phân tích và đánh giá cơ hội marketing của kinh doanh bất động sản ở việt nam trong giai đoạn hiện nay

BÀI KIẾM TRA HẾT MÔN
Môn học: Quản trị marketing
ĐỀ BÀI
Anh chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở
Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản thành
công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát & phỏng vấn) để
minh họa cho bài viết.
BÀI LÀM
PHẦN I: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1. Thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ
góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Trong phần tài sản cố định của
các nước có nền kinh tế thị trưởng ổn định thì Bất động sản (BĐS) chiếm khoảng
60% giá trị ngòai ra BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
nền kinh tế thị trường thì BĐS ngòai chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Những biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh


tế của đất nước, Vì vậy ổn định và bền vững thị trường bất động sản là rất cần
thiết.
Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường bất động sản còn ảnh hưởng mạnh
mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch
vụ….Nhận thấy tầm quan trọng và khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản

Việt Nam, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị
trường này. Tuy nhiên, muốn nhận định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường
bất động sản quả là không đơn giản. Đặc biệt đối với thực trạng thị trường hiện
nay, việc này cũng giống như chuẩn trị một cơn bệnh của thị trường, người tìm ra
liều thuốc đúng nhất và nhanh nhất chính là người thẩy giỏi và chắc chắn sẽ thu
được lợi nhuận tiên phong trên thị trường bất động sản.
Với một đất nước có đông dân số như Việt Nam, nhà ở luôn là vấn đề được mọi
người quan tâm. Những năm gần đây sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đã
nâng cao đời sống của người dân, kèm theo đó là sự tăng trưởng không ngừng về
nhu cầu nhà ở đặc biệt ở các thành phố lớn là Hà Nội và Thành Phố HCM. Do đó
thị trường bất động sản Việt nam là một thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng đối
với các nhà đầu tư trong nước và nước ngòai.
2. Marketing bất động sản
Hiện nay, chỉ bằng những cái nhấp chuột, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt
khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng lọai, muôn vàn hình thức
khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm
đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn
đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing. Có thể
thấy, marketing là một khoảng chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ
cảm thấy vô bổ khi chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động
nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước. Thế
nhưng, những nhà đầu tư thật thụ sẽ nhìn thấy tầm quan trọng của marketing bất
động sản. Nó chính là công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư trong suốt quá trình


tạo lập dự án và tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo ra lợi nhận gấp nhiều lần thông qua
việc đưa sản phẩm đến đúng khách hàng mục tiêu
Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của nó hơn
bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác
triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó chưa thật sự

cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn vốn để
thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Nhưng hiện nay,
chúng ta thấy rằng bất động sản chuyển nhượng phải bước lên sàn giao dịch;
người môi giới phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên
lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người và chính
sách siết tín dụng đầu tư bất động sản…. Tất cả nguyên nhân trên đòi hỏi một thị
trường bất động sản minh bạch hơn ra đời, một thị trường bất động sản thể hiện
bản chất cạnh tranh thật sự. Khi ấy, vai trò marketing bất động sản sẽ được đề cao.
Một khi thị trường trở về đúng trạng thái cạnh tranh của nó, cung – cầu vận hành
theo đúng cơ chế thì việc tiêu thụ sản phẩm không còn đơn giản là sản xuất và
cung ứng mà cần có sự hổ trợ của công cụ marketing. Markeing hiện nay tại các
doanh nghiệp bất động sản thường phát triển theo hướng 4P – marketing hỗn hợp..
Phần lớn các doanh nghiệp trong nước đều đầu tư theo khả năng tài chính trong
các phân khúc thị trường có khả năng sinh lợi cao.
Trước khi đi phân tích chúng ta tìm hiểu sơ qua về thị trường Bất động sản ở Việt
nam qua 02 Thành phố lớn và Hà nội và Thành phố Hồ chí minh ( Theo số liệu
nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam)
TT
1

Nội dung
Cơ sở hạ

Hà Nội
-

tầng

Tuyến cao tốc đường

TP.HCM
-

Láng hòa lạc
-

Dự án đường cao tốc

Đại lộ Đông Tây2010

-

Cầu Phú Mỹ và

trọng điểm: Hà nội –

tuyến đường cao tốc

Lào cai, Hà nội – Hải

trên không nối Q.7

phòng

với cầu Phú Mỹ


-

Cầu Vĩnh Tuy và cầu

-

Tuyến đường Metro

-

Số lượng căn hộ

Thanh Trì

2

Thị trường

-

Tuyến đường Metro

-

Số lượng căn hộ được

nhà ở năm

chào bán năm 2009

được chào bán năm

2009

Cao cấp: 4.511

2009

Trung cấp: 6.014

Cao cấp: 2.781

Bình dân: 2.567

Trung cấp: 4.276

Tổng cộng: 13.356

Bình dân: 3.619

căn ( 38 dự án)

Tổng cộng: 10.676
căn ( 32 dự án)
Số lượng căn hộ đã
được bán: 5.957

3

Thị trường

-

văn phòng

4

Thị trường

-

Nguồn cung không

-

dư thừa nhưng nguồn

Hà nội, nguồn cung

cầu văn phòng cho

khà dồi dào nhưng

thuê còn hạn chế nên

do nguồn cầu tăng

giá cho thuê vẫn đang

lên nên giá vẫn duy

trên đà giảm sút

trì ở mức cao.

Nguồn cung bán lẻ

bán lẻ năm

năm 2009

2009

Trong

trung

-

Ngoài

tâm:

Trong

-

căn hộ dịch
vụ cho thuê

Tổng

trung

tâm:

tâm:

Ngoài trung tâm:
46.687

nguồn

cung

-

năm : 1.891m2
-

trung

18.781

54.379
Thị trường

Nguồn cung bán lẻ
năm 2009

49.197

5

Khác với thị trường

Giá chào cho thuê TB

Tổng nguồn cung:
3.212m2.

-

Giá chào cho thuê


năm 2009

6

(USD/m2/tháng):

TB( USD/m2/tháng):

28.62 USD

24.94USD

-

Tỷ lệ trống: 11%

-

Tỷ lệ trống: 16%

Thị trường

-

Giá thuê ổn định

-

Giá thuê ổn định

khách sạn

-

Tỷ lệ cho thuê 80%

-

Tỷ lệ cho thuê 85%-

-

Nguồn

cung

95%.

năm

2010: 1.186 phòng

-

Nguồn cung năm

(Grand Plaza, Crowne

2010:

473

Plaza, Keangnam)

( Liberty 6, Golden
Tower,

phòng
Saigon

Givral)
7

Thị trường
khu

-

công

nghiệp

Năm 2009 mặt bằng

-

trống nhiều
-

Nhu cầu năm 2010:

Năm 2009 mặt bằng
trống nhiều

-

Nhu

cầu

năm

Các nhà xưởng chất

2010:Nhu cầu mạnh

lượng tốt, vị trí đẹp sẽ

mẽ từ các nhà sản

tiếp tục tăng

xuất có quy mô nhỏ
và vừa tìm kiếm các
lô đất từ 1.000m25.000m2

8

Đánh giá cơ

-

1000 năm Thăng Long Hà Nội

hội tại Hà

-

Đầu tư phát triển dự án ( Vốn đầu tư trong nước và

Nội

nước ngoài) dịch chuyển từ TP.HCM ra Hà Nội, xu
hướng này sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2010
-

Thị trường nhà ở tiếp tục phát triển, người Hà nội

chuộng đầu tư vào nhà đất hơn chứng khoán

-

Thị trường dịch vụ cho thuê, khách sạn và văn
phòng có nhu cầu khá ổn định không chỉ từ các cơ


quan ngoại giao và các tổ chức phát triển ( ADB,
Ngân hàng thế giới)
-

Các dự án khu đô thị mới đã mất nhiều năm để có
giấy phép và giải phóng mặt bằng, nay có nhiều dự
án trong một dự án đô thị được triển khai với tốc độ
nhanh hơn

-

Dòng tiền nhàn dỗi ở Hà Nội rất lớn

-

Chính phủ thúc đẩy tiến độ triển khai của các dự án
trọng điểm chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà
Nội.

9

Đánh giá cơ

hội

-

tại

TP.HCM là một trong những địa điểm được đánh
giá cao về tiềm năng phát triển cơ hội kinh doanh

TP.HCM

trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BDS , theo nghiên
cứu TP.HCM đứng hàng thứ 3, sau Thượng Hải và
Mumbai
-

Năm 2010 TP.HCM được đánh giá là sẽ đứng thứ 2
về yếu tố triển vọng và phát triển, sau Bangalore và
trước Mumbai. Thành phố được xem là có tiềm
năng cao thứ nhì ở 2 trong 5 hạng mục phát triển:
Bất động sản để bán lẻ và làm khách sạn. Xét về bất
động sản phục vụ ngành công nghiệp và phân phối
hàng hóa, TP.HCM đứng thứ 4, ở hạng mục bất
động sản làm văn phòng đứng thứ 6 và hạng mục
căn hộ chung cư cho thuê đứng thứ 7.

-

TP.HCM là đô thị lớn nhất Việt nam với tỷ lệ dân
số thành thị cả nhất nước và ngày càng tăng do sự

nhập cư gia tăng

-

Theo qui hoạch định hướng phát triển TP.HCM đến


năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 đã được Thủ
tướng phê duyệt thì các huyện Thuận An, Dĩ AnBình Dương… có vị trí quan trọng trong việc hình
thành không gian đô thị trong những năm tới.
Qua các số liệu ở trên cũng như theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngòai, thị
trường bất động sản Việt nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với thị
trường bất động sản trong khu vực cũng như trên thế giới do những khỏan chênh
lệch lợi nhuận khổng lồ. Điều này cho ta thấy cơ hội marketing kinh doanh bất
động sản ở Việt nam hiện nay rất tiềm năng .
3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và môi trường ngành
3.1.

Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô ( PESTLE)

1) Môi trường chính trị và luật pháp.
Bất cứ một doanh nghiệp nào đều phải hoạt động theo luật doanh nghiệp và
trong một thể chế chính trị nhất định, đều phải tuân thủ theo các hệ thống pháp
luật, các cơ quan quản lý….các ảnh hưởng của cộng đồng dân tộc, khu vực và
quốc tế…
Với hệ thống chính chị ổn định và có môi trường đầu tư hấp dẫn đây là những
yếu tố quan trọng giúp cho thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian vừa
qua
2) Môi trường kinh tế
Sự phát triển hay suy thóai của nền kinh tế tác động trực tiếp tới các doanh

nghiệp và người tiêu dùng; sức mua và cơ cấu tiêu dùng của người dân, sức
mua phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, chỉ số giá cả, lạm phạm…
Lạm phát có ảnh hưởng rất lớn đến việc chi tiêu của người dân, khi lạm phát
tăng cao người dân có xu hướng tiết kiệm hơn là tiêu dùng và thường tìm đến
một kênh đầu tư an tòan nhất, đối với Việt nam hiện nay kênh đầu tư an tòan
nhất hiện nay là đầu tư vào bất động sản.


Việt nam với nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng 8.3% /năm là nền kinh tế mới
nổi, hệ thống cơ sở hạ tầng của Việt nam còn hạn chế, việc mở cửa thị trường
và thông thương với các nước dẫn tới việc nhu cầu về Văn phòng, nhà cho thuê
tăng, bên cạnh đó với một số tầng lớp nhân dân hiện có thu nhập ổn định và
muốn sở hữu những ngôi nhà tiện nghi và hiện đại cũng như nhu cầu về du
lịch, giải trí tăng cao góp phần vào sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản.
3) Môi trừơng nhân khẩu học.
Qui mô, mật độ và sự phân bổ dân cư, các xu hướng thay đổi về độ tuổi, giới
tính, nghề nghiệp…. đều có ảnh hướng tới các quyết định kinh doanh của
doanh nghiệp cũng như ảnh hưởng đến các quyết định marketing của doanh
nghiệp.
Ngày nay ở Việt nam với tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến sự phát triển nhanh
chóng làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị diễn ra ở hầu hết các thành
phố đặc biệt là ở Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh.
4) Môi trường tự nhiên
Sản xuất càng phát triển thì ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên càng nhiều và
ngược lại những biến đổi môi trường tự nhiên cũng ảnh hưởng tới các sản
phẩm của các doanh nghiệp
Với tốc độ đô thị hóa cao việc phát triển đồng bộ từ hạ tầng, nhà ở, dịch vụ các
tiện ích kèm theo…. Trong điều kiện nguồn quỹ đất cố định. Do đó đòi hỏi các
nhà hoạch định chiến lược phải có cái nhìn tổng thể.
5) Môi trường khoa học kỹ thuật và công nghệ

Khoa học kỹ thuật và công nghệ có ảnh hưởng to lớn tới tất cả các khâu trong
hoạt động sản xuất kinh doanh của Doanh nghiệp. Các phát minh mới, các máy
móc hiện đại, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật…sẽ tạo ra các sảm phẩm tốt
hơn, tiết kiệm chi phí cho các doanh nghiệp nhằm tăng lợi nhuận , đồng thời
làm nảy sinh các ý tưởng mới, mang thông tin đến cho mọi người một cách
nhanh nhất và hiệu quả nhất…


6) Môi trường văn hóa
Văn hóa ảnh hưởng rất lớn đến các quyết định marketing cũng như chiến lược
kinh doanh của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về
mặt địa lý và nó mang tính vùng miền, khu vực, phân khúc… do dó nó ảnh
hưởng rất lớn bởi thị hiếu, tâm lý, tập quán…của từng vùng , miền. Do đó thị
trường bất động sản mang tính địa Phương
 Với sự khác nhau về vùng miền, do điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển kinh

tế, nền văn hóa khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển thị trường
BĐS là khác nhau. Do đó đối với những nhà làm marketing BĐS phải có chiến
lược riêng cho phù hợp với từng sản phẩm từng vùng miền … khác nhau.
3.2.

Các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường ngành.

1) Đối thủ tiềm tàng
Thị trường Bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua xuất hiện nhiều
doanh nghiệp tham gia từ các Doanh nghiệp lớn chuyên ngành xây dưng đến
các liên doanh, liên kết trong và ngoài nước cùng tham dự vào thị trường tạo
bức trang muôn mầu của thị trường bất động sản Việt Nam, 5 tháng đầu năm
2010, tổng vốn FDI vào Việt Nam là 7,5 tỷ USD. Trong đó, vốn đầu tư kinh

doanh bất động sản là 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn. Cho thấy sức hút của
thị trường Bất động sản là rất lớn. Do đó ngoài việc tập trung chính là hoạt
động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp còn phải xác định được các đối thủ
mới xuất hiện của mình là ai để có kế hoạch riêng cho mình.
2) Nhà cung ứng
Số lượng và quy mô nhà cung cấp sẽ quyết định đến áp lực cạnh tranh, quyền
lực đàm phán của doanh nghiệp.
Trên thực tế là có nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lại là nhà cung cấp
luôn thể hiện đó là các Tổng công ty kinh doanh nhiều lĩnh vực trong đó có
lĩnh vực bất động sản, họ kinh doanh luôn khâu đầu vào của ngành kinh doanh


bất động sản. Đây cũng là một cơ hội và một hướng đi hiệu quả, một mô hình
hay trong kinh doanh bất động sản hiện nay.
3) Hàng thay thế
Đến một thời điểm nào đó thị trường BĐS Việt nam sẽ có sự cạnh tranh khốc
liệt, để tồn tại và phát triển được các doanh nghiệp đưa ra nhiều loại hình sản
phẩm để thu hút khách hàng tạo nhằm ra những giá trị thặng dư cho khách
hàng và từng bước thỏa mãn cho từng nhóm khách hàng .Do đó doanh nghiệp
cần có kế hoạch và chiến lược kinh doanh riêng của mình tạo ra sự khác biệt
trong sản phẩm của mình
4) Người mua
Hiện nay đối với thị trường BĐS của Việt Nam ở các Thành phố lớn đặc biệt là
Hà nội và TP.HCM ( Hiện tượng dự án Nam Cường và dự án Vista…) người
mua hình như ít có quyền lực hiếm khi người có nhu cầu mua BĐS được mua
với giá gốc và được quyền lựa chọn…
5) Đối thủ cạnh tranh hiện tại
Đây là yếu tố rất quan trọng, doanh nghiệp phải tìm hiểu kỹ đối thủ, hiểu đối
thủ như hiểu mình để có thể tìm ra những mặt mạnh của mình để phát huy và
hạn chế mặt xấu.

3.3.

Phân tích SWOT và đánh giá cơ hội marketing đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam

Phân tích SWOT là một trong 5 bước hình thành chiến lược kinh doanh của một
doanh nghiệp, doanh nghiệp nào muốn phát triển bền vững, tạo được thương hiệu
cũng như uy tín cho mình thì phân tích SWOT là một khâu không thể thiếu trong
quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh của mình. Chiến lược hiệu quả là
những chiến lược tận dụng được các cơ hội bên ngoài và sức mạnh bên trong cũng
như vô hiệu hóa được những nguy cơ bên ngoài và hạn chế hoặc vượt qua được
những yếu kém của bản thân doanh nghiệp.
1) Điểm mạnh ( các yếu tố bên trong)


-

Có chiến lược kinh doanh tốt, phù hợp với nội tại doanh nghiệp cũng như phát
triển của xã hội

-

Nắm bắt được nhu cầu của thị trường

-

Kiểm sóat được chiến lược kinh doanh của mình

-

Tạo ra được sự khác biệt về sản phẩm của mình cũng như nâng cao tiện ích cho
khách hàng…
2) Điểm yếu ( Yếu tố bên trong)

-

Phần lớn các doanh nghiệp chưa trú trọng đến công tác marketing, chỉ có 1 số
doanh nghiệp có qui mô lớn hoạt động chuyên nghiệp với làm công tác marketing

-

Thông tin thị trường chưa minh bạch

-

Chưa khai thác hết nhu cầu của khách hàng

-

Phần lớn các doanh nghiệp chỉ chạy theo lợi nhuận chưa trú trọng đến lợi ích của
khách hàng về các tiện ích kèm theo như: Chợ, chỗ để xe, khuôn viên công
cộng….
3) Cơ hội ( yếu tố bên ngòai)

-

Sự ổn định của nền chính trị xã hội, sự phát triển của nền kinh tế

-

Sự hấp dẫn môi trường đầu tư

-

Kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị

-

Nhu cầu về nhà ở cũng như nâng cao chất lượng sống là rất lớn ( ở Hà nội hiện
nay còn có những chỗ diện tích nhà ở tính theo bình quân trên 1 đầu người là 2m2/
người, với điều kiện sống không đảm bảo…)

-

Đã có bước đột phá về một số chính sách như: Nghị định số 69/2009/NĐ-CP;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; luật số 34/2009/QH12, cuộc cách mạng về nhà ở
cho người thu nhập thấp, sinh viên, công nhân…, tổng điều tra dân số và nhà ở là
cơ sở xác định tiềm năng và cơ hội lớn cho các nhà đầu tư
4) Thách thức ( Yếu tố bên ngòai)


-

Hành lang pháp lý còn chưa hòan chỉnh , chưa phù hợp với thực tế như: Thuế
TNCN đối với chuyển nhượng BĐS…

-

Phần lớn nguyên vật liệu thường phải nhập và chịu ảnh hưởng của tý giá

-

Khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng cũng như liên quan đến xác định chi
phí sử dụng đất.

-

Chính sách tín dụng chưa ổn định cụ thể: lãi suất không ổn định, nguồn vốn trung
hạn cho BĐS hiện nay rất khó khăn đối với một số Ngân hàng không cho vay
BĐS, có những ngân hàng cho vay những với chi phí lãi vay rất cao..

-

Do đặc thù của BĐS là không di dời được do đó ở một số mảng sản phẩm có tình
trạng thừa cung ở chỗ này và thiếu cung ở chỗ khác
 Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng
hóa thông thường do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát
triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ,
hiện tại và tương lai.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu

mẹo.

Đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó
phụ thuộc vào khả năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và
tạo niềm tin đối với khách hàng.
Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với
những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đã đầu tiên
đặt nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công. Mặt khác,
Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để

thấu hiểu khách hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng
của mình
Marketing BĐS ở Việt nam hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt, tuy nhiên
không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và khai thác triệt để lợi ích của
marketing BĐS, nhưng hiện nay với tốc độ phát triển của thị trường BĐS, với
việc hòan thiện các văn bản pháp lý, các qui định như mọi giao dịch phải qua sàn


giao dịch BĐS, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, hạn mức về nhả ở, chính
sách siết tín dụng BĐS, tâm lý của khách hàng trong thời kỳ thị trường đóng băng.
Tất cả các nguyên nhân trên đòi hỏi một thị trường BĐS minh bạch, cạnh tranh
thực sự .. lúc đó marketing BĐS được đề cao
Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị trường bất động sản đã tăng lên
rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường tăng mạnh nhưng vẫn chưa
đáp ứng đủ nhu cầu của người mua . Bên cạnh đó, yếu tố marketing trong bất động
sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến được với các dự án của
chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian.

PHẦN 2: HÃY NHẬN ĐỊNH ĐIỀU KIỆN DỂ TRỞ THÀNH HÀ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1. Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công
Nhà kinh doanh bất động sản thành công phải biết rõ tình hình thị trường, các
chính sách kinh tế vĩ mô chi phối và nắm bắt được quy luật cung cầu của hàng hóa
trên thị thị trường và tìm ra các chiến lược kinh doanh hợp lý
Những năm gần đây thị trường BĐS Việt nam phát triển khá nóng. Tuy nhiên
không phải ai cũng mua được một căn hộ ưng ý giá cả phải chăng, điều kiện thanh
tóan thuận tiện phù hợp với điều kiện tài chính, nhu cầu sửa dụng…Nguyên nhân
chính là do thị trường vẫn còn thiếu những nhà tiếp thị và phân phối BĐS thực sự
chuyên nghiệp. Trong thời gian gần đây một số tập đòan chuyên về quản lý, tiếp
thị và phân phối BĐS nước ngòai đã có mặt tại Việt Nam. Dù họ có thế mạnh về

quản lý, công nghệ và vốn nhưng vẫn khó đáp ứng được nhu cầu khách hàng vì
không hiểu hết văn hóa, tập quán sinh sống cũng như thói quen của người Việt.
Trước nhu cầu thị trường, mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp ngày càng
cao, vì thế chỉ có những doanh nghiệp được đầu tư bài bản, có đội ngũ nhân lực
chuyên nghiệp, trú trọng xây dựng thương hiệu, uy tín tốt… mới có thể phát triển
bền vững và đáp ứng nhu cầu khách hàng tốt nhất


Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt nam
hiện nay là:
-

Có chiến lược kinh doanh đúng đắn, và thực hiện điều chỉnh kế hoạch cho phù hợp
với tình hình hiện tại. Có kế hoạch hoạt động ngắn hạn và dài hạn.

-

Có tiềm lực tài chính tốt

-

Có sự hiểu biết tổng thể nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc điểm vị
trí, xu hướng xã hội trong quá khứ , hiện tại và tương lai…

-

Nắm bắt và cập nhật kịp thời các thay đổi về chính sách của nhà nước

-

Có khả năng phân tích, phán đóan tốt

-

Có rất nhiều yếu tố khác nữa …, tuy nhiên có một yếu tố rất quan trọng đó là xây
dựng được chiến lược marketing tốt nhằm xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo
dựng vị thế hình ảnh của mình trên thị trường và đặc biệt là trong suy nghĩ của
khách hàng.
Đứng về mặt marketing sự khác biệt lớn nhất giữa một nhà kinh doanh thành công
và một người thất bại là kỹ năng giao tiếp với khách hàng một cách chuyên
nghiệp và hiệu quả, điều này được thể hiện qua những bước sau:
1) Bạn bán cái gì?
2) Điều gì làm nên sự khác biệt của bạn so với đối thủ?
3) Tại sao là Công ty bạn mà không phải Công ty khác?
4) Giá cả luôn là vấn đề quan trọng
5) Tìm hiểu cặn kẽ về khách hàng
6) Luôn chủ động dẫn dắt câu chuyện
7) Tiên liệu mọi tình huống
Tại Sao 7 bước này lại quan trọng như vậy?
Bởi vì 7 bước này sẽ hướng bạn đi đúng đường. Nó giúp bạn xác định mục tiêu
mà bạn nhắm tới, đó luôn luôn là khách hàng.


Một nhà kinh doanh siêu đẳng là người mà khách hàng tự tìm đến để mua
sản phẩm của anh ta chứ anh ta không phải bán một thư gì cả.
4. Sự khác nhau giữa Hà nội và TP.HCM
Theo số liệu nghiên cứu của CBRE về hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM đã được
đề cập ở , về cơ bản không có sự khác biệt lớn.
Để đạt được thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Hà nội hay TP.HCM thì
các doanh nghiệp đều phải trải qua các công đoạn sản xuất kinh doanh giống nhau,

tuy nhiên ở mỗi nơi đều có những đặc điểm do tập quán, thói quen sinh hoạt, vị trí
địa lý, quỹ đất… khác nhau dẫn đến nhu cầu về hàng hóa là khác nhau, có thể ở
Hà nội đặc điểm này là thuận lợi thì ở TP.HCM lại là khó khăn. Một trong những
điểm khác nhau cơ bản về thị trường BĐS ở hai thành phố là:
Nội dung

TP.HCM

Quỹ đất

Nhiều hơn

Hà Nội
Ít hơn

Dòng tiền nhàn Ít hơn do không có thói quen tiết Nhiều hơn do có thói
dỗi

kiệm nên thường dùng nguồn vay quen tiết kiệm tiền
Ngân Hàng

Phong cách sống

Thóang hơn

Kỹ tính hơn và quyết
đoán hơn

Phân khúc căn hộ Gặp khó khăn, những năm gần Nhu cầu rất lớn
cao cấp

Mặt

bằng

đây sức mua kém
giá Thấp hơn

Cao hơn

trung bình
Marketing

Trú trọng và chuyên nghiệp hơn

Chưa được trú trọng và
không chuyên nghiệp

Chăm sóc khách Tốt hơn

Không được tốt

hàng
…..

……

…..

Với những đặc điểm khác nhau này dẫn đến có những bước kinh doanh khác nhau
nhưng về cơ bản họ giống nhau là đều làm cho khách hàng của mình hài lòng, tạo

được uy tín và thương hiệu trên thị trường và điều này đã đem lại thành công cho
họ.
PHẦN 3: KẾT LUẬN
Ngày nay có thể nói rằng người người kinh doanh BĐS, nhà nhà làm dự án bởi vì
BĐS tạo ra những khỏan lợi nhuận khổng lồ do đó để đạt được những khỏan lợi
nhuận tối đa với những khỏan chi phí thấp nhất thì marketing BĐS là một khâu
cực kỳ quan trọng góp nên sự thành công đó. Do đó hiện nay marketing BĐS đang
được các nhà đầu tư ngày càng được trú trọng nhiều hơn. “ Sai một ky đi một dặm
là việc thường xảy ra với các Công ty phát triển BĐS, hãy giảm thiếu điều đó bằng
việc tuyển chọn cho mình một Giám đốc Marketing thật tốt chứ không đơn thuần
chỉ là một Giám đốc bán hàng” Đây là một đúc kết tôi rất tâm đắc sau khi học
xong môn Marketing và phân tích Marketing BĐS ở Việt Nam.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. www.nguoilanhdao.vn
2. www.cbrevietnam.vn
3. Đề tài nghiên cứu Marketing bất động sản của TS. Trần Thanh Hùng
4. Bản tin tuần VietRees- Bất động sản Việt nam
5. Giáo trình quản trị Marketing – Đại học Griggs
6. Sách Marketing của Philip Kotler
7. Các trang báo điện tử khác.