DSpace at VNU: Xây dựng thị trường đất và bất động sản để phát triển thị trường vốn ở Việt Nam

T A P KH0A HPg ĐHQGHN' KINHIỂ ~ LUÂT' 1 xx’ sỏ 2 2004

X Ả Y D Ự N G T H Ị T R Ư Ờ N G D A T V À B Â T Đ Ộ N G SẢ N
Đ Ể P H Á T T R IÊ N T H Ị T R Ư Ờ N G V ố N ở V I Ệ T N A M

T rần T hị T h á i H à{,>

X izi tiền đề đ ể đ â t đai và b ấ t đ ộ n g
s ả i có thê trở th à n h v ố n
ĩyyỊtiên cứu sự p h á t triên

củ a

Trong khi đó, t h ế giới đang p h á t triển
là nơi mà tình t r ạ n g thiếu vồn cho đầ u tư
và tă n g trương luôn luôn là cản bện h kinh

thị

niên. Điều đ án g nói ở đây là ngay cả trong

triơrg tài chính của các quốc gia tr ê n thê

nh ữ n g nưỏc nghèo nhất, người nghèo vẫn

gió người ta thấy nổi lên hai đôi cực: ỏ

tiết kiệm, và giá trị của sô" tiền tiết kiệm

nhírg quốc gia phát triển, giá trị của

của n h ữ n g người nghèo thực tế là r ấ t lón -

nhirg -ông cụ nợ có cơ sở là đất đai và bấ t

gấp bôn mươi lẩn toàn bộ viện trợ nước

đôig sin chiếm tỷ trọng lớn n h ấ t trong

ngoài n h ậ n được trên toàn t h ế giới kể từ

tổig giả trị của thị trường nợ. Ví dụ, tại

n ă m 1945. C h ẳ n g h ạ n ỏ Ai-Cập, c ủ a cải mà

Am tj lệ tín dụng được bảo đảm bằ ng tài

người nghèo tích luỷ dược có giá trị gấp

sải ỉhi à chiếm tỏi 42% trong tổng số 24
triiU

n ă m mươi lăm lần tổng đầu tư nưỏc ngoài

u i sản nhà ỏ có k h ả nă n g t h ế chấp

trực tiếp từn g n h ậ n được ở nước này. ở

(Miirca Fauré, 1997). Tại Mỹ, thị trường

Haiti, quốc gia nghèo nhất C hâ u Mỹ La

cần :ổlà bộ phận cấu t h ả n h lớn n h ấ t của

tinh, tổng số tầ f sản của người nghèo lớn

th triòng vốn, với tông dư nợ cầm cô

gấp hơn một tr ă m năm mươi lần toàn bộ

chến 54% tổng tài sản của thị trư ờn g nợ

đầ u tư nước ngoài nh ậ n được kê từ khi

(1*90- Nguồn vốn duy n h ấ t q u a n trọng

Haiti giành được độc lập từ P há p năm

ch» ihír.g doanh nghiệp mới ở Mỹ là một

1804. Người ta đả ước tính ỏ các nước đang

kh)ải vay cầm cố’ t r ê n ngôi n h à của các

phát triển, giá trị của các bất động sản lốn

ìứà loir.h nghiệp. N h ữ n g tài s ả n này còn

hơn nhiều lần so với tổng số các kh oả n viện

cingcip một khâu nôi với lịch sử tín dụ ng

trợ từ các nước p h á t triển cộng

củi Ìgưòi chủ sở hừu, một địa chí chịu

khoản

vay từ World B ank tới những nước này. Ví

tncl rhiệm cho việc th u th uê và nợ, là cơ

dụ, ỏ Ai-Cập, tổng giá trị "tài s ản chết" ước

sỏđi tạo ra những tiện ích cồng cộng phô

tính là 240 tỷ USD, so với GDP là 75 tỷ

bimvì đáng tin cậy, và là nền t á n g đê tạo

USD. Tại P h il ip p in e s , tống giá trị các bất

racỉc ‘bứng khoán (như các trái phiếu có

động s ản chưa đă ng ký hợp pháp là 133 tỷ

dimbíO bằng tài sản cầm cố) mà sau đó có

u đ t ) , bằn g bôn lẩn tổng giá trị của 216

thì ìulc tái chiết k h ấ u và b á n trên thị

công ty nội địa niêm yết trên thị trường

trtờigthứ cấp.
s

VỚI

Ch
28


X ây dự ng thị trư ờ ng d át và bất (lộng sán.

29

chứng khoán nước này, bằ n g 7 lần tổng giá

kể, và n ề n kinh t ế trao đôi bị h ạ n caế và

trị tiền gửi tại các n g â n h à n g thương mại,

t r ì trệ.

9 lần tổng vốn của các do an h nghiệp n h à
nước và 14 lần tổng đầu tư nước ngoài.

N h ư vậy điều kiện tiên quyết dĩ cno
p h ép rú t được vốn từ đ ả t đai và hấ t động

Vấn đề đặ t ra là các nước p h á t triển đã

sản là n h ữ n g tài sản đó p h ả i có m ột hìr.h

làm được điều gì đê biến đấ t đai và nh ữ n g

th á i p h á p lý m in h bạch, n h ữ n g chứng từ )ế

tài sản được xây dựn g t r ê n đó (bất động

quyền sở hữ u và quyền sử dụng. Chúng .ù

sản) thà nh nguồn vốn, còn ở t h ế giới đang

về tài s ả n sở hữu chính thức chính à cái

ph át triển thì không?

k h iế n cho đ ấ t đai n h à cửa không clhi đưic
nhì n n h ậ n như là nhữn g phương tikn tể

Các k ết quả ng h iê n cứu cho thấy, ở các

trồng trọt hay để ở - tức là nh ư nh ữ ig t y

nước đang p h á t triển, các quyền àối với

s ản chết - mà hơn thế, được nhìn n h ì n víi

những nguồn lực mà d â n ch ú n g n ắ m giữ

tư cách là những khái niệm kinh tế xi hci

này không được chứ ng minh một cách thoả

là vôn sông. Một trong nh ữ n g điều quan

đáng bằng vàn bản. H ậ u quả là h ầ u hê t

trọ ng n h ấ t mà một hệ thông sở hữ u ‘hình

các nguồn lực của d â n chúng, tron g đó đặc

thức có được là chuyên tài sản từ rạrg

biệt là đất đai và bấ t động sản, đều không

thá i ít có thể tiếp cận sang trạng thái cễ

thể nhìn thấ y được vê phương diện thương

tiếp cặn hơn, sao cho chúng có th ể đắ!n

mại và tài chính. Một tài s ả n mà các khía

n h ậ n thê m nh ữ n g chức nă ng mói. Khic Víi

cạnh kinh t ế và xã hội của nó không được

tài s ản v ậ t chất là bấ t động sản, đại diện

cô" định trong một hệ thô ng quyền sở hữ u

của c h ú n g - các chứng từ pháp lý • dễ dàr g

chính thức thì cực ký khó đưa vào thị

được kết hợp, ph â n chia, huy động 'à sử

trường, vì nó sè đòi hỏi quá nh iề u công sức

d ụ n g để thúc đẩy nhữn g giao dich ki m

chỉ đế xác.đ ịnh n h ữ n g yếu tố cơ b ả n của
giao dịch: Người b á n có sỏ h ữ u b ấ t động
sản đó và có quyền ch uyển nhượ ng nó hay

doanh. Bằng cách tháo bỏ những cặc nín*
kinh t ế của một tài sản ra khỏi trạriÉ thci
c h ấ t

n in r r

p h Ắ r

r h ú n.g

r^ * ứ ìp

t /

không? Ỏng ta có được phé p t h ế chấp nó

pháp lý đã làm cho tài sả n trở thcnh 'lim

không? Ngươi ch ủ sở h ữ u mới có được chấp

hoạt" tức là có thể được tha y hình đổi ỉạnr

nh ậ n tư cách đó bới n h ừ n g người thực thi

để p hù hợp vói b ấ t kỳ một giao dịcl nà)

các quyền về sở h ữ u không? Đó cũng chính

t r ê n thực tế.

là lý do giải thích vì sao việc trao đổi phần
lớ n t à i s ả n ỏ c á c n ư ố c đ a n g p h á t t r i ể n c h ỉ

D ẫ n liệu trên đây cho phép nhíc lạ

hạ n chê trong k h uô n khố địa phương nhỏ

một nguyên ]ý kinh điển: trong nềi kiih ú

hẹp, nơi mà mọi người đều biết rõ và tin

thị trường, mọi nguồn lực - yêu tô đầi và>

cậy lẫn nhau. C ũ n g vì thê m à h ầ u hế t

n h ấ t t h iế t p h ả i là h à n g h o á ,

những tài sản tiềm n ă n g ỏ n h ữ n g nước này

n ă n g biến đổi h ình thái tồn tại và ĩận ìộnr

đã không được xác định ha y thực hiện.

t h ôn g qua thị trường. P h á t triển thêĩĩ mộ

Nguồn vốn có th ể tiếp cận là kh ôn g đáng

bước, nguyê n lý đó còn h à m nghĩa: V đâ,

Tạp chi Kltoư học ĐHQGHN, Kinh t ế - Luật, T.xx, S ố 2, 2004

phải

CC k h i


T rá n T hị T h á i H à

30

đai là đầu vào cơ bản và nguyên thuỷ nhất,

v à o tấ t cả m ọi h o ạ t đ ộ n g k in h

đế phát triển nề n kinh tê thị trường nói

nghiệp, công nghiệp, giao thông vặ n tải,

chung, p h á t tr i ển thị trường tài chính nói

dịch vụ... - với tư cách là một yếu tó đầu

riêng, thị trư ờng đất đai phải p h á t triển

vào q u a n trọng bậc n h ấ t và không thê thay

trước một bước. Điều này cũng giông như

thế. Vì mọi hoạ t động sinh sông và p h á t

khi ta nói rằ n g thị trường hà n g hóa và dịch

triển không thể thiếu đất mà đ ấ t lại rấ t

vụ phải ph á t tri ển trước khi có thị trường

k h a n hiếm, nê n về nguyên tắc, nó phải là

chứng khoán; hay nh ữ n g chứng khoán cơ

thứ h à n g hóa có hìn h thái vận động đặc

sỏ (cổ phiếu, trái phiếu...) phải có trước khi

biệt linh hoạ t để có thể chuyển đổi hình

có chứng khoán phái sinh (quyền lựa chọn,

thức sử dụ ng vào bấ t cứ mục đích gì. Theo

hợp đồng tương lai...).

nghĩa đó, có đấ t gần n h ư là có một th ứ tài

tế - nông

sản có giá trị "tuyệt đôi" (giông n h ư tiền),
Nguyên lý này tìm thấ y bằ ng chứng hỗ
trợ ở một thực t ế rằ ng tại nhiều quôc gia
đang ph á t triển, chứng từ ph áp lý đầy đủ
cùng chưa đủ đê giúp người sở hữ u chúng

có thể đổi được t ấ t cả mọi thứ, tức là biến
hoá hình thái sang mọi thứ đó. Chỉ khi nào
trên thị trường, đ ấ t đai và bấ t động sản
được đôi xử VỐI tư cách đó, thì nh ừn g

có thế r ú t ra dược lượng vôn cần thiết từ

chứng từ vê quyền sở hừu đất, hay sở hữ u

đó. Nhiều hệ thông quyền sở h ữ u ở những

quyền sử d ụn g đất, mới có thế được sử

quốc gia này đã không tạo ra được vôn, vì
chúng chỉ đơn th u ầ n là một b ả n kê khai sở
h ữu những c hứn g từ và bản dồ chứng thực

dụng đê huy động vôn một cách t ấ t yếu và
dễ dàng. N h ư n g không phải bao giờ nó
cũng được đối xử n h ư vậy.

cho tài sản, mà không bao gồm cả những cơ
c h ế bô sung cần thiết đê tạo r a một mạng

Đê cho thị trường đấ t đai, bấ t động sản

lưới trong đó tài sản có the sông một cuộc

p h á t triển được, các quyền sở hữu chính

sông song h à n h với tư cách là vốn.

thức phải được tổ chức thà nh một hệ thông
thống nhất, ở các quốc gia phát triển, quá

Để các chứng từ đó được chấp nhận

trình này đã được thực hiện trong nhiều

n h ư một tài sản th ế chấp, th ì bản th ả n đất

th ậ p niên của t h ế kỷ thứ mười chín. Theo

đai và các bất động sản trên đó, được đại

đó, các quyền sở hữu được hình t h à n h từ

diện bằng các chứng từ này, p h ả i có m ột
thị trường vặn động đ ế có th ế chuyến hoá
h ình thái tài sản và nhờ đó, p h á t triển
được. Đo là tiền dề thứ ha i cho phép đất

đai và bất động sản có thế trỏ t h à n h vốn.

h à n g tr ă m quy tắc khác n h a u qua bao
nhiêu thê hệ, đà được các chính trị gia, các
n h ả lập ph áp và các luậ t sư tậ p hợp từ
khắ p các t h à n h phô, làng xã, các cao ốc và
nông trại, và kết nối chúng vào trong một

Đ ấ t đai và bất động sản là h à n g hoá

hệ thông. Kết quả của quá trìn h hợp n h ấ t

đặc biệt ố chỗ nó là th ứ nguồn lực - tài

đó là công dâ n của các quốc gia p h á t triển

ngu yê n đặc biệt kh a n hiếm: người ta tuyệt

có thể có được n h ữ n g mô tả về các chất

đôi không thể sản xu ấ t r a đất, không thể

lượng kinh tê và xã hội của bất ký tài sản

tái c h ế đất. Trong khi đó, đấ t lại th a m gia

nào có sẵn mà không cẩn phái nhìn thấy

Tạp (lu Klioa học Đ HQGHN, Kiiìlì tê - Luật. I XX, Sô 2, 2004


X â y d ự n g thị trư ờ n g đ ấ t v à b ấ t đ ộ n g sán.

31

chính tài sán đó. Đó là điều kiện qu an

biến đổi các tài sản trong k h u ô n khổ một

trọng để cho các giao dịch có th ể được tạo

m ạ n g lưới rộng lớn hơn. Họ có điều kiện,

ra. Bằng cách làm cho tài s ả n trở nê n linh

hay đúng hơn là có quyền lực, tạo ra những

hoạt, bằng cách gắn ngưòi chủ sở hữ u với

giá trị lớn hơn so với giá trị tài s ả n đang có

tài sán, tài sản với địa chỉ, và tư cách sở

của mình, nhò việc có thể "rút" r a từ những

hữu

cưỡng c h ế thực thi, và bàn g cách

tài sản đó một lượng vôn mới. Sức cầu về

làm cho thông tin về lịch sử của các tài sản

tín dụng nhờ t h ế tă n g lên. Đồng thòi, các

và nhữn g người chủ sở hữu có thể tiếp cận

n gâ n hà n g có thể yên tâm cấp tí n dụng vì

một cách dễ dàng, các hệ th ôn g tài sản sơ

không có tài sản t h ế chấp nào đ á n g tin cậy

hữu chính thức ở các nước p h á t triển đã

hơn là các chứng từ sò hừu hợp pháp loại

biến n h ữ n g công d â n của họ t h à n h một

tài sản "vàng" này. Lần thứ nh ấ t, vôn được

mạng lưới n h ữ n g đ ạ i diện k in h d o anh chịu

r ú t ra từ b ấ t động s ản chính là ở kh âu này.

VỚI

trách nhiệm và có thê xác đ ịn h về phư ơng
diện cá n h àn. Một hệ th ông tài s ả n sở hữu

Sau khi đã thực hiện được một lượng

hợp pháp được th ô n g n h ấ t một cách hoàn

đủ lớn n h ữ n g khoản vay cầm cô' (motgages

chỉnh về thực c h ấ t làm được hai việc: Thứ

- tức là n h ữ n g khoản vay được bảo đảm

nhất, nó đả giảm được vô sô' chi phí của

b ằn g bất động sản), các ngâ n h à n g có thê

việc tìm biêt được n h ữ n g p h ẩ m c h ấ t kinh

sử dụn g một kỹ t h u ậ t tài chính được gọi là

tê của nhữn g tài sản, bằ n g cách đại diện

chứng k h o á n hóa các khoán vay cầm cô.

cho chúng theo một cách m à ch ún g ta có

Theo đó, n g â n h à n g sẽ p h á t h à n h một loại

th ể n h ậ n ra một cách n h a n h chóng; và thứ

chứng k h o á n nợ dựa trên cơ sở những

hai, nó tạo ra cái n ă n g lực ch ấp n h ậ n làm

khoản t h a n h toán mà n h ữ n g người vay

thê nào sử dụ ng tài s ả n để tạo ra nhiều

cầm cố' t r ả hà n g th á n g cho n g â n hàng,

sản lượng hơn và n â n g cao dược sự phân

được gọi là những chứng khoán chuyến tiếp

công lao động.

(pass-through securities). Các n h à đầu tư
mua loại chứ ng khoán này, về thực chất là

II. T ác đôn*? cún th i t.rưcinơ hất. đôni?

th a y cho n g â n h à n g n ắ m g iữ cá c khoản, v a y

s ả n lê n th ị tr ư ờ n g tà i c h ín h

cầm cố đã được tạo ra trước đó. Nói cách

Khi đất đai và b ấ t động s ản dã thực sự
được đỏi xử n h ư một th ứ tài nguyê n nguồn lực k h a n hiếm, thì cả n h ữ n g người
chủ sở hữu loại tài s ả n này cùng với hệ
thống ngân h à n g đều có vị t h ế và động cơ
mạ nh hơn để thú c đẩy thị trư ờng tài chính
phát triển.

khác là th ô n g qua việc chứng khoán hóa
các kh oả n vay cầm cô', n gâ n hà n g đã bán
lại. các kh o ả n vay đó cho các nhà đầu tư
mối. H à n h động này cho phép ngân h à n g
thu hồi được sô* tiền đã cho vay cầm cố’ đê
tiếp tục q u á trìn h kinh doanh, trong khi
khoản vay đó t rê n thực t ế vẫ n tiếp tục hoạ t
động trong tay các n h à đầ u tư mới. Ngân

Vói giấy ch ứn g n h ậ n các quyền hợp

hà n g lúc n à y chỉ là người n h ậ n làm hộ dịch

pháp với loại tài s ản này, các cá n h â n trở

vụ thu các k h o ả n t h a n h toán và hưởng phí.

th àn h nh ữ n g đại diện kinh t ế có k h ả năn g

Quá tr ìn h này tạo ra thị trường th ứ cấp

Ịạp chi Khoa học D H Q G H N . Kinh lẽ - Luật. T.xx, Sô 2. 2004


32

Trần Thị Thái Hà

cho tài sán thê chấp, -có tác d ụ n g kích hoạt

tiêm ẩn một k h ả n á n g bấ t ổn địn h đôi với

các dòng tài chính trên thị trường, biến

tài sán của ng â n hà n g dưới d ạ n g những

nhữn g tài s ản kém lỏng t h à n h n h ữ n g tài

khoản vay cầm cố, n h ấ t là trong điều kiện

sản lỏng và vì t h ế gia tă n g được hiệu quả

năn g lực kiểm soát thị trường b ấ t động sản

hoạt động của hệ thông tài chính. Đây

chưa ph á t triển đủ độ. Vì thế, để giảm

chính là lý do giải thích vì sao ỏ những

thiêu rủi ro này, bên cạnh việc gia tă ng

quốc gia ph á t triển, tương ứng với hệ thông

tính minh bạch thông tin trên thị trường

chứng từ sở h ữ u chính thức được tổ chức

đất đai và bất động sản, các ng ân h à n g còn

một cách khoa học, thông nhất, theo đó là

phải xây dựng n ă n g lực th ẩ m định các

một thị trường b ấ t động sản hiệu quả, là

khoản vay, và lấy hiệu quả của các đự án

một hệ thông thị trường tài chính với các

làm căn cứ qu a n trọng cho quyết định cấp

khoản tín d ụ n g dựa trên tài s ả n cầm cố

tín dụng, thay vì chỉ dựa duy n h ấ t vào tài

chiếm tỷ trọng cao n h ấ t trong tổng mức tín

sản t h ế chấp.

dụng mà các ng â n hà n g đã thực hiện.
III. Làm gì đ ế p h á t t r iể n th ị tr ư ờ n g
Mặt khác, với một thị trư ờng đấ t đai,
bất dộng s ản vậ n h à n h hiệu quả, th ứ hàng

đ ấ t đai và b ấ t đ ộ n g sả n , từ đ ó p h á t
t r iể n th ị tr ư ờ n g tà i c h ín h ở V iệ t N am ?

hóa này dễ d à n g được đánh giá và quy đổi
thành phầ n vôn góp trong các công ty cô

Một thực t ế ỏ Việt Na m hiện nay là

phần. Theo ng h ía đó, một khu d ấ t hay một

tình trạ ng ứ đọng vốn trong các ngâ n hà ng

tòa nhà trong khi vẫn giữ được nguyên

thương mại, tron g khi nh ữ n g người cần

trạng về m ặ t v ậ t chất, lại có th ể chia nhỏ

vốn thì không vay được vốn, còn nh ừn g dự

về mặt giá trị dưới dạng các cổ phiếu. Nhờ

án vay vôn lại có tiềm n ă n g lợi n h u ậ n đủ

đó. chúng có t h ể được sang nhượng, cầm CC)

hấp dẫn. Lý do đơn giản đã được đề cập ỏ

hay làm quà tặng, hơn nữa có t h ể đem lại

trên là nh ữn g người cần vay vôn không có

những khoản th u nhậ p dưới d ạ n g cổ tức,

các chứng từ để t h ế chấp, hay có nhưng

và cuối cùng là có thể lớn lên so với giá trị

chứng từ có th ể bị từ chcn vì không hợp

ban đầu trong trường hợp giá trị của công
ty gia tăng. Nói cách khác, thị trường đất
đ a i, b ấ t đ ộ n g s ả n p h á t t r i ể n s ẽ t ạ o r a

đời

sống vốn cho loại hà n g hóa này, giúp phát
triển một phương thức hiện đại đê đầu tư
và huy động vốn - đầu tư và h u y động trên
thị trường tài chính.

thức, khó định giá hoặc không có khả năng

t h a n h lý tài sả n vì nhiều lý do. Trong điểu
kiện mà đầu ra cho sô vôn đó bị phong tỏa
như t h ế các ng â n h à n g không khỏi bị
nhữn g ám ảnh tìm cách đầu t ư số tiền gửi
vỏi một mức sinh lòi hợp lý, t h ậ m chí phải
chấp n h ậ n n h ữ n g mức sinh lời tôì thiểu,

Cũng cần phải nói thêm r ằ n g đấ t đai

chang h ạ n như d ù n g tiền gửi để m ua trái

và bất động s ả n là loại tài s ả n 'CO tính biến

phiếu chính p h ủ với một mức chênh lệch

động r ấ t cao mặc dù xét về dài h ạ n thì giá

lãi suất quá hẹp tới mức đe doạ sự tồn tại

trị của nó ng ày càng tăng. Đặc điểm này

lành mạ nh của ng â n hàng.

Tạp chí Klma học Đ HQGHN, Kinh t ế - Lỉiật, ĩ.XX, S ố 2, 2004


33

(â y d ự n g thị trườ ng đ ất và bát đ ộ n g sán.

Bên cạnh đó c ũng tồn tại vô sô khó

tăng lên, và nợ quá h ạ n tr ê n nh ừn g khoả n

chăn trong quá t r ì n h góp vôn bằ n g đấ t đai

tín dụng này có xu hướng giảm. Dư nợ cho

:ua Việt Nam với các đôì tác kinh doanh

vay có t h ế chấp QSD đấ t và b ấ t dộng sả n

nước ngoài, hay quá t rì n h định giá tài sản

tăng k h á mạ nh: n ă m 1998/1993 = 7,3 lần,

dất trong các doanh nghiệp. P h á t triển thị

năm

trường b ấ t động s ả n vì t h ế đ a n g trỏ th à n h

3/2001 so vói cuổi n ă m 2001 tă ng 13%; tỷ

một n hu cầu bức xúc, và đê c huẩn bị

trọng kh o ả n vay có t h ế chấp QSD đ ấ t và

nhữ ng điều kiện tiền đề cho sự vậ n h àn h

bất động s ả n cuôi nà m 2001 gấp 2 lần so

của thị trường này, trước hết, hệ thông

với cuỗi n ă m 1993. Tỷ lệ nợ quá hạn trong

quyền sỏ hữu chính thức đôì với đấ t đai và

dư nợ vay có t h ế chấp từ 12,3% - 14,5% vào

bấ t động s ản cần phải được hiếu và thiêt

năm 1998 đã giảm xuổng còn 5,3% - 5,8%

kế một cách thích hợp. đê nó tạo ra một

vào cuôi t h á n g 3-2002. Có nghía là QSD

mạ ng lưới mà th ông qua đó con người có

đất khi x u ấ t hiện nh ư một phương tiện thê

thể lắp ghép tài s ả n của họ t h à n h những

chấp đã thú c đấy thị trường tín dụng ph á t

kết hợp có giá trị hơn. Tiếp theo là phải có

triển vê số lượng và chất lượng.

một cơ c h ế cho phép kha i th á c tốì đa những
tiện ích của hệ th ốn g đó. N ếu không có cơ
chế bổ sung này, thì qu yề n sỏ hữu chỉ là
quyền sở hừu, không phải là vôn.

2001/1998

= 3,1 lần,

cuối t h á n g

Tuy nhiên, cũng n h ư ở nhiều nước
dang p h á t tr i ển khác, có một thực tế ở Việt
Nam hiệ n na y là ngay cả khi người ta đã
cầm tron g tay các chứng từ, thì việc rú t

Trong nhiều n ă m qua. Việt Nam đã có

được vôn ra từ nh ữ n g giây tò đó cùng

nhiều cô gắng đổ k h ắ c phục tình tr ạ n g trên

không hề dễ dàng. So VỚI n h u cầu về vôn

đâv. Trưốc hết phải kể tới nỗ lực thực hiện

cho s ản x u ấ t kinh doanh, và so vói tống

cấp giấv chứng n h ậ n quyền sử dụ n g đất và

q u ỷ đ ấ t v à tà i s ả n tr ê n đ ấ t có tiềm

sơ hữu nhà cho n h â n dân. Q u á trình này

làm tài s ả n t h ế chấp đê vay vốn, thì lượng

diễn ra khá chạm chạp, ước tính cho tới

tín dụng đã thực hiện có chứng từ Làm thê

nay vẫn ròn khnnn g 10% diện tích đâ t

n h ấ p ìà q u á

nông nghiệp, 60% đ ấ t lâm nghiệp và 85%

hợp việc định giá các tài s ả n đó gặp rất

đ ấ t ỏ, 60% diện tích đ ấ t cho do an h nghiệp

nhiêu khó khăn do thiếu các căn cứ thực

th u ê chưa được cấp giấy ch ứn g n h ậ n quyền

tiễn (căn cứ thị trường), do các văn bản

sử dụng (QSD) đất. Tu y nhiên, những gì

pháp lý k h ôn g đầy đủ và k h ôn g đồng bộ để

làm được đã giúp cho một bộ ph ậ n ngày

có thê thực thi một cách dễ dàng và nhất

càng đông dân c h ú n g có phương tiện đê

quán, và c ũng do bả n t h â n các chứng từ

vay vốn của ngâ n h à n g phục vụ các nhu

không đ ạ t được nh ữ n g c h u ẩ n mực cần

cầu sả n xu ấ t kin h do a n h hoặc đời sông.

thiết đê k h iế n cho nó có thế được sử dụng

Các số^ liệu thông kê cho thấy, tương ứng

vào chức n ă n g đó, và s au hế t là việc tổ

với mỗi bưốc hoàn th iệ n hệ th ông pháp lý

chức thực hiện ph á p luậ t liên quan tới thế

liên qu a n tới QSD đất, số dư tín dụng có

chấp giá trị các chứng từ và tài sản gắn

QSD đ ấ t là tài s ả n t h ế chấp có xu hướng

liền còn nh iề u b ấ t cập. Qu á trình này tiêu

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN, Kinli t ế - Luật, r.xx, S ố 2, 2004

nho

bé. K h ô n g

b iế m

năng

t.H ir in g


T r ầ n T h ị T h á i Hà

}4

lôn r ấ t nhiều thời gian của cả hai bên thê

nhâ n chỉ được chuyên nhượng QSD đất

'hấp và nh ận t h ế chấp. Một sô' cán bộ tín

trong các điều kiện sau: (1) C hu yê n nơi cư

dung lợi dụng tình hình này đê bắ t chẹt

trú để sinh sông hoặc sán xu ấ t kinh doanh;

khách hàng, độc quyển định giá t h ấ p tài

(2) Ch uyên s an g làm nghề khác; (3) Không

sán hoặc tới khi phải t h a n h lý tài s ả n đe

còn hoặc không có kh ả nă ng trực tiếp lao

trả nỢ thì tài s ả n bị đ á n h giá quá rẻ mạt.

động; (4) Nếu là chuyển nhượng QSD đất

Do vậy những người có tài sản t h ế chấp,

trồng lúa nước thì người n h ậ n chuyên

mặc dù có nh u cầu vay vốn, trong nhiều

nhượng phải là hộ gia đình, cá n h â n trực

trường hợp, vẫn không muôn làm t h ủ tục

tiếp sản

Vỉiy vốn theo con đường chính thức vì ngại

chuyên nhượ ng QSD đấ t vượt h ạ n mức

pìiiền hà, mất thời gian và sợ bị đôì xử

phải chuyển s an g t h u ê đất...

kiông công bằng. M ặ t khác, củng có không
ít trường hợp ngân h à n g từ chôì cho vay
n-ặc dù có tài sản th ê chấp. Lý do đưa ra
If.: ' k h i c ầ n b á n , n g â n h à n g k h ô n g t h ể b á n

đưọc tài sản đó, không biết bá n cho ai, với
g á bao nhiêu". Tr ên thực tế, cỏ nhiều
trưòng hợp, tài sản t h ế chấp sau khi được
ngán h à n g kê biên không sao t h a n h lý
diọc, gây hậ u quả xấu cho tình h ìn h tài
ciính của ngân hàng.

xuất

nông

nghiệp;

diện

tích

Có thê kê ra vô sô ví dụ khác nữa, cho
thấy nh ữ n g khiếm kh u y ế t của hệ thông
pháp luật hiện h à n h đang gảy trớ ngại cho

sự lưu thông t r ê n thị trường đấ t đai và bất
động sản, n h ư là quy định liên qua n tới
việc định giá tài s ả n t h ế chấp, quy định vể
góp vôn bằ n g giá trị QSD đất, về việc the
chấp quyền sử dụn g đấ t và tài sản trên đất
(đồng thời hay tách rời),v.v... Với thực
tr ạ n g pháp lý này, thị trường đ ấ t đai, bất

Chung quy lại, tình hình trên đây có

động s ản bị ph â n mảng, rào chắn, hay thec

rrô' nguyên nh â n bao tr ù m là ch ủ n g ta

cách diễn đạ t của H e rn a n d o De Soto, thì

ciua có một thị trường đấ t đai b ấ t dộng

hệ thông đó đã không tạo được những

sir. phát triển. Trong nh ữ n g yếu tô ' đang

đường ray để cho nh ữ n g đoàn tầu (tài sản;

Cir trở sự lưu thông của hà n g hóa đ ấ t và

có thê chuyên v ậ n giừa các n h ả ga (những

tót cộng sản ở Việt N a m hiện nay, trước

người th a m gia thị trường), n h ư nó đà làrr

yết phải kể tỏi k hu ôn khô pháp lý chưa

đư ợ c

đầy đủ, thiếu đồng bộ và n h ấ t q u á n giữa

khó khăn, lúng túng, và không kh uy ếr

cic văn bả n điều chỉnh. Ví dụ, một trong

khích được các cá n h ả n và tô chức th a m gig

rhửr.g điều kiện để giấy chứng n h ậ n QSD

các giao dịch c hính thức trong cả hoạt độnÉ

(ất có thể được t h ế chấp vay vốn là đ ấ t đó

chuyển nhượng QSD đất, hoạt động chc

jh;ii có khá nă n g ch uyên nhượng dề dàng

thuê và cho t h u ê lại quyền đó. Một khi cá<

tico quy định của ph áp luật về đấ t đai;

giao dịch được chuyên s an g thị trường

trong khi đó, điều kiện để chuyên nhượng

ngầm, thi hậu qu ả của nó không chỉ là thấi

(ất CƯỢC quy định trong các văn bản pháp

thoát nguồn t h u n g â n sách, tạo ra nhữnÉ

]iật là quá chặt chè. Đôi với đ ấ t nông

nguồn thu n h ậ p b ấ t chính, mà hơn t h ế nữ£

hay đấ t lâm nghiệp, hộ gia đình, cá

là không n â n g cao được hiệu quả vận hàĩứ

rgìièp

ở các nước p h á t triển. Kết quả là gâ)

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN. Kinh tế - L u ậ t, T XX, S ố 2, 200•


X ây d ự n g thị trườ ng đ ất v à bát d ò n g sán.

của thị trường tài chính và cuối cùng vẫn

theo nh ững tiêu chí ch uẩ n. Nhờ đó, một hệ

đặ t nền kinh t ế vào t r ạ n g th á i thiế u vốn

thông sở hữu chính thức thông n h ấ t tạo ra

triền miên hoặc rốì loạn tài chính.

k h ả nă ng so sánh và p h â n biệt một cách

Cùng với một hệ th ốn g các văn bản
pháp lý còn n hiề u b ấ t cập, quá tr ì n h vận
h à n h của thị trườn g đất đai và b ấ t động
sản ở Việt N a m trong giai đoạn hiện nay
không t r á n h khỏi sự can thiệ p h à n h chính
ở một mức độ đ á n g kể. Q uá tr ì n h này
không chỉ làm ch ậm trễ các giao dịch do nó
chứa đựng n h ữ n g t h ủ tục qu á phiền h à và
tôn thời gian, mà còn tạo ra n h ữ n g kẽ hở
cho th a m n h ù n g qua cơ c h ế "xin - cho", làm
méo giá cả và gây t h ấ t t h o á t nguồn thu
ngâ n sách. L u ậ t Đ ấ t đai mối của Việt Nam
đang tạo ra một k h u ô n kh ổ p h á p lý th u ậ n
lợi cho sự p há t tr iể n của thị trường đ ấ t đai
và bất động sản, n h ằ m k hắ c phục n hữ ng
khó k h ă n được đề cập ở trên. Tuy nhiên,
bản t h â n Lu ậ t Đ ấ t đai và quá tr ì n h thực
hiện Ĩ1Ó vẫn còn chứa đ ự ng nhiề u điểm b ấ t
cập.

nhanh

chóng và không

tốn kém

giua

nh ững nét tương đồng và n h ữ ng điểm khác
biệt trong các tài sản mà không phải xử lý
từng tài sản một n hư là những t h ứ đòc
nhất. Điều qua n trọng cần được quá n triệt
là mục đích của công tác này khôn g đcn
t h u ầ n là tạo ra các chứng từ xác n h ậ n các
quyền hợp pháp của người chủ sở hừu
chúng, mà quan trọng khôn g kém còn à
làm cho n hữn g chứng từ đó có thể t h a m g a
vào lưu thông, có thê được mua bán théy
cho nhữn g tài s ản thực mà chúng đại diện.
N hữ ng chứng từ tiêu c h u ẩ n về quyền tò
hừu chính thức phải được thiết k ế sao cho
chúng có thể tạo điều kiện dề dàng cho việc
đo lường các thuộc tính ch ung và riền của
một tài sản. Nói cách khác là các tài sải
phải được mô tả và khá i quá t đặc trưng
theo một cách thức không chỉ phác họ*
được tính c hất đơn chiếc của chúng mà còi

Có thê nhìn n h ậ n n h ữ n g khía c ạnh sau

chỉ ra được tính c hất tương tự của c h ú m

đây như là một vài gợi ý để khởi động thị

với n h ữn g tài sản khác, từ đó làm ch)

trường đ ấ t đai và b ấ t động s ả n ở nước ta.

n hừ ng sự kết hộp tiềm n ă n g

1.

Q uá trinh đ ã n g ky đ a t đai bao gồm

! hai phầ n là đ ă n g ký lần đầ u (cấp sổ) và
dăng ký biến động, là q uá tr ì n h m a n g lại
cho đất đai và tài s ả n tạo lập tr ê n đ ấ t một
i hình thái biểu hiệ n p h á p lý, nhờ đó tài sản
có dược một đời sông vôn song song với đời
Isông v ậ t chất của nó. Đó là các chứng từ
đại diện sở hữ u quyền s ử d ụ n g đ ấ t, hoặc là
đại diện quyền sở h ữ u n h à hay các công
trin h trên đất.
Dăng ký tài s ản đ ấ t đai và b ấ t động
sản là quá trì nh mô t ả t ấ t cả các tài sản

Tựp ( hi Khoa học Đ H Q G H N . Kinli té - Luật, T XX, Sô 2, 2004

đư ợ c

rõ ràn*

hơn. Nếu n h ư r h ữ n g mô tả chuẩn đôì \\i

tài sản mà không luôn luôn có sẵn để SI
dụng, thì b ấ t ký ai muôn mua, thuê ha/
ch o v a y d ự a tr ê n tài s ả n đó đ ều p h ả i tiê ì

tốn r ấ t nhiều công sức cho việc so sánh VI
định giá nó theo n hừ ng tài sản khác - vốn
cũng là n h ữ n g thứ không có mô tả chuẩn
và chắc chán điều này sẽ làm giảm tốc dọ,
hay th ậ m chí là làm m ấ t cơ hội kinl
doanh. Vì t h ế cần đầu tư đủ mức cho khâ\
soạn thảo thiết k ế hồ sơ và chứng từ mẩ\
củng n h ư việc lưu giừ hồ sơ qua thời giai
và không gian.


T rần T hị Thái Hà

3 p.

nông nghiệp,

thủ tục hợp đồng theo hướng chí quy định

niĩing loại đấ t khác có tỷ lệ chưa đăng ký

khung, dành chỗ cho những thoả t h u ậ n bổ

k ú lớn và do đó chưa đủ điều kiện đế

sung, đặc biệt là tự thoả t h u ậ n về giá cả

tiam gia giao dịch. Lý do của tình hình

mà không có sự can thiệp từ bên ngoài.

ni\ có p h ầ n CÌO bản t h â n các quy định

Cuôi cùng là phải hoàn thiện cơ c h ế xử lý

tiiếu t í n h kh ả thi, có p h ầ n do n h ặ n thức

tr a n h chấp và cưỡng chế hiệu quả.

Cho tới nay. t r ừ đấ t

cia các địa phương và dân ch úng chưa
ctírg mực, và trong một chừng mực đáng
lể, nhữ ng hình thá i phi chính thức vẫn có
rhản h ấ p dẫn vì ch úng đáp ứng nh ữ n g lợi
í;h trước m ắ t của một bộ ph ậ n dâ n cư. c ầ n
ụo điều kiện để người dân đă ng ký dễ
(àrg khi có biến động, đồng thời tuyên
truyền đê dân hiểu lợi ích và thực hiện.
2.

3.

Tạo các thể chế hỗ trợ thị trường

gồm ph á t triển hệ thông thông tin, các tổ

chức tư vấn, dịch vụ mua • bá n bấ t động
sản. Thị trường đ ấ t đai và b ấ t động sản
mang nặ ng tính bấ t đôi xứng thông tin,
tiềm nă ng đầu cơ và rủi ro cao. Bởi vậy,việc xây dựng một hệ thông thông tin
thường xuyên về thị trường đ ấ t đai và bất

K h u n g pháp lý cho việc thực thi các

động sản sẽ cho phép thị trường hoạt động

(irển của người sử dụ ng đ ấ t cần được cải

thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng

tếi àể tă n g thêm tính n h ấ t quán, tính thị

hiệu quá thị trường. Vấn đé quy hoạch và

riỏng và khả nă n g cưỡng c hế thực thi.

cồng khai thông tin về quy hoạch phải

cầ 1 giảm bớt nh ữn g h ạ n chê vê quyền

được coi là một trong những k h â u trọng

reng giao dịch, mở rộng diện đôi tượng

tâ m của quá trình ph át triển thị trường

,ưíc th a m gia thị trường b ấ t động sản,

bấ t động sản. Cần sớm hình t h à n h hà n h

ihi các doanh nghiệp, các tô chức sự

lang phá p lý cho hoạt động của các t r u n g

Igiiệp, các cá n h â n và tồ chức nước ngoài,

tâ m địa ốc; siêu thị địa ốc; các t r u n g tâm

ỉàig nh iề u đối tượng th a m gia giao dịch,

môi giới, dịch vụ cho vay, th a n h toán, phá t

àig nâ n g cao tính cạnh t r a n h và hiệu quả

mại. Các thể chế này cần được h ìn h thàn h,

hì trường. M ặt khác, các cơ chế, th ủ tục

củng cô và hoạt động theo hướng ngày

ầỉ dược quy định rõ r à n g đế đáp ứng

càng ma ng tính chuyên nghiệp.

ihỉng n hu cầu động, n h ư n hu cầu chuyên
QIC đ í c h

k in h

doanh,

phá

sản ,

di

d ời,

hiyèn đôi tr ụ sở, cho th u ê lại.v.v.. Những
lO it

động này cùng không ngoài mục đích

ạc thuận lợi cho việc thực thi

các

quyền.

Trong số này, th à n h phần có vai trò rấ t
quan trọng là các t r u n g tâm định giá bất
động sán. Nh ừn g trun g tâm này th ẩ m định
giá không ph â n biệt công, tư, dưới dạng các
c ô n g ty tư v ấ n v ê đ ịn h g iá đ ấ t v à cá c c ồ n g

Dồng thòi, bên cạnh việc kiên quyết

trình gắn với đấ t hoạt động theo một quy

bỏ cơ c hế xin - cho, phải giảm tối đa sự

chế chung, đáp ứng các nhu cầu sử dụng

ai '.hiệp của Nh à nước vào các giao dịch

giá khác nh a u theo nguyên tác hưởng phí

'ềđất đai, đơn giản hoá các th ủ tục chuyển

dịch vụ. Cùng vối việc này là tă n g cường

Ịư/ến của người sử dụn g đất. c ầ n cải tiến

đào tạo các chuyên gia về định giá theo

.01

Tạp clii Khoa học DHQGHN, Kmli lữ - Licit, T.xx, Sò 2. 2004


Xây d ự n g thị trường (lất và bâì đ ộ n g sán.

37

những chuẩn mực quôc tê, và ban hà nh

k h â u tro n g h ệ th ô n g h à n h c h ín h , n h ư t h i

những quy chế về đấu giá, đấu th ầ u công

tục giao đất, cho th uê đất, đến bù V*

khai QSD đất n h ằ m nâ n g cao hiệu quả sử

chuyển mục đích sủ dụng, t h ủ tục xác lậ)

dụng đất và tảng th u ngâ n sách.

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảr;
thủ tục công chứng, th ế chấp, thanh lý Vi

4.

Đẩy mạnh cải cách h à n h chính trong

lĩnh vực nhà đất, theo hướng công khai,
đơn giản, và t h u ậ n tiện cho dân; giảm tối
đa thủ tục h à nh chính và can thiệp hà nh
chính vào các giao dịch trên thị trường bất
động sản.

p h á t mại tài sản; th ủ tục cấp phép xâ*
dựng. Chính sự phức tạp của các th ủ tụ*
này, theo đó là h à n h vi n h ũ n g nhiều củi
một số quan chức hữu quan, là yêu tố làn

cho người dân không muôn th a m gia vài
n h ữ ng giao dịch chính thức mà tìm nhữnt

Những thủ tục trong giao dịch trên thị
trường bất động s ản có liên qua n tới nhiều

con đ ư ờ n g khác đỡ tổn kém

thời

gian Ví

tiền bạc hơn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

CIEM - Trung tâm thông tin - tư liệu, Một s ố vấn đề về phát triển thị trường bàt động sát
(Tài liệu tổng thuật), Hà nội, 2001

2.

Lê Xuân Bá, S ự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ị
Việt N a m , CIEM, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà nội, 2003

3.

Lê Thanh Khuyến, Một s ố vấn đề chủ yếu từng bước hoàn thiện cơ sở pháp lý về quán lý thị
trường bát động sản, VIE 97/016, CIEM/ƯNDP, 2002

4.

Smith,

c.w. Jr,

1980. "On the theory of financial contracting: the personal loan market"

Journal of Moneytary Economics, 6
5.

Jaffee, D.M and Renaud, B., 1996. "Strategy to develop mortgage m arkets in transition
economies", World Bank Policy Reasearch Working Paper, No. 1697

6.

Hernando De Soto, The Mystery o f Capital, 2001.

Tạp chi Khoa hục DHQGHN, Kinh té - Luật, I XX, Sô 2, 2004


7

Trần Thị T hái Hà

V ỉu JQjRNAL OF SCIENCE, ECONOMICS-LAW, T.xx, N„2, 2004

s it t in g u p t h e l a n d s , r e a l e s t a t e s m a r k e t t o d e v e l o p t h e

C A P IT A L M A R K E T IN V IE T N A M

Dr. T ran T h i T h a i Ha
F aculty o f Economics, V ietnam N a tio n a l U niversity, H anoi

T\e*e are two preconditions for the capital to be drawn from lands and real estates.
s > h>se a s s e t s s h o u l d b e r e p r e s e n t e d b y a l e g a l f o r m a l d o c u m e n t ( s u c h a s t i t l e d e e d s ,

lftd Use righ t certificates). Morever, all of th e m should be connected into a n single legal

psjeity system. Second, there should be an active market for these underlying assets
bfo'ea in a nci al m a rk e t can be well-developed.
■to this process, d esigning the standard form of legal docum ents is very important task,

rá-hĩSĩ (ỉocuments is to be traded in the market. Documents should bear full information of
01 b similarities b u t also differences between assets. This m ak e the m could be

and compared with each other easily and quickly. Morever, they have to be
uditfdand kept carefully over the time and space.
^e.1 these conditions were met, lands and real estates would have a parallel life as
cm.a Their representatives (legal documents) could be easily accepted as colaterals for
cm*.a i y lenders, and then motgages could be securitized to enable bankers to get their
cm;a lack. On the other hand, lands and real estates could be used as contribution to
eui'y in the corporations. Thus, market for lands and real estates can improve
C(isd^r-ibly the development of the capital market.
0

develop the m a r k e t for land and real estate in Vietnam, first of all, t h e single formal

p&perty system should be established. The legal framework for the land and real estate
trd.njr should be improved in the direction of removing obstacles to the formal trading,
feie should be several supporting agencies providing such services as information

ml/srng, pricing, brokerage, marketing and settlement, and so on. And finaly, the
ac-Ti n.strative intervention should be minimized.

Tạp chi Khoa học ĐHQGHN. Kinh t ế - Luật, ĩ '.XX, S ố 2, 2004