Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư xây dựng và kỹ thuật vinaconex (tt)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

TRẦN ĐỨC MẠNH

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ VÀ KINH DOANH

người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán

HÀ NỘI - 2014


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong điều kiện môi trường kinh doanh biến động không ngừng và ngày càng phức
tạp, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nói chung và đặc biệt là các doanh nghiệp sản
xuất kinh doanh Bất động sản nói riêng đang gặp rất nhiều khó khăn. Để tồn tại và phát
triển, các doanh nghiệp cần phải xây dựng cho mình những định hướng, chiến lược kinh
doanh cụ thể và phù hợp dựa trên cơ sở nghiên cứu, phân tích môi trường kinh doanh bên
ngoài, môi trường kinh doanh bên trong của mình để có thể tận dụng các cơ hội, giảm thiểu
các nguy cơ từ môi trường kinh doanh, cũng như phát huy các điểm mạnh và hạn chế các
điểm yếu của doanh nghiệp.
Kinh doanh Bất động sản là mội lĩnh vực mang tính đặc thù riêng, với điều kiện
nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, thời gian đầu tư dài hạn, rào cản gia
nhập hay thoái lui khỏi thị trường rất lớn. Do vậy, mỗi một doanh nghiệp cần phải có
định hướng hay tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Thị trường Bất động sản tại
Việt Nam đã được hình thành, phát triển và diễn biến khá phức tạp; hệ thống pháp luật về
đất đai và bất động sản chưa đồng bộ… gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp
kinh doanh trong lĩnh vực này.

Xuất phát từ thực tiễn đó, việc xây dựng chiến lược kinh doanh là hết sức quan trọng
và cần thiết đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Nó giúp cho doanh
nghiệp có định hướng, mục tiêu kinh doanh rõ ràng, hướng các bộ phận, cá nhân đến mục
tiêu chung của doanh nghiệp, tránh tình trạng cục bộ, phân tán nguồn lực sẽ làm suy yếu
doanh nghiệp. Môi trường kinh doanh ngày nay thay đổi rất nhanh chóng, cạnh tranh toàn
cầu đòi hỏi doanh nghiệp phải luôn chủ động, sáng tạo để thích nghi với sự thay đổi đó.
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật VINACONEX (VINACONEX
E&C) là doanh nghiệp được thành lập trên cơ sở nòng cốt là Trung tâm Đấu thầu & Quản
lý Dự án – Tổng công ty CP Vinaconex, chính thức đi vào hoạt động từ tháng 11/2007
với hoạt động chính là đầu tư xây dựng, phát triển và kinh doanh Bất đông sản, xây dựng
các công trình dân dụng và hạ tầng cơ sở. Trong bối cảnh khó khăn của nền kinh tế nói
chung và sự khó khăn chồng chất trên thị trường Bất động sản nói riêng, từ năm 2010 tới
nay Vinaconex E&C đã và đang triển khai một số dự án lớn như: dự án 120 Hoàng Quốc
Việt, dự án N03, N04- Ngoại giao đoàn,… Tuy nhiên, với sự đầu tư dàn trải, không có
chiến lược kinh doanh rõ ràng, Vinaconex E&C đang đối mặt với vô vàn khó khăn. Nhận
thức được tầm quan trọng trong công tác hoạch định chiến lược kinh doanh nói chung và
với công ty CP Đầu tư xây dựng và kỹ thuật Vinacoenex nói riêng, đồng thời qua những
phát hiện về thực trạng công tác hoạch định chiến lược kinh doanh trong quá trình làm
việc tại công ty, học viên đã chọn đề tài: “Xây dựng chiến lược kinh doanh Bất động
sản cho Công ty CP Đầu tư xây dựng và kỹ thuật Vinaconex”
Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chiền lược kinh doanh làm tiền
đề để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của công ty, xây dựng chiến lược
kinh doanh Bất động sản cho Công ty đến năm 2025 giúp Ban lãnh đạo công ty có định
hướng phát triển công ty. Lựa chọn và đề ra các giải pháp thực hiện chiến lược kinh doanh
cho công ty.
Vấn đề nghiên cứu: Chiến lược kinh doanh Bất động sản của công ty
Không gian nghiên cứu: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và kỹ thuật Vinaconex.
Thời gian nghiên cứu:
+ Từ năm 2011 đến năm 2013

Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ các ấn phẩm, các nguồn thông
tin chính thống của cơ quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ các trang web
- cổng thông tin điện tử của Chính phủ, của các bộ, ban ngành; từ các phòng ban nghiệp
vụ của Công ty: Các bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản suất kinh
doanh, báo cáo tài chính…
+ Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ các chuyên gia, từ
cán bộ nhân viên, từ đối tác, khách hàng… dưới hình thức phỏng vấn, trả lời bảng
hỏi…
- Phương pháp tổng hợp, chỉnh lý thông tin: Sử dụng các kỹ thuật tổng hợp, chỉnh
lý thông tin khoa học.
- Phương pháp phân tích: Sử dụng các công cụ hoạch định chiến lược, mô hình ma
trận SWOT, ma trận tổng hợp, ma trận thứ tự ưu tiên, ma trận hoạch định chiến lược định
lượng QSPM…

Tổng quan về chiến lược kinh doanh bất động sản
- Khái niệm chiến lược kinh doanh bất động sản
Chiến lược kinh doanh Bất động sản là cách thức, phương pháp cạnh tranh
của doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản.Nó quy định loại sản phẩm hoặc dịch
vụ Bất động sản mà doanh nghiệp đảm nhận, quy mô kinh doanh, các nguồn lực,
các khả năng sinh lợi cũng như triển vọng phát triển của doanh nghiệp. Nó đảm
bảo cho các kế hoạch của doanh nghiệp không bị lạc hướng giúp doanh nghiệp có
chỗ đứng vững chắc và an toàn trong kinh doanh Bất động sản, chủ động thích
ứng với môi trường cạnh tranh.
- Vai trò của chiến lược kinh doanh Bất động sản
+ Chiến lược kinh doanh bất động sản là một bản phác thảo tương lai của một
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

+ Chiến lược kinh doanh bất động sản là một kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể
.
+ Chiến lược kinh doanh bất động sản giúp doanh nghiệp thấy rõ hướng đi của
mình trong tương lai qua việc nghiên cứu thị trường, những tác động từ môi trường xung
quanh.
+ Việc phân tích môi trường kinh doanh trong quá trình xây dựng chiến lược kinh
doanh đã giúp doanh nghiệp thấy rõ những cơ hội, thách thức cũng như điểm mạnh, điểm
yếu của doanh nghiệp trong hiện tại và tương lai. Từ đó, doanh nghiệp có thể nắm bắt
được cơ hội, đề phòng và giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có sức
mạnh cạnh tranh giành thắng lợi.
+ Chiến lược kinh doanh tạo ra các căn cứ vững chắc cho doanh nghiệp chủ động
đề ra cách giải quyết phù hợp với sự biến động của thị trường, làm cơ sở cho các hoạt


động nghiên cứu và phát triển của doanh nghiệp.

- Đặc trưng cơ bản của chiến lược kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất
động sản cần lượng vốn đầu tư lớn và có thời gian đầu tư , khai thác sử dụng lâu
dài nên chiến lược kinh doanh bất động sản mang tính dài hạn, đặc biệt là đối với
đầu tư xây dựng các dự án bất động sản có quy mô lớn
Phương pháp xây dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp bất động
sản
- Nội dung của bản chiến lược kinh doanh: nêu rõ sứ mệnh và tầm nhìn của
doanh nghiệp, mục tiêu chiến lược của doanh nghiệp, các chiến lược chính của
doanh nghiệp.
- Phương pháp xây dựng chiến lược kinh doanh: tập trung phân tích các yếu
tố bên trong, bên ngoài của doanh nghiệp. Dựa vào kỹ thuật phân tích chiến lược
từ đó rút ra các chiến lược chính của công ty .
Giới thiệu Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex được tách ra thành công

ty cổ phần từ ban đầu thầu của Tổng công ty Cổ phần Vinaconex. Sau một số năm hoạt
động trên lĩnh vực xây dựng hạ tầng và các công trình dân dụng. Từ đầu năm 2010 tới
nay, công ty đang tiến hành đầu tư xây dựng và từng bước tiến vào thị trường bất động
sản của Việt Nam. Tuy nhiên, do công ty chưa có chiến lược kinh doanh bất động sản nên
dẫn tới sự đầu tư dàn trải và kém hiệu quả.

Phân tích môi trường kinh doanh
- Phân tích môi trường kinh doanh bên ngoài công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và
Kỹ thuật Vinaconex E&C.
Môi trường bên ngoài là hệ thống các yếu tố phức tạp, luôn có nhiều cơ hội lẫn
nguy cơ tác động đến hoạt động của doanh nghiệp theo các mức độ khác nhau. Sự biến
động của các yếu tố này nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp, chúng tác động đan
xen lẫn nhau và ảnh hưởng đến quản trị chiến lược của doanh nghiệp. Vì thế, khi phân
tích các yếu tố của môi trường, các doanh nghiệp cần xem xét tính chất tác động của từng
yếu tố, mối tác tương tác giữa các yếu tố... để dự báo cụ thể mức độ, bản chất và thời
điểm ảnh hưởng nhằm xử lý các tình huống một cách linh hoạt, đồng thời có giải pháp
hữu hiệu để tận dụng tối đa các cơ hội, hạn chế hoặc ngăn chặn kịp thời các nguy cơ
nhằm nâng cao hiệu quả và giảm tổn thất trong quá trình quản trị chiến lược.

- Phân tích môi trường kinh doanh bên trong công ty Cổ phần Đầu tư Xây
dựng và Kỹ thuật Vinaconex E&C.
Đánh giá các hoạt động phân tích môi trường bên trong của công ty bao gồm các
nguồn lực như nguồn nhân lực, nguồn tài chính; trang thiết bị, máy móc công nghệ mặt
bằng sản xuất, bộ máy quản lý, từ đó đưa ra các điểm mạnh và điểm yếu của công ty.


Hoạch định chiến lược cho công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ
thuật Vinaconex E&C
Để lựa chọn được chiến lược phù hợp cho doanh nghiệp ta sử dụng các mô hình
như mô hình SWOT phân tích môi trường kinh doanh doanh nghiệp thực tế đang hoạt

động trong trạng thái động và không đặt ra giả thiết nào. Nó cho thấy cái nhìn toàn diện
về thực trạng môi trường của doanh nghiệp, từ đó kết hợp với mong muốn của nhà quản
trị để đưa ra các chiến lược chức năng phù hợp. Kỹ thuật phân tích SWOT giúp người ta
dự báo thay đổi của ngoại cảnh và bên trong của tổ chức, từ đó tổng hợp kết quả
nghiên cứu môi trường: nhận diện được những đe doạ, cơ hội các điểm mạnh, điểm
yếu mà doanh nghiệp đang và sẽ đối mặt trong quá trình hoạt động, trên cơ sở đó đề
ra chiến lược một cách khoa học.Như vậy dùng mô hình SWOT để phân tích chiến lược
sẽ soạn thảo ra các chiến lược có tính khả thi hơn vì nó phù hợp với thực trạng, khả năng
và mục tiêu của doanh nghiệp. Để có thể chọn ra chiến lược tối ưu, tác giả sử dụng kết
hợp giữa ma trận SWOT và ma trận định lượng QSPM. Ma trận QSPM cho phép chúng
ta phân tích các chiến lược khả thi, cho điểm tương đối và cuối cùng định lượng được
tính hấp dẫn của từng phương án chiến lược.

Các chiến lược chính của công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật
Vinaconex
- Đầu tư kinh doanh bất động sản cao cấp ở các khu vực trung tâm, các khu đất
vàng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Bổ sung thêm lĩnh vực quản lý bất động sản, trước hết phục vụ cho các dự án
bất động sản của công ty, từng bước thâm nhập thị trường dịch vụ quản lý bất động sản.
- Mở rộng đầu tư kinh doanh bất động sản ra các địa bàn các khu vực trung tâm của
các tỉnh lân cận Hà Nội.
- Đẩy mạnh nghiên cứu và phát triển để cung cấp cho thị trường một số sản phẩm
bất động sản mới, thực hiện đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ.

Giải pháp thực hiện chiến lược kinh doanh Bất động sản của công ty Cổ
phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex
- Giải pháp về hoạt động Marketing của doanh nghiệp
- Giải pháp về tổ chức, quản trị sản xuất
- Giải pháp về hoạt động nghiên cứu và phát triển
- Giải pháp về nhân sự

- Giải pháp về tài chính, kế toán
- Giải pháp xây dựng và phát triển thương hiệu

Một số kiến nghị
- Kiến nghị đối với nhà nước:
Nhà nước cần xây dựng hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý đầu tư xây dựng, văn bản về pháp luật đất đai. Tránh tình trạng thường xuyên bổ
sung, sửa đổi, văn bản luật chồng chéo, không rõ ràng nhiều khi trùng lặp gây khó khăn
cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Chính phủ cần giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% như hiện nay xuống còn
khoảng 18 - 20%. Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Tổng cục Thuế cũng cần


điều chỉnh, sửa đổi Nghị định 69/2009 và Nghị định 120/2010 về việc thu tiền sử dụng
đất của các dự án bất động sản.
Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch v.v ở Việt
Nam thực hiện mất từ 2 – 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó
khăn và triển khai chậm tiến độ. Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về
thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giúp
thuận tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3 – 5 tháng như
các nước trong khu vực;
Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ
chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao
dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v;
Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật
kinh doanh bất động sản về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành
trong tương lai.
Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng
tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh
BĐS hay không.

- Kiến nghị với các bộ ngành:
Cần xây dựng bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích
sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn; làm căn cứ để xác
định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác
trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh
sẽ quyết định giá đất cụ thể.
Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm bảo
tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất. Đặc biệt, khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang
đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác cả quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo
nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này. Rà soát lại toàn bộ chính sách miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm.
Đổi mới phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình
trạng các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất;
có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất


chuyển nhượng.
KẾT LUẬN
Chiến lược kinh doanh xác định định hướng phát triển, mục tiêu cơ bản trong dài
hạn của một doanh nghiệp, đồng thời lựa chọn cách thức tiến hành cũng như các tiến
trình để thực hiện và phân bổ các nguồn tài nguyên giới hạn của doanh nghiệp để thực
hiện các mục tiêu đó.
Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây
dựng và Kỹ thuật Vinaconex, luận văn đã thực hiện phân tích, đánh giá một cách cụ thể
môi trường kinh doanh, thị trường bất động sản thành phố Hà nội, tình hình hoạt động
sản xuất kinh doanh của công ty trong thời gian vừa qua. Với mục tiêu trở thành một
doanh nghiệp Việt Nam hàng đầu, đi tiên phong trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Qua phương pháp phân tích Ma trận SWOT, luận văn đã xây dựng một số chiến lược

phát triển và các giải pháp để thực hiện các chiến lược đó. Cụ thể là:
•

Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm;

•

Chiến lược phát triển thị trường;

•

Chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh;

•

Chiến lược hội nhập học về phía sau;

•

Chiến lược đa dạng hóa kinh doanh;

•

Chiến lược liên doanh liên kết.

Do môi trường kinh doanh bất động sản luôn thay đổi và mang tính chu kỳ nên tất
cả các chiến lược và giải pháp để thực hiện chiến lược cần được lựa chọn phù hợp với
tình hình thực tế của Vinaconex E&C tại thời điểm đó.
Luận văn “Xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu
tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex” là một thực tiễn khách quan và hết sức cần thiết,

góp phần giúp Ban Giám đốc Vinaconex E&C có một cách nhìn tổng thể, bao quát, tư
duy đúng đắn trong việc xây dựng và lựa chọn các chiến lược kinh doanh phù hợp. Cũng
như đưa ra các giải pháp để thực hiện các chiến lược đó, nâng cao hơn nữa khả năng cạnh
tranh của Vinaconex E&C, xây dựng thương hiệu, đưa công ty phát triển ngày càng lớn
mạnh, là công ty Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.