Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 20122015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MẠC VĂN HẢI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2012 – 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN, 2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử
dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, giai
đoạn 2012 – 2015” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những số liệu, kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng trong quá trình thực hiện luận văn này các thông tin trích
dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Mạc Văn Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành công trình này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của Lãnh đạo
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, khoa Quản lý
Tài nguyên, phòng Đào tạo, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến:
PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong
suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tập thể lãnh đạo và các thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên.
Các cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển
quỹ đất thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình
điều tra số liệu phục vụ đề tài.
Gia đình, bạn bè, đồng nghiệp những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo
mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Mạc Văn Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ...........................................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................................viii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1
2. Mục đích, yêu cầu ........................................................................................................ 2
3 Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................... 4
1.1.1 Khái niệm về giá đất ........................................................................................... 4
1.1.2 Một số khái niệm liên quan ................................................................................ 5
1.1.3 Cơ sở khoa học của giá đất ................................................................................ 5
1.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 8
1.2.1 Các văn bản pháp lý của Chính phủ và bộ ngành quy định về công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................................... 8
1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh và thành phố Uông Bí quy
định về công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................................. 12
1.2.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta ...... 13
1.2.4 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam. ............................................................. 15
1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................................ 20
1.3.1 Cung, cầu trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố ......... 20
1.3.2 Thực trạng các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Uông Bí ..................................................................................................... 21
Chương 2:NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................ 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 23
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 23
2.3 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 23
2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố. ....................... 23
2.3.2 Thực trạng đấu giá ở một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Uông Bí .............................................................................................. 23
2.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Uông Bí ....... 24
2.3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá đối với chất lượng
công tác đấu giá QSDĐ ............................................................................................. 24
2.3.5 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ...................................................................................................................... 24
2.4 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 24
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 24
2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................ 25
2.4.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu .............................................................. 25
2.4.4 Phương pháp chuyên gia .................................................................................. 26
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................................... 27
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Uông Bí ....................................... 27
3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................................ 27
3.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội. ............................................................... 34
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường ...... 37
3.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất đai và thị trường bất động sản của thành
phố Uông Bí ............................................................................................................... 38
3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Uông Bí ......................................................................................................... 42
3.2.1 Thực trạng đấu giá QSDĐ khu dân cư tự xây tổ 19, khu Bí Giàng,
phường Yên Thanh năm 2012................................................................................... 43
3.2.2 Thực trạng đấu giá QSDĐ khu Quy hoạch khu tái định cư và dân cư xen
kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2013 ............................................................ 46
3.2.3 Thực trạng đấu giá QSDĐ tại dự án khu quy hoạch tái định cư và dân cư
xen kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2014 ..................................................... 53

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


v

3.2.4 Thực trạng đấu giá QSDĐ Khu Quy hoạch khu dân cư đô thị, phường
Yên Thanh năm 2015 ................................................................................................ 59
3.3.Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ khu vực nghiên cứu .................. 62
3.3.1 Hiệu quả về kinh tế ........................................................................................... 62
3.3.2 Hiệu quả về xã hội ............................................................................................ 64
3.3.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai ...................................... 65
3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người tham gia đấu giá đối với chất lượng
công tác đấu giá QSDĐ ................................................................................................. 66
3.4.1 Kết quả kiểm định chất lượng thang đo Cronbach’s Alpha........................... 64
3.4.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ...................................................... 67
3.4.3 Kết quả phân tích mô hình hồi quy ................................................................. 69
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất .......................................................................................................................... 72
3.5.1 Giải pháp về công tác tổ chức trong đấu giá quyền sử dụng đất ................... 72
3.5.2 Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất. .......... 73
3.5.3 Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch ............................................ 74
3.5.4. Đề xuất một số giải pháp quản lý - sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................. 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 76
1. Kết luận ...................................................................................................................... 76
2. Kiến nghị .................................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 78

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .....................................38
Bảng 3.3. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư tự
xây tổ 19, khu Bí Giàng, phường Yên Thanh năm 2012 ....................................43
Bảng 3.4. Danh sách người trúng đấu giá tại dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư tự
xây tổ 19, khu Bí Giàng, phường Yên Thanh......................................................45
Bảng 3.6. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án Quy
hoạch khu tái định cư và dân cư xen kẽ tại khu 12, Phường Quang Trung
năm 2013 (Đợt 1) ..................................................................................................47
Bảng 3.7. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc dự án Quy hoạch khu tái định cư
và dân cư xen kẽ tại khu 12, Phường Quang Trung năm 2013 (Đợt 2) .............49
Bảng 3.9. Thông số chi tiết các thửa đất thuộc dự án Quy hoạch khu tái định cư
và dân cư xen kẽ tại khu 12, Phường Quang Trung năm 2013 (Đợt 3) .............51
Bảng 3.10. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án Quy hoạch
khu tái định cư và dân cư xen kẽ tại khu 12, Phường Quang Trung năm 2013
(Đợt 3) .....................................................................................................................53
Bảng 3.11. Thông số chi tiết các thửa đất đấu giá tại dự án khu quy hoạch tái định cư
và dân cư xen kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2014 (Đợt 1) ........................54
Bảng 3.12. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch
tái định cư và dân cư xen kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2014
(Đợt 1) ....................................................................................................................56
Bảng 3.13. Thông số chi tiết các thửa đất đấu giá tại dự án khu quy hoạch tái định cư
và dân cư xen kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2014 (Đợt 2) ........................57
Bảng 3.14. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch
tái định cư và dân cư xen kẽ khu 12, phường Quang Trung năm 2014
(Đợt 2) ....................................................................................................................58

Bảng 3.15. Thông số chi tiết các các thửa đất thuộc Quy hoạch khu dân cư đô thị
phường Yên Thanh, thành phố Uông Bí ..............................................................60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

Bảng 3.16. Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Quy hoạch khu
dân cư đô thị phường Yên Thanh, thành phố Uông Bí .......................................61
Bảng 3.17. Thống kê kết quả các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ................................63
Bảng 3.18.Kết quả kiểm định chất lượng thang đo ...........................................................67
Bảng 3.19. Kiểm định KMO và Kiểm định Bartlett's Test...............................................68
Bảng 3.20. Tổng phương sai được giải thích (Total Variance Explained) ......................68
Bảng 3.21. Ma trận nhân tố xoay (Rotated Component Matrixa) ....................................68
Bảng 3.22. Tóm tắt mô hình - Model Summaryb ..............................................................70
Bảng 3.23. Hệ số hồi quy - Coefficientsa ...........................................................................70
Bảng 3.24. Vị trí quan trọng của các yếu tố.......................................................................71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.................................27

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, việc khai thác, phát
triển thị trường đất đai bằng những biện pháp khác nhau phục vụ cho mục đích phát
triển kinh tế - xã hội là một quá trình tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương và
trong cả nước. Trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích,
được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất, nhà nước giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà
nước phát triển kinh tế, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, ở nước ta dự án đầu tư sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng kỹ thuật được thực hiện theo một trong hai cách sau: Đấu giá quyền sử dụng đất
đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng; đấu thầu công trình xây
dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện được những đặc điểm ưu việt hơn các
hình thức giao đất khác như: Đảm bảo tính công khai, tính cạnh tranh rõ ràng; đảm bảo
mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều được tiếp
cận nguồn đất đấu giá; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, thu hẹp khoảng cách giữa
giá đất do nhà nước quy định và giá đất trên thị trường; đem lại nguồn thu lớn cho ngân
sách Nhà nước qua đó cải thiện đời sống nhân dân … Chính vì vậy, tăng cường việc
giao đất, cho thuê đất qua hình thức bán đấu giá là một trong những chủ trương, định
hướng lớn trong chính sách, pháp luật về đất đai ở nước ta hiện nay nhằm khai thác
hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai.

Uông Bí là một thành phố nằm ở phía tây của tỉnh Quảng Ninh, thuộc Vùng
duyên hải Bắc Bộ, được thành lập ngày 25/02/2011 trên cơ sở hiện trạng của thị xã
Uông Bí. Ngày 28/11/2013, Chính phủ đã ban hành quyết định số 2306/QĐ-TTg về
việc công nhận thành phố Uông Bí thuộc tỉnh Quảng Ninh là đô thị loại II, có tổng diện
tích đất tự nhiên 25.546,40 ha với 9 phường và 2 xã, nằm trong vùng tam giác động lực
phát triển miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây là một trong những địa
phương của tỉnh Quảng Ninh đi đầu trong công tác đấu giá đất. Việc triển khai công tác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


2

đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Uông Bí đã đem lại những hiệu quả tích cực
đối với yêu cầu phát triển Kinh tế - Xã hội. Bên cạnh những kết quả đạt được, trong
quá trình tổ chức thực hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định do tác
động ảnh hưởng của nhiều yếu tố thể chế, giá đấu giá, cơ chế thông tin, cách thức tổ
chức. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố với các phương án
đấu giá khác nhau để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng
hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành
thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng
đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn
2012 – 2015”.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1 Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông Bí,
tỉnh Quảng Ninh, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trong thời gian tới.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án

trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ và phù hợp với thực tiễn địa phương.
3 Ý nghĩa của đề tài
3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn
Ý nghĩa thực tiễn: Cập nhật mới nhất quy định trong các văn bản pháp luật, pháp
quy của Nhà nước, địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, về chức
năng nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan đấu giá, phương thức quy chế đấu giá
quyền sử dụng đất ở chính quyền địa phương cấp huyện; qua đó tích lũy cho bản thân
vốn kiến thức để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.
Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong
quá trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1 Khái niệm về giá đất
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá
trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác
với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất bởi
vậy cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh
tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu,
quản lý, sử dụng đất đai.[21]
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu
đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế);
Theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị
diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của
những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng
và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên
tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường
hợp khác do Bộ Tài chính quy định.

Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục
đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định phải
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.1.2 Một số khái niệm liên quan
- Giá cả: là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hoá, về nghĩa rộng đó
là số tiền phải trả cho một hàng hoá, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó.Giá cả của
hàng hoá nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một
hay một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với
giá trị của hàng hoá đó, giá cả sẽ cao hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung thấp
hơn cầu, giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hoá nếu số lượng cung cao hơn cầu.
- Định giá: là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một
tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn.
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc
biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt
giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.

- Đấu giá: là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu
giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất.
- Đấu thầu: là quá trình lựa chọn nhà thầu đáp ứng các yêu cầu của bên
mời thầu để thực hiện gói thầu trên cơ sở bảo đảm tính cạnh, công bằng, minh
bạch và hiệu quả kinh tế.
1.1.3 Cơ sở khoa học của giá đất
1.1.3.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có ba loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc
sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư
bản. [20]
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí

gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa
tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.[20]
1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng
lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn
thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì
người bán mới chấp nhận. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá
đất. [20]
1.1.3.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược
lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất
đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng

vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên
không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng. [20]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và
tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng
cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ
thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu
nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ
lãi suất vay thế chấp. [20]
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông
qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui
hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị.
Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô
thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng
trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn
có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông
thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


8

trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn
các hàng hoá thông thường khác. [20]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là
đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức,
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [16]
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2 Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất bất kỳ phù hợp với
khả năng của các bên giao dịch mua bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự
tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận
với nhau tại một không gian và thời gian xác định.
Hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh - thấp trong khi đó
giá thị trường thường lại ở trạng thái động và có xu hướng cao hơn giá của Nhà nước.
Khi sự chênh lệch, khác biệt giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng
- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực
hiện tài chính về đất đai.
Chính vì vậy, việc đấu giá quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước thu được nhiều
tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho thuê đất qua đó tạo được nguồn thu lớn cho ngân
sách Nhà nước, thúc đẩy vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhà nước đem đất ra đấu
giá nhằm mục đích tìm kiếm và chọn được người sử dụng đất nghiêm túc và chấp nhận
trả giá hợp lý nhất; vì vậy có thể giúp loại trừ khả năng gian lận về giá nhờ có tính công
khai và tính cạnh tranh, sòng phẳng. Cũng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Nhà
nước có được những thông tin cơ sở làm căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát
với giá thị trường góp phần tạo ra mặt bằng giá cả phù hợp, ổn định giá đất.
1.2.1 Các văn bản pháp lý của Chính phủ và bộ ngành quy định về công tác đấu giá
quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9

Hiện nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nội dung Quyết
định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ và được coi là
một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một khung
pháp lý chung về đấu giá tài sản, ban hành theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
24/3/2010.
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được đề cập chung tại các Điều 117, 118,
119Mục 3, Chương 8, Luật Đất đai 2013:
“Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
2. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của
pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không
đấu giá quyền sử dụng đất
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản
2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở
làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với

đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110
của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội
và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết
định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có
đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1

Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham
gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện
việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao
đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản
thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện
sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều
55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều
58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.”
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm 2003
đến trước khi có Luật Đất đai 2013, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan
đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất,
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá
tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số
86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu
giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫ việc
xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban
hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


12

27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004;
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản;

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP, quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện nghị
định 17/2010/NĐ-CP.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC quy định về hướng dẫn việc xác định giá khởi
điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014, Quốc Hội,
Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị
trường đất đai như sau:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Quy định về
giá đất”,
- Thông tư số 36/2014/BTNMT, của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định
chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và tư vấn xác
định giá đất”;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC
của Bộ Tài chính “Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong
hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất”.
1.2.2 Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh và thành phố Uông Bí quy định về
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định giá đất cụ thể cho từng địa phương.
- Quyết định số 3704/2007/QĐ-UBND ngày 08/10/2007 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “Về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu thầu, đấu
giá trên trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”;
- Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 17/04/2008 của UBND thành phố
Uông Bí về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13

- Quyết định 162/2010/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 của UBND thành phố
UôngBí về quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Uông Bí;
- Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Quảng Ninh “về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản”;
- Quyết định 2411/QĐ – UBND ngày 27/08/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh
“V/v Ủy quyền cho Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố quyết định giá khởi
điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho
thuê đất của chủ tịch ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố”.
- Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 76/TTr-TNMTKHTC ngày 07/02/2013 và của Sở Tư pháp tại Báo cáo số 06/BC-STP ngày
05/01/2013, đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 848/TNMT-KH
ngày 03/4/2013;
- Quyết định số 983/2013/QĐ-UBND ngày 20/03/2013 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc kiện toàn hội đồng định giá tài sản nhà nước để thực hiện bán đấu giá.
- Quyết định số 999/2013/QĐ-UBND ngày 15/04/2014 của UBND về việc ban hành
quy định tạm thời để xác định các dự án được giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh
về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015
đến 31/12/2019.
- Quyết định số 1314/QĐ – UBND ngày 18/05/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh
về việc bãi bỏ Quyết định số 720/2011/QĐ-UBND ngày 15/03/2011 của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản.

1.2.3 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
Pháp luật Việt Nam quy định, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


14

Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 7 năm 2014. Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đã
được quy định cụ thể tại Mục 1 và Mục 2 của Chương II,theo đó tại điều 18 Luật Đất
đai 2013 quy định Nhà nước quyết định giá đất:
“1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”.
Điều 122 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử
dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả
năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất”.[17]
Theo nội dung thông tư số 36/2014/BTNMT của bộ Tài nguyên và môi trường
ban hành ngày 30/06/2014, có 5 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh
trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể:

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân
tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng
sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tàng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng
đất (sau đây gọi là thửa đât so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa
mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tông
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ sổ điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương ban hành.
1.2.4 Quy trình đấu giá tài sản ở Việt Nam.
1.2.4.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Theo Quyết định số 216/2005/NĐ-CP ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính

phủ quy định về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm các nội dung sau:
1. Thành lập Hội đồng đấu giá
a) Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền
thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cần thiết Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp
cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu
giá cho thuê đất đối với tổ chức.
b) Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài
nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương. Trường hợp
lãnh đạo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng
đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng.
Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo Uỷ ban nhân dân cấp
huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện
như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh.
2. Tổ chức đấu giá
a) Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN