Nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam – chi nhánh thanh hoá

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng xin cam
đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cảm ơn và

U

Ế

các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.

H

TÊ

́H

Tác giả luận văn

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

Trần Ngọc Công

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự cộng tác và giúp đỡ
của nhiều tập thể và cá nhân.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học kinh tế- Đại học Huế,

Ế

Phòng KHCN-HTQT-ĐTSĐH, các Thầy, Cô giáo và các học viên lớp cao học khóa 15

giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.

U

khoa Quản trị kinh doanh trường Đại học kinh tế Huế đã tạo mọi điều kiện thuận lợi,

́H

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Lại Xuân Thủy-

TÊ

người đã hướng dẫn tận tình và đầy trách nhiệm để tôi hoàn thành luận văn.

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc và các Phòng ban của Chi

nhánh ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Thanh Hóa, các khách hàng cá nhân

H

của BIDV Thanh Hóa đã tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tình cộng tác giúp tôi hoàn

IN

thành luận văn.

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn

Tác giả

̣I H

O

̣C

K

bè, người thân trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.

Đ
A

Trần Ngọc Công

ii

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
Họ và tên học viên: Trần Ngọc Công
Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh; Niên khóa: 2014 - 2016
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lại Xuân Thủy.
Tên đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ Ở TẠI NGÂN

Ế

HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH

U

THANH HÓA.

́H

1. Tính cấp thiết của đề tài

Với mong muốn mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở của chi

TÊ

nhánh, góp phần nâng cao hình ảnh, uy tín cũng như đóng góp vào hiệu quả hoạt

động, sự phát triển bền vững của Chi nhánh, tác giả đã chọn đề tài “Nâng cao chất

2. Phương pháp nghiên cứu
2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu

IN

Chi nhánh Thanh Hoá” làm đề tài luận văn thạc sỹ.

H

lượng tín dụng nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –

K

- Đối với số liệu thứ cấp: Báo cáo thường niên của BIDV Thanh Hóa.
- Đối với số liệu sơ cấp: Lấy phiếu thăm dò khách hàng cá nhân tại BIDV.

̣C

2.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu

O

- Các phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, phân tích EFA, hồi quy.

̣I H

- Toàn bộ số liệu điều tra được nhập và xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0.
3. Kết quả nghiên cứu và những đóng góp của luận văn
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về chất lượng dịch tín dụng nhà ở.

Đ
A

- Phân tích tình hình thực trạng chất lượng tín dụng nhà ở của BIDV Thanh Hóa

giai đoạn 2012 - 2014.

- Phân tích, đánh giá các nhân tố tác động đến chất lượng tín dụng nhà ở tại

BIDV Thanh Hóa.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở tại BIDV Thanh Hóa.
- Đề tài đã đưa ra các giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn trong việc nâng
cao chất lượng tín dụng nhà ở.

iii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ ................................ iii

Ế

MỤC LỤC..................................................................................................................iv

U

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii

́H

DANH MỤC BẢNG BIỂU .......................................................................................ix

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ................................................................................x

TÊ

PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2

H

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................2

IN

4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................3
5. Nội dung nghiên cứu ...............................................................................................3

K

PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................4
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ

̣C

Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ....................................................................4

O

1.1.HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ......................4

̣I H

1.1.1. Khái quát hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại ..................................4
1.1.1.1.Khái niệm ngân hàng thương mại ...................................................................4
1.1.1.2. Vai trò của Ngân hàng thương mại ................................................................5

Đ
A

1.1.1.3.Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại ..........................................6
1.1.2. Cho vay của NHTM ..........................................................................................7
1.1.2.1.Khái niệm cho vay của NHTM .......................................................................7
1.1.2.2.Đặc điểm cho vay của NHTM ........................................................................8
1.1.2.3.Phân loại cho vay ............................................................................................8
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY MUA NHÀ: ..............................10
1.2.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng tiêu dùng: ..................................................10

iv


1.2.1.1. Khái niệm và đặc điểm:................................................................................10
1.2.1.2. Phân loại tín dụng tiêu dùng ........................................................................12
1.2.2. Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà ............................13
1.2.2.1. Quá trình hình thành....................................................................................13
1.2.2.2. Sự cần thiết của tín dụng nhà ở ...................................................................14

Ế

1.2.2.3. Đặc điểm của tín dụng nhà ở........................................................................15

U

1.2.2.4. Các sản phẩm tín dụng nhà ở của NHTM....................................................17
1.3. CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CỦA NHTM..........................................17

́H

1.3.1.Khái niệm chất lượng tín dụng của NHTM .....................................................17

TÊ

1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng thương mại ..19
1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng của Ngân hàng..............................20
1.3.4. Chất lượng tín dụng dưới góc độ khách hàng. ................................................24

H

1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng nhà ở của NHTM ...............25

IN

1.3.5.1.Yếu tố chủ quan ............................................................................................25
1.3.5.2. Yếu tố khách quan........................................................................................28

K

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ Ở TẠI NGÂN

HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –

̣C

CHI NHÁNH THANH HÓA....................................................................................30

O

2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh
Thanh Hóa .................................................................................................................30

̣I H

2.1.1. Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam – chi
nhánh Thanh Hóa ......................................................................................................30

Đ
A

2.1.2. Cơ cấu tổ chức.................................................................................................30
2.1.3. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hóa ............................................................................32
2.2. Thực trạng chất lượng tín dụng nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hóa. ...................................................................39
2.2.1. Đánh giá chất lượng tín dụng nhà ở theo chỉ tiêu định lượng.........................39
2.2.2. Đánh giá chất lượng tín dụng nhà ở theo chỉ tiêu định tính............................43

v

2.2.3. Những tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng nhà ở ......44
2.2.3.1 Những tồn tại.................................................................................................44
2.2.3.2. Nguyên nhân ................................................................................................45
2.2.4. Kết quả nghiên cứu chất lượng dịch vụ tín dụng nhà ở thông qua ý kiến khách
hàng ...........................................................................................................................47

Ế

2.2.4.1. Đặc điểm cơ bản của đối tượng được điều tra .............................................49

U

2.2.4.2. Kiểm định độ tin cậy của các biến điều tra ..................................................50
2.2.4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis – EFA)....53

́H

2.2.4.4. Phân tích hồi quy nhằm xác định vai trò của các nhân tố ảnh hưởng đến

TÊ

mức độ hài lòng về chất lượng dịch vụ tín dụng nhà ở của ngân hàng.....................58

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH

H

THANH HÓA ...........................................................................................................62

IN

3.1. ĐỊNG HƯỚNG VÀ MỤC TIÊU TÍN DỤNG NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG
TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH THANH HÓA

K

TRONG GIAI ĐOẠN 2015 - 2020...........................................................................62
3.2. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG NHÀ Ở TẠI NGÂN

̣C

HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

O

– CHI NHÁNH THANH HÓA.................................................................................63
3.2.1. Xây dựng chiến lược thu hút khách hàng .......................................................63

̣I H

3.2.2. Cán bộ quản lý khách hàng thực hiện quy trình cho vay một cách hợp lý .....64
3.2.3. Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay ............................................................65

Đ
A

3.3.4. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ tại ngân hàng .....................67
3.2.5. Công tác đào tạo, bố trí, tuyển dụng cán bộ....................................................68
3.2.6. Hoàn thiện hệ thống thông tin.........................................................................70

3.2.7. Mở rộng màng lưới kinh doanh ......................................................................70
3.2.8. Chú trọng đến việc xử lý và thu hồi nợ nhằm làm giảm nợ quá hạn ..............71
3.2.9. Tăng cường sự phối hợp giữa BIDV Thanh Hóa với các cấp chính quyền địa
phương.......................................................................................................................73

vi


3.3. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................74
3.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam. .............74
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước ...............................................................75
3.3.3. Kiến nghị với các cấp uỷ chính quyền địa phương.........................................77
KẾT LUẬN ...............................................................................................................79

Ế

TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................80

U

PHỤ LỤC..................................................................................................................82
BIÊN BẢN HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

́H

NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1 VÀ 2

TÊ

BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

XÁC NHẬN HOÀN THIỆN

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt nam

DVBL

Dịch vụ bán lẻ

GTCG

Giấy tờ có giá

HĐV

Huy động vốn

KHTH

Kế hoạch tổng hợp

QLKH

Quảng lý khách hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTW

Ngân hàng Trung ương

TDBL

Tín dụng bán lẻ

TCTD

Tổ chức tín dụng

DPRR

Dự phòng rủi ro

CBTD

Cán bộ tín dụng

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

́H

U

Ế

BIDV

viii


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Huy động vốn ........................................................................................32

Bảng 2.2:

Dư nợ cho vay thời điểm 31/12 hàng năm ............................................35

Bảng 2.3:

Kết quả kinh doanh................................................................................38

Bảng 2.4:

Dư nợ tại BIDV Thanh Hóa giai đoạn 2012 -2014. ..............................39

Bảng 2.5:

Tỉ lệ nợ nhóm 2, nợ xấu thời điểm 31/12 hàng năm. ............................41

Bảng 2.6:

Tỷ lệ xử lý tài sản đảm bảo tại thời điểm 31/12 hàng năm ...................42

Bảng 2.7:

Tỉ lệ nợ nhóm 2, nợ xấu tại thời điểm 31/12 hàng năm ........................44

Bảng 2.8.

Đặc điểm cơ bản của đối tượng điều tra................................................49

Bảng 2.9.

Kiểm định độ tin cậy đối với các biến điều tra......................................51

TÊ

́H

U

Ế

Bảng 2.1:

Bảng 2.10. Kiểm định KMO và Bartlett’s Test .......................................................53

H

Bảng 2.11. Phân tích nhân tố đối với các biến điều tra ...........................................54

IN

Bảng 2.12. Kết quả phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

khách hàng về chất lượng tín dụng nhà ở tại BIDV Thanh Hóa. ..........60

ix


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa lãi suất và nhu cầu vay mua nhà .............................11
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ dư nợ tại BIDV Thanh Hóa giai đoạn 2012 -2014: ................40

Ế

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức BIDV Thanh Hóa. ........................................................31

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

́H

U

Sơ đồ 2.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất ....................................................................48

x

PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá, đất nước
ta đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã

Ế

hội. Chính trị ổn định, kinh tế tăng trưởng khá và bền vững đã thúc đẩy hoạt động

U

đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền đề cho việc tăng việc

́H

làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân. Trong tình hình

đó, Đảng và Nhà nước ta luôn xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với

TÊ

việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế thị trường, đời sống của người dân đã đươc nâng cao đáng

kể và ngày càng được hưởng những thành tựu do phát triển kinh tế đem lại. Tuy

H

nhiên, trong xã hội vẫn còn có những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản

IN

trở việc cải thiện tốt hơn đời sống cho người dân. Một trong số đó là giải quyết
nhà ở cho người dân tại Việt Nam.

K

Có an cư thì mới lạc nghiệp. Câu nói đó nói lên một ước muốn giản dị của mỗi
người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Nhưng ước muốn giản dị đó

̣C

lại không đơn giản chút nào. Bởi một căn nhà, một mái ấm nhiều khi quá sức đối

O

với nhiều người trong hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn

̣I H

hạn chế. Xét trong phạm vi những đô thị ở Việt Nam, thì vấn đề nhà ở cho người
dân hiện nay là một bài toán rất nan giải. Có nhiều giải pháp đặt ra nhằm giải quyết
nhanh những nhu cầu thiết yếu đó cho người dân. Một trong những giải pháp đó là

Đ
A

sự tham gia của các ngân hàng thương mại tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở.

Với truyền thống, bề dày kinh nghiệm 55 năm trưởng thành và phát triển,

BIDV đã khẳng định được vị thế và uy tín trên thị trường tài chính thế giới và khu
vực; là địa chỉ tin cậy của các tập đoàn, định chế tài chính và các doanh nghiệp
trong nước. Tuy nhiên trong hoạt động ngân hàng bán lẻ, BIDV chưa phải là sự lựa
chọn số một của khách hàng. Do đó, đứng trước yêu cầu cạnh tranh và hội nhập
quốc tế, BIDV cần thiết phải phát triển bền vững, BIDV cần phải phát triển hoạt

1


động NHBL nói chung và tín dụng nhà ở nói riêng, đưa hoạt động này lớn mạnh trở
thành một hoạt động cốt lõi của ngân hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
xã hội.
Thanh Hóa là một tỉnh với dân số gần 4 triệu người, là vùng kinh tế trọng
điểm của khu vực Bắc Miền Trung với nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu du

Ế

lịch nổi tiếng, có cảng hàng không, là nơi tập trung nhiều trường đại học, trường

U

trung cấp dạy nghề của khu vực Bắc Miền Trung. Do vậy đây là thị trường tiềm
năng để các NHTM phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ nói chung và tín dụng nhà ở

́H

nói riêng.

TÊ

Với mong muốn mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở của chi nhánh,

góp phần nâng cao hình ảnh, uy tín cũng như đóng góp vào hiệu quả hoạt động, sự phát
triển bền vững của Chi nhánh, là một cán bộ đang công tác tại Ngân hàng TMCP Đầu

H

tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hóa, tác giả đã chọn đề tài “Nâng cao

IN

chất lượng tín dụng nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Thanh Hoá” làm đề tài luận văn thạc sỹ.

K

2. Mục tiêu nghiên cứu
* Mục tiêu chung:

̣C

Trên cơ sở phân tích thực trạng tín dụng nhà ở của BIDV Thanh Hóa, các yếu

O

tố ảnh hưởng để đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở tại BIDV

̣I H

Thanh Hóa.
* Mục tiêu cụ thể:

- Hệ thống hoá lý luận và thực tiễn về tín dụng nhà ở của NHTM.

Đ
A

- Phân tích, đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng nhà ở tại BIDV Thanh Hóa

giai đoạn 2012-2014.

- Đề xuất các giải pháp và đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng tín

dụng nhà ở tại BIDV Thanh Hóa trong thời gian giai đoạn 2015 - 2020.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng tín dụng nhà ở của NHTM.
- Phạm vi nghiên cứu:

2


+ Phạm vi không gian: Địa bàn tỉnh Thanh Hóa
+ Phạm vi thời gian: Đánh giá chất lượng tín dụng nhà ở tại BIDV Thanh Hóa
2012-2014. Các giải pháp đề xuất cho giai đoạn tiếp theo.
4. Phương pháp nghiên cứu
* Thu thập thông tin, tài liệu, số liệu:

Ế

- Nguồn số liệu thứ cấp: Từ báo cáo thường niên của BIDV Thanh Hóa các

U

năm 2012-2014

- Nguồn số liệu sơ cấp: Thông qua việc lấy phiếu thăm dò khách hàng cá nhân

́H

tại BIDV Thanh Hóa

TÊ

- Xử lý số liệu: Phần mềm SPSS.

* Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng các phương pháp sau:

+ Thống kê mô tả, kiểm định, phân tích nhân tố EFA, hồi quy.

H

+ Phân tích dữ liệu

IN

+ Phương pháp so sánh, tổng hợp
5. Nội dung nghiên cứu

K

Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng tín dụng nhà ở của ngân hàng

̣C

thương mại.

O

Chương 2: Thực trạng chất lượng tín dụng nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá giai đoạn 2012-2014

̣I H

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng nhà ở tại Ngân hàng

Đ
A

TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thanh Hoá.

3


PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG TÍN
DỤNG NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Ế

1.1.HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

U

1.1.1. Khái quát hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại
1.1.1.1.Khái niệm ngân hàng thương mại

́H

Cùng với sự phát triển của nền sản xuất lưu thông hàng hoá, ngân hàng đã
hình thành, phát triển và trở thành một nhân tố không thể thiếu trong sự phát triển

TÊ

của mỗi quốc gia. Có thể nói, ngân hàng là tổ chức tài chính quan trọng bậc nhất
trong nền kinh tế, là mạch máu của nền kinh tế giúp nền kinh tế vận hành một cách

H

thông suốt, điều này được chứng minh qua các thành quả và tiện ích to lớn mà ngân
hàng đem lại cho sự phát triển của nền kinh tế, xã hội.

IN

Có nhiều định nghĩa về ngân hàng, tuỳ thuộc vào cách tiếp cận mà có những

K

định nghĩa khác nhau, ngân hàng có thể định nghĩa qua chức năng, nhiệm vụ, các
dịch vụ hay vai trò của nó trong nền kinh tế.

̣C

Theo luật các tổ chức tín dụng thì: “ ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng

O

được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có
liên quan. Theo tính chất và mục tiêu, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng

̣I H

thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân
hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác” (Luật các tổ chức tín dụng và các

Đ
A

văn băn hướng dẫn).

Nhưng cách tiếp cận thận trọng nhất là có thể xem xét các tổ chức này trên

phương diện những loại hình dịch vụ mà nó cung cấp, đó là:
“Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ

tài chính đa dạng nhất đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và thanh toán, thực hiện nhiều
chức năng tài chính nhất so với bất kỳ tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế”
(Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn).

4


1.1.1.2. Vai trò của Ngân hàng thương mại
1.1.1.2.1. Ngân hàng là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế
NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi và tạm thời nhàn rỗi ở các
tổ chức, cá nhân, các thành phần kinh tế. Thông qua hoạt động tín dụng, NHTM
cung cấp vốn cho mọi hoạt động kinh tế, phục vụ cho quá trình tái sản xuất.

Ế

1.1.1.2.2. Ngân hàng là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường

U

Thông qua hoạt động tín dụng, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa các doanh

nghiệp với thị trường. Nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cung ứng cho doanh

́H

nghiệp đã đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng mọi mặt của quá

trình sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu thị trường và từ đó tạo cho doanh

TÊ

nghiệp một chỗ đứng vững chắc trong cạnh tranh.

1.1.1.2.3. Ngân hàng thương mại là công cụ để cơ quan Nhà nước điều tiết vĩ mô

H

nền kinh tế

NHTM là cầu nối giữa Ngân hàng trung ương (NHTW) với nền kinh tế trong

IN

việc thực hiện các chính sách tiền tệ. Để thực thi chính sách tiền tệ, NHTW sử dụng
các công cụ về lãi suất, mức dự trữ bắt buộc… và các NHTM là chủ thể chịu sự tác

K

động trực tiếp của những công cụ này. Với vai trò là cầu nối trung gian, NHTM
chuyển tiếp các tác động của chính sách tiền tệ đến nền kinh tế để Chính phủ và

̣C

NHTW có những chính sách điều tiết hợp lý.

O

Thông qua việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM

̣I H

thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường, điều
khiển chúng một cách có hiệu quả và thực thi vai trò điều tiết gián tiếp vĩ mô: “Nhà

nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.

Đ
A

1.1.1.2.4. Ngân hàng thương mại là cầu nối nền tài chính quốc gia với nền tài chính
quốc tế

Thông qua các hoạt động: kinh doanh ngoại hối, tài trợ xuất nhập khẩu, thanh

toán với các tổ chức tài chính quốc tế… các NHTM đã tạo điều kiện thúc đẩy các hoạt
động ngoại thương ngày càng mở rộng và phát triển.Và cũng thông qua các hoạt động
này, hệ thống NHTM đã thực hiện vai trò điều tiết nền tài chính trong nước phù hợp
với sự vận động của nền tài chính quốc tế.

5


1.1.1.3.Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại là loại hình doanh nghiệp đặc biệt, thực hiện kinh
doanh tiền tệ và cung ứng các dịch vụ ngân hàng. Các hoạt động cơ bản của ngân
hàng thương mại gồm:
- Huy động vốn:

Ế

Đây là hoạt động nền tảng tạo cơ sở cho các hoạt động khác của ngân hàng,

U

đảm bảo cho ngân hàng có thể tiến hành hoạt động kinh doanh. Huy động tồn tại
dưới hai hình thức cơ bản là nhận tiền gửi và đi vay.

́H

Tiền gửi của khách hàng là nguồn tài nguyên quan trọng nhất, chiếm tỷ trọng

TÊ

lớn trong tổng nguồn tiền của ngân hàng thương mại. ngân hàng thương mại thu hút

tiền gửi của khách hàng thông qua các hình thức huy động hết sức đa dạng và
phong phú đó là tiền gửi thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm… của

H

doanh nghiệp, các tổ chức xã hội, dân cư và các tổ chức tín dụng khác.

IN

Để đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh của mình khi khả năng
huy động vốn bị hạn chế, ngân hàng thương mại còn phải đi vay. Các hình thức đi

tín dụng khác, vay trên thị trường vốn.

K

vay của ngân hàng thương mại bao gồm: vay ngân hàng Nhà nước, vay các tổ chức

̣C

Ngoài ra ngân hàng thương mại còn phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và

O

các giấy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước.Để có nguồn vốn nói trên, ngân hàng thương mại phải bỏ chi phí vì thế ngân

̣I H

hàng sẽ đưa ra quyết định lựa chọn huy động vốn theo cách nào trên cơ sở tính toán
một cách hợp lý về nhu cầu vốn, tỷ trọng các nguồn, chi phí từng loại nguồn, để sử

Đ
A

dụng tối đa nguồn huy động, nhằm mục tiêu tạo ra lợi nhuận cho mình.
- Hoạt động sử dụng vốn
Trên cơ sở nguồn vốn huy động được, ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ khác

nhau nhằm đạt được mục tiêu an toàn và sinh lợi. Ngân hàng thực hiện dự trữ bắt
buộc theo quy định của ngân hàng trung ương, dự trữ thanh toán nhằm giảm thiểu
rủi ro trong kinh doanh, đáp ứng mục tiêu an toàn. Ngân hàng tiến hành các hoạt
động cho vay, đầu tư, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá, bảo lãnh, cho

6


thuê tài chính… nhằm mục tiêu sinh lợi. Trong các hoạt động trên thì cho vay là
hoạt động chủ yếu, tạo ra nguồn thu nhập chính cho ngân hàng.

- Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ
Hoạt động này đã và đang đáp ứng nhu cầu của khách hàng, góp phần gia tăng
lợi nhuận và phát triển toàn diện các hoạt động của ngân hàng. Cụ thể là: ngân hàng

Ế

cung ứng các phương tiện thanh toán, thực hiện các dịch vụ thanh toán trong và

U

ngoài nước, thực hiện dịch vụ thu hộ chi hộ, dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách

hàng, tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân

́H

hàng, tham gia hệ thống thanh toán quốc tế.

TÊ

- Các hoạt động khác

Bên cạnh các hoạt động trên, ngân hàng thương mại còn thực hiện các hoạt
động góp vốn mua cổ phần của doanh nghiệp, tổ chức tín dụng khác; tham gia thị

H

trường tiền tệ; kinh doanh vàng và ngoại hối; uỷ thác và nhận uỷ thác, làm đại lý

IN

thanh toán; cung ứng dịch vụ bảo hiểm; kinh doanh chứng khoán và cung ứng các
dịch vụ như tư vấn tài chính, tiền tệ, tín dụng cho khách hàng; bảo quản hiện vật

K

quý, giấy tờ có giá; cho thuê két, cầm đồ…
1.1.2. Cho vay của NHTM

̣C

1.1.2.1.Khái niệm cho vay của NHTM

O

Hiểu một cách khái quát nhất thì cho vay là một quan hệ kinh tế phát sinh giữa
các chủ thể trong nền kinh tế với nhau, trong đó chủ thể này chuyển sang cho chủ thể

̣I H

khác quyền sử dụng một lượng giá trị (có thể dưới hình thức hiện vật hoăc tiền tệ)
trong một thời gian nhất định, sau thời gian này chủ thể đi vay phải hoàn lại một lượng

Đ
A

giá trị lớn hơn ban đầu bao gồm cả phần dôi dư mà người ta gọi là lãi cho bên cho vay.
Trong nền kinh tế, có rất nhiều chủ thể cho vay, đó có thể là Nhà nước, ngân

hàng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp hay cá nhân, và với mỗi loại chủ thể có

thể phát sinh nhiều loại cho vay khác nhau như cho vay Nhà nước, cho vay thương
mại, cho vay tiêu dùng…Nhưng trong đó, hoạt động cho vay của ngân hàng là hoạt
động có tính chuyên nghiệp nhất, phổ biến nhất, là nghiệp vụ cơ bản nhất đem lại
thu nhập chính cho ngân hàng.

7


Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là giao dịch về vốn (vốn ở đây
được hiểu theo nghĩa rộng bao hàm cả tiền và tài sản) giữa ngân hàng thương mại
và các chủ thể khác còn lại trong nền kinh tế. Trong đó bên đi vay được quyền sử
dụng vốn của ngân hàng thương mại trong một thời gian nhất định theo các điều
kiện thoả thuận trước giữa hai bên; bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả gốc và lãi

Ế

đầy đủ, đúng hạn cho ngân hàng thương mại.

U

1.1.2.2.Đặc điểm cho vay của NHTM

Theo như khái niệm trên có thể thấy hoạt động cho vay của NHTM có ba đặc

́H

điểm, cụ thể là:

TÊ

Thứ nhất, cho vay là sự cung cấp một lượng giá trị trên cơ sở lòng tin, điều

này được hiểu là một người cho vay tin tưởng người đi vay sẽ sử dụng vốn vay có
hiệu quả, đúng mục đích và có khả năng trả được cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân

H

hàng. Chỉ khi ngân hàng tin tưởng vào khách hàng vay vốn thì hoạt động cho vay

IN

mới được thực hiện.

Thứ hai, vốn được sử dụng một cách tạm thời nghĩa là có thời hạn. Việc xác

K

định thời hạn dựa vào quá trình luân chuyển vốn của đối tượng vay tức là thời hạn
cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng đi vay. Sự phù hợp

̣C

giữa thời hạn vay và chu kỳ sản xuất kinh doanh tạo điều kiện để người vay có thể

O

trả nợ cả gốc và lãi đúng thời hạn cho ngân hàng.
Thứ ba, cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị nên nguyên tắc

̣I H

là phải hoàn trả cả gốc và lãi, chỉ là chuyển quyền sử dụng chứ không phải chuyển
quyền sở hữu. Sở dĩ có nguyên tắc này vì vốn cho vay của ngân hàng chủ yếu là vốn

Đ
A

huy động của cá nhân, tổ chức có vốn tạm thời nhàn rỗi nên sau một thời gian ngân
hàng phải trả cho người gửi, mặt khác ngân hàng phải mất chi phí để có được nguồn
vốn đó nên ngoài phần vốn gốc người vay vốn phải trả lãi cho ngân hàng.
1.1.2.3.Phân loại cho vay
Có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, ứng với mỗi tiêu thức có thể phân loại ra
nhiều loại cho vay.
* Căn cứ vào thời hạn cho vay

8


Theo tiêu thức này cho vay phân làm ba loại: cho vay ngắn hạn, cho vay trung
hạn, cho vay dài hạn.
Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn tối đa là một năm, dùng để bù
đắp sự thiếu hụt vốn lưu động và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn. Tín dụng ngắn hạn
chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tín dụng của NHTM.

Ế

Cho vay trung hạn: trước đây theo quy định của ngân hàng Nhà nước thì thời

U

hạn cho vay trung hạn từ 1 đến 3 năm, đến nay thì thời hạn cho vay trung hạn là 1

đến 5 năm, sự thay đổi nay một mặt để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của doanh nghiệp,

́H

mặt khác tạo ra sự phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì đối

TÊ

với một số tài sản nhất định thời hạn sử dụng của chúng tương đối dài nên cần phải
có thời gian đủ lớn doanh nghiệp mới có thể hoàn trả gốc và lãi cho ngân hàng. Cho

vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi

H

mới thiết bị công nghệ, mở rộng kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô

IN

vừa và nhỏ phục vụ đời sống, sản xuất có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Trong nông
nghiệp cho vay trung hạn chủ yếu để đầu tư vào các đối tượng như máy cày, máy

K

bơm nước, xây dựng các vườn cây công nghiệp.

Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn lớn hơn cho vay trung hạn, chủ yếu

̣C

được sử dụng để đáp ứng nhu cầu dài hạn như: xây mới các công trình dân dụng, các

O

công trình công nghiệp (nhà máy, xí nghiệp) hoặc mua sắm các dây chuyền sản xuất, các
thiết bị, phương tiện vận tải quy mô lớn, các dự án đầu tư xây dựng cơ bản.

̣I H

* Căn cứ vào phương pháp cho vay
- Cho vay trực tiếp: là loại cho vay mà người vay trực tiếp nhận tiền vay và

Đ
A

trực tiếp trả nợ cho ngân hàng.

- Cho vay gián tiếp là loại cho vay được thực hiện thông qua người thứ ba như

cho vay qua tổ hội, nhóm sản xuất, cho vay thông qua tổ chức tín dụng khác dưới
hình thức đồng tài trợ.

* Căn cứ vào bảo đảm tiền vay: Cho vay đươc chia làm hai loại:
- Cho vay có bảo đảm: là loại tín dụng mà khi cho vay ngân hàng đòi hỏi
khách hàng phải có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc có sự bảo lãnh của bên thứ ba.

9

- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay mà không có tài sản cầm cố, thế
chấp hoặc có sự bảo lãnh của người thứ ba mà dựa trên cơ sở lòng tin, uy tín của
khách hàng. Hình thức chủ yếu là tín chấp. Tín chấp là cho vay bằng lòng tin, căn
cứ vào uy tín của khách hàng thay cho tài sản đảm bảo, áp dụng cho khách hàng
truyền thông, có tình hình tài chính vững mạnh, dự án xin vay có tính khả thi cao.

Ế

* Căn cứ vào mục đích vay vốn: có các loại cho vay sau:

U

- Cho vay bất động sản là loại cho vay liên quan đến việc mua sắm và xây

dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp, thương

́H

mại và dịch vụ.

động cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

TÊ

- Cho vay công nghiệp và thương mại là cho vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu

- Cho vay nông nghiệp là loại cho vay để trang trải các chi phí sản xuất như

H

phân bón, thuốc trừ sâu, giống cây trồng, máy cày, máy kéo.

IN

- Cho vay cá nhân là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dụng như mua sắm
các vận dụng đắt tiền. Ngày nay ngân hàng còn cho vay để trang trải các chi phí

K

thông thường của đời sống.

* Căn cứ theo phương thức hoàn trả tiền vay

̣C

- Cho vay trả góp: là loại cho vay khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi theo

O

định kỳ.

- Cho vay phi trả góp: khoản vay sẽ được trả một lần cả gốc và lãi theo thời

̣I H

hạn đã thoả thuận.

- Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: khoản vay sẽ hoàn trả cho ngân hàng bất cứ

Đ
A

lúc nào khách hàng có thu nhập.

1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY MUA NHÀ:
1.2.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng tiêu dùng:
1.2.1.1. Khái niệm và đặc điểm:
Khái niệm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi
tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài

10


chính quan trọng giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở, mua sắm
đồ dùng gia đình, xe cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác.
Đặc điểm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế:
Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dân có thu nhập cao, lạc quan hơn và có

Ế

nhu cầu tiêu dùng mua sắm nhiều hơn. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng tin vào khả

U

năng hoàn trả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng cho vay hơn.
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập người dân bị giảm sút,

́H

không còn lạc quan như trước nữa, người dân không dám mua sắm nhiều nên nhu

TÊ

cầu vay từ đó cũng thấp hơn. Ngân hàng cũng vậy, nền kinh tế suy thoái khiến cho

rủi ro tín dụng tăng lên do khách hàng không có khả năng trả nợ tăng, do đó ngân
hàng cũng sẽ hạn chế cho vay.

H

Lãi suất cho tín dụng tiêu dùng lớn:

IN

Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn. Do vậy chi
phí giao dịch bình quân cao (bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho vay và

K

giám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao. Do vậy lãi suất cho vay tiêu dùng
thường cao.

̣C

Nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn với lãi suất:

Đ

A

̣I H

O

i

i: lãi suất
Q: nhu cầu

Q

Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa lãi suất và nhu cầu vay mua nhà

Khi lãi suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít. Chứng tỏ người đi vay nhằm mục

đích tiêu dùng thì lãi suất không phải là yếu tố quan tâm hàng đầu của họ. Điều này
là do quy mô khoản vay nhỏ, trả theo kỳ (thường là trùng với kỳ trả lương), hơn nữa
mục đích cao nhất của người dân là thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của họ. Vì vậy
ngân hàng nên đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng.

11


Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng thường không
cao, nhất là những thông tin về tài chính. Nguồn thu nhập để trả nợ của họ thường
là thu nhập cá nhân. Thông tin về thu nhập cá nhân là do khách hàng tự cung cấp
cho ngân hàng nên độ chính xác không cao.
Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ nền kinh

Ế

tế, cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng, sự cố của

U

khách hàng, tư cách của người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế thay đổi, ảnh hưởng

́H

đến thu nhập của khách hàng - nguồn trả nợ chủ yếu, do đó sẽ ảnh hưởng đến ngân

hàng. Hay nếu như ngân hàng không thẩm định kỹ tư cách cuả người đi vay, dẫn

TÊ

đến quyết định cho vay sai, gây nên rủi ro mất vốn cho ngân hàng.

Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn hoá
của khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng và ngược lại.

IN

cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên.

H

Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua sắm những hàng hoá cao

Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngân hàng có thể dựa vào đó

K

để đưa ra các chính sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp ứng tối đa nhu
cầu người dân.

̣C

1.2.1.2. Phân loại tín dụng tiêu dùng

O

 Căn cứ vào mục đích vay:

̣I H

 Cho vay tiêu dùng cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua
sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. Đây là

Đ
A

khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường là tài sản
hình thành từ vốn vay.

 Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc

trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành,
giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đây là các khoản vay mang

tính nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành từ vốn vay(
như vay mua ô tô) hoặc không.

12


 Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
 Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó
người đi vay trả nợ ( gồm cả gốc và lãi ) cho ngân hàng nhiều lần theo những kỳ
hạn nhất định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường được áp dụng cho
các khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người dân không đủ khả năng

Ế

thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay mua nhà cũng là một hình thức cho vay

U

trả góp.

 Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Theo phương pháp này, tiền vay được

́H

khách hàng thanh toán một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay tiêu
dùng phi trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn.

TÊ

 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân

hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được

H

phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương pháp này, trong thời hạn tín

IN

dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được
ngân hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo
một hạn mức tín dụng.

K

 Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:

̣C

 Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân

O

hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người này.
 Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng

̣I H

mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch vụ
cho người tiêu dùng.

Đ
A

1.2.2. Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà
1.2.2.1. Quá trình hình thành
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà

cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây
nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên
mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà
người thì ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ

13


nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành thị để
làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành
phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên
cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt
Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể

Ế

thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng mọc lên nhiều

U

hơn trên những mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh tế tăng trưởng và

ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu

́H

cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là

TÊ

nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày
càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người
dân muốn tích góp đủ 800-1.000 triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ,

H

10 năm hay 20 năm.

IN

Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người
dân về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho

K

vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu
cầu của người dân.

Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn

O



̣C

1.2.2.2. Sự cần thiết của tín dụng nhà ở

có một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đâu thì

̣I H

họ vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi.
Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn

Đ
A

để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động cho vay mua
nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian
sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể
yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước.


Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM

mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà, sửa chữa, cải tạo nhà ở là
phân đoạn thị trường đầy tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được

14

triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao.
Hơn nữa cho vay mua nhà, sửa chữa, cải tạo nhà ở chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay
tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao, là nguồn thu khổng lồ của
ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà, sửa chữa, cải tạo nhà ở còn
giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút

Ế

khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được

U

nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo
cho người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng.

́H

Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay

TÊ

mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà hay sửa nhà ở, cải tạo nhà ở mà ngân
hàng BIDV là một trong những ngân hàng tiên phong. Phát triển cho vay mua nhà

giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội

H

tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy động vốn
của ngân hàng.

IN

 Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn

K

định thì xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động tín dụng nhà ở
còn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất

̣C

động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những

O

đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố
quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do

̣I H

nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát
triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nước.

Đ
A

Như vậy nghiệp vụ tín dụng nhà ở ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với
mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.2.2.3. Đặc điểm của tín dụng nhà ở

Tín dụng nhà ở là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các

đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối
tượng được tài trợ mà tín dụng nhà ở có những đặc điểm khác biệt so với những loại
hình khác.

15