được định giá như một hàng hóa công cộng thì các lợi ích
khác (gián tiếp, không sử dụng) sẽ được tính đến.
Tổng giá trị kinh tế

Giá trị sử dụng

Giá
trị
sử
dụng
trực
tiếp

Giá
trị
sử
dụng
gián
tiếp

Sản phẩm
có thể

tiêu dùng
trực tiếp

Lợi ích
từ các
chức
năng
sinh
thái

Giá trị phi sử dụng

Giá
trị
tuỳ
chọn

Giá trị
trực tiếp
và gián
tiếp
tương lai

Giá
trị
để
lại

Giá trị
sử dụng

và phi sử
dụng
tương lai

Giá
trị
bảo
tồn

Giá trị từ
sự nhận
thức sự
tồn tại
của tài
nguyên

Tưong lai
Thực
phẩm
sinh
khối
giải trí

Kiểm
soát lũ,
hạn,
xói
mòn

Đa

dạng
sinh
học nơi
cư trú

Nơi cư
trú các
loài
sinh vật

Tính hữu hình giảm dần

Nguồn: Theo Munasinghe(1992), Barbier(1993,1994)
1.1.2. Khái niệm về giá cả tài sản

Hệ
sinh
thái
các
loài bị
đe doạ


6

Khái niệm về giá cả của hàng hóa dịch vụ có thể được diễn đạt theo
nhiều cách khác nhau.
Đối với hoạt động trao đổi, giá cả là biểu hiện mối tương quan trao đổi
trên thị trường. Với người mua, giá cả của một hàng hóa dịch vụ là khoản tiền
phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm, dịch vụ đó.

Với người bán, giá cả của một hàng hóa, dịch vụ là khoản thu nhập người bán
nhận được nhờ tiêu thụ sản phẩm.
Theo học thuyết Mác, giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả và
giá trị hàng hóa, tài sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Giá trị là bản chất
của giá cả, còn giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị và đối với từng loại
hàng hóa, giá cả thường xuyên tách rời giá trị.
Về bản chất, cơ sở của giá cả là giá trị, nhưng trên thị trường không phải
lúc nào giá cả cũng phù hợp với giá trị mà nó thường biến động, lên xuống
xoay quanh giá trị do nhiều nhân tố ảnh hưởng, trong đó, cạnh tranh, cung –
cầu và sức mua của đồng tiền là những nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp. Trên
cơ sở đó, hình thành nên giá cả thị trường. Hay nói cách khác, giá cả thị
trường là giá bán thực tế của hàng hóa trên thị trường, hoặc là giá cả hàng hóa
được thoả thuận giữa người mua và người bán trên thị trường.
Như vậy, giá cả luôn phản ánh cân bằng mức sẵn lòng chi trả của người
mua và mức chấp nhận của người bán đối với hàng hóa, dịch vụ đó. Tùy theo
cấu trúc thị trường và đặc tính của hàng hóa dịch vụ, các nhân tố ảnh hưởng
đến quyết định của người mua và người bán trong xác định giá thị trường có
thể khác nhau, nhưng mức sẵn lòng chi trả của người mua luôn phụ thuộc vào
lợi ích (biên) của người mua từ việc tiêu dùng hoặc sử dụng hàng hóa dịch vụ
đó. Còn mức chấp nhận bán của người bán luôn chịu ảnh hưởng từ chi phí để
sản xuất ra hàng hóa dịch vụ đó.


7

Trong cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì giá cả là một
công cụ quan trọng để nhà nước thực hiện việc quản lý, kích thích, điều tiết
các hoạt động kinh tế theo những định hướng, mục tiêu nhất định như nhằm
duy trì những cân đối của nền kinh tế, phân phối và phân phối lại thu nhập
quốc dân,…Nhà nước quản lý giá không phải bằng cách định giá trực tiếp (trừ

mặt hàng nhà nước độc quyền), mà quản lý một cách gián tiếp chẳng hạn
thông qua các công cụ kinh tế và pháp luật để tác động vào tổng cung và tổng
cầu, tăng cường lượng dự trữ quốc gia nhằm bình ổn giá cả thị trường, đổi
mới cơ chế dự trữ lưu thông,…
1.1.3. Định giá tài sản
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều
nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống
kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những
nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, những năm gần đây,
nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại
hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp.
Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều khái niệm khác
nhau. Tuy nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của
tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định giá tài sản
được hiểu như sau: “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời
điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. Theo nghiên cứu của
các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh: “định giá là sự ước
tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
mục đích xác định”. Mặc dù có nhiều định nghĩa, những đặc điểm cơ bản của
định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là:
- Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá


8

- Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ
- Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế,
xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu,…)
- Thời điểm cụ thể

- Theo yêu cầu, mục đích nhất định
- Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.
Ở nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho
nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 90. Tiền thân của các doanh
nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm Thẩm định giá
thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc đó, từ “định
giá” không được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị thị trường của
tài sản. Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng
hoá được coi là hoạt động “thẩm định giá”. Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh
cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định giá” trong hoạt động
cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên
thực tế, định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sử dụng với cùng nội
dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 08/02/2002, chính thức có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại điều 4
khoản 3 là: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Tuy tên gọi là Thẩm
định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thừa nhận đó là
việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là Định giá tài sản.
Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của
tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.


9

1.1.4. Vai trò của hoạt động định giá
a. Đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá, tài sản được hình

thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự
tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại tài sản ở một thời điểm, nhưng ở
các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại tài
sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm
khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Cá nhân người mua hoặc bán không
phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tài sản, và vì thế, không
đánh giá đúng giá trị thị trường của tài sản đó. Điều này, có thể gây thiệt hại cho
các cá nhân tham gia thị trường, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin,
không phản ánh đúng giá trị của tài sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và mức giá ước lượng của họ
phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường
sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp,
bảo hiểm,… Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian
để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các giao dịch thị trường.
b. Đối với nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các
loại tài sản/bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt
hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không
đúng các loại tài sản/bất động sản mà nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc
định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ
thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế...). Với một
khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ định giá là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định


10

giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các tài sản/bất động
sản nhà nước phải định giá bao gồm:

- Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…
- Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
- Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham
gia liên doanh liên kết sản xuất
- Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
- Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm,…
Việc định giá tài sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng
lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng
xã hội. Đồng thời, với việc định giá đúng giá trị tài sản, sẽ tạo động lực cho
việc phân bố nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả, thúc đẩy sự phát
triển mạnh mẽ trong đời sống kinh tế và xã hội.
1.1.5. Đặc thù của định giá rừng
Hoạt động định giá rừng chịu ảnh hưởng từ các đặc thù của thị trường
giao dịch rừng, với tư cách là tài sản để kinh doanh, trong đó chủ yếu là giao
dịch quyền sử dụng rừng. Thị trường giao dịch quyền sử dụng rừng bao gồm
tổng hòa các giao dịch dân sự về quyền sử dụng rừng, đất rừng theo quy định
của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định. Là thị
trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch,…Các giao dịch này được thực hiện dựa trên cơ
chế thị trường và có sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Thị trường giao dịch
quyền sử dụng tài sản rừng mang các đặc thù sau:
● Nội dung chủ yếu của thị trường giao dịch về rừng là các giao dịch về
quyền và lợi ích chứa đựng trong tài sản rừng (cầu về rừng/đất rừng là cầu


11

dẫn xuất). Rừng trong trường hợp này được xem với tư cách là một tư liệu sản

xuất (1 loại vốn hiện vật), là tài sản để kinh doanh, nên thị trường về rừng
mang đặc điểm chung của thị trường vốn: cầu về rừng/đất rừng được quyết
định bởi cầu về các sản phẩm được sản xuất ra từ rừng như sự thay đổi cầu về
giấy viết, cầu về đồ gỗ gia dụng,…
● Thị trường giao dịch về rừng chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của
Nhà nước, giá cả và quy mô giao dịch của thị trường phụ thuộc lớn vào các
chính sách của nhà nước, do:
- Tài sản rừng chủ yếu thuộc sở hữu và quản lý của nhà nước. Nhà nước là
chủ sở hữu rừng tự nhiên và rừng được phát triển bằng vốn của Nhà nước.
Bên cạnh đó, cá nhân, tư nhân tự bỏ vốn đầu tư trồng rừng sản xuất trên đất
được giao, được thuê là chủ sở hữu rừng trồng (trong thời hạn được giao, thuê
đất). Quyền sở hữu cá nhân, tư nhân về tài sản rừng, quyền sử dụng rừng
được công nhận bởi nhà nước. Nhà nước tiến hành giao rừng, cho thuê rừng
để phát triển rừng; công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng sản xuất là
rừng trồng đối với các tổ chức, cá nhân (Điều 5 – Luật Bảo vệ phát triển rừng).
- Xu thế, quá trình chuyển quyền sử dụng rừng/đất rừng có ảnh hưởng lớn
đến kinh tế xã hội, nhất là vùng nông thôn miền núi.
● Thị trường giao dịch về rừng mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
Do rừng là tài sản cố định không thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh
hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Những yếu tố này gắn chặt với
một vùng, một khu vực. Hơn nữa, thị trường giao dịch tài sản rừng mang tính
không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà mỗi vùng sự phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội ở các trình độ khác nhau, mật độ dân số không
đồng đều. Điều này quy định quy mô và trình độ phát triển của thị trường
rừng.
● Độ co giãn của cung về rừng/đất rừng thấp, do:


12

- Tổng cung về tất cả các loại đất là cố định
- Việc thay đổi mục đích sử dụng đất/rừng luôn gặp những rào cản về pháp
lý/kinh tế/xã hội
- Thời gian tạo rừng dài
● Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao, khả
năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: do:
- Tài sản rừng thường có giá trị cao
- Có thể phải qua trung gian do khó khăn trong việc tiếp xúc trực tiếp giữa
người mua và người bán.
- Khó có thể chia nhỏ
● Thị trường giao dịch tài sản rừng là thị trường cạnh tranh không hoàn
hảo. Do ảnh hưởng của:
- Tính khu vực
- Cung về tài sản rừng ít co dãn
- Giao dịch qua trung gian
- Can thiệp sâu của chính phủ
Các đặc trưng nói trên ảnh hưởng đến cách thức hình thành giá trên thị
trường, và do vậy, có ảnh hưởng đến định giá rừng, đất rừng.
1.1.6. Kinh nghiệm định giá rừng trên thế giới
Định giá rừng cũng như định giá tài sản nhằm mục đích xác định giá
cho các giao dịch mua bán tài sản.
Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác
nhau ở các nước. Ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng
70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển,
tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan,
Brunei chỉ phát triển trong mươi năm trở lại và những nước còn lại như
Myanma, Lào, Campuchia thì hầu như mới xuất hiện.


13

a, Kinh nghiệm định giá ở Singapore
Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội
định giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy
nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá
tài sản.
Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng kí các tổ chức nghề
nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề,
các khóa đào tạo thẩm định viên về giá.
Các phương pháp định giá thẩm định tại Singapore có ba phương pháp
thẩm định phổ biến là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập
và phương pháp chi phí. Ngoài ba phương pháp này còn áp dụng 2 phương
pháp khác là: Phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ.
b, Kinh nghiệm định giá Malaysia
Hệ thống các cơ quan hoạt động trong lĩnh vực định giá ở Malaysia
bao gồm: Cơ quan quản lý Nhà nước, ủy ban các nhà định giá và đại lý bất
động sản, hiệp hội định giá tài sản Malaysia, công ty định giá tài sản tư nhân.
Tiêu chuẩn định giá đất được hình thành vào năm 1998. Đây là những
tiêu chuẩn đúc rút từ thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế.
Trong tiêu chuẩn định giá Malaysia, giá trị thị trường được sử dụng
làm cơ sở trong định giá.
Các phương pháp được sử dụng định giá: phương pháp so sánh,
phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương
pháp lợi nhuận.
c, Kinh nghiệm định giá ở Thái Lan
Ở Thái Lan, văn phòng định giá tài sản là đơn vị Trung Ương trực thuộc
Tổng cục địa chính thuộc Bộ Nội Vụ thành lập ngày 03/02/1984.
Việc xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ
liên quan đến đăng kí, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai thuộc Cục địa chính.

14

Hoạt động định giá đất có sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống
bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm xử lý được kết nối từ trung tân tới các chi nhánh
ở địa phương, các bộ, các ngành có liên quan đến quản lý đất đai.
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà
định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều
nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, ... Các nhà định giá của
Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện
nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó
biến đổi áp dụng cho Thái Lan. Đến nay, định giá đất ở nước này đang trong
giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.
1.2. Các phương pháp định giá rừng
Định giá nói chung và định giá rừng nói riêng, đều có thể sử dụng
nhiều phương pháp. Trong quá trình định giá, không có phương pháp nào là
chính xác tuyệt đối mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp
còn lại có thể sử dụng để đối chiếu, kiểm chứng. Việc xác định phương pháp
thích hợp nhất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thuộc tính của tài sản, nguồn
số liệu, mục tiêu của công việc thẩm định,…
Theo hướng dẫn Thông tư 65/2008-TTLT- BNN-BTC, hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 48/2007/NĐ – CP ngày 28 tháng 3 năm 2007 của Chính
phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng, 3 phương pháp
cơ bản được sử dụng định giá rừng bao gồm:
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp so sánh
1.2.1. Phương pháp chi phí
a. Giới thiệu chung về phương pháp

15

Định giá theo phương pháp chi phí là việc tính toán giá trị hiện tại của
các chi phí đã bỏ ra để có được rừng trồng ở thời điểm định giá. Phương pháp
chi phí được áp dụng để xác định giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng
trồng trong điều kiện loại rừng cần định giá chưa có giao dịch trên thị trường;
không xác định được thu nhập thuần tuý từ rừng hoặc các số liệu về giá
chuyển nhượng, cho thuê hoặc không tính được giá rừng của khu rừng tương
tự so sánh được trên thị trường.
b. Điều kiện áp dụng
Áp dụng được phương pháp chi phí khi có đủ thông tin để xác định
được các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng đối với diện tích rừng cần
định giá tính từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá.
c. Trình tự định giá bằng phương pháp chi phí
- Khảo sát, thu thập thông tin về hiện trạng rừng, công trình kết cấu hạ tầng
gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy
định về quản lý và sử dụng rừng.
- Thu thập số liệu về chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng tính từ thời điểm đầu
tư đến thời điểm định giá.
- Xác định mức lãi suất tiền gửi
- Xác định các khoản lãi tương ứng với tiền lãi gửi ngân hàng đối với
khoản chi phí đầu tư trong khoảng thời gian từ thời điểm đầu tư đến thời điểm
định giá.
- Xác định giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
d. Phương pháp
Việc xác định giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của diện
tích rừng cần định giá bằng phương pháp chi phí được thực hiện như sau:
 Tính tổng chi phí đã đầu tư tạo rừng đối với diện tích rừng cần định giá
tính từ năm bắt đầu đầu tư tạo rừng đến năm định giá, bao gồm:

16

* Chi phí trực tiếp
- Chi phí tạo rừng (giống cây, vật liệu, nhân công, sử dụng trang thiết bị,
máy móc, công cụ lao động)
- Chi bảo vệ rừng (công bảo vệ, trang thiết bị, các công trình phục vụ trực
tiếp cho phòng chống cháy rừng, phòng trừ sâu bệnh).
* Chi phí gián tiếp
- Chi phí quản lý, chi phí thiết kế
- Thuế, phí và các chi phí khác (nếu có).
Các khoản chi phí trên được tính theo các quy định hiện hành của Nhà
nước, mức nhân công theo định mức hoặc theo thực tế đã bỏ ra, giá nhân công
tính theo giá trị tại thời điểm định giá; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế tại thị trường địa phương tương ứng với
từng thời điểm.


Xác định lãi suất (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một

năm tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn ở thời
điểm định giá.
 Tính giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của diện tích rừng
cần định giá theo công thức sau:

G

a



Ci (1  r )i

i 1

Trong đó:
- G là giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
- Ci là chi phí đã tạo rừng trong năm thứ i tính từ năm bắt đầu đầu tư
tạo rừng đến năm định giá;
- i = 1(năm bắt đầu đầu tư tạo rừng),2,3....,a (năm định giá);
- a là năm định giá;


17

- r là lãi suất (tính bằng số thập phân) tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 1 năm
tại Ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn tại
năm định giá.
e. Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí
Định giá theo phương pháp nêu trên thực chất là tính toán giá trị hiện
tại của các chi phí đã bỏ ra để có được rừng trồng ở thời điểm định giá. Về
mặt lý thuyết, phương pháp này có các ưu điểm và hạn chế sau :
* Về ưu điểm
Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài
sản ít được giao dịch trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập
trong tương lai; Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu
tính toán thường là dễ tiếp cận.
* Nhược điểm
- Các dữ liệu thu thập thường mang tính lịch sử. Trong điều kiện thị trường

biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu và thiếu chính xác.
- Việc quy đổi các chi phí thực tế đã bỏ ra về giá trị hiện tại và coi đó là giá
trị của rừng là không chính xác bởi phần giá trị này không tính đến lợi nhuận
của người sản xuất và mức sẵn lòng chi trả của người mua.
- Định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá thị trường.
Do chi phí sản xuất thực tế thường tách rời giá trị tài sản, tùy theo khả năng
sử dụng tiết kiệm hay lãng phí các đầu vào. Ngoài ra, phương pháp chi phí
còn tính chi phí từng cấu phần, vì thế tổng của nhiều bộ phận của tài sản
nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản.
- Định giá theo phương pháp chi phí chưa tính đến giá trị quyền sở hữu đất
trồng rừng


18

- Không tính đến chất lượng rừng trồng hiện tại, các điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội của khu rừng trồng cụ thể (là các nhân tố quyết định lợi ích thu
được từ quyền sử dụng khu rừng trồng được định giá).
1.2.2. Phương pháp thu nhập
a. Giới thiệu chung về phương pháp
Định giá theo phương pháp thu nhập thực chất là coi giá trị của rừng
tương ứng giá trị hiện tại của thu nhập ròng từ rừng (đặc dụng, sản xuất,
phòng hộ) là rừng tự nhiên, rừng trồng. Phương pháp này được áp dụng để
xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là
rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
b. Điều kiện áp dụng
Phương pháp thu nhập được sử dụng khi có đủ thông tin để xác định
được các khoản thu nhập thuần tuý mang lại cho chủ rừng từ diện tích rừng
cần định giá, và trong điều kiện không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá
chuyển nhượng, cho thuê hoặc không tính được giá rừng của diện tích rừng

tương tự so sánh được trên thị trường.
c. Trình tự định giá
Trình tự định giá bằng phương pháp thu nhập được tiến hành theo các
bước sau:
- Khảo sát, thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng
theo mục đích sử dụng rừng, trạng thái rừng, trữ lượng rừng, chất lượng lâm
sản và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.
- Xác định các nguồn thu và chi phí đối với hoạt động khai thác lâm sản;
kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) trên
diện tích rừng cần định giá.
- Tính thu nhập thuần tuý trong các năm còn lại của chu kỳ sản xuất (đối
với rừng sản xuất là rừng trồng); thu nhập thuần tuý trong các năm của thời