Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh đăk lăk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KẾ TOÁN
Mã ngành: 60340301

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------

NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI TỈNH ĐĂK LĂK

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KẾ TOÁN
Mã ngành: 60340301
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS Phan Đình Nguyên
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)

Luận văn T hạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công ngh ệ TP. HCM
ngày 01 tháng 11 năm 2015

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Họ và tên

TT

Chức danh Hội đồng

1

PGS.TS Lê Quốc Hội

Chủ tịch

2

TS. Hà Văn Dũng

Phản biện 1

3

TS. Phan Thị Hằng Nga

Phản biện 2

4

TS. Phạm Ngọc Toàn

5

TS. Phan Mỹ Hạnh

Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 2015

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên

: NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN

Giới tính: Nữ

Ngày, tháng, năm sinh

: 29/08/1991

Nơi sinh: Đăk Lăk

Chuyên ngành

: Kế toán

MSHV: 1441850055

I-Tên đề tài: “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI
TỈNH ĐẮK LẮK”
II-Nhiệm vụ và nội dung:
 Thực hiện nghiên cứu về sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
 Nghiên cứu lý luận, đo lường, đưa ra giả thuyết , thang đo và xây dựng mô hình
các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
 Thu thập và xử lý số li ệu từ bảng khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
được khảo sát tại Đắk Lắk. Từ đó rút ra được kết quả sự ảnh hưởng của các nhân tố
đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
 Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường

nhà đất tại tỉnh Đắk Lắk.
III-Ngày giao nhiệm vụ

: Ngày 17 / 03 / 2015

IV-Ngày hoàn thành nhiệm vụ : Ngày 17 / 09 / 2015
V-Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Phan Đình Nguyên
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ kinh tế: “Các nhân tố ảnh hưởng đến
giá đất tại tỉnh Đắk Lắk” là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Thị Hoàng Yến


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn thạc sỹ chuyên ngành kế toán này, tôi chân thành gửi
lời cảm ơn sâu sắc đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – người thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn
trong suốt quá trình thực hiện luận văn cũng như trong quá trình học tập.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP.
HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban Giám hiệu đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.
Xin trân trọng cảm ơn!
TP.HCM, ngày 17 tháng 9 năm 2015
Tác giả


iii

TÓM TẮT
Luận văn được thực hiện nhằm nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến
giá đất tại tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu các công
trình nghiên cứu trước, tác giả tham khảo ý kiến các chuyên gia để phân tích và
hình thành mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo, các nhân tố được đề xuất
phân tích đó là: Đặc điểm mảnh đất; Môi trường; Kinh t ế; Xã hội; Pháp lý của mảnh
đất; Chính sách của Nhà nước và An ninh khu vực.
Luận văn thực hiện phương pháp: Nghiên cứu định tính và định lượng, với
42 biến quan sát và 400 mẫu được khảo sát tại tỉnh Đắk Lắk, đo lường bằng thang
đo Likert từ 1 đến 5 điểm. Phân tích và xử lý số liệu qua phần mềm SPSS, kiểm
định tính phù hợp của dữ liệu thu thập bằng hệ số Cronbach Alpha. Các kỹ thuật

phân tích số liệu như thống kê m ô tả các biến, phân tích nhân tố khám phá EFA,
phân tích hồi quy, hệ thống kiểm định, đánh giá được sử dụng trong mô hình. Từ
kết quả phân tích, đã đưa ra mô hình mới gồm 6 nhân tố còn lại gồm Chính sá ch
Nhà nước, Đặc điểm mảnh đất, Môi trường, An ninh, Pháp lý, Xã hội đều có ảnh
hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
GIÁ ĐẤT = a0 + a1*Chính sách Nhà nước + a2*Đặc điểm mảnh đất +
a3*Môi trường + a4*An ninh + a5*Pháp lý + a6*Kinh tế + a 7*Xã hội
Luận văn đã đánh giá được ảnh hưởng của các nhân tố nêu trên, trê n cơ sở đó
đề xuất giải pháp, kiến nghị đối với Nhà nước nhằm có giải pháp làm phát triển thị
trường đất đai và tăng cường công tác quản lý của các cơ quan có thẩm quyền trong
việc xác định giá đất tại tỉnh Đắk Lắk, nhằm phát triển thị trường Bất động sản một
cách lành mạnh.
Từ khóa: Giá đất, nhân tố, biến quan sát, đặc điểm mảnh đất, pháp lý, môi trường.


iv

ABSTRACT
This essay aims to research factors affectingland price in Dak Lak Province,
Vietnam. Based on theory as well as previous professionals’ opinion and integrated
research, the author analyzescollected information in order to form a research model
and build its scale. Factorsexamined in the research includenot only environmental,
economical, social and legal issuesbut also land characteristics, the general state
policies and regional security conditions involved.
This essay uses qualitative and quantitative research methods working on 42
observation veriables with400 samples surveyed in Dak Lak Province and scaled by
the five-point Likert Scale. Information is anylyzed and processed by SPSS software so
that data is verified its appropriatenessthrough Cronbach’sAlpha coefficient. Other data
analysis techniques, comprising of variable descriptivestatistics, exploratory factor
analysis (EFA),regression analysis, verification-evaluation system, are also utilized in

the research model. As a result, the author releases the new model with 6 remaining
factorsimpacting on land price in Dak Lak Province,namelyState Policy, Land
Characteristic, Environment, Security, Law and Society.
LAND PRICE = a0 + a1*State Policy + a2*Land Characteristic +
a3*Environment + a4*Security + a5*Law + a6*Law + a6*Society
The essay evaluates how these factors influence, and therefore, proposes
recommendations and solutions to governmentso asto develop land market and
enhance functional organizations’ management in terms of determination value of
land andexpand real estate marketin Dak Lak Province.
Key words: price land, factor, observation variable, land characteristic, law,
environment.


v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
NĐ

: Nghị đinh

CP

: Chính phủ

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

VNĐ

: Việt Nam Đồng

TB

: Trung bình

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội

UBND

: Uỷ ban nhân dân

CHXHCN

: Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa

CNQSD

: Chứng nhận quyền sử dụng


vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
Hình 1.1: Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp. ..........................21
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ........................36
Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................39
Hình 3.5 Biểu đồ tăng trưởng GDP của tỉnh từ năm 2010 - 2014 (%) ....................48

Hình 3.6 Biểu đồ thu nhập dân cư của tỉnh từ năm 2010 - 2014 .............................49
Hình 4.1: Mô hình chính thức về các nhân tố ảnh hưởng giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ........78
Hình 4.2: Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư từ hồi qui .....................81
Hình 4.3: Đồ thị P-P Plot của phần dư – đã chuẩn hóa ............................................82
Hình 4.4: Đồ thị Histogram của phần dư – đã ch uẩn hóa ........................................82
Hình 4.5: Mô hình lý thuyết chính thức điều chỉnh về các nhân tố ảnh hưởng đến
giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ............................................................................................87


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Kỳ vọng về dấu của các biến trong mô hình nghiên cứu .........................41
Bảng 3. 2 Dân số của tỉnh Đắk Lắk từ năm 2010-2014 ............................................48
Bảng 3.3 Tổng diện tích đất tự nhiên theo kế hoạch của tỉnh Đắk Lắk ...................50
Bảng 3.4 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất của các huyện, thị xã, thành phố năm 2014 ....50
Bảng 3.5 Bảng giá Nhà nước của một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk .............54
Bảng 3.6 Bảng giá chuyển nhượng các đường nằm trong trung tâm thành phố, thị xã
của tỉnh năm 2014 ....................................................................................................56
Bảng 3.7 Bảng giá chuyển nhượng các đường nằm ngoài trung tâm thành phố, thị
xã (cách trung tâm 7 cây) .........................................................................................58
Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng của một số tuyến đường của các huyện phát triển ..........60
Bảng 3.9 Giá chuyển nhượng các đường nằm xa trung tâm các huyện phát triển
(cách trung tâm 5km) ...............................................................................................60
Bảng 4.1: Tình hình thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng ..................................64
Bảng 4.2: Thống kê mẫu về đặc điểm giới tính .......................................................64
Bảng 4.3: Thống kê mẫu dựa trên ngành nghề ........................................................64
Bảng 4.4: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất ....................65
Bảng 4.5: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường .................................66
Bảng 4.6: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Kinh tế ........................................67

Bảng 4.7: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội .........................................68
Bảng 4.8: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Pháp lý .......................................69
Bảng 4.9: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước ..................69
Bảng 4.10: Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ....................................70
Bảng 4.11: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần thứ nhất .............72
Bảng 4.12: Bảng phương sai trích lần thứ nhất ........................................................72
Bảng 4.13: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần thứ nhất .........................................73
Bảng 4.14: Hệ số KMO và kiểm định Barlett các thành phần lần cuối (lần thứ 11) ........75
Bảng 4.15: Bảng phương sai trích lần cuối (lần thứ 11) ..........................................75
Bảng 4.16: Kết quả phân tích nhân tố EFA lần cuối (lần thứ 11) ............................76
Bảng 4.17: Thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter lần 1 .....79
Bảng 4.1 8: Bảng kiểm định giả định phương sai của sai số ....................................81


viii

Bảng 4.19: Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập ...............83
Bảng 4.20: Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 .......84
Bảng 4.21: Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến lần 2 ..........85
Bảng 4.22: Các thông số thống kê trong mô hình hồi qui bằng phương pháp Enter ...........85
Bảng 4.23:Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Đặc điểm mảnh đất ..............89
Bảng 4.24: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố An ninh ...............................89
Bảng 4.25: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Môi trường ..........................90
Bảng 4.26: Mức độ cảm nhận của cư dân về Chính sách Nhà nước .......................90
Bảng 4.27: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Pháp lý ................................91
Bảng 4.28: Mức độ cảm nhận của cư dân về Nhân tố Xã hội .................................. 92


ix

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ..............................................................................................................iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................v
DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ..........................................................................vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................vii
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ........................................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài ..............................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ......................................................................................2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................2
1.3 Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................2
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: ...................................................................3
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................3
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................3
1.5 Câu hỏi nghiên cứu: ..........................................................................................3
1.6 Bố cục của luận văn ..........................................................................................3
1.7 Đóng góp mới của luận văn ..............................................................................4
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...........................................................................................5
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT ..................................................6
2.1 Tổng quan về đất đai......................................................................................... 6
2.1.1 Khái niệm về đất đai ...................................................................................6
2.1.2 Đặc điểm của đất đai ..................................................................................8
2.1.3 Phân loại đất đai .........................................................................................8
2.1.4 Khái niệm về giá đất .................................................................................10
2.1.5 Đặc trưng của giá đất ................................................................................11
2.1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................13
2.1.6.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên ................................................................13

2.1.6.2 Nhân tố về môi trường .......................................................................14


x

2.1.6.3 Nhân tố về an ninh .............................................................................14
2.1.6.4 Nhóm nhân tố xã hội ..........................................................................14
2.1.6.5 Nhân tố kinh tế ...................................................................................15
2.1.6.6 Nhóm nhân tố về pháp lý ...................................................................17
2.2 Cơ sở pháp lý về định giá đất .........................................................................18
2.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật .............................................................18
2.2.1.1 Luật đất đai năm 2013 ........................................................................18
2.2.1.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai về giá đất .......19
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất theo quy định tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ..............20
2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: ..........................................................20
2.2.2.2 Phương pháp chiết trừ: .......................................................................21
2.2.2.3 Phương pháp thu nhập: ......................................................................22
2.2.2.4 Phương pháp thặng dư: ......................................................................23
2.2.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: ..............................................24
2.3 Tổng quan về thị trường đất đai và vai trò của Nhà nước trong việc quản lý,
điều tiết thị trường đất đai ở Việt Nam .................................................................26
2.3.1 Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................26
2.3.2 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam ................................................27
2.3.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam ...............................................28
2.3.4 Vai trò của Nhà nước trong quản lý và điều tiết thị trường đất đai ở Việt
Nam

.................................................................................................................29

2.4 Các công trình nghiên cứu về giá đất .............................................................30
2.4.1 Công trình nghiên cứu nước ngoài ...........................................................30
2.4.2 Công trình nghiên cứu trong nước ...........................................................33
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .........................................................................................35
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..36
3.1 Quy trình nghiên cứu ......................................................................................36
3.2 Quy mô mẫu ....................................................................................................37
3.3 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................38
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu định tính ..........................................................38


xi

3.4 Giả thiết nghiên cứu ........................................................................................40
3.5 Xây dựng thang đo ..........................................................................................42
3.5.1 Thang đo lường nhân tố đặc điểm mảnh đất ..........................................42
3.5.2 Thang đo lường nhân tố Môi trường ......................................................42
3.5.3 Thang đo lường nhân tố Kinh tế .............................................................42
3.5.4 Thang đo lường nhân tố Xã hội ..............................................................42
3.5.5 Thang đo lường nhân tố Pháp lý .............................................................43
3.5.6 Thang đo lường nhân tố Chính sách Nhà nước ......................................43
3.5.7 Thang đo lường nhân tố An ninh ............................................................43
3.6 Đánh giá thang đo: ..........................................................................................44
3.6.1 Phương pháp đánh giá ..............................................................................44
3.6.2 Các kiểm định trong phân tích hồi quy đa biến ...................................... 45
3.7Tổng quan về tỉnh Đắk Lắk và thực trạng về giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ...........46
3.7.1 Tổng quan về tỉnh Đắk Lắk ......................................................................46
3.7.1.1 Đặc điểm tự nhiên ..............................................................................46
3.7.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................48
3.7.2 Phân tích hiện trạng sử dung các loại đất .................................................49

3.7.3 Đánh giá mức độ biến động của thị trường đất đai tại tỉnh Đắk Lắk từ năm
2010 – 2014 ..............................................................................................................53
3.7.3.1 Đánh giá mức độ biến động của giá đất do Nhà nước ban hành từ năm
2010 – 2014. ...................................................................................................53
3.7.3.2 Đánh giá mức độ biến động của giá đất thị trường tại tỉnh Đắk Lắk 56
TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ...........................................................................................62
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................63
4.1.Thực hiện nghiên cứu định lượng ..................................................................63
4.1.1 Tình hình thu thập dữ liệu nghiên cứu định lượng .................................63
4.1.2.Đặc điểm của mẫu nghiên cứu .................................................................64
4.1.2.1.Mẫu dựa trên đặc điểm g iới tính ........................................................64
4.1.2.2. Mẫu dựa trên ngành nghề .................................................................64
4.2.Đánh giá thang đo ...........................................................................................65
4.2.1. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Đặc điểm mảnh đất (DD) ..........65


xii

4.2.2. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Môi trường .................................66
4.2.3. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Kinh tế .......................................67
4.2.4. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Xã hội ........................................68
4.2.5. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố Chính sách nhà nước .................69
4.2.6. Cronbach Alpha của thang đo nhân tố An ninh ......................................70
4.3.Phân tích nhân tố khám phá (EFA) tác động đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk ....71
4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần thứ nhất ....................................71
4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA) lần cuối (lần thứ 11) .......................75
4.3.3. Kết luận phân tích nhân tố khám phá mô hình đo lường ........................77
4.4.Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến .................................................79
4.4.1. Phân tích mô hình lần 1 ..........................................................................79
4.4.1.1. Mô hình lần 1 ...................................................................................79

4.4.1.2. Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 1 .......................79
4.4.2. Phân tích mô hình hồi qui tuyến tính đa biến lần 2 ................................80
4.4.2.1. Mô hình lần 2 ...................................................................................80
4.4.2.2. Kiểm tra các giả định mô hình hồi quy ............................................80
4.4.2.3. Kiểm định mô hình hồi qui tuyến tín h đa biến lần 2 .......................84
4.4.3. Đánh giá mức độ quan trọng trong các nhân tố ảnh hưởng đếngiá đất ..86
4.4.3.1. Đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố ................................86
4.3.3.2 Kết quả đánh giá mức độ cảm nhận của cư dân trong từng nhân tố ..89
.4.3.3.3 Tác động của các nhân tố đến tình hình giá đất tại tỉnh Đắk Lắk .....92
TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ...........................................................................................97
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................98
5.1 Kết quả của nghiên cứu. .................................................................................98
5.1.1 Nhân tố Chính sách nhà nước: .................................................................98
5.1.2 Nhân tố Pháp lý: .....................................................................................98
5.1.3 Nhân tố Xã hội: ....................................................................................... 98
5.1.4 Nhân tố Đặc điểm mảnh đất: ..................................................................98
5.1.5 Nhân tố Môi trường: ...............................................................................99
5.1.6 Nhân tố An ninh: ....................................................................................99
5.2 Kiến nghị ........................................................................................................99


xiii

5.2.1 Cải thiện yếu tố môi trường ....................................................................99
5.2.2 Cải thiện yếu tố An ninh .......................................................................100
5.2.3 Hoàn thiện yếu tố pháp lý và đặc điểm mảnh đất .................................101
5.2.4 Cải thiện chính sách nhà nước ..............................................................101
5.2.5 Các kiến nghị khác .................................................................................102
5.3 Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo. ................................................103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................104

1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1 Lý do chọn đề tài
Đất đai là một phần của bất động sản, là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố quan trọng, đóng vai trò chủ yếu
cho sự phát triển của xã hội, là nơ i phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, xã hội,
an ninh quốc phòng. Đối với mỗi quốc gia, thì đất đai luôn được coi là tư liệu sản
xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự phồn thịnh và phát triển.
Trong thời kỳ kinh tế đang hội nhập và phát triển, tốc độ đô thị hóa cao, dân số
ngày càng tăng cao thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không
thể thiếu trong cuộc sống. Ngoài những mặt tích cực nêu trên thì nó cũng có nhiều
mặt tiêu cực như: giao dịch phi chính thức chiếm tỷ trọng lớn; giá bất động sản tăng
nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà, đất diễn ra nhiều nơi; hoạt động đầu
cơ đang phát triển mạnh, gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động đầu tư, sản xuất
của nhân dân và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởn g kinh tế của đất nước.
Đắk Lắk hiện nay đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa
– hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh, vì vậy các
hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan đến đất và nhu cầu sử dụng đất ng ày càng
tăng cao. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động có liên quan đến giá đất
là hết sức quan trọng và cần thiết cho sự phát triển nhà đất nói riêng và nền kinh tế
địa phương nói chung. Điều kiện đặt ra ở đây là mỗi địa phương có điều kiện v ề tự
nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng
khác nhau. Vì vậy, để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố này đến giá đất như thế nào thì ta cần phải nghiên cứu một
cách cụ thể và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương , để thị trường này hoạt động
lành mạnh, luôn đi đúng với chủ trư ơng, định hướng phát triển của Nhà nước.
Theo nghiên cứu Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, thị trường

bất động sản đã bộc lộ nhiều yếu tố hạn chế tác động đến giá đất; đặc biệt là những
cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả
nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Thị trường bất
động sản “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn lo
lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các chính


2

sách quản lý và định giá đất cho phù hợp. Thực tế đã tồn tại hai loại giá đất là giá
giao dịch trên thị trường và giá do Nhà nước quy địn h. Giá đất thi ̣trường biến động
liên tục và chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố khác nhau.
Từ những thực tế và lý do nêu trên, tôi đã chọn đề tài “ Các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk” nhằm mục tiêu xác định và đánh giá mức độ
ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất tại địa bàn tỉnh Đắk Lắk , đưa ra những giải
pháp nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản sao cho phù
hợp với định hướng phát triển quy hoạch, phát triển kinh tế văn hóa và xã hội của
tỉnh, đồng thời thu hút nguồn vốn để đầu tư, xây dựng hạ tầng ngày càng phát triển.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Xác định phương thức định giá đất, các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và
làm rõ mức ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk .
- Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất các giải pháp để hoàn thiện giá đất tại tỉnh
Đắk Lắk, đề xuất các giải pháp để phát triển thị trường đất đai, nhằm tăng cường vai
trò quản lý của N hà nước trong việc kiểm soát giá đất tại địa bàn tỉnh.
1.3 Phương pháp nghiên cứu:
Để thực hiện đề tài này, bài luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định
tính kết hợp nghiên cứu định lượng.

- Phương pháp nghiên cứu định tính: được thực hiện nhằm tìm ra các nhân tố
ảnh hưởng đến giá đất thông qua kỹ thuật phân tích số liệu thứ cấp và thảo luận. Từ
đó dùng thang đo và bảng hỏi khảo sát. Dữ liệu được thực hiện trong phương pháp
này gồm cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp đượ c thu thập, tổng hợp từ
các nghiên cứu lý luận trước đây để hình thành nên lý thuyết của đề tài. Dữ liệu sơ
cấp được thu thập bằng cách khảo sát, thu thập ý kiến để xây dựng nên thang đo sơ
bộ cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu định lượng: được thực hiện nhằm đo lường các
nhân tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất. Dữ liệu được thực hiện trong
phương pháp là dữ liệu sơ cấp được thu thập qua bảng câu hỏi khảo sát. Sau khi có


3

kết quả có thể đánh giá, khẳng định yếu tố có tầm quan trọng nhất và làm cơ sở để
đề xuất các giải pháp và kiến nghị.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu được thực hiện t rên địa bàn tỉnh Đắk Lắk với 15 đơn vị hành
chính cấp huyện, thị xã, thành phố , bao gồm thành phố Buôn Ma Thuột, thị xã Buôn
Hồ và 13 huyện (huyện Ea Kar, huyện Ea H’Leo, huyện Krông Bông, huyện Krông
Ana, huyện M’Đrắk, huyện Cư Kuin, huyện Buôn Đôn, huyện Krông Búk, huyện
Krông Năng, huyện Ea Súp, huyện Cư M’Gar, huyện Lắk, huyện Krông Pắc).
- Nghiên cứu được thực hi ện từ tháng 12/2014 đến tháng 08/2015. Theo đó,
với các số liệu thống kê nằm trong giai đoạn 2010 – 2014 của tỉnh Đắk Lắk. Ngoài
ra, số liệu thu thập trực tiếp qua bảng câu hỏi phỏng vấn cư dân, thời gian tiến hành
phỏng vấn trực tiếp là từ 02/2015 đến 06/2015.
1.5 Câu hỏi nghiên cứu:

- Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và mức độ
ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất như thế nào?
- Tình hình biến động của thị trường đất đai tại tỉnh Đắk Lắk giai đoạn từ
năm 2010-2014 như thế nào?
- Đưa ra những biện pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Đắk Lắk
và các biện pháp nhằm giúp thị trường đất đai trên địa bàn tỉnh hoạt động lành
mạnh và phát triển?
1.6 Bố cục của luận văn
Luận văn bao gồm 5 chương
Chương 1. Giới thiệu
Chương 2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Kết luận và kiến nghị
Ngoài ra còn thêm phần danh mục tài liệu tha m khảo và phụ lục


4

1.7 Đóng góp mới của luận văn
- Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về đất đai và các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất tại tỉnh Đắk Lắk. Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường,
khảo sát thực tế trên địa bàn khu v ực tỉnh Đắk Lắk nói riêng.Ngoài ra, chưa có
nghiên cứu nào chỉ ra mức độ ảnh hư ởng của các nhân tố đến giá đất tại tỉnh Đắk
Lắk.
- Phân tích mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất trên địa bàn tỉnh
Đắk Lắk; từ đó, làm rõ ảnh hưởng của nhân tố chính sách Nhà nước có ản h hưởng
lớn đến giá đất trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk; giải thích vì sao thị trường bất động sản
của tỉnh Đắk Lắk trong những năm qua chậm phát triển, từ đó đề xuất quan điểm và
giải pháp đối với Nhà nước trong việc quản lý, điều tiết thị trường bất động sản,

nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại tỉnh Đắk Lắk. Ngoài ra,
đưa ra các chính sách nhằm xây dựng và hình thành một sàn giao dịch bất động sản
tại tỉnh Đắk Lắk để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản
Đắk Lắk.


5

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Tóm tắt chương 1 đã nêu ra lý do để thực nghiên cứu của đề tài, phạm vi
nghiên cứu của đề tài trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk. Tác giả đã nêu ra những câu hỏi
nghiên cứu nhằm đưa ra định hướng nghiên cứu của bài luận văn, tác giả đã giớ i
hạn số liệu và thời gian nghiên cứu nên số liệu và kết quả nghiên cứu sẽ có những
hạn chế nhất định. Đóng góp mới của bài luận văn nhằm phân tích mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố đến giá đất, làm rõ vai trò của Nhà nước trong việc quản lý
và điều tiết nh ằm phát triển thị trường bất động sản đang chìm lắng trong nhiều năm
gần đây tại tỉnh Đắk Lắk.


6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, nó có vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế
độ nào . Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi
diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia. Dù ở đâu h ay làm gì, thì các
hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai . Vì vậy , đất đai luôn
được coi là vốn quý của xã hội và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng

của nó. Tuy nhiên, cũng có nhiều định nghĩa về đất đai như sau:
Theo Brinkman và Smyth (1973): “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một
vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định,
hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng đứng từ
trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước và quần thể
thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử
dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”. (Lê Quang Trí, 2000).
Theo Đoàn Văn Trường và Ngô Trí Long (1 977) cho rằng đất đai là thiết yếu
đối với cuộc sống và sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó là làm cho đất
đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế. Vì
mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất đai, nên các xã hội, các
nước và cả thế giới đều bị tác động.
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005): “Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một
loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất
đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời
cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã
hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán”.
Theo Bách Khoa toàn thư mở thì đất đai là các vật chất nằm trên bề mặt trái
đất, đóng vai trò vô cùng quan trọng cho mọi loại hình sự sống. Đất có khả năng hỗ


7

trợ sinh trưởng của thực vật, đồng thời nó còn là môi trường sống của các vi sinh
vật cho tới các loài động vật lớn nhỏ.
Theo Luật đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định: “Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng

các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã h ội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn hao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Theo Điều 5, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2003 về quyền đối
với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước cũng đ ồng thời thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Theo Điều 4 và Điều 13, Luật đất đai nước CHXHCN Việt Nam năm 2013
về quyền đối với đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước cũng thực hiện quyền của đại diện chủ sở
hữu đất đai, như: trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Qua những khái niệm, quy định cơ bản về đất đai, ta có thể tóm lại như sau:
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một nguồn tài nguyên
thiên nhiên. Nó tập hợp đầy đủ thuộc tính của một loại tài sản như: đáp ứng được
nhu cầu của con người tức là giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và
sử dụng; là đối tương trao đổi mua bán…
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, ngoài ra cũng là tài sản đặc biệt vì bản
thân nó không do lao động tạo ra, mà lao động tá c động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có
giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó nếu biết cách
sử dụng hợp lí thì giá trị đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng
tăng lên. Khác với các tài sản khác thì đất đai không phải khấu hao. Ngoài ra , chúng
ta có thể thấy đất đai là loại hàng hóa không có tính đồng nhất, đa dạng, là loại tài


8

sản mà giá trị thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá tr ị của đất mà còn
phản ánh vị trí và tài sản gắn liền trên đất.
2.1.2 Đặc điểm của đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), đất đai có các đặc điểm như sau:
- Có vị trí cố định (bất động sản): Đất đai được phân bổ trên một diện rộng
và cố định ở từng nơi nhất định, đất đai là một dạng bất động sản, không thể di
chuyển, vì vậy nó yêu cầu người sử dụng tại chỗ. Vì vậy, nó có đặc điểm riêng về vị
trí, tính chất, mục đích sử dụng ; vì vậy chúng có giá trị riêng.
- Tính khan hiếm về diện tích. Con người có thể cải tạo đất, cải biến tình
trạng đất nhưng không thể tăng giảm được diện tích đất. Diện tích đất có hạn nhưng
dân số ngày càng tăng cao và mục đích sử dụng khác nhau nên nhu cầu về đất ngày
càng trở nên khan hiếm, vì vậy đã gây nên các cơn sốt nhà đất. Tóm lại là cung về
đất đai về lâu dài thì không co giãn, giá đất luôn có xu hướng gia tăng do dân số
phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao dẫn đến việc mất cân đối
giữa cung và cầu dưới dạng thiếu cung. Do vậy, về lâu dài giá đất đai ngày càng
tăng lên.
- Tính lâu bền đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Tính lâu bền của đất đai, đề
ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Nếu được sử
dụng đúng cách và bảo vệ tốt, đất đai được coi là bền vững có tính vĩnh viễn, thậm
chí còn tăng giá trị sử dụng, như đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng từ năm
này sang năm khác.
- Chất lượng khác nhau: Các đặc điểm bên trong , như: địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nguồn nước và điều kiện khí hậu như: nhiệt độ, lượng mưa, độ
chiếu sáng khác nhau đối với mỗi loại đất, mỗi khu vực. Đối với đất sử dụng cho
nông nghiệp, tính chất khác nhau này làm cho sản lượng và phẩm chất của nông sản
khác nhau; nhưng đất sử dụng cho xây dựng các công trình đô thị và nông thôn thì
kết cấu hạ tầng của nề n đất là khác nhau.
2.1.3 Phân loại đất đai
Đối với các quy định về Luật Đất đai, hiện nay nước ta đã thực hiện 4 lần
thay đổi về Luật đất đai. Từ Luật đất đai đầu tiên là năm 1987; đến năm 1993 chúng

ta có Luật đất đai mới; Luật đất đai 1993 được sửa đổi, bổ sung hai lần và o các năm