Hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận 9 – TP HCM giai đoạn 2015 2020

BỘ GIAO THÔNG VẬN TẢI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC HÀNG HẢI VIỆT NAM

VÕ TRÍ DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015-2020

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

HẢI PHÒNG - Năm 2016


BỘ GIAO THÔNG VẬN TẢI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC HÀNG HẢI VIỆT NAM

VÕ TRÍ DŨNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN 9, TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2015-2020

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGÀNH: KINH TẾ; MÃ SỐ: 60340410

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN KHOẢNG

HẢI PHÒNG - Năm 2016


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN


NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG XÉT DUYỆT

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
………………, ngày…..tháng……năm 20…..
Hội đồng xét duyệt

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công
bố trong bất kỳ công trình nào khác trƣớc đây.
TP.HỒ CHÍ MINH , ngày 17 tháng 03 năm 2016
Tác giả

Võ Trí Dũng


LỜI CẢM ƠN

Tác giả luận văn xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn

Khoảng – giáo viên trực tiếp hƣớng dẫn luận văn cho tác giả, chỉ bảo nhiệt tình và
định hƣớng khoa học cho tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu, thu thập số liệu,
khảo sát thực tế và thực hiện luận văn.
Ngoài ra, tôi xin cảm ơn các cán bộ và thầy cô giáo Khoa Kinh tế, Viện đào
tạo sau đại học – Trƣờng Đại học Hàng Hải, UBND Quận 9- TP-HCM và ngƣời
thân đã động viên giúp đỡ và chia sẻ với tác giả trong suốt quá trình học tập và thực
hiện luận văn.
Chân thành cảm ơn!
Tác giả

Võ Trí Dũng

MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Danh mục các chữ viết tắc
Danh mục các bảng biểu
Danh mục các hình vẽ
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỂN VỀ QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI ........................................................... 4

1.1 Khái quát chung .................................................................................... 4
1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai .................... 4
1.1.2 Đối tƣợng của quản lý của Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai ............................. 6
1.1.3 Mục đích quản lý của Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai ..................................... 7
1.1.4 Nguyên tắc quản lý của Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai .................................. 9

1.2 Nội dung quản lý của Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai ................... 10
1.2.1 Ban hành văn bản dƣới Luật về quản lý, sử dụng đất đai ................................ 11
1.2.2 Xác định, quản lý và lập bản đồ hành chính, hồ sơ địa giới hành chính ......... 12
1.2.3 Khảo sát và đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; kiểm tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất ............................................................................................................... 13
1.2.4 Quản lý quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất ............................... 14
1.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ..
................................................................................................................................... 15
1.2.6 Quản lý công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất ..................... 16
1.2.7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................ 17
1.2.8 Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................................ 17

1.2.9 Thành lập hệ thống thông tin đất đai................................................................ 18
1.2.10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ........................................................... 18


1.2.11 Quản lý, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ và quyền của ngƣời sử dụng đất . 19
1.2.12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ....................................... 20
1.2.13 Phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật trong lĩnh vực đất đai ................ 21
1.2.14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai .......................................................................................................... 21
1.2.15 Quản lý hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai .......................................... 21
Tóm lại: Hoạt động QLNN về đất đai cần đem lại: tính xác thực của Luật pháp đối
với sự thay đổi sâu sắc các hành vi của ngƣời dân; đảm bảo thực hiện các quyền về
đất đai phù hợp nhu cầu thiết thực của ngƣời dân; tính xác thực từ việc phê chuẩn,
sự cho phép, các thủ tục hành chính là những tiêu chí mục tiêu của chính sách; tính
xác thực trong quản lý tài chính của Nhà nƣớc và xây dựng năng lực thể chế thực
hiện luật pháp; xác thực về khả năng SDĐ của ngƣời dân, quan tâm đến quyền lợi
của ngƣời nghèo ........................................................................................................ 21

1.3 Phƣơng pháp quản lý củaNhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai ............ 21
1.3.1 Các phƣơng pháp thu thập thông tin về đất đai ............................................... 22
1.3.2 Các phƣơng pháp tác động đến con ngƣời trong quản lý đất đai nhƣ sau: ...... 23
1.3.3 Công cụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai .............................................................. 26

1.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............. 28
Kết luận Chƣơng 1 ..................................................................................... 29
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 – TP.HCM ................................................................................................. 30

2.1. Sơ lƣợc về Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh .................................. 30

2.1.1 Vị trí địa lý, qui mô, diện tích .......................................................................... 30
2.1.2 Đặc điểm về dân số và tình hình sử dụng đất trên địa bàn .............................. 31
2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển đô thị trên địa bàn ................ 32

2.2 Thực trạng quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại Quận 9........................ 35
2.2.1 Tổ chức bộ máy thực hiện quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại Quận 9 ................ 35
2.2.2. Công cụ để quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại Quận 9 ....................................... 36


2.2.3 Phƣơng pháp quản lý Nhà nƣớc về đất đai của UBND Quận 9....................... 38
2.2.4 Công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai của Quận 9 .......................................... 39

2.3. Đánh giá công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai của Quận 9 .......... 45
2.3.1 Hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội ....................................................................... 45
2.3.2 Tính hợp lý trong việc sử dụng đất .................................................................. 46
2.3.3 Hiệu quả quản lý Nhà nƣớc về đất đai ............................................................. 46

2.4. Nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý Nhà nƣớc về đất
đai của Quận 9 và vấn đề chủ yếu cần giải quyết................................ 47
Kết luận Chƣơng 2 ..................................................................................... 49
CHƢƠNG 3 HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ... TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 – TP.HCM ................................................................................................ 51

3.1 Giải pháp hoàn thiện công cụ và phƣơng pháp quản lý đất đai ..... 51
3.1.1 Tăng cƣờng tuyên truyền giáo dục pháp luật và thông tin đất đai ................... 51
3.1.2. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai ........................................... 53
3.1.3. Tăng cƣờng quản lý cán bộ và kiện toàn bộ máy quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
................................................................................................................................... 54
3.1.4. Tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính về đất đai .............................. 55
3.1.5. Tăng cƣờng quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nƣớc về đất đai của cấp

Quận ......................................................................................................................... 55
3.1.6. Hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai .................................... 55

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai
của UBND Quận 9 .................................................................................. 58
3.2.1. Lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị .............. 58
3.2.2. Giao đất, cho thuê và thu hồi đất .................................................................... 58
3.2.3. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................... 59
3.2.4. Công tác tài chính về đất đai ........................................................................... 59
3.2.5. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất ..................................................................................... 60


3.3. Hoàn thiện quy trình quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Quận 9...................................................................................................... 60
3.3.1. Hoàn thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng
đất và tài sản khác gắn liền với đất (cấp lần đầu) ..................................................... 60
3.3.2. Hoàn thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng
đất và tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký biến động) .......................................... 62
3.3.3. Ứng dụng công nghệ GiS vào Quản lý Nhà nƣớc về Quy hoạch ................... 63

3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý Nhà nƣớc về đất đai
của UBND Quận 9 .................................................................................. 65
3.4.1 Kiến nghị với Nhà nƣớc ................................................................................... 65
3.4.2 Kiến nghị với chính quyền thành phố .............................................................. 66

Kết luận Chƣơng 3 ..................................................................................... 67
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 70

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

CQSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất

CQNN

Cơ quan nhà nƣớc

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

DN

Doanh nghiệp

ĐĐT

Đất đô thị

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Geographic Information System
(Hệ thống thông tin địa lý)

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLNN

Quản lý Nhà nƣớc

QP-AN

Quốc phòng An ninh

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSDĐƠ

Quyền sử dụng đất ở

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

SDĐ

Sử dụng đất

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSKGLVĐ

Tài sản khác gắn liền với đất

UBND

Uỷ ban nhân dân


DANH SÁCH BẢNG BIỂU
TT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1- Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2015 ................. 32
Bảng 2.2 Kết quả công tác lập sổ bộ địa chính ................................................................... 41
Bảng 2.3- Nguồn thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai. ............................................ 42
Bảng 2.4- Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới .................................................................. 43


DANH SÁCH HÌNH VẼ
TT

Tên hình

Trang

Hình 1.1 Nội dung công tác QLNN về đất đai của UBND Quận ........................................ 11
Hình 2.1 Bản đồ địa giới hành chính Quận 9 ...................................................................... 31
Hình 3.1 Quy trình cấp GCN QSHNƠ QSDĐƠ và TSKGLVĐ lần đầu ............................ 61
Hình 3.2 Quy trình cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ và TSKGLVĐ ....................... 63
Hình 3.3 Bản đồ ứng dụng công nghệ GIS .......................................................................... 65


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên vô cùng quý giá,là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai thì có hạn mà có nguy cơ
giảm đi do xu hƣớng khí hậu nóng lên làm mực nƣớc biển dâng cao. Bên cạnh đó là

việc sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả, việc hủy hoại đất cũng nhƣ tốc độ gia
tăng về dân số, đặc biệt là khu vực đô thị khu vực đông dân cƣ khiến cho đất đai
khan hiếm ngày càng khan hiếm hơn... Ðất đai có tính chất cố định về vị trí, tuy
nhiên mỗi thửa đất cụ thể thƣờng có những thay đổi về hình thể, chủ sử dụng. Do
đó, để quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả, đòi hỏi việc nắm bắt thông tin về đất
đai đầy đủ, đi từ tổng quát đến chi tiết đến từng đơn vị thửa đất, điều này có ý nghĩa
rất lớn.
Ngoài ra, trong điều kiện hiện nay khi chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng,
những yếu tố thị trƣờng trong đó có sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất
động sản thì đất đai và nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu của con ngƣời, tăng
cƣờng năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai đƣợc bắt nguồn từ
nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu
đời sống xã hội.
Trong quá trình hội nhập và hiện đại hoá đất nƣớc, cải cách cơ chế, chính
sách kinh tế đã và đang tác động làm biến đổi nhiều vùng rộng lớn trên toàn quốc.
Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh là một quận đang trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp
hoá rất mạnh. Đây là nơi sẽ thực hiện các dự án chiến lƣợc của thành phố thay cho
các quận nội thành đã quá tải về đất đai, và cũng là đầu mối giao lƣu kinh tế của
thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh thành lân cận. Tuy nhiên quá trình quản lý
chƣa theo kịp với tốc độ phát triển, hồ sơ địa chính bị lạc hậu chƣa đƣợc thực hiện
lại, năng lực quản lý đất đai còn hạn chế, tình hình đơn thƣ khiếu nại tố cáo liên
quan đến đất đai còn nhiều, đặc biệt là đơn thƣ vƣợt cấp. Vì vậy nâng cao hiệu quả
Quản lý Nhà nƣớc, hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận 9 là vấn


2

đề cần thiết và cấp bách nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Nhận thức đƣợc ý nghĩa và tầm quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc
đối với lĩnh vực đất đai, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý đất đai

trên địa bàn Quận 9 – TP.HCM giai đoạn 2015-2020” để làm luận văn thạc sĩ
Quản lý Kinh tế.

2. Mục đích nghiên cứu
Hệ thống một số lý luận quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Quận
9, Tp. Hồ Chí Minh.
Thông qua tình hình thực tế ở địa phƣơng, đề xuất giải pháp hoàn thiện các
quy trình Quản lý đất đai nhằm nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất,
hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi Quận 9 để có kế hoạch sử dụng đất hợp lý.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn
Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu quản lý nhà nƣớc địa phƣơng về đất
đai trên địa bàn Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh, do chính quyền cấp Quận quản
lý.
- Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa
bàn Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2011 -2015, tuy nhiên nghiên cứu ở
giai đoạn 07/2014 - 2015 và đề xuất một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác
quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh 2020.
Sở dĩ đề tài chọn khoảng thời gian 07/2014 - 2015 để nghiên cứu chủ yếu là
vì thời điểm trên Luật đất đai mới có hiệu lực năm 01/7/2014, đây cũng là giai đoạn
mà Quận 9 đang phát triển mạnh, đô thị hóa tăng nhanh, nhiều vấn đề và quan hệ
mới về đất đai phát sinh.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Sơ lƣợc về Quận 9, phân tích và đánh giá thực trạng quản lý Nhà nƣớc về đất

3

đai và chỉ ra một số tồn tại hạn chế trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM.
Định hƣớng và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý
đất đai trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề tài sử dụng các phƣơng pháp nhƣ: Phân tích thống
kê, chi tiết hoá, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, theo nhiều cách từ riêng rẽ
tới kết hợp với nhau.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Đề tài đã hệ thống hóa và góp phần làm rõ thêm các vấn
đề lý luận cơ bản về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn Quận 9.
Ý nghĩa thực tiễn: Luận văn hƣớng tới những giá trị về thực tiễn đối với việc
quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn Quận 9, có thể làm tài liệu
tham khảo cho chính quyền địa phƣơng nghiên cứu thực hiện trong lĩnh vực quản lý
Nhà nƣớc về đất đai.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và 3 chƣơng, luận văn đƣợc
kết cấu trong 85 trang, 06 bảng, 10 hình vẽ đồ thị.
Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý Nhà nƣớc trong
lĩnh vực đất đai.
Chƣơng 2: Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận 9 –
TP.HCM.
Chƣơng 3: Hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn Quận 9 –
TP.HCM.

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỂN VỀ QUẢN LÝ NHÀ
NƢỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
1.1 Khái quát chung
1.1.1 Khái niệm về đất đai và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
* Đất đai:
Theo Luật đất đai Việt Nam thì “Đất là tài sản quốc gia, là tƣ liệu sản xuất
chủ yếu, là đối tƣợng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật
mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để
phát triển nền kinh tế quốc dân”. [10,tr 10-11].
Hội nghị quốc tế về môi trƣờng tại Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,
dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng
sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người,những
kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại’’
Đất đai là tài nguyên đặc biệt. Trƣớc hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên,
tiếp đến là thành quả do tác động khai phá của con ngƣời. Nếu không có nguồn gốc
tự nhiên, thì con ngƣời không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai
đƣợc. Con ngƣời có thể làm ra nhà máy, lâu đài và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn
thứ hàng hoá, sản phẩm, nhƣng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. Đất đai quý giá
còn bởi đất đai là hữu hạn, con ngƣời không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài
diện tích tự nhiên vốn có.
Đất đai còn là loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bổ các khu
dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Độ phì

nhiêu của đất, sự phân bổ không đồng nhất, đất tốt lên hay xấu đi, đƣợc sử dụng có
hiệu quả cao hay thấp tùy thuộc vào sự QLNN và kế hoạch, biện pháp khai thác của


5

ngƣời quản lý, sử dụng đất. Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động
quản lý không thể đƣợc đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng nhƣ trong hành
động. Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nƣớc hay ngƣời dân
cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy.

* Quản lý Nhà nƣớc:
Quản lý là đối tƣợng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học. Mỗi ngành khoa
học đều đƣa ra một khái niệm về quản lý dƣới góc độ riêng của ngành mình. Tuy
nhiên, về cơ bản Quản lý là một quá trình, trong đó chủ thể quản lý tổ chức, điều
hành, tác động có định hƣớng, có chủ đích một cách khoa học và nghệ thuật vào
khách thể quản lý nhằm đạt kết quả tối ƣu theo mục tiêu đã đề ra thông qua việc sử
dụng các phƣơng pháp và công cụ thích hợp.
QLNN là một dạng quản lý đặc biệt mang tính quyền lực nhà nƣớc nhằm
điều chỉnh quan hệ xã hội của con ngƣời để tăng cƣờng, phát triển các mối quan hệ
xã hội, trật tự pháp luật nhằm thể hiện rõ chức năng và nhiệm vụ của Nhà nƣớc.
QLNN ở Việt Nam có các đặc điểm cơ bản sau đây: Điểm một QLNN mang
tính quyền lực đặc biệt đó là tính tổ chức cao. Điểm hai QLNN có kế hoạch, chiến
lƣợc, mục tiêu để thực hiện mục tiêu. Điểm ba QLNN theo nguyên tắc tập trung dân
chủ. Điểm bốn QLNN không có sự tách biệt tuyệt đối giữa chủ thể quản lý và khách
thể quản lý. Điểm năm QLNN bảo đảm tính liên tục và ổn định trong tổ chức

* Quản lý Nhà nƣớc về đất đai:
QLNN trong lĩnh vực đất đai là hoạt động của CQNN có thẩm quyền dùng
quyền lực Nhà nƣớc để điều chỉnh, tổ chức và thực hiện với các chủ thể trong quan

hệ đất đai theo qui định của pháp luật nhằm để bảo vệ quyền sở hữu của toàn dân
trong lĩnh vực đất đai và đảm bảo hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên của quốc gia.
Nhằm nắm rõ tình hình SDĐ, phân phối và phân phối lại quỹ đất trong kế hoạch quy hoạch, theo dõi và kiểm tra hoạt động sử dụng và quản lý đất, sử dụng các
nguồn lợi về đất đai.

* Quản lý Nhà nƣớc về đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp quận:
Có thể nói, QLNN về đất đai là một công việc phức tạp, cùng một mảnh đất
tại một vị trí cụ thể nhƣng đƣợc quản lý trực tiếp và gián tiếp bởi nhiều cơ quan và


6

cấp độ khác nhau (theo ngành và lãnh thổ). Nếu xem xét trên địa bàn hành chính
cấp phƣờng thì trƣớc hết nó chịu sự giám sát và quản lý của UBND phƣờng. Nếu
xem xét trên địa bàn cấp quận thì nó vừa phải chịu sự giám sát và quản lý của
UBND phƣờng và UBND quận. Tiếp tục nhƣ vậy, nếu ta đặt nó trong phạm vi
thành phố và quốc gia thì mảnh đất cụ thể này sẽ tiếp tục chịu sự quản lý của chính
quyền thành phố, Nhà nƣớc.
QLNN về đất đai của UBND Quận (địa phƣơng) là sự phối hợp để thực hiện
tốt các nhiệm vụ quản lý đƣợc giao của UBND Quận với các đơn vị khác thuộc hệ
thống QLNN về đất đai đƣợc luật pháp quy định, nhằm mang lại thuận lợi nhất cho
ngƣời SDĐ trong việc thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với đất đai,
đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng hiệu quả cao cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội vì con ngƣời, cộng đồng, xã hội cũng nhƣ bảo vệ môi trƣờng sống bền vững tại
Quận.

1.1.2 Đối tượng của quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
Các chủ thể sử dụng đất đai, quản lý đất đai và đất đai là các đối tƣợng của
QLNN về lĩnh vực đất đai.
Các chủ thể sử dụng đất , quản lý đất: có 2 loại:

- Các chủ thể QLĐĐ: các cơ quan đại diện Nhà nƣớc thực hiện quyền
QLNN trong lĩnh vực đất đai tại địa phƣơng theo cấp hành chính đó là các cơ quan
đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích đất công ở địa phƣơng, đất
chƣa sử dụng và UBND các cấp và cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực QLĐĐ ở
các cấp. Theo Luật định UBND cấp xã có nhiệm vụ kê khai vào hồ sơ địa chính
những diện tích đất công cộng và các diện tích đất chƣa sử dụng không cùng một
chủ sử dụng cụ thể nào. Ví dụ: đất giao thông, nghĩa địa…
- Chủ thể sử dụng đất đai theo Luật Đất Đai 2013 bao gồm: tổ chức trong
nƣớc; cộng đồng dân cƣ; cá nhân trong nƣớc và hộ gia đình; cơ sở tôn giáo; ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài.
Đất đai thuộc thành phần đối tƣợng thứ hai của QLNN về đất đai. Hiện nay,
tất cả quỹ đất của nƣớc ta đƣợc chia ra 3 nhóm:


7

- Nhóm đất nông nghiệp đƣợc phân ra 8 loại: đất trồng cây lâu năm; đất rừng
phòng hộ; đất rừng sản xuất; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm
muối; đất trồng cây hàng năm; đất nông nghiệp khác
- Nhóm đất phi nông nghiệp đƣợc phân ra 10 loại đất: đất xây dựng trụ sở cơ
quan; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích QP-AN;
đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất ở; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất
tôn giáo tín ngƣỡng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nƣớc chuyên dùng ; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất phi nông nghiệp khác
+ Nhóm đất chƣa sử dụng gồm các loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng.

1.1.3 Mục đích quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
Mục đích QLNN về đất đai bao gồm:

- Đảm bảo SDĐ có hiệu quả [14, tr36-42]
Đất đai là một tài nguyên quý giá, tài sản, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, không tái
tạo đƣợc. Do vậy, đất đai cần đƣợc sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm
mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi ngƣời, đảm
bảo đất đai đƣợc sử dụng lâu dài theo đúng mục đích, đúng quy hoạch, KHSDĐ
đƣợc phê duyệt. Ngoài ra, sự can thiệp của Nhà nƣớc còn nhằm phát huy những tích
cực và hạn chế tiêu cực. Trong thực tế, có nhiều trƣờng hợp mâu thuẫn về lợi ích
thƣờng đƣợc gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị trƣờng không giải quyết
đƣợc. Ví dụ, nhƣ việc một nhà máy công nghiệp gây ô nhiễm nằm trong khu dân
cƣ, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cƣ ở đó. Ngƣợc lại, những dự án xây
dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích xã hội, nhƣng lại không hấp dẫn
với các nhà đầu tƣ nên cần phải đƣợc chính quyền hỗ trợ hoặc có chính sách ƣu
đãi. Hoặc việc đầu tƣ xây dựng công trình trên đất của tƣ nhân, nhƣng không tuân
thủ quy hoạch về chiều cao, mật độ xây dựng, đem lại lợi ích cho cá nhân về diện
tích nhƣng lại ảnh hƣởng tới cảnh quan chung của khu vực. Nhà nƣớc có biện
pháp can thiệp buộc họ phải chấp hành quy định về quy hoạch nhằm bảo vệ lợi ích
cộng đồng.
Hiệu quả QLNN về đất đai của UBND quận còn nhằm giảm thiểu chi phí của
các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt đƣợc. Điều này đòi hỏi phải chú ý đến


8

chất lƣợng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu QLNN về đất đai đƣợc thực
hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về trách nhiệm cho từng tổ
chức, cá nhân. Ngƣời đứng đầu UBND Quận phải là ngƣời chịu trách nhiệm trực
tiếp kết quả thực hiện các nhiệm vụ đƣợc giao.

- Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và SDĐ [14, tr36-42]
Các chính sách QLNN, nhằm bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa lợi ích thu

đƣợc với chi phí phải bỏ ra tƣơng ứng cho các bộ phận dân cƣ khác nhau. Chính
sách Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai cũng nên có chính sách ƣu đãi đối với ngƣời
nghèo, nhóm ngƣời dễ bị tổn thƣơng nhƣ nữ, trẻ em, dân tộc thiểu số. Việc phân bổ
đất đai chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trƣờng nhằm tối đa hóa lợi nhuận,
do đó chính sách của Nhà nƣớc có nhiệm vụ điều hòa lợi ích để đảm bảo sự công
bằng. Ngoài ra chính sách đất đai của Nhà nƣớc nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng
lớp dân cƣ đƣợc tiếp cận với việc SDĐ đƣợc dễ dàng.
Sự công bằng đƣợc thể hiện ở việc UBND Quận đảm bảo các quyền của
ngƣời SDĐ đƣợc Nhà nƣớc cho phép, mọi ngƣời đều có cơ hội và bình đẳng trƣớc
pháp luật về đất đai. UBND Quận thay mặt cho Nhà nƣớc QLĐĐ tại địa phƣơng và
giao đất lâu dài và ổn định cho hộ gia đình và cá nhân, khuyến khích họ khai thác
và SDĐ theo hƣớng có hiệu quả cũng nhƣ xử lý nếu sai phạm. Khi cần thu hồi đất
cho các mục đích kinh tế xã hội, UBND Quận thay mặt Nhà nƣớc thực hiện những
chính sách đền bù thoả đáng. Quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bảo đảm bù
đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho ngƣời SDĐ yên tâm đầu tƣ
phát triển đất đai

- Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc Quận [14, tr36-42]
Nhà nƣớc có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo đảm các nguồn thu
tài chính từ đất đai cho ngân sách. Nhà nƣớc điều tiết hợp lý các khoản thu, chi
ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu do đầu tƣ thu
đƣợc từ đất đai. UBND Quận có trách nhiệm thực hiện các khoản thu từ đất đai cho
ngân sách của Nhà nƣớc nhƣ:
Tiền sử dụng đất: chuyển mục đích SDĐ từ đất đƣợc Nhà nƣớc giao không
thu tiền SDĐ sang đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền SDĐ; giao đất có thu tiền


9

SDĐ; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu

tiền SDĐ
Thuế: là nguồn thu theo nghĩa vụ đƣợc quy định bởi pháp luật, là nguồn thu
chủ yếu của ngân sách Nhà nƣớc mà Quận đƣợc quyền thu và giữ lại theo quy định:
việc đánh thuế SDĐ, do đất mang lại lợi ích cho các chủ đất và các nhà đầu tƣ.
Chính sách thuế vừa phải đảm bảo khuyến khích sự phát triển đất đai, vừa đảm bảo
nguồn thu cho Nhà nƣớc. Ngoài ra các khoản phí, lệ phí cũng là những khoản thu
không nhỏ cho ngân sách Quận
Các khoản thu nhập khác từ đất đai: UBND Quận có thể tạo ra các khoản
thu nhập từ cho thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tƣ và kinh
doanh đất đai nhằm tạo ra lợi nhuận từ đất đai; tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi
gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ; các khoản thu từ việc Nhà nƣớc tạo ra các giá
trị gia tăng về đất đai do đầu tƣ hạ tầng; các khoản thu từ việc xử phạt vi phạm
pháp luật về đất đai.

1.1.4 Nguyên tắc quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
* Vai trò QLNN về đất đai:
Đảm bảo SDĐ hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm. Nhờ có QHSDĐ và KHSDĐ,
từng diện tích đất sẽ đƣợc giao cho các đối tƣợng cụ thể để thực hiện các mục tiêu
quan trọng của nhà nƣớc địa phƣơng.
Bảo vệ quyền lợi và lợi ích chính đáng của các đối tƣợng SDĐ trong quan hệ
về đất đai thông qua việc tổ chức thực hiện chính sách pháp luật về đất đai. Việc
ban hành các chính sách, các quy định về SDĐ sẽ tạo ra một hành lang pháp lý cho
việc SDĐ.
Nâng cao khả năng sinh lời của đất để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế
xã hội của địa phƣơng và bảo vệ môi trƣờng thông qua việc thực hiện các chính
sách về đất đai nhƣ chính sách giá đất, chính sách thuế, chính sách đầu tƣ,...Chính
sách về đất đai là công cụ để CQNN thực hiện vai trò quản lý của mình trong từng
giai đoạn nhất định.
Thông qua việc kiểm tra và giám sát quản lý SDĐ, cơ quan quản lý sẽ nắm
bắt tình hình biến động, cơ cấu của từng loại đất.Từ đó phân loại, phân hạng đất đai,

10

phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm,
kịp thời sửa chữa những sai sót gây ách tắc trong quá trình hoạt động.

* Nguyên tắc QLNN về đất đai:
Nguyên tắc thống nhất về QLNN: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý.
Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành nhiệm
vụ: Cơ quan địa chính ở trung ƣơng và địa phƣơng chịu trách nhiệm trƣớc Chính
phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp trong QLNN về đất đai.
Nguyên tắc tập trung dân chủ: QLNN về đất đai của chính quyền phải tuân
thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phƣơng và vùng lãnh thổ: Có
sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý theo chuyên ngành.
Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: QLNN của chính quyền phải tuân
thủ việc kế thừa các quy định của luật pháp của Nhà nƣớc trƣớc đây, cũng nhƣ tính
lịch sử trong QLĐĐ qua các thời kỳ.

1.2 Nội dung quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai
QLNN về đất đai là tổng thể các hoạt động của CQNN có thẩm quyền nhằm
bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu toàn dân trong lĩnh vực đất. Nhằm quản lý hiện
trạng SDĐ, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích SDĐ theo chủ trƣơng của
Nhà nƣớc, của địa phƣơng trong việc kiểm tra, giám sát quá trình SDĐ. Luật Đất
Đai 2013 quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và SDĐ, quyền
và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ, thể hiện theo sơ đồ dƣới đây:

11
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
SDĐ,tổ chức thực hiện văn bản đó
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra,
đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất
Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi
đất.

Nội dung QLNN
về đất đai

Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai.
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp
hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm
pháp luật về đất đai
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố
cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

(Nguồn tác giả tổng hợp)
Hình 1.1 Nội dung công tác QLNN về đất đai của UBND Quận

1.2.1 Ban hành văn bản dưới Luật về quản lý, sử dụng đất đai
Văn bản dƣới Luật là văn bản do các CQNN ở địa phƣơng có thẩm quyền
ban hành theo thủ tục, trình tự luật định, trong đó các quy tắc chung đƣợc Nhà nƣớc
đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội. Đây là những văn bản
không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của chính quyền địa
phƣơng đối với ngƣời SDĐ nhằm thực hiện các quy định luật lệ của Nhà nƣớc.
Việc xây dựng văn bản dƣới luật về SDĐ và quản lý đất đai là một nhu cầu
quan trọng cần có trong hoạt động QLNN địa phƣơng về lĩnh vực đất đai. Căn cứ


12

vào việc ban hành các văn bản dƣới luật này, chính quyền địa phƣơng buộc các đối
tƣợng SDĐ phải thực hiện các quy định theo một khuôn khổ. Văn bản dƣới luật về
quản lý, SDĐ biểu hiện quyền lực của chính quyền địa phƣơng về đất đai, nhằm lập
lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu nhất định. Nhƣng văn bản dƣới luật về đất đai
phải vừa thể hiện ý chí của cơ quan ban hành, vừa thể hiện đƣợc nguyện vọng của
đối tƣợng sử dụng đất đai. Quản lý đất đai muốn đạt đƣợc hiệu quả cao thì các văn
bản đƣợc ban hành cần phải đảm bảo thống nhất, minh bạch, rõ ràng và đồng bộ.

1.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính
* Xác định địa giới hành chính:

Là các mốc giới cụ thể có tọa độ nhằm thể hiện rõ ranh giới các đơn vị hành
chính trong đó có địa danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế - xã hội.
Hiện nay ở nƣớc ta có 04 cấp địa giới hành chính: Cấp trung ƣơng, tỉnh,
huyện và cấp xã. Giữa các đơn vị hành chính các cấp này đều có ranh giới đƣợc thể
hiện bằng các mốc địa giới có thể hiện tọa độ.
* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Hồ sơ địa giới hành chính là tập hồ sơ phục vụ QLNN đối với địa giới hành
chính, bao gồm: Quyết định của CQNN có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị
hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có); Bản đồ địa giới hành
chính; Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính; Bảng tọa độ các mốc địa giới hành
chính, các điểm đặc trƣng trên đƣờng địa giới hành chính; Bản mô tả tình hình
chung về địa giới hành chính; Biên bản xác nhận mô tả đƣờng địa giới hành chính;
Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính; Biên bản
bàn giao mốc địa giới hành chính; Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của
đơn vị hành chính cấp dƣới.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào đƣợc lƣu trữ tại UBND cấp đó, UBND
cấp trên, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Nội vụ. Hồ sơ địa giới hành chính cấp dƣới
do UBND cấp trên trực tiếp xác nhận; Hồ sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ƣơng do Bộ Nội vụ xác nhận. UBND cấp xã có trách nhiệm quản
lý mốc giới hành chính trên thực địa tại địa phƣơng, trƣờng hợp mốc giới hành