Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam giai đoạn hiện nay

Phân tích và đánh giá Cơ hội Marketing đối với kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam giai đoạn hiện nay
I. Giới thiệu chung:
1. Khái niệm chung:
* Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và vận hành tốt thị trường này
sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng
thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển. Nhận thấy tầm quan trọng và
khả năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam, các nhà đầu tư trong và
ngoài nước đang xúc tiến đầu tư mạnh vào thị trường này. Tuy nhiên, muốn nhận
định và đưa ra cái nhìn chính xác về thị trường bất động sản quả là không đơn
giản. Đặc biệt đối với thực trạng thị trường hiện nay, việc này cũng giống như
chuẩn trị một cơn bệnh của thị trường, người tìm ra liều thuốc đúng nhất và nhanh
nhất chính là người thẩy giỏi và chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận tiên phong trên
thị trường bất động sản.
* Marketing bất động sản hiện nay đang dần thể hiện vai trò nòng cốt của
nó hơn bao giờ hết. Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng nhận thấy và
khai thác triệt để lợi ích của marketing bất động sản. Hay chính xác hơn là nó chưa
thật sự cần thiết trong quá khứ và nhà đầu tư cũng không quá dồi dào về nguồn
vốn để thực hiện hoàn chỉnh một chiến lược nghiên cứu marketing. Nhưng hiện
nay, chúng ta nhận thấy rằng bất động sản chuyển nhượng sắp phải bước lên sàn
giao dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề;
Chính phủ đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư bất động sản; hạn mức về nhà
ở, đất ở trên đầu người và chính sách siết tín dụng đầu tư bất động sản; đặc biệt là
tâm lý hoang mang của người dân khi mua nhà trước tình hình giảm giá hiện nay.
Tất cả nguyên nhân trên đòi hỏi một thị trường bất động sản minh bạch hơn ra đời,
một thị trường bất động sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự. Khi ấy, vai trò
của nghiên cứu marketing bất động sản được đề cao.
* Marketing cho bất động sản là một quá trình gồm nhiều bước đòi hỏi có
kinh nghiệm và kiến thức chuyên sâu không phải ai cũng nắm được nhất là trong

cuộc sống hiện đại khi mà ta không có nhiều thời gian. Do đó mà các dịch vụ
marketing cho bất động sản thường đi kèm với các công ty kinh doanh các dịch vụ
bất động sản. Nếu bạn chưa thể dùng các dịch vụ này thì cũng không nên quá ngại.
Bốn "tuyệt chiêu" trong marketing cho bất động sản sau đây áp dụng cho việc
đăng bán nhà cũng sẽ khiến cho không ít người mua quan tâm liên hệ ngay với
bạn:
2. Cơ hội Marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
* 2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua: Để
đánh giá mức độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong 10 năm
gần đây ta có thể chia làm 02 giai đoạn chính:
* Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001 – 2003): Sau một
thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả
tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều
chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức
đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát
triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường
bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai
phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;
Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà
nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và
cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
* Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay): Từ cuối
năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng
băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm
trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%,
năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước
hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức
tạp. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị
trường bất động sản do các nguyên nhân sau:

+ Nhu cầu giảm mạnh: Giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang ở mức quá
cao so với thu nhập thực tế. Người dân kỳ vọng giá bất động sản sẽ xuống trong
thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán
bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá
trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua
ngay.. Nhà nước điều chỉnh giá đất
Ví dụ: Một Việt kiều tại Pháp phân tích trên một tờ báo: “Tại châu Âu, một
ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến
hơn 6 lần họ đã coi đó là điều không bình thường. Còn ở VN thu nhập bình quân
của tầng lớp khá giả ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM vào khoảng 5.000
USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000
USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. âm lý “chờ đợi” của người dân.
+ Cung về nhà đất tăng nhanh: Hiện nay, theo đánh giá của các chuỵên gia,
giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3- 4 lần giá
trị thật, còn nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng
500.000 đồng/m2 và theo đơn giá xây dựng hiện nay giá mỗi mét vuông nhà vào
khoảng 3 – 4 triệu đồng thì giá cả trên thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta
vẫn là quá cao so với giá thành thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư.
Điều này dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia
tăng nhanh chóng, nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các địa
phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng chung cư
cao cấp vẫn liên tục được khởi công – đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội,
TP. HCM…
+ Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạn nhiệt thị trường bất động sản:
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt
chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà
nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở
về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích

thích tăng trưởng kinh tế. ( (i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất,
hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp:
Theo chỉ đạo của Chính phủ, ngày 9/4/2002, UBND thành phố Hà Nội đã ra Chỉ


thị 17 về một số biện pháp cấp bách và tăng cường quản lý đất đai. Tại thành phố
Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và
tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện
của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên
một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành
Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (ii) Ban hành
các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-102004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”
không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị
trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực
hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước).

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến marketing bất động sản:
2.2.1. Yếu tố từ môi trường vĩ mô:
Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp với bản thân
công ty và những khả năng phục vụ khách hàng của nó, tức là những người cung
ứng, những người môi giới marketing, các khách hàng, các đối thủ cạnh tranh và
công chúng trực tiếp. Môi trường vĩ mô là những lực lượng trên bình diện xã hội
rộng lớn hơn, có ảnh hưởng đến môi trường vi mô, như các yếu tố nhân khẩu, kinh
tế, tự nhiên, kỹ thuật, chính trị và văn hóa. Trước tiên ta hãy nói về môi trường vĩ
mô của công ty rồi sau đó sẽ xem xét môi trường vi mô.
* Môi trường nhân khẩu: Lực lượng đầu tiên của môi trường cần theo dõi
là dân số, bởi vì con người tạo nên thị trường. Những người làm Marketing quan
tâm sâu sắc đến quy mô và tỷ lệ tăng dân số ở các thành phố, khu vực và quốc gia
khác nhau, sự phân bố tuổi tác và cơ cấu dân tộc, trình độ học vấn, mẫu hình hộ
gia đình, cũng như các đặc điểm và phong trào của khu vực. Chúng ta sẽ nghiên

cứu những đặc điểm và xu hướng chủ yếu về nhân khẩu và minh họa những hàm ý
của chúng đối với việc lập kế hoạch Marketing. Các nhân tố của môi trường nhân
khẩu bao gồm:


+ Tốc độ tăng của dân số: Tốc độ tăng của dân số là không ngừng trong khi
nguồn tài nguyên của đất nước có hạn, không thể đảm bảo cung cấp cho cuộc sống
của số lượng người gia tăng.
+ Cơ cấu tuổi của dân số: Đó là những dấu hiệu cho biết những loại sản
phẩm và dịch vụ nào sẽ có nhu cầu lớn trong vài năm tới, mỗi nhóm có một số nhu
cầu sản phẩm và dịch vụ nhất định, những sở thích về phương tiện truyền thông và
hình thức bán lẻ, sẽ giúp các người làm Marketing xác định chi tiết hơn những
hàng hóa tùng ra thị trường của mình.
+ Dân tộc: Mỗi nhóm dân cư có những mong muốn nhất định và những
thói quen mua sắm nhất định.
+ Trình độ học vấn: Việc nghiên cứu theo trình độ học vấn giúp cho người
làm marketing có thể phân khúc thị trường một cách chính xác, tạo được hiện quả
trong kinh doanh.
* Môi trường kinh tế: Thị trường cần có sức mua và công chúng. Sức
mua hiện có trong một nền kinh tế phụ thuộc vào thu nhập hiện có, giá cả, lượng
tiền tiết kiệm, nợ nần và khả năng có thể vay tiền. Những người làm Marketing
phải theo dõi chặt chẽ những xu hướng chủ yếu trong thu nhập và các kiểu chi tiêu
của người tiêu dùng.
+ Phân phối thu nhập: Yếu tố này ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển
của marketing. Ví dụ trong nền kinh tế tự cấp tự túc đại bộ phận dân cư làm nông
nghiệp đơn thuần. Họ dùng hầu hết sản phẩm làm ra và đem trao đổi số còn lại để
lấy hàng hóa và dịch vụ. Họ tạo ra ít cơ hội cho người làm Marketing.
- Các nước rất khác nhau về mức và cách phân phối thu nhập. Yếu tố quyết
định là cơ cấu công nghiệp.
- Trong nền kinh tế tự túc tuyệt đại bộ phận dân cư làm nông nghiệp đơn

thuần. Họ tiêu dùng hầu hết sản phẩm làm ra và đem trao đổi số còn lại để lấy
những hàng hóa và dịch vụ đơn giản. Họ tạo rất ít cơ hội cho những người làm
Marketing. Đối với nền kinh tế thị trường thì hàng hóa được tạo ra theo nhu cầu
của khách hàng, lúc này hàng hóa nhiều và đa dạng. Lúc này thị trường tạo nhiều
điệu kiện để Marketing phát triển.


+ Tiết kiệm, nợ, khả năng vay tiền: Việc chi tiêu của người tiêu dùng chịu
ảnh hưởng của việc tiết kiệm, nợ nần và khả năng vay tiền. Những người làm
Marketing phải theo dõi kỹ lưỡng mọi biến động lớn trong thu nhập, giá sinh hoạt,
lãi suất, các kiểu tiết kiệm và vay tiền, bởi vì chúng có thể có ảnh hưởng lớn, đặc
biệt là đến những công ty, những sản phẩm có mức độ nhạy cảm cao đối với thu
nhập và giá.
* Môi trường tự nhiên: Bao gồm nguyên liệu, năng lượng và tài nguyên
không khí, đất và nước. Mối lo lắng của công chúng đã tạo ra một cơ hội
Marketing cho những công ty nhạy bén. Nó đã tạo ra một thị trường lớn cho các
giải pháp kiểm soát ô nhiễm, như tháp lọc khí, các trung tâm tái sinh và hệ thống
bãi thải
* Môi trường công nghệ:
- Một lực lượng quan trọng nhất, định hình cuộc sống của con người là
công nghệ. Mỗi công nghệ đều tạo ra một hậu quả lâu dài quan trọng mà không
phải bao giờ cũng có thể thấy trước được. Người làm Marketing phải theo dõi
những xu hướng sau đây trong công nghệ.
+ Sự tăng tốc của việc thay đổi công nghệ
+ Những cơ hội đổi mới vô hạn
+ Thay đổi ngân sách nghiên cứu và phát triển
+ Quy định về thay đổi công nghệ ngày càng chặt chẽ
- Những người làm Marketing cần hiểu rõ là môi trường công nghệ luôn
thay đổi và nắm được những công nghệ mới đó có thể phục vụ nhu cầu của con
người như thế nào. Họ cần hợp tác chặt chẽ với những người làm công tác nghiên

cứu và phát triển để khuyến khích họ nghiên cứu hướng theo thị trường nhiều hơn.
Họ phải cảnh giác với những hậu quả không mon muốn của mọi đổi mới có thể
gây thiệt hại cho người sử dụng và tạo ra sự mất tín nhiệm cùng thái độ chống đối
của người tiêu dùng.
* Môi trường chính trị


- Những quyết định Marketing chịu tác động mạnh mẽ của những diễn biến
trong môi trường chính trị. Môi trường này gồm có luật pháp, các cơ quan nhà
nước và những nhóm gây sức ép có ảnh hưởng và hạn chế các tổ chức và cá nhân
khác nhau trong xã hội.
* Môi trường văn hóa
Xã hội mà con người lớn lên trong đó đã định hình niềm tin cơ bản, giá trị
và các chuẩn mực của họ. Con người hấp thụ, hầu như một cách không có ý thức,
một thế giới quan xác định mối quan hệ của họ với chính bản thân mình, với người
khác, với tự nhiên và với vũ trụ. Sau đây là một số đặc điểm và xu hướng văn hóa
chủ yếu mà người làm Marketing cần quan tâm.
+ Những giá trị văn hóa cốt lõi bền vững
+ Mỗi nền văn hóa đều bao gồm những nhánh văn hóa
+ Những giá trị văn hóa thứ yếu biến đổi theo thời gian

2.2.2. Yếu tố ngành:
2.2.2.1. Ngành marketing: Trong những năm gần đây tại Việt Nam cùng
với sự thay đổi và phát triển của nền kinh tế đã kéo theo sự phát triển bùng nổ của
không ngừng của Marketing. Đặc biệt từ khi Việt Nam ra nhập WTO thì đây
không chỉ là mảnh đất đầy tiềm năng cho doanh nghiệp Marketing Việt Nam mà
cả các doanh nghiệp Marketing nước ngoài làm Marketing truyền thống mà còn
hứa hẹn cho sự phát triển của Marketing hiện đại như: Marketing đa cấp, E
Marketing, Marketing di động, Marketing ngoài trời.... Theo Hiệp hội Quảng cáo
Việt Nam (VAA), khoảng 50 công ty quảng cáo nước ngoài đang chiếm giữ hơn

80% thị trường quảng cáo Việt Nam, "miếng bánh" nhỏ còn lại là chỗ của gần...
3.000 công ty quảng cáo trong nước. Doanh thu của thị trường quảng cáo Việt
Nam năm 2005 khoảng 5.000 tỉ đồng và được dự đoán sẽ tăng lên đến 24.000 tỉ
đồng trong 15 năm tới. Theo tính toán của VAA, tốc độ tăng trưởng của thị trường
quảng cáo Việt Nam là khá cao, từ 20-30%/năm. Sự hấp dẫn của thị trường dịch


vụ quảng cáo Việt Nam đã thu hút ngày càng nhiều các công ty quảng cáo nước
ngoài trong khi số lượng các công ty quảng cáo trong nước được thành lập mới
cũng gia tăng không ngừng. Ngoài thị trường Marketing truyền thống các loại hình
Marketing trực tuyến, Marketing Internet, Marketing di động, Marketing số cũng
đấy hứa hẹn và phát triển. Theo công ty nghiên cứu thị trường Cimigo căn cứ
doanh thu dựa trên số liệu đo lường dữ liệu về doanh thu từ trang web, mạng
quảng cáo, các đại lý truyền thông cũng như những công ty sử dụng quảng cáo
trực tuyến thì doanh thu quảng cáo trực tuyền tại Việt Nam năm 2008 đạt 278 tỷ
đồng tăng 71% so với năm 2007 và theo dự đoán của các chuyên gia, tăng trưởng
hàng năm của doanh thu khoảng 40% mỗi năm trong khi đó ở Mỹ và các thị
trường châu Á đang có xu hướng giảm theo sự suy giảm của nền kinh tế.
Với tốc độ tăng trưởng khoảng 40% năm, doanh thu năm 2007 khoảng 1 tỷ
USD, thị trường quảng cáo Việt Nam đang có tốc độ phát triển nhanh nhất khu vực
châu Á. Theo Công ty nghiên cứu thị trường TNS, nếu như năm 2006, tổng doanh
số quảng cáo của ba kênh quảng cáo gồm báo in, truyền thanh, truyền hình khoảng
313 triệu USD, thì năm 2007 con số này là 440 triệu USD. Trong đó báo in khoảng
107 triệu USD, truyền thanh khoảng 1,1 triệu USD, truyền hình khoảng 330 triệu
USD... Chi phí quảng cáo được ghi nhận trên 27 kênh truyền hình, một kênh phát
thanh FM, và 60 đầu báo và tạp chí. Còn theo Hiệp hội Quảng cáo Việt Nam
(VAA) tất cả các loại hình báo chí bao gồm khoảng 620 tờ báo in với khoảng 800
ấn phẩm, 68 đài phát thanh và truyền hình ở trung ương và địa phương, trên 50
đơn vị báo điện tử hầu như đều tham gia quảng cáo. Về quảng cáo ngoài trời, theo
VAA hiện ở Việt Nam mới chỉ có một số doanh nghiệp làm quảng cáo ngoài trời,

còn phần nhiều là kết hợp, doanh số chung chiếm khoảng 20% trong toàn ngành
quảng cáo.
- Internet ảnh hưởng đến doanh thu quảng cáo: Cùng với sự phát triển bùng
nổ đến chóng mặt của Internet, tại Châu Á Việt Nam được xếp vào những quốc gia
có tốc độ và số lượng người sử dụng thuộc loại cao, đứng thứ 6 trong số những
quốc gia châu Á (với 20,2% dân số sử dụng Internet trong đó 80% số người dùng
trong độ tuổi dưới 30 tuổi). Cùng với đó là sự ra tăng các hình thức xã hội ảo,
forum và blog càng khiến nhiều người tham gia...Theo con số thống kê 64% số


lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ bán hàng qua mạng đã tăng doanh thu và lợi
nhuận; 4*% nhận thấy Internet giúp họ mở rộng phạm vi hoạt động và 73% cho
thấy nhờ quảng cáo trên Internet giúp hộ giảm được chi phí điều hành.
- Marketing kỹ thuật số: Năm 2007, khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã
dẫn đầu thế giới trên một số lĩnh vực quan trọng của marketing số, đây cũng là khu
vực có số lượng người sử dụng Internet lớn nhất năm 2007 (chiếm 36% trên toàn
thế giới), vượt qua cả Mỹ và châu Âu. Riêng tại Việt Nam, thị trường Internet tại
Việt Nam với khoảng 16 triệu người sử dụng đang phát triển với tốc độ rất nhanh.
Theo đánh giá của Wireless Asia, Việt Nam có thể sẽ đạt được mức tăng trưởng
GDP 16%/năm nhờ vào sự xuất hiện ở khắp mọi nơi của các thiết bị di động. Hơn
45% các hộ gia đình Việt Nam hiện nay có máy tính so với con số 41% năm 2005
và 72% các hộ gia đình đều có điện thoại di động, 10% các hộ gia đình ở Việt
Nam được dự đoán sẽ thực hiện việc mua sắm trực tuyến vào năm 2010. Tất cả
các con số trên đều chứng tỏ rằng marketing số thực sự là một mảnh đất màu mỡ
mà giới tiếp thị - truyền thông Việt Nam có thể khai thác.
2.2.2.2. Ngành kinh doanh bất động sản:
Ở phần phân tích ở trên đã cho chúng ta thấy được toàn cảnh thị trường
kinh doanh bất động sản Việt Nam trong những năm qua có sự tăng trưởng đáng
khích lệ mặc dù do nhiều nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan từ nền
kinh tế và chính từ sự quản lý của nhà nước làm cho thị trường đóng băng trong

gian đoạn hiện nay không còn sự bùng nổ như thời gian trước nhưng nó cũng có
sự phục hồi đáng kể. Nhà đầu tư đã chuyển hướng phân khúc thị trường cho phù
hợp với tình hịnh và nhu cầu của khách hàng hiện tại. Tính minh bạch và hiệu quả
của thị trường bất động sản đã được thực hiện qua các sản giao dịch bất động
sản...Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã phục hồi sớm góp phần quan trọng
việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an
sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn phụ thuộc nhiều vào
ngân hàng. Thông kê của ngân hàng nhà nước vào thời điểm 31/12/2009, tổng dư
nợ trong lĩnh vực bất động sản 218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ
thống ngân hàng. Chính cho vay của các ngân hàng không ổn định dẫn tới nhiều
doanh nghiệp gặp khó khăn. Giá hàng hóa bất động sản vẫn tăng và đứng ở mức


cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát và đang là thách thức lớn cho công tác quản
lý thị trường.
Theo đánh giá thì Việt Nam có tỷ lệ đô thị hóa bình quân năm 2010 là 30%
và dự kiến năm 2020 tỷ lệ này là 50% do đó cơ hội cho thị trường bất động sản là
rất nhiều, nhất là với thị trường nhà ở khi mà việc cho phép Việt Kiều và người
nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam được mua nhà. Ngoài ra các tập đoàn ở
nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Tp Hồ
Chí Minh nói riêng là do Việt Nam ra nhập WTO số lượng các công ty nước ngoài
đến đầu tư tại Việt Nam không ngừng tăng lên do đó nhu cầu thuê văn phòng, cao
ốc cũng tăng lên trong khi đó thị trường một số nước châu Á khác gần như bão
hòa, trong khi đó Việt Nam dân số tăng nhanh, nh cầu nhà ở rất lớn. Bên cạnh đó
với việc Chính phủ kiềm chế lạm phát, sự hạ nhiệt của lãi suất tín dụng, luật thuế
tín dụng, luật thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực và việc thành lập sàn giao
dịch chuẩn với việc áp dụng chỉ số bất động sản sẽ tạo điều kiện để thị trường bất
động sản Việt Nam tăng trở lại và ổn định.
Trong năm 2010 với việc sẽ có môt lượng nhà đầu tư chuyển từ kênh vàng
sang bất động sản sẽ làm cho thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng trưởng

thành, nhà đầu tư chuyển từ tầm nhìn ngắn hạn sang dài hạn. Năm 2009 nhiều nhà
đầu tư lướt sóng đã thất bại do tâm lý adua, đồn thổi, bước sang năm 2010 các nhà
đầu tư sẽ rút ra kinh nghiệm, bỏ qua tâm lý “ăn sổi ở thì”.
3. Kết luận:
Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành tại Việt nam cho
thấy những cơ hội hiện tại và những cơ hội tiềm năng cho hoạt động kinh bất động
sản tại Việt Nam là rất lớn ; ngoài ra cũng chỉ ra những thách thức trong việc kinh
doanh trong lĩnh vực này . Đây là cơ sở cho những phân tích tiếp theo để có thể
cung cấp cho các doanh nghiệp, các nhà lãnh đạo trong việc lập được kế hoạch
Marketing, kế hoạch kinh doanh, chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp đã,
đang và sẽ tham gia vào ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
II. Thành công trong kinh doanh bất động sản cần những yếu tố gì?


Đây là một câu hỏi tương đối rộng đối với ngành kinh doanh bất động sản
vì phạm vi kinh doanh bất động sản rất lớn, ví dụ như đầu tư bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản, mỗi lĩnh vực kinh doanh sẽ có những điều kiện thành
công khác nhau. Mặt khác, nhà kinh doanh bất động sản có thể là cá nhân kinh
doanh độc lập, có thể là cá nhân- người đứng đầu một doanh nghiệp, một tổ chức
kinh doanh bất động sản, có thể là doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản.
Trong khuôn khổ của bài này, chỉ phân tích những điều kiện để trở thành nhà kinh
doanh bất động sản thành công ở Việt Nam với cương vị là cá nhân kinh doanh bất
động sản độc lập, không đại diện cho tổ chức, doanh nghiệp.
Đầu từ bất dộng sản là điều mà các nhà đầu tư có số v ốn lớn đều nghĩ đến
và tham gia nhưng không phải lúc nào các dự án đầu tư đắt tiền này cũng mang lại
món lời như mong muốn của các nhà đầu tư. Sở hữu đất đai, nhà cửa là một nhu
cầu cấp thiết của con người nhưng không phải bất cứ ai cũng có khả năng thanh
toán nhu cầu đó. Chính những điều đó làm cho kinh doanh bất động sản trở nên
khó quyết định và tiềm ẩn những nguy cơ. Đây là hoạt động không thể làm chỉ với
sức lực và tài trí của mình. Bản có thừa hiểu biết và vốn liếng để đầu tư nhưng khi

không có được một tập thể cùng chung sức với mình, bạn không thể nhanh chóng
làm giàu hay thành công lớn trong lĩnh vực kinh doanh tương đối phức tạp này.
Trong bước đầu hoạt động, đội ngũ của bạn không cần thật lớn mạnh nhưng vẫn
phải có đủ một số chuyên gia trong một số lĩnh vực thiết yếu để bảo đảm cho các
khoản đầu tư của bạn có thể nhanh chóng đem lại một số lợi nhuận tương ứng với
đồng tiền và thời gian cũng như công sức bỏ ra.Trước hết, bạn cần phải có một
người có quan hệ rộng với các công ty môi giới địa ốc. Không có người này, bạn
sẽ cứ phải quẩn quanh với việc săn tìm các cơ hội đầu tư tốn thời gian. Thứ hai,
bạn cần một người có kiến thức về kiến trúc để đánh giá hiện trạng đất đai hay nhà
cửa, hiểu biết của người này sẽ bảo đảm tính chính xác cho các món đầu tư xây
dựng hay sửa chữa cần đến. Đặc biệt, bạn cần phải có một chuyên gia marketing
hay chính bản thân bạn phải tìm hiểu và thực hiện các chức năng marketing để
định hướng cho công cuộc kinh doanh của mình. Chính yếu tố sau cùng này là
điều vẫn không được hầu hết các nhà kinh doanh địa ốc hiện nay coi trọng, hay
nếu có thì cũng sử dụng không đúng hướng cho hoạt động đầu tư của mình. Th


ông thường, các công cụ marketing chỉ được các nhà đầu tư ngày nay sử dụng để
quảng bá và bán đi những gì họ đã đầu tư. Chính yếu tố này sẽ là điều khiến cho
chiến lược marketing tạo nên những đặc tính khác biệt cho công cuộc kinh doanh
của bạn và quan trọng hơn - một chiến lược marketing minh bạch sẽ định hướng
cho việc tập trung vào những cơ hội đầu tư đúng và phù hợp với ý định kinh doanh
của bạn. Với một chiến lược marketing rõ ràng, những người cùng làm việc sẽ
không còn tốn thời gian vô ích với những cơ hội không phù hợp với tiêu chí kinh
doanh của bạn.
Có 7 lý do khiến bạn nên bắt đầu công cuộc kinh doanh bất động sản với
một chiến lược marketing minh bạch và rõ ràng.
1- Một chiến lược marketing minh bạch sẽ giúp bạn xác định một cơ hội
đầu tư tiềm tàng có thích hợp với tiêu chí kinh doanh của mình hay không. Sự
minh bạch này sẽ giúp bạn và những đồng sự không phải tốn thời gian vô ích vào

việc theo đuổi những cơ hội đầu tư không đúng hay ham hố với những cơ hội đầu
tư quá tầm.
2- Một chiến lược marketing minh bạch sẽ mài sắc định hướng tiêu chí kinh
doanh của bạn và tạo thành khả năng để bạn quyết định nên theo đuổi những cơ
hội đầu tư nào và nhanh chóng bỏ qua những cơ hội không phù hợp. Làm sao
những nhà môi giới bất động sản có thể giới thiệu cho bạn những món đầu tư đúng
nếu chính bạn cũng không rõ ràng với những mong muốn của mình?
3- Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ để bạn so sánh cách thức
kinh doanh của mình với các đối thủ kinh doanh địa ốc hay ngay cả các công ty
trong những ngành nghề khác và có thể học tập từ đó để mài dũa các lợi thế kinh
doanh của mình.
4- Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ đo lường và định hướng
để bạn và tập thể của bạn luôn tiến lên đúng hướng hoạt động đã định của mình.
5- Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ hỗ trợ để bạn tuyển chọn
nhân viên cũng như các đối tác kinh doanh hiệu quả và phù hợp.


6- Một chiến lược marketing minh bạch là công cụ để bạn thiết lập ra
những tiêu chuẩn đầu tư của riêng mình. Với những tiêu chuẩn đầu tư rõ ràng, bạn
không còn phải vì những món đầu tư sai lầm.
7- Một chiến lược marketing minh bạch sẽ xác định sự khác biệt của công
cuộc kinh doanh của bạn như một nhà kinh doanh bất động sản vì nhu cầu của
người tiêu dùng chứ không phải là một đầu tư bất động sản đẹp mắt hay hào
nhoáng mà không có người mua.
Ngoài những lý do trên, thực tế thị trường trong những năm gần đây cũng là
những yếu tố khiến bạn nên xác định ngay từ đầu chiến lược marketing của mình
khi quyết định tham gia kinh doanh bất động sản trong những ngày này. Trong thị
trường nhà đất, sự thành công của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một thành công
đến từ thực tế thị trường chứ không đến từ một ý tưởng hay một chiến lược
marketing độc đáo. Chọn lấy khu đất ở gần kề trung tâm Sài Gòn để phát triển khu

đô thị mới là một quyết định marketing nhưng ý tưởng đó đã không đem lại thành
công thực sự cho Phú Mỹ Hưng. Khu đô thị mới Nam Sài Gòn đã được giới thiệu
từ hơn mười năm trước nhưng chỉ đến khi thành hình thực sự, những thực tế thị
trường như nền kinh tế quốc dân tăng cao, môi trường đầu tư phát triển, giá nhà
đất tăng mạnh, khu đô thị hiện đại và đẹp mắt… mới thực sự làm cất cánh mãi lực
cho khu đô thị Phú Mỹ Hưng chứ không phải ý tưởng Khu đô thị Nam Sài Gòn đã
tạo thành mãi lực.
Trong quá trình tìm hiểu của những yếu tố để trở thành nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản thành công tôi thấy rất nhiều yếu tố để cấu thành nên thành
công của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản việt nam hiện nay như:
- Có kiến thức hiểu biết về bất động sản, luôn luôn tìm kiếm và tính
toán các cơ hội, lựa chọn thời điểm đầu tư:
+ Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn: ở bất kỳ thời điểm nào
trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau. Tuy nhiên,
sự biến động luôn luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ hội. Do vậy,
cần phải luôn luôn tìm ra cơ hội đầu tư, bất chấp các quy luật, vòng chuyển đổi,


bất chấp là thay đổi tích cực hay tiêu cực. Tích cực có cơ hội của tích cực mà tiêu
cực có cơ hội của tiêu cực
+ Xác định được chu kỳ của bất động sản: thị trường bất động sản biến
động luôn tuân theo chu kỳ, tạo nên những thời kỳ hưng thịnh – thị trường “nóng”,
thời kỳ suy thoài – thị trường “đóng băng”. Với những nhà đầu tư nghiệp dư, vốn
ngắn, khi thị trường sụp đổ, họ chấp nhận bán lỗ và bán “tháo” bất động sản mà
mình có để thu hồi vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư thành công là nhà đầu tư biết chờ
đợi, tìm cơ hội và thu được nguồn lợi nhuận lớn từ việc mua lại bất động sản khác
với giá rẻ.
+ Cân nhắc về tiềm năng phát triển: Nếu bạn là người đầu tư dài hạn, bạn
nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơI, địa điểm dự định đầu tư. Trên
thực tế đã có rất nhiều người kiếm được những khoản tiền kếch xù nhờ vào việc

mua đất từ khi chúng còn là khu công nghiệp, còn là đất ruộng hoang, các khu
nông thôn…tới khi chúng trở thành đất kinh doanh, đất vàng khó lòng mua được
thậm chí khi bạn có rất nhiều tiền đI chăng nữa.
+ Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp để bán. Thông thường, kiên
trì giữ bất động sản trong một khoảng thời gian dài sẽ làm tăng giá trị của tài sản
đó, do giá thị trường có xu hướng tăng dần. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ
bán sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro cho giao dịch đầu tư. Khi giữ bất động sản trong
thời gian quá lâu mà không có chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn
từ chính việc tồn đọng vốn và mất đi khả năng quay vòng vốn, mất cơ hội đầu tư
các giao dịch khác.
- Có kiến thức về tài chính – cân nhắc kỹ về nguồn tài chính trước khi
đầu tư: Đầu tư kinh doanh bất động sản thường đỏi hỏi một lượng tiền lớn với
chu kỳ đầu tư lâu dài . Do vậy, cần phải cân nhắc và tính toán kỹ về nguồn tài
chính trước khi quyết định đầu tư. . Nếu sử dụng vốn đi vay, cần chú ý đến những
khoản lãi vay, thời hạn được vay cũng như khả năng chi trả. Thị trường bất động
sản chịu tác động của rất nhiều yếu tố khách quan như kinh tế vĩ mô, luật pháp,
chính trị, lạm phát các chính sách tín dụng … và khi thị trường rơi vào trạng thái
đóng băng thì tính thanh khoản của nó là cực kỳ kém . Và như vậy một tính toán
không kỹ có thể dẫn đến nợ nần, phá sản.


- Phải có mối quan hệ, đảm bảo rằng bạn là người có nhiều thông tin
nhất, sớm nhất, nhận biết xu hướng thị trường: Trong kinh doanh bất động sản,
mối quan hệ rất quan trọng. Đây chính là nguồn cung cấp cho bạn thông tin thị
trường, các cơ hội đầu tư và là nguồn liên doanh,liên kết trong các giao dịch đầu
tư lớn: “Ai là người có thông tin người đó là người chiến thắng” , đặc biệt thông
tin vê quy hoạch, thông tin về phát triển cơ sở hạ tầng, thông tin về tài chính, các
chính sách vĩ mô của chính phủ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chung.
- Đầu tư ở những khu vực đô thị hóa mạnh, ở những nới có quy hoạch
mới, có đường giao thông chính chạy qua: Đây là điều kiện kinh doanh có hiệu

quả, vốn bỏ ra sẽ thu hồi nhanh và lợi nhuận kỳ vọng sẽ lớn và thực tế tại Việt
Nam đã chứng minh. Khi đầu tư bất động sản người kinh doanh thường suy nghĩ
và đắn đo nhất một vấn đề đó là đầu tư vào loại bất động sản nào và ở đâu. Vậy
muốn thành công bạn nên đầu tư tại những vị trí đẹp, “những nơi người giàu có
hay lui tới” những vị trí sẽ trở thành đẹp khi có quy hoạch. Vì những nơi này, tỷ
suất lợi nhuận sẽ lớn, khả năng luân chuyển nguồn vốn cao.
Đây là những yếu tố mà tất cả những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản
thành công đều nói đến. Tuy nhiên, tôi nhớ đến một bài báo viết về chị Đặng Kiều
Tiên – Phó chủ tịch Hội đồng quản trị, kiêm Tổng giám đốc Neoland là một phụ
nữ còn rất trẻ và xinh đẹp nhưng có vị thế rất lớn trong làng bất động sản Việt
Nam hiện nay. Khi được hỏi để thành công trong kinh doanh bất động sản cần có
điều gì? Chị trả lời để thành công “cần cả cái đầu và trái tim” Chị tâm sự: với
những người phụ nữ muốn kinh doanh cần phải luôn năng nổ và lao vào công việc.
Để thành công trong lĩnh vực kinh doanh nhất là kinh doanh bất động sản
cần phải có cái đầu và trái tim. Cho dù bạn là ai, màu da, quốc tịch gì là mẹ,
là vợ bạn vẫn có thể tin rằng bạn có thể thành công vì bạn có cái đầu để phân
tích những cơ hội, những yếu tố tài chính để lựa chọn những loại hình đầu tư
và có trái tim để biết yêu thương và chia sẻ.
Một số sự khác nhau giữa Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh:

Tiêu chí so sánh

Hà nội

TP. Hồ Chí Minh


Nguồn cung

Ít hơn do quỹ đất ít và

Nhiều hơn

thời gian thực hiện các
dự án kéo dài hơn
Nguồn vốn sử dụng để Nguồn
mua BĐS

vỗn

nhàn

rỗi

nhiều hơn do thói quen

Sử dụng vốn vay ngân
hàng nhiều hơn.

tiết kiệm cao hơn. Do đó,
nguồn vốn để đầu tư mua
bất động sản chủ yếu sử
dụng vốn tự có
Khách hàng

Kỹ càng, cẩn thận

Thoáng hơn

Marketing

Chưa được chú trọng

Chuyên nghiệp hơn

nhiều, thiếu tính chuyên
nghiệp
Mặt bằng giá

Cao hơn rất nhiều

Rẻ hơn

….

Hà Nội, ngày 26 tháng 5 năm 2010
Người viết báo cáo

Lê Việt Dũng

Tài liệu tham khảo:
-

Giáo trình Kế toán quản trị - Chương trình đào tạo thạc sỹ Quản trị kinh
doanh quốc tế, Griggs University;


-

Các khái niệm trên Google.com

-

Theo Vietnamnet.vn;

-

Hoang La sưa tập;

-

DiaOcOnline.vn – Theo Đô Thị;

-

Info TV;

-

Thái Hùng Tâm (tổng hợp);

-

Theo Vtv.vn;

-

Đăng Nhan (theo sưu tầm);

-

Ban biên tập BSC Venus sưa tầm.