Điều kiện tách thửa theo từng khu vực

Điều kiệện tách thửa theo từng khu vực
Tôi và một người
ời bạn vừa mới mua một lô đất ở Hắc Dịch, huyện Tân Thành
Th
với
ới dt: 20x40m,
100m thổ cư. Đất này được
ợc chủ đất tự mở đường
đ ờng đi 9m rồi phân lô ra bán, đất của chúng tôi có
20m mặt tiền đường
ờng 9m tự mở. Vậy luật sư
s cho tôi hỏi,
ỏi, chúng tôi có thể tách thửa, tách sổ llàm
hai được không ạ, và thủ tục như
ư thế
th nào? Tôi có nghe thông tin là trường hợp của
ủa chúng tôi
không tách được vì dính nghịị định 59. Nhưng
Nh
tôi có tham khảo
ảo nghị định 59/2015 th
thì chỉ nói về
luật xây dựng. Tôi xin chân thành cảm
c ơn.

Về điều kiện để tách thửa, để được
ợc tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện
ện diện tích tối
thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định,
ịnh, quy hoạch
chung đối với quỹ đất của từng địa

đ phương, không phạm vào các trường hợp không được tách
thửa do địa phương quy định.
Căn cứ vào quy định tại Quyết
ết định 59/2014/UBND về việc quy định diện tích tối thiểu sau khi
tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu như sau:
Điều kiện để thực hiện việc tách thửa
a) Bảng quy định kích thước và diện
di tích tối thiểu sau khi tách thửa đất:


b) Thửa đất hình thành sau khi tách thửa mà tạo ra lối đi chung:
Đối với khu vực thuộc đô thị: Lối đi chung phải đảm bảo có bề rộng trong khu dân cư hiện hữu
không nhỏ hơn 4m và ngoài khu dân cư hiện hữu có bề rộng không nhỏ hơn 7m (bao gồm lòng
đường và vỉa hè), phải kết nối được với hạ tầng hiện hữu và phù hợp quy hoạch xây dựng chi tiết
khu vực. Đối với thành phố Vũng Tàu và thành phố Bà Rịa tuân theo Quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc đô thị đã được phê duyệt.
Đối với khu vực nông thôn: Lối đi chung phải đảm bảo có bề rộng không nhỏ hơn 6m (không
yêu cầu làm vỉa hè), phải kết nối được với hạ tầng hiện hữu và phù hợp quy hoạch xây dựng chi
tiết khu vực;
c) Thửa đất tách ra phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu hoặc phải
tạo lối đi chung theo quy định trên.”
Trong trường hợp bạn đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tách thửa thì mảnh đất của bạn cũng
phải không thuộc các trường hợp không được tách thửa được quy định tại tỉnh Bà Rịa- Vũng
Tàu như sau:
- Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất thể hiện bằng văn bản của các cấp
có thẩm quyền.


- Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải
quyết.

- Thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để
thực hiện Quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án.
- Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê để thực hiện dự án
nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự án.
- Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn.
Như vậy, bạn cần tìm hiểu xem mảnh đất của mình có đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên
không, nếu đủ, bạn có thể tiến hành làm thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa ?
Cho em hỏi về thủ tục và thời gian đo đạc đất để tách thửa. Em đã nộp tiền xin đo để tách thửa
rồi và cán bộ một cửa cũng đã tiến hành đo rồi, tới nay đã gần hai tháng rồi mà không gọi xuống
để làm thủ tục gì hết. Em gọi thì nói đợi bên bộ phận kế toán giải quyết. Nhưng gần hai tháng mà
chưa động tĩnh gì hết. Vậy cho em hỏi, thời gian đo đạc cho tới khi thủ tục cấp giấy tách thửa là
bao lâu, và em phải liên hệ với ai để giải quyết.
Trình tự thủ tục tách thửa quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung
bởi khoản 49 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp
thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp
hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.


3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do
xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau

đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người
sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất
mới tách;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích
chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật
biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi
trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trong trường hợp này bạn có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân
cấp xã để được giải quyết trong trường hợp bạn nộp hồ sơ tại xã.
Điều kiện tách thửa?
Tôi có mua 100 m2 đất thổ cư của nhà hàng xóm (phần đất phía sau, giáp với sân sau của tôi,
nên ko có đường đi vào phần đất tôi vừa mua). Vậy tôi có tách thửa phần 100 m2 vừa mua được
không?
Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ
hơn diện tích tối thiểu


1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn

diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người
sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận
thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích
tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích
tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa
đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách
thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Như vậy, về điều kiện để tách thửa, thông thường để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn
điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo
quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin
là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là
mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin
này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.
Điều kiện tách thửa tại quận Thủ Đức?
Em tên Trang, hiện Em đang sinh sống ở quận Thủ Đức, xin cho Em hỏi vấn đề bên dưới Ba mẹ
Em mất đi có để lại cho ba chị Em một miếng đất ở ấp 5 xã Đa Phước huyện Bình Chánh, diện
tích là 2330m2. Trong sổ thì ghi đất này là đất trồng cây lâu năm nên Em muốn lên đất thổ cư
được không ạ. Và cho Em hỏi thêm vấn đề này nữa là nếu Em muốn tách ra thành 3 sổ được
không.


Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối,
đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích
khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi
nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích
kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ
sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự
nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử
dụng.
Hơn nữa theo quy định của Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất là:
" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất


1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất."

Như vậy bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để được biết cụ thể về kế
hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được chuyển
mục đích sử dụng đất hay không.Về điều kiện để tách thửa, để được tách thửa thì mảnh đất phải
thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để
đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư thì bạn có thể tiến hành tách thửa đất
theo quy định của pháp luật. Quyết định 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh xác
định diện tích tối thiểu để tách thửa trên địa bàn như sau:
Đất ở
Đất ở chưa có nhà
Khu vực

(m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)
45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất
không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố

Khu vực 1: gồm các Quận 50m2 và chiều rộng

có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều

1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò

mặt tiền thửa đất

rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn

Vấp, Bình Thạnh, Phú

không nhỏ hơn 04

03 mét tại đường phố có lộ giới < 20

Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. mét.

mét.

Khu vực 2: gồm các Quận 80m2 và chiều rộng
2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ

mặt tiền thửa đất

Đức và thị trấn các huyện

không nhỏ hơn 05

được quy hoạch đô thị hóa. mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất
không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện 120m2 và chiều rộng 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất


Bình Chánh, Củ Chi, Hóc

mặt tiền thửa đất

Môn, Nhà Bè, Cần Giờ,

không nhỏ hơn 07

ngoại trừ thị trấn hoặc khu

mét.

không nhỏ hơn 05 mét.

vực được quy hoạch đô thị
hóa thuộc huyện.
Như vậy để tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu là
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m và đảm bảo quy định, quy hoạch chung
đối với quỹ đất của địa phương.
Tách thửa chia đất cho các con?
Cha mẹ em sinh năm 1940 có mảnh vườn của ông cha để lại, diện tích 2100 m2 đã có sổ hồng,
cha mẹ em có 6 người con, nay cha mẹ muốn chia cho các con thì thủ tục làm thế nào, có mất
nhiều tiền không, và diện tích tối thiểu của từng mảnh được chia là bao nhiêu.
Về điều kiện để tách thửa, để được tách thửa thì lô đất của gia đình bạn phải thỏa mãn điều kiện
diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định,
quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh
đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh
đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này
bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp

thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc
gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.


3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử
lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây
gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử
dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất
mới tách;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích
chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật
biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban
nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi
trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy
ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Khi có nhu cầu tách thửa, bạn sẽ phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí sau:
* Lệ phí địa chính:
Đây là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc
Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:


Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần
cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ
sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có
nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp
mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết
chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
+ Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
- Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức
thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương;
phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
* Lệ phí trước bạ nhà đất: mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí
trước bạ.
* Ngoài ra, người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp các loại phí khác như:
Phí thẩm định địa chính, phí trích đo địa chính.