Hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội của công ty cổ phần sông mã thanh hóa

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cũng xin cam đoan mọi
sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
tháng

năm 2016

Ế

Huế, ngày

TÊ

́H

U

Tác giả luận văn

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

NGUYỄN MẠNH THAO

i


LỜI CẢM ƠN
Hai năm được tham gia chương trình Thạc sỹ Quản trị kinh doanh của trường
Đại học Kinh tế - Đại học Huế tuy không phải là một khoảng thời gian dài, nhưng
tôi đã được gặp những người tuyệt vời mà tôi muốn cảm ơn. Trước tiên, tôi xin trân
trọng cảm ơn Phó Giáo sư. Tiến sỹ Mai Văn Xuân đã tận tình và đầy trách nhiệm
hướng dẫn tôi hoàn thành bản luận văn này.

Ế

Tôi cũng xin cảm ơn các Thầy cô giáo của Đại học Kinh tế - Đại học Huế đã

U

giúp tôi hoàn thành chương trình đào tạo. Nếu không có họ, chắc chắn tôi sẽ không

́H

hoàn thành được chương trình đào tạo này.

TÊ

Tôi đã có cơ hội được học tập, nghiên cứu với các bạn trong chương trình đào
tạo. Điều đó đã để lại trong tôi nhiều kỷ niệm sâu sắc, Chân thành cảm ơn các bạn
đã giúp đỡ, hỗ trợ tôi hoàn thành bản luận văn này.

H

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của doanh nghiệp Công ty cổ

IN

phần Sông Mã và các cá nhân có liên quan đã cung cấp số liệu để tôi hoàn thành

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

bản luận văn và chương trình đào tạo này.

ii


TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

Họ và tên học viên: NGUYỄN MẠNH THAO
Chuyên ngành:

Quản trị kinh doanh

Mã số: 60 34 05

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. MAI VĂN XUÂN
Tên đề tài: HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG MÃ THANH HÓA
1. Tính cấp thiết của đề tài

U

Ế

Trong hầu hết các lĩnh vực kinh doanh, có thể nói lĩnh vực kinh doanh bất

́H

động sản luôn là hoạt động kinh doanh đầy tiềm năng mà cũng đầy rủi ro và thách
thức. Trong số các dòng sản phẩm chính của thị trường bất động sản, thị trường

TÊ

kinh doanh nhà xã hội là một loại hình kinh doanh phổ biến hiện nay, loại hình này
tập trung chủ yếu vào việc khai thác các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.

H

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung cũng như thị trường bất động sản

IN

Thanh Hóa nói riêng vẫn đang trong giai đoạn ảm đạm. Các sản phẩm nhà ở, đất ở

K

còn tồn đọng nhiều, sản phẩm chưa đa dạng. Hơn nữa đối với sản phẩm nhà ở xã
hội mặc dù ưu điểm là giá rẻ, phù hợp với nhu cầu thu nhập thấp hay trung bình của

̣C

rất nhiều đối tượng như hiện nay, nhưng lại chưa thật sự nhận được sự quan tâm

O

nhiều của người mua bởi một số nhược điểm liên quan đến các yếu tố như: vị trí, hạ

̣I H

tầng tiện ích và dịch vụ kèm theo…
Đề tài “Hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội của Công ty cổ phần

Đ
A

Sông Mã Thanh Hóa” được học viên thực hiện với mong muốn phân tích những
khó khăn hạn chế của thị trường bất động sản Thanh Hóa hiện nay, tìm hiểu những
phương thức hiệu quả trong việc kinh doanh sản phẩm nhà ở xã hội, qua đó hoàn

thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội cho Công ty cổ phần Sông Mã trong giai
đoạn tới.
2. Phương pháp nghiên cứu
- Đối với số liệu thứ cấp: Các tài liệu, văn bản quy phạm pháp luật của nhà
nước (Các bộ luật, các quyết định, nghị định, thông tư, các văn bản khác của nhà

iii


nước…) liên quan đến nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Các số liệu và
thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà ở xã hội
nói riêng được thu thập từ các báo cáo qua các năm của công ty Cổ phần Sông Mã
như: Báo cáo tổng kết, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo tài chính;
cũng như các tư liệu nghiên cứu hiện có về chiến lược kinh doanh đã được đăng tải
trên các báo, tạp chí và trên Internet…
- Đối với số liệu sơ cấp: Tác giả sử dụng bảng câu hỏi khảo sát với thang đo

Ế

5 bước Likert làm công cụ điều tra khảo sát các đối tượng có liên quan đến chiến

U

lược kinh doanh sản phẩm nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Sông Mã nhằm thu

́H

thập những ý kiến của các đối tượng cần nghiên cứu nói trên. Đối tượng nghiên cứu
là khách hàng và một số cá nhân trong hiệp hội doanh nghiệp, hiệp hội kinh doanh

TÊ

bất động sản, một số cán bộ ở các Sở, Ban nghành như: Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch
và Đầu tư Thanh Hóa, cùng một số nhà nghiên cứu ở các trường đại học, cao đẳng

H

trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

IN

Phương pháp phân tích số liệu :

K

- Đối với số liệu thứ cấp: Trên cơ sở các tài liệu đã được tổng hợp, tác giả vận
dụng các phương pháp phân tích thống kê như: số tương đối, số tuyệt đối, số bình

O

̣C

quân, lượng tăng (giảm) tuyệt đối, tốc độ tăng (giảm) tương đối để phân tích kết quả

̣I H

hoạt động kinh doanh, tài sản, nguồn vốn và tình hình lao động cũng như là các số
liệu liên quan đến tình hình hình kinh doanh nhà ở xã hội của công ty qua các năm

Đ

A

nhằm đáp ứng được mục tiêu nghiên cứu của đề tài đã đặt ra.
- Đối với số liệu sơ cấp: Sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê mô tả (tần số, giá

trị trung bình), phân tích độ tin cậy Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá
EFA với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 16.0.
3. Kết quả nghiên cứu và những đóng góp của luận văn
Kết quả nghiên cứu cho thấy năm yếu tố của chiến lược kinh doanh gồm:
Hoàn thiện các thủ tục pháp lý mua bán nhà ở xã hội; Hoàn thiện hệ thống cơ sở
hạ tầng nhà ở xã hội; Hoàn thiện các chính sách giá nhà ở xã hội; Nâng cao chất
lượng công tác quy hoạch, thiết kế nhà ở xã hội; Hoàn thiện các chính sách hỗ trợ

iv


khách hàng có ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược kinh doanh cho sản phẩm nhà ở xã
hội. Tuy nhiên, theo tác giả ngoài năm yếu tố trên, chiến lược kinh doanh cho sản
phẩm nhà ở xã hội còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của môi trường kinh doanh, bởi
sản phẩm nhà ở xã hội là sản phẩm đặc biệt có những đặc điểm riêng như: Nhà ở là
sản phẩm không di chuyển được, có giá trị cao, thời gian giao dịch kéo dài và khả
năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Ngoài ra do thị trường nhà ở là thị
trường có các đặc điểm riêng biệt như: Không có thị trường trung tâm, có tính địa

Ế

phương sâu sắc, thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo và đặc

U

biệt do thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như:

́H

tiền tệ, tín dụng. Đó chính là những vấn đề cần phải được nghiên cứu, làm rõ khi
xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nói chung và sản phẩm nhà ở xã hội

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

nói riêng.

v


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH SÁCH HÌNH
DANH MỤC CÁC BẢNG

Ế

PHẦN I. MỞ ĐẦU .....................................................................................................1

U

1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................................1

́H

2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................3

TÊ

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................4

H

5. Kết cấu của đề tài....................................................................................................6
PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................7

IN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC VÀ CHIẾN LƯỢC KINH
1.1.

K

DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI..........................................................................................7
Tổng quan về chiến lược ..................................................................................7

̣C

1.1.1. Khái niệm chiến lược .......................................................................................7

O

1.1.2. Vai trò của chiến lược ......................................................................................8

̣I H

1.2. Tổng quan về bất động sản và nhà ở xã hội ................................................................11
1.2.1. Đặc thù nghành kinh doanh bất động sản...............................................................11

Đ
A

1.2.2. Khái niệm nhà ở xã hội.......................................................................................13
1.2.3. Đặc điểm nhà ở xã hội...........................................................................................14
1.3. Nội dung của chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội .......................................................15
1.3.1. Chiến lược sản phẩm ......................................................................................21

1.3.2. Chiến lược thị trường .....................................................................................23
1.3.3. Chiến lược giá ................................................................................................24
1.3.4. Chiến lược xúc tiến thương mại .....................................................................26
1.3.5. Chiến lược phân phối .....................................................................................28
1.4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số địa phương trong nước .........................29

vi


1.4.1. Kinh nghiệm của Hà Nội ....................................................................................29
1.4.2. Kinh nghiệm của Đà Nẵng..................................................................................32
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG MÃ....................................................................35
2.1. Khái quát về Công ty cổ phần Sông Mã.............................................................35
2.1.1. Khái quát về Công ty cổ phần Sông Mã ........................................................35
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh nhà và nhà ở xã hội của công ty ................36
2.1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh 3 năm (2012 – 2014)...................................36

Ế

2.1.2.2. Tình hình tài sản và nguồn vốn 3 năm (2012-2014) ....................................37

U

2.1.2.3. Tình hình lao động của công ty qua 3 năm (2012 – 2014) ..........................38

́H

2.2. Thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội của công ty cổ phần Sông Mã 41

TÊ

2.2.1. Chiến lược sản phẩm.......................................................................................41
2.2.2. Chiến lược thị trường ......................................................................................46
2.2.3. Chiến lược giá .................................................................................................49

H

2.2.4. Chiến lược xúc tiến thương mại......................................................................53

IN

2.2.5. Chiến lược phân phối ......................................................................................56

K

2.2.6. Khảo sát các chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh
nhà ở xã hội của công ty Cổ phần Sông mã so với một số đối thủ ...........................59

̣C

2.4. Khảo sát ý kiến đánh giá của người tiêu dùng về các yếu tố ảnh hưởng đến công

O

tác hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Sông Mã .62

̣I H

2.4.1. Mô hình nghiên cứu .......................................................................................62

2.4.2. Giả thiết nghiên cứu .......................................................................................62

Đ
A

2.4.3. Đối tượng điều tra ..........................................................................................63
2.4.4. Công cụ điều tra .............................................................................................63
2.4.5. Cách thức tiến hành........................................................................................65
2.4.6. Phát phiếu điều tra khảo sát ...........................................................................65
2.4.7. Kết quả phân tích thông tin tổng quát ............................................................65
2.4.8. Phương pháp phân tích thống kê....................................................................66
2.5. Kết quả nghiên cứu và khám phá .......................................................................67
2.5.1. Kiểm định hệ số tin cậy tổng hợp Cronbach Alpha .......................................67
2.5.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA...................................................................69

vii


2.5.3. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác hoàn thiện chiến
lược kinh doanh nhà ở xã hội theo khía cạnh khách hàng ........................................72
2.6. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội tại
Công ty cổ phần Sông Mã.........................................................................................74
2.6.1. Các thủ tục pháp lý mua bán nhà ở xã hội .....................................................74
2.6.2. Cơ sở hạ tầng đi kèm của chung cư ...............................................................76
2.6.3. Các yếu tố thuộc về giá cả và chi phí của căn hộ...........................................78
2.6.5. Các yếu tố thuộc về thu nhập của khách hàng ...............................................81

Ế

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

U

NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG MÃ .......................................83

́H

3.1. Mục tiêu phát triển của Công ty cổ phần Sông Mã ............................................83

TÊ

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty cổ phần
Sông Ma ....................................................................................................................86
3.2.1. Hoàn thiện các thủ tục pháp lý mua bán nhà ở xã hội ...................................86

H

3.2.2. Hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng nhà ở xã hội ............................................87

IN

3.2.3. Hoàn thiện các chính sách giá nhà ở xã hội ...................................................88

K

3.2.4. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế nhà ở xã hội....................88
3.2.5. Hoàn thiện các chính sách hỗ trợ khách hàng ................................................89

̣C

3.2.6. Các giải pháp khác .........................................................................................90

O

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................94

̣I H

1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................95
2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................96

Đ
A

2.1. Đối với Nhà nước...............................................Error! Bookmark not defined.
2.2. Đối với công ty...................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................98
BIÊN BẢN HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
NHẬN XÉT PHẢN BIỆN 1
NHẬN XÉT PHẢN BIỆN 2
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN

viii


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
: Chính phủ

ĐKKĐ

: Đăng ký kinh doanh

GTGT

: Giá trị gia tăng

NĐ

: Nghị định

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TNDN

: Thu nhập Doanh nghiệp

UBND

: Ủy ban nhân dân

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

́H

U

Ế

CP

ix


DANH SÁCH HÌNH

Đ
A

̣I H

O

̣C

K

IN

H

TÊ

́H

U

Ế

Hình 3.1. Mô hình nghiên cứu ..................................................................................62

x


DANH MỤC CÁC BẢNG
Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của Công ty ...................................36

Bảng 2.2:

Cơ cấu nguồn vốn của Công ty giai đoạn 2012 – 2014.............................38

Bảng 2.3:

Tình hình lao động của Công ty cổ phần Sông Mã từ năm 2012 – 2014 ..40

Bảng 2.4:

Tình hình xây dựng nhà ở xã hội của Công ty từ năm 2005 đến 2014......41

Bảng 2.5:

Tình hình tiêu thụ nhà ở xã hội theo số lượng ...........................................42

Bảng 2.6:

Tình hình tiêu thụ nhà ở xã hội phân theo loại chung cư ..........................44

Bảng 2.7:

Danh mục các công trình và nội thất của căn hộ nhà ơ .............................45

Bảng 2.8:

Tình hình tiêu thụ nhà ở theo đối tượng ....................................................47

Bảng 2.9:

Tình hình tiêu thụ nhà ở xã hội phân theo đối tượng tiêu thụ ...................47

Bảng 2.10:

Tình hình giá bán nhà ở xã hội của Công ty thay đổi qua 3 năm ..............50

Bảng 2.11:

Danh mục các loại hình quảng cáo nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần

TÊ

́H

U

Ế

Bảng 2.1:

Sông Mã đã sử dụng trong thời gian qua ...................................................54
Các hình thức kênh phân phối nhà ở xã hội của Công ty ..........................56

Bảng 2.13:

Đánh giá của các chuyên gia về các yếu tố ảnh hưởng đến chiến lược kinh

IN

H

Bảng 2.12:

K

doanh nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần Sông Mã so với đối thủ ...........61

Thông tin khách hàng được khảo sát .........................................................66

Bảng 2.14:

Phân tích độ tin cậy Cronbach's Alpha lần 1 .............................................67

Bảng 2.15:

Phân tích nhân tố khám phá EFA ..............................................................70

Bảng 2.17:

Hệ số xác định phù hợp của mô hình.........................................................72

O

̣I H

Bảng 2.18:

̣C

Bảng 2.16:

Kết quả phân tích hồi quy nhóm nhân tố tác động đến Chiến lược kinh

Đ
A

doanh nhà ở xã hội của Công ty Sông Mã .................................................73

Bảng 2.19:

Đánh giá của khách hàng về thủ tục pháp lý mua bán nhà ở Xã hội.........75

Bảng 2.20:

Đánh giá của khách hàng về Cơ sở hạ tầng đi kèm của chung cư.............77

Bảng 2.21:

Đánh giá của khách hàng về Các yếu tố thuộc về giá cả và chi phí của căn
hộ................................................................................................................78

Bảng 2.22:

Đánh giá của khách hàng về không gian và thiết kế của căn hộ ...............81

Bảng 2.23:

Đánh giá của khách hàng về Các yếu tố thuộc về thu nhập ......................82

xi


PHẦN I. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, là nước đã gia nhập Tổ chức
thương mại thế giới (WTO), từ khi gia nhập tổ chức này nền kinh tế Việt Nam đã có
những bước chuyển biến đáng kể và đã hội nhập một cách mạnh mẽ vào nền kinh tế

toàn cầu. Tuy nhiên, trong xu thế toàn cầu như hiện nay bên cạnh những cơ hội đạt
được, các doanh nghiệp Việt Nam cũng đang phải đối mặt với những nguy cơ thách

U

Ế

thức to lớn. Trong bối cảnh đó, mỗi doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển đều

́H

phải tìm đường đi đúng đắn cho mình, phải xây dựng được cho mình một hướng
phát triển phù hợp với điều kiện môi trường bên ngoài và các yếu tố trong nội bộ

TÊ

doanh nghiệp. Trong đó chiến lược kinh doanh là một bộ phận cấu thành và là một
trong những cơ sở quan trọng nhất để xây dựng chiến lược doanh nghiệp.

H

Trong hầu hết các lĩnh vực kinh doanh, có thể nói lĩnh vực kinh doanh bất

IN

động sản luôn là hoạt động kinh doanh đầy tiềm năng mà cũng đầy rủi ro và thách

K

thức. Trong số các dòng sản phẩm chính của thị trường bất động sản, thị trường

kinh doanh nhà xã hội là một loại hình kinh doanh phổ biến hiện nay, loại hình này

̣C

tập trung chủ yếu vào việc khai thác các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp.

O

Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và nhà xã hội nói riêng, hiện

̣I H

nay tình hình đang diễn ra hết sức phức tạp, nền kinh tế toàn cầu suy thoái ảnh
hưởng rất lớn đến hoạt động của ngành; cùng với một loạt các giải pháp kích cầu

Đ
A

của chính phủ thì việc cho vay vốn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản có
phần được nới ra. Tuy nhiên để vay được vốn không phải là việc đơn giản bởi các
quy định ràng buộc từ các ngân hàng vẫn hết sức chặt chẽ. Trong khi đó, giá cả và
đặc biệt là các loại giá vật liệu xây dựng cao cộng với lãi suất ngân hàng còn cao
làm ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản
Việt Nam nói chung cũng như thị trường bất động sản Thanh Hóa nói riêng vẫn
đang trong giai đoạn ảm đạm. Các sản phẩm nhà ở, đất ở còn tồn đọng nhiều, sản
phẩm chưa đa dạng. Ở Thanh Hóa sản phẩm bất động sản mới chỉ dừng chủ yếu ở

1

sản phẩm nhà ở liên kế, liền kề, đất ở chứ chưa nhiều nhà chung cư hay văn phòng
cho thuê, mà trong đó có loại hình kinh doanh nhà ở xã hội ... bởi giá đất ở tại
Thanh Hóa còn quá rẻ so với Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, tâm lý người
dân cũng chưa quen với việc mua nhà chung cư nên sản phẩm còn hạn chế. Hơn
nữa đối với sản phẩm nhà ở xã hội mặc dù ưu điểm là giá rẻ, phù hợp với nhu cầu
thu nhập thấp hay trung bình của rất nhiều đối tượng như hiện nay, nhưng lại chưa
thật sự nhận được sự quan tâm nhiều của người mua bởi một số nhược điểm liên

Ế

quan đến các yếu tố như: vị trí, hạ tầng tiện ích và dịch vụ kèm theo…

U

Công ty cổ phần Sông Mã là doanh nghiệp đóng trên địa bàn thành phố Thanh

́H

Hóa tỉnh Thanh Hóa. Trước đây là doanh nghiệp Nhà nước hoạt động theo mô hình
công ty mẹ -công ty con. Công ty hoạt động đa ngành đa nghề như: Kinh doanh bất

TÊ

động sản, xây dựng dân dụng và công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật đô thị, tư vấn thiết kế, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh nhà hàng, khách

H

sạn, du lịch, lữ hành ... và các dịch vụ khác. Thực hiện chủ trương của chính phủ

IN

trong việc đổi mới và sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, công ty đã thực hiện cổ

K

phần hóa và trở thành Công ty cổ phần Sông Mã, hiện tại năng lực tài chính của công
ty còn hạn chế, công nghệ và năng lực quản lý sản xuất kinh doanh chưa được chú

O

̣C

trọng nâng cao. Trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực với mức độ cạnh

̣I H

tranh quyết liệt hơn, đòi hỏi công ty cần phải không ngừng tích tụ tập trung năng lực
sản xuất kinh doanh, để tạo thế cạnh tranh, tạo ra thị trường mới. Để từng bước khẳng

Đ
A

định tên tuổi, thương hiệu sản phẩm của công ty trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản, đặc biệt là kinh doanh nhà ở xã hội mà công ty đang thực hiện, việc xây dựng
chiến lược kinh doanh cho công ty là một việc hết sức cấp thiết.
Đề tài “Hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội của Công ty cổ
phần Sông Mã Thanh Hóa” được học viên thực hiện với mong muốn phân tích
những khó khăn hạn chế của thị trường bất động sản Thanh Hóa hiện nay, tìm hiểu
những phương thức hiệu quả trong việc kinh doanh sản phẩm nhà ở xã hội, qua đó

hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội cho Công ty cổ phần Sông Mã trong
giai đoạn tới.

2


2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.

Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở xã hội và chiến lược kinh

doanh nhà ở xã hội, nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược
kinh doanh nhà ở xã hội cho Công ty đạt hiệu quả cao trong thời gian tới.
2.2.

Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luân và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở nói

Ế

chung và nhà ở xã hội nói riêng.

U

- Đánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội tại công ty Cổ phần

́H

Sông Mã.

- Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh

TÊ

nhà ở xã hội cho Công ty Cổ phần Sông Mã đạt hiệu quả cao trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:

H

3.1.

IN

Các vấn đề liên quan đến chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội tại công ty cổ

3.2.

K

phần Sông Mã.
Phạm vi nghiên cứu:

O

̣C

- Về nội dung: đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chiến lược và hoàn thiện chiến

̣I H

lược Marketing nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần Sông Mã.
- Về phạm vi thời gian:

Đ
A

+ Số liệu thứ cấp: giai đoạn 2012 – 2014
+ Số liệu sơ cấp: khảo sát các khách hàng tiêu thụ sản phẩm của Công ty cổ

phần Sông Mã. Ngoài ra còn có sự tham gia của một số cá nhân trong hiệp hội
doanh nghiệp, hiệp hội kinh doanh bất động sản, một số cán bộ ở các Sở, Ban
nghành như: Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thanh Hóa, cùng một số nhà
nghiên cứu ở các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
- Về phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu ở Công ty cổ
phần Sông Mã tại Thanh Hóa.

3


4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích của đề tài, trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử
dụng các phương pháp sau:
4.1.

Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
Đây là phương pháp nghiên cứu tổng quát để khái quát đối tượng nghiên cứu

và để nhận thức bản chất của các hiện tượng tự nhiên, kinh tế, xã hội. Phương pháp

này yêu cầu nghiên cứu các hiện tượng không phải trong trạng thái riêng rẽ, cô lập

Ế

mà trong mối quan hệ bản chất của các hiện tượng, sự vật; không phải trong trạng

4.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu

́H

sang chất lượng, từ quá khứ đến hiện tại và tương lai.

U

thái tĩnh mà trong sự phát triển từ thấp đến cao, trong sự chuyển biến từ số lượng

TÊ

- Đối với số liệu thứ cấp: Các tài liệu, văn bản quy phạm pháp luật của nhà
nước (Các bộ luật, các quyết định, nghị định, thông tư, các văn bản khác của nhà

H

nước…) liên quan đến nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Các số liệu và

IN

thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà ở xã hội

K

nói riêng được thu thập từ các báo cáo qua các năm của công ty Cổ phần Sông Mã
như: Báo cáo tổng kết, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo tài chính;

O

̣C

cũng như các tư liệu nghiên cứu hiện có về chiến lược kinh doanh đã được đăng tải

̣I H

trên các báo, tạp chí và trên Internet…
- Đối với số liệu sơ cấp: Tác giả sử dụng bảng câu hỏi khảo sát làm công cụ

Đ
A

điều tra: Để nội dung các vấn đề cần nghiên cứu của đề tài được logíc và các tài liệu
tóm tắt có độ tin cậy, độ chính xác cao, tác giả thiết kế các câu hỏi liên quan đến nội
dung cần nghiên cứu của đề tà, để điều tra khảo sát các đối tượng có liên quan đến
chiến lược kinh doanh sản phẩm nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Sông Mã nhằm
thu thập những ý kiến của các đối tượng cần nghiên cứu nói trên, cho những ý kiến
phản hồi về nội dung các câu hỏi cần điều tra nghiên cứu. Tác giả áp dụng hai
phương pháp nghiên cứu. Thứ nhất là phương pháp nghiên cứu định lượng, được áp
dụng cho các đối tượng là khách hàng tiêu thụ sản phẩm của Công ty cổ phần Sông
Mã. Thứ hai là phương pháp nghiên cứu định tính áp dụng cho các đối tượng là một

4


số cá nhân trong hiệp hội doanh nghiệp, hiệp hội kinh doanh bất động sản, một số
cán bộ ở các Sở, Ban nghành như: Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư Thanh
Hóa, cùng một số nhà nghiên cứu ở các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa. Từ đó, tác giả thiết kế Bảng câu hỏi với thang đo 5 bước Likert để thu
thập dữ liệu điều tra từ đối tượng điều tra của đề tài. Tiếp theo, bảng câu hỏi được
hiệu chỉnh bằng cách phỏng vấn trực tiếp một số chuyên gia. Các chuyên gia sẽ
đánh giá độ chính xác của các câu hỏi điều tra cũng như cấu trúc và hình thức trình

Ế

bày của bảng câu hỏi. Sau khi có ý kiến của các chuyên gia, mục câu hỏi được

U

chỉnh sửa, bổ sung, bảng câu hỏi sơ bộ được hình thành. Bảng câu hỏi sơ bộ được

́H

phát hành điều tra sơ bộ, đối tượng điều tra sơ bộ là khách hàng tiêu thụ sản phẩm
sản phẩm nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Sông Mã.

TÊ

Tiếp tục trao đổi, thảo luận không chính thức với một số chuyên gia, tất cả
đều thống nhất Bảng câu hỏi gồm 3 phần chính. Phần 1: Thông tin tổng quát, gồm

H

các câu hỏi liên quan đến một số thông tin cá nhân. Phần 2: Thông tin nghiên cứu,

IN

gồm các câu hỏi điều tra nghiên cứu chính được chia làm các nhóm chính là các

K

biến nghiên cứu trong mô hình nghiên cứu. Các câu hỏi được đưa ra để đánh giá về
mức độ quan trọng của một số yếu tố tác động đến việc xây dựng chiến lược kinh

O

̣C

doanh sản phẩm nhà ở xã hội của Công ty cổ phần Sông Mã. Phần 3: Các ý kiến

̣I H

đóng góp khác cho việc việc xây dựng chiến lược kinh doanh sản phẩm nhà ở xã
hội của Công ty cổ phần Sông Mã. Như vậy, bảng câu hỏi điều tra chính thức đã

Đ
A

hoàn chỉnh, đề tài nghiên cứu bước sang giai đoạn tiếp theo là tiến hành điều tra
chính thức.

Điều tra khảo sát được thực hiện qua việc trả lời câu hỏi trong bảng điều tra

khảo sát, trong đó có các nội dung câu hỏi và chỉ dẫn cách thức trả lời cho trước,
các đối tượng khảo sát có 45 ngày nghiên cứu và trả lời bằng cách điền vào bảng
câu hỏi phỏng vấn. Ngoài việc nghiên cứu trả lời các câu hỏi trong bảng câu hỏi
điều tra khảo sát, còn có một số cuộc trao đổi không chính thức giữa các chuyên gia
và tác giả được diễn ra nhằm hiệu chỉnh hay bổ sung thêm một số các ý kiến xung
quanh đề tài nghiên cứu này. Số lượng phiếu khảo sát phát ra là 300 phiếu theo

5


phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên đơn giản, với thời gian nghiên cứu để các đối
tượng khảo sát, điều tra trả lời các câu hỏi là 45 ngày.
4.3.

Phương pháp phân tích số liệu
- Đối với số liệu thứ cấp: Trên cơ sở các tài liệu đã được tổng hợp, tác giả

vận dụng các phương pháp phân tích thống kê như: số tương đối, số tuyệt đối, số bình
quân, lượng tăng (giảm) tuyệt đối, tốc độ tăng (giảm) tương đối để phân tích kết quả
hoạt động kinh doanh, tài sản, nguồn vốn và tình hình lao động cũng như là các số

U

nhằm đáp ứng được mục tiêu nghiên cứu của đề tài đã đặt ra.

Ế

liệu liên quan đến tình hình hình kinh doanh nhà ở xã hội của công ty qua các năm

́H

- Đối với số liệu sơ cấp: Sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê mô tả (tần số, giá
trị trung bình), phân tích độ tin cậy Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá

TÊ

EFA với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 16.0.
5. Kết cấu của đề tài

H

Nội dung luận văn gồm các phần sau:

IN

Phần I. Mở đầu.

K

Phần II. Nội dung nghiên cứu

Chương 1: Tổng quan về chiến lược và chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội.

O

̣C

Chương 2: Thực trạng chiến lược kinh doanh nhà ở xã hội tại Công ty Cổ

̣I H

phần Sông Mã

Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở xã

Đ
A

hội của Công ty cổ phần Sông Mã
Kết luận – Kiến nghị

6


PHẦN II. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC
VÀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1.

Tổng quan về chiến lược và chiến lược marketing

1.1.1. Kiến thức cơ bản về chiến lược

Ế

1.1.1.1. Khái niệm chiến lược

U

Chiến lược là một chương trình hành động tổng quát để đạt được mục tiêu cụ

́H

thể. Nói đến chiến lược của một tổ chức nào đó người ta thường nghĩ ngay đến việc

phải đảm bảo cho nó những nguồn lực nào.

TÊ

tổ chức đó phải xác định mục tiêu muốn đạt tới là gì, cách thức thực hiện ra sao và

H

Afred Chandler định nghĩa: Chiến lược bao hàm việc ấn định các mục tiêu

IN

cơ bản dài hạn của một tổ chức, đồng thời lựa chọn cách thức hoặc tiến trình hành
động và phân bổ các tài nguyên thiết yếu để thực hiện các mục tiêu đó.

K

Theo James B. Quinh: Chiến lược là một dạng thức hoặc một kế hoạch phối

̣C

hợp các mục tiêu chính, các chính sách và các trình tự hành động thành một tổng

O

thể kết dính lại với nhau.

̣I H

Còn theo Ferd R, David trong tác phẩm “Khái luận về quản trị chiến lược”:
Chiến lược là những phương tiện đạt tới những mục tiêu dài hạn. Chiến lược kinh

Đ
A

doanh có thể gồm có sự phát triển về địa lý, đa dạng hóa hoạt động, sở hữu hóa, phát
triển sản phẩm, thâm nhập thị trường, cắt giảm chi tiêu, thanh lý và liên doanh. [17]
Chiến lược còn được hiểu là một tập hợp những mục tiêu và các chính sách

cũng như kế hoạch chủ yếu để đạt được các mục tiêu đó, nó cho thấy doanh nghiệp
đang hoặc sẽ thực hiện các hoạt động kinh doanh gì, và doanh nghiệp sẽ hoặc sẽ
thuộc vào lĩnh vực kinh doanh nào.
Thuật ngữ chiến lược được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Một cách đơn
giản nhất thì chiến lược được hiểu là những kế hoạch được thiết lập hoặc những hành
động được thực hiện trong những nỗ lực nhằm đạt tới các mục đích của tổ chức

7


(Quản trị chiến lược phát triển vị thế cạnh tranh - Nhà xuất bản giáo dục) Như vậy
chiến lược được xem là những kế hoạch trong tương lai, tức là chiến lược dự định và
những hành động được thực hiện.
Chiến lược là một kế hoạch có tính thống nhất, toàn diện và phối hợp được

thiết kế để đảm bảo rằng các mục tiêu cơ bản của doanh nghiệp sẽ được thực hiện
(Wiliam J.Glueck Business Polixy and Strategic Management Mc.Graw Hill, năm
1980); Chiến lược là yếu tố quyết định mục tiêu dài hạn của tổ chức (Prof.Alfred

Ế

D.Chandler, 1962); Hoặc chiến lược là sợi chỉ đỏ xuyên suốt các hoạt động của tổ

U

chức (Prof.H.Igor Ansoff, 1965); Hay chiến lược là mô hình về các mục tiêu, chủ

́H

đích và các kế hoạch để đạt mục tiêu (Prof.Kenneth L.Andrews, 1965).
Michael E.Porter - Giáo sư nổi tiếng về chiến lược kinh doanh của trường đại

TÊ

học Harvard đã thể hiện quan điểm xuyên suốt của mình: Phát triển chiến lược kinh
doanh là phát triển vị thế cạnh tranh thông qua phát triển các lợi thế cạnh tranh. Năm

H

1996, ông đã phát biểu những quan điểm mới của mình về chiến lược qua bài báo

IN

“Chiến lược là gì?”. Ông cho rằng : Chiến lược là sự sáng tạo ra vị thế có giá trị và

K

độc đáo bao gồm các hoạt động khác biệt; Chiến lược là sự lựa chọn, đánh đổi trong
cạnh tranh; chiến lược là sự tạo ra sự phù hợp các hoạt động trong công ty.[21]

O

̣C

Chiến lược là một tập hợp những mục tiêu và các chính sách chung như các kế

̣I H

hoạch chủ yếu để đạt được những mục tiêu đó. Nó cho thấy doanh nghiệp đang hoặc
sẽ thực hiện các hoạt động kinh doanh gì? Chiến lược không vạch ra một cách cụ thể

Đ
A

làm thế nào để đạt được những mục tiêu mà chiến lược chỉ ra các khung để hướng
dẫn tư duy để hành động.
Nói chung các định nghĩa chiến lược kinh doanh có khác nhau nhưng bao hàm

nội dung là một chương trình hành động tổng quát, dài hạn hướng mọi hoạt động của
doanh nghiệp đạt được mục tiêu đã xác định.
Đặc điểm quan trọng của chiến lược kinh doanh là “Lợi thế cạnh tranh”, thực
tế cho thấy đối thủ cạnh tranh nào cũng cần đến chiến lược, vì các chiến lược có mục
đích duy nhất là đảm bảo cho các doanh nghiệp tìm và giành được lợi thế bền vững
của mình đối với các đối thủ.

8


1.1.1.2. Vai trò của chiến lược
Vai trò hoạch định: Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ mục
đích và hướng đi của mình. Nó chỉ ra cho nhà quản trị biết là phải xem xét và xác
định xem tổ chức đi theo hướng nào và lúc nào sẽ đạt được kết quả mong muốn.
Vai trò dự báo: Trong một môi trường luôn luôn biến động, các cơ hội cũng
như nguy cơ luôn luôn xuất hiện. Quá trình hoạch định chiến lược giúp cho nhà
quản trị phân tích môi trường và đưa ra những dự báo nhằm đưa ra các chiến lược

Ế

hợp lý. Nhờ đó nhà quản trị có khả năng nắm bắt tốt hơn các cơ hội, tận dụng được

U

các cơ hội và giảm bớt các nguy cơ liên quan đến môi trường.

́H

Vai trò điều khiển: Chiến lược kinh doanh giúp nhà quản trị sử dụng và phân
bổ các nguồn lực hiện có một cách tối ưu cũng như phối hợp một cách hiệu quả các

TÊ

chức năng trong tổ chức nhằm đạt được mục tiêu chung đề ra.

Chiến lược kinh doanh có một vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động sản

H

xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chiến lược làm cho tổ chức năng động hơn trong

IN

dự báo trước sự biến động của môi trường, từ đó có thể kiểm soát hoạt động của mình

K

trong nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế.
Chiến lược kinh doanh giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp có tầm nhìn xa

O

̣C

hơn, tránh đối phó những áp lực ngắn hạn dễ mắc phải sai lầm trong kinh doanh.

̣I H

Chiến lược kinh doanh là cơ sở để nhà lãnh đạo đưa ra những quyết định
đúng đắn, chính xác kịp thời, có lúc quyết định vận mệnh của doanh nghiệp. Nhờ có

Đ
A

chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp có thể tận dụng điểm mạnh sẵn có, cơ hội
trong tương lai để đương đầu với thách thức và khắc phục điểm yếu của mình, giữ
vững và nâng cao thương hiệu doanh nghiệp.

Quản trị chiến lược giúp cho mọi người những nhận thức rất quan trọng, mục
tiêu của quá trình này chính là đạt được sự thấu hiểu và cam kết thực hiện cả trong
ban lãnh đạo và đội ngũ người lao động. Thế nên lợi ích quan trọng nhất mà quản trị
chiến lược đem lại đó là sự hiểu thấu đáo, kế đó là sự cam kết thực hiện.

9


Có thể khẳng định, chiến lược kinh doanh luôn giữ vai trò hết sức quan trọng,
quyết định đến thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Vấn đề đặt ra là làm
thế nào để xây dựng một chiến lược kinh doanh dài hạn có tính khả thi cao.
1.1.2. Kiến thức cơ bản về chiến lược marketing
1.1.2.1. Khái niệm về chiến lược marketing
Chiến lược maketing là: cách mà doanh nghiệp thực hiện để đạt được mục tiêu
maketing và thường liên quan đến 4p (sản phẩm, giá, phân phối, cổ đông)

Ế

+ Sản phẩm: là thành phần cơ bản nhất của maketing mix. Đó là sản phẩm hữu

U

hình của doanh nghiệp đưa ra thị trường , bao gồm chất lượng sản phẩm , hình dáng

́H

thiết kế ,đặc tính ,bao bì và nhãn hiệu ,sản phẩm cũng bao gồm khía cạnh vô hình
các hình thức dịch vụ giao hàng ,sữa chữa ,huấn luyện.

TÊ

+ Giá: là thành phần không kém phần quan trọng trong maketing mix bao gồm
giá bán sĩ, giá bán lẻ , chiết khấu ,giảm giá ,tín dụng.

H

+ Phân phối: cũng là thành phần chủ yếu của maketing mix, đó là những hoạt

IN

động làm cho sản phẩm có thể tiếp cận với khách hàng mục tiêu.

K

+ Cổ động: gồm nhiều hoạt động dùng để thông đạt và thúc đẩy sản phẩm đến
với thị trường mục tiêu.doanh nghiệp phải thiết lập những chương trình như quảng

̣C

cáo, khuyến mãi, quan hệ công chúng.

O

Mục tiêu mà doanh nghiệp muốn đạt được trên thị trường là khối lượng sản

̣I H

phẩm, thị phần được gọi là mục tiêu Marketing. Con đường mà doanh nghiệp dự
định đi để đến được mục tiêu đó thì gọi là chiến lược Marketing.

Đ
A

Theo Philip Kotler: “Chiến lược Marketing là hệ thộng luận điểm logic, hợp lý

làm căn cứ chỉ đạo một dơn vị tổ chức tính toán cách giải quyết những nhiệm vụ
Marketing của mình. Nó bao gồm các chiến lược cụ thể đối với các thị trường mục
tiêu, đối với các phức hệ Marketing và mức chi phí cho Marketing”.
1.1.2.2. Vai trò của chiến lược Marketing
Chiến lược Marketing vạch ra những nét lớn trong hoạt động của doanh
nghiệp. Doanh nghiệp cần phải nắm vững:
- Doanh số có thể giảm dần vì cạnh tranh, vì phân phối.
- Khi đã đạt đến đỉnh cao thì mức đọ tăng trưởng của doanh nghiệp sẽ chậm lại.

10


- Doanh nghiệp phải dùng nhiều sức lực trong nghiên cứu thị trường.
- Cần kiểm tra và điều chỉnh để việc sử dụng các chi phí đó hợp lý và hiệu
quả hơn trong trường hợp lạm phát, suy thoái.
1.2.

Tổng quan về bất động sản và nhà ở xã hội

1.2.1. Đặc thù nghành kinh doanh bất động sản
Không có thị trường trung tâm:
Thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó

Ế

người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn

U

nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là

́H

các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá
nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường

TÊ

khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.
Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất

H

động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch

IN

trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.

K

Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc:
Đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể

̣C

di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị

O

trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ

̣I H

phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản

Đ
A

cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo:
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực
tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các
thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác.
Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang
tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến

11


đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế

của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các
tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt

Ế

khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều

U

đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành

́H

mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy

TÊ

nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt

H

thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó

IN

có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể

mua, thời tiết, khí hậu…

K

xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật - công nghệ, sức

O

̣C

Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy

̣I H

động vốn hợp lý, có hiệu quả.
Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu

Đ
A

dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý
chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục
thi công công trình…
Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị
trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì
vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế,
môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt
động đầu tư.

12

Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất
lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư
như lập dự án đầu tư…
1.2.2. Khái niệm nhà ở xã hội
Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở
hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình

Ế

nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng

U

với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội

́H

như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và
được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

TÊ

Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và

H

thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống

IN

trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

K

Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời
gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm

O

̣C

thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư

̣I H

Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những
gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi,

Đ
A

người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy
định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”.
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta quy định như

sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của
Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do
Nhà nước quy định”.

13


1.2.3. Đặc điểm nhà ở xã hội
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã
được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của
Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người.
Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp
hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có

Ế

điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường. Như vậy, về bản chất, nhà ở xã hội mang tính

U

xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá

́H

nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ
chế thị trường (Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Nhà nước điều tiết việc

TÊ

cung ứng nhà ở xã hội cũng nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự cạnh tranh

về giá cả như nhà ở thương mại. Có thể nói, phát triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ

H

chính trị của Nhà nước để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giải quyết

IN

nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng cần được Nhà nước quan tâm, thu nhập từ hoạt động
này (nếu có) sẽ không lớn và không giống như hoạt động chuyển nhượng kinh doanh bất

K

động sản (BĐS) là nhà ở thương mại nên cần được khuyến khích ở mức cao nhất.

̣C

Cũng với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội đó, trong Hội nghị lần thứ 5

O

Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, lần đầu tiên vấn đề nhà ở xã hội được

̣I H

đưa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp là hết sức có ý nghĩa và cần thiết, là chính sách
an sinh xã hội quan trọng của nhà nước ta.

Đ
A

Cụ thể, theo Luật nhà ở năm 2005 quy định, nhà ở xã hội có những đặc điểm

như sau:

Trước hết về quy mô, số lượng: Nhà ở xã hội được xây dựng tùy thuộc nhu

cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện
kinh tế - xã hội của từng địa phương. Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm phê
duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ
thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê
mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi
đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

14