Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUÝ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUÝ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Quý Thủy


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý
báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS. TS Nguyễn Thế Hùng
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả và các cơ quan ban ngành
khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận

tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Quý Thủy


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài ............................................................................................1
2. Mục tiêu đề tài ....................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...........................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................4
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất .........................4
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.........................................................................10
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................................................11
1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................16
1.3. Cơ sở thực tiễn ...............................................................................................18
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới ..18
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam..........................................................19
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .............................22


iv

1.4. Đánh giá chung về tổng quan ........................................................................23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................24
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................24
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả ........24
2.2.2. Sơ lược công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................24
2.2.3. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................................24
2.2.4. Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................24
2.2.5. Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................................................24
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................24

2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ....................................................24
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp ........................................25
2.3.3. Phương pháp thống kê so sánh, phân tích và tổng hợp số liệu...............27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...............................................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................28
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................32
3.2. Tình hình công tác quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả .........................................................................................................37
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................37
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2015 .....................................................41
3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 ..........................................................43


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUÝ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG

Thái Nguyên, năm 2016


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐĐC

Bản đồ địa chính

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QLNN

Quản lý Nhà nước

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành ...................................................33
Bảng 3.2: Dân số của thành phố Cẩm Phả trong mối tương quan với dân số của Hạ
Long, Đông Triều và Uông Bí .................................................................36
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả năm 2015 ........42
Bảng 3.4: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015..43
Bảng 3.5: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho tổ chức
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................48
Bảng 3.6: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .............................................52
Bảng 3.7: Kết quả thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ................................................54
Bảng 3.8: Kết quả thu lệ phí trước bạ thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ...................56
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 .........58
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................59
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................63


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ................................................................................11
Hình 3.1: Vị trí của thành phố Cẩm Phả trên bản đồ đất nước .................................29
Hình 3.2: Sản lượng than sạch từ 2010-2013............................................................31
Hình 3.3: Giá trị sản xuất cố định .............................................................................33
Hình 3.4: Lượt khách du lịch đến các điểm du lịch chính ........................................35
Hình 3.5: Cơ cấu kết quả công tác xét duyệt, cấp GCN QSD đất ở cho các ............47
Hình 3.6: Cơ cấu kết quả công tác xét duyệt, cấp GCN QSD đất ở cho các ............51


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Có thể nói đất đai có vai trò
vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng to lớn đến sự tồn tại và phát triển của con người.

Những năm gần đây, do chính sách mở của của nền kinh tế. Việc đẩy nhanh công
cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng
diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh
doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng
giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày càng tăng nhanh gây áp lực
đối với nhà quản lý đất đai, đồng thời nó đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng
lên nhanh chóng. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
là phải có những biện pháp quản lí chặt chẽ và hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả
sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Xuất phát từ yêu cầu của thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta
đã luôn quan tâm tới việc hoàn thiện hệ thống pháp “Luật Đất Đai”.
“Luật Đất Đai” 1988 ra đời nhưng trước sự phát triển không ngừng của nền
kinh tế thị trường, chỉ trong 5 năm đưa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong
công tác quản lý và sử dụng. “Luật Đất Đai” 1993 ra đời nhằm khắc phục hệ những
hạn chế của “Luật Đất Đai” 1993, nhưng chỉ trong 10 năm đã phải sửa đổi bổ sung
2 lần vào năm 1998 và năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển. Sự ra
đời của “Luật Đất Đai” 2003 được xem như là bước đột phá trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ
đất của mình và người sử dụng có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất để
phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai được đưa ra trong Luật Đất Đai 2013 là: “Công tác
đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)”. Ý nghĩa nội


2

dung này được thể hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử
dụng đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư

kinh doanh vào đất. Vì thế đăng ký quyền sử dụng đất, trở thành vấn đề cấp thiết
đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định.
Là 1 trong 4 thành phố trực thuộc của tỉnh Quảng Ninh có tốc độ phát triển
nhanh và mạnh mẽ, Cẩm Phả đã có những đóng góp rất lớn vào sự phát triển trung
của toàn tỉnh. Thời gian qua, Cẩm Phả đã có những bước chuyển mình ngoạn mục
về mọi mặt trong đó phải kể đến những nỗ lực trong công tác cải cách hành chính.
Đến nay Cẩm Phả đứng thứ 2 trong tổng số 14 huyện thị của Quảng Ninh về chỉ
số cải cách thủ tục hành chính. Công tác cải cách thủ tục hành được triển khai
mạnh mẽ trên tất cả mọi lĩnh vực tuy nhiên thay đổi mạnh mẽ nhất và rõ nét nhất
phải kể đến lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường với tỷ lệ hồ sơ được tiếp nhận và
giải quyết chiếm trên 70% tổng số các thủ tục hành chính. Trong đó công tác cấp
giấy chứng nhận đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên công tác cấp
giấy chứng nhận ở Cẩm Phả nói riêng và trên cả nước vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập, khó khăn, vướng mắc nguyên nhân là do lấn chiếm đất đai, xây dựng các
công trình trên đất trái phép, tranh chấp đất đai,….. vẫn còn xảy ra ảnh hưởng đến
công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi tiến
hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở trên địa Thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015”
2. Mục tiêu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015. Đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả nói riêng, tỉnh Quảng Ninh và cả nước nói chung trong thời
gian tới.


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Quý Thủy


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013 [22]: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người
được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.1.2. Phân loại
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại:
* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [4]: “Đăng ký đất đai, tài sản

gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần
đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây [22]:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT [4] “ Đăng ký biến động đất
đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ
tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa
chính theo quy định của pháp luật.”


5

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện
đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [22]:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.


6

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ

thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất
đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ
Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ
TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh,
thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng
TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai
2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho
một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối
tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì
vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác
định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký [22].
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như:
nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành
nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không
thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để
đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai


7

của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình
thành thị trường bất động sản.
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được
tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã,

huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực
tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì
vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất
đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã. Một
mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
1.1.1.4. Vai trò của đăng ký đất đai
* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định [22]: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước
không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác
ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở
hữu duy nhất và tuyệt đối. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm
pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc
chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ
sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị
tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải
tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có
hiệu quả…
* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp

đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý
báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS. TS Nguyễn Thế Hùng
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả và các cơ quan ban ngành
khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Quý Thủy


9

Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề mà còn
là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.1.5. Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất
Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê
khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai 2013 bao gồm [22]:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất

nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân,
các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể
thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của
địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,
sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử
dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.


10

1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm
Điều 3 Luật Đất đai 2013 [22]:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”
1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu

thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau [3]:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;


11

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"
như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [22]:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.


12

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận
UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ
chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức

nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều kiện
sau [22]:
1, Đã thành lập VPĐK quyền sử dụng đất trực thuộc Sở TN & MT;
2, VPĐK quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất,
trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận.
1.1.3.2. Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại
Điều 106, Luật Đất đai 2013 [22]:
- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính
Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân
hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê
khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm
tra xác nhận.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài ............................................................................................1

2. Mục tiêu đề tài ....................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................3
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...........................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .........................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................4
1.1.1. Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất .........................4
1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.........................................................................10
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất .....................................................................11
1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................16
1.3. Cơ sở thực tiễn ...............................................................................................18
1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một số nước trên thế giới ..18
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam..........................................................19
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .............................22


14

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được

nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác
định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.