Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân
KHOA bất động sản và kinh tế tài nguyên
o 0 o - - -
CHUYÊN Đề
THựC TậP TốT NGHIệP
Đề tài:
HON THIN CHNH SCH NHM QUN Lí cáC YếU
Tố TáC ĐộNG TớI GIá TRị TĂNG THÊM Từ ĐấT ĐAI
TRÊN ĐịA BàN TP Hà NộI GIAI ĐOạN 2006 - 2011
+
Giảng viên hớng dẫn : ts. nguyễn minh ngọc
Sinh viên thực hiện : nguyễn thu trang
Mã sinh viên : cq510962
Lớp : bất động sản 51
Hà Nội, 2013
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, phó trưởng khoa BĐS và
KTTN đã hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Em xin gửi lời cảm ơn đến các cán
bộ tại Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất-Tổng cục quản lý đất đai đã giúp đỡ em
trong quá trình hoàn thành bài nghiên cứu. Đây là lần đầu em thử sức với một vấn
đề mới mẻ nên không tránh được những sơ xuất, em rất mong nhận đựơc sự góp ý
của các thầy cô.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
MỤC LỤC
§Ò tµi: 1
Hµ Néi, 2013 1
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 4
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 5
Nguồn: BỘ TNMT 21

Về dân số 29
ĐVT: Trđ, lần 42
ĐVT:m2; trđồng 44
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 74
+ Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 76
+ Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 84
Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp
một lần cho cả thời gian thuê 85
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
NSNN Ngân sách Nhà nước
NN Nhà nước
NoN Nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất
SXKD Sản xuất kinh doanh
GTrTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất
SDĐ Sử dụng đất

SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
DANH MỤC BẢNG
§Ò tµi: 1
Hµ Néi, 2013 1
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 4

* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 5
Bảng 1.1: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 21
Nguồn: BỘ TNMT 21
Về dân số 29
Bảng 2.3. Giá đất và quan hệ tỉ lệ giá đất giữa các vị trí đất nội thành phố 42
(Quận Thanh Xuân) và ngoại thành (Huyện cũ và huyện mới sát nhập) TP Hà
Nội 42
ĐVT: Trđ, lần 42
Bảng 2.6. DT, giá đất nộp tiền SDĐ KĐTM, dự án tại Hà Nội cũ 44
ĐVT:m2; trđồng 44
Bảng 2.10. Tình hình dự án chưa xong GPMB tại huyện Mê Linh đến 12/2010 48
Bảng 2.11. Tình hình thực hiện GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 48
Bảng 2.12. Giá cho thuê đất CN của các KCN đầu tư bằng NSNN của TP Hà Nội
49
+ Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ
tầng bằng vốn của NN vào NSNN 74
+ Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích
giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi NN thu hồi đất 76
+ Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 84
Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp
một lần cho cả thời gian thuê 85
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất
là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì
đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố
vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ khi Luật đất đai
1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát triển của thị trường
bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách.
Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ. Báo cáo chính trị
tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bất
động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm
cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong
nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”.
Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu
hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triển
của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể nhận được
những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ những lợi ích từ
sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranh
chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước.
Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa,
chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ
tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những
biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của
bất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người
sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu
kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất
động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách.
Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra
đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường

nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về
lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách
nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài “Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng
thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” nhằm mục tiêu:
+ Hệ thống hóa cơ sở khoa học về chính sách quản lý các yếu tố tác động tới
giá trị tăng thêm từ đất đai.
+ Khảo sát, phân tích thực trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất
đai trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011.
+ Đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ
đất đai trên địa bàn nghiên cứu.
+ DDDề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý
của cơ quan Nhà nước về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
3. Phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động của 4 yếu tố: quy
hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và yếu tố kinh tế-
xã hội tới giá trị tăng thêm từ đất đai.
+ Không gian nghiên cứu: tại địa bàn thành phố Hà Nội.
+ Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử
dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
+ Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển
nhượng đất trên thực tế thị trường tại TP Hà Nội năm 2006-2011.

+ Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài
liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá
đất khu vực nghiên cứu.
+ Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có
liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các
chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Trên
cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung
nghiên cứu của đề tài.
+ Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất, tiến
hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất
do Nhà nước quy định.
+ Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về
thực trạng tác động của 4 yếu tố trên tới giá trị tăng thêm từ đất và tiến hành
phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường
bất động sản.
5. Kết cấu, nội dung của đề tài: đề tài gồm 3 chương:
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC
ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ
TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
2006-2011
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH
SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT
ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ
TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. Tổng quan về giá trị tăng thêm tăng từ đất đai
1.1.1. Những khái niệm về giá trị tăng thêm
+ Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới sáng
tạo ra của các ngành kinh tế trong các thời kỳ nhất định. Giá trị tăng thêm là một bộ
phận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giá trị sản xuất và chi phí trung gian. Giá
trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh.
+ Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) là phần giá trị được tạo ra ở
mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất.
Theo kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, giá trị tăng thêm chỉ sự đóng góp của
các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình gia tăng
thêm giá trị của một sản phẩm tương ứng với thu nhập có được của chủ sở hữu các
nhân tố này. Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một
đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian
dùng trong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó.
Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đối
với một đơn vị đầu vào. Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính bằng cách lấy
giá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian.
Như vậy, có thể hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai là phần giá trị dôi ra ngoài giá trị
của đất đai, nó được hình thành nhờ các tác động của con người trong quá trình khai
thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích nhất định của mình.
1.1.2. Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai
* Theo nguồn gốc ra đời của đất đai:
Đất đai là do tự nhiên tạo ra và có trước con người. Vì vậy, đất đai không phải
là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người. Giá trị ban đầu của đất được tạo ra
bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo nên chênh lệch
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
4

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
về giá trị của đất đai và theo kinh tế học gọi là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong
quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động
của con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía:
+ Do tác động của NN và xã hội: NN tác động vào đất đai và làm tăng giá trị
của đất đai thông qua việc quyết định MĐSDĐ, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạch
SDĐ; và NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai;
+ Do sự tác động của người SDĐ: người SDĐ đầu tư vốn, sức lao động và áp
dụng những tiến bộ khoa học, công nghệ… nhằm cải tạo nâng cao khả năng sinh lợi
của đất đai.
* Theo nguồn gốc GTrTTTĐ theo lý luận năng suất thặng dư:
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất thành 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
(các công trình, máy móc, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu) và quản lí. Nguyên tắc
năng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi
thanh toán đầy đủ cho lao động, vốn và quản lý.
Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng “sản phẩm ròng” là
thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và nguyên vật
liệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất.
Theo đó, NoN nhờ vào sự hỗ trợ của tự nhiên để sáng tạo ra của cải cho xã
hội, tự nhiên không lấy sự đền đáp của con người. Sản phẩm ngành NoN sau khi
khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà
tư bản thì còn sản phẩm thặng dư, làm cho của cải

xã hội được tăng thêm. Quesnay
gọi là "sản phẩm ròng" đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh
hoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên; và cho rằng nó cần thuộc về sự chiếm hữu của người
sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô.
* Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây:
Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây là sự ra đời của lý luận
địa tô đất đô thị, đã giải quyết 2 vấn đề:

Một là, địa tô đất đô thị (còn gọi là giá đất đô thị), điển hình là mô hình địa tô
đất đô thị của Alonso:
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác.
Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá đất P(t) và số lượng đất q; chi
phí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chi cho các hàng
hoá khác được định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có thể
thành lập công thức sau:
Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)
Sau khi phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hàng hoá khác Z và cự
ly cách trung tâm t với nhau, Alonso tìm ra điểm cân bằng vị trí khu đất được quyết
định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốn của
người muốn có đất nhưng lại chịu sự ràng buộc của thu nhập; và từ thu nhập quan
hệ giữa q, z, t sẽ chọn vị trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự
cân bằng về vị trí. Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của vấn đề địa tô để
tiến hành xem xét, và lần đầu đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cổ điển về cân
bằng phân vùng (Locationa Leguilibrium). Đây là khái niệm mới và đã giải quyết
thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị.
Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ
sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là
một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế). Do đó, tô là khoản nhận được cho những
ưu thế đặc biệt của bất kỳ loại

hình đầu nào vào. Những khoản thu được không nhất
thiết phải ở dạng tiền mà có thể là những đặc quyền nào đấy. Vì việc thu tô làm cho
các cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không”. Các nhà kinh tế
nhìn nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động chi tiêu để nhận được các đặc
quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường.

* Theo lý thuyết vị thế và chất lượng:
Giá BĐS là sự kết hợp bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS. Chất
lượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu. Vị
thế BĐS là sự mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn còn lại do đầu tư công
của Nhà nước và xã hội mang lại.
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.2. Những yếu tố cơ bản tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
1.2.1. Yếu tố quy hoạch
1.2.1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của nhà nước về tổ chức và sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu
quả cao nhất thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng
đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường.
Các nguyên tắc cơ bản khi phân bố đất đai trong quy hoạch sử dụng đất:
+ Chấp hành quyền sở hữu Nhà nước về đất đai;
+ Sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ đất và bảo vệ thiên nhiên;
+ Tổ chức phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành;
+ Tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ hợp lý;
+ Phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ.
1.2.1.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm
Theo báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc xuất bản năm 1973, QHSDĐ là dùng
để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất NoN, đất trống dùng cho hoạt động công cộng
và khu bảo hộ tự nhiên. Có khi QH khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở
thêm các chi nhánh giao thông, do đó QH thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đất
đai có thể khai phá nên đương nhiên sẽ làm giá đất lên cao”.
Do có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương: sự thay đổi địa giới hành
chính sẽ dẫn tới sự thay đổi phạm vi quản lý kinh tế, xã hội, quản lý đất đai, thay đổi mục

đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất… của địa phương cũng dẫn đến thay đổi giá trị
đất. Có thể kể đến việc toàn bộ tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh phúc, 4 xã
thuộc huyện Lương Sơn của tỉnh Hòa Bình sát nhập về Hà Nội cũng khiến giá trị đất đai
ở đây tăng lên đáng kể. Do vậy, những người sở hữu đất đai có thể được hưởng lợi từ
việc quy hoạch của Nhà nước.
Sự thay đổi nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp trên liên quan trực tiếp: trong thực
tế, các phương án quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính có mối quan hệ chặt
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
chẽ với nhau. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ và là định hướng để lập quy
hoạch sử dụng đất sử dụng cấp dưới. Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới cụ thể hóa một
bước quy hoạch sử dụng đất sử dụng của cấp trên. Do vậy khi nội dung của phương án
quy hoạch sử dụng đất cấp trên có sự thay đổi sẽ dẫn tới nội dung phương án quy hoạch
sử dụng đất cấp dưới liên quan trực tiếp bị thay đổi theo. Dự án đưa trung tâm hành
chính quốc gia lên Ba vì cũng là một bài học cho các nhiều người muốn chạy theo lợi
nhuận, đón đầu quy hoạch, nhưng cuối cùng lại phải chịu rủi ro từ chính sách. Nhiều
người đã nghe theo tin đồn, đổ xô đi mua đất, khiến giá đất bị đẩy lên cao, xa rời giá trị
thực của nó, và khi Nhà nước chính thức phủ nhận tin đồn thì lập tức giá đất ở đây rơi tự
do bởi sự tháo chạy.
1.2.2. Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất
1.2.2.1. Tổng quan về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình
CNH-HĐH đất nước. Nếu tiếp cận từ góc độ nội dung công việc thì chuyển đổi
MĐSDĐ bao gồm những bước công việc: thu hồi đất đai đã được duyệt từ dự án theo
quy hoạch; bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải tỏa các công trình đã có trên
mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất; tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc
sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo mục đích quy hoạch đã được duyệt.
Nhìn chung chuyển đổi MĐSDĐ là quá trình Nhà nước từ việc ra quyết định hành
chính để thu lại quyền SDĐ hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án

để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong
quá trình đó bằng các phương thức phù hợp.
Để làm rõ các khái niệm có liên quan, theo Luật đất đai 2003:
+ Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền SDĐ
hoặc thu lại đất đã gaio cho các tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật này.
+ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng quyết định hành chính
cho đối tượng có nhu cầu SDĐ.
+ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng Hợp đồng cho
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
đối tượng có nhu cầu SDĐ.
+ Nhà nước chuyển quyền SDĐ là việc xác lập quyền SDĐ do người khác chuyển
quyền SDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng, cho quyền SDĐ hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ mà hình thành
pháp nhân mới.
+ Giá quyền SDĐ (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1 đơn vị đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ.
+ Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn SDĐ xác định.
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ
đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để dời đến địa điểm mới.
1.2.2.2. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất đến giá trị đất đai tăng thêm
Nhu cầu phát triển kinh tế phi NoN đã trở thành một xu hướng phát triển tất yếu
của các quốc gia. Về mặt giá trị, đất phi NoN luôn có giá trị trao đổi cao hơn giá trị đất
NoN.
Việc thu hồi và chuyển mục đích SDĐ xuất phát từ những lý do khách quan chung

như: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải SDĐ có hiệu quả hơn, do sự đổi
mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trong quá trình CNH trong điều
kiện đất đai có hạn. Với chủ trương đẩy mạnh CNH của Chính phủ, nhu cầu đất xây
dựng giao thông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa tăng
nhanh đòi hỏi phải chuyển đất nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu mới.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện
tích tăng lên rõ rệt. Thí dụ như đất nông nghiệp có giá 50 nghìn/m2 nhưng đất đô thị giá
có thể là 5 triệu đồng/m2 (tăng 100 lần). Trên thực tế còn có thể cao hơn mức kể trên.
Do vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị của đất đai lên
rất nhiều. Không những nó mang lại giá trị bằng tiền, mà việc ĐTH cũng khiến tăng tỷ
trọng lao động trong công nghiệp, dịch vụ; tăng tỷ trọng lao động và dân cư đô thị nhanh
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
chóng. Việc một lượng lớn lao động từ ngành nông nghiệp chuyển sang ngành công
nghiệp dịch vụ góp phần tạo thu nhập lớn hơn cho lao động, giải quyết nhu cầu việc làm,
cân đối tỷ trọng lao động phù hợp với nhu cầu thực tiễn của phát triển ngành,
1.2.3. Yếu tố đầu tư vào cơ sở hạ tầng
1.2.3.1. Tổng quan về đầu tư vào cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng là tổ hợp các công trình vật chất kỹ thuật có chức năng trực tiếp phục
vụ dịch vụ sản xuất đời sống dân cư, được bố trí trên một phạm vi lãnh thổ nhất định.
Phân loại căn cứ vào chức năng, tính chất và đặc điểm các công trình cơ sở hạ tầng
người ta chia làm 3 loại: CSHT kỹ thuật, CSHT xã hội, CSHT môi trường.
Các công trình CSHT mang tính xã hội hóa cao, có nhiều đặc tính của hàng hóa
công cộng, chủ yếu là sự đầu tư của Chính phủ hoặc qua vốn FDI. Hàng hóa công cộng
về cơ bản là do Chính phủ cấp, Chính phủ là người bỏ vốn ra đầu tư xây dựng là chủ yếu
là từ vốn Ngân sách. Đầu tư các công trình này thường có vốn đầu tư lớn, thời gian thu
hồi vốn chậm, thậm chí khó thu hồi vốn, việc thu hồi vốn phải gián tiếp thông qua các
ngành kinh tế khác.
Thời gian tồn tại của các công trình CSHT trên lãnh thổ là rất lâu dài, do vậy

những sai lầm trong bố trí địa điểm, áp dụng công nghệ sẽ đều phải trả giá đắt. Vậy nên
khi xây dựng CSHT, bên cạnh việc áp dụng những thành tựu tiến bộ của khoa học kỹ
thuật, phải căn cứ vào quy hoạch phát triển vùng, và dự kiến được những biến động
trong tương lai.
1.2.3.2. Tác động của yếu tố đầu tư cơ sở hạ tầng vào đất đai đến giá trị đất đai
tăng thêm
Người sở hữu đất đai có thể hưởng lợi từ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của
Nhà nước. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mở rộng phát triển giao thông, các dịch vụ
phúc lợi xã hội làm gia tăng giá trị của đất đai. Do người sở hữu đất được hưởng lợi
từ sự đầu tư công, Nhà nước đã đề ra các chính sách về thu thuế trên phần giá trị
tăng thêm từ đất đai.
Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thiện hệ thống đường giao thông, hạ
tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu nghỉ dưỡng ) khiến giá trị
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
đất đai tăng nhanh chóng. Thông thường giá đất tăng vọt nếu có quy hoạch mở một
con đường nào đó. Những người sở hữu đất đai sẽ được hưởng lợi khi đất ra mặt
đường, giá trị của đất sẽ thay đổi nhanh chóng. Một thí dụ ở Bắc Ninh, Bắc Giang
có thông tin quy hoạch về mở rộng tuyến đường vành đai 4 thì thị trường đất đai ở
đây cũng trở nên sôi động hẳn, và những mảnh đất nằm trong vị trí mà theo như quy
hoạch sẽ ra mặt đường sẽ có giá tăng gấp bội.
Thị trường đất ở các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình
Phước v.v đang được quan tâm vì ở những nơi này quỹ đất còn lớn, đất đai cũng
bị đầu cơ nhưng chưa đáng kể, giá chuyển nhượng đất dự án còn thấp, nên các nhà
đầu tư còn đánh hơi thấy tiềm năng lợi nhuận để đầu tư vào đó. Việc quy hoạch các
Khu công nghiệp ở Bình Dương, Nhà nước đầu tư hoàn thiện hệ thống CSHT ở
đây, cũng khiến Bình Dương trở thành một khu vực tiềm năng để đầu tư vào đất
đai. Sự sôi động của phân khúc đất nền tại Bình Dương thời gian qua là một điển
hình.

1.2.4. Nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội
1.2.4.1. Tổng quan về các nhân tố Kinh tế-xã hội
Có nhiều nhân tố tác động gây ảnh hưởng tới nền kinh tế như vấn đề về tăng
trưởng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất ngân hàng, tỷ giá hối đoái, cán cân thương mại, đầu
tư, nợ xấu, vấn đề hàng tồn kho, giải quyết công ăn việc làm, tỷ lệ thất nghiệp, an
sinh xã hội( quỹ hưu trí, y tế, giáo dục, sinh hoạt )
Tăng trưởng kinh tế là sự tăng lên về số lượng, chất lượng, tốc độ và quy mô
sản lượng của nền kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Sự tăng trưởng được so sánh
theo các thời điểm gốc sẽ phản ánh tốc độ tăng trưởng. Đó là sự gia tăng quy
mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc. Quy mô và tốc độ tăng
trưởng là"cặp đôi" trong nội dung khái niệm tăng trưởng kinh tế. Hiện nay, trên thế
giới người ta thường tính mức gia tăng về tổng giá trị của cải của xã hội bằng các
đại lượng tổng sản phẩm quốc dân hoặc tổng sản phẩm quốc nội.
+ Tổng sản phẩm quốc dân (GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của những hàng
hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình (dù là sản xuất
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
ở trong nước hay ở nước ngoài) trong một thời kỳ nhất định (thường là một năm).
+ Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ
hàng hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó (dù nó
thuộc về người trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định
(thường là một năm).
Trong kinh tế học, thuật ngữ “lạm phát” được dùng để chỉ sự tăng lên theo
thời gian của mức giá chung hầu hết các hàng hoá và dịch vụ so với thời điểm một
năm trước đó. Như vậy tình trạng lạm phát được đánh giá bằng cách so sánh giá cả
của một loại hàng hoá vào hai thời điểm khác nhau, với giả thiết chất lượng không
thay đổi. Khi giá trị của hàng hoá và dịch vụ tăng lên, đồng nghĩa với sức mua của
đồng tiền giảm đi, và với cùng một số tiền nhất định, người ta chỉ có thể mua được
số lượng hàng hoá ít hơn so với năm trước. Có nhiều dạng lạm phát khác nhau, như

lạm phát một con số, lạm phát hai con số, lạm phát phi mã, siêu lạm phát Lạm
phát được đo lường bằng cách theo dõi sự thay đổi trong giá cả của một lượng lớn
các hàng hóa và dịch vụ trong một nền kinh tế. Các giá cả của các loại hàng hóa và
dịch vụ được tổ hợp với nhau để đưa ra một chỉ số giá cả để đo mức giá cả trung
bình, là mức giá trung bình của một tập hợp các sản phẩm. Tỷ lệ lạm phát là tỷ lệ
phần trăm mức tăng của chỉ số này. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng lạm
phát, trong đó "lạm phát do cầu kéo" và "lạm phát do chi phí đẩy" được coi là
chính. Tuy nhiên lạm phát ở mức độ vừa phải cũng có cái lợi, đó là nó góp phần phân
phối lại thu nhập trong xã hội, giữa những người thừa tiền và những người có hàng
hoá cần thanh lý. Sau khi lạm phát kết thúc thì tiền sẽ phân phối đều hơn, ít trường
hợp người này wá nhiều tiền còn người kia wá nhiều hàng nhưng lại thiếu vốn.
Nợ xấu hay nợ khó đòi là các khoản nợ dưới chuẩn, có thể quá hạn và bị nghi
ngờ về khả năng trả nợ lẫn khả năng thu hồi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra
khi các con nợ đã tuyên bố phá sản hoặc đã tẩu tán tài sản. Nợ xấu gồm gồm các
khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên thường quá ba tháng căn cứ vào khả năng
trả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Bản
chất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
được và bị xóa sổ khỏi danh sách các khoản nợ phải thu của chủ nợ. Đối với
các Ngân hàng, nợ xấu tức là các khoản tiền cho khách hàng vay, thường là
các Doanh nghiệp, mà không thể thu hồi lại được do doanh nghiệp đó làm ăn thua lỗ
hoặc phá sản, Nhìn chung, một doanh nghiệp luôn phải ước tính trước những khoản
nợ xấu trong chu kỳ kinh doanh hiện tại dựa vào những số liệu nợ xấu ở kì trước.
Lãi suất hiểu theo một nghĩa chung nhất là giá cả của tín dụng, vì nó là giá của
quyền được sử dụng vốn vay trong một khoảng thời gian nhất định, mà người sử
dụng phải trả cho người cho vay; là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền
vay trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để
được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được

đối với việc trì hoãn chi tiêu. Lợi tức là một phạm trù kinh tế gắn liền với sự vận
động của tín dụng và do bản chất của tín dụng quyết định. Lợi tức tín dụng là thu
nhập mà người cho vay nhận được ở người đi vay trả cho việc sử dụng tiền vay.
Thực chất, lãi suất được biểu hiện bằng quan hệ tỷ lệ giữa lợi tức tín dụng và tổng
số tiền vay trong một thời gian nhất định. Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiền
vay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng, v.v.
Hàng tồn kho là một phần quan trọng trong tài sản lưu động và nằm ở nhiều
khâu trong quá trình cung ứng sản xuất, dự trữ và lưu thông của nhiều doanh
nghiệp. Hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp thường bao gồm: Nguyên liệu, vật liệu,
công cụ, dụng cụ, sản phẩm dịch vụ dở dang, thành phẩm, hàng hoá(gọi tắt là vật
tư, hàng hoá). Việc tính đúng giá trị hàng tồn kho, không chỉ giúp cho doanh nghiệp
chỉ đạo kịp thời các nghiệp vụ kinh tế diễn ra hàng ngày, mà còn giúp doanh nghiệp
có một lượng vật tư, hàng hoá dự trữ đúng định mức, không dự trữ quá nhiều gây ứ
đọng vốn, mặt khác không dự trữ quá ít để bảo đảm cho quá trình sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp được tiến hành liên tục, không bị gián đoạn.
Giải quyết việc làm là một trong những chính sách quan trọng của mỗi quốc
gia, nó có tác động không chỉ đối với sự phát triển kinh tế mà còn đối với đời
sống xã hội của mỗi quốc gia. Đối với nước ta giải quyết việc làm còn là giải
quyết một vấn đề cấp thiết trong xã hội đồng thời là tiền đề quan trọng để sử
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
dụng có hiệu quả nguồn lực lao động, góp phần chuyển đổi cơ cấu lao động đáp
ứng nhu cầu của quá trình CNH, HĐH và hội nhập quốc tế, là yếu tố quyết định
để phát huy nhân tố con người.
1.2.4.2. Tác động của nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội tới giá trị đất đai tăng thêm
Các nhân tố Kinh tế-xã hội có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường
đất đai, giá trị của đất đai trên thị trường. Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định,
tỷ lệ lạm phát hợp lý, nợ xấu ở mức vừa phải, hàng hóa lưu thông có thanh khoản
tốt trên thị trường sẽ là điều kiện thuận lợi cho kinh tế phát triển, nhờ vậy chính phủ

sẽ gia tăng đầu tư công, ngân sách sẽ tập trung cho đầu tư CSHT xã hội, mở rộng hệ
thống đường giao thông, điện, đường, trường, trạm Việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất, thu hồi đất đai phục vụ xây dựng các KCN, KCX, mở rộng đường giao
thông làm gia tăng giá trị của đất đai khu vực đó. Bởi giá trị đất đai được phần lớn
quyết định bởi yếu tố vị trí, đất đai tại những nơi có vị trí thuận lợi, đắc địa, gần
đường giao thông, nơi dân cư sầm uất, có cơ sở hạ tầng môi trường và xã hội thuận
lợi, sẽ có giá trị cao hơn những nơi khác.
Các chính sách về kinh tế, tài chính tiền tệ có ảnh hưởng tới thị trường đất đai.
Những chính sách nới lỏng tín dụng, các gói lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà, sẽ
giúp thu hút người dân có điều kiện sở hữu nhà ở, giúp phần nào giải quyết nhu cầu
nhà ở cho xã hội. Việc thắt chặt chính sách tiền tệ cũng có thể ảnh hưởng tới việc
người dân đầu tư vào đất đai, giao dịch chuyển nhượng đất đai cũng là nguồn thu
Thuế quan trọng đóng góp vào Ngân sách nhà nước.
Nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định, chính phủ kiềm chế lạm phát tốt, các
chính sách khuyến khích đầu tư sẽ khiến thu hút vốn FDI vào nước ta. Điều này cũng
thu hút một lượng ngoại tệ lớn về cho đất nước. Sự đầu tư FDI từ nước ngoài vào các
KCN-KCX tại Việt Nam cũng giúp tạo công ăn việc làm cho người dân.
Các chính sách về tài chính đất đai có ảnh hưởng tới thị trường đất đai. Vấn đề
về thu thuế chuyển nhượng đất đai, thuế thu nhập cũng tác động tới sự đầu tư vào
đất đai. Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN, dưới chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai như nước ta thì NN đóng hai vai trò khi phân phối GTrTTTĐ qua thu
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
tài chính đất đai: Thí dụ như quy định đánh thuế lũy tiến cho người sở hữu đất đai,
hay thuế sử dụng đất đai, tăng tiền thuê đất sẽ khiến sự kỳ vọng về hiệu quả đầu
tư của nhiều người giảm xuống, người ta sẽ không mặn mà để đầu tư, đầu cơ đất đai
hay xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm gia tăng giá trị của đất đai.
Về nhân tố kinh tế có liên quan tới mức độ dự trữ và đầu tư, quan hệ thu nhập
và tiêu dùng của dân cư, các kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có

tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư; tiếp theo là các
hoạt động cung cấp dịch vụ chiếm 24%; đầu tư cho sản xuất còn hạn chế với tỷ lệ
dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư. Việc thắt chặt tín dụng từ đầu
năm 2011 đánh dấu sự kết thúc quá trình tăng trưởng nóng của thị trường BĐS thời
gian qua. Trên toàn hệ thống ngân hàng, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ
(tương đương 245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30/6/2011). Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên
tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011. Sự bất ổn của TTBĐS khiến nợ
BĐS có nguy cơ trở thành nợ xấu. Thực tế là TTBĐS đóng băng chỉ trong 6 tháng
đầu năm 2011, nợ xấu BĐS tăng 37% tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng so với
31/12/2010 (Nguồn UBGSTTQG).
Sự gia tăng dân số và sự tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất tăng
mạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, cơ
sở hạ tầng giao thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế khác và bao hàm
cả yếu tố do đầu cơ đất đai. Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, cầu về đất tăng
dẫn đến giá đất trên thị trường tăng.
1.3. Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới
giá trị tăng thêm từ đất đai
1.3.1. Về quy hoạch sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2003 do Quốc hội ban hành, có quy định về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất tại mục 2, chương II, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 21. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 22. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 23. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Điều 24. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 25. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 26. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 27. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 28. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 29. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 30. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
1.3.2. Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Mục 3 chương II Luật đất đai 2003 có những quy định rất chi tiết cụ thể về chuyển
mục đích sử dụng đất, có quy định cụ thể tại các điều:
Điều 31. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 32. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Điều 33. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Điều 34. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Điều 35. Cho thuê đất
Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 37. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất
Mục 4 chương II cũng quy định cụ thể về Thu hồi đất, qua các điều sau:
Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng
Điều 40. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
Điều 41. Việc thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi
Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Điều 43. Những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường
Điều 44. Thẩm quyền thu hồi đất
Điều 45. Trưng dụng đất có thời hạn
1.3.3. Về đầu tư cơ sở hạ tầng
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Tại chương 1 Luật Quy hoạch đô thị của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 năm
2009 có quy định về quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị, trong đó có:

Điều 13. Nội dung quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chiến lược phát triển đô thị.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quản lý hoạt
động quy hoạch đô thị.
3. Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc đô thị.
4. Quản lý hoạt động quy hoạch đô thị.
5. Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và thông tin về quy hoạch đô thị.
6. Tổ chức, quản lý hoạt động đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực, nghiên cứu,
ứng dụng khoa học và công nghệ trong hoạt động quy hoạch đô thị.
7. Hợp tác quốc tế trong hoạt động quy hoạch đô thị.
8. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt
động quy hoạch đô thị.
Tại điều 4 chương I Luật Đầu tư số 29/2005/QH11 có quy định về Chính sách
đầu tư
1. Nhà đầu tư được đầu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà pháp luật
không cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật
Việt Nam.
2. Nhà nước đối xử bình đẳng trước pháp luật đối với các nhà đầu tư thuộc
mọi thành phần kinh tế, giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài; khuyến khích
và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư.
3. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản, vốn đầu tư, thu nhập
và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà đầu tư; thừa nhận sự tồn tại và phát
triển lâu dài của các hoạt động đầu tư.
4. Nhà nước cam kết thực hiện các điều ước quốc tế liên quan đến đầu tư mà
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
5. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với đầu tư vào các lĩnh
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc

vực, địa bàn ưu đãi đầu tư.
1.3.4. Về các nhân tố Kinh tế-xã hội
Trong Luật đất đai 2003 tại mục 6 chương II có quy định về Chính sách của Nhà
nước đối với Tài chính về đất đai và Giá đất, cụ thể tại các điều sau:
Điều 54. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
1. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;
d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng
đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Chính phủ quy định việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi
phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong
quản lý và sử dụng đất đai.
Điều 56. Giá đất do Nhà nước quy định
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
18

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Điều 60. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Người sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu
đãi đầu tư;
b) Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
c) Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ
gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn;
d) Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
đ) Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công
nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
e) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu
tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai
GTrTTTĐ chịu tác động của các nhân tố chủ yếu, bao gồm:
(i) giá đất NN thu TSDĐ khi giao đất hoặc cho thuê đất (thu một lần cho cả
thời gian thuê);
(ii) suất đầu tư KCHT KĐTM;
(iii) chi phí BTGPMB (phần không được trừ vào nghĩa vụ tài chính);
(iv) giá bán QSDĐ đã có hạ tầng hoặc giá vốn đầu vào của các dự án thứ cấp,
(v) thời gian lấp đầy KĐTM (bán hết QSDĐ đã có hạ tầng hoặc chuyển giao

SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
cho dự án thứ cấp), vì thế để đánh giá hiệu quả đầu tư KCHT KĐTMM là giá bán
và thời gian thu hồi vốn.
Trong số năm yếu tố tác động chủ yếu đến giá trị tăng thêm do đầu tư KCHT
KĐTM thì có ba yếu tố có tính vĩ mô là giá đất NN thu tiền SDĐ khi giao đất hoặc
cho thuê đất, chi phí BTGPMB, nghĩa vụ về các loại thuế, lãi vay tín dụng; giá bán
sản phẩm (QSDĐ đã có hạ tầng) tác động trực tiếp đến GTrTTTĐ do đầu tư KCHT
KĐTM.
1.5 Kinh nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá
trị tăng thêm từ đất đai trên Thế giới và tại Việt Nam
Quản lý giá trị tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang cùng với sự
tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng. Các hướng dẫn này được
sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây dựng thành đồ án tác
nghiệp ở cấp vùng.
* Philipine: tồn tại ba cấp quy hoạch - Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn
chỉ đạo chung
- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho quy hoạch cấp vùng
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và các quan
hệ giữa các cấp lập quy hoạch khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các chủ sử
dụng đất tham gia. Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và cấp
vùng.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập quy hoạch sử dụng đất đai theo từng cấp
khác nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của quy hoạch sử
dụng đất đai trong từng giai đoạn và các cấp quy hoạch được tiến hành như sau:
+ Quy hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan
+ Quy hoạch sử dụng đất theo vùng

+ Quy hoạch phát triển tổng hợp của huyện, thành phố
+ Quy hoạch đô thị
SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962
20