Phân tích và đánh giá về cơ hội kinh doanh trong thị trường bất động sản tại VN hiện nay

Phân tích và đánh giá về cơ hội kinh doanh trong thị trường Bất ĐỘng Sản tại VN
hiện nay

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát
triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền
kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời
cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập
kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt
động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế
giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt
trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể
hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng
chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những
cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động
sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier„ và kích thích
các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng. Một công
ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt được
những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như quan trọng
hơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro,
thách thức bên ngoài.
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH.
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường
trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực
tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung
gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá
1

nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành
và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng,
thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số
13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông
qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở), điều này sẽ
thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động
sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này không
thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa
phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độ
dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất
lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị
trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu Dùng, thị trường tư liệu sản
xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của
đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã
hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động
sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất
là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu
hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị
trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một
lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động
sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một

quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển
2


lành mạnh và ổn định.
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha
hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt
tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho
số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm
2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải
phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm
2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư
nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2010.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS
tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong năm
2008 và nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/2009, Vina Capital thông báo bán toàn bộ
50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất
thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã
mua 996 căn hộ trung cấp thuộc dự án Hoàng Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn
bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM, Hà Nôi
giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm 2009. Giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao ốc
văn phòng đều sẽ có mức giảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009. Dự án
Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9
vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng,
tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6%
so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong

khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào thuê bình quân
tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành
3


phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2010 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana
Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) và Thr Everich(Parkson) ở Q.11 tai TP HCM và
Keangnam, Vincom, … tại Hà Nội sẽ cung cấp thêm cho thị trường 156.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê. Giá thuê
trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74
USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do
khách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là thị trường căn hộ
bán. Trong quý I/2010, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc
hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là nhiều dự án mới đã được khởi công xây dựng. Đặc
biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý
trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý IV/2009 đã có 106 dự án với gần 35.000 căn hộ được chào
bán. Số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44
dự án với trên 22 ngàn căn hộ.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, ủy ban nhân
dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có
tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới. Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích
hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha
của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô
thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công
ty Geleximcó với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ phần
Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng

264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh
Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty xây dựng
công trình Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất
4


động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và
tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
Sáu tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự án đồng
loạt được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp.
Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu Nam thành phố
(quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2009 đang có sự chênh lệch khá
lớn về cung và cầu. “ Hà Nội, tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 2.467 căn,
tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn
hàng bán ra hiện nay như Keangìam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky
City Tower và Golden Westlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A - khu đô thị mới
nghĩa Đô„ cũng đều nhắm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ
diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2010 chỉ có khoảng 330 căn có
giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã
giảm so với quý 4/2009. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với
quý 4/2009. Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của
tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của
đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn,
thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam
vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty
niêm yết công bố báo cáo tài chính quý II nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết
sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý I. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là
nhóm ngành bất động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp này công bố đều
vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho rằng: Ngành bất động sản có
lợi nhuận đột biến.
5


Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp trong
lĩnh vực này được hưởng lợi.
Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10 doanh
nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý II vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc nhóm
ngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM„ và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận
so với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty
Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba
năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng
bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh
hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các
kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán
tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải “chiều lòng” các “thượng đế” của mình bằng cách
xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi
quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt
Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình
BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có
nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng,

khách sạn cũng đang có nhu cầu cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường
BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới
6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm và Hà Nội
là 7%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc
gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội. Trong 10 -15 năm tới, dân số
của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã thu hút được
thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 29,6% so

6


với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt
13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở.
Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia
nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt
Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự
thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam,
ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi
lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản pháp luật liên
quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật
Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang được mở
ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư
phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn

hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng
mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để
thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã
được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây
dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ
hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép
các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ
tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư,
khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không
thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án
sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và
phát triển nhà ở.

7


Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng
vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn
không được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hoá trong Dự thảo Luật Kinh
doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng
khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước
không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện
nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc
huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần
trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải
sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng
trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất
lượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho
phần vốn ứng trước của khách hàng.

2. Phạm vi cạnh tranh.
2.1.Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc
tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện
dự án và nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách
chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các Doanh
nghiệp BĐS tại TP. HCM và Hà Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn. Ví dụ: tại TP Hồ
Chí Minh ra đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong
lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự chuyên
nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp tác chỉ để triển khai
một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển ở nhiều dự án khác từ quy
hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác
giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mô của các dự án
BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà
8


tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do
không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những
thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ.
Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự “tấn
công” của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị
trường BĐS Việt Nam và TP. HCM, Hà Nội nói riêng. Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ
dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai
thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP. HCM, Hà Nội cũng như cả nước
hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự
tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả. vì không phải cứ DN hoạt động

trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập
đoàn Tam Phú được thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng
để kết hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên doanh
không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnh
của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính Công ty Đất Xanh lo
khâu tiếp thị, kinh doanh Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ
Đình chịu trách nhiệm thi công. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp
tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp
nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối
tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác„ liên quan đến dự án một cách chi
tiết. Điều này hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP. HCM, Hà Nội có khả năng đáp ứng.
Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần
đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal,
Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI)„ tại TP Hồ
Chí Minh, còn tại Hà Nội như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, An
Bình, HUB,...
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một
9


thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung
tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để
cạnh tranh và tồn tại.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và
đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ
công ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM, Hà Nội trong quý I vừa rồi đã
tăng 12% so với quý trước đó, đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng

hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí
thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý I có tới gần 100.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tập
trung ở các cao ốc hạng A và C. Chủ yếu là các cao ốc hạng A đã đưa vào hoạt động ở đầu
quý I vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê
của tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý I/2009 đến
nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỷ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới
hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỷ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung
văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối
năm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách
hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những
yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. vì vậy, nguồn cung tăng, giá
cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi
trường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường
căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài
hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ thuật.
10


Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế
quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia
nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật
gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ

thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về
diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi
muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh
nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được,
và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui
khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ
phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không
đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và
có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để ngân hàng quyết định cho
vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng
đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh
nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn
đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các
hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt
Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng
đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển
11


của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán,
cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh„. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này
có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xoá bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính

chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà
nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân
tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm
với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác
định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch
chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công
nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương
mại, dịch vụ,„sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ
đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hoá và giao dịch
bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ
Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng
không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt
động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích,
đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ
phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự
phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ
làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần
như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính
sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về
bất động sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của

12

các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn
thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm
có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu
tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt.
chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút
lui ra khỏi thị trường. Ví dụ khi một công ty có một dư án đầu tư một tòa nhà địa ốc, thời
gian xây dựng là 05 năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr
tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Do đó việc
công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.

Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DICH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư,
nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây
dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định
không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh
hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị,
dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và
giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất
có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một
tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận
13

trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều
này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người
bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí
giao dịch cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hoá đặc biệt,
quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đo việc chuyển đổi thành tiền mặt kém
linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch
thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
5.2 Khách hàng.
Nhóm

Đặc điểm

Mong muốn

Tỷ lệ

khách hàng
TUỔI TRẺ - Người độc thân, tự - không gian sống riêng, đi 5%
TÀI CAO

lập, thành công sớm sớm về khuya dễ dàng, tự do
trong độ tuổi 25-32.

tụ tập bạn bè.

- Lương khoảng 800 - Đa phần chọn căn hộ có diện
-1.000 đô la

tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.

VÌ

- Vợ chồng gần ngũ - Thường cân nhắc kĩ, ra quyết 15%

TƯƠNG

tuần,

LAI CON

trưởng

EM

dụm mua nhà làm của cao cho những sản phẩm uy

có

con

thành,

tuổi định chậm nhưng khả năng tài
dành chính cao, sẵn sàng trả giá

để dành cho con sau tín, an toàn
này.

- Môi trường sống

- Thường cân nhắc kĩ, - Uy tín của chủ đầu tư
ra quyết định chậm
nhưng khả năng tài
chính cao, sẵn sàng trả
giá cao
cho những sản phẩm
uy tín, an toàn
14


ĂN NÊN

-

Gia

LÀM RA

khấm

đình

làm

khá, sau

ăn - Đa phần chọn diện tích nhà 18%
một lớn, gần trung tâm, khu cao

thời gian dành dụm cấp, nhiều tiện ích môi trường.
muốn đổi nhà cao cấp - Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ
hơn.
trả giá cao cho căn nhà lý
tưởng gần sông, giao thông
thuận tiện hay có
hướng hợp với mình
NGÔI

Vợ

chồng

trẻ

dành - Thường chọn nhà có diện tích 15%

NHÀ

dụm mua căn hộ đầu nhỏ hơn 80m2, có thể xa

MƠ ƯỚC

tiên cho cuộc sống

trung tâm, giá khoảng vài

riêng.

trăm triệu đồng.
- Giá và phương thức thanh
toánlà quan tâm hàng đầu

KINH

- Giới chuyên tìm hiểu - Tiềm năng của khu nhà.

DOANH

về khả năng sinh lời - Khả năng bán lại nhanh
của địa ốc.
chóng của sản phẩm đi mua.

ĐỊA ỐC

52%

6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở
sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng tài
chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện
nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì
vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật
về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống
sàn giao dịch.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), đến nay
đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

15


cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án
đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích
554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo
cáo và 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 20092015 với 110 dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn. 6 tháng đầu năm 2009 , diện
tích nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng
thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở
tên toàn quốc đạt khoảng trên 1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu
m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng
diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê
duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50%
vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70%
vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động
sản (BĐS) và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý
nghĩa xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hoá thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một
kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên
thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi
sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn.
Mặt khác, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là
một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy
động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có
thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp

ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng

16


kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các
doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho
bãi „.
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ cần
nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có
sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần
huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị
trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Sau 2
năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt
Nam đã có những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất
động sản. Tại buổi hội thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với
nền kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội
ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn nhiều hạn chế cần khắc
phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần vận
động theo đúng quỹ đạo của„ thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc
Tập đoàn bất động sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ
ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch
đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!. Những cam kết về tự do
hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều
kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier„ và kích thích các công ty dịch vụ
bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
“Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung tâm

và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát
triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền
kinh tế đất nước”, ông Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự phát triển mang tính

17


bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu hút một lượng vốn lớn trong tổng
đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn
cho vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng
(chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng chục dự
án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến
hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất
động sản Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ
rõ những yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền
kinh tế. Theo Gỗ. TSKH Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường
vốn đã được điều chỉnh khá mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và
công ty cổ phần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh
theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thị trường bất động
sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài chính và ngược lại. “Những lý
thuyết về thị trường bất động sản trước đây đã không còn phù hợp. Thực tế đang cần
những lý thuyết kinh tế mới về thị trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa thị trường
này và thị trường tài chính đóng vai trò quyết định”- ông Võ nhấn mạnh.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước.
Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Theo các
chuyên gia, việc Chính phủ công bố các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế
trong năm 2009 cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản “ấm lên”.
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.

Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản sụt
giảm. Theo thống kê của Ngfn hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn
bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng
vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. không những thế, tình hình
lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị
trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy.
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2010
18


Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong
năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn
hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm
mạnh và giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao
70; 45; 39 USD/m2 xuống còn 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của
công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn
cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Dự kiến,
nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt
bằng văn phòng. Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và
chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là
xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị
trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt
khoảng 20%/năm. Theo báo cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị
trường bán lẻ tiềm năng nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt
sàn bán lẻ không nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa
điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. “ địa bàn Hà
Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi
động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, kho

có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu
của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Trong năm 2009 và quý I/2010, thị trường bất động sản Có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.
Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty
bất động sản. Chẳng hạn như Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu
tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza
Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho
Hoàng Anh Gia Lai vay 5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. “ khu vực quận 2, giá nhà
đang nhích lên sau khi Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa
ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012
để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với
thị trường bất động sản. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, tình hình năm
19


2009 có thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ
trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ‚ kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên cứu
thị trường VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong
vài năm tới vẫn mờ mịt. Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác
định được khi nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục
hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung của ngành. Năm
2008 và sáu tháng đầu năm 2009, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%
nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn so với năm
2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành lần lượt là 52.2% và 72.2%.
Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể,
ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống
còn 8.32%. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường. Điều đáng lo

ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của năm 2007 lên 1.0 vào năm
2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối
cảnh hoạt động kinh doanh đang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều
áp lực thanh toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm mạnh trên
thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều có mức giảm giá khá
đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm qua.Mức tiết kiệm
của những người muốn mua nhà đang được tích gop nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế.
Do đó nhu cầu về không gian sống tốt hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
20


Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp. Nhiều chính sách
gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của
Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân
số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp
đôi đạt 46 triệu người vào năm 2025.
Trong năm 2009 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt hơn 14 tỷ đô
la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. đây là con số kỷ
lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối
với thị trường bất động sản trong nước
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm bất động sản
mới tăng lên.

Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 lan sang năm 2009 đã khiến cho nhu
cầu bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn do giá
nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép...).
Trong năm 2009 và 2010 ngành ngân hàng đã mở của thực sự thị trường thế chấp. Mặc dù
lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho
người muốn mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn
hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để
mua nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị trường chứng khoán
đã hồi phục nhanh chóng trong năm 2009 vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào thị trường
bất động sản trễ hơn so với dự kiến.
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản Một số các văn bản pháp luật
mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời gian tối đa là 50 năm.
21


Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi bổ sung điều 126
của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt kiều được mua nhà không hạn
chế từ ngày 01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một số cơ chế, chính
sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhập thấp theo đó:
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hành đến
hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các
trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề„
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu
tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho thuê mua đối với
người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.

1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ.
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua thị phần và năng
lực phân biệt riêng có của công ty.
Thị phần càng lớn công ty càng mạnh - xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt khác, vị thế cạnh tranh
càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về nghiên cứu và phát triển,
Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu - những thế mạnh vượt trội mà
các đối thủ không có được. Nói chung, công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh
tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ có vị thế cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là thể
hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt
nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh
tranh của doanh nghiệp trước hết phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp, đây là các
yếu tố nội hàm của mỗi doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công
nghệ, tài chính, nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp„.. một cách riêng biệt mà cần
đánh giá, so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng
một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên trong doanh nghiệp
được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng với các đối tác cạnh
22


tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp
phải tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có
thể thoả mãn tốt hơn các đòi hỏi của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách
hàng của đối tác cạnh tranh.
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn đầy đủ tất cả những
yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi thế về mặt này và có hạn chế về
mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải nhận biết được điều này và cố gắng phát
huy tốt những điểm mạnh mà mình đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách
hàng. Những điểm mạnh và điểm yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông
qua các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất,

nhân sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin„Tuy nhiên, để đánh giá năng lực cạnh
tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố phản ánh năng lực cạnh
tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện việc đánh giá bằng cả định
tính và định lượng.
Thị trường bất động sản là một thị trường có tỷ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong
ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực.
KẾT LUẬN
Nhìn chung, cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh.Hội nhập vào nền Kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây
dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị
trường bất động sản Việt Nam ra đời và tiếp tục phát triển.
Mặc dù ra đời non trẻ, hoạt động còn nhiều yếu tố manh mún, chưa cập nhật theo kịp tốc
độ phát triển của các nước trên thế giới, mặt khác, lại chịu sự ảnh hưởng sâu rộng của cuộc
suy thoai kinh tế, nhưng thị trường bất động sản VN dưới con mắt của nhà đầu tư vẫn đang
âm u và hứa hẹn 1 cuộc chuyển mình lớn trong tương lai.
Và muốn đạt được sự phát triển bền vững cho ngành, chúng ta cần phải khắc phục những
điểm yếu tồn tại: hoàn thiện chính sách quản lý của chính phủ, tạo điều kiện cho các nhà
đầu tư nước ngoài, và quan trọng nhất chính là sự tự ý thức thay đổi của mỗi doanh nghiệp
bất động sản hiện nay, nhất là tầm nhìn và chiến lược quản trị lâu dài trong tương lai góp

23


phần phát triển 1 ngành tiềm năng trong công cuộc xây dựng đất nước.

24