Một số biện pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận hồng bàng

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Một số biện pháp tăng cường quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn Quận Hồng Bàng” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi.
Các số liệu trong đề tài này đƣợc thu thập và sử dụng một cách trung thực.
Kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn này không sao chép của bất
cứ luận văn nào và cũng chƣa đƣợc trình bày hay công bố ở bất cứ công trình
nghiên cứu nào khác trƣớc đây.
Hải Phòng, ngày 15 tháng 09 năm 2016
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Tiến Luật

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện luận văn, ngoài sự cố gắng lỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận đƣợc sự giúp đỡ của rất nhiều tổ chức, cá nhân khác. Tôi xin chân
thành bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc của tôi tới :
Lãnh đạo, Ban giám hiệu, Khoa quản lý kinh tế, viện đào tạo sau đại học và
các thầy cô giáo Trƣờng Đại Học Hàng Hải Việt Nam đã giảng dậy tận tình, tạo
điều kiện cho tôi hoàn thành chƣơng trình đào tạo nâng cao kiến thức cơ bản
cũng nhƣ kiến thức chuyên ngành của mình và hoàn thành luận văn đúng tiến độ
đảm bảo các yêu cầu đề ra.
Ban lãnh đạo và các cán bộ công chức UBND quận Hồng Bàng, đã động
viên tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và hỗ trợ mọi mặt giúp tôi hoàn thành
xong khóa học.
PGS.TS Đặng Công Xƣởng đã tận tình hƣớng dẫn để luận văn hoàn thành
theo đúng các yêu cầu đề ra.
Mặc dù đã hết sức cố gắng song do thời gian và năng lực có hạn, không

tránh khỏi những thiếu xót khiếm khuyết, tác giả rất mong nhận đƣợc sự quan
tâm, tham gia góp ý, xây dựng của các nhà khoa học, các chuyên gia kinh tế và
các bạn đồng nghiệp để bài luận văn đƣợc hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn !
Hải Phòng, Ngày 15 tháng 09 năm 2016
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đoàn Tiến Luật

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... v
DANH MỤC BẢN ĐỒ, BẢNG............................................................................vi
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI . 4
1.1 Đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................ 4
1.2. Vai trò và các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai . 5
1.3. Nô ̣i dung quản lý nhà nƣớc về đấ t ................................................................ 11
1.3.1. Xác định điạ giới hành chiń h ..................................................................... 12
1.3.2. Quản lý tài chính về đất đai........................................................................ 13
1.3.3. Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất
đô ̣ng sản................................................................................................................ 15
1.3.4. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất16
1.3.5. Quản lý các hoạt động dich
̣ vu ̣ công về đấ t đai ......................................... 16

1.4 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý Nhà nƣớc về đất đai ................ 18
1.5 Các tiêu chí đánh giá về quản lý Nhà nƣớc về đất đai ................................... 18
1.6 Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số địa phƣơng ........................................ 19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG
2.1 Giới thiệu về quận Hồng Bàng ....................................................................... 23
2.2. Đánh giá viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n mô ̣t số nô ̣i dung QLNN về đấ t đai trên địa bàn quận
Hồng Bàng từ năm 2010 đến 2015 ...................................................................... 25
2.2.1 Công tác đo đa ̣c, lâ ̣p bản đồ điạ chiń h ........................................................ 26
2.2.2 Thƣ̣c hiê ̣n quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t ............................................................... 29
iii


2..2.3 Giao đấ t, cho thuê đấ t, thu hồ i đấ t, chuyể n mu ̣c đić h sƣ̉ du ̣ng đấ t ............ 31
2.2.4 Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật phối hợp
quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t đai của quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.......... 34
2..2.5 Đăng kí và cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t. ................................ 36
2.2.6 Công tác thố ng kê kiể m kê đấ t .................................................................... 41
2.2.7 Công tác giải quyế t các tranh chấ p , giải quyết khiếu nại , tố cáo về các vi
phạm trong quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t ...................................................................... 42
2.3 Những nhận xét về quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận .............. 45
2.3.1 Thành công đạt đƣợc ................................................................................... 45
2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân ............................................................................... 49
CHƢƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HỒNG BÀNG .............. 55
3.1. Định hƣớng quản lý Nhà nƣớc về đất đai của thành phố Hải Phòng và quận
Hồng Bàng trong thời gian ................................................................................... 55
3.2. Mô ̣t số biện pháp nhằ m tăng cƣ ờng công tác QLNN về đấ t đai trên đ ịa bàn
quận Hồng Bàng. .................................................................................................. 58
3.2.1 Nhóm biện pháp chung ............................................................................... 58

3.2.2 Các biện pháp cụ thể ................................................................................... 62
3.2.2.1 Công tác tuyên truyề n .............................................................................. 62
3.2.2.2 Công tác khai báo biế n đô ̣ng .................................................................... 65
3.2.2.3 Tăng cƣờng công tác kiểm tra, thanh tra chấ p hành pháp Luâ ̣t Đấ t đai .. 65
3.2.2.4 Công tác cán bô ........................................................................................
66
̣
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 73

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND:

Ủy ban nhân dân

NĐ:

Nghị định

TB:

Thông báo

QĐ:

Quyết định

CP:

Chính phủ

BCĐ

Ban chỉ đạo

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

NQ - TW

Nghị quyết trung ƣơng

CBVC

Cán bộ viên chức

NN:

Nông nghiệp

NQ – CP:

Nghị quyết Chính phủ

TT – BTC:

Thông tƣ Bộ tài chính

CT – TTg:

Chỉ thị của Thủ tƣớng chính phủ

BTNMT:

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng

CPXD:

Cổ phần xây dựng

TNHH:

Trách nghiệm hữu hạn

CPTM:

Cổ phần thƣơng mại

KL:

Kết luận

V/v:

Về việc

v


DANH MỤC BẢN ĐỒ, BẢNG

Tên biể u

Số hiệu

Trang

2.1

Bản đồ 2.1: Bản đồ địa chính quận Hồng Bàng

27

2.1

Bảng 2.1: Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2015

31

2.1

2.2

Biểu đồ 2.1: Tình hình sử dụng đất đai năm 2015 của
UBND quận Hồng Bàng

Bảng 2.2: Tổng hợp các dự án thu hồi đất từ 2010 đến
năm 2015

32

36

Bảng 2.3: Tổng hợp các trƣờng hợp thành phố Hải
2.3

Phòng thu hồi đất do sử dụng đất vi phạm luật đất đai

36

đến năm 2015
2.4

2.5

2.6

2.7

Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả giao đất thực hiện các dự
án đến năm 2015
Bảng 2.5 : Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất cho
hộ gia đình
Bảng 2.6 Tổng hợp diện tích các loại đất theo địa giới
hành chính
Bảng 2.7: Tình hình tranh chấp đất đai ở các phƣờng

đƣợc điều tra

vi

37

40

44

47


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liê ̣u sản xuấ t đă ̣c biê ̣t, là thành
phầ n quan tro ̣ng hàng đầ u của môi trƣờng số ng , là địa bàn phân bố đân cƣ , xây
dƣ̣ng cơ sở kinh tế , văn hóa , xã hội, văn minh, quố c phòng. Trải qua nhiều thế
hê ̣, nhân dân ta đã tố n bao công s ức, xƣơng máu mới ta ̣o lâ ̣p và bảo vê ̣ vố n đấ t
nhƣ ngày nay . Đất đai là tài nguyên có hạn về số lƣợng , có vị trí cố định trong
không gian, không thể thay thế và di chuyể n đƣơ ̣c theo ý muố n chủ quan của
con ngƣời . Chính vì vậ y, viê ̣c quản lý và sƣ̉ du ̣ng tài nguyên quý giá này mô ̣t
cách hợp lý không những có ý nghĩa quyế t đinh
̣ đế n sƣ̣ phát triể n của nề n kinh tế
đấ t nƣớc mà còn đảm bảo cho mu ̣c tiêu chính tri ̣và phát triể n xã hô ̣i.
Đất đai lu ôn là yế u tố không thể thiế u đƣơ ̣c đố i với bấ t cƣ́ quố c gia nào .
Ngay tƣ̀ khi loài ngƣời biế t đế n chăn nuôi , trồ ng tro ̣t, thì vấn đề sử dụng đất đai
không còn đơn giản nƣ̃a bởi nó phát triể n song song với nhƣ̃ng tiế n bô ̣ của n ền
khoa ho ̣c kỹ thuâ ̣t , kinh tế , xã hội, chính trị... Khi xã hô ̣i càng phát triể n thì giá
đât ( giá Quyền sử dụng đất ) ngày càng cao và luôn giữ đƣợc vị trí quan trọng

nhƣ Mác đã khẳ ng đinh
̣ : “ Lao đô ̣ng là cha , đấ t là me ̣ s ản sinh ra của cải vật
chấ t”. Do đó , viê ̣c quản lý đấ t đai luôn là mu ̣c tiêu Quố c gia của mo ̣i thời đa ̣i
nhằ m nắ m chắ c và quản lý chă ̣t quỹ đấ t đai bảo viê ̣c sƣ̉ du ̣ng đấ t đai tiế t kiê ̣m và
có hiệu quả.
Nƣớc ta, với tổ ng diê ̣n tić h tƣ̣ nhiên là 32.924.061 ha (chỉ tính riêng phần
đấ t liề n ) thuô ̣c loa ̣i trung bin
̀ h đƣ́ng thƣ́

60 trong số 160 nƣớc trên thế giới ,

đƣ́ng thƣ́ 4 trên tổ ng số 11 nƣớc trong khu vƣ̣c Đông Nam Á ; dân số khoảng 90
triê ̣u ngƣời, đƣ́ng thƣ́ 13 trên thế giới và thƣ́ 2 khu vƣ̣ Đông Nam Á . Bình quân
diê ̣n tić h đấ t tƣ̣ nhiên tin
́ h theo đầ u ngƣời rấ t thấ p chỉ khoảng

4500m2. Bình

quân diê ̣n tić h đấ t nông nghiê ̣p theo đầ u ngƣời thấ p chỉ khoảng hơn 100m2. Vì
vâ ̣y, để việc qu ản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả
công cuô ̣c cải ta ̣o xã hô ̣i – xã hội chủ nghĩa.
1

, góp phần vào


Tuy nhiên trong quá triǹ h thƣ̣c hiê ̣n Luâ ̣t Đấ t đai cũng nhƣ các quy đinh
̣
khác vẫn còn nhiều hạn chế trong khâu tổ

chƣ́c thƣ̣c hiê ̣n . Nhiề u văn bản tiń h

chấ t pháp lý còn chồ ng chéo và mâu thuẫn , tình trạng chuyển dịch đất đai ngoài
sƣ̣ kiể m soát của pháp luâ ̣t xảy ra . Viê ̣c cấ p giấ y chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t
cho các hô ̣ gia đình còn châ ̣m đă ̣c biê ̣t đố i với đấ t ở… Đố i với vấ n đề cấ p giấ y
chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đô thi ̣và quyề n sở hƣ̃u nhà ở thì triể n khai còn
chƣa đồ ng bô ,̣ kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c thấ p . Viê ̣c tranh chấ p đấ t đai diễn ra dƣới nhiề u
hình thƣ́c, viê ̣c phát triể n các khu dân cƣ mới ven đô thi ̣lấ y tƣ̀ đấ t lúa còn đang
diễn ra ở nhiề u nơi . Đứng trƣớc thực trạng đó , để đƣa vào việc quản lý và sử
dụng đất đai ngày càng có hiệu quả , góp phần vào công cuộc cả i ta ̣o xã hô ̣i chủ
nghĩa, cầ n phải rút kinh nghiê ̣m tƣ̀ thƣ̣c tế trong quá trình quản lý và sƣ̉ du ̣ng
đấ t. Trên cơ sở đó . Xây dƣ̣ng các biê ̣n pháp nhằ m quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t hiê ̣u
quả hơn, bề n vƣ̃ng hơn.
Để đánh giá đƣơ ̣c mô ̣t cách đầy đủ và khoa học tình hình quản lý nhà
nƣớc về đấ t đô thi ̣trên điạ bàn qu ận Hồng Bàng của thành phố H ải Phòng tôi
tiế n hành nghiên cƣ́u đề tài: “Một số biện pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc
về đất đai trên địa bàn Quận Hồng Bàng”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Luận văn đặt ra 3 mục đích cơ bản sau:
- Tìm hiểu cơ sở lý luận của việc quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo các
quy định pháp luật về đấ t đai.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về đấ

t đai của qu ận

Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
- Tìm ra nguyên nhân gây hạn chế, bất cập và đề xuất một số giải pháp
nhằ m tăng cƣ ờng công tác quản lý Nhà nƣớc về đấ t đai của qu ận Hồng Bàng
trong thời gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

2


- Đối tƣợng nghiên cứu : Công tác quản lý nhà nƣớc đối với vấn đề đất
đai ở cấ p cơ sở.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Điạ bàn quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
+ Thời gian: Giai đoa ̣n tƣ̀ 2010 đến nay.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thu nhâ ̣p số liê ̣u, tài liệu: Thu nhâ ̣p các số liê ̣u về điề u
kiê ̣n tƣ̣ nhiên , kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai và các số
liê ̣u, tài liệu liên quan đến công tác hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn qu ận
Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng.
- Phƣơng pháp tổ ng hơ ̣p và phân tích số liê ̣u : Tổ ng hơ ̣p, phân tích, xƣ̉
lý các tài liệu, số liê ̣u đã thu thâ ̣p nhằ m phu ̣c vu ̣ cho mu ̣c đích nghiên cƣ́u.
- Phƣơng pháp sơ đồ , biể u đồ : Minh ho ̣a bằ ng bảng biể u, sơ đồ , biể u đồ
nhằ m tăng tin
́ h trƣ̣c quan cho bài báo cáo.
5. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án gồm 3 chƣơng
Chương 1: Lý luận chung quản lý nhà nƣớc về đấ t đai.
Chương 2: Thƣ̣c tra ̣ng quản lý nhà nƣớc về đấ t đai trên điạ bàn qu

ận

Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Một số biện pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên
địa bàn quận Hồng Bàng.

3


CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT
ĐAI
1.1 Đất đai và quản lý nhà nƣớc về đất đai
“Đất đai là tặng vật quý giá mà thiên nhiên ban tặng , không do con ngƣời
tạo ra. Đất đai không tự sinh ra và cũng không tự nhiên mất đi , nó chỉ chuyển
hóa từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu
cầ u thiế t yế u của con ngƣời.
Lịch sử phát triển của nhân loại luôn gắn liền với đất đai . Tấ t cả các cuô ̣c
chiế n tranh trên Thế giới và cuô ̣c đấ u tranh dƣ̣n

g nƣớc , giƣ̃ nƣớc đề u có liên

quan đế n đấ t đai bởi đấ t đai là yế u tố cấ u thành lên mỗi quố c gia

, là điều kiện

không thể thiế u đố i với môi trƣờng số ng của mo ̣i nghành kinh tế.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trƣờng số ng , có đất

đai mới có các hoa ̣t đô ̣ng số ng diễn ra . Đất đai ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống
sinh thái của con ngƣời và các sinh vâ ̣t trên trái đấ t.
Đất đai là địa bàn phân bố dân cƣ , điạ bàn sản xuấ t của con ngƣời. Trong
công nghiê ̣p, đấ t đai có vai trò là nề n tảng, cơ sở, điạ điể m để tiế n hành các thao
tác, hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong sản xuấ t nông nghiê ̣p, lâm nghiê ̣p, đấ t
đai có vai trò đă ̣c biê ̣t , không nhƣ̃ng là điạ điể m thƣ̣c hiê ̣n quá triǹ h sản xuấ t mà

nó còn là tƣ liệu lao động để con ngƣời khai thác và sử dụng.
Trong mo ̣i nề n kinh tế

– xã hội thì lao động , tài chính , đấ t đai và các

nguồ n tài nguyên là ba nguồ n lƣ̣c đầ u vào và đầ u ra

là sản phẩm hàng hóa . Ba

nguồ n lƣ̣c này phố i hơ ̣p với nhau , tƣơng tác lẫn nhau , chuyể n đổ i qua la ̣i để ta ̣o
nên mô ̣t cơ cấ u đầ u vào hơ ̣p lý , quyế t đinh
̣ tiń h hiê ̣u quả trong phát triể n kinh tế .
Ngày nay , đấ t trở thành nguồ n nô ̣ i lƣ̣c quan tro ̣ng , nguồ n vố n to lớn của mo ̣i
quố c gia.
Có thể khẳng định rằng , đấ t đai là tài nguyên quan tro ̣ng , không thể thay
thế đƣơ ̣c nhƣng đấ t đai chỉ có thể phát huy vai trò của nó dƣới nhƣ̃ng tác đô ̣ng
tích cực của con ngƣời mô ̣t cách thƣờng xuyên . Ngƣơ ̣c la ̣i , đấ t đai không phát
4


huy tác du ̣ng nế u con ngƣời sƣ̉ du ̣ng mô ̣t cách tùy tiê ̣n

. Dù trong thực tế , mỗi

quố c gia đề u có cách tiế p câ ̣n riêng , thố ng nhấ t với đă ̣c điể m chung của đấ t đai
và hoàn cảnh lịch sử của mình song mọi cách tiếp cận đều nhằm mục tiêu bảo
đảm nguồ n lƣ̣c đấ t đai để phát triể n kinh tế đấ t hiê ̣u quả và xác lâ ̣p quyề n bình
đẳ ng về hƣởng du ̣ng đấ t đai để ta ̣o ổ n đinh
̣ kinh tế

– xã hội. Do đó , đấ t đai trở

thành mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia”. [ 3, tr5]


Đặc trưng của đất đai:
Với vai trò hế t sƣ́c quan tro ̣ng , đất đai đƣợc nhìn nh ận dƣới nhiề u góc đ ộ

khác nhau, có những đặc trƣng riêng không giống những vật t hể khác . Bởi đấ t
đai có nhƣ̃ng đă ̣c trƣng:
- Có nguồn cung cấp giới hạn trong khi số lƣợng ngƣời và của cải do con
ngƣời ta ̣o ra ngày càng tăng . Nhƣ vâ ̣y, có thể so sánh tƣơng đối thì nguồn cung
cấ p về đấ t đai ngày càng ha ̣n hẹp trong khi giá trị sử dụng của đất ngày càng
tăng.
- Đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đế n nhiề u yế u tố khác nhau
trong xã hô ̣i , ngƣời có quyề n đố i với đấ t không thể cấ t giấ u đƣơ ̣c cho riêng
mình, khi sƣ̉ du ̣ng phải tuân theo các nguyên tắc chung của xã hội.
Đất đai không do con ngƣời tạo ra , không bi ̣tiêu hao trong quá triǹ h sƣ̉
dụng. Do đó, khả năng sinh lợi của đất đai phụ thuộc vào khả năng sử dụng, khai
thác của con ngƣời. [3, tr7]
1.2. Vai trò và các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất
đai
Ở Việt Nam hiện nay , đấ t đai là tài nguyên quố c gia , thuô ̣c sở hƣ̃u toàn
dân, chỉ có Nhà nƣớc mới đủ tƣ cách là ngƣời đại diện hợ p pháp. Do đó, đấ t đai
phải đƣơ ̣c sƣ̣ thố ng nhấ t quản lý của Nhà nƣớc.
Vai trò của quản lý nhà n ƣớc về đất đai trong chế đ ộ sở hƣ̃u toàn dân ở
nƣớc ta, do hoàn cảnh lich
̣ sƣ̉ riêng , trong điề u kiê ̣n kinh tế – xã hội cụ thể và
mục tiêu phát triển đã xác đinh
̣ đấ t đai thuô ̣c sở hƣ̃u toàn dân do Nhà nƣớc thố ng

5


nhấ t quản lý ( Điề u 19 Hiế n pháp 1990 và Điều 17 Hiế n pháp 1992 ). Đây là cơ
sở pháp lý cao nhấ t xác đinh
̣ rõ Nhà nƣớc ta là đa ̣i diê ̣n chủ sở hƣ̃u với toàn bô ̣
quỹ đất quốc gia.
“Căn cƣ́ để xác lâ ̣p chế đô ̣ sở hƣ̃u toàn dân về đấ t đai ở Viê ̣t Nam:
- Đất đai là tặng vật của thiên nhiên , do đó chế đô ̣ sở hƣ̃u tƣ nhân về đấ t
đai là vô lý bởi không ai có quyề n chiế m hƣ̃u nhƣ̃ng thƣ́ không p hải do mình tạo
ra.
- Các cuộc chiến tranh chống xâm lƣợc từ xƣa đến nay của cha ông đều
phải trả bằng xƣơng máu và sức lực của toàn dân tộc mới giữ đƣợc chủ quyền
quố c gia.
- Mô hình kinh tế thi ̣trƣờng theo hƣớng xã hô ̣i

chủ nghĩa dựa trên

nguyên tắ c mô ̣t số tƣ liê ̣u sản xuấ t chủ yế u trong đó đấ t đai phải thuô ̣c sở hƣ̃u
tâ ̣p thể ( toàn dân).
- Trong xã hô ̣i công nghiê ̣p , quyề n chiế m hƣ̃u , sƣ̉ du ̣ng và quyề n quản lý
có thể tách rời nhau mà không ảnh hƣởng tới hiệu quả sử dụng về mặt kinh tế ,
xã hội. Do đó, quan tro ̣ng là phải xác đinh
̣ rõ quyề n, nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đấ t khi đƣơ ̣c Nhà nƣớc trao quyề n sƣ̉ du ̣ng thông qua các hiǹ h thƣ́c giao đấ t , cho
thuê đấ t…
- Nƣớc ta đã trải qua thời gian chiế n tranh lâu dài với sƣ̣ thay đổ i của
nhiề u chế đô ̣ chin
́ h tri ̣, biế n đô ̣ng về đấ t đai cũng nhƣ chƣ̉ sƣ̉ du ̣ng rấ t phƣ́c ta ̣p ,
lịch sử quan hệ đất đai để lại cũng rất phức tạp . Viê ̣c thố ng nhấ t c hế đô ̣ sở hƣ̃u

toàn dân về đất đai sẽ tạo điều kiện thiết lập một nề chính trị ổn định , cải thiện
hê ̣ thố ng hành chin
́ h công , tạo công bằng xã hội , phát triển kinh tế , bảo vệ môi
trƣờng và đảm bảo an ninh – quố c phòng.
- Nhà nƣớc nắm quyền định đoạt chủ yếu thông qua hệ thống quản lý đất
đai sẽ gây đô ̣ng lƣ̣c để ngƣời sƣ̉ du ̣ng phải nổ lƣ̣c ta ̣o hiê ̣u quả trong viê ̣c sƣ̉
dụng đất cao nhất . Đất đã giao để sử dụng mà không sử dụng , sƣ̉ du ̣ng kh ông
hiê ̣u quả hoă ̣c sƣ̉ du ̣ng sai quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t sẽ bi ̣thu hồ i.
6


Chế đô ̣ sở hƣ̃u đấ t đai ở Viê ̣t Nam hiê ̣n nay
Ở Việt Nam , đấ t đai thuô ̣c sở hƣ̃u toàn dân , Nhà nƣớc là ngƣời đại diện
duy nhấ t . Nhà nƣớc thống nhất quản lý đấ t đai. Nhà nƣớc thực hiện các quyền
của một chủ sở hữu nhƣ sau:
Quyề n đinh
̣ đoa ̣t đố i với đấ t đai
- Quyế t đinh
, xét duyệt
̣ mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng đấ t thông qua viê ̣c quyế t đinh
̣
quy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t, kế hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Quyế t đinh
̣ giao đấ t , cho thuê đấ t , thu hồ i đấ t , cho phép chuyể n mu ̣c
đích sƣ̉ du ̣ng đấ t , gia ha ̣n sƣ̉ du ̣ng đấ t , công nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đố i với
ngƣời đang sƣ̉ du ̣ng đấ t, thu hồ i đấ t;
- Đinh
̣ giá đấ t.
Quyề n điề u tiế t các ng uồ n lơ ̣i tƣ̀ đấ t đai thông qua các chính sách tài

chính về đất đai
- Thu tiề n sƣ̉ du ̣ng đấ t, tiề n thuê đấ t;
- Thu thuế sƣ̉ du ̣ng đấ t, thuế thu nhâ ̣p tƣ̀ chuyể n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Điề u tiế t phầ n giá tri ̣tăng thêm tƣ̀ đấ t mà khô ng do đầ u tƣ của ngƣời sƣ̉
dụng đất mang lại.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình
thƣ́c giao đấ t , cho thuê đấ t , công nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đố i với ngƣời đang sƣ̉
dụng đất ổn định, quy đinh
̣ quyề n và nghiã vu ̣ của ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t.
Nhà nƣớc thống nhất quản lý về đất đai trong cả nƣớc.
Nhà nƣớc có chính sách đầu tƣ cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nƣớc về đất đai , xây dƣ̣ng hê ̣ thố ng quản lý đấ t đai hiê ̣n đa ̣i , đủ năng lƣ̣c ,
bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
Chế đô ̣ sƣ̉ du ̣ng đấ t đai
Với chế đô ̣ sở hƣ̃u toàn dân về đấ t đai, Nhà nƣớc quy định chế độ sử dụng
đấ t đai nhƣ sau:

7


Nhà nƣớc giao quyền sử dụ ng đấ t nhƣ mô ̣t tài sản cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t
trong ha ̣n mƣ́c phù hơ ̣p với mu ̣c đić h sƣ̉ du ̣ng và Nhà nƣớc công nhâ ̣n quyề n sƣ̉
dụng đất đối với ngƣời sử dụng đất hợp pháp.
Ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t đƣơ ̣c Nhà nƣớc cho phép thƣ̣c hiê ̣ n các quyề n chuyể n
đổ i, chuyể n nhƣơ ̣ng, thƣ̀a kế , cho thuê, cho thuê la ̣i, thế chấ p, bảo lãnh, góp vốn,
tă ̣ng cho đố i với mô ̣t số chế đô ̣ sƣ̉ du ̣ng đấ t cu ̣ thể và trong thời ha ̣n sƣ̉ du ̣ng đấ t.
Nhà nƣớc thiết lập hệ thống quản l ý nhà nƣớc về đất đai thống nhất trong
cả nƣớc . Mô hình này ta ̣o đƣơ ̣c ổ n đinh
̣ xã hô ̣i , xác lập đƣợc tính công bằng
trong hƣởng du ̣ng đấ t và bảo đảm đƣơ ̣c nguồ n lƣ̣c đấ t đai cho quá trình công

nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa đấ t nƣớc, phù hợp với mô hình kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hô ̣i chủ nghiã ”. [ 4, tr10, 11]
a) Vai trò của công tác quản lý nhà nƣớc về đấ t đai
Có vai trò trò quan trọng đối với sự phát triển xã hội loài ngƣời và có
những đặc trƣng riêng, đấ t đai đƣơ ̣c Nhà nƣớc thố ng nhấ t quản lý nhằ m:
- “Bảo đảm sử dụng đất đai hợ p lý, tiế t kiê ̣m và có hiệu quả. Đất đai đƣợc
sƣ̉ du ̣ng vào tấ t cả các hoa ̣t đô ̣ng của con ngƣời

, tuy có ha ̣n về mă ̣t diê ̣n tí ch

nhƣng sẽ trở thành năng lƣ̣c sản xuấ t vô ha ̣n nế u biế t sƣ̉ du ̣ng hơ ̣p lý . Thông qua
chiế n lƣơ ̣c sƣ̉ du ̣ng đấ t , xây dƣ̣ng quy hoa ̣ch , kế hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t , nhà nƣớc
điề u tiế t để các chủ sƣ̉ du ̣ng đúng mu ̣c đić h

, đúng quy hoa ̣ch n hằ m thƣ̣c hiê ̣n

mục tiêu chiến lƣợc đã đề ra.
- Thông qua đánh giá , phân loa ̣i, phân ha ̣ng đấ t đai , Nhà nƣớc nắm đƣợc
quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có nhƣ̃ng biê ̣n pháp thić h
hơ ̣p để sƣ̉ du ̣ng đấ t đai có hiệu quả cao nhất.
- Viê ̣c ban hành các chiń h sách , các quy định về sử dụng đất đai tạo ra
mô ̣t hành lang pháp lý cho viê ̣c sƣ̉ du ̣ng đấ t đai , tạo nên tính pháp lý cho việc
bảo đảm lợi ích chính đáng của ngƣời sử dụng đ ất đồng thời cũng bảo đảm lợi
ích của Nhà Nƣớc trong việc sử dụng, khai thác quỹ đấ t.

8


- Thông qua viê ̣c giám sát , kiể m tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nƣớc
nắ m bắ t tin

̀ h hin
̀ h biế n đô ̣ng về sƣ̉ du ̣ng tƣ̀ng loa ̣i đấ t , đối tƣợng sử dụng đất. Tƣ̀
đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điề u chin̉ h và giải quyế t nhƣ̃ng sai
phạm.
- Viê ̣c quản lý nhà nƣớc về đấ t đai còn giúp Nhà nƣớc ban hành các chính
sách, quy đinh
̣ , thể chế , đồ ng t hời bổ sung , điề u chỉnh nhƣ̃ng chính sách , nô ̣i
dung cong thiế u , không phù hơ ̣p , chƣa phù hơ ̣p với thƣ̣c tế và góp phầ n đƣa
pháp luật vào cuộc sống.
Để thƣ̣c hiê ̣n đƣơ ̣c chƣ́c năng quản lý của mình , Nhà nƣớc phải dựa trên
các nguyên tắ c cơ bản:
- Nguyên tắ c đảm bảo quản lý tâ ̣p trung, thố ng nhấ t của Nhà nƣớc
- Nguyên tắ c bảo đảm sƣ̣ kế t hơ ̣p giƣ̃a quyề n sở hƣ̃u và quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t
đai;
- Nguyên tắ t bảo đảm sƣ̣ kế t hơ ̣p hài hòa giƣ̃a các lơ ̣i ić h thu đƣơ ̣c tƣ̀ đấ t
đai ;
- Nguyên tắ t sƣ̉ du ̣ng tiế t kiê ̣m có hiê ̣u quả cao nhấ t”. [ 4, tr15]
b) Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
- Nhóm các yếu tố về cơ chế chính sách:
Xây dựng chính sách, pháp luật về đất đai là một trong những nhiệm vụ
trọng tâm của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai của năm 2014 và năm 2015.
Cho đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về cơ bản đã hoàn thành các văn
bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đƣợc giao theo kế hoạch đề ra. Cụ thể
Bộ đã chủ động, khẩn trƣơng xây dựng và trình Chính phủ ban hành 05 Nghị
định; phối hợp với Bộ Tài chính trình chính phủ ban hành 02 Nghị định. Phối
hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn trình Chính phủ ban hành 01
Nghị định. Bộ đã xây dƣ̣ng, ban hành 24 Thông tƣ và Thông tƣ Liên tịch.
Nhìn chung, các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai
đƣợc đƣợc trình ban hành theo đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo kịp thời có hiệu
9

lực ngay khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành; khắc phục đƣợc tình trạng Luật
chờ các văn bản hƣớng dẫn. Việc ban hành đồng thời các văn bản hƣớng dẫn thi
hành Luật có hiệu lực cùng với Luật Đất đai đánh dấu một bƣớc tiến quan trọng,
đƣợc xã hội ghi nhận và đánh giá cao trong việc chuẩn bị thi hành Luật Đất đai.
Bộ đã chỉ đạo các địa phƣơng chủ động rà soát các Điều, Khoản đƣợc
giao trong Luật, Nghị định để quy định chi tiết thi hành. Đến nay, đã có 63/63
tỉnh ban hành đƣợc hơn 360 văn bản quy định chi tiết thi hành Luật và các Nghị
định quy định chi tiết thi hành. Trong đó, các văn bản do địa phƣơng ban hành
tập trung vào các lĩnh vực giá đất; bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; quy định về
hạn mức sử dụng đất, điện tích tối thiểu đƣợc phép tách thửa.
- Vai trò của cộng đồng
Thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã xây
dựng kế hoạch triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận
thức chính sách, pháp luật về đất đai; biên tập tài liê ̣u phổ biế n về nhƣ̃ng nô ̣i
dung đổ i mới của Luâ ̣t Đấ t đai và các Ngh ị định quy định chi tiết thi hành để sƣ̉
dụng thống nhất trên cả nƣớc ; tổ chức in gần 5.000 cuốn Luâ ̣t Đ ất đai và Nghị
định để cung cấp cho các Bộ, ngành và các địa phƣơng. Tổ chức Hội nghị giới
thiệu những nội dung đổi mới của Luật Đất đai, Hội nghị phổ biến, bồi dƣỡng,
đào tạo đội ngũ báo cáo viên về pháp luật đất đai ; phối hợp với các Bộ, ngành,
địa phƣơng tổ chức tuyên truyền cho các đối tƣợng có liên quan (cử trên 60 lƣợt
chuyên gia để phổ biến pháp luật đất đai cho 31 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng); phổ biến Luật Đất đai trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng; giới
thiệu và trao đổi nhu cầu hợp tác trong triển khai thi hành Luật với các cơ quan
ngoại giao, các nhà tài trợ quốc tế.
Tại địa phƣơng, 63/63 tỉnh, thành phố trên cả nƣớc đã triển khai công tác
phổ biến Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật đến các tổ
chức, cá nhân bằng nhiều hình thức khác nhau. Nhiều địa phƣơng đã triển khai
cụ thể đến cả các đối tƣợng là cán bộ cấp huyện, cấp xã.

10


1.3. Nô ̣i dung quản lý nhà nƣớc về đấ t
Ra đời ( có hiệu lực thi hành tƣ̀ 01/7/2004 )và nay go ̣i là Luâ ̣t Đấ t đai hiê ̣n
hành. Luâ ̣t này chi tiế t hơn và đƣa ra nhiề u nô ̣i dung đổ i mới . Nô ̣i dung quản lý
nhà nƣớc về đất đai gồm 13 nô ̣i dung đƣơc quy đinh
̣ ta ̣i “Khoản 2 Điề u 6:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý , sƣ̉ du ̣ng đấ t đai
và tổ chức thực hiện các van bản đó ;
- Xác định địa giới hành chính , lâ ̣p và quản lý hồ sơ điạ giới hành chính ,
lâ ̣p bản đồ hành chính;
- Khảo sát, đo đa ̣c, đánh giá , phân ha ̣ng đấ t , lâ ̣p bản đồ điạ chính , bản đồ
hiê ̣n tra ̣ng sƣ̉ du ̣ng đấ t và bản đồ huy hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Quản lý huy hoạch, kế hoa ̣ch sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồ i đấ t, chuyể n mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng
đấ t;
- Đăng ký quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , lâ ̣p và quản lý hồ sơ điạ chiń h , cấ p giấ y
chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Thố ng kê, kiể m kê đấ t đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trƣ ờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất
đô ̣ng sản;
- Quản lý, giám sát việc thƣc hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đấ t;
- Thanh tra, kiể m tra viê ̣c chấ p hành các quy đinh
̣ của phat luâ ̣t về đấ t đai
và sử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai , giải quyết khiếu nại , tố cáo quy pha ̣m
trong viê ̣c quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t đai;

- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai”.
So với các Luâ ̣t Đấ t đai trƣớc đây, nô ̣i dung quản lý nhà nƣớc về đấ t đai
của Luật Đất đai 2003 đƣơ ̣c bổ sung, đổ i mới ở các nô ̣i dung:
11


1.3.1. Xác định đi ̣a giới hành chính
Đây là mô ̣t trong nhƣ̃ng nhiê ̣m vu ̣ về quản lý nhà nƣớc về đấ t đai . Trên cơ
sở nô ̣i dung Chỉ thi số
̣ 364/TTG và nghi đi
̣ nh
̣ số 119/CP của Chiń h phủ về quản
lý địa giới hành chính , Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003 quy đinh
̣ rõ trách nhiê ̣m của
Chính phủ, Bô ̣ Nô ̣i vu ̣, Bô ̣ Tài nguyên và Môi trƣờng , Ủy ban nhân dân các cấp ,
lâ ̣p và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lâ ̣p bản đồ hành chính, Cụ thể, Điề u 16
của Luật quy định:
1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành các cấp trong phạm
vi cả nƣớc.
Bô ̣ Nô ̣i vu ̣ quy đinh
̣ về trình tƣ̣, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính
Bô ̣ Tài nguyên và Môi trƣờng quy đinh
̣ về kỹ thuâ ̣t và đinh
̣ mƣ́c kinh tế
trong viê ̣c cắ m mố c điạ giới và hồ sơ điạ giới hành chiń h.
2. Ủy ban nhân dân các cấ p tổ chƣ́c thƣ̣c hiêṇ viêc̣ xác đinh
̣ điạ giới
hành chính trong phạm vi địa phƣờng.
Hồ sơ điạ giới hành chin

́ h là hồ sơ phu ̣c vu ̣ quản lý đố i với nhà nƣớc đố i
với điạ giới hành chin
̣ của cơ quan nhà nƣớc
́ h . Gồ m cấ c loa ̣i tài liê ̣u: quyế t đinh
có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới
hành chính (nế u có ); bản đồ địa giới hành chính ; sơ đồ vi ̣trí các mố c điạ giới
hành chính; bảng tọa độ mốc địa giới hành chính; các điểm đăc trƣng trên đƣờng
điạ giới hành chin
́ h; bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính ; biên bản
xác nhận mô tả đƣờng địa giới hành chính ; phiế u thố ng kê các yế u tố điạ lý có
liên quan đế n điạ giới hành chiń h ; biên bản giao mố c điạ giới hành chiń h ; thố ng
kê các tài liê ̣u điạ giới hành chiń h của các đơn vi ̣hành chiń h cấ p dƣới.
Bản đồ địa giới hành chính là tài liệu rất quan trọng trong hồ sơ đị a giới
hành chính. Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành
chính và các yếu tố địa vật, điạ hiǹ h liên quan đế n mố c điạ giới hành chiń h.

12


Bản đồ hành chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm
theo điạ danh và mô ̣t số yế u tố chiń h về tƣ̣ nhiên, kinh tế , xã hội.
Các tài liệu trên là cơ sở cho các cấp hành chính quản lý lãnh thổ địa
phƣơng, thƣ̣c hiê ̣n các nô ̣i dung quản lý tài nguyên tới tƣ̀ng thƣ̉a đấ t.
1.3.2. Quản lý tài chính về đất đai
Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt , nó vừa là tƣ liệu lao động , vƣ̀a là đố i
tƣơ ̣ng lao đô ̣ng . Đầu tiên, đấ t không phải là hàng hóa song song quá trình phát
triể n của xã hô ̣i, con ngƣời đã xác lâ ̣p quyề n sở hƣ̃u đấ t đai và đấ t trở thành hàng
hóa – mô ̣t thƣ́ hàng hóa đă ̣c biê ̣t , đấ t ( quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ) cũng đƣợc mua bán ,
chuyể n đổ i, chuyể n nhƣơ ̣ng, thƣ̀a kế …
Thƣ̣c tế ở Viê ̣t Nam , trong nhƣ̃ng năm trƣớc khi có Luâ ̣t Đấ t đai

mă ̣c dù Luâ ̣t Đấ t đai

1987 đã nghiêm cấ m viê ̣c mua bán đấ t đai

1993,

, nhƣng thi ̣

trƣờng đấ t đai luôn sôi đô ̣ng (cho dù đó là thi ̣trƣờng ngầ m ). Thị trƣờng đất đai
đă ̣c biê ̣t sôi đô ̣ng kể tƣ̀ khi Nhà nƣớ c ta có chủ trƣơng xóa bỏ cơ chế quan liêu ,
bao cấ p chuyể n sang cơ chế thi ̣trƣờng , cơ chế của nề n kinh tế sản xuấ t hàng
hóa. Luâ ̣t Đấ t đai năm 1993 đã ghi nhâ ̣n “đấ t có giá” và Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003
thƣ̀a nhâ ̣n giá đấ t đƣơ ̣c hì nh thành do Nhà nƣớc quy đinh
, do thƣ̣c tế chuyể n
̣
dịch đất đai trên thị trƣờng . Đây là mô ̣t quy đinh
̣ quan tro ̣ng , thể hiê ̣n sƣ̣ có mă ̣t
của quan hệ đất đai trong cơ chế thi ̣trƣờng. Nhà nƣớc đã tạo điều kiện thuận lợi
để đất đa i tham gia vào nề n kinh tế sản xuấ t hàng hóa , tƣ̀ng bƣớc tham gia vào
thị trƣờng bất động sản. [ 3, tr10]
Có thể nói , khẳ ng đinh
̣ đấ t có giá tƣ́c là thƣ̀a nhâ ̣n đấ t đai và quyề n sƣ̉
dụng đất là hàng hóa – loại hàng hóa đặc biê ̣t. Xác định giá của loại hàng hóa
này không thể căn cứ vào số vốn đã bỏ ra, không thể căn cƣ́ vào lao đô ̣ng đã đầ u
tƣ, vào thời hạn sử dụng. Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố (kinh tế , xã hội,
điề u kiê ̣n tƣ̣ n hiên, pháp luật… và cá biệt còn phụ thuộc vào yếu tố tâm lý ). Do
vâ ̣y, viê ̣c đinh
̣ giá đấ t ở Viê ̣t Nam vẫn phải tiế p tu ̣c nghiên cƣ́u , hoàn thiện với
mục đích là đảm bảo quyền lợi của Nhà nƣớc , bảo đảm quyền lợi của ngƣờ i sƣ̉
13

dụng đất. Giá đất ban hành phải đƣợc quy định chi tiết cho từng vị trí , tƣ̀ng thời
gian, bảo đảm đƣợc chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nƣớc phù hợp với
quy luâ ̣t của nề n kinh tế thi trƣơ
̣
̀ ng.
“Luâ ̣t Đấ t đai 2003 quy đinh
̣ nguyên tắ c về đinh
̣ giá đấ t , bảo đảm sát với
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện
bình thƣờng. Khi có chênh lê ̣ch lớn so với giá chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t
thƣ̣c tế trên thi ̣trƣờng thì phải điề u chỉnh cho phù hơ ̣p.
Về thẩ m quyề n xác đinh
̣ giá đấ t, Điề u 56 Luâ ̣t Đấ t đai 2023 quy đinh:
̣
- Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất ; khung giá các loa ̣i
đấ t cho tƣ̀ng vùng , theo tƣ̀ng thờ i gian; trƣờng hơ ̣p phải điề u chỉnh giá đấ t và
viê ̣c xƣ̉ lý chênh lê ̣ch giá đấ t liề n kề giƣ̃a các tỉnh , thành phố trực thuộc Trung
ƣơng.
- Trên cơ sở nguyên tắ c , phƣơng pháp đinh
̣ giá đấ t và khung giá đấ t đã
đƣơ ̣c quy đinh
̣ , Ủy ban nhân dân tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ƣơng xây
dƣ̣ng giá đấ t cu ̣ thể ta ̣i điạ phƣơng triǹ h Hô ̣i đồ ng nhân dân cùng cấ p cho ý kiế n
trƣớc khi quyế t đinh.
̣
- Giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh , thành phố trực thuộc Tr ung
ƣơng quyế t đinh
̣ phải sát với giá chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t trên thi ̣

trƣờng trong điề u kiê ̣n bin
̀ h thƣờng là cơ sở để giải quyế t hơ ̣p lý về mố i quan hê ̣
kinh tế – tài chính giữa ngƣời sử dụng đất với nhau , giƣ̃a ngƣời sử dụng đất với
Nhà nƣớc (tính thuế sử dụng đất , thuế thu nhâ ̣p tƣ̀ chuyể n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ;
tính tiền sử dụng đất , tiề n thuê đấ t khi giao đấ t , cho thuê đấ t ; tính giá trị quyền
sƣ̉ du ̣ng đấ t khi giao đấ t không thu tiề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , lê ̣ phí trƣớc ba ,̣ bồ i thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồ i đấ t ; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời coa hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc ). Khi có sƣ̣ chênh lê ̣ch
lớn so với giá chuyể n nhƣơ ̣ng quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t thƣ̣c tế trên thi ̣trƣờng thì phải
điề u chin
̉ h cho phù hơ ̣p.

14


- Giá đất do Ủy ban nhân dân tin̉ h , thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy
đinh
̣ đƣơ ̣c công bố vào ngày 01/01 hàng năm để ngƣời sử dụng đất thực hiê ̣n các
nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó.
Luâ ̣t cho phép tổ chƣ́c có khả năng chuyên môn làm dich
̣ vu ̣ tƣ vấ n về giá
đấ t để ta ̣o thuâ ̣n lơ ̣i cho viê ̣c giao dich
̣ quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t.
Luâ ̣t bổ sung quy đinh
̣ về đấ u giá qu yề n sƣ̉ du ̣ng đấ t và đấ u thầ u dƣ̣ án
trong đó có quyề n sƣ̉u du ̣ng đấ t nhằ m khắ c phu ̣c nhƣ̃ng tiêu cƣ̣c trong cơ chế
“ xin – cho” quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t và để tăng thu nhâ ̣p cho ngân sách Nhà nƣớc ”.
[ 8, tr 15]
1.3.3. Quản lý và phát tr iển thi ̣ trường quyề n sử dụng đấ t trong thi ̣ trường bấ t
động sản

“Luâ ̣t Đấ t đai đã cho phép quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t tham gia thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng
sản. Bƣớc đầ u đă ̣t nề n móng cho viê ̣c quản lý chă ̣t chẽ thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản ,
trong đố có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t. Tại các Điều 61,62,63 của Luật Đất đai 2003 quy
đinh
̣ cu ̣ thể nhƣ̃ng loa ̣i đấ t đƣơ ̣c tham gia thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản , các điều kiện
để đất đai tham gia thị trƣờng bất động sản.
Các loại đất sau đây đƣơ ̣c tham gia vào thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản:
- Đất mà Luật Đất đai 2003 cho phép ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t có mô ̣t trong các
quyề n: chuyể n đổ i , chuyể n nhƣơ ̣ng , cho thuê , cho thuê la ̣i , thƣ̀a kế , tă ̣ng cho
quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t, thế chấ p, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Đất thuê mà trên đố có tài sản đƣợc pháp luật cho phép tham gia vào thị
trƣờng bấ t đô ̣ng sản.
Điề u kiê ̣n để đấ t tham gia vào thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t không bi ̣kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời ha ̣n sƣ̉ du ̣ng đấ t.

15


Đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao , cho thuê để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án đầ u tƣ
thì phải đầu tƣ vào đất theo đúng dự án đã dƣợc Nhà nƣớc có thẩm quyền xét
duyê ̣t mới đƣơ ̣c tham gia vào thi trƣơ
̣
̀ ng bấ t đô ̣ng sản.
Luâ ̣t quy đinh
̣ Nhà nƣớc quản lý đấ t đai trong viê ̣c phát triể n thi ̣trƣờng
bấ t đô ̣ng sản bằ ng các biê ̣n pháp chính sau:
- Tổ chƣ́c đăng kí hoa ̣t đô ̣ng giao dich

̣ về quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t;
- Tổ chƣ́c đăng kí hoa ̣t đô ̣ng phát triể n quỹ đấ t

, đầ u tƣ xây dƣ̣ng kinh

doanh bấ t đô ̣ng sản
- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời tham gia gia

o dich
̣ về quyề n sƣ̉

dụng đất trong thị trƣờng bất động sản;
Thƣ̣c hiê ̣n các biê ̣n pháp bình ổ n giá đấ t, chố ng đầ u cơ đấ t đai”. [ 7, tr5]
1.3.4. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Hoạt đô ̣ng quản lý viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n các quyề n và nghiã vu ̣ của ngƣời sƣ̉
dụng đất đƣợc tiến hành thông qua hệ thống tổ chức cơ quan hành chính các cấp
và hệ thống tổ chức nghành địa chính các cấp. Trên cơ sở nhƣ̃ng quy đinh
̣ chung
về quyề n và nghiã vu ̣ của ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t

(Điề u 105,106,107 Luâ ̣t Đấ t đai

2003), quyề n và nghiã vu ̣ của tổ chƣ́c sƣ̉ du ̣ng đấ t

( Điề u 109, 110, 111, 112

Luâ ̣t Đấ t đai 2003), cán bộ địa chính và các cơ quan chức năng hƣớng dẫn các
chủ sử dụng đất thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất
ngay tƣ̀ các đơn vi ̣hành chin
́ h cấ p cơ sở là xã phƣờng , thị trấn, bảo đảm các quy

đinh
̣ của pháp luâ ̣t đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n và thƣ̣c hiê ̣n đú ng trên tƣ̀ng thƣ̉a đấ t và tƣ̀ng
chủ sử dụng đất. [ 7, tr8]
1.3.5. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
“Luâ ̣t Đấ t đai 2003 cho phép phát triể n các dich
̣ vu ̣ công về đấ t đai nhƣ tƣ
vấ n về giá đấ t về hin
̀ h thành thi ̣t rƣờng bấ t đô ̣ng sản và cũng đƣa ra nhƣ̃ng quy
đinh
̣ để quản lý các dich
̣ vu ̣ này.

16


Hoạt động dịch vụ công về đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có
thẩ m quyề n trong viê ̣c làm các dich
̣ vu ̣ về đấ t đai theo yêu cầ u và quyề n lơ ̣i của
cô ̣ng đồ ng.
Cơ quan Nhà nƣớc có thẩ m quyề n hoa ̣t đô ̣ng dich
̣ vu ̣ công về đấ t đai ở
nƣớc ta là Văn phòng đăng kí quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t cấ p tỉnh và Văn phòng đăng kí
quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t cấ p huyê ̣n , hoạt động theo loại hì nh sƣ̣ nghiê ̣p có thu . Các
hoạt động của dịch vụ công là:
- Đăng kí sƣ̉ du ̣ng đấ t và chỉnh lý biế n đô ̣ng về sƣ̉ du ̣ng đấ t theo quy đinh
̣
của pháp luật khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
- Cung cấ p số liê ̣u điạ chí nh cho các cơ quan chƣ́c năng để xác đinh
̣ mƣ́c
thuế có liên quan đế n đấ t đai, tiề n thuê đấ t, mƣ́c tiề n sƣ̉ du ̣ng đấ t…

- Xây dƣ̣ng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai , cung cấ p bản
đồ điạ chin
́ h, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu
cầ u quản lý nhà nƣớc và nhu cầ u của cô ̣ng đồ ng.
- Thƣ̣c hiê ̣n viê ̣c thu phí , lê ̣ phí trong quản lý , sƣ̉ du ̣ng đấ t đai , thƣ̣c hiê ̣n
các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai
Nhìn chung việc đổi mới nội dung quản lý nhà nƣớc nói riêng và Luật Đất
đai nhằ m các mu ̣c đić h chủ yế u:
- Tạo một hành lang pháp lý đầy đủ, cụ thể để điều tiết các quan hệ đất đai
vâ ̣n đô ̣ng phù hơ ̣p với sƣ̣ phát triể n của nề n kinh tế thi ̣trƣờng có đinh
̣ hƣớng xã
hô ̣i chủ nghiã ở nƣớc ta.
- Gắ n viê ̣c đổ i mới nói trên với chủ trƣơng cải cách thủ tu ̣c hành chiń h mà
Nhà nƣớc đang thực hiện”. [9, tr10]
Nhà nƣớc coi việc đổi mới nội dung qu ản lý là phân cấp mạnh các sự vụ
cho cấ p dƣới (chủ yếu là huyện rồi đến tỉnh ), ở Trung ƣơng – Chính phủ chỉ
quản lý ở tầm vĩ mô – chiế n lƣơ ̣c thông qua viê ̣c kiể m tra , giám sát việc thực
hiê ̣n pháp luâ ̣t ở các điạ phƣơng , đồ ng thời làm rõ trách nhiê ̣m ở tƣ̀ng cấ p , quy
trách nhiệm và xử lý theo trách nhiệm khi có vi phạm pháp luật.
17


1.4 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý Nhà nƣớc về đất đai
- “Luật số 13/2003/QH11 của Quốc hội : Luật đất đai của Quốc hội nƣớc
cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 13/2003/QH11 về đất đai.
- Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5 năm 2015 của Thủ tƣớng Chính
phủ về công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế
hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia.
- Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 06 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ về
một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực

hiện dự án đầu tƣ có sử dụng đất để cải thiện môi trƣờng kinh doanh.
- Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23 tháng 11 năm 2011 của Thủ tƣớng
Chính phủ về việc giảm tiền thuê đất trong năm 2011 và năm 2012 đối với một
số tổ chức kinh tế.
- Thông tƣ số 57/2010/TT-BTC ngày 16 tháng 04 năm 2010 của Bộ Tài
chính quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực
hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính
phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm
2004 về thi hành Luật đất đai”. [ 9, tr20]
1.5 Các tiêu chí đánh giá về quản lý Nhà nƣớc về đất đai
Thứ nhất, hình thành quy hoạch về định hƣớng phát triển tổng thể hệ
thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch.
Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đƣợc quy mô, phạm vi phát
triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát
kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các
đô thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian
18


và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động
sử dụng tự phát sai quy hoạch, hƣớng các hoạt động tƣ nhân đi theo định hƣớng
quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phƣơng án quy hoạch ở
những nơi, những khâu trọng điểm.
Thứ ba, xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy
quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ cấp quận và cấp phƣờng.
Sự phát triển đô thị mang tính tất yếu khách quan nói chung và ở Quận

Hồng Bàng nói riêng. Đất đai đô thị có tính đặc thù do tính chất hoạt động đô thị
tạo nên theo quy luật giá trị và thị trƣờng. Công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
ở đô thị thời gian qua mang đậm tính chất quản lý tài nguyên, cho nên đã dẫn
đến rất nhiều hạn chế và không thật sự hiệu quả trong sử dụng. Trƣớc bối cảnh
toàn cầu hóa và thị trƣờng hóa, thì việc chuyển từ hình thức quản lý tài nguyên
sang hình thức tổ chức kinh doanh tài sản là sự lựa chọn tất yếu cho sự phát triển
phù hợp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và kinh doanh đất đai đô thị trở
thành trung tâm kinh doanh đô thị.
1.6 Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số địa phƣơng
Kinh nghiệm quản lý Nhà nước đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội:
Thực trạng qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Sự phát triển của nền kinh tế
với nhịp độ cao của mỗi quốc gia, mỗi vùng trƣớc hết có quan hệ chặt chẽ với
công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia đó. Việc thực hiện công
tác này có ý nghĩa quan trọng nhằm đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội, hiện trạng sử dụng đất, phân bổ quĩ đất để sử dụng cho từng mục đích một
cách hợp lý, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Hà Nội giai đoạn 1991-2010 mới
chỉ tập trung giải quyết việc sử dụng đất đai khu vực nội thành còn khu vực
ngoại thành chƣa đƣợc giải quyết cụ thể để phân chia ra từng loại đất. Nhằm
khắc phục những tồn tại đó, UBND thành phố đã rà soát kiểm tra chặt chẽ tình
hình sử dụng đất trên địa bàn để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn
19