Phân tích môi trường ảnh hưởng đến marketing kinh doanh bất động sản hiện nay

QUẢN TRỊ MARKETING

1. Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành,…).
2. Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở
Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành công).
Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
3. Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để
minh họa cho bài viết.
BÀI LÀM:
A.

GIỚI THIỆU NỘI DUNG:
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với

thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào
của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung của nước ta trước đây thị trường này
chưa phát triển (chưa nói đến là marketing). Trong quá trình chuyển đổi sang nên kinh tế
thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước
những năm vừa qua, thị trường BĐS đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và
hết sức phức tạp.
Một trong những sai lầm mà các công ty phát triển bất động sản thường mắc phải là họ
quá tin tưởng vào những quyết định cảm tính của mình và chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị
của việc marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của các bất động sản của mình.
Nhưng thực tế là, năng lực của giám đốc marketing càng giỏi thì càng mang lại những lợi
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

1


ích cho khoản đầu tư của mình. Vì vậy, cũng như các ngành nghề khác, Marketing là một
khâu cực kỳ quan trọng trong việc phát triển bất động sản.
NỘI DUNG CHÍNH:

B.
I.

Cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay:
Đối với bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, việc phân tích và đánh giá cơ hội

marketing là điều quan trọng trọng trong chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp.
Các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh BĐS là:
1. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô (PESTLE):
Các lực lượng cơ bản trong môi trường vĩ mô, gồm:
1.1.

Chính trị :

Chính sách của nhà nước, cuộc cách mạng về nhà ở xã hội, chính sách thuế...là
những sự kiện tác động mạnh tới thị trường BĐS năm 2009. Năm 2010, sẽ tiếp tục ảnh
hưởng từ: chính sách thắt chặt tín dụng, kiềm chế lạm phát; sau đó là giải pháp kích cầu,
chính sách hỗ trợ lãi suất; hoãn – giãn nợ doanh nghiệp.
“Cuộc cách mạng” về nhà ở cho người thu nhập thấp: chính sách về nhà ở sinh
viên, công nhân, người thu nhập thấp; cụm tuyến dân cư vùng lũ, vùng đô thị nông thôn.
- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu
công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức

cầu về BĐS nói chung.
- Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Đã tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu
cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc
giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch
vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan. Chẳng hạn như khi
lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng
nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v..
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi này có
liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

2


Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia
trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v..).
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới
như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái
phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan
đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
1.2.

Kinh tế:

- Mức độ lạm phát chung: Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được
duy trì mức độ phát triển bằng và cao hơn một chút so với năm 2009. Yếu tố lạm phát mặc
dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầu năm 2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ
để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cả năm sẽ được khống chế ở mức không quá 2
con số. Đây là những yếu tố quan trọng nhất quyết định mức độ ổn định và phát triển của
thị trường BĐS trong năm 2010. Điều này sẽ thúc đẩy hoạt động Marketing trong lĩnh vực
bất động sản.
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một
đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những đột biến về cầu BĐS. Tổng điều tra dân số và nhà ở: Là cơ sở xác định tiềm
năng và cơ hội lớn cho các nhà đầu tư vào thị trường nhà ở tại Việt Nam.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không
thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc
độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và
thực

phẩm.
- Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn

đến cầu bất động sản tăng.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong
vùng: Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

3

khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010
đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường BĐS,
giúp cho hoạt động Marketing có cơ hội phát triển.
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà
nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng
làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
1.3.

Văn hóa Xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên
do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng
dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng
cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình
trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã
hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.4.

Môi trường công nghệ:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của
kinh doanh BĐS. Nó giúp cho bản thân nhà kinh doanh BĐS có sự thống nhất bên trong
về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm
vi quốc gia và quốc tế.

Hiện nay, khá nhiều công ty kinh doanh BĐS đã đưa dịch vụ và sản phẩm của
mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng
nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các nhà kinh doanh BĐS thực hiện
chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng
và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động marketing bất động sản trong
bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
1.5.

Luật pháp:

Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

4


BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều
có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng
về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc
điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất
và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Một số văn bản quy phạm pháp luật gần đây nhất về đất đai và nhà ở:
- Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức năng chưa triển khai thu

thuế.
- Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều
121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5 ngày 18
tháng 6 năm 2009. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về quyền sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… tạo nền tảng pháp lý
quan trọng, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải quyết căn bản những vướng
mắc trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
- Nghị định Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ban hành và
chấm dứt tình trạng phân tán trong việc cấp hai Giấy chứng nhận trong suốt 15 năm qua
- Dự Luật Thuế nhà đất (dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011) đã bắt đầu ít nhiều ảnh
hưởng tới thị trường. Được cho là “sẽ tác động tới đại bộ phận người dân”, dự Luật này đề
ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã
hội. Đáng chú ý, dự luật được kỳ vọng sẽ “đánh” mạnh, “đánh” đau vào giới đầu cơ nhà
đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất
động sản hiện nay. Đang tiếp tục được bàn thảo trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

5


họp thứ 7, “dự lệnh” thuế nhà đất sẽ tiếp tục là mối quan tâm của giới kinh doanh bất
động sản trong năm 2010.
- Thông tư số: 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính ban hành
hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng

dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định
100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân cũng đã nhanh chóng gỡ rối được cho giao dịch bất động sản, đặc
biệt, giảm được nguy cơ tiêu cực do sự chênh lệch giữa hai mức thiế thu nhập cá nhân đối
với chuyển nhượng bất động sản.
- Ngoài ra, một số vấn đề về pháp lý ảnh hưởng không nhỏ đến kinh doanh bất
động sản như: Tình trạng pháp lý của BĐS, Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn
với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn
với BĐS.
1.6.

Môi trường tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá
trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược
lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

6


tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối
với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử
dụng đất cho xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho
giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
2.
2.1.

Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành
Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Với đối thủ cạnh tranh hiện tại, Doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu thế của

mình; phải xác định chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp đang ở vị thế nào (Chiến
lược dẫn đầu thị trường, chiến lược thách thưc thị trường hay chiến lược theo sau thị
trường), đối thủ cạnh tranh có những mặt mạnh yếu như thế nào? Từ đó xác định nhóm
phân khúc thị trường doanh nghiệp mình có lợi thế, nhóm khách hàng tiềm năng để có
chiến lược marketing phù hợp và sáng tạo.
2.2.

Đối thủ tiềm năng:
Có thể nói, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản.

Đây luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà kinh doanh, chưa kể đến các nhà kinh doanh
bất động sản nước ngoài. Chính vì vậy, yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cơ hội
marketing của nhà kinh doanh bất động sản. Họ không chỉ có đối thủ cạnh tranh tiềm
năng trong mước mà cả nước ngoài.
Vì vậy, việc phân tích các yếu tố vĩ mô và nâng cao trình độ, kỹ năng trong kinh
doanh nói chung và BĐS nói riêng luôn là vấn đề của nhà kinh doanh BĐS.
2.3.

Nhà cung ứng (quyền lực của người cung ứng):
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà

đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v..
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

7


Chính vì vậy, nhà cung ứng và quyền lực của họ ảnh hưởng không nhỏ đến Doanh
nghiệp, chưa kể nhà cung ứng là các cá nhân với những tài sản thừa kế...
Người mua (quyền lực của người mua):

2.4.

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,

thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Chính vì vậy, quyền lực của người mua ở môi trường này thường không giống
nhau và có tính không hệ thống. Đây cũng là yếu tố không thể thiếu trong nội dung
marketing của doanh nghiệp.
Hàng thay thế (Mối đe dọa của hàng thay thế):

2.5.

Như nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng nổ nguồn
cung thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Hàng loạt các dự án nghỉ
dưỡng sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá bán khởi điểm rầm rộ trong
năm nay.
Chính vì vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn và xu thế toàn
cầu.
II.

Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam hiện nay.
Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam hiện nay, ngoài

những đặc điểm chung để kinh doanh thành công như: (Kiên trì, luôn theo đuổi mục
tiêu, biết cách đưa ra những câu hỏi hiệu quả, biết lắng nghe, có sự đam mê, nhiệt tình,
có trách nhiệm với những gì mình làm, chăm chỉ, biết cách xây dựng và duy trì quan
hệ tốt với khách hàng và biết thể hiện giá trị của mình); theo tôi nhà kinh doanh Bất
động sản còn cần phải:

Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

8


1. Thứ nhất, có tầm nhìn chiến lược tốt và toàn cầu, có những nghiên cứu “khoa học”
và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá khứ hiện tại và dự báo
trong tương lai. Bởi yếu tố thời điểm là rất quan trọng trong việc phát triển một bất
động sản và một trong những đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế
tạo.
2. Thứ hai, sự sáng tạo là rất cần thiết trong marketing bất động sản đòi hỏi cần có sự
sáng tạo, mưu mẹo. Bởi bất động sản thông thường là tài sản đối lớn đối với mọi
người vì vậy việc quyết định mua/bán thông thường được các khách hàng cân nhắc
rất kỹ lưỡng vì vậy việc marketing trong bất động sản có thể được ví von là
“marketing cảm xúc”
3. Thứ ba, phải biết chấp nhận sự mạo hiểm. Đôi khi việc này có thể gây tâm lý e dè
cho nhiều doanh nghiệp nhưng nếu doanh nghiệp không có sự “táo bạo” trong kinh
doanh thì khó có thể phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh được.
4. Cuối cùng, là phải biết nắm cơ hội. Đặc biệt, với thị trường BĐS, thời điểm để
quyết định đầu tư và kinh doanh là rất quan trọng.

III.

Sự khác nhau giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh:

Có thể nói, Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập

trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc.
Giữa hai miền Nam - Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên
tham gia giao dịch. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai thành phố lớn đặc trưng cho
phong cách hai miền Nam và Bắc.
Hà Nội vẫn luôn là một thị trường khó tính hơn Thành phố Hồ Chí Minh. Thị
trường Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay đổi lớn hơn
nhiều so với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở Thành phố Hồ Chí
Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

9


Minh cao hơn khá nhiều so với Hà Nội. Do vậy đặc điểm của Nhà đầu tư kinh doanh tại
Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phải có độ nhạy bén cao hơn hẳn.
Nói đến việc khuyến mãi, giảm giá mua căn hộ người ta thường nghĩ ngay đến
Thành phố Hồ Chí Minh với rất nhiều chiêu thức linh hoạt, sôi nổi. Nhưng nay, xu hướng
này cũng đang lan dần đến thị trường khó tính là Hà Nội.
Nếu như tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức tặng quà, hiện vật như ô
tô, xe máy, tivi, tủ lạnh, vàng - trang sức, thiết bị nội thất… cho khách hàng mua căn hộ là
xu hướng chủ đạo, thì ở Hà Nội, giảm giá bán trên sản phẩm là cách làm phổ biến của chủ
đầu tư nhiều dự án.
Với những "kinh nghiệm" đã có từ năm 2009, thị trường bất động sản năm 2010 sẽ
khởi sắc hơn, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một

số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội
sẽ rõ nét hơn TP HCM.
Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóng mặt
như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sản phát triển
vào năm 2010.
C.

KẾT LUẬN:
Thị trường bất động sản của nước ta hiện nay đang trong giai đoạn đầu của những

bước phát triển. Trong những năm trước, thị trường bất động sản của nước ta còn ở giai
đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm trên thị trường chưa thực sự vận hành
tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường và quan hệ cung cầu, xuất hiện nhiều giai
đoạn thăng trầm của thị trường với chu kỳ ngắn do những nhà đầu cơ chi phối. Giai đoạn
sơ khai này đã tạo điều kiện cho một số nhà đầu tư có mức tăng trưởng và lợi nhuận vượt
bậc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản mặc dù việc đầu tư, kinh doanh giai đoạn đó
chưa được xây dựng bởi một chiến lược marketing hợp lý, do mức cầu thì cao mà mức
cung thấp vì giai đoạn đó chưa có nhiều nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên càng về gần
đây xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, việc đầu tư kinh
doanh bất động sản theo phương thức đó đã gây ra những sai lầm và thiệt hại lớn cho một
số nhà đầu tư, bởi các nhà đầu tư chưa thực sự song hành việc nghiên cứu quy luật của

Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

10

quan hệ cung - cầu nhằm đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường cùng với quá trình kinh
doanh của mình.
Hiện nay Nhà nước đang có những biện pháp nhằm minh bạch, lành mạnh hoá thị
trường bất động sản để thị trường này cũng phát triển vận hành đúng theo quy luật khách
quan của nền kinh tế thị trường, giảm thiểu sự rủi ro cho các nhà đầu tư và người tiêu
dùng. Cũng giống như các ngành nghề kinh doanh khác, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh
bất động sản muốn việc đầu tư của mình mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, giảm thiểu
được các yếu tố rủi ro thì công tác nghiên cứu thị trường, xây dựng một chiến lược
marketing ngay từ khi hình thành ý tưởng đầu tư là một việc không thể thiếu đối với mà
trước tiên là phân tích đặc điểm hành vi tiêu dùng của thị trường bất động sản.
D.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Kotler, Philip (2003), A Framework for Marketing Management
- Schewe, Charles (2008), The Portable MBA in Marketing
- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.
- Một số bài viết tham khảo qua các trang web, như:
/> /> /> />,
Vinh, ngày 08 tháng 7 năm 2010
Học viên
Nguyễn Văn Độ

Môn Quản trị Marketing
Độ

GeMBA01.V02.Nguyễn Văn

11