Đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam so sánh giữa thị trường bất động sản hà nội và hồ chí MInh

Đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
So sánh giữa thị trường Bất Động Sản Hà nội và Hồ Chí MInh

BÀI LÀM

I/ Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:

Marketing ngày nay là một bộ phận quan trọng trong hoạt động sản xuất- kinh
doanh. Có thể nói một sản phẩm hoặc một dự án kinh doanh có thành công hay không phụ
thuộc cơ bản vào việc Marketing như thế nào.
Vai trò của Marketing quan trọng như vậy, thế nhưng Marketing là gì? Câu hỏi này
đã được rất nhiều tác giả trả lời với những cách thức khác nhau nhưng bản chất thì không
khác nhau, ví dụ:
“ Marketing là quá trình quản lý gồm: xác định, dự đoán và thỏa mãn nhu cầu của
khách hàng một cách có hiệu quả (có lợi nhuận? đạt được mục tiêu của tổ chwucs đặt ra)” –
The Chartered Intitute of Marketing.
“Marketing là quá trình kế hoạch hóa và thực hiện những ý niệm, định giá, khuếch
trương, và phân phối những ý tưởng, sản phẩm và dịch vụ nhằm tạo ra những trao đổi với
mục đích thỏa mãn mục tiêu của các cá nhân và tổ chức” – Hiệp hội Marketing Hoa kỳ.
“ Mục tiêu của một doanh nghiệp không phải là thu lợi nhuận . Mục tiêu của doanh
nghiệp là phục vụ khách hàng. Kết quả của việc đó là doanh nghiệp thu được lợi nhuận.” –
john Fzazer Robinson 1998.

Như vậy với ba khái niệm nêu trên của những tác giả và tổ chức nổi tiếng đã cho cho
chúng ta thấy các khái niệm này này đều có một điểm chung về đối tượng cần hướng tới là
khách hàng. Khách hàng và đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng chính là bản chất của
Marketing.


Để phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản, trước tiên chúng ta xem xét khái niệm kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở hiểu những

khái niệm đó, chúng ta sẽ đi sau phân tích thực trạng thị trường bất động sản của Việt nam,
áp dụng mô hình PESTLE và mô hình phân tích năm lực lượng cạnh tranh trong Markrting
để tìm ra những cơ hội, thách thức thị trường bất động sản Việt nam.
Bất động sản: là tài sản gắn liền với đất, không thể di dời, tháo dỡ như nhà cửa, đất
đai, nhà xưởng, văn phòng…
Thị trường bất động sản: là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa
bàn nhất định và trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch
bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp … trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định, hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân thủ các quy luật
của thị trường, đồng thời chịu sự tác động mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật, phong tục tập
quán của mỗi vùng, mỗi quốc gia.
Các loại hàng hóa trong thị trường bất động sản bao gồm hai loại là: bất động sản
xây dựng và một số bất động sản đặc biệt như công trình văn hóa, đình, đền, chùa, miếu,
phủ… Trong đó, bất động sản xây dựng là các loại nhà, công trình xây dựng phục vụ nhu
cầu để ở như: chung cư, nhà biệt thự, nhà chia lô, nhà liền kề và các nhu cầu sử dụng khác
như: văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, khách sạn, khu nghỉ dưỡng…
Thị trường bất động sản bao gồm hai loại thị trường là: Thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp: là thị trường tạo lập hàng hóa bất động sản. Hoạt động của thị
trường dựa trên sự trao đổi giữa người đầu tư tạo lập ra bất động sản và người mua. Những
người đầu tư, tạo lập hàng hóa bất động sản gồm các tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện
đầu tư bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản.
Thị trường thứ cấp: là thị trường mua đi bán lại các loại bất động sản. Hoạt động trên
thị trường thứ cấp chịu sự quản lý luật dân sự, luật thương mại. Sự trao đổi hàng hóa bất
động sản tương tự như sự trao đổi các hàng hóa thông thường khác.


Trong một nền kinh tế thị trường hoàn chỉnh, thị trường bất động sản cùng với thị
trường vốn và thị trường lao động đóng vao trò quan trọng, đảm bảo cho nền kinh tế theo cơ
chế thị trường hoạt động ổn định, xuyên suốt, thúc đẩy giao lưu kinh tế, mở rộng sản xuất,

tăng trưởng kinh tế. Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được đề cập năm 1993
với việc ra đời Luật đát đai năm 1993, theo đó qui địnhk đất đai thuộc sở hữ toàn dân, do
nhà nước đại diện quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân.
Thị trường bất động sản Việt nam có thể thấy qua một vài gia đoạn nổi bật sau đây:
Trước năm 1996: Thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn sơ khai, hàng
hóa cho thị trường chủ yếu là đất ở, nhà gắn liền với đất ở, nhà chia lô. Trong giai đoạn này
hệ thống văn bản pháp luật còn chưa hoàn chỉnh, hoạt động quản lý của nhà nước chưa thể
theo kịp diễn biến thị trường. Các hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra dưới hình thức trao
tay, giữa các cá nhân với nhau. Hệ thống văn bản pháp luật chủ yếu là Luật đất đai năm
1993, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí trước bạ nhà đất.
Năm 1996: Được đánh dấu bằng việc Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD) được
chỉ định xây dựng khu đô thị Bắc Linh Đàm. Sự thành công của đô thị này đã mở ra một
thời kỳ mới cho thị trường bất động sản. Sự xuất hiện của một loại hàng hóa mới: nhà
chung cư cao tầng, nhà biệt thự liền kề, một phong cách sống mới xuất hiện tâm lý người
Việt nam. Với sự ra đời hàng loạt khu đô thị mới sau năm 1996, thị trường bất động sản đã
có thêm một nguồn cung hàng hóa mới.Ngoài ra, việc ra đời khu đô thị mới cũng đánh dấu
thời kỳ các doanh nghiệp tổ chức kinh tế được chính thức tham gia thị trường bất động sản
dưới vai trò là nhà cung cấp.
Cuối năm 2004: Luật đát đai năm 2003 chính thức đi vào hoạt động. Cùng với một
loạt các nghị định hướng dẫn thi hành luật đã tạo ra cho thị trường bất động sản một khung
pháp lý tương đối vững chắc.
Năm 2007: Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành. Luật kinh
doanh bất động sản có những điểm mới như: Quy định tỷ lệ vốn của các chủ đầu tư được
phép huy động cho dự án dưới hình thức đặt cọc, quy định về năng lực tài chính đối với chủ
đầu tư được phép tham gia phát triển dự án bất động sản. Với việc bắt buộc các giao dịch


bất động sản phải thực hiện qua sàn giao giao dịch sẽ giúp cho thị trường bất động sản Việt
nam ngày càng được minh bạch hóa.

Trên đây là một số khái niệm cơ bản về marketing và khái quát thị trường bất động
sản Việt nam qua các giai đoạn. Sau đây chúng ta sẽ sử dụng các mô hình để phân tích, tìm
ra những cơ hội, thách thức.

Phân tích môi trường chung: (Mô hình Pestle)
TT
1

Yếu tố

Nội dung

Luật pháp. - Chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý
của chính quyền địa phương.
- Luật đất đai, các nghị định chính sách hay thay đổi, gây khó khăn
cho các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản.

2

Chính trị - Quy hoạch phát triển cho mỗi khu vực và cả nước thiếu tính nhất
quán, chưa đồng bộ, tầm nhìn chưa dài.
-Quản lý giữa các tỉnh, thành phố về lĩnh vực kinh doanh bất động
sản rất khác nhau, thông thường hiện nay các thành phố lớn thì hoạt
động này phát triển và bài bản hơn so với các tỉnh thành nhỏ.

3

Kinh tế

- Tình hình hình kinh tế thế giới, Việt nam: Khi kinh tế thế giới ổn

định và phát triển, nhu cầu đầu tư của nước ngoài vào Việt nam
tăng dẫn đến cơ hội đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển
nhanh, mạnh. Năm 2008 là một điển hình, khi tình hình kinh tế thế
giới giảm sút, thị trường bất động sản cũng trầm lắng nhưng đến
năm nay tình hình kinh doanh bất động sản đã hồi phục và có xu
hướng tăng nhanh. (Theo CBRE).
- Yếu tố lạm phát, tăng trưởng: ảnh hưởng không nhỏ tới thị
trường này, đây là điều đương nhiên vì tài chính biến động thì việc


sử dụng các sản phẩm và dịch vụ cũng phair thay đổi cho phù hợp
với giá cả và khả năng tài chính.
- Việt Nam là thành viên WTO: Việt Nam gia nhập WTO là một cơ
hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư
nước ngoài đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có
mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
4

Văn hóa - Quan niệm mỗi vùng miền, yếu tố dân số, cơ cấu giới tính, cơ cấu
- xã hội

độ tuổi, cơ cầu ngành nghề cũng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động
kinh doanh bất động sản, các sản phẩm bất bất sản sẽ khác nhau.

5

Môi trường - Môi trường khí hậu, thổ nhưỡng, địa lý của từng vùng khác nhau
cũng tác động tới thị trường bất động sản.

6

Công nghệ - Công nghệ thông tin: Tác động không nhỏ tới thị trường bất động
sản, công nghệ thông tin nhanh và hiện đại như ngày nay, các thông
tin bất động sản nhanh chóng đến được với khách hàng và ngược
lại khách hàng dễ dàng tiếp cận với các sản phẩm bất động sản trên
thị trường.
Nguyên nhiên vật liệu xây dựng: Công nghệ sản xuất ra các nguyên
nhiên vật liệu phục vụ cho xây dựng ngày càng phát triển dẫn tới
việc cung ứng các sản phẩm bất động sản nhanh hơn, chi phí thấp,
thời gian rút ngắn hơn nhiều so với trước đây để đưa một sản phẩm
BĐS ra thị trường.

Phân tích môi trường ngành: (mô hinhg năm lực lượng cạnh tranh)
Bên cạnh việc phân tích môi trường chung thì việc phân tích môi trường ngành là rất
cần thiết để nhìn ra được cơ hội và thách thức của hoạt động kinh doanh bất động sản:
TT
1

Yếu tố

Nội dung

Người mua - Đó là các tỏ chức, cá nhân, các thành phần trong xã hội.


BĐS

- Với sự phát triển của kinh tế, xã hội, văn hóa và dân số (trên 85
triệu người) thì nhu cầu mua BĐS ngày càng nhiều, đa dạng.

2

Người tạo lập - Đó là các tỏ chức, cá nhân
hàng hóa BĐS - Với việc Việt Nam ra nhập WTO thì những người tạo lập hàng
hóa bất động sản ngày càng nhiều, ngày càng chuyên nghiệp.

3 Sản phẩm
thay thế

- Sản phẩm thay thế hoạt động kinh doanh bất động sản chính là
các sản phẩm khác nhau cảu bất động sản, từ nhà liền kề sang
nhà chung cư chẳng hạn.

4

Đối thủ

Thị trường bất động sản Việt nam còn mới (non trẻ), cơ hội kinh

tiềm tàng

doanh lớn, lợi nhuận trong giai đoạn này khá cao, khách hàng
nhiều với nhu cầu rất lớn…Vì vậy, các đối thủ cạnh tranh tiềm
ẩn, trong thời gian tới sẽ tham gia vào ngành và phân chia thị
phần trên thị trường là rất lớn, đặc biệt là các Tổng Công ty và
đối thủ nước ngoài.

5

Đối thủ

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản Việt nam có sự

hiện tại

cạnh tranh nội bộ ngành là rất lớn. Việt Nam hiện có trên 6.900
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó,
chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, kế đó là các Tập đoàn tư
nhân, Tổng công ty thuộc nhà nước đang có xu thế phát triển
thành tập đoàn và một lượng không nhỏ các đối thủ cạnh tranh là
các doanh nghiệp, tập đoàn nước ngoài với các thương hiệu nổi
tiếng như CBRE, SaVill với tiềm lực kinh tế hùng hậu.

Kết luận : Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành tại Việt nam cho thấy
những cơ hội hiện tại và những cơ hội tiềm năng cho hoạt động kinh bất động sản tại Việt
Nam là rất lớn. Với nền kinh tế phát triển nhanh thì cơ hội kinh doanh thì cơ hội cũng rất
nhiều, sản phẩm bất động sản phong phú, đang trong quá trình hình thành và phát triển, lợi
nhuận cao. Điều đó cũng có nghĩa là là thách thức cũng rất lớn, chính sách của Nhà nước


thay đổi nhiều để thích ứng và điều chỉnh thị trường, các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh
vực này lớn, cạnh tranh gay gắt, tiềm lực tài chính phải lớn.
Với cách phân tích như vậy thì cơ marketing đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản tại Việt nam là rất lớn nhưng thác nhức cũng rất nhiều. Thành công sẽ đến với những ai
dám đối mặt với những thách thức đó.

II/ Nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt
Nam hiện nay. Sự khác nhau giữa thị trường BĐS Hà Nội & TPHCM.
Thị trường bất động sản là một thị trường có vai trò và vị trí quan trọng trong nền kinh tế

quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần quan trọng đối với nền kinh tế xã
hội, tạo khả năng thu hút nguồn vốn cho đầu tư phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng
sinh lợi của thị trường bất động sản Việt nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến
mạnh vào thị trường này.
Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên không phải cá nhân, tổ chức nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích marketing
bất động sản. Vì thế chỉ có những ai khai thác và vận dụng tốt marketing vài trong hoạt động kinh
doanh bất động sản thì người đó sẽ thành công.
Để kinh doanh bất động sản thành công thì ít nhất cũng phải hieeurdd]ơcj điểm mạnh, điểm
yếu, cơ hội và thách thức là như thế nào, để từ đó đưa ra các giải pháp tối ưu. Muốn vậy thông qua
phân tích chung (pestle), phân tích ngành (5 lực lượng ct) để tìm ra những cơ hội và thắc thức.
Đồng thời phải phân tích những mặt mặt và yếu của đơn vị, tổ chức kinh doanh của mình để tìm ra
những điểm mạnh và điểm yếu. Bên cạnh đó cong phải xem xét các yếu tố về tài chính, nhân lực...
Nói chung Việc phân tích như vậy chính là phân tích SWOT để đưa ra quyết định kinh
doanh được đúng đắn nhất, hiệu quả nhất.
Có thể nói, phương pháp để kinh doanh thành công là phải “ biết mình, biết người”, nghĩa là
mức độ thành công tùy thuộc vào việc chất lượng xây dựng và thực hiện chiến lược kinh doanh.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lưu ý một số điều kiện sau đây:


1. Phải có kiến thức và am hiểu về bất động sản:

Hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như kinh doanh các ngành nghề khác, bên
cạnh sự hiểu biết về môi trường vĩ mô, điều kiện cơ bản đó là bạn phải có kiến thức và am
hiểu về lĩnh vực mà mình tham gia đầu tư. Càng hiều biết nhiều thì khả năng thành công
càng lớn. Trong mỗi giai đoạn phải có một cách thức đầu tư và kinh doanh khác nhau nhưng
nhất khoát phải xây dựng một chiến lược dài hạn cho lình vực bất động sản, không thể kinh
doanh chụp giật trong ngắn hạn được nếu muốn xây dựng thương hiệu, một vị trí cao trên
thị trường bất động sản. Trong kinh doanh thường có yếu tố đặc thù, yếu tố chgu kỳ mà nhà
đầu tư kinh doanh cần phải tìm ra nhất là thị trường bất động sản. Tiềm năng phát triển của

lĩnh vực bất động sản là rất lớn, đó chính là cơ hội mà nhà đầu tư cần năm lấy và phát huy
năng lực của mình.
Bên cạnh đó phải am hiểu về luật pháp nói chung, luật pháp trong lĩnh vực bất động
sản, luôn cập nhật những quy định đó cho hoạt động kinh doanh một cachs kịp thời.
Trong lĩnh vực kinh doanh nói chung và bất động sản nói riêng thì việc am hiểu văn
hóa vùng miền nơi kinh doanh là quan trọng để thành công. Phải thực sự coi trọng việc
nghiên cứu văn hóa trước khi đầu tư.

2. Có kiến thức về tài chính.

Bản chất của kinh doanh nói chung là kinh doanh tiền, vì thế nếu không quản lý và
cân đối được dòng tiền thì không thể đầu tư thành công được. Hầu hết những doanh nhân
thành công đều là những người am hiểu về tài chính hoặc có người hỗ trợ về tài chính là
người giỏi.
Đầu tư kinh doanh bất động sản thường đỏi hỏi một lượng tiền lớn với chu kỳ đầu tư
lâu dài . Do vậy, cần phải cân nhắc và tính toán kỹ về nguồn tài chính trước khi quyết định


đầu tư là rất quan trọng, phải giải được bài toán về dòng tiền thì cơ hội thành công mới
mong đạt được.
Kinh doanh bất động sản có nhiều cơ hội nhưng nhiều rủi ro, nhưng đã kinh doanh
bất động sản thì phải chấp nhận rủi do, vì rủi ro nhất chính là không dám đối mặt với rủi ro.
3. Phải có thông tin:

Trong nền kinh tế thị trường nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, thông
tin luôn luôn là sức mạnh. Ai có thông tin trước là người đó có cơ hội chiến thắng lớn hơn
nhiều. Đối với bất động sản, muốn có thông tin thì nhất khoát phải có quan hệ tốt với cơ
quan quyết định về chính sách, chế độ. Ví dụ khi mở đường, qui hoạch...
Ngoài các thông tin chung, thì các thông tin ngành cũng rất quan trọng, biết được đối
thủ để có chính sách thích hợp nhất.

Trên đây là một số lưu ý về các điều kiện để kinh doanh bất động sản thành công. Yếu tố
marketing chiến lược thể hiện rất rõ vai trò quan trọng để kinh doanh thành công.

Sau đây là mộ số khác biệt về thị trường bất động sản tại Hà Nội và Sài Gòn.

Tiêu chí so sánh

Nguồn cung

Hà nội

TP. Hồ Chí Minh

Trước đây ít hơn do quỹ Quỹ đất có thể sẽ được mở
đất ít và thời gian thực hiện rộng trong tương lai. Hiện
các dự án kéo dài hơn . nay diện tích cũng rất lớn.
Nhưng nay diện tích Hà
Nội đã tăng lên rất nhiều
do mở rộng thủ đô.

Nguồn vốn

Nguồn vỗn nhàn rỗi nhiều

Sử dụng vốn vay ngân

sử dụng để mua BĐS

hơn do thói quen tiết kiệm hàng nhiều hơn, cách sống
cao hơn. Vì vậy, nguồn vốn cũng như quan niệm khác

để đầu tư mua bất động sản người Hà Nội (yếu tố văn
chủ yếu sử dụng vốn tự có

Khách hàng

Marketing

Kỹ càng, cẩn thận

Chưa

được

chú

hóa).

Thoáng hơn

trọng Có phần chuyên nghiệp

nhiều, thiếu tính chuyên hơn so với Hà Nội.
nghiệp
Mặt bằng giá

Cao hơn

Rẻ hơn

Từ một vài sự khác biệt đã nêu ở trên cho thấy, để thành công trong kinh doanh bất
động sản tại mỗi một thị trường khác nhau cần có một chiến lược kinh doanh khác nhau.
Đặc biệt lưu ý tới yếu văn hóa vùng miền.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
-

Bài giảng của Cô giáo và giáo trình của Grigg.

-

Giáo trình Markiting của Đại học KTQD.

-

Tài liệu nghiên cứu của AMC.

-

Các thông tin được lấy trên các trang Web của Việt nam như: Vnexpress.net/
vneconomy.vn/ cafef.vn/ laodong.com.vn/ diaoconline.vn