Nhận định về marketing trong lĩnh vực bất động sản ở việt nam

Nhận định về Marketing trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam

LỜI GIỚI THIỆU
Lĩnh vực Bất động sản nói chung trong hơn một thập niên trở lại đây đã trở nên một chủ
đề 'nóng hôi hổi' ở Việt Nam. Một minh chứng rõ nét nhất mà chúng ta vẫn thường thấy
tác giả của nhiều cuốn sách, nhiều bài báo coi Bất động sản là một trong bốn nhân tố thu
hút nhiều nhất lượng tiền trong người dân Việt: Vàng – Bất động sản – Chứng khoán –
Ngân hàng.
Tôi xin phép được mở đầu như vậy trên cơ sở những kinh nghiệm thực tế, những trải
nghiệm mà tôi đã may mắn (hay không may mắn) được mắt thấy, tai nghe. Sự thật là Bất
động sản ở đất nước chúng ta đã sản sinh ra rất nhiều triệu phú, thậm chí tỷ phú tiền đô-la
Mỹ. Đây là thực tế đã diễn ra tại nhiều quốc gia trên thế giới mà điển hình và gần nhất có


lẽ phải kể đến quốc gia đông dân nhất Trung Quốc. Những gì mà đất nước chúng ta đã và
đang trải qua trong lĩnh vực bất động sản đã từng xảy ra tại Trung Quốc.
II

Một vài nhận định về Marketing trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối
với nền kinh tế quốc dân. Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường
bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh
vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường
bất động sản quả là không đơn giản. Đặc biệt đối với thực trạng thị trường hiện nay, việc
này cũng giống như chuẩn trị một cơn bệnh của thị trường, người tìm ra liều thuốc đúng
nhất và nhanh nhất chính là người thẩy giỏi và chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tiên
phong trên thị trường bất động sản.
Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó. Tuy nhiên
không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của marketing
bất động sản. Nói cách khác, nó chưa thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng

không quá dồi dào về nguồn vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu
marketing.
Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có kinh nghiệm và
kiến thức chuyên sâu. Do đó, các dịch vụ marketing cho bất động sản thường đi kèm với
các công ty kinh doanh các dịch vụ bất động sản.
III

Đánh giá sự phát triển của bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây

Có nhiều cách, tiêu thức để đánh giá mức độ phát triển của thị trường bất động sản Việt
Nam trong 10 năm gần đây nhưng ta có thể chia làm 02 giai đoạn chính:
1. Giai đoạn 2001 – 2003: Thị trường bùng nổ
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá
cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên
gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới,
cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số


nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh
tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và
nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia
tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả
năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
2. Giai đoạn 2003 – nay: thị trường đóng băng (2003 – nay)
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng
băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước.
Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm
56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện
sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Có thể đánh giá một số
nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản do các nguyên

nhân sau:


Cầu giảm mạnh: Giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở mức quá cao so với thu
nhập thực tế. Người dân kỳ vọng giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới;
Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và
cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa
và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay.



Cung tăng nhanh: Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia, giá chung cư cao
cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá trị thật, còn nếu
xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000 đồng/m2 và
theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào khoảng 3 – 4 triệu
đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn là quá cao so
với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Điều này dẫn tới việc
ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia tăng nhanh chóng.



Nhà nước áp dụng các biện pháp can thiệp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt
chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà


nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về
đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích
tăng trưởng kinh tế.
IIII Các

yếu tố ảnh hưởng đến marketing bất động sản

1. Môi trường vĩ mô
Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp với bản thân công ty và những
khả năng phục vụ khách hàng của nó, tức là những người cung ứng, những người môi
giới marketing, các khách hàng, các đối thủ cạnh tranh và công chúng trực tiếp. Môi
trường vĩ mô là những lực lượng trên bình diện xã hội rộng lớn hơn, có ảnh hưởng đến
môi trường vi mô, như các yếu tố nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, kỹ thuật, chính trị và văn
hóa. Trước tiên ta hãy nói về môi trường vĩ mô của công ty rồi sau đó sẽ xem xét môi
trường vi mô.


* Môi trường nhân khẩu: Lực lượng đầu tiên của môi trường cần theo dõi là dân số, bởi
vì con người tạo nên thị trường. Những người làm Marketing quan tâm sâu sắc đến quy
mô và tỷ lệ tăng dân số ở các thành phố, khu vực và quốc gia khác nhau, sự phân bố tuổi
tác và cơ cấu dân tộc, trình độ học vấn, mẫu hình hộ gia đình, cũng như các đặc điểm và
phong trào của khu vực. Chúng ta sẽ nghiên cứu những đặc điểm và xu hướng chủ yếu về
nhân khẩu và minh họa những hàm ý của chúng đối với việc lập kế hoạch Marketing. Các
nhân tố của môi trường nhân khẩu bao gồm:
Tốc độ tăng của dân số: Tốc độ tăng của dân số là không ngừng trong khi nguồn tài
nguyên của đất nước có hạn, không thể đảm bảo cung cấp cho cuộc sống của số lượng
người gia tăng.
Cơ cấu tuổi của dân số: Đó là những dấu hiệu cho biết những loại sản phẩm và dịch
vụ nào sẽ có nhu cầu lớn trong vài năm tới, mỗi nhóm có một số nhu cầu sản phẩm và
dịch vụ nhất định, những sở thích về phương tiện truyền thông và hình thức bán lẻ, sẽ
giúp các người làm Marketing xác định chi tiết hơn những hàng hóa tùng ra thị trường
của mình.
Dân tộc: Mỗi nhóm dân cư có những mong muốn nhất định và những thói quen mua
sắm nhất định.

Trình độ học vấn: Việc nghiên cứu theo trình độ học vấn giúp cho người làm
marketing có thể phân khúc thị trường một cách chính xác, tạo được hiện quả trong
kinh doanh.
* Môi trường kinh tế: Thị trường cần có sức mua và công chúng. Sức mua hiện có trong
một nền kinh tế phụ thuộc vào thu nhập hiện có, giá cả, lượng tiền tiết kiệm, nợ nần và
khả năng có thể vay tiền. Những người làm Marketing phải theo dõi chặt chẽ những xu
hướng chủ yếu trong thu nhập và các kiểu chi tiêu của người tiêu dùng.
Phân phối thu nhập: Yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của marketing.
Ví dụ trong nền kinh tế tự cấp tự túc đại bộ phận dân cư làm nông nghiệp đơn thuần.
Họ dùng hầu hết sản phẩm làm ra và đem trao đổi số còn lại để lấy hàng hóa và dịch
vụ. Họ tạo ra ít cơ hội cho người làm Marketing.


Trong nền kinh tế tự túc tuyệt đại bộ phận dân cư làm nông nghiệp đơn thuần. Họ tiêu
dùng hầu hết sản phẩm làm ra và đem trao đổi số còn lại để lấy những hàng hóa và dịch
vụ đơn giản. Họ tạo rất ít cơ hội cho những người làm Marketing. Đối với nền kinh tế thị
trường thì hàng hóa được tạo ra theo nhu cầu của khách hàng, lúc này hàng hóa nhiều và
đa dạng. Lúc này thị trường tạo nhiều điệu kiện để Marketing phát triển.
Tiết kiệm, nợ, khả năng vay tiền: Việc chi tiêu của người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của
việc tiết kiệm, nợ nần và khả năng vay tiền. Những người làm Marketing phải theo dõi
kỹ lưỡng mọi biến động lớn trong thu nhập, giá sinh hoạt, lãi suất, các kiểu tiết kiệm
và vay tiền, bởi vì chúng có thể có ảnh hưởng lớn, đặc biệt là đến những công ty,
những sản phẩm có mức độ nhạy cảm cao đối với thu nhập và giá.
* Môi trường tự nhiên: Bao gồm nguyên liệu, năng lượng và tài nguyên không khí, đất
và nước. Mối lo lắng của công chúng đã tạo ra một cơ hội Marketing cho những công ty
nhạy bén. Nó đã tạo ra một thị trường lớn cho các giải pháp kiểm soát ô nhiễm, như tháp
lọc khí, các trung tâm tái sinh và hệ thống bãi thải
* Môi trường công nghệ:
Một lực lượng quan trọng nhất, định hình cuộc sống của con người là công nghệ. Mỗi công
nghệ đều tạo ra một hậu quả lâu dài quan trọng mà không phải bao giờ cũng có thể thấy

trước được. Người làm Marketing phải theo dõi những xu hướng sau đây trong công nghệ.
Sự tăng tốc của việc thay đổi công nghệ
Những cơ hội đổi mới vô hạn
Thay đổi ngân sách nghiên cứu và phát triển
Quy định về thay đổi công nghệ ngày càng chặt chẽ
Những người làm Marketing cần hiểu rõ là môi trường công nghệ luôn thay đổi và nắm
được những công nghệ mới đó có thể phục vụ nhu cầu của con người như thế nào. Họ cần
hợp tác chặt chẽ với những người làm công tác nghiên cứu và phát triển để khuyến khích
họ nghiên cứu hướng theo thị trường nhiều hơn. Họ phải cảnh giác với những hậu quả


không mon muốn của mọi đổi mới có thể gây thiệt hại cho người sử dụng và tạo ra sự mất
tín nhiệm cùng thái độ chống đối của người tiêu dùng.
* Môi trường chính trị
Những quyết định Marketing chịu tác động mạnh mẽ của những diễn biến trong môi
trường chính trị. Môi trường này gồm có luật pháp, các cơ quan nhà nước và những nhóm
gây sức ép có ảnh hưởng và hạn chế các tổ chức và cá nhân khác nhau trong xã hội.
* Môi trường văn hóa
Xã hội mà con người lớn lên trong đó đã định hình niềm tin cơ bản, giá trị và các chuẩn mực
của họ. Con người hấp thụ, hầu như một cách không có ý thức, một thế giới quan xác định
mối quan hệ của họ với chính bản thân mình, với người khác, với tự nhiên và với vũ trụ.
2. Yếu tố ngành
* Ngành marketing: Trong những năm gần đây tại Việt Nam cùng với sự thay đổi và
phát triển của nền kinh tế đã kéo theo sự phát triển bùng nổ của không ngừng của
Marketing. Đặc biệt từ khi Việt Nam ra nhập WTO thì đây không chỉ là mảnh đất đầy
tiềm năng cho doanh nghiệp Marketing Việt Nam mà cả các doanh nghiệp Marketing
nước ngoài làm Marketing truyền thống mà còn hứa hẹn cho sự phát triển của Marketing
hiện đại như: Marketing đa cấp, E Marketing, Marketing di động, Marketing ngoài trời...
Ngoài thị trường Marketing truyền thống các loại hình Marketing trực tuyến, Marketing
Internet, Marketing di động, Marketing số cũng đấy hứa hẹn và phát triển. Theo công ty

nghiên cứu thị trường Cimigo căn cứ doanh thu dựa trên số liệu đo lường dữ liệu về
doanh thu từ trang web, mạng quảng cáo, các đại lý truyền thông cũng như những công ty
sử dụng quảng cáo trực tuyến thì doanh thu quảng cáo trực tuyền tại Việt Nam năm 2008
đạt 278 tỷ đồng tăng 71% so với năm 2007 và theo dự đoán của các chuyên gia, tăng
trưởng hàng năm của doanh thu khoảng 40% mỗi năm trong khi đó ở Mỹ và các thị
trường châu Á đang có xu hướng giảm theo sự suy giảm của nền kinh tế.
Với tốc độ tăng trưởng khoảng 40% năm, doanh thu năm 2007 khoảng 1 tỷ USD, thị
trường quảng cáo Việt Nam đang có tốc độ phát triển nhanh nhất khu vực châu Á. Theo


Công ty nghiên cứu thị trường TNS, nếu như năm 2006, tổng doanh số quảng cáo của ba
kênh quảng cáo gồm báo in, truyền thanh, truyền hình khoảng 313 triệu USD, thì năm
2007 con số này là 440 triệu USD. Trong đó báo in khoảng 107 triệu USD, truyền thanh
khoảng 1,1 triệu USD, truyền hình khoảng 330 triệu USD... Chi phí quảng cáo được ghi
nhận trên 27 kênh truyền hình, một kênh phát thanh FM, và 60 đầu báo và tạp chí. Còn
theo Hiệp hội Quảng cáo Việt Nam (VAA) tất cả các loại hình báo chí bao gồm khoảng
620 tờ báo in với khoảng 800 ấn phẩm, 68 đài phát thanh và truyền hình ở trung ương và
địa phương, trên 50 đơn vị báo điện tử hầu như đều tham gia quảng cáo. Về quảng cáo
ngoài trời, theo VAA hiện ở Việt Nam mới chỉ có một số doanh nghiệp làm quảng cáo
ngoài trời, còn phần nhiều là kết hợp, doanh số chung chiếm khoảng 20% trong toàn
ngành quảng cáo.
* Ngành kinh doanh bất động sản
Tính minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản đã được thực hiện qua các sản
giao dịch bất động sản...Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã phục hồi sớm góp phần
quan trọng việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo
an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn phụ thuộc nhiều vào
ngân hàng. Thông kê của ngân hàng nhà nước vào thời điểm 31/12/2009, tổng dư nợ
trong lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân
hàng. Chính cho vay của các ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp
khó khăn. Giá hàng hóa bất động sản vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp,

khó kiểm soát và đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường.
Theo đánh giá thì Việt Nam có tỷ lệ đô thị hóa bình quân năm 2010 là 30% và dự kiến
năm 2020 tỷ lệ này là 50% do đó cơ hội cho thị trường bất động sản là rất nhiều, nhất là
với thị trường nhà ở khi mà việc cho phép Việt Kiều và người nước ngoài sống và làm
việc ở Việt Nam được mua nhà. Ngoài ra các tập đoàn ở nước ngoài quan tâm đến thị
trường bất động sản Việt Nam nói chung và Tp Hồ Chí Minh nói riêng là do Việt Nam ra
nhập WTO số lượng các công ty nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam không ngừng tăng
lên do đó nhu cầu thuê văn phòng, cao ốc cũng tăng lên trong khi đó thị trường một số
nước châu Á khác gần như bão hòa, trong khi đó Việt Nam dân số tăng nhanh, nh cầu nhà


ở rất lớn. Bên cạnh đó với việc Chính phủ kiềm chế lạm phát, sự hạ nhiệt của lãi suất tín
dụng, luật thuế tín dụng, luật thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực và việc thành lập sàn
giao dịch chuẩn với việc áp dụng chỉ số bất động sản sẽ tạo điều kiện để thị trường bất
động sản Việt Nam tăng trở lại và ổn định.
Trong năm 2010 với việc sẽ có môt lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng sang bất động
sản sẽ làm cho thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng thành, nhà đầu tư
chuyển từ tầm nhìn ngắn hạn sang dài hạn. Năm 2009 nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã thất
bại do tâm lý adua, đồn thổi, bước sang năm 2010 các nhà đầu tư sẽ rút ra kinh nghiệm,
bỏ qua tâm lý “ăn sổi ở thì”.


3. Kết luận
Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành tại Việt nam cho thấy những cơ hội hiện
tại và những cơ hội tiềm năng cho hoạt động kinh bất động sản tại Việt Nam là rất lớn ; ngoài ra
cũng chỉ ra những thách thức trong việc kinh doanh trong lĩnh vực này . Đây là cơ sở cho những
phân tích tiếp theo để có thể cung cấp cho các doanh nghiệp, các nhà lãnh đạo trong việc lập
được kế hoạch Marketing, kế hoạch kinh doanh, chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp đã,
đang và sẽ tham gia vào ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Vậy liệu có có một công thức hay những yếu tố cụ thể để có thể thành công trong kinh

doanh bất động sản?

Đây là vấn đề khó và có thể khẳng định rằng thành công trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh
nào đều phải dựa trên một nền tảng năng khiếu và thực lực nhất định. Không có công thức
cụ thể để thành công! Cũng như chẳng có những yêu cầu cụ thể nào để đảm bảo khả năng
thành công trong kinh doanh, đặc biệt là kinh doanh bất động sản ở một đất nước đang
phát triển như vũ bão là Việt Nam. Do vậy, người viết bài này chỉ mong muốn phân tích
những điều kiện cần để một tổ chức, một cá nhân có thể thành công trong kinh doanh, đầu
tư bất động sản ở Việt Nam, còn điều kiện đủ sẽ phụ thuộc rất nhiều vào môi trường
khách quan cụ thể, cũng như khả năng ở mỗi người.
Dẫu vậy, có thể cân nhắc 7 lý do khiến bạn nên bắt đầu công cuộc kinh doanh bất
động sản với một chiến lược marketing minh bạch và rõ ràng.
1.

Một chiến lược marketing minh bạch sẽ giúp bạn xác định một cơ hội đầu tư tiềm tàng
có thích hợp với tiêu chí kinh doanh của mình hay không. Sự minh bạch này sẽ giúp
bạn và những đồng sự không phải tốn thời gian vô ích vào việc theo đuổi những cơ
hội đầu tư không đúng hay ham hố với những cơ hội đầu tư quá tầm.

2.

Một chiến lược marketing minh bạch sẽ mài sắc định hướng tiêu chí kinh doanh của
bạn và tạo thành khả năng để bạn quyết định nên theo đuổi những cơ hội đầu tư nào và
nhanh chóng bỏ qua những cơ hội không phù hợp. Làm sao


những nhà môi giới bất động sản có thể giới thiệu cho bạn những món đầu tư đúng
nếu chính bạn cũng không rõ ràng với những mong muốn của mình?
3.

Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ để bạn so sánh cách thức kinh doanh
của mình với các đối thủ kinh doanh địa ốc hay ngay cả các công ty trong những
ngành nghề khác và có thể học tập từ đó để mài dũa các lợi thế kinh doanh của mình.

4.

Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ đo lường và định hướng để bạn và tập
thể của bạn luôn tiến lên đúng hướng hoạt động đã định của mình.

5.

Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ hỗ trợ để bạn tuyển chọn nhân viên
cũng như các đối tác kinh doanh hiệu quả và phù hợp.

6.

Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ để bạn thiết lập ra những tiêu chuẩn
đầu tư của riêng mình. Với những tiêu chuẩn đầu tư rõ ràng, bạn không còn phải vì
những món đầu tư sai lầm.

7.

Một chiến lược marketing minh bạch sẽ xác định sự khác biệt của công cuộc kinh
doanh của bạn như một nhà kinh doanh bất động sản vì nhu cầu của người tiêu dùng
chứ không phải là một đầu tư bất động sản đẹp mắt hay hào nhoáng mà không có
người mua.