Phân tích thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

Phân tích thị trường Bất động sản Việt nam trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các
thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam
tuy tuổi đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát
triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau 3 năm kể từ khi Việt Nam
trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo.
Sự tiến bộ được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ
không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính
minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty
quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill,
Collier„ và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ
nhanh chóng. Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành bất động sản
thì công ty đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực
cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm
1


mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài.
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH.
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường
trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp
qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian
là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân
môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và
có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các
Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển

rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an
toàn và hiệu quả hơn. Việc Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày
21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
(trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở), điều đã thúc đẩy hơn sự phát triển của thị
trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động
sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này không
thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa
phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội và mật độ
dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất
lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị
trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị
trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hoá tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất
và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên
2


thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên
quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất
là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết
các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường
tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền
bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có
nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có
thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn

định.

1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha
hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Tỷ lệ đô thị hoá hiện nay dự kiến sẽ đạt tới
khoảng 45% vào năm 2025 ( 28% năm 2009). Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị sẽ
tăng nhằm đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến sẽ tăng từ 25 triệu năm 2009 lên 46 triệu
người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam
đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị
vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư
nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 27 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2010.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại
Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong năm 2008 và
nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/2009, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ
phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội
bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm. Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ
trung cấp thuộc dự án Hoàng Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương
3


1.000 -1.100 USD/m2.
+ Nguồn cung trên thị trường Bất động sản (phân loại theo Sản phẩm):
-

Thị trường văn phòng cho thuê: Theo CBRE, giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM,
Hà Nôi đã chạm đáy vào cuối năm 2009. Giá chào thuê của tất cả các phân hạng cao
ốc văn phòng đều đã mức giảm thấp nhất tại thởi điểm cuối năm 2009: 2,9% kể từ
thời điểm quý II/2009. Duy chỉ có Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn

31.562m2 đã đi vào họat động trong tháng 9/2009 đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Tuy nhiên,
hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so
với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao:
26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm
2010.

-

Thị trường mặt bằng bán lẻ: phân khúc này có dấu hiệu khả quan hơn. Hiện giá chào
thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương
mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng tại các tầng
lầu có vị trí thuận lợi. Dự kiến trong quý IV/2010 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh
thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) và Thr
Everich(Parkson) ở Q.11 tai TP HCM và Keangnam, Vincom, … tại Hà Nội sẽ cung
cấp thêm cho thị trường 156.338m2 mặt bằng.

-

Thị trường căn hộ dịch vụ: Phân khúc này vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm
giá thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà chung cư cao cấp (hạng
A) thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.

-

Thị trường căn hộ để ở: Phânn khúc này là điểm sáng duy nhất trogn toàn bộ bức
tranh thị trường Bất động sản Việt Nam. Các sản phẩm là căn hộ trung cấp phục vụ
cho các khách hàng mua để sử dụng ở được tìm mua khá nhiều tuy nhiên lượng cung
khá hạn chế. Trước tình hình đó, ngay trong quý I/2010, các chủ đầu tư đã bắt đầu

khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là nhiều dự án
mới đã được khởi công xây dựng. Đặc biệt, việc chênh lệch cung cầu đã dẫn tới giá
chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý
4


trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2. Nếu
tính từ năm 2008 đến quý IV/2009 đã có 106 dự án với gần 35.000 căn hộ được chào
bán. Số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ
là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ. Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án
đầu tư xây dựng trên địa bàn, ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp
tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu
đô thị mới. Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ
yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam
Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế
Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty
Geleximcó với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ
phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà, Khu đô thị mới Bắc An
Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An
Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha
của Tổng công ty xây dựng công trình Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất
động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và
tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
-

Sáu tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự án
đồng loạt được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung
và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2) và khu

Nam thành phố (quận 7).

-

Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm 2010 đang có sự chênh lệch khá lớn về
cung và cầu. Tổng số căn hộ còn để bán từ các dự án khoảng 2.467 căn, tập trung
chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng
bán ra hiện nay như Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Sky City Tower và Golden
Westlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A - khu đô thị mới nghĩa Đô„ cũng
đều nhắm đến thị trường trung và cao cấp.

Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ
5


diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý II/2010 chỉ có khoảng 500 căn có
giao dịch thành công, chiếm khoảng 45% tổng số căn còn để bán. Giá bán căn hộ trung bình
đã giảm so với quý I/2010. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 4% so với
quý I/2010. Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của
tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của
đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn,
thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều.
1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế
nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn
đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như sau:
-

Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý II nhưng đa

phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với quý I. Trong
đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất động sản.

-

Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều doanh nghiệp
trong lĩnh vực này được hưởng lợi.

-

Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus (www.stox.vn), 10
doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý II vẫn rơi vào những “tên tuổi” thuộc
nhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB, VNM„ và ngành có tốc độ tăng
trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất là bất động sản: 355%.

-

Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của
Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng.
Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có
nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa
chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ
cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội
thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải
“chiều lòng” các “thượng đế” của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để

6


người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua.

-

Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở
Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi
loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày
một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị
trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao.

-

Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất: là tốc độ tăng trưởng, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay
tới 6%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 8%/năm và
Hà Nội là 7%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để
ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài, đến hết tháng 3/2010, cả nước đã thu hút
được thêm 6,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng
29,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể
tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2009.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu
nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới
(WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về
BĐS.

Tuy nhiên các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn khá băn khoăn về sự thay đổi chính sách của
nhà nước khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt
Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay

đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.
Trên thực tế, với một loạt văn bản pháp luật liên quan tới Bất động sản đã ra đời trong vòn 1
năm qua, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật
7


Kinh doanh BĐS, cho thấy hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới đang
được mở ra theo chiều hướng ngày càng thông thoáng và hợp lý.
-

Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ
đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư
không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị
định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho
thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng
kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự
án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng
mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất
lớn để duy trì toàn bộ dự án.

-

Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho
phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự
án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự
án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. vì thế, việc
cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó
khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.

-

Vấn đề về cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm
dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp
đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã được cụ thể hoá trong
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu
ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách
hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy
động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây
xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực
hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ
hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và
khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu
chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong
8


hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của
khách hàng.
Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc chính
sách kích cầu của Chỉnh phủ. Cụ thể:
-

Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân
hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội do tâm lý người miền Bắc thường
ăn chắc mặc bền. Chính sách, giải pháp của Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ
diễn biến theo. Có vốn thị trường bất động sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm,
vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội.

-

Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực bất
động sản bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiều
bào của nước ngoài đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn. Năm nay, nhiều
người kỳ vọng những chính sách về tài chính có thể cải thiện tình hình thị trường
chứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của địa ốc. Thực tế đã chứng minh, năm
2006, 2007 thị trường chứng khoán là nhân tố tích cực để đẩy bất động sản đi lên.
Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến cũng bỏ ra hàng tỷ USD để đầu tư các dự án hạ
tầng cũng là cơ hội cho địa ốc phát triển.

Trong bối cảnh khó khăn chung, những người "nhát" chỉ ôm tài sản không chịu triển khai
dự án chính là cơ hội cho nhà đầu tư. Rất khó để nhận diện cơ hội đầu tư, thay vào đó có thể
tìm kiếm các nhà đầu tư thực sự bản lĩnh. Nhà kinh doanh có tầm nhìn phải dám nghĩ dám
làm bước ra từ khó khăn hôm nay để đón những luồng vốn mới nhằm có sản phẩm đáp ứng
thị trường.
2. Phạm vi cạnh tranh.
2.1.Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc
tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu “bắt tay” nhau để hợp lực thực hiện
dự án và nâng sức cạnh tranh, đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách
chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước.
-

Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản của các
9


Doanh nghiệp BĐS tại TP. HCM và Hà Nội chính là sự ra đời của các Tập đoàn. Ví
dụ: tại TP Hồ Chí Minh ra đời Tập đoàn Tam Phú vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4
DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP

địa ốc Đất Xanh, Công ty TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH
xây dựng Võ Đình. Sự chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không
phải là sự hợp tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ
phát triển ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và
những hạng mục liên quan.
-

TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, việc hợp
tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện nay quy mô của các
dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu
tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải
bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợp
tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến
thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức
cạnh tranh trước sự “tấn công” của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng
quan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM, Hà Nội nói riêng.
Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành
lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN
BĐS ở TP. HCM, Hà Nội cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ
mang lại nhiều cơ hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra
hình thức hợp tác hiệu quả. vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có
thể bắt tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được
thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng để kết hợp với
nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên doanh không bị
dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận dụng được thế mạnh của
từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần tài chính Công ty Đất Xanh
lo khâu tiếp thị, kinh doanh Công ty Đạt Gia phụ trách giải phóng mặt bằng và
Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công. Các DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa
ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác trong từng dự án. Việc hợp tác với các DN
nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu

10


cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và
nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác„ liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều
này hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP. HCM, Hà Nội có khả năng đáp ứng. Chính
vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
Kết luận:
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay tuy rất đa dạng và phong phú, tuy
nhiên hoạt động này bị ảnh hưởng và chi phối rất nhiều từ môi trường vĩ mô và môi trường
ngành.
a. Môi trường vĩ mô:
• Việt Nam đã kết thúc thập kỷ qua với tăng trưởng mạnh trong quý cuối, GDP Hà Nội
đạt 6,67 cao hơn mục tiêu đề ra là một điều đáng mừng. Năm nay, tăng trưởng GDP
Hà Nội được kỳ vọng quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10%. Kinh tế vĩ mô
ổn định sẽ tạo điều kiện cho nhà đất phát triển.
• Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng hoặc
chính sách kích cầu của Chỉnh phủ... Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản
cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà
Nội do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền. Chính sách, giải pháp của
Nhà nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo. Có vốn thị trường bất động
sản sẽ sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị
trường nguội.
• Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực bất
động sản bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiều
bào của nước ngoài đang đối mặt với tỷ lệ thất nghiệp tương đối lớn. Năm nay, nhiều
người kỳ vọng những chính sách về tài chính có thể cải thiện tình hình thị trường
chứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của địa ốc. Thực tế đã chứng minh, năm
2006, 2007 thị trường chứng khoán là nhân tố tích cực để đẩy bất động sản đi lên.
Ngoài ra, việc Chính phủ dự kiến cũng bỏ ra hàng tỷ USD để đầu tư các dự án hạ

tầng cũng là cơ hội cho địa ốc phát triển.

11


• Trong bối cảnh khó khăn chung, những người "nhát" chỉ ôm tài sản không chịu triển
khai dự án chính là cơ hội cho nhà đầu tư. Rất khó để nhận diện cơ hội đầu tư, thay
vào đó có thể tìm kiếm các nhà đầu tư thực sự bản lĩnh. Nhà kinh doanh có tầm nhìn
phải dám nghĩ dám làm bước ra từ khó khăn hôm nay để đón những luồng vốn mới
nhằm có sản phẩm đáp ứng thị trường.
• Điều đáng lưu ý là càng ngày thị trường bất động sản càng “nhạy” với chính sách.
Trong vòng hai năm qua, số lượng các chính sách được ban hành tác động vào thị
trường khá nhiều (về việc kinh doanh, thuế thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng bất
động sản). Có nhiều chính sách đã ra đời nhưng thiếu sự hướng dẫn thực hiện chi
tiết, nên luôn gây tâm lý chờ đợi, căng thẳng cho các nhà đầu tư và tác động không
nhỏ tới thị trường.
• Cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện, một loạt các dự án lớn như tuyến đường sắt từ Nam
Hồ Tây đi Ngọc Khánh đến Láng Hòa Lạc hay tuyến đường sắt Cao Viên - Ngọc
Hồi... Tất cả các tuyến đường này sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ấm
dần lên bởi giá bất động sản sẽ phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và thương hiệu.
b. Môi trường ngành:
• Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng chóng
mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất động sản
phát triển vào năm 2010. Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD,
trong khi đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD. Đây là một con số rất triển vọng
bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký.
• Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các bên
tham gia giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng thay
đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh
bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so

với Hà Nội.
• Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa công khai, minh bạch và
chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro trong các giao dịch, đặc biệt là nhà dự án. Muốn thị

12


trường bình ổn, không sốt nóng cục bộ, đóng băng, găm hàng tích trữ... cần phải xây
dựng chính sách hữu hiệu.

3. Phân tích các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần
đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty như Saigon Land, Sacomreal,
Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI)„ tại TP Hồ
Chí Minh, còn tại Hà Nội như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank, An
Bình, HUB,...
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương
hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm môi
giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và
tồn tại.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đang
bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ công ty
CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại TP.HCM, Hà Nội trong quý I vừa rồi đã tăng 12%
so với quý trước đó, đây là một tín hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế
dẫn đến hầu hết các công ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý I có tới gần 100.000m2 mặt bằng đã được cho thuê, chủ yếu tập
trung ở các cao ốc hạng A và C. Chủ yếu là các cao ốc hạng A đã đưa vào hoạt động ở đầu
quý I vừa rồi đến nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê
của tất cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý I/2009 đến
nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.

Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỷ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới
hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỷ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung
văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối
năm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách
hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những
13


yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. vì vậy, nguồn cung tăng, giá
cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi
trường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường
căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài
hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam.
Điểm giống nhau lớn nhất của các nhà kinh doanh Bất động sản thành công tại Hà Nội và
Thành phố Hồ Chí Minh đó là các nhà kinh doanh Bất động sản đều xây dựng được một
chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu
biết, thân thiện. Với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc làm đại
lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể cống hiến nhiệt huyết cho sản
phẩm.

Do đặc thù kinh doanh Bất động sản tại Hà Nội là việc hạn chế trong nguồn cung và ít tính
cạnh tranh hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh nên các nhà kinh doanh bất động sản thành
công tại Hà Nội chủ yếu là do có các mối quan hệ xã hội chặt chẽ và có khả năng luôn có
càng nguồn cung dồi dào (ở tất cả các phân khúc). Các nhà kinh doanh bất động sản thành
công tại Hồ Chí Minh lại có tập trung xây dựng và thực hiện công tác marketing bất động
sản để đạt được thành công, cụ thể như sau:
a.

Cách thức tiếp thị bất động sản

Cách thức tiếp thị tiếng "xèo xèo"
Đây là một cách thức xuất phát từ người Trung Quốc. Họ dọn món thịt bò hoặc hải sản
trong một cái xoong sắt nhỏ có cán nóng hổi, kêu xèo xèo hấp dẫn đến nỗi khiến khách
hàng chảy nước miếng và những ai nghe những âm thanh đó cũng bị tác động tương tự.
Món ăn trở nên ngoan miệng hơn chỉ vì tiếng xèo xèo đó.
Quan niệm này cũng áp dụng cho lĩnh vực bất động sản. Khách hàng có nhiều lựa chọn
trước khi quyết định mua một bất động sản nào đó và bất động sản của các nhà kinh doanh
Bất động sản thành công có nhiều đặc điểm tương tự với bất động sản của đối thủ. Họ luôn
tìm cách làm cho bất động sản của mình trông thật tuyệt vời hơn hẳn một món hàng tương
14


tự bằng cách truyền đạt một cách hiệu quả đến khách hàng tiềm năng độc đáo và nổi trội
của sản phẩm.
Họ cũng có thể lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của họ mà họcho là
khác biệt so với đối thủ. Thậm chí họ có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa
cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. Khi trưng bày
bất động sản, đây là những yếu tố mà họ muốn làm nỗi bật và nhấn mạnh. Hãy đảm bảo
rằng tất cả những ai nhìn thấy ngôi nhà đều nhìn thấy những đặc điểm này.
Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặt
tiêu cực. Họ luôn chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵn
những câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng của họ có thể hỏi, trong đó nêu bật những
điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực. Ví dụ, họ nêu rõ việc căn nhà
của họ ở gần khu bến xe công cộng. Trong tài liệu họ nói rõ "cách ba khu nhà" hoặc "cách
vài bước chân" hoặc "cách ga xe lửa khoảng 10 phút đi bộ", bất kể kiểu gì có vẻ hấp dẫn
nhất. Nếu bến xe công cộng không ở gần thì họ thường không đề cập đến.
b. Trưng bày bất động sản
Thậm chí các nhà đầu tư nhỏ nhưng thành công cũng nghiên cứu xem xét thuê một người

thiết kế nội thất để chuẩn bị cho một căn nhà đem trưng bày. Những khía cạnh thẩm mỹ
trưng bày một căn nhà có tầm quan trọng như vậy và điều này cũng đúng đối với hầu hết
các loại hình bất động sản. Nó tương tự như việc nếu có một nhà hàng bạn sẽ thường tự hỏi
" nhà hàng phải như thế nào để có thể hấp dẫn khách hàng?". Đó là bước đầu tiên, bởi vì
bạn phải lôi kéo được khách hàng vào nhà hàng trước tiên. Đối với bất động sản thì việc
làm cho khách hàng hài lòng trước tiên là phong cảnh ấn tượng. Khi họ đã hoàn thành bước
này họ sẽ tiếp tục thực hiện bước tiếp theo. Ngoài việc trưng bày bất động sản, họ thương
soạn những tài liệu trình bày qua đó ca ngợi những đặc điểm của bất động sản. Thông
thường, người chủ bất động sản nhỏ nào cũng đầu tư tiền vào việc giới thiệu so với mô hình
dự án. Họ thiết kế bài trình bày để thu hút khách hàng và khiến họ nghiêm túc xem xét sản
phẩm của nhà kinh doanh Bất động sản đó.
Bên cạnh việc trưng bày bất động sản, họ có thể trình bày bằng slide hoặc video, máy tính
đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí. Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc
họ muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào. Họ có thể chọn một trang web hay phần
15


mềm tương tác nhằm giúp khách hàng có thể xem một căn hộ hoặc một văn phòng từ nhiều
góc độ khác nhau và có thể nhìn thấy gì từ mọi cửa sổ. Một bài trình bài bằng Powerpoint
chỉ ra những phần khác nhau của ngôi nhà và nhấn mạnh một số thuộc tính của công trình.
Một bài trình bày như vậy không quá tốn kém và thật dễ dàng để tìm những nhà chuyên
nghiệp có thể tạo ra chính xác những gì anh ta muốn với giá có thể chấp nhận được.
Tài liệu, hình ảnh minh hoạ và mô hình cũng là những công cụ bán hàng cực kỳ cần thiết.
Nhà kinh doanh Bất động sản thành công luôn đảm bảo rằng nó thể hiện những đặc điểm
nổi bật nhất về ngôi nhà trên trang nhất cùng với một số câu chữ hấp dẫn hoặc một câu khẩu
hiệu như "anh đã xem phần còn lại, bây giờ hãy xem phần tuyệt với nhất". Hãy tạo ra những
câu hoặc cụm từ hấp dẫn, sự tuyên truyền mà nó tạo ra còn lớn hơn nhiều chi phí để tạo ra
nó. Họ cũng có thể làm cho khách hàng phải kinh ngạc bằng cách tạo ra một mô hình tỷ lệ
rất đẹp cho dự án. Các mô hình thường mạng lại nhiều hiệu quả nhất khi bất động sản là sự
phát triển gồm nhiều ngôi nhà hoặc các toà nhà. Một mô hình chỉ rõ địa điểm của các toà

nhà, đường sá và các khu vực dịch vụ có thể mang lại nhiều thông tin và hữu ích.
c. Các chiến lược quảng cáo
Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, và nhà kinh doanh
Bất động sản thành công thương đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả
mà họ muốn hướng đến. Khi đăng tin họ thường đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên
tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy
tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy.
d. Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng
Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị
thường tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng. Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên
một sân golf riêng, hãy tặng cho khách hàng một lượt chơi golf miễn phí để thu hút họ đến
chơi golf và mua thẻ hội viên câu lạc bộ và có thể nhìn qua các căn dành cho một gia đình ở
gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở gần đó có vị trí đẹp hơn.
Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến bán
hàng có hiệu quả. Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp các
nhà kinh doanh bất động sản bán được bất động sản. Đó là các nhà môi giới bất động sản và

16


các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhận được qua việc
tham gia bán hàng và cho thuê.
Nếu không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì họ đang cố gắng để
làm thì các nhà linh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ không thành công
trong việc thu hút khách hàng.
e. Tiếp thị đến người mua
Cho đến bây giờ, chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý
bán hàng có hiểu biết, thân thiện. Với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như
thế thì họ sẽ làm đại lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể công hiến
nhiệt huyết cho sản phẩm. Họ luôn đảm bảo rằng mình có đủ các công cụ để thực hiện công

việc hiệu quả. Hầu hết mọi người bán hàng có phản ứng rất thiện chí với những người bán
hàng có ích nhưng lại cảm thấy không thoải mái với những người quá huênh hoang tự cao.

4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế
quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia
nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây
khó khăn trong việc gia nhập thị trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật
về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện
tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham
gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh
nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và
nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi
17


ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ
phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không
đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và
có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để ngân hàng quyết định cho
vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng
đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh
nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề

tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước
ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các
hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt
Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng
đặt cọc, hợp đồng góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của
thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho
thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh„. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể
thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xoá bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc
biệt của hàng hoá bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở
mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính - tiền tệ của Nhà nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố
nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm
với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác
định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển
mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc
18


nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,„sẽ
đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu
cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hoá và giao dịch bất động sản trên
thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính
quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho
mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh
doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao

dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị
trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự
phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ
làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần
như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách
tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất
động sản tăng lên rõ rệt.
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của
các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn
thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm có
vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư
cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính
những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra
khỏi thị trường. Ví dụ khi một công ty có một dư án đầu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây
dựng là 05 năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên
việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Do đó việc công ty rút
lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

19


5.1. Sản phẩm.

Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DICH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà
cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng,

tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không
thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn
của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông
đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và
giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có
thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài
sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng
dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn
đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán
không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch
cao lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hoá đặc biệt,
quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đo việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh
hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực
hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
5.2 Khách hàng.
Nhóm

Đặc điểm

Mong muốn

Tỷ lệ

khách hàng

TUỔI TRẺ

- Người độc thân, tự lập, - không gian sống riêng, đi sớm về 5%
20


TÀI CAO

thành công sớm trong độ khuya dễ dàng, tự do tụ tập bạn bè.
tuổi 25-32.

- Đa phần chọn căn hộ có diện tích

- Lương khoảng 800 -1.000 nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm.
đô la
VÌ TƯƠNG

- Vợ chồng gần ngũ tuần, có - Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định 15%

LAI CON

con tuổi trưởng thành, dành chậm nhưng khả năng tài chính cao,

EM

dụm mua nhà làm của để sẵn sàng trả giá cao cho những sản
dành cho con sau này.

phẩm uy tín, an toàn

- Thường cân nhắc kĩ, ra - Môi trường sống
quyết định chậm nhưng khả - Uy tín của chủ đầu tư
năng tài chính cao, sẵn sàng
trả giá cao
cho những sản phẩm uy tín,
an toàn
ĂN NÊN

- Gia đình làm ăn khấm khá, - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần 18%

LÀM RA

sau một thời gian dành dụm trung tâm, khu cao cấp, nhiều tiện ích
muốn đổi nhà cao cấp hơn.

môi trường.
- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá
cao cho căn nhà lý tưởng gần sông,
giao thông thuận tiện hay có
hướng hợp với mình

NGÔI NHÀ Vợ chồng trẻ dành dụm mua - Thường chọn nhà có diện tích nhỏ 15%
MƠ ƯỚC

căn hộ đầu tiên cho cuộc hơn 80m2, có thể xa trung tâm, giá
sống

khoảng vài trăm triệu đồng.

riêng.

- Giá và phương thức thanh toánlà
quan tâm hàng đầu

KINH

- Giới chuyên tìm hiểu về - Tiềm năng của khu nhà.

DOANH

khả năng sinh lời của địa ốc.

ĐỊA ỐC

- Khả năng bán lại nhanh chóng của
sản phẩm đi mua.
21

52%


6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới, nguồn cung nhà ở
sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua sản phẩm phù hợp khả năng tài
chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay,
sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy,
lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà
ở có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao

dịch.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), đến nay đã
có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho
sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn 2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký
thực hiện trong 2 năm 2009-2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha,
giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19
tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110
dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn. 6 tháng đầu năm 2009 , diện tích nhà ở trên
toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị tăng thêm 11,4 triệu m2,
tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt
khoảng trên 1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình
quân nhà ở cả nước đạt 12,2 m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với tổng
diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê
duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50%
vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70%
vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản
(BĐS) và các đối tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý
nghĩa xã hội.

22


6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hoá thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một
kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên
thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ lợi nhuận. Khi
sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn.

Mặt khác, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là
một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy
động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có
thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp
ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng
kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh
nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi „.
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ cần
nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có sẵn
một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy
động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị
trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Sau 2 năm
Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã
có những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản.
Tại buổi hội thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền kinh tế
Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 26/12 vừa
qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn
nhận một cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng
quỹ đạo của„ thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất
23


động sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị
trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên
nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!. Những cam kết về tự do hoá thị trường
khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển

tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier„ và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản
trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
“Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để thay thế các trung tâm và
cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển để
đáp ứng nhu cầu cho một thị trường giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất
nước”, ông Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự phát triển mang tính
bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu hút một lượng vốn lớn trong tổng
đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị gia tăng lớn. Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho
vay đầu tư bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng
(chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng chục dự
án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn đăng ký lên đến
hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả năng sinh lợi của thị trường bất
động sản Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam cũng chỉ
rõ những yếu kém cần khắc phục để thị trường này trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh
tế. Theo Gỗ. TSKH Đặng Hùng Võ, trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã
được điều chỉnh khá mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty
cổ phần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh theo, liên
thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thị trường bất động sản, luôn kéo
theo sự thăng hay trầm của thị trường tài chính và ngược lại. “Những lý thuyết về thị trường
bất động sản trước đây đã không còn phù hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế
mới về thị trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa thị trường này và thị trường tài chính
đóng vai trò quyết định”- ông Võ nhấn mạnh.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn các năm trước.
Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Theo các
24


chuyên gia, việc Chính phủ công bố các giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế

trong năm 2009 cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản “ấm lên”.
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản sụt
giảm. Theo thống kê của Ngfn hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS của toàn
bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng 4 xuống còn 115,500 tỷ đồng
vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn hệ thống. không những thế, tình hình
lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường
bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như vậy.
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2010
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong
năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ
chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh
và giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45;
39 USD/m2 xuống còn 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư
vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng
mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn
phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.
Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp, thị
trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là xu hướng bùng nổ của
năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam
vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo
cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng nhất
thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các
doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá
cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. “ địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm
dao động từ 65-150 USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi
động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, kho
25