Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH
LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------

LÊ THỊ MINH HIỆP

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012- 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên - 2016


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô
giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu

sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


iii
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2015 ................. 36
Bảng 3.2: Tổng hợp tài liệu hồ sơ địa chính thành phố Lạng Sơn ................. 40
Bảng 3.3: Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2012-2015 ........................................................................................ 48
Bảng 3.4: Kết quả quyền thừa kế QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn
2012-2015........................................................................................................ 51
Bảng 3.5: Kết quả quyền tặng cho QSDĐ ở tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn
2012-2015........................................................................................................ 52
Bảng 3.6: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển........................... 54
nhượng QSDĐ theo các phường, xã giai đoạn 2012-2015 ............................. 54
Bảng 3.7: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các
phường, xã giai đoạn 2012-2015..................................................................... 56
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các
phường, xã giai đoạn 2012-2015..................................................................... 58
Bảng 3.9: Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền .......................... 61

trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 ................................. 61
Bảng 3.10: Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các
quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 ...................... 61
Bảng 3.11: Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện ............... 62
các quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 ................ 62
Bảng 3.12: Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện
các quyền trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015 ................ 63
Bảng 3.13: Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC ..... 64


iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT:

Bộ tài nguyên môi trường

HTX:

Hợp tác xã

NXB:

Nhà xuất bản

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TP:

Thành phố

TTHC:

Thủ tục hành chính

THCS:

Trung học cơ sở

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐK:

Văn phòng đăng ký

NSDĐ:

Người sử dụng đất

LĐĐ:

Luật đất đai


v
MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ iii
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai ................................................................. 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................ 7
1.2.1. Các nước phát triển ................................................................................. 7
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á........................................ 10
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 14
1.3. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................. 16
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 16
1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 27
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27


vi
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử

dụng đất của thành phố Lạng Sơn ................................................................... 27
2.3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm
2012-2015........................................................................................................ 27
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 .............................. 27
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm
2012-2015........................................................................................................ 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 27
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 28
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 28
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 28
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Lạng Sơn. ....................................................................................... 29
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ................................................................................. 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn ... 35
3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2012-2015 ......................... 48
3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 48
3.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................ 51
3.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ............................................. 52


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái nguyên, ngày…. Tháng 10 năm 2016
Tác giả luận văn

Lê Thị Minh Hiệp


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực
để xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản
lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980,
đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã
quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa
Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai
1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của
Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất,
trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm
nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị
trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử
dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho
Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào

nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những
quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các
địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết
Thành phố Lạng Sơn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh
Lạng Sơn. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội -


2
Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai (Ủy ban nhân dân
thành phố Lạng Sơn 2015, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội năm
2015) [34]. Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát
triển của thành phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển
khai, nhiều hạng mục công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng,
các tuyến phố mới được hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc
độ đô thị hoá ở thành phố diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt
động sôi nổi.. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài
sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động
sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ
thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên
thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn
còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền

chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2015.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất của thành phố Lạng Sơn.
Điều tra kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển nhượng, thừa kế và
tặng cho QSD đất tại thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015.
Điều tra về thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho trên
địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015.
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho tại thành phố Lạng Sơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp chúng ta vận dụng được kiến
thức đã học vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho sẽ chúng ta hiểu rõ hơn về việc thực hiện các QSDĐ tại thành phố
Lạng Sơn, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện việc thực hiện các QSDĐ trong thời gian tiếp theo.


4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất
đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền
sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó
trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại
diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền sở
hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt,
chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải
là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có
QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được
Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong Luật Đất
đai năm 1993 [20] đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” [20]
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân


5

và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền
của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa
tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng
đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài
hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [20]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì
và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
Để không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất" của “người sử dụng đất’ chính là
sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được
các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. (Luật Đất đai 2003) [22]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầutưtrên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từngloạichủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được th
hiệncókhác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đượ
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?


6

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất
bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003)[22]. Đây
không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993) [20], “bồi thường” (Luật Đất đai
2003) [22]. Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất
này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn
quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ
là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng
rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của quyền
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế sử dụng đất.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc
chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước


7

có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản. (Luật Đất đai 1993) [20], (Luật Đất đai 2003) [22]
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của
xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ
môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý


8

đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình
hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp
tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội. [16]
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất


9

sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng
khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ
thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA). (Trần Tú Cường và các cộng sự
(2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một
số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam”. Đề tài
cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường) [11]


10
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á

1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày


11
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm
hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không


12
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho

phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm
nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [4]
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại
Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu
đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các
doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ
lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê
hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất
định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông
thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này
có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô
giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này trước tiên em xin chân trọng cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, cảm ơn các thầy cô
giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và
rèn luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Em đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của PGS. TS. Phan Đình Binh, Giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em trong quá trình thực hiện
đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã
quan tâm giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên

khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Em rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn học viên để giúp em hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!


15
luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống
pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến
thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc
gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho
các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với
quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng
các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua
bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường,
xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp
đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai,
tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà
nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp
với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất
đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng
bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng
đất đai. Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp,
giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu
thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần
làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng
hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối
với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với

những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà
đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn
thị trường.


16
1.3. Thực tiễn việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất [18]. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối,
chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và
20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước
vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở
cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới
mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có
rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội) [18].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi

người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà
ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ