Bài giảng luat dat dai

KHÁI NIỆM CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI
I. Khái niệm
Luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ thống pháp luật VN gồm toàn bộ những quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình sở hữu, quản lý và sử dụng
đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu và chức năng quản lý của nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai,
Bao gồm những quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước và người sử dụng đất.
Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể sở hữu đối với đất đai,
đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai; còn đối với người sử dụng đất, tư cách chủ thể là chủ thể sử
dụng đất.
Trước khi Hiến pháp 1980 ra đời, ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đ/v đất đai. Tuy nhiên, kể
từ thời điểm Hiến pháp 1980 ra đời, thì chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai: Sở
hữu nhà nước đối với đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 19,
Hiến pháp 1980)). Việc khai thác, sử dụng thì tồn tại dưới nhiều hình thức  Nhà nước thiết lập nhiều
quan hệ sở hữu đất đai khác nhau.
Luật đất đai xác định địa vị pháp lý của mỗi bên
- Nhà nước: Nhà nước có quyền quyết định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định
giao đất, thu hồi đất, quyết định quy hoạch sử dụng đất, quy định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử
dụng đất…; đồng thời quy định các hoạt động do các cơ quan Nhà nước để quản lý…
- Người sử dụng đất: Những ai được coi là người sử dụng đất (khi thỏa mãn những dấu hiệu nào). Cách thức
trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể. Cách thức này sẽ trở thành căn cứ chủ yếu để quy định quyền &
nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì:
những quyền và nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); các quyền giao dịch quyền sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSDĐ; các nghĩa vụ tài chính của
NSDĐ…

Góp vốn = Quyền sử dụng đất
oLiên doanh: có hình thành pháp nhân mới sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất từ người góp vốn sang
cho pháp nhân mới.
oHợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân mới sử dụng đất  không mất đi quyền sử
dụng đất.

oGóp vốn = quyền sử dụng đất vào một pháp nhân (pháp nhân đã có sẵn), để trở thành thành viên của pháp
nhân đó (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, Luật Doanh nghiệp 2014)

Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, V/d: công ty được Nhà nước giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng).
Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về quản lý đất đai
Giữa
- Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với nhau
- Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với NSDĐ

Phát sinh khi các cơ quan này thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai của chúng
V/d: Quan hệ giữa Bộ TN & MT với Chính phủ trong việc giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch
SDĐ cấp quốc gia
V/d: Quan hệ giao đất giữa UBND TPHCM với một tổ chức.
V/d: Quan hệ thu hồi đất giữa UBND Huyện Bình Chánh với một hộ gia đình nào đó.
Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về sử dụng đất
Phát sinh giữa
- Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với nhau

1


- NSDĐ với các chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Khi NSDĐ thực hiện các quyền năng trong QSDĐ của mình.
V/d: Quan hệ về chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình. Ông A có một mảnh đất nông
nghiệp, ông B có một mảnh đất nông nghiệp, đều là đất nhà nước giao. Ông A & ông B chuyển đổi QSDĐ
cho nhau. Cả 2 phía đều là bên chuyển quyền & bên nhận chuyển quyền, cả 2 phía đều là người sử dụng
đất.
V/d: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng  quan hệ phát sinh giữa NSDĐ với chủ thể

khác trong quan hệ pháp luật đất đai. Trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, ông A vẫn là
NSDĐ.
V/d: Quan hệ về chuyển nhượng 200 m2 đất ở giữa ông A và bà B.
II. Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai
1. Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước
2. Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ)
2.1. Khái niệm
Chủ thể sử dụng đất là những đối tượng thỏa mãn 2 dấu hiệu:
- Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong bốn cách thức: Được nhà nước giao đất (Điều 3,
khoản 7, Luật đất đai) hoặc cho thuê đất (Điều 3, Khoản 8, Luật đất đai) hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3,
khoản 9, Luật đất đai) hoặc nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai); và
- Có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.

Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất:
- Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu quyết định giao đất (Thông tư số
30/2014/TT-BTNMT): đây là quyết định hành chính, là cơ sỏ pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ
thể nào đó. Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể nào đó thông qua quyết định
này. Trong quyết định này sẽ xác định rõ đối tượng được nhà nước giao đất, giới hạn về quyền sử dụng đất của họ
(thời gian (thời hạn sử dụng đất), không gian (vị trí, ranh giới thửa đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất
không thu tiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sẽ là cơ sở pháp lý chính để xác định
quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp là
bao nhiêu, những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có… Trong quyết định giao đất cũng nêu rõ là sau khi quyết
định giao đất được ban hành, thì sẽ có một động tác nữa là nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người được nhà nước giao đất.
- Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất và cho thuê đất giống nhau ở chỗ
đều là việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho một đối tượng nào đó có nhu cầu sử dụng, tuy nhiên, khác nhau
ở chỗ, việc giao đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, gọi là quyết định giao đất, còn việc cho
thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều 3, khoản 8, Luật Đất đai, thì nó được hiểu là sự chuyển giao quyền sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc Nhà nước cho một đối
tượng nào đó cho thuê đất, có 2 trường hợp:

o Trường hợp 1: trước khi Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND
cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng được Nhà nước cho thuê đất là ai) sẽ ban hành một quyết định
hành chính gọi là quyết định cho thuê đất, sau đó trên cơ sở quyết định hành chính này, cơ quan nhà nước khác
được chỉ định đại diện cho Nhà nước, kí hợp đồng cho thuê đất đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.
o Trường hợp 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho thuê đất. UBND xã, phường, thị
trấn cho các hộ gia đình thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp.
Mẫu quyết định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng được cho thuê đất, thời hạn sử dụng
đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiện nay theo quy định của Nhà nước, có những trường hợp, người
sử dụng đất được lựa chọn các thức trả tiền thuê đất, có những trường hợp người sử dụng đất không được lựa chọn
cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền thuê đất cụ thể. Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào
cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước, thì việc thuê đất có 2 hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và
thuê đất trả tiền thuê đất trước 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê  cách thức trả tiền thuê đất cho nhà nước là căn cứ
chủ yếu để xác định những quyền và nghĩa vụ mà họ có trong thời gian sử dụng đất sau này. Ví dụ, nếu như anh

2


được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, thì anh sẽ chỉ có quyền giao dịch tài sản trên đất đó mà
không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng nếu anh được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất một
lần cho thời gian thuê, tức là anh ứng trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho cả thời gian chưa sử dụng, thì theo Luật
anh có cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho thuê… quyền sử
dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp.
Việc nhà nước cho thuê đất còn khác với việc Nhà nước giao đất ở chỗ. Giao đất có 2 trường hợp: Thứ nhất,
Người được Nhà nước giao đất không phải trả tiền cho Nhà nước mà vẫn được Nhà nước giao đất; trường hợp thứ
hai là Người được Nhà nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, thì mới được Nhà nước giao đất. Tiền người ta
phải trả trong trường hợp đó, được gọi là tiền sử dụng đất. Còn thuê đất, thì nhìn chung, luôn luôn phải trả cho Nhà
nước một khoản tiền, tiền đó gọi là tiền thuê đất. Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền
thuê đất là khác nhau. Tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất được xác định theo Nghị
đình 46.
Đồng thời, trong quyết định cho thuê đất đó sẽ giao cho cơ quan nhà nước nào đó có trách nhiệm tổ chức thực

hiện công việc, trong đó có việc ký hợp đồng thuê đất đối với người được nhà nước cho thuê đất. Thực tế, đây là
một hợp đồng mang tính chất hành chính. Khác với hợp đồng dân sự. Trong hợp đồng dân sự theo Luật dân sự thì
giữa các chủ thể có địa vị ngang bằng pháp lý và có sự thỏa thuận với nhau. Còn đối với hợp đồng thuê đất này, Nhà
nước đưa ra các điều kiện, nếu anh chấp nhận những điều kiện đó, thì anh được Nhà nước cho thuê đất, nếu anh
không chấp nhận điều kiện đó, thì anh không được Nhà nước cho thuê đất. Một trong những căn cứ để ký hợp đồng
cho thuê đất là dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất. Phần lớn các điều khoản của hợp đồng cho thuê đất là sự mô
phỏng lại các nội dung ở trong quyết định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới thửa đất, thời hạn thuê
đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số 04. Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư
số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường).

V/d: 1 doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh cho thuê đất ở Quận 9. UBND cấp tỉnh ra quyết định cho
doanh nghiệp này thuê đất. Sau khi có quyết định đó, thì Sở Tài nguyên môi trường đại diện cho nhà nước
ký hợp đồng cho thuê đất với doanh nghiệp. Việc cho thuê đất sẽ được hoàn tất thông qua 2 bước như vậy.
Để biết được đối tượng nào được cho thuê đất, đối tượng nào được giao đất, đọc các quy định của
pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đối tượng nào; Điều 55-giao
đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho
các đối tượng nào. Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất được lựa chọn cách thức trả tiền thuê
đất là trả hàng năm hay trả một lần. Khoản 2, Điều 56, đối tượng là đơn vị vũ trang nhân dân, chỉ được trả
tiền thuê đất theo phương thức là trả tiền hàng năm. Nội dung này sẽ được học ở bài Quản lý đất đai.
- Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực tế, có rất nhiều trường
hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhà nước giao, không phải là do Nhà nước cho thuê, vì nhiều
nguyên nhân khác nhau, ví dụ: trước đây họ thuê nhà của Nhà nước, sau đó họ được Nhà nước thanh lý, phá giá
nhà; hoặc họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; hoặc có những trường hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất
của người khác, nhưng thời điểm nhận chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển
nhượng; hoặc có những trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; hoặc những trường hợp vì một lí do nào đó mà họ
không có bất kỳ giấy tờ nào khác. Ví dụ: bà A làm công cho viên chức người nước ngoài, khi ông này về nước
(trước thời kì giải phóng), ông cho bà A ở nhà đó, mà không có giấy tờ nào cả. Đến thời con cháu bà A ở căn nhà
đó, muốn chuyển nhượng căn nhà đó, mà lại không có giấy tờ gì cả.
Đối với những trường hợp này, trước khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải làm thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng. Thời điểm trước khi được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, anh vẫn chưa được xác lập tư cách người sử dụng đất, chỉ khi nào mà anh được cấp
giấy chứng nhận, thì anh mới được thừa nhận tư cách người sử dụng đất về mặt pháp lý.
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì pháp luật chia thành các trường hợp:
oTrường hợp anh có các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của anh được pháp luật thừa nhận
(giấy tờ hợp lệ), thì điều kiện là khác, chỉ cần đất không có tranh chấp, mục đích sử dụng đất của anh giống mục
đích sử dụng của Nhà nước tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là phù hợp với quy
hoạch), là anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi
oTrường hợp anh không có các giấy tờ hợp lệ, thì thủ tục rất phức tạp, phải xem xét xem thời điểm anh sử
dụng đất là thời điểm nào, ví dụ từ 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, hoặc là đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất là

3


không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch, nhưng thời điểm sử dụng đất
của anh là chưa có quy hoạch được phê duyệt…Có nghĩa là có rất nhiều điều kiện.

Đối với trường hợp không có giấy tờ, hoặc có giấy tờ nêu trên, chỉ khi nào anh được nhà nước cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được thừa nhận một cách chính thức là người sử dụng
đất. Chỉ khi anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được hưởng các quyền của người sử
dụng đất, ví dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng nếu theo quy định của pháp luật, anh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, thì điều này chỉ có giá trị bảo vệ đối với anh trong trường hợp là, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì
được bồi thường thiệt hại.
Quy định của pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều 101 Luật Đất đai;
Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43.
(ngày 1/9 – phần đầu)
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai): Người sử dụng đất
không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua các
giao dịch về chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng
đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng

đất, có 3 trường hợp: TH1, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hình thành nên một pháp nhân mới. Trong trường
hợp này, quyền sử dụng đất được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân được hình thành. Hay nói cách
khác, trong trường hợp này, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất. TH2:
góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành một thành viên của pháp nhân đó,
trường hợp này quyền sử dụng đất cũng được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân. TH3: góp vốn thông
qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về
bên góp vốn, không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất.

Dấu hiệu thứ hai: có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định
Có 2 loại quyền và nghĩa vụ:
- Các quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), các nghĩa vụ chung của người sử dụng
đất (Điều 170, Luật đất đai).
- Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ sẽ có các quyền giao dịch quyền sử dụng đất và họ sẽ phải
thực hiện những nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai.
Điều 173, Luật đất đai
Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy
định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
 Tổ chức được đề cập trong Điều 173, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất, vì thỏa mãn hai
dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhất là được nhà nước cho phép sử dụng đất, thông qua việc được Nhà nước giao
đất; dấu hiệu thứ hai, là tổ chức này có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể quy định tại
Điều 173, Luật đất đai.
Tương tự với các điều 174, 175, 176, 177, 178
Điều 179, Luật đất đai
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
4


a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình,
cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt
Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của
thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng
quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho
quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức
kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho
chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực
hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và
nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp
tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế,
người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân
sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người
nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có
các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định
tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất.
5


5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp
quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
 Hộ gia đình, cá nhân được đề cập tại khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất
(người sử dụng đất), vì: thứ nhất, được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các cách

thức: được Nhà nước giao trong hạn mức, hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
cụ thể quy định tại Điều 179, Luật Đất đai.
Lưu ý
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất nhưng không được coi là NSDĐ do
không được cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định 43/2014). Đối với những chủ thể này, tuy thỏa mãn dấu hiệu
thứ nhất, đó là việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định của luật, cụ thể là Điều 59,
khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, tuy nhiên, vì hộ gia đình, cá nhân này không thỏa mãn dấu hiệu thứ
hai, đó là không có các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cho
nên hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, không được coi là NSDĐ. Điều 19, k2, Nghị định
43/2014 quy định các trường hợp không được cấp GCNQSDĐ, trong đó có trường hợp người đang quản lý đất công
ích của xã, phường, thị trấn. Quay lại Điều 166, Luật đất đai về các quyền chung của người sử dụng đất, quyền đầu
tiên, quyền cơ bản nhất, quyền hàng đầu của NSDĐ, đó là quyền được Nhà nước thừa nhận tư cách chủ thể của họ
bằng việc cấp GCNQSDĐ, thì Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, lại không có quyền này. Vì
vậy, dưới góc độ lí luận, thì Hộ gia đình, cá nhân này không được coi là chủ thể sử dụng đất (NSDĐ), mà được coi
là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai. Lí do, toàn bộ đất nông nghiệp trong phạm vi xã, phường, thị trấn
theo quy định của pháp luật trước đây là phải giao hết cho toàn bộ hộ gia đình, cá nhân tại địa phương để sử dụng,
giao không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, sẽ giữ lại 2 loại đất nông nghiệp không giao: thứ nhất, là diện tích đất
nông nghiệp không thể giao được; thứ hai là mỗi địa phương được quyền trích lại phần diện tích không giao, mà giữ
lại để sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, cụ thể là vào mục đích xây dựng công trình công
cộng tại địa phương phát sinh sau này, hoặc dùng để bồi thường cho những người bị thu hồi đất để xây dựng công
trình công cộng tại địa phương, và dùng để xây dựng nhà tình nghĩa. Tỉ lệ đất giữ lại tối đa không quá 5% diện tích
đất nông nghiệp tại địa phương. Đất này được gọi là đất công ích, đất dự phòng, đất 5%. Trong thời gian chưa được
sử dụng cho mục đích công cộng tại địa phương, theo quy định của luật, UBND cấp xã quản lý. Để tránh lãng phí,
UBND cấp xã được quyền cho các hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp. Nhưng vì việc
cho thuê này chỉ là tạm thời, để tránh bỏ không đất đó, chứ mục đích chính vẫn là để sử dụng vào công trình công
cộng tại địa phương, nên luật quy định, thời hạn tối đa của hợp đồng cho thuê đất là không quá 5 năm.  Do vậy,
Hộ gia đình, cá nhân này không được cấp GCNQSDĐ và không được coi là NSDĐ. Do vậy, trong quy định tại Điều

179, Luật Đất đai, không có quy định nào về đối tượng này.
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
=> không nằm trong quy định về nhận chuyển QSDĐ tại Điều 3, khoản 10, Luật Đất đai nhưng vẫn được coi là chủ
thể SDĐ vì: được cấp GCNQSDĐ (Điều 149, khoản 2, 3 Luật Đất đai; Điều 150 khoản 5 Luật Đất đai; Điều 19
Nghị định 43/2014) và có các quyền, nghĩa vụ khác của NSDĐ (Điều 179, khoản 3, Luật Đất đai, Điều 185, khoản
2, Luật Đất đai).
Thông thường, trong trường hợp cho thuê đất, người được cho thuê đất chỉ được hưởng quyền và nghĩa vụ
theo hợp đồng dân sự kí với người cho thuê đất (ví dụ: khoản 5, Điều 179, Luật đất đai: “5. Hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có
quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”), tuy nhiên, trường hợp trên lại là trường hợp đặc biệt.
Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế, sẽ được Nhà nước giao đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất, và doanh nghiệp này sẽ đầu tư tiền
để xây dựng cơ sở hạ tầng trong các khu vực đó (bỏ tiền san lấp mặt bằng, điện nước, giao thông, nhà cửa…), sau
đó, doanh nghiệp này cho các đối tượng theo quy định của luật (hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) có nhu cầu sử dụng đất ở trong các khu vực đó, thuê lại mặt
bằng nhà xưởng, để sử dụng. Từ đó hình thành nên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp kinh

6


doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với
những chủ thể nêu trên. Nếu như đất này nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế, thì theo quy định của pháp luật đất đai, các chủ thể nêu trên cũng được cấp GCNQSDĐ, cũng
có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và Doanh nghiệp kinh doanh
kết cấu hạ tầng, thì Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, còn Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng là người sử dụng
đất. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng được nhà nước cấp GCNQSDĐ, và có các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng này trả tiền thuê đất 1 lần cho Nhà nước trong
suốt quãng thời gian thuê, thì doanh nghiệp này cũng được phép cho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất 1 lần;
còn nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấ uhạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, thì doanh nghiệp này

được phép cho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Khi doanh nghiệp này cho các chủ thể trên thuê,
thì doanh nghiệp này phải đăng ký việc cho thuê QSDĐ, và trên trang 3 GCNQSDĐ của doanh nghiệp này, ở trang
3(trang biến động), ghi là cho chủ thể nào đó thuê với thời hạn bao nhiêu… Chủ thể thuê lại đất cũng sẽ được Nhà
nước cấp GCNQSDĐ.
Cơ sở pháp lý:
Điều 179, khoản 3;
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền
và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ
quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2
Điều này.
Thông tư 23 ngày 19/5/2014 quy định về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, thì giải thích rõ ở đây
doanh nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản 3, Điều 179, Luật đất đai thuê đất chính là doanh nghiệp kinh
doanh kết cấu hạ tầng ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Khoản 3, Điều 179, dẫn chiếu ngược trở lại quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo khoản 1, khoản 2,
Điều 179 (tùy thuộc vào việc trả tiền thuê đất một lần hay trả tiền thuê đất hàng năm).
Điều 149, khoản 2, khoản 3, Luật Đất đai.
2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê
lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại
đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy
định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của
Luật này.

Điều 150, khoản 5:
5. Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban quản lý khu công
nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp
phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng

7


Điều 185, khoản 2:
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ
quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy địnhtại Điều 175 của
Luật này.
- Trường hợp góp vốn = QSDĐ theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh không dẫn đến chuyển QSDĐ:
Trong trường hợp này, QSDĐ vẫn thuộc về người góp vốn, chỉ có điều, quyền khai thác, sử dụng mảnh đất góp vốn
đó bị ràng buộc bởi hợp đồng hợp tác kinh doanh đó, tiền lợi nhuận, phần lỗ phân phối đến họ là phụ thuộc vào giá
trị của mảnh đất góp vốn trên tổng vốn góp. Quyền quyết định điều hành, sử dụng miếng đất đó là phụ thuộc vào tỉ
lệ vốn góp của họ.

Ngày 1/9/2016 (phần sau)
2.2. Các loại chủ thể sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai)
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây
gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp,
bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung
dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu
viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự,
cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ
quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện
của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh
nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại
theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Các loại chủ thể sử dụng đất:
+) tổ chức trong nước (Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai)
(lưu ý: Theo quy định của Luật doanh nghiệp, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nằm
trong khái niệm tổ chức kinh tế; tuy nhiên DN có vốn đầu tư nước ngoài không nằm trong khái niệm tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai: xem Điều 3, khoản 27, Luật Đất đai (tổ chức kinh tế) và Điều
5, khoản 7 Luật Đất đai (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)
Điều 3, Khoản 27, Luật đất đai: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức
kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”

8

Điều 5, khoản 7, Luật đất đai: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Tổ chức sự nghiệp công lập (Điều 3, khoản 26, Luật đất đai)
Điều 3, Khoản 26, Luật đất đai: “Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền
của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt
động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.”
Sau đây gọi chung là tổ chức: Ví dụ, trong đề thi có ghi Tổ chức A sử dụng đất, nguồn gốc được Nhà
nước giao, có thu tiền sử dụng đất. Xác định các quyền và nghĩa vụ của Tổ chức A. Thì khi đó, mặc nhiên
xem tổ chức A là tổ chức trong nước, mà không cần phải đặt giả thiết ra 2 trường hợp: tổ chức A là tổ chức
trong nước hay là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nữa. Sau đó, tìm các quy định pháp luật liên
quan đến tổ chức trong nước để giải quyết bài tập.
Điều 173 đến Điều 178, Luật đất đai, quy định về quyền và nghĩa vụ của Tổ chứ sử dụng đất, tùy
thuộc vào nguồn gốc đất của doanh nghiệp.
+) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (Điều 5, khoản 2, Luật Đất đai)
Hộ gia đình là một loại chủ thể, cá nhân cũng là một loại chủ thể, tuy nhiên, quy chế pháp lý của hai
loại chủ thể này là giống nhau. Các điều khoản của luật quy định về hộ gia đình, cá nhân luôn luôn nằm
trong một điều khoản.
Sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân:  Khi nói đến hộ gia đình, cá nhân cũng là nói đến hộ
gia đình, cá nhân trong nước. Ví dụ, Điều 179 – quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân, thì ở đây tức
là nói đến quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân trong nước.
Trong đề thi, nói đến ông A nào đó, thì đương nhiên xem ông A là cá nhân trong nước, không cần
phải đặt giả thiết ông A là cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước
ngoài.
Hộ gia đình - Điều 3, khoản 29, Luật đất đai.
Điều 3, khoản 29: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất
chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển
quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra khái niệm giải thích thế nào là Hộ gia đình.

Dựa vào quy định đó, có thể xác định được cá nhân A, B, C nào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay
không. Tại sao phải đặt ra vấn đề xác định cá nhân A, B, C nào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay
không. Là vì, trong pháp luật đất đai, từ Luật 93 cho đến nay. có quy định liên quan đến việc định đoạt
quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ví dụ: Trong việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì hợp
đồng giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành
viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình, thì hợp đồng đó mới có giá trị. V/d: trên GCNQSDĐ
của hộ gia đình, ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình, ghi tên chủ hộ là ông Nguyễn Văn A. Nếu như ông
Nguyễn Văn A muốn chuyển nhượng đất cho người khác, thì trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải có
chữ ký của tất cả thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình. Vấn đề ở đây là, nếu tất cả
các thành viên trong hộ gia đình cùng sống ở gia đình đó thì đơn giản, còn nếu không, thì tương đối phức
tạp.
V.d: Năm 2000, ba mẹ cô giáo có mua nhà đất tại Hà Nội, khi đó, cô giáo vẫn đang ở Hà Nội, hộ
khẩu Hà Nội vẫn có tên cô giáo. Hiện tại, cô giáo vào TPHCM, có hộ khẩu TPHCM. Ba mẹ cô giáo muốn
bán nhà đất tại Hà Nội
- Nếu tại thời điểm mua bán nhà đất năm 2000, ba mẹ cô để cho Hộ gia đình đứng tên trên hợp đồng mua bán
 GCNQSDĐ, ghi là cấp cho Hộ gia đình, thì khi chuyển nhượng phải có chữ ký của cô giáo, do tại thời điểm tạo
lập nhà đất đó, cô giáo có quan hệ huyết thống, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung.

9


- Nếu như trên GCNQSDĐ, ghi là cấp cho ba mẹ cô giáo thôi, thì đây là tài sản chung của vợ chồng  khi
chuyển nhượng, cô giáo không cần phải ký vào.

Thế nào là “có quyền sử dụng đất chung”  Điều 212, Bộ luật dân sự 2015:
Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp,
cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và
luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện

theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản
là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người
thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại
Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.
V/d về trường hợp Cùng nhau tạo lập nên: trước đây, từ sau ngày 15/10/1993, có nghị định 64 về
giao đất nông nghiệp, thì Nhà nước có chủ trương là giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình. Diện tích đất
mà mỗi gia đình được giao là theo số nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương của hộ gia đình
đó. V/d: vào năm 1994, có hộ gia đình ông A, bà B, con là chị C, được Ủy ban nhân dân huyện cần giờ
giao 3 hecta đất nông nghiệp. Lí do hộ gia đình này được giao 3 hecta đất nông nghiệp là tương ứng với số
nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình ông A, bà B. Còn nhà bên cạnh, gia đình chị X, anh Y, do chỉ có
2 nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình, nên diện tích họ được giao ít hơn. Giả sử như nếu chị C đang
sinh sống ở làng khác, do đi lấy chồng. Hộ gia đình ông A, bà B muốn chuyển nhượng đất cho người
khác, thì phải có chữ kí của chị C. Do bởi trong trường hợp này, là cùng nhau tạo lập nên khối tài sản, tại
thời điểm phát sinh khối tài sản đó, có chị C trong đó, chị C vừa có quan hệ huyết thống, vừa đang ở
chung, và cùng tạo lập (bằng chứng tạo lập do bởi vì có chị, nên diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình
ông A, bà B mới được như vậy).
Lưu ý: việc xác định có phải là thành viên hộ gia đình hay không không phải là căn cứ trên hộ khẩu.
Trước Luật đất đai 2013, không có bất kỳ quy định pháp luật nào giải thích thế nào là Hộ gia đình, nên khi
xác định một người có phải là thành viên trong hộ gia đình nào đó hay không, thì có các cách thức áp
dụng không thống nhất giữa các địa phương. Có địa phương dựa vào yếu tố có chung hộ khẩu, tuy nhiên,
hộ khẩu chỉ là để giúp Nhà nước quản lý về cư trú, chứ Hộ khẩu không nói rõ quan hệ gia đình. V/d: trước
ngày 1/7/2004, ở TPHCM (Hà Nội) có quy định, chỉ có những người có hộ khẩu ở TPHCM (Hà Nội), mới
được mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng đất tại TPHCM (Hà Nội). Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều
người dân ở quê, có tiền, muốn mua đất tại TPHCM (Hà Nội), nên họ nhập nhờ hộ khẩu vào một hộ gia
đình nào đó. Cho nên, nếu dựa trên hộ khẩu hoàn toàn không phản ánh đúng bản chất của hộ gia đình.
Tuy nhiên, có một số địa phương vẫn dựa vào hộ khẩu để xác định thành viên của hộ gia đình, là do
bởi, trong một số quy định pháp luật trước đó, có những quy định thể hiện điều đó. V/d: quy định về giao
đất theo Nghị định 64 năm 1994, có quy định, giao cho hộ gia đình theo số lượng nhân khẩu nông nghiệp
thường trú tại địa phương của hộ gia đình. Bản thân nhân khẩu, chủ hộ là lấy ra từ hộ khẩu.

+) Cộng đồng dân cư (Điều 5, khoản 3, Luật đất đai)
Trong luật chỉ nói là “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập
quán hoặc có chung dòng họ”, tuy nhiên, có thể hiểu Cộng đồng dân cư gồm có 2 đối tượng: thứ nhất, là
cộng đồng dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp và dòng họ.
Trên thực tế, khi muốn tìm hiểu quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, thế chấp đất hương hỏa
thờ cúng của một dòng họ nào đó, thì tìm hiểu quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của cộng
10


đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 – Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư). Nghĩa
là không có một quy định pháp luật nào quy định cụ thể về đất hương hỏa.
+) Cơ sở tôn giáo (Điều 5, khoản 4, Luật đất đai)
+) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 5, khoản 5, Luật đất đai)
+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (Điều 5,
khoản 6, Luật đất đai):
2 trường hợp, đ/v mỗi đối tượng, có cơ chế pháp lý trong việc sử dụng đất khác nhau:
- TH1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 183, Điều 185,
Luật Đất đai). Mặc dù trong phần phân loại chủ thể sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả
chủ thể sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, tuy nhiên, thực tế, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi tên
doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập. Trong điều 5, khoản 1, điểm e, Thông tư 23 ngày
19/5/2014, quy định về việc cấp GCNQSDĐ, thì có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, thì ghi tên tổ chức, kinh tế là pháp nhân thực hiện dự
án đầu tư trên GCNQSDĐ.
- TH2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở và được công nhận quyền sử dụng đất ở. Trong
trường hợp này, trên GCNQSDĐ, sẽ ghi tên người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó. Đối với trường hợp này,
quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Điều 186, Luật Đất đai. Điểm đ,
khoản 1, Điều 179, Luật đất đai quy định: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;” ,

Vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng như thế nào thì mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam?  Họ phải thuộc đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cơ sở pháp lý: Điều 7, khoản 1 và Điều 8,
khoản 1, Luật Nhà ở 2014.

+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp
liên doanh, DN VN mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quyd dịnh của
pháp luật về đầu tư (Điều 5, khoản 7, Luật Đất đai)
2.3. Cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất.
Điều 169, Luật Đất đai.
Lưu ý: mặc dù có 4 cách thức khác nhau để làm phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào
đó: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,
được nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải là nhà nước áp
dụng cả 4 cách thức này với tất cả các chủ thể sử dụng đất, mà tùy thuộc vào từng loại chủ thể sử dụng
đất, mà nhà nước áp dụng những cách thức khác nhau.
V/d (Bổ sung cơ sở pháp lý)
- Với tổ chức trong nước, nhà nước áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử
dụng đất). Riêng đối với tổ chức trong nước mà là tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, Nhà
nước còn áp dụng cách thức nữa là cho thuê đất. Đ/v các tổ chức nói chung, Nhà nước còn áp dụng cách thức thứ
ba, là công nhận quyền sử dụng đất cho họ. Còn đối với cách thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì chỉ có các
tổ chức kinh tế mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ có tổ chức kinh tế mới được nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, còn đ/v tổ chức trong nước nói chung, còn được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
(Chú ý: Nhận quyền sử dụng đất khác với
- Với hộ gia đình, cá nhân, thì Nhà nước áp dụng cả bốn cách thức: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước
cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua
tặng cho, thừa kế, được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tương tự đ/v cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, trong Luật có một trường hợp ngoại lệ: Cộng đồng dân cư, nếu
được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, tặng cho Quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 thì
họ vẫn được cấp GCNQSDĐ (Điều 102 khoản 4, điểm c, Luật đất đai)
- Tương tự, đ/v các loại chủ thể khác.
- Đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì tham chiếu đến Điều 183, Luật đất đai.

11


Ngày 3/9
3. Chủ thể quản lý đất đai (tham khảo trong giáo trình)
Gồm 3 nhóm
- Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung (Chính phủ, UBND các cấp)
- Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền riêng
o Hệ thống quản lý đất đai chuyên ngành: ở đây là ngành tài nguyên và môi trường, bao gồm: bộ tài nguyên
môi trường (trung ương, trực thuộc chính phủ, có trách nhiệm giúp chính phủ trong việc quản lý đất đai, tài nguyên
môi trường khác), sở tài nguyên môi trường (cấp tỉnh), phòng tài nguyên môi trường (cấp huyện), công chức địa
chính xã phường thị trấn (cấp xã). Điều 24, Điều 25, Luật đất đai; Điều 4, NĐ 43
o Các ngành và lĩnh vực khác có liên quan (bộ tài chính và các cơ quan trực thuộc, bộ xây dựng và các cơ
quan trực thuộc). Chức năng chính của các cơ quan này không phải là quản lý đất đai, tuy nhiên Bộ tài chính & các
cơ quan trực thuộc; Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc có tham gia vào quản lý nhà nước về đất đai với tư cách
là chủ thể quản lý.
 V/d: Bộ tài chính: theo Điều 22, Luật đất đai, trong các hoạt động quản lý đất đai, thì có hoạt động ban
hành ra các văn bản quy phạm pháp luật để quản lý đất đai. Các thông tư hướng dẫn nghị định về chính sách tài
chính trong lĩnh vực đất đai, như là các thông tư hướng dẫn nghị định về thu tiền sử dụng đất, thông tư hướng dẫn
về thu tiền thuê đất, do Bộ Tài chính ban hành. Hoặc trong các hoạt động quản lý đất đai, có hoạt động ban hành giá
đất, trước đây, Bộ tài chính là cơ quan giúp Chính phủ trong việc xây dựng khung giá đất; theo quy định của pháp
luật hiện nay, thì Bộ Tài chính không còn là cơ quan ban hành khung giá đất nữa, mà là Bộ Tài nguyên Môi trường.
Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn có chức năng trong việc tham gia vào quá trình thẩm định giá đất đó…
 V.d: Bộ xây dựng: chức năng chính của Bộ xây dựng là quản lý nhà nước về xây dựng, tuy nhiên, trong lĩnh
vực đất đai, kinh doanh bất động sản, thì Bộ xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương được giao nhiệm
vụ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động kinh doanh quyền sử
dụng đất, cụ thể là các hoạt động: chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê QSDĐ. Hoặc là quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn do Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc ban hành cùng với quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ để Nhà nước tiến hành hoạt động điều phối đất đai, như

là giao đất, cho thuê đất. thu hồi đất…
(Khoản 2, Điều 23, Luật Đất đai)
o Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của chính phủ: Theo quy định
của pháp luật, có 2 loại hình
 Văn phòng đăng ký đất đai (trước ngày 1/7/2014, theo quy định của Luật đất đai cũ, thì gọi là Văn phòng
đăng ký quyền sử đụng đất). Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở 2 cấp: cấp tỉnh, cấp huyện. Kể
từ 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành), cơ cấu lại văn phòng đăng ký đất đai này, hợp nhất văn
phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện thành văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên môi trường,
nhưng có các chi nhánh ở quận huyện. Chức năng chủ yếu: là tổ chức đầu mối trong việc thực hiện các hoạt động về
quản lý, chỉnh lý, cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính (toàn bộ các tài liệu, sổ sách lưu trữ các thông tin tự nhiên, pháp
lý, về đất đai), là cơ quan đầu mối trong việc thủ tục tất cả các thủ tục về giao dịch quyền sử dụng đất, cũng như các
thủ tục về giao đất, cho thuê đất…
 Trung tâm phát triển quỹ đất: trước Luật đất đai 2013, theo quy định của Luật đất đai cũ, tên gọi là tổ chức
phát triển quỹ đất, có 2 trường hợp: hoặc các doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ công ích về phát triển
quỹ đất, hoặc trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị tổ chức sự nghiệp có con dấu riêng. Luật đất đai 2013 bỏ đi mô
hình doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ công ích, chỉ giữ lại trung tâm phát triển quỹ đất. Hoạt động
của trung tâm phát triển quỹ đất chủ yếu là gắn liền với hoạt động về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
(Điều 5, khoản 2, Nghi định 43)
- Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai : Đây chính là Quốc hội và Hội
đồng nhân dân các cấp. Các cơ quan này là cơ quan quyền lực nhà nước, tham gia vào quản lý đất đai với tư cách là
chủ thể quản lý:
o Quốc hội: Quốc hội ban hành văn bản pháp luật về quản lý đất đai. Trong hoạt động về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (định hướng sử dụng đất cho từng giai đoạn), thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
do Chính phủ xây dựng thì phải trình quốc hội phê duyệt thì mới có hiệu lực thi hành.

12


oHội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát tối cao đối với hoạt động quản lý
nhà nước về đất đai bởi hoạt động thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại địa phương do UBND cùng cấp

trình.

4. Chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai
Các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, nhưng không phải là chủ thể sở hữu đất đai,
không phải là chủ thể sử dụng đất đai, không phải là chủ thể quản lý đất đai, thì được gọi là chủ thể khác
của quan hệ pháp luật đất đai.
Trường hợp thế chấp QSDĐ
V/d: Trong quy định của pháp luật đất đai, cho phép người sử dụng đất, khi thỏa mãn những điều
kiện nhất định, họ được thực hiện quyền, gọi là quyền thế chấp QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nếu như hộ là hộ gia đình, cá nhân, thì còn được
phép thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá nhân khác. V/d: ông A, thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
cho ngân hàng Agribank, thì quan hệ thế chấp này là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi A thực hiện
quyền của người sử dụng đất là quyền thế chấp. Khi đó, ngân hàng Agribank được gọi là chủ thể khác của
quan hệ pháp luật đất đai. Vì khi ông A thế chấp tại ngân hàng như vậy, thì không làm chuyển quyền SDĐ
từ ông A sang cho ngân hàng Agribank.
V/d: Chị B vay tiền của chị C, thế chấp bằng QSDĐ, thì quan hệ thế chấp giữa 2 cá nhân chị B và
chị C là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi chị B thực hiện quyền của người sử dụng đất là quyền thế
chấp. Trong quan hệ về thế chấp này, chị B là người sử dụng đất, còn chị C (bên nhận thế chấp), dưới
góc độ pháp luật đất đai, được coi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.
Trường hợp cho thuê QSDĐ
V/d: ông A cho ông B thuê QSDĐ để sử dụng. Thì đây là quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể, thuộc
nhóm quan hệ về sử dụng đất, phát sinh khi ông A là người sử dụng đất, thực hiện quyền cho thuê QSDĐ.
Trong quan hệ cho thuê đó, nếu dưới góc độ của luật dân sự, A được gọi là bên cho thuê, B được gọi là
bên thuê; nếu dưới góc độ của luật đất đai, thì A được gọi là chủ thể sử dụng đất, nếu như đất cho thuê là
đất thông thường (nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao), thì B
được gọi là chủ thể khác.
V/d: Khu văn phòng cho thuê của Posco. Posco xây dựng văn phòng, sau đó cho các doanh nghiệp,
cá nhân có nhu cầu, thuê lại đất, các văn phòng trong đó để làm văn phòng. Thì quan hệ cho thuê đó là
quan hệ pháp luật đất đai, Posco là người sử dụng đất, những đối tượng đi thuê đất, văn phòng của nó,
được gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.

Lưu ý
- Đ/v quan hệ cho thuê QSDĐ, nếu đất thuê mà là đất nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì cả bên cho thuê và cả bên đi thuê đều được coi là chủ thể sử dụng đất, còn
nếu đất đó nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì bên đi
thuê gọi là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật về đất đai.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà đất đó không nằm
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaph áp luật về
dân sự  Luật đất đai 2013: Điều 179 khoản 5; Điều 175 khoản 2.

Trường hợp góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng liên doanh . V/d: doanh
nghiệp A có đất (doanh nghiệp A là người sử dụng đất), đem góp vốn bằng giá trị QSDĐ đó với một cá
nhân B nào đó. Giả sử đây là hình thức góp vốn thông qua hợp đồng liên doanh, để tạo thành một pháp
nhân mới (A góp vốn với B = C). Trong trường hợp này, quan hệ góp vốn này là quan hệ pháp luật đất đai,
cụ thể, là quan hệ sử dụng đất. A với tư cách là bên góp vốn (người sử dụng đất). Quyền sử dụng đất
chuyển từ A sang C. Còn B được coi là chủ thể khác.

13


Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh: A góp
đất, B góp tiền dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất
vẫn thuộc về A. B là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành thành viên
của pháp nhân đó: V/d: A góp vốn vào B = B. Trong trường hợp này, QSDĐ chuyển từ A sang B, nên quan
hệ đó được gọi quan hệ sử dụng đất phát sinh giữa chủ thể sử dụng đất cũ và chủ thể sử dụng đất mới.
Nhận giao khoán đất nông nghiệp
Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất nông nghiệp từ Ban quản lý rừng
phòng hộ, rừng đặc dụng, hoặc trước đây theo Luật cũ là từ các Nông lâm trường quốc doanh. Người nhận
khoán đất, được coi là chủ thể khác. Trong quy định của pháp luật đất đai, đối với đất nông nghiệp, có một

quy định là trong một số trường hợp, ví dụ, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, thì chủ thể sử dụng đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đó, được quyền giao khoán lại đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong các khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 136, khoản 2, Điều 137, khoản 2,
Luật đất đai).
Điều 136, khoản 2, Luật đất đai:
2. Tổ chức quản lý rừng phòng hộ giao khoán đất rừng phòng hộ cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo
vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.
Điều 137, khoản 2, Luật đất đai:
2. Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ
gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi khu vực đó để bảo vệ rừng.

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, để
Ban quản lý đó quản lý rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Thì quan hệ giao đất giữa Nhà nước và Ban quản
lý đó là quan hệ pháp luật đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai. Ban quản lý này là chủ thể sử
dụng đất (tổ chức trong nước).
Quan hệ giao khoán giữa ban quản lý với hộ gia đình các nhân này là quan hệ pháp luật đất đai,
thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất, theo quy định của pháp luật đất
đai, chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng khoán, chứ không có các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Vụ việc: Giao khoán” vụ việc ở Đà Nẵng., rừng đặc dụng Nam Hải Vân. Báo chí đăng rất nhiều, có
những hộ gia đình, cá nhân được giao khoán đất, sau đó tự ý chuyển nhượng cho người khác, xây dựng
nhà ở trên đất được giao khoán  vi phạm pháp luật. Do bởi, những đối tượng này, theo quy định của
pháp luật, chỉ nhận khoán để khoanh nuôi, bảo vệ, phát triển rừng, chứ không được sử dụng vào mục đích
khác (như là xây dựng nhà ở), đặc biệt họ không có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, không được
nhà nước cấp GCNQSDĐ, không được phép giao dịch QSDĐ.
IV. KHÁCH THỂ CỦA QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI: ĐẤT ĐAI
Quy định của pháp luật về phân loại đất.
Đối với mỗi vùng đất cụ thể, trên đó, Nhà nước xác lập một chế độ pháp lý nhất định. Căn cứ vào
mục đích sử dụng đất, Nhà nước phân loại đất thành các loại đất khác nhau, mỗi loại đất có một chế độ
quản lý riêng.

Điều 10, 11, Luật đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014
Phân loại đất
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;

14


đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả
các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm
tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã
hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại,
dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa,

cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình
bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho
và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được chia làm 3 nhóm
- Nhóm đất nông nghiệp (khoản 1, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 129  Điều 142, Luật
đất đai)
- Nhóm đất phi nông nghiệp (khoản 2, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 143  Điều 163,
Luật đất đai)
- Nhóm đất chưa sử dụng (khoản 3, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều 164, Điều 165)

Lưu ý: Mục đích sử dụng đất này là mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của Nhà nước, chứ không phải là mục đích sử dụng đất trên thực tế. V/d: Quận 9, có nhiều
khu đất dự án đã được Nhà nước giao cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh Nhà ở để xây dựng
nhà ở. Tuy nhiên, có nhiều lô đất, chưa sử dụng. Không có nghĩa là đất đó là đất chưa sử dụng. Mà đất đó
là đất phi nông nghiệp (đất ở).
Căn cứ để xác định loại đất
Điều 11, Luật đất đai
Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước
ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được

cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối
với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện
theo quy định của Chính phủ.

15


Đ/v một thửa đất cụ thể nào đó trên thực tế, đất đó được xác định là thuộc loại đất nào trong 3 nhóm
đất tại Điều 10, là được xác định tại Điều 11, Luật đất đai.
- Căn cứ đầu tiên là GCNQSDĐ, trên GCNQSDĐ đó có mục đích sử dụng đất
- Trong trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ, thì tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, mà có
các căn cứ pháp lý khác nhau, để xác định đất đó thuộc đất nào.
o nếu có các giấy tờ hợp lệ (các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai), trong
các giấy tờ đó có nói rõ đất này thuộc loại đất nào (V/d: trường hợp mua nhà ở đang thuê của Nhà nước, do nhà
nước thanh lý, hóa giá nhà ở, thì trong giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở sẽ nói rõ đây là đất ở; v/d: trường hợp nguồn
gốc đất là do Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê, Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì căn cứ
vào các quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng
ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để xác định đất đó thuộc loại đất nào).
o trong trường hợp người đang sử dụng đất lại ko có bất kỳ loại giấy tờ nào cả  khoản 4, Điều 11 Đối với
trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của
Chính phủ  (Điều 3,Nghị định 43)
Điều 3. Xác định loại đất
Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của
Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại
đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình
quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa
đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác
định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định
theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau
đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
4. Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có
một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của
phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
5. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức,
cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan
có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ý nghĩa thực tiễn của ĐIều 11.
Khi nào xác định loại đất
- Khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. V/d: đang sử dụng đất ổn định, làm thủ tục đăng ký để được cấp cấp
GCNQSDĐ  khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, thì xác định thửa đất đang sử dụng là thuộc loại đất nào. V/d: trước
đây là đất nông nghiệp, trong quá trình sử dụng đất, người dân tự ý chuyển thành đất ở.
- Khi Nhà nước thu hồi đất, đặt ra vấn đề bồi thường cho việc thu hồi đất, phải xác định được đất thu hồi
thuộc loại đất nào.
- Trong trường hợp Nhà nước cần xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

TỔNG KẾT BÀI 1
-

Đối tượng điều chỉnh

Tập trung vào chủ thể sử dụng đất và chủ thể khác
Ngoài ra lưu ý đến phân loại đất ở điều 10, Điều 11 của Luật.

Trên thực tế, đ/v đất nông nghiệp thường được gọi là đất thổ canh, đất ở thường được gọi là thổ cư.
Có một số đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn được gọi là thổ vườn.
16


Vụ việc: nhà ông A có miếng đất. Nguồn gốc sâu xa của miếng đất này là đất nông nghiệp trồng cây
lâu năm tại địa phương, tuy nhiên, do gia đình tự ý lấn chiếm, sử dụng, chuyển đổi thành đất ở. Sau đó, vì
những tiêu cực nhất định, mà được cấp GCNQSDĐ, trên GCNSDĐ, do trình độ của cán bộ địa chính tại
địa phương có hạn, nên ghi trên GCNQSDĐ, ghi loại đất: “thổ”, thời hạn sử dụng: ổn định lâu dài. Trong
Luật đất đai từ trước đến giờ, đất được sử dụng lâu dài chỉ có là đất ở, còn đất nông nghiệp thì là đất có
thời hạn. Khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, đ/v các lô đất khác tại địa phương thì bồi thường theo giá
đất nông nghiệp, còn riêng đ/v miếng đất của nhà ông A, thì nhà ông A thuê luật sư, đòi bồi thường theo
giá đất ở.
Vụ viêc: Cá nhân đi tu, xây chùa, muốn tặng cho cơ sở tôn giáo, thì phải làm như thế nào, vì theo
Luật đất đai: cơ sở tôn giáo không có quyền nhận tặng cho QSDĐ sau ngày 1/7/2004. Trong trường hợp
đó, có thể nếu cá nhân đó được địa phương đồng ý việc tặng đất cho cơ sở tôn giáo, thì có thể thực hiện
qua 2 bước: bước 1) Cá nhân đó tự nguyện trả đất cho Nhà nước; bước 2: Nhà nước giao đất cho cơ sở tôn
giáo
Vụ việc: Luật đất đai 2013, quy định: khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích kinh tế,
không phải vì mục đích công cộng, thì Nhà nước không trực tiếp thu hồi đất, Chủ đầu tư phải tự thương
lượng, tự thỏa thuận với những người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thông
qua mua lại QSDĐ hoặc thuê lại QSDĐ hoặc nhận góp vốn bằng QSDĐ). Vậy nếu như trong trường hợp
người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ, thì giải quyết như thế nào? Giải pháp:
Trong trường hợp này, cũng thực hiện theo 2 bước: bước 1) cá nhân đó bán tài sản thuộc sở hữu của họ
trên đất cho chủ đầu tư đồng thời, tự nguyện trả lại đất gắn liền với tài sản đó cho Nhà nước; bước 2) Nhà
nước giao lại, cho thuê lại QSDĐ cho chủ đầu tư.
---------------------------------------------Trước đây, theo quy định của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993, đ/v các loại đất sử dụng, Nhà

nước cấp cho người sử dụng đất GCNQSDĐ, giấy này có bìa màu đỏ, do cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai ở trung ương phát hành (theo Luật 87 là Tổng Cục Quản lý ruộng đất; theo Luật 1993 là Tổng Cục địa
chính; theo Luật đất đai 2003 là Bộ Tài nguyên môi trường). Giấy có bìa màu đỏ, nên gọi là Sổ đỏ. Theo
Luật đất đai 1993, Nhà nước cấp GCNQSDĐ đ/v mọi loại đất, trừ đất ở thuộc đô thị. Đ/v đất ở thuộc đô
thị, Nhà nước không cấp GCNQSDĐ, mà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở. Giấy này không phải do cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở trung ương phát hành, mà là
do cơ quan quản lý nhà ở trung ương phát hành (tức là Bộ xây dựng phát hành) theo mẫu riêng. Mẫu này
có bìa màu hồng, nên gọi là Sổ hồng. Đến năm 2009, thì hợp nhất GCNQSDĐ với GCN quyền sở hữu
nhà.
------------------------------------BÀI 3- QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
A. QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VỀ ĐẤT ĐAI
1. Quản lý về địa giới hành chính (Điều 29, 30, Luật đất đai 2013)
2. Điều tra cơ bản về đất đai:
- Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính (Điều 3, khoản 4, Điều 31, Luật đất đai 2013)
- Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai (Điều 32  Điều 34, Luật Đất đai 2013), trong đó lưu ý đến
hoạt động Thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 3, khoản 17, 18; Điều 34 Luật đất đai).
So sánh giữa thống kê đất đai và kiểm kê đất đai
- Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất đai tại
thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê
- Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê
- Được thực hiện theo đơn vị hành chính cấp xã

Thống kê đất đai

Kiểm kê đất đai
17


Theo định kỳ

Tiến hành mỗi năm 1
lần, trừ năm kiểm kê đất đai

Theo định kỳ & theo chuyên đề
Tiến hành 5 năm/ lần
Gắn liền với việc lập Bản đồ hiện trạng SDĐ (là bản đồ thể hiện sự
phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị
hành chính

3. Đăng ký đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3, khoản 15; Điều 95, 96,
Luật đất đai 2013)
Giúp nhà nước nắm được thông tin về từng chủ thể sử dụng đất trong phạm vi xã, phường, thị trấn.
Là một trong những hoạt động về quản lý thông tin, dữ liệu về đất đai. Hoạt động này gắn liền với việc
cấp GCNQSDĐ.
4. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (Điều 120  Điều 124 Luật đất đai 2013)
Cụ thể
Đăng ký đất đai
+) Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đ/v một thửa
đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3, khoản 15, Luật đất đai). Các quy định về đăng ký đất đai, chủ yếu tập
trung ở Điều 95, Luật Đất đai, ngoài ra có Điều 96, Luật Đất đai.
V/d: Khi làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng
nhận), thì sẽ được phát Tờ khai về việc sử dụng đất để mình điền thông tin vào. Sau đó nộp tất cả các giấy tờ có liên
quan cho Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai xem xét, thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ, thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi thông tin đó vào Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai,
trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh/ cấp huyện), cấp GCNQSDĐ  đây là quá trình đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
V/d: khi chuyển nhượng QSDĐ cho người khác, ngoài việc ký hợp đồng, đi công chứng, thì phải mang hợp
đồng mua bán QSDĐ, kèm theo GCNQSDĐ, và các chứng từ thuế liên quan cho Văn phòng đăng ký đất đai  đây
là quá trình đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Quá trình đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất có điểm khởi đầu là việc người sử dụng đất
kê khai theo mẫu Tờ khai về việc sử dụng đất, điểm kết thúc là việc người sử dụng đất được cấp
GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện để cấp, thông tin về việc sử dụng đất của họ sẽ được ghi vào trong Hồ sơ địa
chính.
+) Đăng ký đất đai mang tính bắt buộc đ/v NSDĐ và người được giao đất để quản lý: phần thông tin
về đất ở trên Tờ khai sử dụng đất là bắt buộc phải điền.
+) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu:  đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không bắt buộc. Trong tờ khai, nếu
không điền thông tin về nhà ở, tài sản gắn liền với đất, thì người ta cũng không bắt buộc thể hiện thông tin
đó trên giấy chứng nhận.
+) Được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai: chính là tại Văn phòng
đăng ký đất đai, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, trực thuộc Sở tài
nguyên môi trường.
+) Hình thức đăng ký: trên giấy hoặc đăng ký điện tử (có giá trị pháp lý như nhau). Gồm
- Đăng ký lần đầu (Điều 95, khoản 3, Luật đất đai 2013): đang sử dụng đất, chưa kê khai đăng ký để được
cấp GCNQSDĐ, nay kê khai đăng ký, để được cấp GCNQSDĐ.
- Đăng ký biến động (Điều 95, khoản 4, Luật đất đai 2013): Đã được cấp GCNQSDĐ, tuy nhiên, trong quá
trình sử dụng đất có những thay đổi, v/d thay đổi về mục đích sử dụng, hình thể sử dụng đất (nhập thửa, tách thửa),
thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, thay đổi tên chủ thể sử dụng đất,...

18


Tùy thuộc vào việc đăng ký lần đầu hay đăng ký biến động, mà người sử dụng đất sẽ được phát tờ
khai phù hợp.
+) Nếu đăng ký lần đầu, thì được cấp Tờ khai đăng ký theo Mẫu số 04a/ĐK
- Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý, địa chỉ.
- Đề nghị đăng ký:
oĐăng ký QSDĐ: bắt buộc phải chọn (v)

oCấp GCN đ/v tài sản gắn liền với đất: thì có thể chọn hoặc không chọn. Vì có những trường hợp, trên thực
tế, tài sản trên đất lại thuộc sở hữu của người không phải là chủ sở hữu của đất đó. V/d: có 1 người thuê QSDĐ của
người khác, sau đó xây dựng nhà trên đó để kinh doanh, cho thuê lại.  Do vậy, luật không bắt buộc đăng ký tài
sản gắn liền với đất
- Thông tin về thửa đất: khi nộp hồ sơ đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu người sử dụng đất phải
thuê tổ chức có tư cách pháp nhân đăng ký, đo vẽ thửa đất. Sau khi cấp GCNQSDĐ, sẽ điền thửa đất số, tờ bản đồ
số. Nếu trong Hồ sơ địa chính đã có thông tin này, thì sẽ điền vào. Thông tin về thửa đất: thửa đất số bao nhiêu,
thuộc tờ bản đồ địa chính số bao nhiêu, địa chỉ, diện tích, phần sử dụng chung, phần sử dụng riêng, sử dụng vào
mục đích gì, thời điểm nào, thời hạn đề nghị được sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, quyền hạn chế đ/v thửa
đất…
- Tài sản trên đất: nếu có nhu cầu kê khai, thì điền các thông tin: loại nhà ở, công trình, diện tích đất xây
dựng, diện tích sàn, sở hữu chung, sở hữu riêng, kết cấu, thời hạn sở hữu…
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
- Xác nhận của xã, phường, thị trấn về nội dung kê khai: so với hiện trạng thực tế đúng không, nguồn gốc sử
dụng đất đúng không, thời điểm sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai,
sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…

+) Nếu đăng ký biến động đất đai, thì sẽ có Tờ khai đăng ký biến động đất đai. Trên tờ khai đăng ký
biến động đất đai, ở phần của người tiếp nhận hồ sơ, sẽ có mục: vào sổ tiếp nhận hồ sơ số bao nhiêu.
Trước đây, theo Luật đất đai 2003, ngày vào sổ tiếp nhận hồ sơ đối với hợp đồng thế chấp, đăng ký
QSDĐ, thì có giá trị để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đó. Nhưng theo Luật đất đai 2013,
chỉ khi người ta kê khai đăng ký và được ghi vào trong Sổ địa chính, thì thời điểm ghi trong Sổ địa chính
mới là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, đăng ký QSDĐ.
Trong đăng ký biến động, phần kê khai của người đăng ký, sẽ có mục GCN đã cấp. Tức là đã được
cấp GCN rồi, trong quá trình sử dụng có những thay đổi, thì phải đăng ký những thay đổi đó. Trên GCN,
sẽ có số vào sổ cấp giấy chứng nhận, số phát hành giấy chứng nhận, ngày cấp giấy chứng nhận, nội dung
biến động: nội dung trước khi biến động, nội dung sau khi biến động; lí do biến động (v/d: tặng cho
QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ); tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đ/v thửa đất đăng ký
biến động (bên chuyển nhượng đã nộp thuế thu nhập hay chưa, trước đó đã nộp tiền sử dụng đất hay
chưa…), các giấy tờ liên quan đến nội dung thay đổi nộp kèm theo hồ sơ này (v/d: giấy chứng nhận được

cấp, hợp đồng văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyết định gia hạn thời hạn QSDĐ, công văn đồng ý
cho tách thửa…); xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất đó; ý kiến của cơ quan đăng ký đất đai.
Kết quả của việc đăng ký
Đăng ký lần đầu
Đủ điều kiện để được công nhận là hợp

Đăng ký biến động

Được cấp GCN hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
- Thông tin về việc sử dụng đất sẽ được ghi
V/d: bố mẹ tặng cho QSDĐ cho ba người con,
vào Sổ địa chính:
thì sau khi đăng ký biến động về đất đai, thì mỗi một
- Người kê khai, đăng ký sẽ được cấp GCN người con được tặng cho, được cấp một GCN QSDĐ
tương ứng với phần thửa đất đã tách ra.  cấp mới
GCN
V/d: Một người mua đất nền, thực chất là nhận
chuyển nhượng QSDĐ của các công ty kinh doanh nhà
ở được phép phân lô, chia nền để bán. V/d: Nhà nước
19
pháp:


cấp GCNQSDĐ cho Công ty kinh doanh nhà ở Phú
Nhuận, tên người sử dụng đất ở trang bìa, ghi tên là
Công ty kinh doanh nhà ở Phú Nhuận. Ở trang biến
động, sẽ ghi tên người nhận chuyển nhượng khu đất
đó, trên sơ đồ sẽ thể hiện vị trí thửa đất chuyển
nhượng.  chứng nhận biến động vào GCN đã cấp.

Trong thông tư của Bộ Tài nguyên môi trường,
có nêu rõ trường hợp nào là cấp mới GCN, trường hợp
nào là chứng nhận biến động vào GCN đã cấp.
Không đủ điều kiện để được cấp GCN:
người kê khai sẽ được tạm thời SDĐ cho đến
khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy
định của pháp luật.
Hiện nay, đa phần ở các địa phương, bắt đầu triển khai Sổ địa chính điện tử. Mỗi một đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn sẽ có một cuốn Sổ địa chính điện tử, trong đó thể hiện thông tin tất cả các chủ
thể sử dụng đất ở trong xã, phường, thị trấn đó. Mỗi một trang sổ sẽ ghi tên một chủ thể sử dụng đất, trong
đó, nội dung bao gồm: thông tin về thửa đất, thông tin về người sử dụng đất, thông tin về QSDĐ/ quyền
quản lý đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất, thông tin về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thay
đổi về việc sử dụng đất…
Hiệu lực của việc đăng ký
- Việc đăng ký có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Trước đây, theo Luật đất đai 2003, thì
thời điểm có hiệu lực là thời điểm nhận được hồ sơ đăng ký, tức là có biên nhận đăng ký). V/d: Các giao dịch
QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, góp vốn…. chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào Sổ
địa chính. V/d: khi chuyển nhượng đất, ký hợp đồng mua bán, làm thủ tục công chứng. Tuy nhiên, việc đi công
chứng, mặc dù mang tính bắt buộc, nhưng lại không có ý nghĩa trong việc xác định có hiệu lực của hợp đồng mua
bán. Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
- Thời hạn phải đăng ký biến động đ/v một số trường hợp quy định tại các điểm a,b,h,i,k và l, khoản 4, Điều
95, Luật Đất đai 2013 (khi có sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất): không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động
(Điều 95, khoản 6, Luật đất đai 2013).

Câu hỏi
-

So sánh việc thống kê đất đai với kiểm kê đất đai
Nêu sự khác nhau về vai trò của thống kê, kiểm kê đất đai và của đăng ký đất đai đ/v hoạt động
quản lý nhà nước về đất đai

Đ/v việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, hoạt động đăng ký đất đai có vai trò như
thế nào

B1. TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
c) Thuế sử dụng đất;

20


d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
2. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Các loại nghĩa vụ tài chính
+) Tiền sử dụng đất: là khoản tiền mà người ta phải nộp cho Nhà nước để có được quyền sử dụng
đất, hoặc khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng
đất, hoặc khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua cách thức là công nhận quyền sử dụng đất
của họ.
+) Tiền thuê đất: Điều 56, Luật Đất đai có quy định các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
Nếu như rơi vào những trường hợp đó, thì sẽ thuộc trường hợp thuê đất của Nhà nước, và trả cho Nhà
nước một khoản tiền, gọi là tiền thuê đất. Tiền thuê đất có thể trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê, hoặc
trả hàng năm.

+) Lệ phí trước bạ: khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất.
+) Thuế sử dụng đất – trong quy định của pháp luật hiện nay, tùy thuộc vào đất đang sử dụng là đất
nông nghiệp hay phi nông nghiệp mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền gọi là thuế
sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
+) Khoản thu cho Nhà nước phát sinh khi có sự kiện pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng đất:
v/d: thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi có những hành vi chuyển
QSDĐ có phát sinh thu nhập, theo quy định của luật, phải nộp thuế thu nhập . Tùy theo chủ thể thực hiện
hành vi đó là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, mà thuế thu nhập được quy định trong Luật thuế thu nhập
cá nhân hay Luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
+) Tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai: Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai, trong đó có quy định mức phạt tiền. Trong bộ luật hình sự trong các tội về xâm phạm về
chế độ quản lý, sử dụng đất đai, cũng có áp dụng loại hình phạt là phạt tiền.
+) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai: tùy theo mức độ
thiệt hại cho Nhà nước, mà bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
+) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: Trừ lệ phí trước bạ, những phí và lệ phí khác phát
sinh khi có sự kiện nhất định, v.d: lệ phí về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định cấp
GCNQSDĐ, phí đo đạc địa chính…

B2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT

21


Quy định pháp luật về giá đất (Theo Luật Đất đai 2013)
Phân loại giá đất
- Giá đất thị trường
o Giá hình thành do đấu giá QSDĐ:
 Là 1 hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất (Điều 118, K1, LDĐ)
 Các trường hợp đấu giá QSSDĐ (Điều 118, K1, LDĐ)

 Các trường hợp không đấu giá QSDĐ (Điều 118, K2, 3, LDĐ)
o Giá thỏa thuận trong giao dịch QSDĐ
- Giá đất do Nhà nước quy định
o Nguyên tắc xác định giá đất Nhà nước (Điều 112, k1, LĐĐ); Phương pháp định giá đất nhà nước
(Điều 4,5, Nghị định 44)
o Các loại giá đất của Nhà nước
 Giá đất trong Khung giá đất của Chính phủ
 Giá đất trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
• Thời gian ban hành
• Mối quan hệ với Khung giá đất:
o Căn cứ vào Khung giá đất (Điều 7, k3, NĐ 44);
o Phù hợp với Khung giá đất (Điều 114, k1 LĐĐ; Điều 14, K1, NĐ 44);
o Những trường hợp vượt khung (Đ11, K3a, NĐ 44)
• Các trường hợp áp dụng Bảng giá đất (Điều 114, K2, LĐĐ)
 Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định: Các trường hợp áp dụng: (Điều 15, khoản 2, NĐ 44):
Điều 114 K4, Điều 172 K2, Điều 189 K3, LĐĐ, khống chế giá sàn trong đấu giá QSSĐ

1. Giá đất thị trường: Giá đất thị trường được hình thành thông qua các hoạt động của thị trường.
1.1. Giá đất hình thành thông qua đấu giá QSDĐ: đấu giá QSDĐ là một hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất (Điều 118, khoản 1, Luật đất đai).
Trên thực tế, theo quy định của pháp luật, đấu giá QSDĐ được thực hiện thông qua 2 trường hợp:
- TH1: Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành hoạt động giao đất hoặc cho thuê đất cho các đối
tượng có nhu cầu sử dụng. Một trong các cách thức mà họ sử dụng để tiến hành giao hoặc cho thuê là đấu giá
QSDĐ.
- TH2: Khi nhà nước kê biên tài sản là QSDĐ để đảm bảo thi hành án dân sự, hoặc khi xử lý các hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. V/d: cô B thế chấp QSDĐ tại ngân hàng, thỏa thuận với ngân hàng, nếu
đến thời điểm trả nợ, mà cô B không trả được nợ, thì ngân hàng có quyền phát mãi đất đã đem thế chấp để thu hồi
vốn và lãi. Giả sử như đến thời hạn thanh toán nợ, cô B không trả được nợ, ngân hàng phát mãi, rao chuyển nhượng
đất đó trên thị trường, người nào trả giá cao nhất, thì sẽ được nhận chuyển nhượng đất đó.

Tuy nhiên, trong Luật đất đai 2013, khi đề cập đến giá đất, từ góc độ quản lý Nhà nước về đất đai,
chỉ đề cập đến đấu giá quyền sử dụng đất trong TH1 (trường hợp Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho
thuê đất). Trong quy định của pháp luật đất đai, việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, có 2 cách thức:
- Cách thức 1: giao đất theo thủ tục hành chính xin-cho: Người có nhu cầu xin giao đất, xin thuê đất, thì nộp
hồ sơ xin giao đất, xin thuê đất cho Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét,
thẩm tra hồ sơ. Sau đó sẽ quyết định, đối tượng đó được Nhà nước giao đất hay không được Nhà nước giao đất,
được Nhà nước cho thuê đất hay không được Nhà nước cho thuê đất. Nếu được, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
ra quyết định cho thuê đất, giao đất. Trong trường hợp này, giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính nếu có
của người sử dụng đất; giá đất sẽ căn cứ vào giá đất do nhà nước quy định chứ ko phải là giá thị trường. Trong
trường hợp này, tận thu ngân sách không phải là mục đích chính.
- Cách thức thứ hai: giao đất thông qua thủ tục đấu giá: trong trường hợp giao có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất, Nhà nước còn có thể thông qua thủ tục đấu giá QSDĐ. Điều 117, Luật Đất đai, nguyên tắc đấu giá
QSDĐ: Đấu giá một cách công khai. Theo quy định của pháp luật đất đai, trong các đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất tham gia đấu giá, đối tượng nào trả giá QSDĐ, quyền thuê đất cho Nhà nước cao nhất, thì sẽ trúng đấu giá, và sẽ
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất trên cơ sở kết quả đấu
giá.

22


Hiện nay, phần lớn các trường hợp giao đất, cho thuê đất là theo thủ tục đấu giá, còn những trường
hợp giao đất, cho thuê đất không theo thủ tục đấu giá thường chỉ áp dụng đ/v các địa bàn ưu đãi, khuyến
khích đầu tư, hoặc những trường hợp chính sách đãi ngộ, hộ nghèo, hộ khó khăn,.. hoặc những trường hợp
đấu giá không thành.
Những trường hợp nào Nhà nước sẽ tiến hành giao đất, cho thuê đất theo thủ tục đấu giá, quy
định tại Điều 118, khoản 1, Luật đất đai
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

 Doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường nếu như muốn nhận đất từ Nhà nước thông qua
việc được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thì theo quy định của pháp luật, việc giao hoặc cho thuê
đó phải tiến hành thông qua đấu giá, tức là cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức thông báo về
việc đấu giá QSDĐ đó, trong số những đối tượng có nhu cầu sử dụng đất đó, đối tượng nào trả giá cao
nhất, thì sẽ được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Việc giao hoặc cho thuê đất tùy thuộc vào mục đích
kinh doanh của đối tượng đó. V/d: nếu đối tượng đó sử dụng đất vào việc đầu tư xây dựng nhà để bán,
hoặc vừa để bán, vừa để cho thuê, thì sẽ được giao đất thông qua đấu giá. Còn nếu sử dụng đất chỉ để cho
thuê, thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất thông qua thủ tục đấu giá.
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

 Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, để được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm
mục đích kinh doanh (chuyển nhượng hoặc cho thuê), thì các doanh nghiệp đó cũng phải tham gia đấu giá.
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
 Trước

đây, theo Luật đất đai 2003, đ/v trường hợp này, thì sử dụng từ là “giao đất để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng” (trên thực tế người ta hay gọi là “đổi đất lấy công trình”). Theo Luật 2013, gọi là “sử
dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”. Văn bản pháp luật: Quyết định
23/2015/QĐ-TTg ngày 26/6/2015 (hiệu lực thi hành: 15/08/2015) quy định cơ chế nhà nước thanh toán
quỹ đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng, chuyển giao. V/d: ở các
địa phương, có nhu cầu xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương, như là làm đường giao thông, làm
cầu…, nhưng ngân sách địa phương hạn chế, và địa phương muốn huy động tiền ứng trước từ các doanh
nghiệp, thì địa phương đó sẽ tiến hành theo hình thức này. Tức là, các doanh nghiệp nào đó, sẽ ứng tiền
trước cho ngân sách địa phương, để xây dựng các công trình hạ tầng ở địa phương đó, sau đó, thay vì phải
trả tiền lại cho doanh nghiệp đó, thì Nhà nước sẽ trả dưới hình thức là giao đất hoặc cho thuê đất ở vị trí
khác phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp đó. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà
doanh nghiệp đó phải trả cho Nhà nước sẽ được hạch toán sang ngang với tiền mà doanh nghiệp đó đã
ứng cho ngân sách địa phương để xây dựng các công trình hạ tầng ở địa phương đó.
V/d: Dự án BT (xây dựng, chuyển giao) xây dựng trung tâm hành chính tỉnh Khánh Hòa có vốn đầu

tư 4.300 tỷ đồng. Việc xây dựng trung tâm hành chính tỉnh Khánh Hòa này được xây dựng theo hình thức
đấu giá QSDĐ, đổi đất lấy cơ sở hạ tầng.
V/d: UBND TPH Hà Nội vừa phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nút giao thông trung tâm quận Long
Biên theo hình thức BT (xây dựng, chuyển giao), hay nói khác đi là hình thức giao đất để tạo vốn. Toàn bộ
vốn đầu tư cho dự án này sẽ do nhà đầu tư tự thu xếp và huy động vốn từ các nguồn khác. Thành phố sẽ
cho nhà đầu tư khai thác quỹ đất đối ứng là 20 hecta tại xã Dương Xá, Gia Lâm.
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

v/d: làm siêu thị, làm trung tâm thương mại
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
 Đất

sử dụng vào mục đích công ích, xã phường thị trấn được trích theo tỉ lệ tối đa không vượt quá
5% diện tích đất nông nghiệp của xã. Nhà nước giao cho xã quản lý trong thời gian chưa sử dụng vào các
mục đích công ích, trong thời gian đó, luật cho phép UBND xã được cho các hộ gia đình, cá nhân thuê để
23


sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối  thông qua hình thức đấu giá. Trong
luật, thời hạn cho thuê tối đa không quá 5 năm.
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp,
cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

 V/d: Nhà nước giao đất cho đại học Luật TPHCM ở Quận 4. Giả sử trong tương lai, Nhà nước có
dự án là quy hoạch tất cả các trường đại học vào một khu riêng, thì khi Nhà nước thực hiện dự án đó, Nhà
nước sẽ thực hiện thu hồi đất ở Quận 4, để sử dụng vào các mục đích khác. Khi Nhà nước tiến hành giao
đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác, để các chủ thể này sử dụng vào mục đích khác, thì Nhà nước sẽ
giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ.
V/d: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tỉnh Bình Dương rao bán đấu giá QSDĐ và tài sản gắn liền là

Trụ sở làm việc của Ban tổ chức tỉnh ủy và UB kiểm tra tỉnh ủy, Diện tích 2000 m2, giá khởi điểm:
50.847.679.000 đồng, lý do: trụ sở di dời đến tòa nhà hành chính mới. Tuy nhiên, từ 25/5/2015 đến
25/06/2015: không có nhà đầu tư tham gia đấu giá.
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

 Hiện tại, ít có trường hợp này xảy ra. Ở ngoài Bắc, trước đây, khi có những địa phương tách
tỉnh,v.d: Bắc Giang, Bắc Ninh nhiều trường hợp UBND cấp quận tiến hành cấp đất cho hộ gia đình. Tuy
nhiên, khi đó, theo luật, giao chưa thông qua đấu giá.
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Các trường hợp không đấu giá QSDĐ (Điều 118 k2, Luật đất đai 2013)
Điều 118, Khoản 2, Luật đất đai
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

 V/d: giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp. V/d: giao đất để xây dựng trụ sở làm việc cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị xã hội. V/d: giao đất để xây dựng các công trình sự nghiệp về y tế, giáo dục, thể dục, thể thao…
V.d: giao đất cho cơ sở tôn giáo sử dụng. V/d: giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông
nghiệp…
Đ/v giao đất không thu tiền sử dụng đất, thì không đặt ra vấn đề là tìm xem ai là người trả giá cao
nhất.
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy
định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia
đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để
xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy

cơ đe dọa tính mạng con người;
c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng
không;
e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

24


 Nhà ở xã hội là nhà ở được xây dựng cho người có thu nhập thấp, thuộc các đối tượng theo quy
định của Luật nhà ở, nên trong trường hợp này, đương nhiên không đặt ra vấn đề đấu giá QSDĐ. Nhà ở xã
hội bị khống chế mức lợi nhuận.
 Ở trung du phía Bắc, miền núi phía Bắc, có trường hợp đất sạt lở, khi đó phải di dời người dân
 Đ/v đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập, nếu như tổ chức sự
nghiệp công lập đó chưa tự chủ tài chính, thì Nhà nước sẽ giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn nếu
như tổ chức sự nghiệp công lập đó chuyển sang cơ chế tự chủ tài chính, thì đất xây dựng trụ sở của họ, sẽ
chuyển sang chế độ thuê. Nhưng trong trường hợp này, Nhà nước sẽ không đấu giá QSDĐ đ/v họ.
 Trường hợp tại điểm e (Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch
vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp), trước
đây, thuộc đối tượng được Nhà nước ưu tiên, khuyến khích, được Nhà nước giao đất không thu tiền được
sử dụng đất, nhưng kể từ 1/7/2014, Nhà nước quy định là chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.
Tuy nhiên, đối tượng này vẫn thuộc trường hợp được Nhà nước bảo hộ bằng cách không áp dụng quy chế
đấu giá.
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
Khoản 1, khoản 2, Điều 56, Luật Đất đai
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các

trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của
Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết
hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

 Hộ gia đình cá nhân trước đây đã được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng, hiện nay,
phần diện tích đất nông nghiệp của họ bị vượt hạn mức giao đất theo quy định của pháp luật (hạn mức
giao đất là giới hạn tối đa về diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền được phép trực tiếp giao
cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp để họ sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp
– đó là giao không thu tiền sử dụng đất). Trên thực tế, có những hộ gia đình, cá nhân họ đã sử dụng phần
diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất này, thì theo quy định của pháp luật, họ phải chuyển sang
thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức này. Trong trường hợp chuyển sang thuê đất, giá đất để xác
định tiền thuê đất phải nộp là giá đất do Nhà nước quy định, chứ Nhà nước không áp dụng hình thức đấu
giá. Bởi vì, đấu giá là để lựa chọn ra người được giao đất, được thuê đất. Nhưng trong trường hợp này, đất
đó là đã có người sử dụng.
 Đ/v đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm
vụ quốc phòng, an ninh, trước 1/7/2014, thuộc trường hợp giao đất không thu tiền SDĐ. Tuy nhiên, từ

ngày 1/7/2014, chuyển sang hình thức thuê đất, cũng không áp dụng hình thức đấu giá QSDĐ.
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

25