phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh bất động sản ở việt nam hiện nay

hãy phân tích và đánh giá cơ hội đối với kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam hiện nay (phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ
mô, môi trường ngành,…).

Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam hiện nay:
Trong Quý I năm 2009, ngành Bất động sản (BĐS) chịu nhiều tác
động mang tính hậu quả từ đợt tăng giá nóng BĐS đầu năm 2008 và tiếp
sau đó bị ảnh hưởng rất nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Tuy nhiên, lĩnh vực BĐS ít nhiều thay đổi vào Quý 2, 2009 và hưởng nhiều
thuận lợi từ gói kích cầu của Chính phủ. Chúng tôi nhận thấy một trong
ngành BĐS có một đợt tăng giá dù ngắn và giá BĐS bị phân tán mạnh theo
vùng miền.
Đợt tăng giá ngắn của thị trường tập trung ở miền Bắc, cụ thể tại Hà
Nội. Giá cả BĐS tăng mạnh từ 30 - 50%. Cá biệt có những giao dịch giá
tăng 80%. Tuy nhiên, cơn sốt BĐS kéo dài 2 tháng cuối cùng được hạ
nhiệt và lại nhanh chóng rơi vào tình trạng ảm đạm trong giao dịch khi
mức độ giao dịch của thị trường kém hẳn so với thời kỳ đỉnh điểm vào giữa
tháng 11.
Sự phục hồi ngắn hạn của thị trường BĐS phía Bắc kết hợp với
lượng vốn lớn đầu tư có thể từ nguồn tiền của gói kích cầu Chính phủ đã
dẫn tới giá cổ phiếu BĐS tăng ấn tượng vào nửa cuối 2009. Điều đó tăng
giá cổ phiếu như SJS, DIG, ITC, HAG, THD... khi các cổ phiếu này có thể
được xếp vào nhóm các cổ phiếu tốt nhất thị trường vốn equity của Việt
Nam.
Xét tới hoạt động kinh doanh của các công ty đại chúng như Kinh
Bắc, Sudico, Tập đoàn DIG và Hoàng Anh Gia Lai....Chúng tôi thấy rằng
các công ty nêu trên đạt kết quả kinh doanh vượt qua kế hoạch công ty
khoảng 20- 150%.


Mặt tích cực:

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) theo vùng miền, địa phương trong
lĩnh vực BĐS vẫn có kế hoạch đổ vào các dự án lớn.
Biểu 1: Tổng quan số liệu FDI
TT

Chỉ tiêu

Đơn vị tính

Năm 2008

Năm 2009 So cùng kỳ

1

Vốn thực hiện

triệu USD

11.500

10.000

87,0%

2

Vốn đăng ký

triệu USD

71.726

21.482

30,0%

3

Số dự án

3.1. Cấp mới

dự án

1.557

839

53,9%

3.2. Tăng vốn

lượt dự án

397

215

54,2%

Vốn

Vốn đăng

Biểu 2: FDI phân bổ theo ngành
Vốn
Số dự
TT

Ngành

án
cấp
mới

đăng

Số lượt

đăng

ký cấp

ký

dự

ký

mới và

cấp

án

tăng

tăng

mới

tăng

thêm

thêm

(triệu

vốn

(triệu

(triệu

USD)

USD)

USD)
Dịch vụ lưu
1

trú và ăn

32

4.982,6

8

3.811,7

8.794,2

39

7.372,4

4

236,1

7.608,5

uống
2

KD bất động

sản

3

Xây dựng

74

388,3

11

99,2

487,4

4

Khai khoáng

6

397,0

0

0.0

397,0

115

191,7

14

46,5

238,2

26

109,8

5

74,8

184,6

839

16.345,4

215

5.136,7

21.482,1

Bán buôn, bán
5

lẻ; sữa
chữa

6

Vận tải kho
bãi
Tổng cộng


Tuy nhiên, khía cạnh tích cực trong năm 2009 là vốn FDI thực hiện so
với FDI đăng ký đạt mức kỷ lục 46.5%, cao nhất trong vòng 3 năm qua.
Mong đợi tỷ lệ giải ngân đầu tư nước ngoài tăng hơn trong năm 2010 khi
các nước đầu tư vào Việt Nam đã phục hồi tương đối và các nhà đầu tư có
thể nhìn thấy lợi hơn từ việc Việt Nam phá giá đồng tiền.
Hà Nội, một trong những tâm điểm của thị trường BĐS Việt Nam, sẽ
kỷ niệm 1000 năm Thăng Long vào năm nay. Điều đó sẽ có thể là một cú
huých cho thị trường BĐS Hà Nội do nhiều dự án BĐS hiện nay chịu áp lực
cao để hoàn thành. Điểm đáng chú ý, các dự án hạ tầng trọng tâm như cầu
Thanh Trì, Vĩnh Tuy, hầm Kim Liên vừa đưa vào hoạt động trong Quý 3,
4 - 2009. Chúng ta cũng có thể sớm thấy đường cao tốc Láng – Hòa Lạc
hoàn thành giữa năm nay và điều đó sẽ là một điểm sáng về sự tiện lợi cho
hạ tầng Hà Nội trong thời gian tới.
Dòng tiền chảy vào các lĩnh vực BĐS: khi thị trường vào giai đoạn thoái
trào, tiền mặt sẽ trở nên khan hiếm, và những nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ có
thể lựa chọn những BĐS ưu thích với chi phí phù hợp hơn. Theo một cách
nào đó, một thị trường thoái trào có thể kích thích nhu cầu khi giá BĐS rơi

về giá hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng. Như thế, những công ty BĐS hiện
sở hữu những vị trí tốt có thể thấy cơ hội để vượt qua giai đoạn thoái trào
của thị trường hiện nay thông qua nhiều mô hình kinh doanh khác nhau.
Nhiều tổ chức đang chú ý tới Việt Nam, thúc đẩy thị trường hiện tại
trong lúc suy thoái. Trong thời gian qua, Knight Frank là một tổ chức tư vấn
BĐS chuyên nghiệp thứ 5 xuất hiện bên cạnh Savills, CBRE, Colliers và
Coldwell Banker.
Rào cản gia nhập ngành giúp cho các công ty BĐS hiện tại cạnh tranh
tốt hơn với những công ty mới. Các quy định BĐS hiện thời có xu hướng
ủng hộ những công ty đã có sẵn đất sạch. Luật pháp yêu cầu các công ty
chú ý hơn tới lợi ích người dân bị giải tỏa và chính điều đó “bảo vệ” nhiều
công ty đã hoàn thành giai đoạn giải tỏa và đền bù đất đai. Theo đó, càng về


sau rào cản ra nhập ngành càng cao đối với những công ty mới khi họ phải
giải quyết vấn đề phát triển quỹ đất sạch của riêng họ.
Những quan ngại về viễn cảnh vĩ mô và VND bị giảm giá có thể gây ra
những bất ổn tới tâm lý người dân về nội tệ. Đầu tư vào vàng năm 2010 có
thể không lãi lớn do sự thất thường của thị trường này. Từ đó có thể khuyến
khích người có tiền quay lại công cụ đầu tư truyền thống, và từ đó vực lại
mức cầu BĐS suy yếu hiện nay.
Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có thể nhìn thấy nhiều điểm
sáng trong 2010 khi nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn ưu thích ngành này và
nhiều dự án mới vẫn đang được triển khai. Tuy nhiên, cũng nhìn thấy nhiều
điểm rất cần phải lưu tâm cho các nhà đầu tư vào ngành này do tính thiếu
minh bạch, khó dự đoán của ngành và một viễn cảnh còn nhiều thách thức
của nền kinh tế trong 2010.

Mặt tiêu cực
Mặc dù chúng tôi nhìn nhận có mối tương quan thuận giữa tăng FDI

và xu hướng tăng của ngành BĐS, thì FDI vẫn chỉ có tác nhân hỗ trợ ngành
BĐS tăng trưởng trong khi các nhà đầu tư không nên sử dụng FDI là một
chỉ báo duy nhất cho ngành BĐS. Bên cạnh việc theo dõi FDI, các nhà đầu
tư nên để tâm tới các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế để có thể cái nhìn
toàn diện hơn khi muốn nhận biết khi nào ngành BĐS phục hồi thật sự.
Chính sách tiền tệ thắt chặt có thể sẽ hãm đà của các nhà đầu cơ vào
thị trường. Mặc dù điều đó có thể giúp tránh bong bóng BĐS nhưng điều đó
làm ngưng các giao dịch, tăng áp lực giảm giá nhà trong nhiều phân khúc.
Thống kê cho thấy rằng tín dụng vào BĐS chiếm khoảng 11,76% tổng
tín dụng của toàn bộ nền kinh tế là 91,84 tỷ USD. Tuy nhiên, phần lớn tiền
cho BĐS tập trung ở hai thành phố có hạ tầng phát triển nhất là HN và HCM
với 14,5% và 51%. Điều đó cũng gây sức ép tới việc thiếu hụt nguồn vốn
cho các dự án BĐS ở khu vực địa lý khác.


Các nguồn tài chính truyền thống bị thiếu hụt trong năm 2010 có thể
dẫn tới các công ty BĐS, các nhà đầu tư và người mua BĐS quan ngại thêm
về tính thanh khoản, mức hợp lý của giá BĐS trong khi các công ty BĐS lại
đau đầu về tìm vốn để tài trợ cho các dự án. Điều này rõ ràng sẽ tạo ra vòng
luẩn quẩn cản trở BĐS phục hồi.
Thị trường có thể sẽ có nguồn cung lớn các “sản phẩm” BĐS ở nhiều
phân khúc như nhà ở,
văn phòng cho thuế và khu công nghiệp.
Dự tính lượng cung căn hộ ở HCMC

Lượng cung căn hộ ở HCMC

- 2010 - 2011

Nguồn: CBRE Vietnam

Nguồn:

VietRees
BĐS đã bị định giá quá cao: các phân khúc BĐS ở Việt Nam hiện nay
rất tập trung và không khó để nhận biết. Thị trường BĐS tập trung hầu hết ở
Hà Nội và HCMC và khu vực chung quanh của hai thành phố này. Cũng dễ
dàng nhận biết thực tế đó của thị trường BĐS do trình độ phát triển kinh tế
nói chung của hai thành phố đã thu hút dòng người từ khu vực nông thôn đổ
về ngày càng đông. Do đó, mật độ dân ở hai thành phố ở mức rất cao, kéo
theo nhu cầu về nhà ở tăng cao hơn so với nguồn cung cấp. Bên cạnh đó, các
dữ liệu về BĐS hiện nay nếu có thường chỉ phản ánh BĐS ở hai thành phố
và khu vực ngoại thành, hoặc ít nhiều chỉ ở thành phố lân cận. Do đó, các


nhà đầu tư hoặc ai quan tâm tới thị trường này sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi
muốn tìm hiểu thông tin về thị trường này ở Hà Nội và HCM.
Chỉ số hay dùng là Giá nhà so với Thu nhập đầu người cho thấy rằng
giá BĐS ở hai thành phố Hà Nội và HCMC đã vượt cao hơn nhiều, xét về
yếu tố tương đối, so với giá nhà đất của một số thành phố lớn trên thế giới
như Tokyo, Hong Kong, Paris, New York... Số liệu ở các thành phố lớn nêu
trên cho thấy rằng chỉ số BĐS ở đó chỉ khoảng 12-15x trong khi ở HN và
HCM, chỉ số ở mức 35-40x. Chúng tôi thấy khả năng cao là chỉ số BĐS tiếp
tục xu hướng điều chính trong thời gian.
Biểu 3: Chỉ số BĐS 6 tháng gần đây của HCMC và Hà Nội

Đợt sốt nóng cục bộ BĐS vừa qua và các chính sách về BĐS có lợi
hơn cho người được đền bù đã tăng giá đền bù BĐS, tạo cho giá BĐS sẽ có
khả năng tăng cao hơn và điều này sẽ có thể dẫn tới nhiều dự án được
thông qua về mặt chủ trương nhưng bị đình trệ.

Kỳ vọng về lạm phát vẫn còn đó, đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao lên.
Từ đó lại ảnh hưởng tới lợi nhuận BĐS và có thể tăng giá BĐS vốn đã ở
mức cao.
Các công ty BĐS hiện nay vốn có đòn bảy tài chính cao sẽ có thể tiếp
tục phải vay nợ thêm. Trong hoàn cảnh thị trường BĐS ảm đảm hiện nay
khi các dự án còn nhiều khó khăn để tìm tới các khách hàng có đủ nguồn lực
tài chính, các đơn vị phát triển dự án có thể phải tìm cách cắt giảm giá bán
để tránh khó khăn về tài chính hay thậm chí tránh phá sản.


Nhiều công ty phát triển dự án ở các thành phố lớn đã vượt qua thời kỳ
khó khăn của đợt khủng hoảng tài chính 2009 nhờ vào khả năng tìm kiếm
các đơn vị đầu tư thứ cấp và chuyển nhượng một phần quỹ đất ở mức giá rẻ
hơn. Có thể khả năng đó sẽ không diễn ra trong 2010 do những khó khăn
từ các chính sách tiền tệ thắt chặt và khó tìm kiêm nguồn tài chính.
Những điều kiện khó khăn năm 2010 có thể ép các công ty BĐS, đặc
biệt ở HN, giảm giá bán các sản phẩm. Điều đó có thể tạo ra cuộc cạnh tranh
về giá ở thị trường BĐS phía Bắc. Nêu điều đó xảy ra, chúng ta co thể thấy
thị trường BĐS ở Hà Nội điều chỉnh như ở HCM năm 2009.
Trong suốt năm 2009, quan điểm về thị trường BĐS vẫn chưa có
nhiều khả quan ít nhất cho tới hết Quý 2 do những yếu tố không thuận lợi
nhiều hơn những yếu tố tích cực. Đặc biệt, hiện tại chúng tôi cũng đang nhìn
nhận nhiều rủi ro gắn với các dự án phát triển mới và với khả năng tăng giao
dịch là thấp. Mặc dù khả năng năng kiếm tiền dễ dàng từ các dự án không
còn cao như trước, cơ hội không mất đi khi các nhà đâu tư và các công ty
BĐS, những người hiện tại đang hướng tới phân khúc mà ở đó áp lực cạnh
tranh thấp hơn và các nhà đầu cơ có thể chưa tác động tới nhiều và khả năng
tăng trưởng còn nhiều.
Theo quan sát, ngành này có ba phân ngành có thể có tỷ suất lợi
nhuận cao năm 2010. Đó là Nhà ở cho người tiêu dùng cuối cùng có thu

nhập thấp và trung bình, hoạt động bán đất, và Bất động sản thương mại
(BĐS bán lẻ).
Các mảng tiềm năng năm 2010 và 2011
Mảng nhà ở cho người thu nhập trung bình
Tổng quan: Thị trường mảng này vẫn có nhu cầu cao do lượng người
đổ vào các thành phố lớn tiếp tục tăng lên. Trong khi mảng nhà cao cấp có
phần méo mó do tình trạng đầu cơ và lượng cung bị kìm hãm thì mảng nhà
bình dân vẫn chưa sôi động.
Chính phủ đang thực hiện một chương trình thử nghiệm nhằm hỗ trợ


tài chính cho các công ty BĐS phát triển nhà cho người thu nhập thấp. Điều
này có thể cung cấp cho họ nguồn tài chính mới để giải quyết vấn đề nguồn
vốn thiếu hụt.
Nguồn cung: các công ty bất động sản vẫn chưa quan tâm nhiều đến
mảng này và một số lượng khiêm tốn các dự án cho mảng này ở hai thành
phố lớn, Hà Nội và TP HCM, có dấu hiệu cạnh tranh trong năm 2010.
Nguồn cầu: Như được nói ở trên, các thành phố loại 1 vẫn tiếp tục hấp
dẫn người dân ngoại tỉnh do vị trí, sự phát triển kinh tế, cơ hội kinh doanh
và đặc biệt là các cơ hội việc làm tại các thành phố lớn.
Theo thống kê, tăng trưởng GDP và GDP theo đầu người ở Hà Nội
đứng thứ nhất trong cả nước. Do sự phục hồi kinh tế yếu đi, người dân có xu
hướng cố gắng định cư ở các thành phố lớn. Đây chính là nền tảng quan
trọng cho mảng nhà ở bình dân.
Sự đô thị hóa với vận tốc rất nhanh ở các thành phố loại 1 có thể làm
cho lượng cầu thực tế vượt xa cung. Chẳng hạn, chỉ riêng TP HCM có thể
có tối đa 60.000 căn hộ từ 2010 đến
2012 trong khi thị trường cần 110.000 căn hộ ở tất cả các loại giá.
Tuy nhiên, triển vọng cho mảng nhà ở có thể không tích cực đối với
tất cả các loại giá do thị trường dường như đã bão hòa ở mảng nhà cao cấp.

Theo nghiên cứu của chúng tôi, mức giá 800 USD/m2 có thể chấp nhận
được đối với nhiều người dân, cho thấy còn một phân khúc có tiềm năng tốt.
Kết luận: Mặc dù sự cạnh tranh trong mảng này cao, chúng tôi vẫn
kỳ vọng rằng các công ty như Bình Chánh, Nhà Thủ Đức và Intresco sẽ vượt
qua những khó khăn của thị trường mảng này năm 2010.
Hoạt động bán đất
Tổng quan: khi thị trường giảm, các cơ hội có thể chảy đến với
“những công ty tìm kiếm nguồn đất” theo đuổi mở rộng quỹ đất. Họ có thể
nắm lấy những cơ hội khi thị trường giảm để mở rộng ngân hàng địa ốc của
họ thông qua việc mua bán đất từ các nhà đầu tư BĐS sơ cấp, những đơn vị


thu lợi nhuận đáng kể từ chi phí bồi thường thấp và có quỹ đất sạch sẵn sàng
để kinh doanh.
Hoạt động bán đất có thể giúp các nhà đầu tư sơ cấp tiếp cận thanh
khoản tạm thời của thị trường và cải thiện mức thanh khoản cá nhân của họ.
Sudico và tập đoàn DIC có thể được xem là những thí dụ cụ thể cụ thể trong
phân khúc thị trường này.
Nguồn cung: lượng cung hạn chế do có ít các nhà đầu tư hiện tại có
quỹ đất “sạch”. Như được phân tích ở trên, khung pháp lý hiện nay bảo vệ
các cá nhân bị giải tỏa, nghĩa là đặt họ trong một vòng an toàn của quỹ đất
sạch lớn trong khi các quy định về bất động sản lại tạo ra nhiều trở ngại cho
những công ty đến sau. Theo quan sát của chúng tôi, không nhiều công ty
hiện hữu trong phân khúc này có thể giữ được vị trí của mình trên thị
trường. Ví dụ, Sudico, chủ nhân của 400 ha đất sạch và Tập đoàn DIC, nắm
trên 2000 ha đất trong toàn quốc, là các công ty tiêu biểu mà tập trung phát
triển đất và chuyển giao một phần đất cho các đơn vị phát triển dự án thứ
cấp.
Nguồn cầu: do các rào cản gia nhập ngành tăng lên, một vài nhà
đầu tư đến sau có thể muốn tiếp cận với những chủ đất hiện hữu để mua

đất. Điều đó có thể giúp tăng sức cầu trong việc chuyển giao quyền sử
dụng đất, đồng thời giúp các công ty có quỹ đất sạch và lớn kiếm cơ hội cải
thiện hoạt động kinh doanh của họ.
Ở phân khúc này, chúng tôi có quan điểm tích cực với hai nhà đầu tư
tiêu biểu là Sudico và Tập đoàn DIC, 2 công ty sở hữu quỹ đất dồi dào. Hai
công ty có thể tiếp tục tận dụng lợi thế của họ của họ để vượt qua xu hướng
giảm của thị trường và tăng trưởng nhanh chóng khi thị trường được hâm
nóng trở lại.
BĐS thương mại (Không gian bán lẻ).
Tổng quan: mật độ dân số cao ở các thành phố lớn có thể giúp cải
thiện hoạt động bán lẻ. Các số liệu gần đây cho thấy Việt Nam có thể sử


dụng 70% thu nhập của họ cho tiêu dùng và mua sắm. Tổng doanh số bán lẻ
năm 2009 đạt gần 1.200.000 tỷ đồng, tăng 18.9% so với năm 2008. Doanh số
bán lẻ được dự đoán sẽ tiếp tục tăng lên trong các năm sắp tới.
Thực tế đó đã thu hút những hãng bán lẻ lớn về hai trung tâm Hà Nội
và TP HCM lần đầu tiên ở Việt Nam. Thói quen tiêu dùng của người Việt
Nam đã khiến cho các vùng trung tâm và các khu vực kinh tế ở Hà Nội và
TP HCM trở nên đắt đỏ. Vì vậy, tiền thuê nhà tăng vọt do thiếu cung ở
những khu vực trung tâm nội đô (Central Business District – CBDs).
Nguồn cung: Như đã nói, lượng cung rất hạn chế do những hạn chế
đối với việc phát triển bất động sản ở các vùng này. Mặc dù có nhiều dự án
lớn đang chuẩn bị khởi động ở cả Hà Nội và TP HCM, chúng tôi vẫn chưa
thấy nhiều sự cạnh tranh ở các vùng kinh doanh trung tâm xuất phát từ
không gian có sẵn hạn chế. Do vậy, giá nhà cho thuê ở các khu vực này tăng
cao kỷ lục từ 220 đến 250 USD/m2/tháng.
Cầu: Lượng cầu rất cao bởi vì những người đi thuê nhà có thể phải
cạnh tranh mạnh để giành được những vị trí tốt phù hợp ở những thành phố
lớn. Trên cơ sở các thông tin thuận lợi về thị trường bán lẻ ở Việt Nam,

nhiều hãng bán lẻ tầm cỡ quốc tế có kế hoạch đặt chân vào Việt Nam để tận
dụng lợi thế là người đầu tiên trong một thị trường tiềm năng với hơn
80 triệu dân.
Mặc dù Việt Nam là một quốc gia đông dân, nhu cầu tiêu dùng thực tế
lại chỉ tập trung phần lớn ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP
HCM, Đà Nẵng và các vùng xung quanh bởi vì sự phát triển và các hoạt
động kinh tế mạnh mẽ ở các thành phố này. Do các vị trí phù hợp hoạt động
bán lẻ ở các thành phố đó không nhiều trong khi nhu cầu cao đối với các vị
trí bắt mắt có thể dẫn đến cạnh tranh. Vùng trung tâm kinh tế sẽ đối mặt với
lượng cung hạn chế và sự chuyển đổi từ các cửa hàng gia đình thành dãy các
cửa hàng bán lẻ hiện đại sẽ khó hạn chế gia tăng tiền thuê nhà hoặc do hạn
chế vị trí thuận lợi và kiến trúc cũng như không gian không dễ cải tạo lại.
10


Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất
động sản thành công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của
nhà kinh doanh bất động sản thành công). Hãy phân tích sự khác nhau
(nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.

Đầu tư vào loại bất động sản nào là vấn đề trước tiên bạn cần quyết
định. Việc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là khả năng tài chính của
bạn. Theo các chuyên gia, đầu tư vào các loại hình bất động sản dưới đây sẽ
hứa hẹn đem lại cho bạn nhiều lợi nhuận nhất.
- Mua bất động sản tốt nhất: Một lời khuyên của Arthur L.Allen chủ tịch tập đoàn Allen System: "Hãy mua bất động sản tại nơi những người
giàu có hay lui tới". Quả vậy, khi mua bất động sản ở những nơi có nhiều
người giàu cũng đồng nghĩa với khí hậu, cảnh đẹp thiên nhiên và những dịch
vụ tốt nhất... Không những thế bạn có thể dễ dàng bán lại bất động sản của
mình cho những người có nhiều tiền và thu được lợi nhuận kếch xù.
- Mua bất động sản có vị trí địa lý thuận lợi: Yếu tố vị trí, môi

trường xã hội còn quan trọng hơn chính bất động sản của bạn. Vị trí có thuận
tiện cho việc đi lại không? Giao thông có dễ dàng không? Các dịch vụ có
thuận tiện không? Khí hậu trong lành hay ô nhiễm?...là những yếu tố bạn
cần quan tâm. Mua một ngôi nhà xấu có vị trí thuận lợi vẫn tốt hơn một ngôi
nhà đẹp có vị trí không thuận lợi vì nhà xấu thì vẫn sửa sang được theo ý
muốn của mình. Nếu bạn có khả năng tài chính thì nên mua bất động sản có
diện tích rộng vì nó hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều."Hãy nhằm
vào khu vực lân cận thành phố đang có xu hướng phát triển Sau đó hãy mua
đất tại các trục đường giao thông chính. Đó là nơi mà giá đất được tính theo
diện tích thực chứ không phải diện tích mặt tiền của" là lời khuyên tâm
huyết của Douglas Baumwall, một nhà môi giới thương mại có tiếng của
11


Collins & Collins Investments.
- Đầu tư vào nhà cho hộ gia đình thuê: Theo lời khuyên của Robert
J. Bruss, người đã viết rất nhiều cuốn sách về bí quyết đầu tư bất động sản,
"đầu tư vào những ngôi nhà cho hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất
dành cho những nhà đầu tư tầm trung trong việc mua, quản lý tài chính,
quản lý và bán các ngôi nhà đó". Bạn sẽ không phải thuê nhiều nhân công để
quản lý như ở những tòa nhà cho nhiều người thuê mà chỉ cần gọi họ khi
một gia đình nào đó gặp sự cố. Mặt khác, sự cố của gia đình đó cũng không
làm ảnh hưởng tới những hộ gia đình khác.Đầu tư vào những ngôi nhà cho
hộ gia đình đơn lẻ thuê là giải pháp tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tầm
trung
- Bất động sản phù hợp thị hiếu của cộng đồng: Một trong những
cách đầu tư bất động sản có hiệu quả cao là đầu tư xây dựng những khu nhà
để bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư vào loại hình bất động sản nào:
khách sạn, nhà hàng, spa hay siêu thị... lại là một việc bạn cần cần nhắc và
tính toán kỹ. Bạn đừng cố mở một khách sạn ở nơi đồng không mông quạnh

hay bất tiện về giao thông cũng như mở một spa cao cấp ở khu công nghiệp
có thu nhập thấp... "Xây dựng những khu nhà hợp thị hiếu cộng đồng" là lời
khuyên của Jonathan M.Tish- chủ tịch hệ thống khách sạn Loew, tác giả
cuốn "Sức mạnh của chúng ta - thành công nhờ tinh thần hợp tác"
Nhờ sự giúp đỡ của chuyên gia tư vấn
Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối
với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra xuôn
sẻ, thuận lợi. Vì vậy ngay từ bây giờ, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên
gia giỏi, đáng tin cậy để tư vấn cho bạn về những vấn đề sau:
- Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua
được những bất động sản phù hợp yêu cầu và khả năng tài chính. Đó là
những người nhiệt tình, nắm vững thông tin về thị trường nhà đất, khu dân
cư và đặc điểm vùng miền. Bạn cũng nên tìm đến những chuyên viên là đại
diện của chủ sở hữu bất động sản.
12


- Nhân viên bất động sản tài năng là đối tượng bạn cần hợp tác lâu
dài để giúp bạn bán những bất động sản đang có với giá hời. Đó là những
người có kiến thức về thị trường, kỹ năng thương lượng với khách hàng, có
chiến lược đặt giá, khả năng tính thuế và khả năng nâng cấp bất động sản để
bán được mức giá cao hơn bình thường. Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên
nghiệp sẽ giúp bạn tìm mua được những bất động sản phù hợp yêu cầu và
khả năng tài chính
- Tư vấn pháp lý từ các luật sư: Nếu bạn không phải là người thông
thạo các thủ tục thì tốt nhất hãy hỏi ý kiến của các luật sư hoặc nhân viên tư
vấn pháp lý. Họ là người giúp bạn theo dõi hợp đồng, các điều khoản và tính
pháp lý của những giấy tờ mua bán.
- Một kiến trúc sư, một người có chuyên môn xây dựng sẽ giúp bạn
kiểm tra những lỗi của ngôi nhà như trần, móng, mái... mà người không có

chuyên môn không thể biết được. Họ cũng có thể tư vấn cho bạn về việc
nâng cấp, sửa sang, hoặc có những bản thiết kế độc đáo làm tăng giá trị ngôi
nhà. Khách hàng sẽ luôn bị hấp dẫn bởi những ngôi nhà đẹp, hoàn hảo, ít
phải tu sửa hoặc có thể cải tạo dễ dàng sau khi mua.
Cân nhắc kỹ về khả năng tài chính
Đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi huy động một lượng lớn tiền
mặt. Do vậy, bạn phải cân nhắc và tính toán kỹ năng tài chính của mình
trước khi quyết định đầu tư.
Nếu bạn phải đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, cần chú ý đến
khoản lãi vay, thời hạn cho vay cũng như khả năng chi trả. Chỉ cần chênh
lệch một chút, bạn đã phải trả một khoản lãi khổng lồ trong thời gian vay vì
tiền đầu tư vào bất động sản thường rất lớn.
Bạn có thể thể huy động tiền nhàn rỗi từ những người trong số bạn bè
và gia đình mình bằng cách rủ họ mua chung bất động sản. Điều này làm
giảm thiểu rủi ro và giúp bạn yên tâm đầu tư dài hạn. Tuy nhiên bạn sẽ được
hưởng mức lợi nhuận ít hơn bình thường.
13


Điểm mấu chốt của kinh doanh bất động sản là dự đoán và ước tính chính
xác độ rủi ro và số lợi nhuận tiềm năng. Nếu có khả năng làm được điều này,
bạn sẽ tính toán được thời điểm mua, bán bất động sản và sẽ có cơ hội thu
được lợi nhuận cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng bạn phải trả.
Luôn tìm kiếm và tính toán về các cơ hội, xác định chu kỳ biến động,
tính toán về tiềm năng phát triển, tìm ra chiến lược phù hợp từng giai đoạn,
thời điểm tốt nhất để bán bất động sản là bí quyết đầu tư thành công của các
nhà đầu tư chuyên nghiệp.
- Tìm ra chiến lược phù hợp với từng giai đoạn. Ở bất cứ thời điểm
nào trong bất kỳ thị trường nào, bất động sản có thể biến động khác nhau.
Tuy nhiên, sự biến động luôn kèm theo sự thay đổi và xuất hiện những cơ

hội mới. Việc bạn cần làm là chịu khó tìm ra một chiến lược phù hợp.
Harvey E. Green - CEO của công ty môi giới đầu tư bất động sản Marcus &
Milichap khuyên các nhà đầu tư: "Luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, bất chấp các
quy luật, vòng chuyển đổi".
- Xác định được chu kỳ của bất động sản. Thị trường bất động sản
biến động luôn theo chu kỳ. Với những tay đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, khi
thị trường sụp đổ, họ chấp nhận lỗ và bán tống bán tháo bất động sản mình
có. Tuy nhiên nhà đầu tư chiến thắng nhờ biết chờ đợi và thu được lợi nhuận
từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ.
- Cân nhắc về tiềm năng phát triển. Nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn,
bạn nên tính toán về tiềm năng phát triển của những nơi dự định bất động
sản. Có rất nhiều người đã kiếm được những khoản tiền khổng lồ nhờ việc
mua đất từ khi chúng là những khu công nghiệp tới khi chúng trở thành đất
kinh doanh.
- Mỗi bất động sản có một thời điểm thích hợp đế bán. Thông
thường, kiên trì giữ bất động sản trong một thời gian dài sẽ làm tăng giá trị
của tài sản đó. Tuy nhiên, không biết chớp thời cơ sẽ làm tăng nguy cơ rủi ro
cho vụ đầu tư. Khi giữ bất động sản trong thời gian quá lâu mà không có
chiến lược phù hợp, bạn sẽ mất một khoản tiền lớn từ chính việc tồn đọng
14


vốn của mình.

15