Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản ở việt nam hiện nay

Đề số 1: Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh
bất động sản ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường
vĩ mô, môi trường ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành
công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động
sản thành công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng
vấn) để minh họa cho bài viết.

BÀI LÀM

1. Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.
1.1.Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản và marketing trong bất động sản
ở Việt nam hiện nay:
Từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh và có
tính chu kỳ khoảng 5 - 6 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng
giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại
một số thành phố lớn. Bên cạnh những yếu tố tích cực trong quá trình phát triển,
thị trường BĐS ở nước ta cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng ngại khi mà "Khả năng
trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ
nguy hiểm. Tại Việt Nam, mức tiết kiệm để mua nhà hiện đang trên 80% thu nhập
của một hộ trung lưu là một mức dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Một trong những yếu tố quan trọng nhất nhằm hạn chế tới mức tốt nhất những rủi
ro này là khả năng tiếp cận thông tin hay tính minh bạch của thông tin trên thị
trường. Tuy nhiên có thể thấy việc tiếp cận thông tin để xúc tiến đầu tư của nhà
đầu tư nhằm hình thành một dự án khu đô thị mới, chung cư cao tầng là một tồn 1


tại lớn hiện nay. Dẫu rằng rất nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình
đã được xây dựng và rất nhiều dự án đã hoàn thành, đang triển khai và sẽ triển khai

nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.
Thêm vào đó, hiện vẫn chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường bất
động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, trên thế giới tồn tại rất nhiều các chỉ số khác
nhau về đo lường thị trường bất động nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị
mới nói riêng. Chẳng hạn, chỉ số giá nhà (HPI), chỉ số giá bất động sản (RPI), chỉ
số thị trường bất động sản (REMI)..

* Thuận lợi:
- Bất động sản tại Việt nam khá phát triển so với khu vực .
- Nền kinh tế đang trong giai đoạn phát triển nên nhu cầu về bất động sản ở Việt
nam ngày càng tăng cao như: Nhà ở, Văn phòng cho thuê, Chung cư v.v… với các
tòa nhà có địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an
toàn, có đầy đủ chỗ đỗ xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Đặc biệt quan
trọng nhất là với giá cả vừa phải vẫn được ưa chuộng, phát triển tốt trong những
năm qua và trong những năm sắp tới.
- Các kênh đầu tư khác trong giai đoạn hiện nay đối với nhà đầu tư không thực sự
hấp dẫn và an toàn hơn so với kênh đầu tư bất động sản.
* Khó khăn:
- Giá bất động sản được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế.
- Nhu cầu đối với thị trường mua bán nhà đất giảm do Nhà nước điều chỉnh giá
đất, tiêu cực trong đất đai, giá vàng biến động mạnh v.v…
- Chất lượng của các công trình chưa đảm bảo chất lượng và đáp ứng với yêu cầu
của khách hàng.
- Thiếu những “không gian hạng sang”, đặc biệt là các trung tâm bán lẻ hay trung
tâm thương mại cho thuê.
2


- Marketing bất động sản tại Việt Nam đang bị phụ thuộc vào đội ngũ đầu cơ bất
động sản.

- Quan hệ cung cầu về bất động sản hiện nay không cân bằng, cung ít hơn cầu nên
Marketing cho bất động sản chưa được quan tâm nhiều được thể hiện qua:
+ Các chủ bất động sản thường mắc phải sai lầm là họ quá tin tưởng vào những
quyết định dựa trên suy đoán cảm tính của mình mà chưa nhìn nhận rõ tầm giá trị
của việc marketing trong việc làm gia tăng giá trị các bất động sản của mình.
+ Các chủ bất động sản hiện nay bị hạn chế về nguồn vốn, kinh nghiệm, có xu thế
môi giới nhiều hơn, không muốn bỏ thời gian chi phí nghiên cứu thị trường một
cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp.
+ Nhân sự hoạt động trong lĩnh vực marketing bất động sản trong nước dần dần
chuyển sang các công ty bất động sản nước ngoài ngày càng tăng dẫn đến thiếu hụt
trầm trọng. Chính vì vậy trong nước mặc dù có nhiều công ty tư vấn, môi giới,
quản lý bất động sản nhưng các dự án lớn đều rơi vào tay một số ít công ty quản lý,
tư vấn, môi giới bất động sản nước ngoài hiện đang có mặt tại Việt Nam.
- Cách thức triển khai tiếp thị dự án của các doanh nghiệp trong nước thường
không thường xuyên điều tra thực tế thị trường, nhu cầu và phân khúc của các
khách hàng một cách cụ thể mà chỉ đơn thuần là phát tờ rơi quảng cáo, đăng quảng
cáo trên báo với thiết kế và nội dung tương tự nhau, chưa tạo nên sự khác biệt và
chưa nhắm tới đúng phân khúc khách hàng của mình. Thiếu chiến lược tiếp thị
chuyên nghiệp, bài bản các doanh nghiệp bất động sản sẽ làm lãng phí nguồn lực,
gây ảnh hưởng xấu tới thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong
hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Chỉ khi tiến hành khảo sát nghiên cứu
thị trường, xác định rõ phân khúc khách hàng cụ thể, xây dựng chiến lược tiếp thị
bài bản, có một đội ngũ kinh doanh với phong cách làm việc chuyên nghiệp, tạo
nên sự khác biệt độc đáo trong cách tiếp cận trực tiếp khách hàng hay quảng bá sản
phẩm thì các doanh nghiệp bất động sản trong nước mới có thể nâng cao sức cạnh
tranh, giành lại thị phần nội địa từ tay các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài
đang hoạt động ở Việt Nam.

3

1.2. Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.

Cơ hội

Thách thức

-Nền kinh tế đang phát triển.

-Tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro, nhất

Diễn giải
Về kinh tế

-Thu nhập bình quân hàng là đầu cơ về bất động sản khá phổ
biến.
năm tăng trên 5%
-Các chính sách của nhà -Cơ chế về tín dụng ngày càng
nước hổ trợ như: Cho vay thắt chặt
đối với người có thu nhập -Thị trường bất động sản chưa
thấp mua nhà, các gói kích thực sự phát triển, còn manh mún,
cầu về kinh tế v.v..
Về Chính trị

nhỏ lẽ

-Mở cửa cho Việt kiều được -Chính sách còn chồng chéo chưa
mua nhà tại Việt nam.

thống nhất.

- Các chính sách khuyến -Tính minh bạch công khai về quy
khích đầu tư nhà ở cho hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng
người có thu nhập thấp, sinh kịp thời.
viên v.v…

- Việc huy động vốn của chủ đầu
tư đối với người góp vốn còn
nhiều bất cập ảnh hưởng đến nhà
đầu tư.

4


Về Văn hóa – -Tầng lớp người có thu nhập - Nước ta vẫn là nước chậm phát
Xã hội

cao ngày càng tăng.

triển nên đại đa số có thu nhập

- Kinh tế phát triển thì tốc độ thấp.
đô thị hóa ngày càng cao

- Trình độ lao động còn thấp.

- Lao động dồi dào, nhân - Thực trạng bất động sản hiện nay
công rẻ.

chủ yếu là đầu cơ chưa thực sự

-Tâm lý người tiêu dùng đáp ứng được với người có nhu
thích sở hữu nhà đất nên tạo cầu thực sự.
cơ hội cho mua bán đất đai

-Quan

niệm

của

người

dân

Phương đông về phong tục, tập
quán, lối sống v.v..
Về Công nghệ

- Công nghệ ngày càng phát -Thời gian thi công dài.
triển làm cho giá thành ngày -Tâm lý ở nhà cao tầng, chung cư
càng hạ, nhà cao tầng phát đối với đại đa số người tiêu dùng
triển mạnh, đáp ứng được việt nam chưa thực sự phổ biến.
đối tượng có thu nhập thấp.

Về môi trường -Quỹ đất cho phát triển nhà Giá đất đền bù cao (NĐ 69/CP)
tự nhiên

ở còn nhiều.

Thời tiết nhiều diễn biến bất lợi.

- Nguồn NVL phong phú

2. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam:

- Có đầy đủ tiêu chuẩn đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật gồm: Luật kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐCP do Chính phủ ban hành ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Kinh doanh bất động sản.
5


- Là người qua đào tạo các chuyên ngành về xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài
chính đủ mạnh, có kinh nghiệm trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Có trình độ, hiểu biết pháp luật và am hiểu về thị trường bất động sản.
- Kỹ năng tiếp cận thị trường, phân tích dự báo, biết nắm bắt cơ hội v.v….
- Kỹ năng hoạt động marketing trong thị trường bất động sản.
- Có tư duy tốt và mối quan hệ rộng, đặc biệt là quan hệ tốt với chính quyền địa
phương.

3.Sự khác nhau trong kinh doanh bất động sản giữa Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh:

Tiêu chí

Hà nội

Sài gòn

Vị trí

Là trung tâm VH-Chính Là trung tâm Kinh tế
trị

Điều kiện tự nhiên

Khắc nghiệt

Ít khắc nghiệt hơn

Pháp luật – chính sách

Quản lý kiến trúc chặt Cơ chế năng động hơn
hơn

Trình độ

Có trình độ dân trí cao Có trình độ dân trí thấp
hơn

Cơ chế làm việc

hơn

Cơ chế chưa thực sự năng Năng động hơn
động

Thói quen khách hàng, Phong

nhu cầu nhà ở

kiến

hơn,

ảnh Đơn giản hóa

hưởng
Nhu cầu nhà ở ít hơn

Nhu cầu nhà ở cao hơn

6


Chính sách thu hút

Chịu ảnh hưởng văn hoá Chịu

ảnh

hưởng

của

phương đông

phương Tây

Dân số

Mật độ dân số thấp hơn

Mật độ dân số cao hơn

Thu nhập bình quân

Có thu nhập thấp hơn

Cao hơn

Cơ sở hạ tầng

Giao thông còn kém

Giao thông tốt hơn

Thói quen sở hữu

Có thói quen sở hữu mua Có thể thuê nhà, chung cư
đất, nhà

4. Xu hướng phát triển của kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:

Việt Nam đang phát triển rất nhanh và nhu cầu bất động sản cũng sẽ tiếp tục tăng
trong thời gian tới. Giá cả của hầu hết các mảng bất động sản cũng sẽ tăng trong
vài năm tới nhưng người mua và người thuê sẽ có xu hướng lựa chọn những sản
phẩm có chất lượng tốt hơn và được quản lý tốt hơn. Vì thế thị trường này có nhiều
tiềm năng nhưng cũng mang nhiều rủi ro.

Số lượng các dự án hiện nay trong tất cả các lĩnh vực bất động sản là rất lớn.
Điều này có thể dẫn tới dư thừa về nguồn cung trong vài năm tới. Dường như
nhiều người, dù đã có kinh nghiệm hay chưa, đều “nhảy” vào lĩnh vực này, và đây
chính là một sự mạo hiểm. Các nhà đầu tư có thể giảm rủi ro thông qua làm việc
cùng những nhà tư vấn chuyên nghiệp.
Nhu cầu về nhà ở trung bình và giá cả hợp lý là phân khúc thị trường của bất
động sản trong thời gian tới sẽ tăng mạnh nhằm đáp ứng đại đa số sự thỏa mãn của
đối tượng khách hàng có thu nhập thấp như hiện nay.
Nhu cầu về đầu cơ bất động sản trong giai đoạn suy thoái kinh tế, đồng tiền mất
giá, các kênh đầu tư khác có nhiều yếu tố rủi ro là một điều kiện thuận lợi để phát
triển nhu cầu cho các nhà đầu cơ bất động sản.
7


Nhà ở chung cư, văn phòng cho thuê đối với các khu đô thị, thành phố, khu công
nghiệp v.v. sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới song song với sự phát triển của
đất nước.
Gói kích cầu của Chính phủ và sự kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối
năm nay có thể tác động tích cực tới thị trường. Ngoài ra, lãi suất và lạm phát cũng
sẽ là yếu tố quan trọng để xem xét và điều tiết cho thị trường bất động sản Việt
Nam.
Bốn xu hướng chi phối mạnh mẽ tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam
do ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định
trên www.cafef.vn như sau:
+ Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu:
Hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu hiện chủ yếu là tại các thành
phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, vẫn duy trì được đà
phát triển. Trong vòng 6 tháng tới, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục
tăng trưởng ở mức vừa phải.
+ Chất lượng dự án được quan tâm nhiều hơn:

Trong dài hạn, xu hướng của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực. Sẽ có
nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái phát triển bất động sản diễn ra trên cả
nước, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế - chính trị như Hà Nội và Tp.HCM. Việc
xây dựng mới được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng bất động sản dần cao hơn
và lớn hơn đối với các khu vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không
gian thương mại.
+ Người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản:
Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị
đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu
từ giới đầu cơ, chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Khi thị trường ngày càng phát
triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này sẽ dần bị triệt tiêu và thay
vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của bất động sản.

8


+ Xu hướng đào thải ở thị trường văn phòng cho thuê
Đối với mảng văn phòng cho thuê, các tòa nhà với địa thế đẹp, tiện nghi, tính năng
sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ
xe được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Vì vậy, những tòa nhà văn phòng có
đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.
Bên cạnh địa thế thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống trung
tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn
tới quyết định của khách hàng

5. Kết luận:

Marketing chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây
dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho các nhóm sản phẩm của Công
ty, tiếp thị sản phẩm bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những

phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả và làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi
nhuận như mong muốn.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi Giám đốc marketing cần có những hiểu biết tổng
thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng
của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Việt nam là nền kinh tế thị trường có sự chỉ đạo của Nhà nước. Vì thế vai trò của
Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt
động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Vì vậy trong thời gian tới cần tập
trung một số giải pháp cho thị trường bất động sản như sau:
- Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án, quy hoạch phát triển đô thị đảm bảo
minh bạch, công khai.
- Xem xét lại cân đối cung cầu của thị trường bất động sản.
9


- Tìm các giải pháp nhằm giảm giá bất động sản đáp ứng với người tiêu dùng.
- Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin
cung cấp cho người mua, người bán.

Tài liệu tham khảo:
- Giáo trình bài giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs.
- Các bài viết trên mạng Internet:
- ,
-

,

-

www.vneconomy.vn,

- ,
- ,
- ,
-

10