Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

BÀI TẬP CÁ NHÂN
Môn: Quản trị Marketing
-----------------------------

Câu hỏi:
1. Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường
vĩ mô, môi trường ngành,…).
2. Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản
thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh
bất động sản thành công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội
& TPHCM.
3. Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát &
phỏng vấn) để minh họa cho bài viết.
BÀI LÀM:
1. Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam hiện nay:
Ngày nay, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang bắt đầu
phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Điều nhìn
thấy rõ là tinh thần cầu thị của chính phủ Việt Nam trong chính sách hoạch
định khai thác nguồn tài nguyên to lớn trên, sự quan tâm đến cả đối tượng
trong nước và ngoài nước, hệ thống quản lý hành chính lĩnh vực đất đai luôn
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

1

Lớp GeMBA01.V02

được cải cách và đổi mới... Nhìn chung, thị trường BĐS ở Việt Nam vẫn còn
rất non trẻ, những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và trong tương
lai là rất lớn. Tuy vậy, thị trường BĐS vẫn còn thiếu sự ổn định do những
nguyên nhân sau:
- Thị trường BĐS Việt Nam đang được vận hành trên một cơ sở pháp
lý chưa hoàn chỉnh với các cam kết với WTO, nhiều đồ án quy hoạch còn
thiếu tính khả thi và yếu về chất lượng, các khu vực của thị trường thiếu đồng
bộ, kinh nghiệm quản lý chưa nhiều.
- Thị trường còn phụ thuộc quá nhiều vào các tính toán ngắn hạn, kể cả
tư duy về đầu tư, thói quen tâm lý đám đông của mọi người, cách tạo vốn phát
triển thị trường, trong khi thị trường BĐS chính quy lại cần những tính toán
trung hạn và dài hạn.
- Lợi ích từ phát triển thị trường còn bị nhiều yếu tố phi thị trường chi
phối tạo nên bất công bằng giữa các nhóm lợi ích, tình trạng đầu cơ và tham
nhũng còn nặng nề, quản lý còn bị chia sẻ, độ công khai và minh bạch còn
thiếu.
- Thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng đang dần định hình trước xu thế
của những nhân tố quốc tế hội nhập nhưng sự lãnh đạo quản lý của Nhà nước
vẫn còn thiếu sự quyết liệt, bài bản.
Những yếu kém nêu trên là nhìn thấy rõ, để đưa thị trường này phát
triển một cách chuyên nghiệp và ổn định, ngoài sự nỗ lực của Nhà nước trong
việc cải cách, đổi mới các chính sách vĩ mô đúng đắn, các nhà đầu tư BĐS
cũng cần nhìn nhận được các cơ hội kinh doanh trong thị trường BĐS, xác
định được điểm yếu của mình, đặc biệt là ở khâu marketing để xây dựng
chiến lược kinh doanh phát triển bền vững.
Một trong những sai lầm mà các công ty BĐS Việt Nam thường mắc
Bài tập cá nhân
Báu Hà

Môn: Quản trị MARKETING

Trần

2

Lớp GeMBA01.V02


phải là họ quá tin tưởng vào những quyết định cảm tính của mình, chưa nhìn
nhận rõ tầm giá trị của việc marketing trong việc làm gia tăng các giá trị của
các bất động sản. Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều
bước đòi hỏi có kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu, là sự kết hợp hài hòa
giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu mang
tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay
giá bán đối với bất động sản.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng
hóa thông thường ở chỗ nó đòi hỏi người lập kế hoạch, chiến lược marketing
cần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ
tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ hiện tại và tương
lai. Kế hoạch marketing là sự kết hợp hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục
bộ địa phương và những nghiên cứu mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc
đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê hay giá bán đối với bất động sản của
mình.
Từ những nhìn nhận tổng quát trên, ta thấy cơ hội marketing đối với kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu
tố từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành, môi trường nhân khẩu... như phân
tích dưới đây:

1.1. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:

Để phát triển một chiến lược Marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt
Nam hiện nay, một doanh nghiệp cần phải đánh giá được sự ảnh hưởng của
môi trường vĩ mô bao gồm: Chính trị- pháp luật; Văn hóa – xã hội; Kinh tế;
Môi trường tự nhiên (địa lý); và Công nghệ:
+) Chính trị, pháp luật:
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

3

Lớp GeMBA01.V02


Các vấn đề chính trị luôn là điều quan trọng mà các nhà đầu tư quan
tâm. Sự ổn định của môi trường chính trị, định hướng chuyển đổi cơ cấu kinh
tế phát triển kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay ở Việt
Nam chính là yếu tố quan trọng nhất để tạo ra niềm tin cho các Nhà đầu tư
trong và ngoài nước yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh. Điều này được minh
chứng bởi sự phát triển chung của đất nước và trong lĩnh vực BĐS nói riêng.
Theo một báo cáo gần đây của Chính phủ, tình hình thị trường BĐS thời gian
qua có nhiều tín hiệu tích cực, hồi phục nhanh. Vốn đầu tư vào thị trường tiếp
tục tăng mạnh bất chấp tác động của suy thoái kinh tế thế giới. Dư nợ cho vay
tín dụng tính đến đầu năm 2010 đạt 218.899 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng
thời điểm năm trước, vốn FDI đăng ký năm 2009 đạt 7,6 tỷ USD, chiếm hơn
1/3 tổng vốn FDI cả nước. Nhu cầu về BĐS phục vụ du lịch tăng mạnh. Theo
đánh giá, các cơ sở lưu trú cần đầu tư tăng thêm 22.000 phòng mỗi năm.
Tương tự là đất cho phát triển hạ tầng các khu và cụm công nghiệp tiếp tục

tăng cao trên phạm vi cả nước. Các hoạt động hỗ trợ thị trường như Sàn giao
dịch, môi giới BĐS đã dần hình thành, bắt đầu công khai, minh bạch hóa các
hoạt động kinh doanh. Cùng với các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì
hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo
bở" này như PetroVietNam, Lilama, Trường Hải, Viglacera...
Môi trường pháp luật của ở các nước cũng khác nhau và ảnh hưởng rất
lớn đến sản xuất kinh doanh nói chung bao gồm cả lĩnh vực BĐS. Như đã nêu
ở trên, trong thời gian gần đây Chính phủ Việt Nam đã có sự quan tâm cải
cách, đổi mới các chính sách trong lĩnh vực bất động sản nên đã thúc đẩy thị
trường BĐS dần phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở
cửa. Đó là các hoạt động và kết quả một loạt các lĩnh vực quản lý, phát triển
nhà ở, thị trường BĐS, tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp, hệ thống thuế,
tín dụng đối với thị trường bất động sản, các chương trình nhà ở cho công
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

4

Lớp GeMBA01.V02


nhân, người có thu nhập thấp, xây dựng cụm, tuyến dân cư vượt lũ, nhà ở cho
cán bộ công chức,…
Những tín hiệu tích cực của thị trường BĐS trong thời gian gần đây
nhờ có những điều chỉnh vĩ mô của Chính phủ, bắt đầu từ việc phân tích kỹ và
xác định các giải pháp khắc phục những tồn tại, nhược điểm trong quản lý thị
trường BĐS, từng bước tạo khung pháp lý lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo

môi trường cạnh tranh lành mạnh, chống độc quyền và bảo vệ người tiêu
dùng.
Nhiệm vụ chính được xác định là các cơ quan quản lý cần tập trung,
phối hợp chặt chẽ để hoàn thiện các cơ chế, chính sách quan trọng, sớm tạo ra
điều kiện cần thiết để đẩy mạnh triển khai các chương trình nhà ở, lành mạnh
hóa thị trường BĐS. Theo đó, cần sớm xây dựng cơ chế tài chính do thị
trường BĐS vẫn đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Các
chính sách này cần linh hoạt, vừa đảm bảo không tạo ra bong bóng trên thị
trường, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường trên diện
rộng. Đồng thời, cần bổ sung, sửa đổi một số cơ chế, chính sách về xây dựng,
tài chính để tháo gỡ vướng mắc cho Doanh nghiệp chuyên doanh. Trong trung
và dài hạn, nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho
người lao động có điều kiện mua nhà. Nghiên cứu thí điểm thành lập mô hình
Quỹ đầu tư tín thác BĐS nhằm đa dạng hóa hình thức giao dịch trên thị
trường. Tiếp túc đẩy mạnh công khai hóa trong các hoạt động kinh doanh
BĐS thông qua hệ thống thông tin quy hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn
hóa các điều kiện tiếp cận thị trường để các DN kinh doanh tiếp cận thông tin
về BĐS một cách bình đẳng, công khai, minh bạch. Đối với các chương trình
mục tiêu hỗ trợ nhà ở, tiếp tục đẩy mạnh các hình thức huy động đa dạng hóa
nguồn lực triển khai, thiết lập mô hình quản lý và triển khai thực hiện các
chương trình nhà ở xã hội để đảm bảo cả hiệu quả kinh tế lẫn hiệu quả xã hội.
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

5

Lớp GeMBA01.V02

Các dự án nhà ở cần có cơ cấu hàng hóa phù hợp về diện tích cũng như giá cả
đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Một số chính sách và luật quan trọng
trong những năm gần đây điều chỉnh vĩ mô cho thị trường BĐS như:
- Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 1/1/2007) đã quy định
rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định
của luật này”.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định
thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng cơ quan chức
năng chưa triển khai thu thuế.
- Luật số 34/2009/QH12 – Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật
Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XII thông qua tại
kỳ họp thứ 5 ngày 18 tháng 6 năm 2009 qui định người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đã mở rộng tiềm năng và cơ hội
cho cả cầu và cung về đầu tư về phân khúc nhà ở.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 1/10/2009 quy định bổ sung về
quyền sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… tạo
nền tảng pháp lý quan trọng, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai, giải
quyết căn bản những vướng mắc trong quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…
- Ngoài ra, còn có rất nhiều văn bản khác của các Bộ, ngành trung ương
qui định về tình trạng pháp lý của BĐS, các quy định về xây dựng và kiến
trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình
xây dựng khác gắn với BĐS.
Những yếu tố vĩ mô nêu trên đang tạo cho thị trường bất động sản non
trẻ của Việt Nam hiện nay dần hình thành và phát triển, giúp cho các doanh
Bài tập cá nhân
Báu Hà

Môn: Quản trị MARKETING

Trần

6

Lớp GeMBA01.V02


nghiệp có cơ hội xây dựng các kế hoạch marketing rành mạch đối với thị
trường BĐS và điều kiện để phát triển và thúc đẩy thị trường này ngày càng
phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa.

+) Văn hóa - Xã hội:
Văn hóa - xã hội có thể được nghĩ đến như là một tập hợp các hành vi
được học hỏi và chia sẻ dựa trên các giá trị tập thể. Các yếu tố của văn hoá –
xã hội bao gồm ngôn ngữ, tôn giáo, giá trị và quan niệm, đạo đức, giáo dục,
và tổ chức xã hội, nó ảnh hưởng đến cách nhìn nhận về thế giới của người tiêu
dùng, quyết định đến sự duy trì các giá trị cốt lõi của nền văn hóa... Trong
một nền văn hoá các giá trị văn hoá có tính bền vững và tính phổ cập khác
nhau và do đó ảnh hưởng không giống nhau đến hoạt động marketing của các
DN. Bên cạnh những giá trị văn hoá mang tính phổ cập và thống nhất thì luôn
tồn tại các giá trị văn hoá mang tính địa phương đặc thù, còn gọi là các nhánh
văn hoá (hay sự tồn tại của văn hóa nhóm). Những giá trị văn hoá phổ cập
thống nhất có ảnh hưởng rộng lớn trong phạm vi toàn xã hội và tạo nên những
đặc tính chung trong nhu cầu, ước muốn, hành vi tiêu dùng của đông đảo
người mua trong một quốc gia, một dân tộc. Cùng với sự tồn tại của các giá trị
văn hoá cơ bản, cốt lõi, truyền thống gọi là các giá trị văn hoá sơ phát còn có
các giá trị văn hoá không cơ bản, tạm thời hay là giá trị văn hoá thứ phát. Các
giá trị văn hoá cốt lõi được hình thành từ lâu đời và được truyền từ thế hệ này

qua thế hệ khác, được củng cố bằng những quy chế cơ bản của xã hội và có
tính bền vững rất cao. Điều này cũng đã quyết định tính chất bền vững của
những tập tính tiêu dùng của người mua chịu ảnh hưởng sâu sắc của những
giá trị văn hoá đó. Ngược lại, các giá trị văn hoá thứ phát lại dễ có thể thay
đổi hơn, dễ điều chỉnh hơn và tương tự như vậy người ta có thể làm thay đổi,
điều khiển được hành vi tiêu dùng bị quy định bởi các giá trị văn hoá này.
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

7

Lớp GeMBA01.V02


Văn hoá - xã hội ảnh hưởng đến hoạt động marketing của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Ảnh hưởng đến việc lựa chọn hình thức đầu tư BĐS, chiến lược
marketing chung, các quyết định về nhiệm vụ mục tiêu tổng quát của DN và
hoạt động marketing. Ví dụ: hình thức xây nhà theo đặc điểm văn hóa vùng
miền, cách thức tiếp thị, quảng cáo nhấn mạnh vào đặc điểm văn hóa vùng
miền (văn hóa nhóm).
- Ảnh hưởng đến việc thực hiện các chiến thuật, các sách lược, các biện
pháp cụ thể, các thao tác, hành vi cụ thể của nhà hoạt động thị trường trong
quá trình làm marketing.
- Văn hoá hầu như ảnh hưởng một cách toàn diện đến các công cụ khác
nhau của hệ thống marketing - mix của DN trong đó đặc biệt đáng lưu ý là
ảnh hưởng đến công cụ sản phẩm, phân phối và xúc tiến hỗn hợp.

- Chính sách xúc tiến hỗn hợp bị ảnh hưởng sâu sắc bởi vấn đề ngôn
ngữ. Ví dụ, từ ngữ dùng trong các quảng cáo giữa Miền Bắc và Miền Nam có
thể dùng khác nhau cho phù hợp với văn hoá ngôn từ của mỗi miền thì sẽ hệu
quả hơn.
- Sự chấp nhận sản phẩm bị ảnh hưởng bởi các tiêu chuẩn thái độ và giá
trị. Chẳng hạn, hướng nhà và các vấn đề phong thủy của ngôi nhà đối với tuổi
(mệnh) khách hàng ...
- Chính sách giá thường bị ảnh hưởng bởi các thái độ văn hoá đối với
sự thay đổi thông qua cái gọi là “giá tâm lý”.
- Hệ thống phân phối thường bị ảnh hưởng bởi các chế định xã hội. Ví
dụ, ở Việt Nam, mặc dù đã có sàn giao dịch BĐS nhưng tâm lý người mua
vẫn thường thông qua người thân giới thiệu hoặc sự tin tưởng đặc biệt dành
cho người bán là họ hàng, thân thích…
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

8

Lớp GeMBA01.V02


+) Kinh tế:
Theo dự báo, GDP của Việt Nam năm 2010 là 106 tỉ USD và với dân
số 85.789 triệu, thu nhập bình quân khoảng 1236 USD, thuộc vào nhóm nước
đang phát triển có thu nhập hấp (theo đánh giá của Hội nghị về Thương mại
và Phát triển của Liên hợp quốc - UNCTAD). Một số đặc điểm của nền kinh
tế Việt Nam hiện nay có ảnh hưởng đến thị trường BĐS:

- Nền kinh tế đang phát triển, mức độ hòa nhập với tài chính thế giới
chưa cao nên ít chịu ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế thế giới.
- Các gói kích cầu trong năm 2009 đã phát huy tác dụng, góp phần giúp
các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tăng trưởng kinh tế. Tình hình thị
trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng:
Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường
chứng khoán đã phát đi tín hiệu có sự tăng trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu
tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát
triển của thị trường BĐS, giúp cho hoạt động Marketing có cơ hội phát triển.
- Cùng với sự phát triển chung của đất nước, thu nhập bình quân của
người dân được nâng cao, tầng lớp trung lưu phát triển nhanh. Tuy nhiên
khoảng cách về thu nhập và mức sống của các tầng lớp cũng ngày càng gia
tăng. Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi
người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ
tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương
thực và thực phẩm.
- Tín dụng ngày càng dễ đến tay người có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt
những đối tượng có thu nhập thấp.

Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

9

Lớp GeMBA01.V02

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

+) Môi trường tự nhiên (địa lý)
Các yếu tố môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến thị trường BĐS và
Marketing đối với BĐS gồm:
- Với tốc độ đô thị hóa cao như hiện nay, đặc biệt là ở các thành phố
lớn (như Hà nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà nẵng…), quỹ đất dành cho đầu tư
bất động sản có xu hướng giảm dần, khó khăn hơn và ngày càng rời xa hơn
các khu đô thị trung tâm.
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số
dân cư trong vùng.
- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều

Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

10

Lớp GeMBA01.V02


cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Nguồn nguyên, vật liệu phục vụ xây dựng hiện nay ở Việt Nam khá
phong phú, giá rẻ và sẵn có (như đá cát, gạch, gỗ…). Tuy nhiên ở mỗi vùng
khac nhau cũng có những điều kiện thuận lợi và khó khăn khác nhau về vật
liệu xây dựng, điều đó ảnh hưởng đến giá thành của các sản phẩm BĐS.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. Vì vậy, đối với các
vùng khác nhau cần có những điều chỉnh để sản phẩm BĐS phù hợp với điều
kiện địa hình, khí hậu và văn hóa sinh hoạt ăn ở của người dân…

+) Công nghệ:
Trước hết, sản phẩm BĐS là sản phẩm thuộc ngành xây dựng, bị ảnh
hưởng rất lớn bởi công nghệ xây dựng. Cùng với sự phát triển chung của đất
nước, sự du nhập các công nghệ mới, công nghệ tiên tiến trong các dự án
BĐS ngày càng phát triển. Ngoài ra các công nghệ sản xuất vật liệu xây dựng
trong thời gian vừa qua cũng phát triển nhanh, các vật liệu cao cấp chưa sản
xuất được trong nước cũng được nhập về theo nhu cầu thị trường. Tuy nhiên,
việc áp dụng công nghệ nào vào từng dự án cụ thể lại quyết định rất lớn đến
giá thành sản phẩm.
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh
hoạt động của kinh doanh BĐS. Nó giúp cho bản thân nhà kinh doanh BĐS
có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối

quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.
Hiện nay, khá nhiều công ty kinh doanh BĐS đã đưa dịch vụ và sản
phẩm của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

11

Lớp GeMBA01.V02


phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để
các nhà kinh doanh BĐS thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt
động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng
bước chuyên nghiệp hoá hoạt động marketing bất động sản trong bối cảnh
phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay. Ngoài ra, việc hoàn
thiện hệ thống thông tin BĐS trong toàn quốc cũng là một nội dung quan
trọng trong quản lý Nhà nước về thị trường BĐS để có những chính sách điều
chỉnh phù hợp và kịp thời, giúp cho người mua tiếp cận với sản phẩm một
cách tốt hơn và đảm bảo cho thị trường ngày càng trở nên lành mạnh hơn.

1.2. Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành
- Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Với đối thủ cạnh tranh hiện tại, Doanh nghiệp cần phải xác định rõ ưu
thế của mình; phải xác định chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp đang ở vị
thế nào (Chiến lược dẫn đầu thị trường, chiến lược thách thưc thị trường hay
chiến lược theo sau thị trường), đối thủ cạnh tranh có những mặt mạnh yếu

như thế nào? Từ đó xác định nhóm phân khúc thị trường doanh nghiệp mình
có lợi thế, nhóm khách hàng tiềm năng để có chiến lược marketing phù hợp
và sáng tạo.
- Đối thủ tiềm năng:
Có thể nói, ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất
động sản. Đây luôn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà kinh doanh, chưa kể đến
các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài. Chính vì vậy, yếu tố này ảnh
hưởng rất lớn đến cơ hội marketing của nhà kinh doanh bất động sản. Họ
không chỉ có đối thủ cạnh tranh tiềm năng trong mước mà cả nước ngoài.
Vì vậy, việc phân tích các yếu tố vĩ mô và nâng cao trình độ, kỹ năng
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

12

Lớp GeMBA01.V02


trong kinh doanh nói chung và BĐS nói riêng luôn là vấn đề của nhà kinh
doanh BĐS.
- Nhà cung ứng (quyền lực của người cung ứng):
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem
ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v..
Chính vì vậy, nhà cung ứng và quyền lực của họ ảnh hưởng không nhỏ

đến Doanh nghiệp, chưa kể nhà cung ứng là các cá nhân với những tài sản
thừa kế...
- Người mua (quyền lực của người mua):
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị
trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người
mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch
trước.
Chính vì vậy, quyền lực của người mua ở môi trường này thường không
giống nhau và có tính không hệ thống. Đây cũng là yếu tố không thể thiếu
trong nội dung marketing của doanh nghiệp.
- Hàng thay thế (Mối đe dọa của hàng thay thế):
Như nhận định của CBRE, năm 2010 là năm bước ngoặt cho sự bùng
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

13

Lớp GeMBA01.V02


nổ nguồn cung thị trường BĐS sinh thái và nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Hàng
loạt các dự án nghỉ dưỡng sinh thái lớn nhỏ đều khởi động hoặc công bố giá
bán khởi điểm rầm rộ trong năm nay.

Chính vì vậy, chiến lược marketing cần phải có tầm nhìn dài hạn và xu
thế toàn cầu.

1.3. Môi trường nhân khẩu:
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong 10 năm qua tỷ lệ tăng dân số
của Việt Nam là khoảng 1,2%/năm, hiện nay Việt nam có khoảng 84 triệu
người, là nước đông dân thứ 13 trên thế giới, mật độ dân số đang là 254
người/km2, cao gấp 6-7 lần “mật độ chuẩn (theo Liên Hợp Quốc, để cuộc
sống thuận lợi, bình quân trên 1km2 chỉ nên có từ 35-40 người). Đây là một
yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS, dân số cao, mật độ cao cũng
đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở cao.
Cùng với tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, làn sóng di cư của các
nhóm lao động từ nông thôn ra thành thị cũng tăng theo làm cho nhu cầu nhà
ở đô thị tăng cao, đặc biệt đối với các đối tượng có thu nhập thấp.
Mặc dù dân số Việt Nam vẫn đa số là lao động phổ thông, lao động
trình độ thấp và lao động trong lĩnh vực nông nghiệp, nhưng cùng với sự phát
triển chung của đất nước, người dân ngày càng có điều kiện được tiếp cận với
các điều kiện giáo dục, số người có trình độ học vấn và có thu nhập khá đang
tăng lên trong thời gian qua, góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế.
Kiểu hộ gia đình truyền thống vẫn phổ biến là là đặc trưng chủ yếu của
kiểu hộ gia đình Việt Nam, mỗi gia đình vẫn thường 3 thế hệ chung sống: ông
- bà, bố - mẹ, con cái. Đây cũng là một đặc điểm ảnh hưởng đến việc xây
dựng các căn nhà phù hợp với phong tục sống của người Việt Nam, và điều
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

14

Lớp GeMBA01.V02


đó cũng ảnh hưởng đến cách thức tiếp thị, marketing cho các sản phẩm BĐS.
Nguồn lực lao động phong phú, giá nhân công trong ngành xây dựng
rẻ, đặc biệt là lao động phổ thông, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm BĐS.

2. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam hiện nay. Phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
2.1. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam hiện nay.
Để thành công trong ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện
nay, theo tôi nhà kinh doanh Bất động sản trước hết phải có các phẩm chất
cần thiết như: thông minh, có đủ nhân cách, biết tạo dựng các mối quan hệ,
biết cách sử dụng và giữ chân các nhân viên giỏi, biết cách lắng nghe và luôn
sẵn sàng hoc hỏi, sẵn sàng đương đầu với thử thách để hoàn thành công việc,
biết tối thiểu hóa những rủi ro... và có đủ khéo léo để trở thành một nhà kinh
doanh giỏi, ngoài ra cần phải:
- Có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế, chính trị, pháp luật; sự
phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong
quá khứ hiện tại và tương lai để từ đó vạch ra kế hoạch kinh doanh phù hợp,
hài hòa giữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứu
mang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị của tiền thuê
hay giá bán đối với bất động sản của mình.
- Cần có một tầm nhìn chiến lược tốt và phải thực hiện tốt việc nghiên
cứu thị trường tại thời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có
kết quả trong vòng vài ba năm sau đó vì để có một dự án BĐS thông thường
phải mất rất nhiều thời gian, tối thiểu từ 3-5 năm. Họ cần phải có những
nghiên cứu và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trong quá

Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

15

Lớp GeMBA01.V02


khứ, hiện tại, phân tích thị trường, phân tích về vị trí và các loại hình phát
triển , phân tích về nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân
tích các giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm
toán … và đưa ra các dự báo trong tương lai. Những nghiên, phân tích và dự
báo đó sẽ là yếu tố quyết định việc: ở đâu? Làm gì? Và như thế nào? Nhằm
làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đối với bất động sản,
tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng dữ liệu về những khách
hàng tiềm năng là những khách hàng thường xuyên trong bất kể hoàn cảnh
của thị trường đảm bảo giành được những chỉ số tốt nhất trong các giao dịch
bất động sản, định hướng, xây dựng được những phân khúc thị trường mới
cho các nhóm sản phẩm của công ty.
- Có kiến thức tốt về marketing nói chung và có những sáng tạo và mưu
mẹo cần thiết trong marketing BĐS. Bất động sản thông thường là tài sản đối
lớn đối với mọi người vì vậy việc quyết định mua, bán thông thường được các
khách hàng cân nhắc rất kỹ lưỡng. Marketing trong bất động sản cũng không
chỉ đơn thuần là cho thuê đầy tòa nhà với bất kể giá nào mà còn là việc xây
dựng được thương hiệu của sản phẩm, các nhóm khách hang tiềm năng, cách
thức phuc vụ chuyên nghiệp. Và tốt nhất để trở thành một ông chủ thành đạt
trong kinh doanh bất động sản, cần tuyển chọn cho mình một giám đốc

marketing thật tốt chứ không đơn thuần chỉ là một giám đốc bán hàng.
2.2. Sự khác nhau giữa Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh:
Giữa hai miền Nam - Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi
của các bên tham gia giao dịch. Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai
thành phố lớn đặc trưng cho phong cách hai miền Nam và Bắc. Ngoài ra Hà
Nội là Thủ đô, nơi tập trung nhiều công trình văn hóa, chính trị của cả nước,
thành phố HCM là nơi tập trung nhiều nhất cả nước về sản xuất công nghiệp,
thương mại, dịch vụ...
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

16

Lớp GeMBA01.V02


Thị trường Thành phố Hồ Chí Minh biến động nhanh hơn, biên độ giá
cũng thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất
động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn khá nhiều so với Hà Nội. Do vậy
đặc điểm của Nhà đầu tư kinh doanh tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phải có
độ nhạy bén cao hơn hẳn.
Nếu như tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, hình thức tặng quà,
hiện vật như ô tô, xe máy, tivi, tủ lạnh, vàng - trang sức, thiết bị nội thất…
cho khách hàng mua căn hộ là xu hướng chủ đạo, thì ở Hà Nội, giảm giá bán
trên sản phẩm là cách làm phổ biến của chủ đầu tư nhiều dự án.
Với những "kinh nghiệm" đã có từ năm 2009, thị trường bất động sản
năm 2010 sẽ khởi sắc hơn, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng sốt cục bộ, nóng

lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội như đất nền dự án, nhà chung
cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP HCM.
Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không
tăng chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ
hội để bất động sản phát triển vào năm 2010.

Kết luận:
Thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay vẫn đang là một thị trường non
trẻ, với những chính sách đồng bộ của Nhà nước và sự cố gắng của các nhà
đầu tư BĐS thị trường này đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu
hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại
và trong tương lai là rất lớn.
Để hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thành công,
nhà đầu tư và nhà kinh doanh ngoài những kiến thức, năng lực… cần phải cố
gắng tìm hiểu, nắm bắt các điều kiện vĩ mô và vi mô ảnh hưởng đến hoạt
Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

17

Lớp GeMBA01.V02


động thuộc lĩnh vực của mình. Ngoài ra, cần chú trọng cho công tác đảm bảo
chất lượng công trình, công tác marketing, tiếp thị, bán hàng.
Sau nhiều năm khảo sát và xem xét xu hướng phát triển thị trường Việt
Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã rút ra được một kinh nghiệm quý là

thay vì triển khai đầu tư từ đầu, có thể ký kết hợp đồng hợp tác chiến lược với
các doanh nghiệp trong nước có tiềm năng. Đó là những doanh nghiệp có quỹ
đất, đã hoàn tất đền bù giải tỏa, nhưng lại thiếu vốn để triển khai dự án, mà
điều này thì nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng bổ sung. Mặt khác, chính
các nhà đầu tư BĐS Việt Nam cũng nhìn nhận được điểm yếu của mình trong
việc tiếp thị, kinh doanh dự án, nên việc mời chào các nhà đầu tư nước ngoài
làm đối tác chiến lược để thực hiện các khâu này cũng là một trong những
hướng đi đúng đắn của các Nhà đầu tư trong nước để phát triển trong lĩnh vực
này.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.
- Một số website:



/> />

Bài tập cá nhân
Báu Hà
Môn: Quản trị MARKETING

Trần

18

Lớp GeMBA01.V02