Phân tích cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

Quản trị Maketing

Đề bài:
Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ
mô, môi trường ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản
thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất
động sản thành công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội &
TPHCM.
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát &
phỏng vấn) để minh họa cho bài viết.

Bài làm:
Cũng như các ngành nghề khác, Marketing là một khâu cực kỳ quan trọng
trong việc phát triển bất động sản. Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự
khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường ở chỗ nó đòi hỏi giám đốc
marketing cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở
hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và tương
lai. Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ
địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá
được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của mình.
I.Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện
nay:
1. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:
1.1. Kinh tế
1


Có rất nhiều yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS (Bất động
sản) như: tăng trưởng kinh tế, lạm phát, quy hoạch xây dựng đô thị, mức độ đầu tư

cơ sở hạ tầng, thị trường chứng khoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, chính sách
thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý về BĐS...
* Tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát
Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được duy trì mức độ phát
triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh
hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ để
kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không
quá 2 con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và
phát triển của thị trường BĐS trong năm 2010.
* Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng
Năm 2010, thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng
thủ đô; trong khi đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án
quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận. Tại các đô thị lớn khác như Đà
Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, một số dự án đầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang
được triển khai một cách khẩn trương sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của
thị trường BĐS.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường BĐS có mối quan hệ tác
động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tư BĐS
của các ngân hàng thương mại hiện nay đang ở mức cao. Theo số liệu khảo sát,
trong quý I năm 2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện
đã tới 18%/năm.
Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều
chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu
tư được điều chỉnh về mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí
sôi động hơn cho thị trường BĐS. Mặc dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một
2


cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn

những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” bất động sản mới.
* Thị trường chứng khoán
Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường
chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng
3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của
thị trường BĐS.
1.2. Chính trị - Pháp luật
Nến kinh tế Việt nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước –
vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị
trường này hoạt động theo hướng tích cực, đảm bảo được lợi ích của Nhà nước,
nhà đầu tư – người tiêu dùng. Việc Nhà nước ban hành các văn bản như Luật về
Nhà ở; chính sách khuyến khích đầu tư và các quy luật về kinh doanh bất động sản
là nhằm mục tiêu đảm bảo cho thị trường Bất động sản phát triển tích cực, lành
mạnh. Tuy nhiên việc thiếu đồng bộ trong các quyết định của Nhà nước như chính
sách về đất đai, giải phóng mặt bằng , ... quy hoạch và quản lý quy hoạch .... cũng
đang là những thách thức đến các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.

1.3.Văn hóa Xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung
sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.4.

Môi trường công nghệ:
3

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt
động của kinh doanh BĐS. Nó giúp cho bản thân nhà kinh doanh BĐS có sự thống
nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi
trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
Hiện nay, khá nhiều công ty kinh doanh BĐS đã đưa dịch vụ và sản phẩm
của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá
đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các nhà kinh doanh
BĐS thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình
một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động
marketing bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc
tế hiện nay.
1.5.

Môi trường tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến

trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

4


- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

2. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành
2.1.Đối thủ cạnh tranh:
2.1.1. Đối thủ cạnh tranh hiện tại
Với đối thủ cạnh tranh hiện tại, Doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu thế
của mình; phải xác định chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp đang ở vị thế nào
(Chiến lược dẫn đầu thị trường, chiến lược thách thưc thị trường hay chiến lược
theo sau thị trường), đối thủ cạnh tranh có những mặt mạnh yếu như thế nào? Từ
đó xác định nhóm phân khúc thị trường doanh nghiệp mình có lợi thế, nhóm khách
hàng tiềm năng để có chiến lược marketing phù hợp và sáng tạo.
2.1.2 Đối thủ tiềm năng:
Có thể nói, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động
sản. Đây luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà kinh doanh, chưa kể đến các nhà
kinh doanh bất động sản nước ngoài. Chính vì vậy, yếu tố này ảnh hưởng rất lớn
đến cơ hội marketing của nhà kinh doanh bất động sản. Họ không chỉ có đối thủ
cạnh tranh tiềm năng trong mước mà cả nước ngoài.
Vì vậy, việc phân tích các yếu tố vĩ mô và nâng cao trình độ, kỹ năng trong
kinh doanh nói chung và BĐS nói riêng luôn là vấn đề của nhà kinh doanh BĐS.
2.2.

Nhà cung ứng:

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị

5


trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh v.v..
Chính vì vậy, nhà cung ứng và quyền lực của họ ảnh hưởng không nhỏ đến
Doanh nghiệp, chưa kể nhà cung ứng là các cá nhân với những tài sản thừa kế...
2.3.

Người mua:

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không
đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã
hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa
phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người
bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Chính vì vậy, quyền lực của người mua ở môi trường này thường không
giống nhau và có tính không hệ thống. Đây cũng là yếu tố không thể thiếu trong
nội dung marketing của doanh nghiệp.
2.4.

Hàng thay thế:

Như nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ nguồn

cung thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Hàng loạt các dự án nghỉ
dưỡng sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ trong
năm nay.
Chính vì vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn và xu thế
toàn cầu.
II. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công ở Việt Nam
hiện nay.
Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay,
theo tôi nhà kinh doanh Bất động sản còn cần phải co thêm 2 điều kiện sau:

6


1. Một là: có tầm nhìn chiến lược tốt và toàn cầu, có những nghiên cứu
“khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện
tại và dự báo trong tương lai. Bởi yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát
triển một bất động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là
thời gian chế tạo.
2. Hai là: sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần
có sự sáng tạo, mưu mẹo. Bởi bất động sản thông thường là tài sản đối lớn đối với
mọi người vì vậy việc quyết định mua/bán thông thường được các khách hàng cân
nhắc rất kỹ lưỡng.
Để trở thành nhà kinh doanh bất độc sản thành công cần phải quan tâm xu
hướng chi phối đến thị trường Bất độc sản – Theo chúng tôi sẽ có 4 xu hướng chi
phối mạnh mẽ thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian tới đó là:
* Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu
Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các
thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được
đà phát triển. Về ngắn hạn, trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam
vẫn tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải.

Gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào
cuối năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường. Ngoài ra, lãi suất và lạm phát
cũng sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt
Nam.
Sự phát triển mạnh của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ khiến cho nhu cầu
về nhà ở trung bình và giá cả phải chăng dần tăng cao.

* Chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn
Các nghiên cứu cho thấy, trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản
Việt Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất
động sản diễn ra trên cả nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội
7


và Tp.HCM. Việc xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động
sản dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn
hơn cho không gian thương mại.

* Người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản
Thực tế là thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà
đất thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất
phát chủ yếu từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Tôi cho rằng, khi thị
trường ngày càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ
dần bị triệt tiêu và thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực
của bất động sản.

* Xu hướng đào thải ở thị trường văn phòng cho thuê
Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính
năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ
chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn

phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.

8


III. Sự khác nhau giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh:
Giữa hai miền Nam - Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các
bên tham gia giao dịch. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai thành phố lớn đặc
trưng cho phong cách hai miền Nam và Bắc.
Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng
thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở
Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn khá nhiều so với Hà Nội. Do vậy đặc điểm của
Nhà đầu tư kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phải có độ nhạy bén cao hơn
hẳn.
Nếu như tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức tặng quà, hiện vật
như ô tô, xe máy, tivi, tủ lạnh, vàng - trang sức, thiết bị nội thất… cho khách hàng
mua căn hộ là xu hướng chủ đạo, thì ở Hà Nội, giảm giá bán trên sản phẩm là cách
làm phổ biến của chủ đầu tư nhiều dự án.
Với những "kinh nghiệm" đã có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm
2010 sẽ khởi sắc hơn, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất
thường ở một số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình
sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP HCM.
Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng
chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất
động sản phát triển vào năm 2010.

Một trong những sai lầm mà các công ty phát triển bất động sản thường mắc
phải là họ quá tin tưởng vào những quyết định cảm tính của mình và chưa nhìn
nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các
bất động sản của mình. Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc marketing càng

giỏi thì càng mang lại những lợi ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như
9


các ngành nghề khác, Marketing là một khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát
triển bất động sản.

Tài liệu tham khảo:
- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.
- Một số bài viết tham khảo khác qua Iternet, tạp chí chuyên ngành.

Thái Hòa - 07/2010.

10